하우징워치가 서울 중구 신당누리센터 대강당에서 '모아타운·모아주택 사업 관련 교육의 장 조성'이라는 취지로 포럼을 개최한 가운데, '2023 Housing Watch 모아타운 포럼'이 전날(24일) 마무리됐다. 최근 '모아타운 사업'에 대한 관심이 반영된 듯 대강당에는 기업 관계자들 외에도 많은 시민분들이 참석했다. 포럼은 오후 6시부터 9시까지 진행됐다.

이날 포럼엔 진현우 하우징워치 대표를 시작으로 김지호 서울시 모아주택계획팀장과 안남주 중앙감정평가법인 이사가 참석해 ▲모아타운 사례분석 ▲모아타운 2.0 추진계획 ▲종전자산평가 및 추정분담금 순으로 발표를 진행했다. 원론적인 이야기가 아닌 실질적으로 현장에서 겪는 사례를 바탕으로 프레젠테이션(PT) 발표가 진행됐다. 

◆ 진현우 대표 "다른 구역에서 일어나고 있는 일들, 내 구역에서 일어나지 않으리란 법 없어"

첫 번째 발표자로 나선 진 대표는 "모아타운 사업은 올해 2년차로 걸음마 단계이기에, 서울시와 자치구청, 시민분들 모두가 처음 가보는 초행길"이라며 "강북구 번동과 중랑구 면목동, 금천구 시흥4동이 길잡이 역할을 해줄 수 있을 것"이라고 운을 뗐다. 각 사업장별로 업데이트된 진행 상황과 함께 다른 사업예정지에서 눈여겨봐야 할 포인트를 상세히 설명했다. 

사례분석과 벤치마킹을 통해 내 구역 사업 방향성을 잡을 수 있다는 것이다. 일례로, 중랑구 면목동은 작년 12월 모아타운 관리계획(안) 상 7개 모아주택으로 구성됐으나, 서울시 통합개발 권장에 따라 현재 4개 구역으로 나뉘어 진행 중이다. 면목역2구역은 3구역까지 확대 중이며, 면목역4구역은 5구역 합병을 준비 중이다. 면목역6구역도 7구역까지 확대 검토 중이다. 

이어 "모아타운 본질은 결국 모아주택이기에, 내 자산이 속해 있는 모아주택(가로주택정비사업)의 사업 성료 가능성을 현실적으로 파악하는 일이 우선돼야 한다"며 "이를 위해선 원주민이 주체가 되어야 하며, 다른 사업장들을 계속해서 벤치마킹하며 굳이 겪지 않아도 될 시행착오는 비용이기 때문에 계속 줄여나가야 한다"고 강조했다.

◆ 김지호 팀장 "모아타운, 결국은 성과물… 서울시 지원사격 아끼지 않을 것"

김지호 서울시 모아주택계획팀장은 모아주택 제도 도입과 관련 "저층주거지의 초소형 다세대 주택의 양산을 막고자 양질의 주택공급이 절실했다"며 "기존 도시맥락(골목길, 커뮤니티 등)을 보호하는 선에서 도심형 타운하우스 건립이 중요한 과제 중 하나였다"고 설명했다.

김 팀장은 모아타운의 장·단점에 대해서도 소개했다. 그는 "(모아타운의) 장점은 ▲재개발보다 빠름 ▲사업요건 완화 ▲개별사업 노후도 완화 ▲층수 완화 등이 있다"면서도 "단점에는 ▲투기세력 유입 ▲주민갈등 유발 ▲조합원 부담 증가 우려 ▲조합설립 지연 ▲디자인 약화 시 저층 주거지 경관 훼손 우려 등의 문제가 있다"고 진단했다.

그러면서 김 팀장은 "원활한 모아타운 계획을 위해선 모아타운 선정 방식 개선(년 1회 공모→ 수시공모)을 비롯해 사업 지원 전문인력 투입, 절차 개선 및 공동공간 관리 방안 마련 등의 추진전략이 필요하다고 덧붙였다. 서울시는 모아타운 총괄관리가 가능한 전문 인력(코디네이터)을 현장에 배치하고, 소규모 조합운영비 절감을 위한 가이드라인을 최근 배포했다. 

모아타운 후보지로 선정된 후 관리지역(구역)으로 먼저 지정고시하는 내용도 소개했다. 이 경우, 조합설립인가를 받을 때 노후도와 사업면적 등 완화된 기준을 적용할 수 있어 조금 더 원활한 사업시행이 가능하다. 김 팀장은 제도 안정화를 통해 지속가능한 저층주거지 주거환경 개선을 도모할 수 있도록 서울시는 지속적으로 노력하겠다는 목표를 밝혔다. 

◆ 안남주 이사 "추정분담금 함정 잘 파악하고, 나한테 맞는 전략 잘 구성해야"

안남주 중앙감점평가법인 이사는 "현장을 다니다보면 종전자산평가 결과에 불만을 토로하는 토지등소유자 분들이 계신다"며 "종전자산평가금액보다 전체 조합원들의 종전자산평가금액 합계에서 내 비율이 얼마나 되느냐가 중요하다"고 발표를 시작했다. 객관적인 사업성을 잘 따져보고 사업이 될지 말지를 신중하게 검토해야 한다는 게 안 이사의 설명이다. 

일례로 종전자산평가 결과 A조합원은 5억원, B조합원은 10억원의 결과를 받았다. 10%씩 동일 비율로 종전자산평가금액을 올릴 경우, A조합원은 5.5억원이 되고 B조합원은 11억원이 된다. 출자비율의 변동이 없기 때문에, 추정분담금의 변동도 없다. 종전자산평가금액이 증가하게 되면 비례율이 하락하고, 결국 권리가액은 동일하기 때문이다. 

안 이사는 "다른 수치 변화 없이 종전자산평가금액만 증가할 경우, 오히려 현금청산 신청이 많아질 수 있다"며 "청산가액이 시세보다 높게 형성될 경우, 사업성 악화로 인해 오히려 실질적으로 부담해야 할 분담금이 증가할 수 있다"고 말했다. 남들과 동일하게 증대되는 것보다 내 것이 남의 것보다 높게 평가되는 것이 중요하다는 설명이다. 

소유한 물건별로 감정평가가 어떤 방식으로 진행되는지에 대한 설명을 말미로 발표를 마무리했다. 안 이사는 "최근 시국이 어려워 아파트 도급단가가 많이 올라 사업성이 좋지 않다"며 "객관적인 사업성을 모르는 상태에서 정비사업을 추진하게 되면 주민 간 갈등 및 불만이 팽배해지기 때문에 신중한 접근이 필요하다"고 강조했다.

한편, 하우징워치와 재개발·재건축 업무제휴를 맺은 ▲닥터빌드 ▲엠아이하우징 ▲중앙감정평가법인 ▲DL건설 ▲법무법인 센트로 등이 이번 포럼행사 준비에 도움을 줬다.