동대문구 휘경동43번지 일대(이하 휘경5구역)가 1단계 종상향을 전제로 한 정비계획(안)을 수립했다. 추정비례율은 배봉산 고도지구에 따른 높이 제한의 영향을 받았으며, 대상지는 법적으로 임대주택을 짓지 않아도 무방하지만 서울시에서는 현재 세입자들의 재정착을 위해 일부 지어야 한다는 지침을 내려 관심이 모아진다.

10일 정비업계 따르면 휘경5구역의 정비계획(안) 상 추정비례율은 약 82.52%로 계산됐다. 총수입(4,246억원)에서 총지출(2,561억원)을 뺀 뒤, 종전자산추정액(2,041억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원 물량(360세대)과 일반분양 물량(229세대)을 통한 매출액은 각각 2,282억원, 1,651억원이다. 임대주택(45세대) 매각비용은 111억원이며, 근린생활시설 매출액은 약 200억원이다.

총지출은 ▲공사비(1,987억원) ▲보상비(250억원) ▲관리비(34억원) ▲설계비(61억원) ▲감리비(37억원) ▲부대경비(156억원) ▲예비비(34억원) 등으로 이뤄져 있다. 추정비례율(82%)은 평당 공사비 610만원, 평당 일반분양가 2,276만원을 기준으로 책정됐다. 공사비가 10% 오르고, 일반분양가가 10% 떨어지면 비례율은 53.6%까지 약 30%p 떨어진다. 반대로 공사비가 10% 내리고, 일반분양가가 10% 올라가면 비례율은 111%까지 올라가는 것으로 산정됐다.

대상지 면적은 49,397㎡며, 정비기반시설과 공동주택 획지는 각각 7,389㎡, 42,008㎡다. 기준용적률은 150%며, 허용용적률은 별도 인센티브 사항이 없다. 정비계획 용적률(상한용적률)은 163.76%다. 대상지 주변으로는 ▲휘경여자중·고등학교 ▲휘봉고등학교 ▲휘경공업고등학교 ▲휘봉초등학교가 200m 이내 위치해 있어 향후 사업시행계획(안) 단계에서 교육환경영향평가를 진행해야 한다.

제1종일반주거지역에서 제2종(7층이하)일반주거지역으로 1단계 종상향을 통해 사업성을 확보했다. 배봉산 고도지구는 조망선 높이(해발 44m-62.6m) 이하로 건축물을 지을 수 있다. 여기서 말하는 조망선(서울시 고시 제2023-253호)이란 조망점과 봉우리의 7부능선(산 정산 해발높이의 70%) 지점을 연결하는 선이다. 기초현황조사에 따르면, 구역 내 건축물은 총 162개로 ▲단독주택(31개) ▲공동주택(12개) ▲비주거용(8개)으로 구성된다.

예상되는 총 공급 주택 물량은 634세대며, 분양주택과 임대주택은 각각 589세대, 45세대다. 대상지는 배봉산 주변 고도지구로 인해 7층 이하 층수제한을 받게 돼 있어 임대주택을 건립하지 않아도 된다. 국토교통부 고시 제2022-720호(정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율)에 따르면, 자연경관지구 및 최고고도지구 내에서 7층 이하 층수제한을 받을 경우에는 임대주택을 짓지 않아도 된다. 하지만 서울시는 현 세입자의 재정착을 유도하기 위해 임대주택 45세대를 짓기로 결정했다. 임대주택은 전체 세대 수의 약 7%를 차지한다.