강남구에서 유일한 모아타운 후보지인 대청마을(일원동)이 지난 달 주민청원 관련 모아타운 설명회를 진행한 가운데, 대화감정평가법인은 단독주택과 다세대주택의 감정평가 차이에 대해 명료하게 설명했다. 단독주택 소유주들은 다세대빌라 소유주들과 대지지분의 차이로 재산상의 손해가 발생하고 있기에 모아타운 사업에 반대하고 있다. 특히 단독주택 비율이 높은 1구역 주민들의 반대가 큰 것으로 전해진다.

3일 정비업계 따르면 대청마을 모아타운 후보지 내에서 단독주택 소유주들은 다세대빌라의 경우 거래사례비교법(실거래가)으로 평가하지만, 단독주택·다가구는 시세보다 낮은 공시지가로 평가해 손해가 발생한다는 주장이다. 다세대빌라는 거래사례비교법으로 인해 과대평가받지만, 단독주택·다가구는 시세의 절반에도 미치지 못한 수준으로 헐값에 책정된다는 게 요지다. 상대적으로 땅 활용도가 높은 단독주택 주민들 입장에선 감정평가 부문에서 불공정성을 제기할 수밖에 없다.

강무진 대화감정평가법인 이사는 "주민들이 알고 계신 것처럼, 단독주택의 감정평가는 토지(공시지가기준법)와 건물(원가법)의 합계로 계산하는 게 맞다"고 운을 뗐다. 이어 "다만 토지의 경우 공시지가기준법 내에 '그 밖의 요인'이라는 보정치를 두기 때문에 시가수준을 정확히 반영하는 절차를 거친다"고 설명했다. 다세대빌라와 동일하게 단독주택 또한 시가를 최대한 반영한 감정평가를 진행할 수 있다는 게 강무진 이사의 설명이다.

단독주택은 토지와 건물을 나눠서 감정평가를 진행한다. 토지는 '감정평가에 관한 규칙' 제14조제1항에 따라 공시지가기준법을 적용한다. 토지가격은 ▲표준공시지가 ▲시점수정 ▲지역요인 ▲개별요인 ▲그 밖의 요인 ▲토지면적을 모두 곱해 결정된다. 강무진 이사는 '그 밖의 요인'을 통해 낮은 공시지가를 현실화할 수 있는 지표로 활용 가능하다고 설명했다. 일례로 토지가 평당 1,000만원에 시가 거래되고 있는데, 공시지가가 200만원이면 보정률로 5를 곱해서 맞출 수 있다는 것이다. 건물은 '감정평가에 관한 규칙' 제15조제1항에 따라 원가법을 사용한다. 건물가격은 ▲재조달원가 ▲잔존년수/내용년수 ▲건물면적을 모두 곱해 결정한다.

집합건물(다세대빌라·아파트)은 '감정평가에 관한 규칙' 제16조에 따라 토지와 건물을 일괄해 거래사례비교법을 적용한다. 집합건물가격은 ▲사례단가 ▲사정보정 ▲시점수정 ▲품등비교 ▲면적을 모두 곱해 결정된다. 추진위원회는 자체 예비 평가를 통해 단독주택의 평당 토지단가는 5,841만원이며, 60평의 종전자산평가금액은 단순 계산으로 약 35억원이 된다고 답했다. 추후 관리처분계획(안) 시점에서 정해지는 비례율을 적용하면 권리가액이 나오고, 희망하는 평형대의 조합원 분양가에 따라 분담금 혹은 환급금이 결정되는 구조다.

강무진 이사는 비례율과 관련해 토지등소유자들이 오해하고 있는 점도 바로잡았다. 강 이사는 "비례율은 법적 근거가 없는 단어며, 조합원들 간 분담금을 형평성 있게 나누기 위해 정비사업에서 사용하는 방법에 불과하다"며 "비례율은 본인 소유 물건을 현물출자한 조합원들 간 출자자산 비율이다"고 설명했다. 이어 "따라서 비례율이 올라간다고 총 분담금이 줄어들거나, 비례율이 떨어진다고 총 분담금이 올라가는 구조가 아님을 명확히 이해해야 한다"고 부연했다.

조합원들이 부담해야 할 총 분담금은 비례율로 정해지는 것이 아니다. 총 분담금은 ▲일반분양수입(현금 유입) ▲임대주택매각수입(현금 유입) ▲사업비(현금 유출)로 결정된다. 조합에 현금 유입이 유출보다 많아 돈이 남게 되면 조합원들에게 환급되고, 돈이 부족하면 조합원들이 분담해야 하는 것이다. 이때 조합원들이 분담해야 할 돈에서 각자 얼마를 내야 할지에 대해 정해놓은 것이 비례율이다.

종전자산가치 평가를 할 때에는 개발이익(조합원 프리미엄)을 제외하고 판단한다. 따라서 시장가치가 아닌 시장가치 외로 종전자산감정평가를 진행하는 게 원칙이다. 보통 재개발·재건축의 경우 추진위원회-조합설립인가-건축심의 등의 단계를 거칠 때마다 조합원 프리미엄(피)이 붙는다. 종전자산평가의 기준시점은 도시및주거환경정비법에 따른 개발은 사업시행계획(안) 인가 고시일이며, 빈집및소규모주택정비에 관한 특례법을 따르는 모아타운은 건축심의 결과를 통지받는 날이다.

종후자산가치 평가를 할 때에는 조합원 분양원가(종전자산평가+사업비-일반분양수입)를 기준으로 결정한다. 일반적으로는 조합원들이 이해하기 쉽게끔, 일반분양의 80~90% 수준을 적용해 결정한다. 이때 일반분양의 몇 %로 할지에 대한 기준을 조합원 분양원가로 결정한다.