공공재개발(SH공사)을 진행 중인 장위8구역이 공청회를 마친 뒤 하반기 재정비촉진계획 변경(안) 입안과 촉진구역 재지정을 앞두고 있다. 장위9구역과 마찬가지로 재정비촉진계획 변경(안) 공람공고에서 나온 주민들의 의견을 반영했고, 중·대형 평형 위주로 공급계획을 재수립한 게 특징이다. 법적으로 채워야 할 소형주택(39㎡) 수를 제외하고는, 아파트 미래가치 차원에서 최소 59㎡ 이상으로 공급하겠다는 목표다.

8일 정비업계 따르면 장위8구역은 지난 달 재정비촉진구역 지정 및 재정비촉진계획 변경(안) 결정을 위한 공청회를 개최했다. 장위8구역은 2017년 3월 재정비촉진구역에서 해제됐지만, 2021년 공공재개발 후보지에 선정됨에 따라 재정비촉진지구 재편입 작업을 진행하고 있다. 국·공유지를 포함한 토지등소유자는 1,278명이다. 장위8구역은 성북구 장위동 85번지 일대 위치해 있으며, 사업 대상지 면적은 121,634㎡다.

용도지역은 제1종·제2종(7층이하)·제2종이 혼재돼 있으며, 제1종과 제2종(7층이하) 일부를 제2종으로 종상향하는 방향으로 재개발 계획이 수립됐다. 용도지역 변경 후 제1종과 제2종은 각각 12,776㎡, 108,858㎡가 된다. 전체 구역면적에서 2종이 차지하는 비율은 약 90%다. 공공재개발은 법적상한용적률의 1.2배만큼 혜택을 받을 수 있다. 제2종으로 공공재개발을 진행하지만, 제3종과 동일한 법적상한용적률 300%가 적용된다.

장위8구역의 순부담률은 10.02%(12,183㎡/121.634㎡)며, 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲상한용적률(240%) ▲법적상한용적률(300%) 등이다. 높이는 120m 이하, 최고층수는 38층 이하로 지을 수 있다. 토지이용계획에 따르면, 정비기반시설은 도로(13,787㎡)와 공원(9,148㎡), 사회복지시설(1,840㎡)로 구성된다. 획지는 총 4개로 분류되며 공동주택(2개)과 종교용지(1개), 김진흥가옥(1개)으로 나뉜다.

예상되는 주택 공급 물량은 2,802세대(임대주택 762세대 포함)로, ▲토지등소유자(1,278세대) ▲일반분양(762세대) ▲임대주택(629세대) 등으로 구성된다. 평형 조정 등을 통해 전용 39㎡는 법적요건(임대주택 세대 수의 30% 이상 또는 전체 세대 수의 5% 이상)을 갖추는 수준에서 세대 수가 결정됐고, 기존 공람공고 당시 있었던 전용 49㎡는 폐지되는 방향으로 공급계획이 수정됐다. 최근 공청회를 마친 장위9구역도 중·대형 평형 위주로 바뀌었다.

현 시점 장위8구역의 비례율은 약 109% 수준이다. SH공사가 2021년 후보지로 선정할 때 추정한 비례율(97.43%)과 지난해 추정한 비례율(102.06%)보다 상향 조정됐다. 비례율은 수입추정금액에서 사업비추정총액을 제한 뒤, 종전자산평가금액(추정)으로 나눈 값이다. 평당 공사비와 일반분양가를 얼마로 정하느냐에 따라 비례율은 변동될 수 있으나 장위8구역의 사업성은 양호한 편에 속하는 것으로 알려졌다.

공공재개발은 '21년 4월 도시및주거환경정비법에 공공정비사업이 신설되면서 본격화됐다. 핵심 내용으로는 ▲용도지역 상향 또는 용적률 상향(법적 상한 용적률의 120% 허용) ▲분양가상한제 적용 제외 ▲전체 사업비의 50% 이내에서 저금리 융자 등이다. 장위8구역은 장위재정비촉진지구 15개 구역 중에서 중앙에 위치해 있는 입지로 장위동 최고의 랜드마크 아파트로 탈바꿈할 수 있다는 게 추진위원회 측의 설명이다.