갈 길 먼 상계2구역이 혹독한 겨울을 나고 있다. 작년 연말 관리처분계획(안)이 부결된 영향이다. 조합장은 취임 후 10년 만에 처음으로 총회 안건이 부결됐다고 담담한 어투로 밝혔지만, 설명회 내내 이어진 어두운 낯빛만큼은 복잡한 심경을 대변했다. 조합은 고심에 고심을 거듭한 끝에 수정·보완한 관리처분계획(안) 내용을 조합원들과 공유했다. 분담금을 최소화하려면, 매출을 늘리거나 혹은 비용을 줄여야 한다.

매출을 결정짓는 건 일반분양 건축연면적이다. 조합원 분양가보다 평균적으로 10% 이상 비싸게 팔 수 있어서다. 일반분양은 소형평형(43㎡·49㎡) 292세대로 계획돼 있다. 계획된 용적률(244%)이 늘어나거나 조합원들이 분양을 포기하지 않는 한, 일반분양을 늘릴 방법은 극히 제한적이다. 이에, 조합은 평당 일반분양가를 2,600만원에서 2,950만원으로 상향 조정하는 방향으로 관리처분계획(안)에 기재될 매출액을 증가시켰다.

당초 조합원 분양가로 추정했던 보류지(13세대)도 준공 이후 실거래가로 매각함을 전제로 매출액을 늘렸다. 보류지는 정비사업에서 조합원 권리내역이 달라질 것을 대비해 분양하지 않고 여분으로 남겨두는 주택이다. 일반분양 가격은 향후 주택시장이 처한 여건에 따라 달라지며, 보류지 또한 온전히 남아있을 것을 전제로 계산됐다. 이 말은 즉슨, 매출을 통해 분담금을 줄이려는 건 분명한 한계가 존재한다.

결국, 상계2구역 사업성을 좌우할 요소는 '비용절감'이다. 연장선상에서 지난해 조합이 시공사단(대우·동부)과 평당 공사비 500만원대로 협의를 이뤄낸 점은 분명 유의미한 성과다. 조합은 관리처분계획(안)을 보완하는 과정에서, 약 574억원 규모로 비용절감을 했다. 이중 예비비는 기존 640억원에서 473억원으로 약 167억원이 줄었다. 예비비는 사업을 진행하는 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 것을 대비해 잡아둔 비용이다.

예비비엔 주택 공사비 인상 예상분(193억원)이 잡혀 있다. 조합은 착공에 앞서, 설계변경과 물가인상(Escalation)을 고려한 공사비 증액 협상을 한 차례 더 남겨두고 있다. 물가변동에 따른 공사비 반영 기산일은 이미 2023년 10월 1일부터 시작됐다. 사업기간이 길어질수록 조합이 애써 줄여놓은 예비비는 다시 늘어날 수밖에 없다. 정비업계 오랜 격언으로 통하는 말이 여기서 다시 등장한다. 시간이 곧 돈이고, 그 돈이 바로 분담금이다.

물론 무작정 시간을 절약하고자 조합이 하는 일에 맹목적으로 찬동해서도 안된다. 다만, 상계2구역은 태생적으로 사업성이 부족한 곳임을 조합원들도 어느 정도 직시할 필요가 있다는 말이다. 관리처분계획(안)이 부결되며 한 차례 제동이 걸린 만큼, 조합 역시 긴장을 늦추지 않고 지난 1달의 시간을 사업성 보완에 쏟았다. 사업성 개선과 관련해, 비례율을 올릴지(a안) 아니면 조합원 분양가를 내릴지(b안) 여부는 조합원 손에 맡겨진 상황이다.

한 가지 우려는 a안과 b안을 두고 또 다시 조합원들 간 첨예한 입장차가 발생할 수 있다는 점이다. 보유한 물건이 모두 달라 이해관계가 상이해서다. 충분한 협의를 통해 결정해야 하지만, 결정하는 과정에서 불필요한 대립이 지속되는 상황은 조합원 모두에게 실익이 될 것은 없다. 상계2구역은 원안대로 관리처분계획(안)을 수립해 인가받은 후 설계변경을 해야 하고, 조합원 재분양을 거쳐 다시 관리처분계획(안)을 승인받아야 한다.

지금까지 걸어온 길만큼, 앞으로 더 걸어가야 한다. 한때 4~5억원까지 육박했던 상계2구역 재개발 프리미엄(P)은 현재 1억 미만으로 떨어진 상황이다. 녹록지 않은 정비사업의 단면을 여과없이 보여주고 있는 게 작금의 현실이 아닐까 싶다. 하지만 조합은 분명 조합원들의 자산가치 증식을 목표로 부단히 애쓰고 있을 것이다. 혹독한 추위로 얼어붙은 상계2구역에 다시금 따뜻한 봄바람이 불어올지 정비업계 관심이 모아진다.