용산구 남영2구역 시공권을 두고 삼성물산과 HDC현대산업개발이 입찰에 참여한 가운데, ‘일반상업지역 내 주거비율’ 관련 조합원들 관심이 집중되고 있다. 삼성물산이 오피스텔을 임의로 삭제하고, 주거비율을 입찰지침서보다 높게 책정한 데 따른 ‘입찰지침 위반’ 이슈가 조금씩 수면 위로 부상해서다.

26일 정비업계 따르면 남영2구역 도시정비형 재개발 조합은 이달 입찰제안서를 받아본 결과, 삼성물산과 HDC현대산업개발 두 곳으로부터 입찰제안서를 받았다. 조합은 삼성물산이 제출한 대안설계(안)이 입찰지침 위반인지 여부를 두고 검토 중이다. 지난 2022년 결정고시가 난 정비계획(안)과 ▲주거비율 ▲주거용적률 ▲오피스텔 포함여부 등이 상이하기 때문이다.

삼성물산의 주거비율과 주거용적률은 각각 60%, 520%로 계획이 잡혔다. 정비계획(안)을 전제로 만든 입찰지침서는 주거비율과 주거용적률을 각각 57.5%, 477%로 기재돼 있다. 삼성물산의 대안설계(안)이 주거비율은 2.5%, 주거용적률은 42.3% 초과하는 내용으로 만들어진 셈이다. 서울시 도시계획심의위원회를 거쳐 계획돼 있던 오피스텔(비주거시설)은 삭제돼 있다.

용산구청은 일반상업지역 내에서 주거비율 상향과 관련, 서울시 도시계획심의위원회 완화사항으로 판단하며, 정비계획(안) 상 중대한 변경이라는 의견을 공문으로 조합에 회신한 바 있다. 용산구청에서 중대한 변경이라고 판단된다는 점을 공문을 통해 사전에 명확히 알려준 것이다. 남영2구역 조합도 이와 관련한 내용들을 충분히 인지한 뒤, 시공사 현장설명회에서 사전 고지한 것으로 전해진다.

법조계 관계자는 “서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준과 조합의 입찰안내서에서 규정한 대안설계 기준을 위반한 내용일 수 있다”며 “입찰지침서 위반의 경우, 해당 입찰참여자의 제안서 제출 자체가 무효화될 수 있다”고 설명했다. 이어 "인허가청에서 시공사 선정에 제동을 걸 경우, 사업 지연에 따른 금전적·시간적 손해를 피할 수 없게 된다"고 부연했다. 

조합 입장에선, 주거비율을 상향한 대안설계(안)이 경제적으로 이득이다. 오피스텔보다 아파트를 통한 분양수입 증대가 가능하기 때문이다. 다만, 주거비율을 상향 조정한다는 건 정비계획(안) 변경 등의 인허가 절차를 다시 진행해야 함을 의미한다. 특히, 서울시는 결정고시된 정비계획(안)과 다른 입찰제안과 관련해 보수적인 기조를 취해온 바 있다. 무엇보다 시공사를 선정하는 기준은 ‘입찰지침서’다.

지난해 압구정3구역과 여의도 한양아파트에서도 과열되는 입찰경쟁 양상 속에서 입찰참여자들이 입찰지침서를 어기며 절차 자체가 중단된 바 있다. 서울시는 압구정3구역 실태점검을 통해 12건의 부적정 사례를 적발했고, 재공모 시정명령도 내렸다. 즉시 이행하지 않으면 수사에 나서겠다는 점을 강경한 태도를 나타냈다. 여의도 한양아파트 역시 시공사 선정이 한 차례 중단됐다. 정비계획(안) 내용을 따르지 않은 입찰지침서로 인해 발생한 문제다.