발행일(UPDATE): 2025년 08월 08일 12시 07분
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① 조합이 없는 공공방식 정비사업, 다물권자 거래시 법리 적용의 혼란 재개발, 재건축 정비사업은 일반적으로 조합이 사업시행자가 되는 조합방식과 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 사업시행자가 되어 추진하는 공공방식으로 나뉜다. 그런데 토지주택공사등이 공공방식의 재개발, 재건축 사업구역에서 다수의 부동산을 소유하고 있던 다물권자가 일부 부동산을 매도하는 경우, 그 양수인이 단독 분양자격(입주권)을 가질 수 있는지에 대하여 도시정비법에 명시적인 규정이 없어서 이에 대한 문의가 많았다. 더구나 그 매매 시점에 따라서 단독 분양자격 인정 여부가 달라지기 때문에, 양수인 입장에서는 매매 시점이 매우 중요한 문제였다. 실제 실무에서는 단독 분양자격이 인정될 수 있는 기준 시점이 ‘분양신청 종료일’ 기준인지, 아니면 ‘사업시행자 지정일’ 기준인지에 대하여 견해가 나뉘어 있다. ② 2025. 5. 20. 시행된 개정 도시정비법 이전 – ‘분양신청 종료일’ 기준이 다수 견해 도시정비법 제39조 제1항은 ‘조합원의 자격과 제한’에 관한 규정이다. 투기방지 목적에서 소위 조합원 쪼개기를 금지하는 취지의 내용을 규정하고 있고, 조합방식 정비사업에 적용되어
정비사업에서 '대의원회'는 중요한 의사결정을 담당하는 기구다. 때론 대의원회에서 전체 조합원들의 의견을 묻는 총회 대신 중요한 의사결정을 하기도 한다. 몇몇 조합원들 사이에선 서면결의서만 제출한 대의원이 회의 참석수당을 모두 지급받는 것과 관련 종종 문제 제기를 하곤 한다. 조합 내부를 규율하는 최상위 규범은 조합정관 또는 조합규약이지만, 행정업무규정 등 하위 규범도 존재한다. 대부분의 조합이 행정업무규정에 따라 대의원회에 출석한 대의원에게 참석 수당을 지급한다. 참석 수당은 바쁜 일상을 보내는 와중에 회의 참석을 독려해, 조합의 의사결정을 이루기 위한 주요 수단으로 활용된다. 그런데 위 참석 수당 규정은 대부분 ‘회의 시작부터 종료 시까지 출석한 경우’에 수당을 지급한다고 명시돼 있어, 서면결의서를 제출한 대의원은 ‘출석’ 요건을 충족하지 못해 수당 지급 대상이 아닌 것처럼 보인다. 그러나, 종래 국토교통부에서 고시한 표준정관은, 대의원이 서면결의서를 통해 ‘출석’하거나 의결권을 행사할 수 있도록 하고, 대부분의 조합이 위 표준정관을 따르고 있다. 결국 조합정관에서 서면결의서를 낸 경우도 출석으로 취급하기 때문에, 서면결의서를 낸 것과 직접 출석해 의결권을
서울에 소재한 A조합이 서울시에 납부한 학교용지부담금을 돌려받게 됐다. 학교용지부담금은 주택 재개발 사업 시, 학교용지 확보를 위해 부과되는 공과금이다. 21일 법조계 따르면 대법원 제3부(노경필 재판장)는 서울 관악구 내 위치한 A조합이 서울시를 상대로 제기한 부당이득금 반환 소송에서 A조합의 손을 들어줬다. A조합은 지난 2018년 학교용지부담금으로 약 8억원을 부과받고 납부했으나, 학교용지부담금을 처분받는 과정에서 중대하고 명백한 하자가 있다는 판단 하에, 부당이득금을 반환하는 소송을 제기한 바 있다. 학교용지부담금은 재개발 사업을 통해 총 160세대가 늘어난다는 점을 가정해 산정됐다. 관리처분계획(안)에 따른 총 건립 세대 수가 1,531세대인데, 임대주택(294세대)을 제외한 1,237세대에서, 기존 세대 수(1,077세대)를 뺀 결과값이다. 문제는 기존 세대 수(1,077세대)에서 세입자 가구가 일부 제외돼 있다는 점이 법률 쟁점사항으로 여겨졌다. 원심에선 관악구청이 학교용지부담금을 산정할 때, 기존 세대 수에서 세입자 가구를 일부 제외한 것으로 보이지만, 이를 이유로 명백한 하자가 있다고 볼 수 없다는 판단 하에 부당이득금 반환 청구 소송을 기각
토지등소유자들은 통상 준비위원회를 직접 구성해 정비사업을 시작한다. 준비위원회는 협력업체와 계약을 체결하거나 정비계획(안) 입안 제안을 위한 동의서를 징구한다. 다만 준비위원회는 「도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상 법적 근거가 없는 임의단체이기 때문에 주민들 간 대표성이나 협력업체와의 비용 문제에 있어 분쟁이 종종 발생한다. 일례로 1기 신도시의 경우, 선도지구 공모를 위해 다수 준비위원회가 구성됐으나 불명확한 법적 지위로 인해 주민들 간 갈등이 발생하기도 했다. 판례는 준비위원회의 경우 추진위원회 전 단계로 도시정비법의 적용을 받지 않으므로, 관계 법령의 규제를 받지 않는 토지등소유자들이 구성한 ‘임의단체’에 불과하다고 본다. 그렇다면 준비위원회가 협력업체와 용역계약을 체결한 경우, 비법인사단으로서 용역비 부담의 주체가 될 수 있을까? 만일 비법인사단으로 인정되지 않을 경우 대표자가 개인적으로 책임을 져야 하는 것일까? 대법원은 ①어떤 단체가 고유의 목적을 가지고 사단적 성격을 가지는 규약을 만들어 이에 근거하여 의사결정기관 및 집행기관인 대표자를 두는 등의 조직을 갖추고 있고, ②기관의 의결이나 업무집행 방법이 다수결의 원칙에 따라
토지거래허가구역 가이드라인의 업무처리 기준이 새로 마련됐으나, 제도적 한계로 현실성이 떨어진다는 지적이 나온다. 최대 4개월 이내 주택 취득 후 입주까지 완료해야 한다는 신설된 의무조항이 부담된다는 이유에서다. 이를 인지한 일부 현장에선 '이사 확인서'를 대안으로 거론 중이긴 하나, 이것 역시 미봉책에 그친다는 평이다. 16일 정비업계 따르면 국토부는 최근 토허구역 지정과 관련, 업무처리 기준을 마련했다. 서울시 및 관할구청의 원활한 업무처리와 행정적 편의를 도모하기 위함으로 풀이된다. 가이드라인을 살펴보면, 국토부는 토허구역 내 주택을 취득하는 경우 2년간 실거주를 원칙으로 하고 있다. 특히 허가 관청에선 거래절차상의 평균 기한을 고려해, 입주시기를 4개월로 제한키로 했다. 해당 4개월은 허가 신청 단계에서 계약과 잔금을 거쳐 등기 단계까지의 기한을 의미한다. 기존엔 입주시기가 명확하지 않았으나, 4개월의 제한적 기한이 설정된 건 행정 과정에서 업무 효율성을 높이기 위한 의도로 해석된다. 결국 허가일로부터 최대 4개월 이내 취득(등기)을 완료하고, 취득일로부터 실거주가 이행되어야 한다. 해당 규정에 맞추려면, 매도인과 매수인 모두 4개월 내에 이사를 가야한
재건축·가로주택정비사업에서 분양을 신청하지 않아 현금청산자가 될 경우, 관리처분계획(안) 인가 결정 이후(가로주택정비사업은 사업시행계획 인가 고시 이후) 협의가 진행된다. 협의가 불발될 경우, 조합은 현금청산자를 대상으로 매도청구 소송을 제기하며, 매매대금을 얼마로 정할 것인지를 두고 법원 감정평가가 이뤄진다. 조합이 감정평가금액을 받으면, 그 금액을 기준으로 청구취지를 변경함과 동시에 등기와 인도를 구한다. Q. 현금청산자의 감정평가금액은 어느 시점을 기준으로 이뤄지게 되는 것일까? A. 2017년 2월 도정법 개정 전까지, 대법원은 정관이나 관리처분계획 등에서 따로 규정하지 않는 이상, 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 '분양신청 기간의 종료일 다음 날'로 봐야 한다고 판시했다. 이에 따라, 분양신청 기간이 종료된 다음 날을 기준으로 감정평가가 이뤄졌다. 그러나 개정된 도시및주거환경정비법 제73조에 따르면, 현금청산자와 협의가 이뤄지지 않을 경우, 협의기간 만료일 다음 날부터 60일 이내 매도청구를 제기해야 한다고 규정하고 있다. 최근 하급심 판례는 분양미신청자에 대한 매도청구권 행사에 따른 매매계약의 성립일은 원고의 매도청구 의사표시가 담긴 소장이 피고
1. 정보공개의무 위반 시, 형사처벌과 조합임원 결격 도시정비법은 추진위원장 또는 사업시행자에게 정비사업의 시행에 관한 자료를 공개할 의무를 부과하며, 이를 위반할 경우에는 형사처벌하도록 규정하고 있다. 특히 도시정비법 위반으로 벌금 100만 원 이상의 형이 확정되면, 조합 임원의 결격사유에 해당되어 당연 퇴임된다. 2. 정보공개 의무자의 범위는?…"신탁방식의 정비사업위원장은 정보공개 의무자 아냐" 여기서 ‘사업시행자’란 조합의 경우에는 청산인을 포함한 조합임원을, 토지등소유자가 단독으로 시행하는 재개발 사업의 경우에는 그 대표자를 의미한다. ‘추진위원장’은 토지등소유자의 과반수 동의를 얻은 후 시장·군수·구청장의 승인을 받은 조합설립추진위원회의 위원장을 의미한다. 대법원은 죄형법정주의 원칙에 따라 ‘추진위원회의 부위원장’이나 ‘추진위원이었다가 추진위원장의 유고 등을 이유로 운영규정에 따라 연장자순으로 추진위원장 직무대행자가 된 자’는 위 규정의 추진위원장에 해당하지 않는다고 보았다. 그러나 추진위원회가 아닌 조합의 경우, 법원이 선임한 조합임원 직무대행자나 임시이사는 의무자에 포함하므로 유의할 필요가 있다. ‘주민대표회의’, ‘정비사업위원회’, ‘추진준비위
조합 사업에 반대하는 소위 ‘비대위’(‘비상대책위원회’의 줄임말)가 처음 하는 일 중 하나가 조합원명부 공개 청구이다. 재건축·재개발 조합이든 리모델링 조합이든, 조합원이 조합원명부 공개를 청구하면 법에 따라 이를 공개해야 한다. 대법원은 이때 주민번호 뒷자리를 제외한 조합원명부의 모든 정보를 원칙적으로 공개하도록 하고 있다. 일반적으로 조합은 효율적인 조합원 관리를 위해 명부에 이름, 전화번호, 주소, 소유 물건 등 다양한 정보를 기재한다. 그러나 개인정보 보호가 더욱 엄격해진 요즘, 단지 같은 조합원이라는 이유만으로 다른 조합원의 민감한 개인정보에 무제한 접근할 수 있다는 것은 다소 의아하다. 개인정보보호법에 따르면, 업무 목적으로 개인정보를 처리하는 개인정보처리자는 제3자에게 정보를 제공할 때 정보주체의 동의를 얻어야 한다. 이는 상식적으로 당연한 일이다. 누군가가 다른 사람에게 내 이름과 주소, 전화번호를 알려주려고 한다면, 당연히 나의 동의를 받아야 할 것이다. 그러나 개인정보처리자가 법률상 정보 공개의무를 지닌 경우에는 정보주체의 동의가 없어도 개인정보를 공개할 수 있다. 법률이 명시적으로 정보를 공개하라고 규정한 이상, 정보주체의 동의는 사실상
자양7구역이 광진구청과의 오랜 협의 끝에, 구역계 추가편입을 통해 자양3동 통합개발(북측구역)을 추진한다. 구청의 숙원사업인 통합정비가 이뤄지면, 합리적인 기반시설 계획과 규모의 경제에 따른 사업성 증대가 가능하다는 평가다. 다만 해당 마스터플랜이 시행되기 위해선 일몰기한 연장이 우선시돼야 한다는 게 조합 측의 입장이다. 29일 정비업계 따르면 자양7구역 재건축 조합(이지원 조합장)은 최근 정기총회를 열어 상정된 안건들을 처리했다. 안건은 ▲제1호(정비구역 지정 변경) ▲제2호(2025년도 조합예산 의결) ▲제3호(조합정관 변경 의결) 등으로, 해당 건들 모두 조합원들의 적극적인 협조로 모두 가결됐다. 우선 자양7구역(A)은 기존 구역계에 동측 도로변(B)을 편입해 정비계획을 변경할 예정이다. 기존 대비 구역계가 변경될 경우, 전체 구역면적은 44,658㎡에서 54,825㎡로 22.7% 가량 늘어난다. 기존(안)의 용도지역은 제2종일반주거지역으로 설정돼 있지만, 변경(안)에선 제3종일반주거지역으로 1단계 종상향이 예측된다. 최고층수도 25층에서 49층으로 상향될 것으로 보인다. 전체 세대수의 증가에 따라, 대상지는 공원을 의무적으로 마련해야 한다. 공원녹지법
한남뉴타운 내 한남2구역이 대우건설의 시공권 유지 여부를 묻는 총회를 목전에 둔 가운데, 조합·시공사·조합원 모두 각각의 이해관계에 따른 다양한 의견들이 개진되고 있어 관심이다. 해당 사업장은 지난 2023년 9월 대우건설 재신임 안건을 조합원 투표로 결정했고, 입찰제안서 상 인허가 약속 기한을 이듬해인 2024년 8월 31일까지로 결정했다. 그로부터 약 9개월이 지난 이달 재차 시공권 유지 여부를 묻는 총회를 앞두고 있다. 2일 정비업계 따르면 한남2구역 재개발 조합(홍경태 조합장)은 이달 27일 대우건설 재재신임을 위한 총회를 개최할 준비 중이다. 조합은 올해 2월 재정비촉진계획(안) 변경 작업과 관통도로 폐지 불발될 경우, 사업포기 확약서를 제출할 수 있는지 여부를 묻는 공문을 전달하기도 했다. 결론적으로 두 번째 재재신임을 묻는 조합원 총회를 개최하게 됐다. 한남2구역 조합원들 사이에선 대우건설 시공권 유지·박탈 관련한 다수의 의견들이 나오고 있다. 재신임을 묻는 총회가 2년 전 있었기 때문에, 그간 인허가 과정에 물적·인적자원을 아낌없이 지원해 온 건설사와의 결별은 사업 속도만 지연시킬 뿐 실익이 없다는 게 시공권 유지를 원하는 조합원들의 의견이다.
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