발행일(UPDATE): 2026년 06월 09일 17시 11분
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정비사업 현장 곳곳에서 조합원 제명 여부를 둘러싼 법적 잣대의 필요성이 제기되고 있는 가운데, 법원이 기준에 대한 명확한 판단을 내놔 눈길이 모아진다. 법원 판단의 핵심은 조합원 제명이 성립되기 위해선 구체적 사유와 근거가 뒷받침돼야 한다는 사실이다. 즉 추상적 이유만으로는 특정 조합원의 제명이 이뤄질 수 없음을 의미한다. 4일 법조계 따르면 서울중앙지방법원은 채권자(조합원)가 채무자(조합)를 상대로 제기한 '총회 안건 결의금지 가처분' 건에 대해 인용 결정을 내렸다. 결과적으로 정기총회의 안건으로 상정된 '조합원 제명' 건의 결의는 무효화됐다. 사건의 전말을 살펴보면, 서초구 일대의 한 재건축 조합은 이사회·대의원회에서 '채권자에 대한 형사고소 및 변호사 선임의 건'을 상정해 결의했다. 상가협의회장 겸 조합이사인 조합원 A씨는 그간 지속적으로 상가의 이익을 대변하며 조합의 활동을 견제해왔다. 그 과정에서 그는 상가협의회가 자체적으로 선정한 법무법인에 대한 법률자문료 1년치를 조합에 청구했다. 우편물 제작을 통해 상가 고유의 입장을 조합원들에게 전달하고, 각종 민원 제기도 있었다. 결국 조합 측은 조합원 A씨가 조합원들에게 상가의 입장이 담긴 우편물을 전달한
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1. 선도지구 지정 이후 붉어지고 있는 갈등 몇 년 전 우리 정부는 1기 신도시 재정비에 속도를 높이겠다고 선언했고, 이를 위하여 2023년 우리 국회는 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 ‘노특법’)」을 제정하였다. 안전진단 완화, 용적률 인센티브, 통합재건축 지원 등 각종 혜택도 제시했다. 노특법의 제정으로 재건축 사업이 정말 빠르게 진행될 것처럼 보였다. 1기 신도시의 아파트 단지들은 선도지구를 지정받기 위해서 치열한 각축전을 벌였다. 선도지구 지정을 받은 단지는 이미 재건축이 성공한 것처럼 뜨거운 축배를 들기도 하였다. 노특법이 시행된 지 2년이 지나가고 있다. 그런데 선도지구 지정을 받았던 단지들의 실제 현장에 들어가 보면 과거 축배를 들었던 분위기와는 상당히 다른 모습을 보이고 있다. 분당, 평촌, 일산 등 1기 신도시 곳곳에서 “통합재건축”을 둘러싼 갈등이 증가하고 있다. 최근 분당 양지마을 사태를 보면서 “통합재건축” 진행 과정에서 노특법이나 또는 도시정비법이 예상하지 못한 과제들이 하나둘씩 포착되고 있다는 생각이 든다. 양지마을은 선도지구 지정과 특별정비구역 지정까지 비교적 빠르게 진행되면서 1기 신도시 통합재건축의 대표적인 대장
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재개발조합이 지자체에 기부채납하는 신설 정비기반시설이 취득세 과세 대상이란 법원 판단이 나왔다. 통상적으로 공원·도로 등의 기반시설은 무상 귀속되는 만큼, 취득세는 비과세가 일반적이다. 하지만 법원은 기존에 국가 소유의 부동산이나 기반시설을 무상양여 받은 경우엔 비과세 대상에서 제외된다는 입장이다. 26일 정비업계 따르면 서울행정법원 행정2부는 최근 성북구 재개발조합 A가 성북구청장을 상대로 제기한 '취득세 등 경정거부처분' 취소 소송에서 원고 패소 판결을 내렸다. 이번 판결의 핵심은 취득세 비과세 대상으로 인식됐던 기부채납용 정비기반시설도 경우에 따라 과세 대상이 될 수 있다는 점이다. 사건 경위를 살펴보면, 성북구 일대 정비사업 A조합은 재개발 사업을 추진 중인 과정에서 기존 국가와 지자체 소유 기반시설(19,493㎡)인 도로·공용주차장 등의 용도를 폐지, 32,157㎡ 규모의 정비기반시설을 새로 설치했다. 이후 성북구청은 신설 정비기반시설에 대해 소유권보존등기를 마쳤다. A조합은 새 정비기반시설을 원시취득한 것을 전제로, 약 6억4,300만원 가량의 취득세 및 지방교육세를 신고·납부했다. 다만 해당 시설이 준공인가 통지일에 맞춰 소유권이 구청에 귀속된다
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강남구 청담동 65번지에 소재한 청담진흥아파트가 분리재건축 사업을 추진하기 위해 정비계획(안)을 입안권자인 강남구청에 제출했지만, 강남구청은 정비예정구역에 함께 포함돼 있는 삼성진흥아파트가 구역계에서 빠져있다는 이유로 입안 제안을 거부했다. 청담진흥과 삼성진흥은 학동로를 사이에 두고 물리적으로 구분되어 필지가 나뉘어 있으며, 아파트 내 기반시설 등을 공유하고 있지 않아 별개의 주택단지로 봐야 한다는 입장을 밝혔다. 22일 정비업계 따르면 청담진흥아파트 재건축 준비위원회는 정비계획(안) 입안 제안을 거부한 강남구청을 상대로 '거부처분 취소 청구' 소송을 제기했다. 강남구청은 청담진흥(청담동65번지)과 삼성진흥(삼성동53-2번지)을 하나의 주택단지이기 때문에 하나의 정비구역으로 정비계획(안)을 수립해야 한다는 판단 하에 단독 입안을 거절한 것이다. 청담진흥은 구청이 재량권을 남용한 위법한 처분으로 보고 취소돼야 한다는 주장이다. 청담진흥은 자체 단지 내에서 토지등소유자의 50% 이상 동의 및 토지면적의 2분의1 이상 동의 요건을 충족해 정비계획(안)을 입안했다. 대상지가 삼성진흥과 다른 별개의 주택단지임을 주장하는 배경으로는 그간 ▲상하수도 ▲통신시설 ▲가스공급
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헌법재판소가 대법원의 확정재판을 취소할지 여부를 결정할 '2호 사건'으로 서울 재건축 사업장의 이슈를 지정해 정비업계 상당한 관심이 집중된다. 대상지는 2020년 준공한 약 850여세대의 신축 단지다. 현재 청산절차를 밟고 있는 조합이 기존 확정판결을 취소해줄 것을 청하는 재판소원을 통해 약 100억원에 달하는 현황도로 매매금액과 그에 따른 지연손해금을 반환받을 수 있을지가 최대 관전 포인트다. 13일 법조계 따르면 헌법재판소는 법무법인 조운이 서울 소재의 A재건축 조합을 대리해 제기한 '부당이득반환 소송' 관련 사건을 전원재판부로 회부했다고 밝혔다. A재건축 조합은 지난 2017년 인허가청(서울시·영등포구)과 현황도로로 사용되던 토지 매매계약을 체결했고, 약 100억원 가량을 매매대금으로 지불했다. 당시 조합은 신속하게 사업을 추진해야 하는 입장이었던 터라 관청과의 불필요한 논쟁을 최소화하고 대금을 치렀다. 안정적으로 사업을 완료한 이후, 조합은 조합원들의 재산을 돌려받고자 인허가청을 상대로 현황도로 관련 부당이득금 반환 소송을 제기했다. 1심에서 패소했지만 항소심(2심)에선 승소했다. 당시 서울고등법원은 민간 사업시행자(조합)가 재건축 사업을 진행할 때,
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4번째 임기로 근무하던 도중 해임된 전 조합장이 조합을 상대로 퇴직금 정산을 요청한 가운데, 법원은 조합장의 경우 근로기준법 또는 근로자퇴직급여 보장법에서 정한 법정 퇴직금을 받을 권리는 없다고 밝혔다. 다만, 정관 또는 업무규정에 퇴직금 지급 규정이 명시돼 있는 만큼, 규정상 상근임원으로 보고 그간의 근로기간에 대한 퇴직금 정산이 이뤄져야 한다고 판결했다. 30일 법조계에 따르면 대구지방법원 서부지원은 전 조합장(원고)이 조합(피고)을 상대로 제기한 '퇴직금 청구권' 관련 사건을 두고 조합장에게 4,770만원을 지급하라고 판결을 내렸다. 금번 소송의 쟁점사항은 크게 3가지다. 우선, 첫번째 쟁점사항은 상근임원 여부다. 조합은 전 조합장(원고)이 사무실에 상근하지 않았기 때문에 퇴직금을 줄 수 없다고 주장했다. 이에, 법원은 조합의 규정상 상근임원·직원에는 ▲조합장 ▲상근임원 ▲직원이 열거돼 있으며, 근무일마다 출근해 일정한 시간을 규칙적으로 근무한 경우를 상근의 의미로 봤다. 1일 8시간 '풀타임(Full time)'을 근무하지 않더라도, 상근으로 볼 수 있다고 판단한 것이다. 두번째 쟁점사항은 퇴직금 정산을 위한 계속근로기간의 범위다. 원고는 ▲1기(20
세대수를 잘못 산정해 부과된 학교용지부담금은 부적합하다는 법원 판단이 나왔다. 기존 세대(건물 소유자)에만 부담금을 부과한 구청의 계산 방식에 오류가 존재한다는 의견이다. 법원은 실제 거주자인 세입자 수도 모두 합산해 학교용지부담금 부과가 이뤄져야 한다는 입장을 내비쳤다. 27일 법조계 따르면 대구지방법원은 원고(재개발 조합)가 피고(대구 구청장)를 상대로 제기한 '학교용지부담금 부과처분 무효' 건에 대해 원고인 조합의 손을 들어줬다. 이번 판결의 핵심은 학교용지부담금을 산정할 땐, 기존 세대 뿐만 아니라 실제 거주자인 세입자 세대도 포함시켜 부담금이 과도하게 계산되는 것을 막아야 한다는 점이다. 사건의 전말을 살펴보면, 그간 재개발 조합은 구청에 [학교용지 확보 등에 관한 특례법]에 따라 학교용지부담금을 다수 납부했다. 분양 조합원 세대(402세대)와 청산 조합원 세대(136세대)만을 포함해 학교용지부담금을 산정했던 것이다. 조합이 학교용지부담금으로 납부한 금액은 대략 30억원 이상에 달한다. 이와 관련, 원고인 조합은 학교용지부담금 부과 대상 세대에 '건축물 소유자 세대'와 '세입자 세대' 모두가 포함돼야 한다고 주장했다. 세대수 산정에 오류가 있으므로
노후계획도시특별법(이하 ‘노특법’) 제19조는 사업시행자를 지정하기 위한 요건으로 ‘토지등소유자의 과반수 동의’를 요구한다. 올해 8월 4일부터 시행 예정인 개정법에서는 ‘토지등소유자의 과반수’ 뿐만 아니라 ‘토지면적 2분의 1 이상의 동의’(재건축사업 및 리모델링사업의 경우 ‘주택단지별 구분소유자의 과반수의 동의’)까지 요구하는 것으로 요건이 강화됐다. 이는 도시정비법상 재건축 사업의 경우 각 동별 구분소유자 과반수(복리시설로서 대통령령이 정하는 경우에는 3분의 1)의 동의를 요구하는 것과 균형을 이루기 목적으로 풀이된다. 문제는 일정한 동의 요건이 충족될 경우 사업시행자로 지정할 수 있는 자로 규정된 한국토지주택공사, 신탁업자 등은 특별히 문제가 되지 않지만, 노특법 제19조 제2항 제4호의 ‘특별정비구역 내의 토지등소유자 또는 토지등소유자가 노후계획도시정비사업을 추진하기 위하여 설립한 조합’에서 해당 ‘조합’의 법적성격을 어떻게 이해할 것인지가 문제된다. 만약 이를 도시정비법상의 조합으로 본다면, 도시정비법상의 조합은 정비구역 지정 이후 ‘전체 구분소유자의 70%’ 및 ‘토지면적 70%’의 동의뿐만 아니라 ‘각 동별 구분소유자 과반수’ 동의 요건을 충족
수많은 재개발·재건축 현장에서 심도있게 고민되는 부분 중 하나가 학교(교육시설) 문제다. 일조, 소음 등으로부터 학생들의 교육환경이 보장돼야 사업에 속도를 낼 수 있기 때문이다. 하지만 법원은 정비사업에 절차적 하자가 없고, 사전 보완조치가 충실히 반영된다면 문제될 사안이 아니라는 입장이다. 20일 법조계 따르면 서울행정법원은 원고(학생 법정대리인)가 피고(송파구청)를 상대로 제기한 '사업시행계획인가 처분취소' 건에 대해 기각 결정을 내렸다. 이번 판결의 핵심은 직접적인 피해 없이는 단순히 주민들의 민원과 요청 만으로 사업이 지체될 수 없다는 점이다. 사건 경위를 살펴보면, A중·고등학교에 재학 중인 학생을 자녀로 둔 학부모들은 B재건축 단지의 사업시행계획인가를 내준 송파구청을 대상으로 소송을 제기했다. 먼저 원고 측은 B재건축 단지의 정비사업과 관련, "이해관계자임에도 불구하고 어떠한 통보나 안내도 받지 못했다"며 절차참여권의 침해를 주장했다. 또 학생들의 통학 안전에 대한 확인과 이에 따른 보완요청이 없었다며 구청의 재량권 남용을 지적했다. 아울러 서울시교육감이 아닌 강동송파교육지원청교육장으로부터 교육환경평가 승인처분이 났다는 점도 문제 삼았다. 하지만
시공사의 입찰참여 확약서 제출 여부를 두고 의견이 엇갈리는 가운데, 법원은 계약에 반하지 않는 범위 내에서 (조합의) 재량권 행사는 인정될 수 있다는 판단을 내놨다. 시공사 스스로의 의사에 따라 입찰 여부가 결정되는 것이지, 확약서에 의해 입찰참가자격이 결정되는 건 아니란 게 법원의 입장이다. 17일 정비업계 따르면 북부지방법원은 조합원(채권자)이 조합(채무자)을 상대로 제기한 '총회결의 효력정지' 소송과 관련, 채권자들의 가처분 신청을 기각했다. 절차 상의 하자가 없기에, 총회에서 이뤄진 시공사 선정 건에 관한 결의 역시 문제가 없다는 의견이다. 사건의 전말을 살펴보면, 노원구 일대의 한 재개발 조합은 시공사 선정을 앞두고 입찰공고를 진행했다. 입찰공고문엔 '현장설명회 이후 14일 이내 입찰참여 확약서를 제출해야 한다'는 단서 조항이 붙었다. 이에 시공사A와 시공사B는 컨소시엄을 맺고 두 차례에 걸친 현장설명회에 모두 공동으로 참여했다. 물론 기한 내 입찰참여 확약서 제출도 완료했다. 이후 조합의 요청에 A·B컨소시엄은 사업제안서와 이행보증보험증권도 함께 제출했다. 이같은 모습에 일부 조합원들은 입찰참여 확약서를 의무적으로 제출하게 함에 따라, 일반경쟁입찰
서울 서대문구 재건축 구역 내 '단독주택'이 있다. 토지 지분(201㎡)은 A, B, C, D가 공유중이며, 건축물 지분(222㎡)은 A, B, C가 갖고 있다. A, B, C는 대표 조합원을 A로 지정해 조합설립 동의서를 제출했다. 하지만 조합은 토지 공유자인 D의 동의가 누락돼 있다는 이유로 조합원 자격을 인정하지 않았다. 이에, A, B, C는 조합을 상대로 조합원 지위 확인 소송을 제기했다. 14일 법조계 따르면 서울행정법원은 A, B, C의 조합원 지위를 인정해야 한다고 판결했다. 소송비용 역시 조합이 부담토록 했다. 법원은 조합설립에 동의한 A, B, C는 건축물 소유자로, 그 부속토지를 공유한 D가 동의하지 않았더라도, A, B, C는 건축물 소유자로서 조합원이 될 수 있다고 봤다. A, B, C는 3명이서 건축물 지분 100%를 온전히 가지고 있다. 이번 사건은 건축물과 그 부속토지의 소유자가 동일하지 않은 경우다. 이때, 건축물의 소유자 또는 부속토지의 소유자로서 각각 조합설립에 동의할 수 있다. 건축물의 공유자 전원(A, B, C)이 조합설립에 동의했기에, A, B, C는 건축물의 소유자로서 조합원 지위가 인정된다는 것이 법원의 판결이다.
최근 재건축 현장에서 상가조합원에게 주택을 공급하는 문제로 한창 혼란이 있었다. 그러다가 최근 서울고등법원 판결이 대법원에서 심리불속행 기각결정으로 확정됨에 따라 어느 정도 정리가 된 것 같다. 오늘은 이에 대한 내용을 대략적으로 살펴보고자 한다. 한동안 “상가를 포기하면 아파트를 받을 수 있다”는 식의 실무 관행이 오랜기간 이어져 왔다. 국토교통부 고시 표준정관에서 상가조합원이 상가분양권을 사실상 포기할 경우 주택분양권을 받을 수 있는 것처럼 규정되어 있었고, 많은 조합이 이를 근거로 비교적 완화된 정족수로 정관을 개정하거나 사업을 운영해 왔기 때문이다. 그러나 이러한 실무는 법원의 판단을 통해 제동이 걸렸다. 서울중앙지방법원은 도시정비법령의 내용과 달리 상가조합원에게 주택을 공급하는 정관을 두거나 이를 근거로 권리를 인정하려면 조합원 전원의 동의가 필요하다고 명확히 판시하였다. 이는 과거 대법원이 “상가소유자에게 주택소유자와 동일한 순위로 주택분양권을 부여하는 것은 조합원 전체의 권리구조를 변경하는 것이므로 원칙적으로 전원동의가 필요하다”고 본 법리를 재확인한 것이다. 다만 예외도 존재한다. 대법원은 동일한 판결에서, 주택을 분양받고 남은 잔여 물량을 상
북아현2구역이 조합원 38명이 제기한 '1+1 소송'에서 이긴 것 이외에도, 제대한구세군유지 재단법인이 제기한 비슷한 소송에서도 승소했다. 추가 1주택(+1) 취소 관련 소송이 잇따라 제기됐음에도 불구 북아현2구역은 법원으로부터 계속해서 문제없음으로 판결을 받고 있다. 계속해서 법률리스크를 해소해 가고 있지만 관청인 서대문구청에서 관리처분계획(안) 인가를 내주지 않음에 따라 후속 절차도 계속 미뤄지고 있다. 6일 정비업계 따르면 서울행정법원 제1부는 제대한구세군유지 재단법인(원고)이 북아현2구역 조합(피고)을 상대로 제기한 관리처분계획(안) 무효 소송과 관련, 원고 패소를 결정했다. 원고는 지난 2022년 5월부터 7월 사이 진행된 조합원 분양신청에 참여했고, 당시 분양신청기간 내 2주택을 신청했다. 당시 기본 1주택은 조합원분양가로, 추가 1주택(+1)은 일반분양가의 90%로 공급한다는 내용이 포함돼 있었다. 이듬해 4월 북아현2구역은 정기총회에서 추가 1주택은 일반분양가의 90%로 조합원에게 공급한다는 내용을 의결했다. 이후 서대문구청은 추가 1주택을 조합원분양가로 산정해야 한다는 공문을 수차례 보냈다. 북아현2구역은 ▲추가 1주택 조합원분양가로 공급 ▲
조합 임원에 대한 성과금(인센티브) 지급 문제는 잊을만하면 업계 화두로 제기되는 쟁점 중 하나다. 사업 성공에 기여한 임원에게 일정한 보상을 지급할 필요성은 인정되지만, 그 수준이 과할 경우 조합원의 이익을 침해할 우려가 있다. 총회 의결을 거쳤더라면 성과금 지급이 허용되는 것 아닌지 물음표도 따라붙는다. 관련 쟁점에 대해 중요한 기준을 제시한 판례가 있어 이를 소개하고자 한다. 먼저 대법원은 재건축 조합 총회가 조합의 최고 의사결정기관으로서 조합 관련 업무 관련, 폭넓은 범위에서 의결할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가지지만, 그러한 자율성과 재량이 무제한적인 것은 아니라고 판시한 바 있다. 대법원은 위와 같이 총회의 자율성과 재량에는 일정한 한계가 있음을 전제로, 재건축 사업의 수행 결과에 따라 차후 발생하는 추가이익금의 상당 부분을 조합 임원에게 인센티브로 지급하도록 총회에서 결의한 경우라도, 그 인센티브의 내용이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 관념에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있다면, 적당하다고 인정되는 범위를 벗어난 부분에 관한 결의는 효력이 없다고 판시했다. 아울러 인센티브가 부당하게 책정돼 과다한지 여부는 일률적으로 판단할
압구정 재건축 단지가 6·3지방선거 전 시공 파트너를 결정하겠다는 공통된 일념 하에 시공사 선정에 착수한 가운데, 일찌감치 출사표를 공개적으로 던진 삼성물산과 현대건설, DL이앤씨의 금융 전쟁이 본격화될 조짐을 보이고 있다. 압구정3구역과 4구역, 5구역은 모두 기준금리를 CD 혹은 COFIX(신잔액 기준)로 정한 상황에서 가산금리를 '고정된 수치'로 정해서 입찰에 참여할 것을 지침서에 기재해 안내했다. 16일 정비업계 따르면 압구정3구역과 압구정4구역, 압구정5구역은 동시다발적으로 시공사 선정에 착수했다. 평당 공사비와 입찰보증금은 각각의 사업장 현황에 맞게끔 달리 정해졌지만, 사업비 조달을 위한 금융조건에 있어서 가산금리를 고정해서 제안토록 했다. 추가적으로, 입찰에 참여하는 시공사로 하여금 기타금융기법을 통한 제안도 자유롭게 열어줬다. 실제 사업비를 조달하는 시점 조합에 가장 유리한 방법을 택하겠다는 방침이다. 현재 압구정3구역과 압구정4구역은 각각 현대건설, 삼성물산을 시공사로 선정하는 방향의 분위기가 우세한 가운데, 압구정5구역은 유일하게 경쟁입찰 가능성이 높게 대두되고 있어 금융경쟁이 더욱 치열할 전망이다. 압구정2구역 시공권을 기확보한 현대건설과
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