개포주공6·7단지가 지난 2023년 총회에서 의결한 상가 합의(안) 및 정관 개정(안)에 '절차적 하자'가 있다는 법원 판결이 나옴에 따라, 작년 12월부터 진행한 조합원 분양신청이 전면 취소됐다. 조합원 분양신청을 토대로 관리처분계획(안)을 연내 수립하려던 조합의 향후 계획과 일정에도 차질이 불가피해졌다. 조합원들 역시 사업지연을 우려하는 분위기가 일고 있다.  

9일 법조계 따르면 최근 서울중앙지방법원은 개포주공6·7단지 일부 조합원(원고)이 조합(피고)을 상대로 제기한 '총회결의 무효확인' 소송 관련 원고 측의 손을 들어줬다. 지난 2023년 총회에서 의결된 상가 합의(안)과 조합 정관 개정(안)에 법적 하자가 있다는 판단에서다. 원고는 총회 의결 정족수 미달과 도정법 제89조제3항 및 동법 시행령 제76조 위반을 주장했다.  

다른 재건축 사업장에서 살펴봐야 할 이번 사건의 법률 쟁점은 크게 2가지다.

첫번째, 상가 소유주의 아파트 분양권이다. 도정법 시행령 제63조 제2항 제2호에 따르면, 상가 소유주는 원칙적으로 상가를 분양받아야 한다. 다만, 아래 3가지 항목에 해당할 경우 아파트를 분양할 수 있다.

개포주공67단지 조합은 상가를 짓기 때문에, (나)목을 준용키로 했다. 기존 상가의 권리가액에서 새로 받을 상가의 조합원 분양가를 뺀 금액이 분양주택 중 최소규모 분양 단위의 추산액에 0.1을 곱한 금액보다 클 경우를 정관에 넣었다. 금번 사건의 원고는 위 3가지 항목에 해당하지 않기 때문에, 단서에 따라 '조합원 전원의 동의'가 필요한 사항이라고 주장했다. 

법원은 새로 공급받는 상가의 추산액을 0원으로 정했다는 점, 분양주택의 최소분양단위규모 추산액에 곱해질 정관 비율을 0.1로 바꿨다는 점에 주목했다. 상가를 충분히 건설해 상가 조합원에게 상가를 공급할 수 있음에도 불구, 상가 분양을 포기하는 방법으로 주택을 공급받는 등 임의적 선택에 따라 분양받을 수 있게끔 만들었다는 것이다. 도정법 시행령 제63조 제2항 제2호에 기재된 3가지 항목을 완화하는 것이기에, 조합원 전원의 동의가 필요하다고 판결했다. 

두번째 쟁점은 상가 조합원의 종전자산가액을 기존 아파트의 비례율이 감안된 대지면적에 대한 평균 평당 감정평가액을 3.1배로 정한 건, 도정법 제89조 제3항 및 동법 시행령 제76조를 위반했다는 점이다. 도정법 제89조 제3항은 '조합은 종전 자산(토지 및 건축물)의 규모/위치/이용상황/정비사업비 등을 참작해 공정한 평가가 이뤄져야 한다고 규정해 놓고 있다.

법원은 임의로 3.1배를 적용한다는 합의(안)은 앞서 평가 요소들을 무시하고 조합이 임의대로 자산평가 방법을 정했다고 봤다. 이는 자산 평가방법에 대한 도정법 규정을 정면으로 위반했다고 판단한 것이다. 아무런 근거 없이 일방적으로 상가 조합원에게 유리하게 종전 상가가액을 제안한 것은 문제가 있다고 결론을 내렸다. 강남권에선 상가의 종전 자산감액을 몇 배로 평가하겠다는 내용의 합의서를 체결한 단지가 많은 것으로 전해져, 금번 소송의 파장이 미칠 영향에 시장이 촉각을 곤두세우는 분위기다. 

이민경 법무법인 조운 변호사는 "이번 판결 역시 상가소유자 주택공급 이슈와 관련, '정관상 비율' 변경은 가능하지만 상가소유자 선택권 보장은 불가하다는 기존 판례의 법리를 재확인하고 있다"고 말했다. 이어 "하지만 또 다른 쟁점은 이론의 여지가 있어 보이며, 종전자산 감평방법은 법에 의해 엄격히 제한되지만 종전자산 감평액에 상수를 곱하여 권리가액을 높이는 것은 분담금 산정방법의 일환으로 조합의 재량을 인정한 기존 판례들이 있다"고 말했다. 

이 변호사는 "3.1배가 부당하게 과하다는 점에 대한 논증도 부족하다"며 "상가소유자 등 특수 이해관계인들에게 권리가액 향상이라는 유인책 자체를 금지한다면 다양한 이해를 조율하기 어려워 오히려 정비사업이 난항을 겪을 수도 있다"고 덧붙였다.