미아동130번지 일대가 신속통합기획(안) 가이드라인을 토대로 강북 그린웨이 실현을 위한 본격적인 준비에 나선다. 대상지는 층층공원(입체공원) 도입으로 합리적인 토지이용계획을 꿰하고, 동시에 인접한 초등학교와의 일조권 문제도 해결한다는 방침이다. 지형 단차를 활용한 입체공원 활용법이 사업성 견인 역할을 톡톡히 해나갈 수 있을지 귀추가 주목된다.

25일 정비업계 따르면 최근 미아동130번지 일대 정비계획(안) 입안을 위한 주민설명회가 개최됐다. 현재 대상지의 경우, 공공지원 방식이 아닌 '주민자율형' 추진위원회 구성 방식을 취하고 있는 상황이다. 조금이라도 사업을 신속히 추진하기 위한 의도로 풀이된다.

미아동130번지 일대의 구역면적은 77,787㎡로, 토지등소유자수는 948명으로 나타났다. 용도지역은 기존의 제2종(7층이하)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 계획돼 있다. 대상지는 획지가 총 3곳으로 나뉘는데, 공동주택 용지를 제외한 나머지 획지 2곳은 종교시설(수녀원·사찰) 부지로 활용된다.

오패산 자락에 위치한 대상지는 동고서저 구릉지 지형으로, 최대 약 25m의 단차가 발생한다. 이에 서울시는 해당 사업장에 입체공원 도입을 제시했다. 입체공원은 다양한 높낮이를 활용해 입체적으로 구성한 형태의 공원을 의미한다. 입체공원이 의무공원 면적으로 인정되면 건축 연면적이 확보돼 사업성 개선효과를 누릴 수 있다. 특히 하부 공간을 주차장 또는 커뮤니티 시설로 활용할 수 있다는 장점도 있다.

장점이 많은 탓에, 미아동130번지는 구릉지를 활용한 입체공원 설치를 검토하고 있다. 우선 입체공원이 들어서면 획지면적의 증가로 약 140세대의 일반분양물량이 늘어나게 된다. 이는 입체공원 설치비용이 공공기여로 인정되면서 상한용적률 증가로 이어지기 때문이다. 또 입체공원의 설치는 북측 화계초등학교 일조권 해결에도 도움이 될 것으로 예상된다. 일조권 제한으로 초등학교 인접 부지엔 건축물 층수제한이 걸리는데, 대상지는 이곳에 건축물을 짓지 않고 입체공원으로 대체해 사업 리스크를 줄인다는 계획이다.

나머지 공원엔 지역필요 시설인 공영 지하주차장의 중복결정이 예정돼 있다. 공간이용의 효율성 차원에서 기존의 오패산 공영주차장이 폐지되고, 하부에 주차장이 들어가는 구조다. 노상주차면 삭제를 통한 보차분리 역시 가능해질 것으로 보인다. 종교시설의 경우엔 하부 양방향으로 재배치되며, 연접도로는 구역계에 편입된다.

대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(209.9%) ▲허용용적률(245.9%) ▲상한용적률(249.2%) ▲법적상한용적률(249.7%) 등으로 수립될 예정이다. 허용용적률의 경우, 인센티브(20%)에 사업성 보정계수(1.8)를 반영해 총 36%p의 인센티브를 받게 된다. 여기에 입체공원 설치에 따른 기부채납 3.3%p를 적용함으로써 상한용적률을 채우게 된다.

건축계획(안) 상 예상되는 주택공급물량은 1,730세대로, 조합원 및 일반물량은 1,468세대, 임대주택은 262세대로 각각 나뉜다. 분양물량인 1,468세대는 ▲60㎡이하(830세대) ▲60~85㎡이하(638세대)로 분류된다. 현시점 대상지의 추정비례율은 102.64%로 산출됐다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 3,400만원과 820만원 수준으로 예상됐다.