하우징워치

'한강뷰·역세권' 당산1, 연내 조합설립인가 목표…협력사 선정 속도

한강변 역세권 입지를 자랑하는 당산1구역이 연내 조합설립인가를 목표로 사업 절차를 속도감 있게 밟아나가고 있다. 대상지는 조합설립에 필요한 남은 동의서(7~8%) 징구에 나서는 한편, 이달 개최하는 주민총회를 통해 협력업체 라인업 구축도 완료 짓겠다는 계획이다. 14일 정비업계 따르면 당산1구역 재개발사업 조합설립추진위는 오는 18일 첫 주민총회를 개최해, 협력사들 맞이에 나설 예정이다. 이번 총회에선 정비·회계·감정평가 등 업체 선정과 동시에 추진위원장 보궐 선거도 함께 이뤄질 것으로 보인다. 현재 당산1구역은 직무대행 체제로 추진위원회가 운영되고 있다. 당산1구역은 그간 공공지원 정비업체로 용역을 수행했던 ㈜창성씨앤디가 지위를 승계함으로써, 지속적으로 인연을 이어 나갈 것으로 보인다. 또 적격심사방식으로 설계사 선정이 이뤄지는데, ▲진양엔지니어링 ▲유선엔지니어링 ▲트윈종합건축사사무소 ▲현 건축사사무소의 4파전 양상이 예상된다. 현장설명회 당시, 추진위는 당산1구역의 입지적 특성을 고려 최대한 많은 세대가 한강뷰를 확보할 수 있도록 지침을 전달한 것으로 전해진다. 대상지의 구역면적은 30,973㎡로, 토지등소유자 수는 약 280명 수준이다. 재개발 지역임에도 불구하고 완만한 평지 수준의 단차를 보이는 것이 특징이며, 당산역(2·9호선)은 도보 3분 거리에 위치해 있어 더블역세권 메리트가 존재한다. 비록 한강변 방향으로 당산 래미안1차 아파트가 위치해 있긴 하나, 고층의 경우엔 충분한 한강뷰도 가능하다. 건축 배치의 경우엔, 인접 주거단지 주변으로는 판상형 주동배치가 예상된다. 이면부엔 타워형 주동(최고 39층)을 세워 조망권 및 통경축 확보가 동시에 이뤄질 전망이다. 아울러 국가유산인 부군당의 이전 설치에 맞춰 역사공원도 조성된다. 주민들의 동선을 고려해 한강변 보행연결 부근에 배치되는 것이 눈에 띈다. 공원 옆엔 공공공지가 마련된다. 이곳의 예상되는 주택공급물량은 총 737세대로, 조합원·일반분양물량과 임대물량은 각각 518세대와 219세대로 나뉜다. 조합원분양물량은 세부적으로 ▲39㎡(3세대) ▲59㎡(61세대) ▲84㎡(145세대) ▲110㎡(68세대)로 나뉜다. 조합원 수에 비해 상대적으로 일반분양 비중이 많은 것이 특징이다. 현시점 대상지의 추정비례율은 118.5%로 산출됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준이다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(7억원) ▲59㎡(10.3억원) ▲84㎡(13억원) ▲110㎡(15.1억원) 등으로 나타났다.

'진수식' 마친 여의도 삼부號, 항해 시작한다…'화합' 뱃고동 울렸다

여의도 재건축을 상징하는 삼부아파트가 추진위원회 체제 6년 만에 조합설립을 위한 의미있는 첫 발걸음을 내딛게 됐다. 모든 조합원들이 환급금을 돌려받는 탄탄한 기초체력(사업성)을 토대로 본격적인 항해 시작을 알리는 창립총회를 차분히 매듭지었다. 하나의 아파트 단지임에도 지번별 용도지역의 '다름'에서 발생한 차이를 극복하는데 충분한 협의를 거쳐온 끝에, 마침내 공통 목표를 향해 함께 한 배를 탄 것이다. 13일 정비업계 따르면 여의도 삼부아파트 추진위원회는 조합설립을 위한 창립총회를 개최, 토지등소유자 합의서와 초대 집행부(조합장·이사·감사) 선임을 위해 상정한 주요 안건을 모두 의결받았다. 이날을 기점으로 토지등소유자들은 조합원 자격을 부여받게 됐다. 민선9기로 새롭게 취임한 조유진 영등포구청장도 첫번째 대외행보로 삼부 창립총회를 택해, 속도감 있는 사업 전개를 뒷받침하겠다며 적극적인 행정 지원을 약속했다. 통상 창립총회 현장은 수십여개 축하화환과 지역구 정치인을 포함한 내·외빈 소개 등으로 다소 경황없이 진행되는 경우가 다반사다. 이와 달리, 삼부아파트는 지난 6년여의 기다림 끝에 창립총회를 열 수 있었던 만큼 조합원 중심으로 내부 결속과 화합을 다지는데 목적을 두고 줄곧 차분한 분위기를 유지했다. 아직 조합설립에 동의하지 않은 소유주들도 있었기에, 미동의자들의 합류까지 막연한 축제 분위기를 연출하지 않은 것으로 보인다. 여의도 삼부는 재건축 사업의 가장 중요한 지침서인 정관 제정과 더불어, 행정업무·선거관리·예산회계 등 제반 규정들을 수립했다. 초대 집행부는 ▲김경희 조합장 ▲이영기 감사 ▲정충교 감사 ▲노혁진 이사 ▲김정배 이사 ▲우형식 이사 ▲김호동 이사 ▲김인원 이사 ▲이연임 이사 ▲윤영목 이사 ▲임정근 이사 ▲이승철 이사 ▲이동준 이사 등으로 라인업이 꾸려졌다. 추진위원회를 구성한 임원 모두 조합원들의 재신임을 받았다. 삼부는 그동안 30-3번지, 30-2번지 소유주들 간의 의견차를 조율하는 과정을 거쳤고, 큰 틀에서의 합의점을 찾아 본격적인 재건축 사업의 출범을 알리게 됐다. 조합원 모두가 영구 한강 조망권을 확보할 수 있는 만큼 자산가치 상승이라는 공통된 목표를 갖고 재건축 사업에 박차를 가할 것으로 업계는 보고 있다. 당장 올해 하반기 중으로 통합심의를 주도하게 될 건축설계사 선정을 현상설계 경쟁입찰 방식으로 마무리할 예정이다. 한편, 여의도 삼부아파트의 구역면적은 62,634㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역(약 80%)과 일반상업지역(약 20%)이 혼재돼 있다. 삼부아파트는 준공 후 수십년 간 하나의 단지로 관리됐던 만큼 큰 틀에서 '통합재건축'을 전제로 사업을 추진해 왔다. 여의도 재건축 현장에서 시범에 이어 두번째로 규모가 크다. 땅 크기는 건축물 배치 옵션 외에도 1인당 커뮤니티 면적을 넉넉하게 확보할 수 있는 가장 기본이자, 중요한 스펙이다. 삼부는 올해 5월 정비계획(안) 변경 결정고시를 받기 위한 입안 절차에도 착수했다. 지하4층-지상 59층 규모로 총 1,735세대를 짓는 재건축 프로젝트다. 임대주택(239세대)과 조합원 물량(866세대)을 제외하면 약 630여개의 일반분양 물량이 나온다. 여의도 더현대를 바로 앞에 두고 있을 뿐만 아니라, 여의나루역(5호선)과 한강을 품고 있는 사업장이다. 일반분양 수입으로 상당 부분 사업비용을 상쇄할 수 있을만큼 사업성이 우수하다.

'사업성 파수꾼' 김순동 長, 용적률·보행로 손본다…"분담금 사수"

"쉼없이 울리는 소유자들의 전화가 언제부턴가 낯설지 않고 익숙하더라구요. 소유주분들의 목소리는 모두 귀한 자산이기에, 귀 기울여 경청하는 마음으로 통화에 임하려고 노력합니다." 가파른 구릉지에 위치한 장위13-1구역의 수장, 김순동 추진위원장이 1시간 가량의 통화를 끝마치고 내뱉은 첫 마디였다. 김 위원장은 "공식적인 추진위 승인 이후, 어느 누구보다 뜨거운 여름을 보내고 있다"며 그간의 치열했던 사업의 전 과정을 털어놨다. 장위뉴타운의 마지막 퍼즐 중 한 곳인 장위13-1구역은 평지보단 숱한 오르막길이 더 흔한 재개발 지역이다. 이미 69% 가량의 높은 동의율을 보이는 상황에서, 대상지는 남은 6%(120세대 추정) 동의를 빠르게 확보해 사업의 발판을 마련한다는 계획이다. 김순동 추진위원장은 "단독, 다세대빌라 물권에 상관없이 많은 소유주들이 사업에 협조적"이라며 "아직 동의서 작성이 미비된 곳을 위주로 봉사자분들이 고생해주고 계신다"고 설명했다. 사전에 공개된 재정비촉진계획 변경(안)만 살펴봐도, 장위13-1구역의 사업 난이도는 쉬운 편이 아니다. 일단 다세대빌라 비중이 85%에 달해 토지등소유자 수가 많은 편이다. 상대적으로 일반분양 비율이 적은 부분도 이같은 이유에서다. 이를 두고 김순동 위원장은 "추진위, 주민들 모두 충분히 인지하고 있다"면서 "태생적 DNA를 바꿀 수 없으면, 다른 측면에서 사업성을 보완하면 되지 않겠냐"며 되물었다. 김순동 위원장이 치열한 분석과 회의 끝에 꺼내든 '사업성 개선 방안'은 다음과 같다. 먼저 대상지 근방엔 동북선 경전철이 들어서면서 호재가 예상된다. 현재 대상지는 37% 이상이 경전철 역세권에 포함된다. 이에 추진위는 종전 300% 용적률에서 375%까지 정비계획 변경을 통해 용적률 상향을 요청한다는 계획이다. 이미 타 사업지에서 선례가 존재하는 만큼, 전문가들은 해당 아이디어가 충분히 반영의 여지가 있음을 언급했다. 늘어난 용적률은 곧 소유주들의 분담금 절감으로 이어질 가능성이 높다. 여기에 김 위원장은 장위13-2구역과 연계되는 공공보행통로 삭제도 과감히 검토 중이다. 대상지의 경우, '북서울꿈의숲' 이동 편의를 도모한다는 차원에서 두 곳의 공공보행통로가 계획돼 있다. 이를 두고 김 위원장은 "공공보행통로가 두 군데나 배치되는 경우는 어느 사업지에서도 흔치 않다"며 "상단의 보행로만 유지하고, 중앙 보행로는 삭제할 것을 행정청과 지속적으로 논의해 나갈 것"이라고 강조했다. '북서울꿈의숲'과 연계한 보행로의 실효성 부분은 오래 전부터 딜레마로 손꼽힌다. 동 배치에 부적합한데, 부득이하게 구역까지 분리될 이유가 있냐는 입장이다. 김순동 위원장은 "점차 외부인 출입이 늘어날텐데, 주민안전과 청결이 가장 큰 걸림돌"이라며 "추후 시설관리 부담도 염려스럽다"고 의견을 전했다. 보편적으로 공공성과 단지 간 조화를 최우선으로 두는 행정청이 해당 의견을 반영하기 위해선, 공공성을 벗어나지 않는 선에서 충분한 근거가 뒷받침돼야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 이밖의 김순동 위원장은 현재 대상지에 ▲근린공원 ▲소공원 ▲어린이공원 등이 다수 분포해 있으니 문화공원 자리를 주택지역으로 편입하는 아이디어도 제시했다. 문화공원이 폐지되고 주택지역으로 편입되면 꺽여있는 도로의 직선화가 이뤄져 구역계 정형화도 가능하다. 단 전문가들은 "공원 대신 어떠한 기부채납을 넣을진 고민해야 한다"고 조언을 남겼다. 김순동 위원장은 "불리한 사업요건에 굴하지 않고, 사업성 개선 요소를 최대한 발굴해 소유주들의 분담금 절감에 힘쓰겠다"며 "목표 동의율이 얼마 남지 않은 시점, 소유주분들이 굳건한 믿음으로 추진위를 응원해 주셨으면 좋겠다"고 말했다. 추진위는 공람공고를 통해 소유주들의 의견을 충분히 반영한 뒤, 취합된 의견들을 구청과 서울시에 순차적으로 제출한다는 계획이다. 장위 13-1구역의 구역면적은 138,435㎡로, 지하8층-지상39층 규모로 신통기획을 토대로 개발 밑그림을 그려나가고 있다. 구역 내엔 특별한 종교시설 리스크는 없고, 동북선 경전철로 인한 최대 수혜가 기대되는 사업지다. 공람결과에 따르면 현시점 평당공사비 900만원을 기준으로, 추정비례율은 107.92%로 무난한 수치를 보이고 있는 상황이다.

압구정3, 현대6·7차 토지누락 이슈 해결…대지지분 정리 '정중동'

국내 최대 재건축 사업장으로 꼽히는 압구정3구역이 현대6·7차에서 토지가 누락되면서 발생한 '대지권 등기 이슈'를 해결하면서, 향후 인허가 과정에서 발생할 불확실성을 최소화하는데 업무 역량을 집중하고 있다. 조합원들의 권리관계를 결정짓는 관리처분계획(안) 이전까지 대지권 등기가 마무리되어야 하는 만큼, 현대6·7차 변경등기 확정을 기점으로 다른 아파트 차수 문제도 순차적으로 해결해 나간다는 방침이다. 10일 정비업계 따르면 압구정3구역은 현대6·7차의 미결 대지지분 변경등기 절차를 모두 완료했다. 현대6·7차는 73동부터 87동까지 총 15개동 1,288세대로 이뤄져 있는데, ▲압구정동468 ▲압구정동468-1 ▲압구정동468-2 ▲압구정동468-3 등 4개 필지가 등기부등본에 누락돼 있는 상황이었다. 과거 행정상의 착오에서 발생한 토지 누락으로 인해 소유주들은 개별적으로 대지지분을 찾기 위해 노력했지만 결실로 이어지지 않았다. 이에, 조합 집행부는 지난 2024년 정비사업을 전문으로 하는 우영 법무사법인을 추가 선정해 대지권 등기 이슈 해결을 위한 본격적인 행보에 착수했다. 우영 법무사법인은 조합 법무사로 공식 선정된 직후, 서울시 문서고인 서울기록원과 정부기록물 보관소 등에 현대6차·7차 관련 일체 서류를 정보공개 청구하며 자료수집에 나섰다. 현대6·7차 외에도 현대3·4차 등 압구정3구역 조합원들의 토지·건축물 권리관계 전수조사에 나선 것이다. 안중근 조합장을 필두로 한 조합 집행부 역시 서울시를 포함해 대지지분 이슈 해결을 위해 수십여차례 협의를 주도했다. 지난해 대지권 변경등기를 처음 접수했으나 한 차례 각하됐음에도 불구, 조합은 행정청의 처분에 불복하며 이의신청을 바로 접수할 정도로 적극적으로 업무에 임했다. 조합장의 해결 의지와 조합 협력업체들의 노고가 합쳐진 결과물이라는 게 업계 지배적인 평가다. 그 결과, 최근 현대6·7차에 해당하는 15개동이 누락된 토지를 포함해 온전한 소유권을 확보하게 됐다. 대지권 등기 이슈는 일부 차수의 문제가 아닌, 조합 사업 전체에 영향을 미칠 수 있는 요소였던 만큼 긍정적 결과가 도출됨에 따라 조합원들도 고무적인 분위기다. 조합은 현대3·4차의 대지권 등기 이슈 역시 신속하게 해결하겠다는 목표다. 현대3·4차의 경우, 아파트 대지권에 대한 토지등기부 기재 내용과 각 세대 집합건물 등기부 전유부분 기재 대지권 등기가 일치하지 않는 상태다. 또한, 토지 일부가 현대건설, IPARK현대산업개발, 서울시 소유로 등기가 되어 있는 상황이다. 대지지분 정리 관련 소송은 ▲반포주공1단지 ▲래미안 원베일리 ▲청담르엘 ▲이촌한강맨션 등의 사례가 있다.

'상가 재합의' 개포주공6·7, 관리처분(안) 마련…유치원 활용 고심

개포주공6·7단지가 '재건축의 꽃'으로 불리우는 관리처분계획(안)을 수립함과 동시에 내년 이주 절차에 착수하기 전 필요한 내부 논의를 모두 매듭 지었다. 조합 집행부는 단지 내 중앙에 위치한 상가 소유주들과의 재합의를 신속하게 이뤄내면서 법원 판결로 효력을 일부 상실한 조항들을 모두 보완·반영했다. 대상지는 조합원들의 이주와 철거 기간 동안 사업성을 추가 보완하는 방향으로 설계 인허가를 병행해 나갈 예정이다. 9일 정비업계 따르면 개포주공6·7단지 재건축 조합(윤형무 조합장)은 관리처분계획(안) 수립 안건을 메인으로 한 2026년 정기총회를 조합원들의 단합된 성원에 힘입어 마무리했다. 관리처분계획(안)은 조합원들의 종전자산 주택을 신축아파트 입주권으로 그 권리의 형태를 바꾸는 매우 중요한 단계다. 관리처분계획(안)을 수립하는 총회가 조합원들에게 축제의 장으로 여겨지는 것도 앞선 연유와 무관치 않다. 개포주공6·7단지는 올해 1분기 조합원 분양신청을 실시했고, 이를 토대로 관리처분계획(안)을 마련했다. 오는 하반기 중으로 강남구청의 인허가 확보가 목표다. 관리처분계획(안) 인가를 받은 직후엔 조합원 이주 단계에 진입한다. 조합은 기본이주비 집단대출을 실행하게 될 우리은행과 행정 업무를 맡게 될 에스에이치프라퍼티가 총회 개회 전 조합원들의 이해 도모 차원에서 발표를 진행할 수 있는 환경을 조성했다. 대상지는 현대건설이 입찰시 제안한 대안설계(안)을 토대로 사업성과 단지 가치를 끌어올릴 수 있는 방향으로 계획 변경도 준비 중이다. 약 2,000여명대인 조합원들이 모두 이주를 나간 뒤 기존 건축물 철거가 진행되는 시기를 활용할 예정이다. 또한, 유치원이 분양신청을 진행하지 않았기 때문에, 종전 구역계 내 유치원 부지의 활용 방법을 두고 여러 가능성을 모색해 볼 것으로 업계는 보는 분위기다. 서울특별시강남서초교육지원청은 개포주공6·7단지 재건축 사업을 통해 늘어나는 유아는 인근 유아시설을 통해서도 충분히 그 수요를 감당할 수 있다고 보고 있다. 물론 유아배치 여건이 어떻게 변화하게 될지는 모르는 일이기에, 향후 조합과 상호 협의 하에 결과를 도출할 것으로 관측된다. 유치원 부지가 삭제되고 공동주택을 추가로 지을 수 있는 방향으로 가닥이 잡힐 경우 일반분양 물량을 더 확보할 수 있는 기회로도 작용할 수 있다. 이날 관심을 모았던 '상가 변경 합의서'도 조합원들의 의결을 받았다. 개포주공6·7단지는 상가 소유주들과의 협의를 토대로 마련한 합의(안)과 이를 반영한 정관 개정을 진행했지만, 지난해 법원은 상가 소유주들의 권리가액 계산 방법을 도정법 및 관련 법령에 맞춰야 한다는 판결을 내렸다. 조합은 법률 리스크를 최소화하고자 발빠르게 상가와의 협의를 토대로 변경 합의서를 마련했고, 금번 총회에서 정관 개정과 함께 의결받았다. 윤형무 조합장은 "관리처분계획(안) 수립이란 중대한 전환점에 이르기까지 한결같은 신뢰와 성원을 보내주신 조합원 분들께 감사한 마음을 전한다"며 "지속적인 공사비 상승과 금융비용 부담 확대 등 외부 여건이 녹록지 않은 것은 사실이나, 조합은 불필요한 비용을 최소화하고 사업성을 높이기 위한 최선의 노력을 계속해서 강구해 나가겠다"고 말했다. 개포주공6·7단지의 재건축 사업을 지원하는 협력업체 라인업은 ▲정비업체(주성) ▲건설사업관리(해안건축) ▲세무회계(정일회계법인) ▲환경영향평가(예평이앤씨) ▲법률(법무법인 현) 등이다.