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창신9구역, '구릉지형 선도모델' 재개발 추진…주거개선 기대감↑

신속통합기획 2차 후보지인 창신동 23-606번지 일대(이하 창신9구역)가 서울시로부터 받은 신속통합기획(안)을 토대로 본격 정비계획(안) 수립에 나선다. 정비계획(안) 입안을 위한 동의서가 징구될 경우, 열악한 주거환경으로 알려진 창신동 일대는 대단지 신축 아파트로 탈바꿈하게 될 전망이다. 창신9구역은 1단계 종상향(2종7층이하→2종이하)을 통해 구릉지라는 지역적 제한요소를 극복할 계획이다. 11일 정비업계 따르면 서울시 신속통합기획과는 최근 주민설명회를 열어 창신9구역 신속통합기획(안)을 공개했다. 정비사업에서 가장 중요한 용적률과 건폐율은 각각 약 220%, 30%로 책정됐다. 예상되는 주택 공급물량은 약 2,500세대 내외다. 서울시는 오는 10월 중 신속통합기획(안)을 확정짓고 종로구청에 정비계획·건축계획 가이드라인을 내려보낼 예정이다. 종로구청은 정비계획(안) 입안 절차를 그 다음 수순으로 진행한다. 입안권자인 종로구청이 정비계획(안)을 서울시에 입안하려면 주민동의율 50%가 필요하다. 창신9구역 면적은 140,583㎡로, ▲공동주택(99,733㎡) ▲종교시설(1,553㎡) ▲정비기반시설(38,836㎡) 등으로 토지이용계획이 수립됐다. 정비기반시설은 공공복합청사(파출소+주민센터)와 도로, 공원녹지 등으로 이뤄져 있다. 지역적 특성을 고려해, 클러스터형·저층 선형·고층 타워형 등의 다양한 건축물이 적용된다. 신속통합기획(안)은 ▲구역계 조정(진출입 확보 및 낙산공원 편입) ▲용도지역 상향(유연한 도시계획 적용) ▲간선도로 연결 강화(교통망 정리) ▲보행 네트워크 확충(공공보행통로 2개) 등을 소주제로 기획됐다. 창신9구역도 창신10구역과 마찬가지로, 국가유산(문화재) 보존 및 관리를 고려해 정비계획(안)을 수립해야 한다. 대상지는 2007년 재정비촉진지구(뉴타운)로 선정됐으나, 사업에 진척이 없어 해제됐다. 이후 국토교통부 도시재생사업에 선정됐지만, 주거환경 효과는 그닥 크지 않았다. 결국 창신9구역은 신속통합기획을 통한 재개발 사업을 택했고 지난 2022년 말 후보지로 선정됐다. 한국토지신탁이 창신9구역과 창신10구역의 사업시행을 위한 업무협약(MOU) 체결 업체다.

'빠른 안정' 삼익그린2차, 정비계획 변경…정원씨엔씨 도정법 위반

삼익그린2차가 구역계 내 산발적으로 분산돼 있었던 공원부지를 정형화하는 방향으로 정비계획(안) 변경 작업에 심혈을 기울이고 있다. 토지이용의 효율성을 기하고자 하는 움직임으로 평가된다. 당연히 도시계획시설 상 공원 면적은 그대로 유지된다. 작년 말 집행부가 바뀐 삼익그린2차는 조합 정상화를 빠르게 이뤄내며 안정감을 찾아가고 있는 분위기다. 11일 정비업계 따르면 삼익그린2차 재건축 조합(정성철 조합장)은 최근 정비계획(안) 변경을 위한 주민설명회를 열었다. 핵심 내용은 산재돼 있던 공원시설을 통합 조성해 공원부지 정형화 및 유지관리의 효율성을 제고하는 것이다. 기존 3개 어린이공원이 근린공원과 통합되면서, 근린공원의 면적은 종전 11.467㎡에서 26,276㎡로 늘어났다. 삼익그린2차의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(248.2%) ▲법적상한용적률(299.71%) 등으로 수립됐다. 토지 기부채납은 도로와 공원, 공공청사로 이뤄져 있으며, 건축물 기부채납은 공공청사(환산부지)다. 기부채납 순부담 면적은 7,491㎡다. 현재 높이계획은 40층 이하로 수립돼 있으며, 해당 내용은 향후 건축심의를 거쳐 확정되게 된다. 삼익그린2차는 오는 9월 13일(금) 오후 6시 강동구민회관에서 임원(조합장·이사·감사) 선출을 위한 총회를 개최한다. 삼익그린2차 조합원 수는 2,387명이다. 재건축 후 신규 공급 물량은 총 3,350세대다. 전용면적 별로 살펴보면, ▲전용 60㎡ 이하(830세대) ▲전용 60-85㎡ 이하(1,996세대) ▲전용 85㎡ 초과(524세대) 등이다. 총회에는 임원 선출 외에도 정비계획 변경(안) 입안을 위한 안건도 상정된다. 정비계획 변경(안) 입안을 위해선 전체 3분의2 이상 동의가 필요하다. 현재 연도형상가와 독립상가를 두고 조합원 간 활발한 의견 개진이 이뤄지고 있는 상황이다. 연도형 상가는 용적률에 포함되지 않아, 상대적으로 아파트를 지을 수 있는 면적이 증가한다. 현재 삼익그린2차는 전자투표 업체인 총회원스탑을 통해 홍보 OS요원 없이 총회 개최를 준비 중이다. 한편, 삼익그린2차는 기존 정비업체였던 정원씨엔씨가 도시및주거환경정비법 위반을 함에 따라 현재 소송이 진행 중이다. 추진위원회 시절, 계약을 체결했으나 계약서 용역업무 범위에 조합설립 이후 업무(사업시행계획, 분양신청, 시공사 선정 등) 등이 포함돼 있어 문제가 발생했다. 창립총회에서 정비업체 업무의 승계 여부를 의결했어야 하나 별도 추인을 받지 않았던 것이다. 정원씨엔씨는 현재 조합 상대로 소송을 벌이고 있다.

'1호 공공재건축' 망우1, 사업성 확보 어떻게? 특별건축구역 조준

'공공재건축 1호' 사업지인 망우1구역이 최근 새 집행부를 꾸린 가운데, 용적률 완화와 종상향 등 변경된 정비계획(안)을 조합원들에게 설명하는 시간을 가졌다. 망우1구역은 특별건축구역 지정을 통해 일조 확보를 위한 높이제한 배제를 검토 중인 상황이다. 다만 특별건축구역 지정에 따른 공공성 확보로 공공주택 수 증가와 기부채납은 어느 정도 감안해야 할 요소다. 12일 정비업계 따르면 망우1 공공재건축 조합(강성민 조합장)은 사업성 확보 차원에서 용도지역 변경과 층고제한 완화를 적용해 사업을 추진하고 있다. 기존의 용적률과 높이계획만 보면 사업성이 다소 부족한 모습이었으나, 일조권 문제가 완화되고 높이제한이 풀리면서 사업이 활력을 보일 것으로 예상된다. 제안된 '특별건축구역'은 건축 관련 제도개선을 도모하고자, 법·관계법령에 따라 일부 규정을 적용하지 않거나 완화 또는 통합해 적용하도록 특별히 지정하는 구역을 뜻한다. 지정대상으로는 행정중심복합도시, 혁신도시, 택지개발사업구역, 도시 및 주거환경정비구역, 재정비촉진구역 등이 해당된다. 특별건축구역으로 지정되면 우선 대상지 북측 4개 학교의 일조권 확보와 주변지역 경관 영행을 최소화하기 위해 통경축 및 스카이라인이 계획된다. 또 도시가로를 연결하는 보행도로(공공보행통로 등)가 설치된다. 이는 단지의 연속성을 유지하기 위함이다. 전면 보행공간을 비롯해 공공주택과 지역문화커뮤니티 시설도 추가로 확보하게 된다. 망우1구역(염광아파트)의 면적은 25,109㎡로, 현황세대수는 269세대로 집계됐다. 전체필지(54필지)에서 국공유지(6필지)는 11%로 나타나며, 건축물 현황은 3-5층 규모 아파트와 단독주택 수를 합해 총 53동이다. 토지이용계획을 살펴보면 ▲공동주택 획지(22,741㎡) ▲도로(1,327㎡) ▲공공청사(1,040㎡)로 분류된다. 기존 계획과 달라진 건 공원이 제외됐다는 점이다. 대상지 용도지역의 경우, 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제3종일반주거지역으로 2단계 종상향이 이뤄진다. 기부채납 대상은 공공청사와 공영주차장이 설치된다. 공공청사의 세부용도는 아직 미정이며, 지하2층-지상4층 규모로 지어진다. 공영주차장은 공공청사 맞은 편에 위치하게 된다. 중랑구청과 협의하에 거주자 우선주차 20대가 계획돼 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(223%) ▲법적상한용적률(271%) 순서로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로, 열린단지 등을 적용해 확보했다. 순부담면적은 총 2,283㎡로 10%에 해당하는데, 공원 등이 빠져 기존 순부담률에 비해 1%p가량 낮게 책정됐다. 건축계획(안)에 따라 높이계획은 기존 38.5m이하(13층)에서 80m이하(25층)로 2배 가량 높아졌다. 예상되는 주택물량수는 총 581세대로, 기존 계획과 비교했을 때 119세대가 증가됐다. 공공임대분양 수는 64세대, 일반분양 수는 52세대 늘어난 수치다. 일반분양세대는 세부적으로 ▲45㎡(17세대) ▲59㎡(85세대) ▲74㎡(67세대) ▲84㎡(259세대) ▲104㎡(50세대)로 분류된다. 공공임대주택은 세부적으로 ▲기부채납 공공임대주택 ▲법적상한용적률 적용 공공임대주택 ▲종상향 후 법적상한용적률 적용 공공분양주택[공공재건축사업 시]으로 나뉜다. 기부채납은 공공임대주택(39세대)은 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위한 인센티브 대가로 지어야 한다. 법적상한 공공임대주택과 법적상한 공공분양주택의 경우, 법적상한용적률(271.35%)에서 상한용적률(223.67%)를 뺀 절반(23.84%)의 수치만큼 짓게 된다. 공공임대주택과 공공분양주택은 각각 11.92%의 수치를 적용 받아 32세대씩 짓게 된다. 따라서 총 임대주택은 103세대(39세대+64세대)로 책정됐다. 건축비는 민간분양아파트에 적용되는 기본형 건축비와 공공임대주택에 적용되는 표준형 건축비로 나뉜다. 단 공공분양주택은 임대주택이긴 하나, 망우1구역의 공동사업자인 LH가 분양 시점에 기본형 건축비로 매입하게 돼 사업성 측면에서 조합원들에게 유리한 부분이 있다. 이날 설명회 말미엔 8·8 부동산 대책의 적용 여부와 특별건축구역 지정 제안에 대한 주민들의 질의가 이어졌다. 8·8 부동산 대책의 적용 여부와 관련, LH 관계자는 "망우1구역은 서울시 평균 공시지가보다 낮을 것으로 예상돼 직간접적으로 사업성 보정계수 부분에서 혜택을 받을 수도 있다"고 말했다. 이어 "임대주택 인수부분에서도 표준이 아닌 기본건축비로 가격이 책정돼 조합원 입장에서 매출증가로 분담금이 늘어나는 효과를 볼 것"이라고 했다. 다만 이외 현황용적률과 규제완화 두 부분은 대상이 아니거나 이미 완화를 받았기에 적용이 어려울 것이라고 입장을 더했다. 특별건축구역 지정 제안과 관련해선, 세종코퍼레이션의 신동열 이사는 "망우1구역은 북측에 학교가 4곳이 있어 층수의 한계로 사업성이 불리한 곳"이라며 "주민제안이 있었고, 최대한 주민들의 사업성을 늘리기 위해 검토한 부분"이라고 설명했다. 신 이사는 "특별건축구역 제도를 이용해 인동간격을 완화하고, 일조권 확보로 층수를 최대한 높이 계획하고 있다"고 부연했다. 한편 망우1구역은 이달 27일 정기총회를 열어 조합장을 포함해 임원 및 대의원 등을 새롭게 선출하는 절차를 밟았다. 새로 선임된 강성민 조합장을 필두로 사업진행에 속도를 낼 것으로 보인다. 현재 망우1구역 조합은 LH와 공동으로 사업을 추진 중이며, 협력사 라인업은 ▲세종코퍼레이션(정비업체) ▲나우동인건축사사무소(설계) ▲SK에코플랜트(건설사) 등으로 구성된다.

DL이앤씨, 길동프라자 시공권 해지…'대여금 27억' 민사소송 전환

DL이앤씨가 지난 2022년 8월 길동(둔촌) 프라자 리모델링 조합과의 시공계약 해지를 통보해 온 가운데, 조합에 빌려준 원리금 27억3,000만원을 회수하기 위한 협의를 진행하고 있다. DL이앤씨는 조합이 보유한 아파트 3세대를 임의경매로 내놓았으나, 조합의 요청 하에 지난 달 예정돼던 경매는 보류된 상황이다. 현재 일부 리모델링 사업장에서 재건축 선회 움직임이 일고 있어 유사한 사례가 또 나올 수 있다는 전망이다. 10일 정비업계 따르면 DL이앤씨와 길동(둔촌) 프라자 리모델링 조합과 원리금(대여금+이자) 27억3,000만원 상환을 두고 소송을 진행 중이다. DL이앤씨는 조합이 소유하고 있는 아파트 3채를 임의경매에 부쳤으나, 조합 측 요청으로 임의경매를 취하했다. 채권자인 DL이앤씨는 조합 총회를 열어 아파트 3채를 매각해 원리금을 상환해 주고, 만약 부족할 경우 조합원들이 분담해서 지급해야 한다는 입장을 전달해 왔다. 조합과 DL이앤씨는 일방적 계약해지 여부를 두고 입장차를 보이고 있는 것으로 전해진다. 비슷한 시기 리모델링 사업을 진행해 온 둔촌현대1차(더샵둔촌포레)는 현재 입주를 앞두고 있다. DL이앤씨가 리모델링 사업을 협의 없이 포기함에 따라 현재 조합원 역시 손해를 봤다는 것이다. 조합원들은 대기업의 조합을 압박하는 행위는 상호 신뢰를 깨뜨렸다며 아쉬움을 토로하고 있는 실정이다. DL이앤씨는 리모델링에서 재건축 사업으로 선회하려고 하는 움직임이 있었고, 사업 추진의사가 없다고 판단함에 따라 시공계약 해지를 통보했다는 입장이다. 리모델링 사업 추진 입장을 밝혀달라고 최고까지 했으나 조합에서 명확한 입장 표명이 없었다는 것이다. DL이앤씨는 조합 측에 대여금 지급명령을 신청했으나, 조합 측에서 이의를 제기했고, 현재 민사소송으로 넘어간 상황이다. 현재 목련3단지 역시 쌍용건설이 조합 측에 리모델링 사업 추진 의사를 묻고 있는 상황이다. 쌍용건설 역시 목련3단지가 리모델링 사업 추진 의지가 부족하다는 판단 하에 대여금 지급을 중단했다. 올해 4월 있었던 조합장 선출 및 권리변동계획 수립 총회가 정족 수 미달로 불발된 탓이다. 쌍용건설은 리모델링 사업 추진을 중단할 경우 조합원에 대한 소송도 예고한 상황이다. 계약이행촉구 최고서도 통보했다. 업계 관계자는 "리모델링 사업장 내 재건축 선회 움직임이 일면서, 시공사로부터 대여금을 빌려다 사업비로 쓴 사업장에서 난처한 상황이 벌어지고 있다"며 "자본력과 힘을 갖춘 시공사를 상대로 조합의 대응력은 약할 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "길동(둔촌) 프라자 사례가 향후 관련 사업장에 어떤 영향을 미칠지는 조금 더 지켜봐야 할 거 같다"고 덧붙였다.

DL이앤씨·현대, 송파 공략법 '설계변경'…"공사비 증액 염두에 둬야"

DL이앤씨와 현대건설이 최근 각각 잠실우성4차, 가락삼익맨숀 조합원들의 선택을 받아 시공사 지위를 확보했다. 2곳 건설사 모두 조합이 제안한 원안설계가 아닌 대안설계, 더 나아가 혁신설계를 통해 사업을 진행하고자 하는 의지를 나타내고 있어 관심이 쏠린다. 특히 DL이앤씨 는 잠실우성4차 시공사로 선정된 후 기존 32층이 아닌 49층 높이로 대대적인 설계변경을 전제로 사업 방향성을 제안했다. 9일 정비업계 따르면 DL이앤씨는 32층 높이를 전제로 대안설계를 제안했으나, 시공사 선정이 끝난 직후 '49층'을 전제로 정비계획(안)을 원점에서부터 변경하자는 취지의 제안을 조합에 한 것으로 전해진다. 최고높이를 조정하는 일은 중대한 설계변경을 전제로 한다. 조합 역시 정비계획(안) 인허가를 처음부터 다시 진행해야 하기 때문에 인허가청인 송파구청과 긴밀한 협의를 진행 중인 것으로 전해진다. 통상 정비사업에서 시공사를 선정한 직후, 시공사가 제안한 설계(안)으로 사업을 추진하는 경우가 일반적이다. 시공사는 조합의 원안설계보다 훨씬 개선된 내용을 제안하기 때문이다. 세대당 주차대수를 늘리고, 세대당 커뮤니티면적을 최대화하는 방향 등은 조합원들의 눈길을 사로잡기에 충분한 매력 요인이다. 잠실우성4차와 가락삼익맨숀 모두 사업시행계획(안)을 수립하기까지 적잖은 시일이 소요된 터라 사실 설계변경은 어느 정도 예정된 수순이다. 설계변경은 더 나은 방향으로 아파트의 미래가치를 개선한다는 점에서 분명 주목받을 일이기 때문이다. 하지만 설계변경은 공사비 증액과 직·간접적으로 맞닿아 있기에 조합원들과 충분한 소통과 협의 하에 진행해야 할 당위성이 존재한다. DL이앤씨가 시공사로 선정될 때 조합에 제출한 입찰제안서에는 '49층'이라는 제안 조건이 없다. 물론 입찰지침서 상 대안설계는 경미한 변경 범위 내에서만 가능하기 때문에 중대한 변경으로 여겨지는 '49층'을 애초 제안할 수 없었을 것이라는 게 업계 중론이다. DL이앤씨는 원안설계와 대안설계 평당 공사비를 각각 809만원, 807만원에 제안했다. 당초 잠실우성4차 공사비 예가는 760만원이었으나, DL이앤씨가 하이엔드 브랜드(아크로) 적용을 할 수 없다는 강경한 입장을 내비친 결과, 810만원으로 상향 조정됐다. 현재 최고층수 49층을 전제로 진행할 경우, 실제 준공 시 평당 공사비는 큰 폭으로 상승할 전망이다. DL이앤씨는 대안설계 인허가 협의를 진행하는 과정에서 협의 불가에 따른 변경내용이 발생할 경우 공사비가 변동할 수 있다는 점을 입찰제안서에 기재해 놓았다. 현대건설 역시 가락삼익맨숀을 수주할 때, 조합원들의 눈높이를 충족하기 위해선 특화설계에서 더 나아간 설계 고급화가 필요하다는 점을 강조했다. 조합에서도 아이디어를 제안할 수 있다는 지침을 줬다. 현대건설은 광폭 테라스와 세대당 커뮤니티시설 2평, 엘리베이터를 코어당 2대를 설치하겠다는 내용을 제안했다. 원안설계와 대안설계보다도 큰 폭으로 개선된 설계 아이디어를 총회 때 설명했다. 현장에서 만난 A조합원은 "아파트 스펙이 조금 더 개선되는 방향을 선호하지만, 이 경우 공사비 증액은 감안해야 하는 것으로 이해하고 있다"며 "공사비 증액 관련 구체적인 범위와 정도를 현 시점에서 알 수 없는 게 불안한 요인은 맞다"고 말했다. 이어 "조합 집행부에서 시공사와 충분히 협의하며 잘 진행해 줄 것이라 믿는다"고 말했다. 또 다른 B조합원은 "잠실우성4차와 가락삼익맨숀 모두 단독입찰에 따른 수의계약이라, 사실 시공사로 선정된 이후부터는 확실히 협상력에서 시공사가 우위를 점할 수밖에 없을 것"이라며 "설계변경 과정에서 조합원과 소통해 주고, 시공사와 효율적이고 지혜로운 협상을 진행해 줬으면 하는 마음"이라고 강조했다.

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