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해안건축 "올림픽훼밀리, 역량 총동원"…합리적 설계단가 '승부수'

'송파 3대장'으로 불리울 만큼 입지와 상징성 측면에서 주목받는 올림픽훼밀리타운이 가장 중요한 협력업체로 손꼽히는 설계사 선정에 나섰다. 설계부문 탑티어(Top-tier)급에 속한 대형사들이 속속 수주의향을 타진해 업계 상당한 관심이 쏟아질 전망이다. 최근 성수3구역과 서빙고신동아 등 한강변 핵심 사업장의 선택을 받았던 해안건축도 올림픽훼밀리타운 입찰 참여를 공식화한 상황이다. 15일 정비업계 따르면 올림픽훼밀리타운 추진위원회는 적격심사를 통한 설계사 선정에 착수한 가운데, 총 18곳의 설계사들이 참여 의향을 밝혔다. 적격심사는 정해진 배점표를 기준으로 수행능력평가(40%)와 가격평가(60%)를 통해 진행된다. 대내외 경제환경에 따라 변동성이 큰 정비사업 특성을 감안할 때, 호흡이 긴 장기사업을 안정적으로 영위해 나갈 수 있는 회사의 탄탄한 재무건전성과 브랜드 인지도가 중요할 것으로 보인다. 적격심사 방식으로 진행될 경우, 대부분의 사업장에 평균적으로 수십여 곳이 입찰에 참여한다. 평균 가격에 근접할 경우 가격평가에서 높은 점수를 득할 수 있다. 올림픽훼밀리타운이 설계사 선정을 위한 입찰공고상 제시한 건축연면적은 1,435,017㎡다. 설계 용역금액은 앞선 건축연면적에, 입찰에 참여한 설계사들이 제안한 1㎡당 설계금액을 곱한 금액으로 결정된다. 시공사 다음으로 용역금액이 크다고 봐도 무방하다. 결과적으로 합리적인 설계금액을 제안한 설계사에 소유주들 관심이 쏟아질 것으로 업계는 보고 있다. 사업이 진행되는 과정에서 인허가청과의 협의, 주거 트렌드의 변화, 소유주들의 평형 선호 등에 따라 설계 용역금액은 계속 증가하는 것이 통상적이다. 국내 정비사업(재개발·재건축) 실적과 더불어 가격 경쟁력도 소유주들의 설계사 선정을 위한 의사결정 요인이 될 것으로 전망되는 배경이다. 해안건축은 한강변 주거설계 부문에서 경쟁력을 보여온 회사로, ▲래미안 첼리투스 ▲래미안 트리니원(반포주공1단지3주구) ▲성수3구역 ▲압구정5구역 ▲서빙고신동아 등을 포트폴리오 사업장으로 확보하고 있다. 이촌동 첼리투스는 한강변 최초 56층 재건축 단지의 타이틀을 갖고 있을 뿐만 아니라, 시기적절한 1:1 재건축을 통해 프리미엄 주거 트렌드를 선도했다. 최근 경쟁입찰을 통해 설계권을 거머쥔 사업장은 성수3구역과 서빙고신동아, 목동7단지 등이다. 성수3구역의 경우, 한강이 보이는 정도에 따라 '등급'을 분류했고, 조합원 전원이 S급 조망권을 가져갈 수 있도록 제안해 표심을 사로잡았다. 설계 부문 매출액 1위~3위가 맞붙은 서빙고신동아에선, 입지적 강점(한강·남산·용산공원)을 최대한 돋보일 수 있는 방향의 설계작품을 제출했다. 조합원들의 투자수익률 극대화에 중점을 뒀다. 그밖에 통합심의 준비에 한창인 잠실장미1·2·3도 주요 실적으로 손꼽힌다. 대상지의 구역면적은 334,702㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 설정돼 있다. 대상지의 법적상한용적률 299.9%에 맞춰 최고높이는 26층(최고 83m이하)으로 계획이 잡혔다. 예상되는 주택공급물량은 6,620세대로, 임대주택을 포함한 전체물량은 ▲60㎡미만(583세대) ▲85㎡미만(2,861세대) ▲85㎡이상(3,176세대)으로 나뉜다. 한편 올림픽훼밀리타운 주변으로는 3·8호선(가락시장역)이 위치해 있는데, 준공 시점에 맞춰 위례신사선이 들어설 것으로 기대를 모으고 있다. 해당 노선이 들어서면 대상지는 트리플 역세권 입지를 확보할 수 있게 된다. 아울러 가원초등학교를 품은 '초품아' 타이틀, 인접한 탄천 역시 대상지만의 메리트로 작용할 전망이다. 현재 대상지에 수주의향을 타진 중인 대형 4개사의 2025년 매출액(단일 법인 기준)은 ▲해안건축(2,630억원) ▲희림건축(2,039억원) ▲나우동인(812억원) ▲건원건축(702억원) 등이다.

월계삼호4차, 역세권 특례로 340% 정조준…"추진위 구성 분주"

중랑천 뷰를 자랑하는 월계삼호4차가 역세권 특례에 힘입어 법정 상한용적률을 340%까지 확보한다는 계획이다. 3차례에 걸쳐 신통기획 자문회의를 끝마친 대상지는 사업성 보정계수 역시 최대치를 적용 받으며 '정책 수혜형' 재건축 단지로서의 면모를 확실히 드러내고 있는 모습이다. 해당 사업장은 대규모 개발호재 영향권에도 속해, 향후 미래가치에 따른 기대감이 모아질 것으로 전망된다. 15일 정비업계 따르면 월계삼호4차는 최근 노원구청 주관의 정비계획(안) 수립을 위한 주민설명회를 개최했다. 현재 대상지의 경우, 추진위원회 구성을 위한 동의서 징구가 한창 진행 중인 상황이다. 준비위는 법정 요건을 충족하는대로 곧장 후순위 절차를 밟는다는 계획이다. 상가협의 역시 법정 단체 구성 이후 진행될 것으로 보인다. 대상지의 현시점 토지등소유자 수는 917명이다. 월계삼호4차의 구역면적은 40,243㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지한다. 최고층수는 41층(120m이하)으로, 총 10개동 중 3개동에 해당된다. 공동주택 획지를 제외한 정비기반시설은 도로(493㎡)와 공원(3,177㎡)으로 분류된다. 이는 전체 구역면적의 약 9% 수준이다. 건축계획(안)을 살펴보면, 중랑천과 마주한 주동엔 수변특화 배치가 적용될 예정이다. 판상형의 수변특화 배치는 15~20층 내외로 지어지며, 전세대 중랑천 조망이 가능한 것이 특징이다. 저층부테라스, 마당 있는 단위세대로의 활용도 눈에 띈다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(250%) ▲상한용적률(270%) ▲법적상한용적률(300%) ▲법적상한 초과용적률(339.7%) 등으로 수립될 예정이다. 허용용적률 인센티브(20%)는 공공보행통로, 열린단지, BF인증, 방재안전 등을 통해 확보하게 됐다. 여기에 사업성 보정계수(2.0)을 적용해 총 40%p를 채웠다. 상한용적률 증가분은 도로, 공원 기부채납으로 확보했고, 법적상한용적률 증가분의 절반은 분양주택, 임대주택으로 각각 지어질 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 1,239세대로, 조합원 및 일반물량은 1,081세대, 임대주택은 158세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡미만(440세대) ▲60~85㎡이하(799세대)로 구성된다. 나머지 임대주택은 공공임대주택 105세대와 공공분양주택 53세대로 각각 분류된다. 추정비례율은 100.96%로 산정됐다. 평당 공사비와 평당 분양가는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 각각 790만원, 4,200만원(84㎡기준)으로 예측됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 80% 수준이다. 조합원분양가의 경우 59㎡(8.75억원), 74㎡(10.6억원), 84㎡(11.6억원) 등으로 책정됐다. 추정 종전가액이 7.4억원인 소유주가 전용 59㎡ 동일평형의 아파트를 분양받기 위해선 1.27억원 가량의 분담금이 필요하다.

'정속 주행' 목동13, 통합심의 일환 환경영향 매듭…시공사 초읽기

대신자산신탁이 사업시행자로 있는 목동13단지가 통합심의 신청서를 접수한 가운데, 환경영향평가 공청회도 순조롭게 매듭 지으며 정속 주행중인 모습을 보이고 있다. 대상지는 2배 가량 크게 향상된 생태면적률과 녹지비율을 토대로 단지의 녹지 네트워크를 조성하는 한편, 인접 단지(목동12·목동14)들과의 보행 연계성도 강화해 주민 편의를 도모한다는 계획이다. 14일 정비업계 따르면 양천구청은 이달 환경영향평가 결과를 토지등소유자들에게 설명하는 공식석상을 마련했다. 환경영향평가는 조례에 따라 법적으로 시행돼야 하는 절차로, 해당 사업이 주변 환경에 미치는 영향을 소유주들에게 알리기 위함이다. 당일 프레젠테이션(PT) 발표는 환경영향평가 전문 업체가 수행했다. 이번 환경영향평가에서 주목할 부분은 기존 대비 사업시행 이후 생태면적률은 23.7%에서 45%, 녹지비율은 24.1%에서 46.3%로 2배 가량 늘어났다는 점이다. 공원과 녹지는 지상부에 약 71,248㎡, 옥상 및 벽면녹화는 총 10,600㎡가 조성될 전망이다. 즉 단지의 절반 가량이 풍부한 녹지와 공원으로 뒤덮여 쾌적한 주거환경 조성이 가능하다는 의미로 풀이된다. 또 대상지는 전기차 충전 시설(954세대) 설치, 태양광·지열(신재생E) 활용으로, 에너지 자립률을 높여 '에너지 절약형' 단지로도 나아간다는 목표다. 향후 준공 후 조합원들의 관리비 절감을 기대할 수 있는 요인이다. 내부 일조 분석 결과, 전체 3,852세대 중 1,769세대에서 수인한도가 만족스럽다는 결론이 도출됐다. 수치로 환산하면 54%에 해당한다. 인접한 목동14단지 일부 건물에서 다소 영향을 받을 것으로 예측됐다. 이에 대해 환경영향평가 관계자는 "일조 침해 최소화를 위한 건축물 배치 조정을 검토할 계획"이라며 "침해세대에 대해선 협의 등을 통해 충분한 보상이 이뤄질 것"이라고 저감방안에 대해 설명했다. 특히 목동14단지도 동시다발적으로 재건축이 진행되고 있는 만큼, 크게 문제될 것은 없다. 수인한도를 판단하는 기준(공동주택)은 ①동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되는 경우 또는 ②동지일을 기준으로 오전 8시에서 오후 4시까지 일조시간이 통틀어 최소한 4시간 정도 확보되는 경우다. 2가지 기준을 모두 맞추지 못할 경우, 일조 저해의 경우 수인한도를 넘어섰다고 본다. 현재 목동13단지의 사업시행자는 대신자산신탁이며, 건축설계는 ㈜에이앤유디자인그룹이 맡고 있다. 두 획지로 나뉜 목동13단지의 구역면적은 178,919㎡로, 최고층수 49층에 맞춰 3,852세대의 대규모 주택이 지어질 계획이다. 목동13단지는 목동6단지에 이어 두번째로 시공사 선정 절차에 착수할 것으로 관측된다. 현재 양천구청은 통합심의를 어느 정도 매듭지은 후 시공사 선정 절차에 착수하도록 가이드라인을 내린 상황이다. 사업시행자인 대신자산신탁과 더불어, 소유주 대표인 양국진 정비사업위원장은 물밑에서 속도감 있는 사업 전개로 목동6단지와 함께 선두주자로 재건축을 이끌어 나간다는 방침이다.

용산 청화, 설계 컨셉 지향점은 '고급주택'…건원·토문 어디 힘줬나

전형적인 배산임수(남쪽 한강, 북쪽 남산) 입지로 고급주거 단지를 꿈꾸는 용산 청화아파트가 설계사 선정에 나선 가운데, 2곳 대형사가 출사표를 던져 치열한 경쟁 구도를 보이고 있다. 앞서 추진위원회는 틀에 박힌 관점에서 벗어나 청화아파트의 입지적 특색을 고려한 컨셉 디자인을 제안해 달라고 명확한 지침까지 안내했다. 14일 정비업계 따르면 용산 청화아파트 재건축 추진위원회(정수연 위원장)는 오는 23일(토) 용산청소년센터에서 설계자 선정을 위한 주민총회를 개최할 예정이다. 대상지의 설계자 선정은 적격심사 방식을 토대로 진행중이며, 설계권을 두고 최종 설계 제안서와 홍보영상을 제출한 ㈜종합건축사사무소 건원, ㈜토문건축사사무소가 선의의 경쟁을 펼치고 있다. 사업 컨디션부터 살펴보면, 대상지는 고도제한(해발고도 90m 이하) 규제를 받는다. 대상지는 주동 높이의 한계가 있는 터라, 용적률을 최대한 끌어쓸 수 없는 한계가 존재한다. 집행부는 앞서 제한사항들을 사업장의 특색으로 활용, 한남더힐과 나인원한남과 같은 저층 고급주택 형태로 재건축 방향성을 명확하게 수립했다. 대상지는 임대주택 공급계획도 없을 뿐만 아니라, 모든 유닛이 중·대형 평형으로 구성돼 있다. 작년 9월 정비계획(안) 설명회 내용을 살펴보면, ▲98㎡(122세대) ▲117㎡(139세대) ▲132㎡(111세대) ▲144㎡(97세대) ▲162㎡(109세대)로 나타난다. 정수연 추진위원장은 "청화아파트를 재해석한 '스토리' 기반의 설계사를 소유주들이 원하고 있다"며 "남산 고도제한과 단차 등의 다소 불리한 요소를 재해석할 수 있는 설계사의 창의력이 중요하다"고 강조했다. 또한 "소유주들은 단순히 브랜드 파워나 유명 건축가의 명성에 기댄 제안에는 흥미가 없다"며 "설계 속에 청화의 잠재력과 도시적(용산·남산) 맥락이 녹아든 설득력 있는 디자인이 반영됐길 희망한다"고 덧붙였다. 경쟁에 뛰어든 건원건축과 토문건축은 공통적으로 조합원 모두가 ▲남산 ▲한강 ▲용산공원 등의 조망권을 기본적으로 확보할 수 있게끔 설계했다. 100% 남향 배치도 기본 조건이다. 재건축 후 실사용면적을 극대화한 자산가치 상승도 공통적인 내용이다. 양사 설계의 차이점은 프로젝트명에서 극명하게 대비된다. 프로젝트명을 통해 주안점을 둔 설계 방향성이 무엇인지 짐작해 볼 수 있다. 건원건축은 용산 그랜드파크로, 토문건축은 더한남 비스타힐스로 각각 네이밍을 정했다. 건원건축은 남산·한강·용산공원을 연계해 '공원'에 힘을 준 것으로 보인다. 반면, 토문건축은 나인원한남·한남더힐을 벤치마킹 모델로 삼아 설계 컨셉을 구상했다. 건원건축이 프로젝트명에 그랜드파크를 넣은 건, 기존 정비계획(안) 상 1,100평에 불과했던 단지 내 중앙공원을 3배 가까이 늘린 점과 맞닿아 있다. 중앙공원 면적을 늘릴 수 있었던 건 주동 개수를 최소화했기 때문이다. 건원건축은 종전(9개동) 대비 2개동을 줄여 7개동으로 만들어왔다. 물론 주동 수를 줄일 경우, 1개 층에 머물게 될 세대 수는 반대로 많아질 수밖에 없다. 이외에도, 평형별 최적배치를 통해 현재 거주 위치 배정의 안정성 유지와 위치 이동 선택이 가능하도록 계획을 수립할 예정이다. 메인 주동에는 16층 높이에 70m 길이의 스카이파크가 들어간다. 토문건축은 기존 정비계획(안) 상 주동 수를 9개로 그대로 유지했다. 서울시 심의 기준을 준수해 '5호 조합' 이내로 주동을 설계했다. 서울시 허용 범위 내 적정 계획으로 신속한 사업 인허가에 초점을 맞춘 셈이다. 프로젝트명(더한남 비스타힐스)은 고급 주택의 대명사 나인원 한남과 미국의 부촌인 베버리 힐스를 표방했다. 추가적으로 전세대 100% 테라스 계획을 설계(안)에 담았다. 지형 단차를 활용한 그라운드 테라스와 세대 내 프라이빗 테라스를 제안했다. 건축 디자인은 파르테논 신전을 형상화해 구현했다. 화려함보단 클래식·고전적인 분위기에 집중했다. 층고는 3m로 계획해 공간의 쾌적성을 더했다. 단지는 용산구 이태원동 22-2번지 일대에 위치해 있으며, 현재 최고 12층 높이의 아파트 9개동 578세대로 구성돼 있다. 최고높이의 경우, 인근 20층 높이로 올라가는 유엔사 부지 '더파크사이드 서울'과 같이 남산 고도제한을 의식해 21층 높이로 계획하고 있다. 예상되는 계획세대수는 679세대로 추정되며 조합원 분양분은 578세대, 일반분양분은 101세대로 분류된다. 일반분양분은 모두 60~85㎡(101세대)로 잡혀, 60㎡이하 세대는 없다. 단 현시점 정비계획(안) 상의 세대구성은 설계자 선정 이후, 토지등소유자들의 설문조사를 기반으로 다시 구성될 예정이다.

'100억 돌려줘' 현황도로 판결 뒤집힐까…조합 "재산권 지킬 것"

헌법재판소가 대법원의 확정재판을 취소할지 여부를 결정할 '2호 사건'으로 서울 재건축 사업장의 이슈를 지정해 정비업계 상당한 관심이 집중된다. 대상지는 2020년 준공한 약 850여세대의 신축 단지다. 현재 청산절차를 밟고 있는 조합이 기존 확정판결을 취소해줄 것을 청하는 재판소원을 통해 약 100억원에 달하는 현황도로 매매금액과 그에 따른 지연손해금을 반환받을 수 있을지가 최대 관전 포인트다. 13일 법조계 따르면 헌법재판소는 법무법인 조운이 서울 소재의 A재건축 조합을 대리해 제기한 '부당이득반환 소송' 관련 사건을 전원재판부로 회부했다고 밝혔다. A재건축 조합은 지난 2017년 인허가청(서울시·영등포구)과 현황도로로 사용되던 토지 매매계약을 체결했고, 약 100억원 가량을 매매대금으로 지불했다. 당시 조합은 신속하게 사업을 추진해야 하는 입장이었던 터라 관청과의 불필요한 논쟁을 최소화하고 대금을 치렀다. 안정적으로 사업을 완료한 이후, 조합은 조합원들의 재산을 돌려받고자 인허가청을 상대로 현황도로 관련 부당이득금 반환 소송을 제기했다. 1심에서 패소했지만 항소심(2심)에선 승소했다. 당시 서울고등법원은 민간 사업시행자(조합)가 재건축 사업을 진행할 때, 무상양도되는 용도폐지 정비기반시설에 '현황도로'도 포함된다고 판결했다. 조합의 재산상 손실을 보전하며, 정비기반시설 비용부담의 형평성을 근거로 언급했다. 이에, 서울고등법원은 사실상 도로로 사용되던 토지는 무상양도 대상에 포함되기에, 조합이 인허가청을 상대로 납부한 매매대금을 돌려받아야 한다고 결론을 내렸다. 인허가청은 즉시 상고했고, 대법원은 2심 판결을 뒤집었다. 2017년 도시및주거환경정비법이 개정되기 이전, 공공과 달리 민간 사업장에선 사실상 도로로 사용되던 토지(현황도로)가 무상양도해야 할 정비기반시설에 포함된다고 보지 않았다. 인허가청의 손을 들어줬다. 다만, 조합은 법원이 도시및주거환경정비법을 위헌적으로 해석해 재산권을 침해했다는 이유로 재판소원을 청구했다. 해당 사건은 사전심사를 담당하는 지정재판부 평의를 거쳐, 전원재판부에 회부됐다. 전원재판부에선 재건축 사업을 하는 민간 조합에서 현황도로를 무상양도하도록 한 규정을 적용해야 하는지, 이를 부정한 대법원 판결이 헌법에 위반되는지 여부 등을 심리할 것으로 업계는 보고 있다. 박일규 법무법인 조운 대표 변호사는 "현황도로 유상양도 관련 대법원 확정 판결을 받은 사안인데, 정비업계 이목을 끌만한 이슈가 헌법적 관점에서 다시 검토받을 수 있는 기회를 얻었다는 점에서 의미가 있다"고 말했다.