발행일(UPDATE): 2025년 01월 22일 09시 10분
재개발·재건축 현장을 발로 뛰며, 겸허한 자세로 정보를 기록합니다. 속도와 깊이를 중시하는 언론사입니다.
대치동 은마아파트와 강동구 삼익그린2차 등 조합원 제명 안건을 총회 상정해 의결받는 사례들이 늘어나고 있다. 대부분 정비사업은 토지등소유자로 구성된 조합이 사업시행자 역할을 맡고 있으며, 구체적인 내용은 조합원 의결로 결정된다. 다만, 조합 업무를 장기간에 걸쳐 방해할 경우 조합원 제명을 통해 모든 권리와 의무를 박탈하는 내용이 업계 상당한 관심을 집중시키고 있다. 22일 정비업계 따르면 대치동 은마아파트는 작년 10월 정기총회에서 조합원 제명 안건을 통과시켰다. 강동구 명일동에 위치한 삼익그린2차도 작년 9월 정기총회에서 개별 조합원을 제명하는 내용을 의결받았다. 두 사업장 모두 조합원들의 높은 찬성표로 통과시켰다는 점이 공통점이다. 조합이 올바른 방향으로 나아갈 수 있도록 '힘의 균형'을 견제하기보다, 지속적인 사업 방해에 초점을 맞춘 결과로 업계는 해석하는 분위기다. 가장 최근엔 북아현3구역이 정관변경(안)을 총회 상정하기도 했다. 조합원 3분의2 이상의 의결을 필요로 한 정관변경(안)은 '조합원으로서 고의 또는 중대한 과실 및 의무불이행 등으로 조합에 막대한 손해를 입힌 자 중 민·형사상 처벌을 받은 경우 조합원을 제명할 수 있다'는 내용을 골자로 한다. 물론 결과적으로 해당 안건은 가결요건을 충족하지 못해 부결됐다. 조합원 지위를 박탈당할 경우, 제명된 조합원은 신축 건축물을 분양받을 자격이 없어진다. 대법원 판례에 따르면, 제명되는 시점을 시준으로 현금청산대상자와 동일하게 취급되며, 매도청구소송 대상이 된다. 물론 제명된 조합원의 지위를 향후 복구해주는 사례도 존재한다. 최근 강동구 명일동에 소재한 삼익맨숀은 시공사 선정을 위한 총회에서 제명했던 조합원 3인의 지위를 회복시켜줬다. 조합원을 제명하고, 향후 지위를 복권시켜주는 것 모두 조합원 총회를 거쳐야 한다. 소명 기회도 충분히 주어져야 한다. 이에, 조합 역시 중대한 손해를 일으켰다는 명확한 이유가 없다면 제명 결정을 쉽게 내리지 않는 게 일반적이다. 잘못된 제명으로 인해 조합원에게 피해가 생길 뿐만 아니라, 조합 역시 돌이킬 수 없는 손해가 발생할 수 있기 때문이다. 조합원 제명 안건은 충분한 고심을 전제로 진행해야 한다고 업계 전문가들은 입을 모은다. 물론 조합의 행정 업무가 마비될 정도로 불필요한 정보공개청구 및 지속적인 방해를 일삼는 조합원들이 많다는 것도 '조합원 제명' 안건을 검토하게 하는 배경이다. 발전적인 방향으로 건설적인 논의를 진행하는 것이 아닌 맹목적 반대를 통해 전체 조합원의 경제적 이익을 침해하는 일도 비일비재하기 때문이다. 정한철 법무법인 인본 대표변호사는 “조합원 제명은 그 조합원의 지위를 박탈하는 제재인 만큼 그 조합원의 행위가 단체의 목적 달성을 어렵게 하거나 제명이 불가피할 정도로 단체구성원의 공동이익을 해하는 경우에 최종적인 수단으로서만 인정돼야 한다는 것이 판례(대법원 2004. 11. 12. 선고 2003다69942 판결 등 참조)"라며 "위법한 제명은 불법행위가 되므로, 실제 방해의 정도, 조합에 발생한 피해의 정도, 사업진행의 혼란의 정도 등을 종합적으로 고려해 엄격하게 결정해야 한다"고 조언했다. 이어 "조합원이 조합에서 제명되어 조합원 지위를 상실하는 경우, 제명된 조합원은 현금청산대상자로 분류된다"며 "따라서 제명된 조합원이 보유 중인 물건을 매수한 매수인 역시 현금청산대상자에 해당한다"고 설명했다.
강남 도곡우성이 예비 조합원들의 압도적 성원에 힘입어 창립총회를 순탄하게 마무리했다. 조합설립에 필요한 동의율은 96%로 집계됐다. 강남구청으로부터 빠른 시일 내 조합설립인가도 받아낼 계획이다. 22일 정비업계 따르면 강남 도곡우성아파트는 이달 조합설립을 위한 창립총회를 열어 사업 추진을 위한 여건을 마련했다. 총 조합원(422명) 중 341명이 총회 의결권을 행사했다. 현장에 직접 참석한 조합원 수는 134명이다. 창립총회가 성립되기 위해선, 전체 조합원 20% 이상이 직접 참석해야 한다. 도곡우성의 직접 참석율은 앞선 기준을 10%p 상회한 약 32%다. 조합장 단독후보로 나선 유인석 후보는 찬성 335표로, 재건축 사업을 이끌어 나가게 됐다. 감사 자리엔 김영진 후보가 선출됐고, 후보에 이름을 올린 5명 이사들도 전원 선출됐다. 43명의 대의원 전원도 과반수 득표를 획득해 모두 선임됐다. 유인석 조합장은 "믿고 선출해주신 모든 분들께 감사하다"며 "조합원들의 의견을 귀담아 듣는, 소통하는 조합장이 되겠다"고 약속했다. 이어 "도곡우성의 경우, 정비사업을 하기엔 다소 조건이 까다롭고, 만족을 못하는 부분이 존재할 수 있다"면서도 "그럼에도 장단점을 십분 활용해 어느 단지도 범접할 수 없는 도곡의 신축단지로 거듭날 수 있도록 최선을 다할 것"이라고 자신감을 내비쳤다. 이번 총회에선 ▲제1호(조합 정관(안) 의결) ▲제2호(개략적인 사업시행계획서 의결) ▲제3호(조합 운영비 의결) ▲제4호(자금 차입) ▲제5호(조합 예산 의결) ▲제6호(조합 행정업무규정 의결) ▲제7호(조합 선거관리규정 의결) ▲제8호(조합 의사진행 운영규정 의결) ▲제9호(기 수행업무 추인) ▲제10호(임원 선임) ▲제11호(대임원 선임) ▲제12호(창립총회 개최비용 승인) ▲제13호(상가제척 공유물 분할소송 제기 추인) 등의 안건을 상정했고, 모두 원안대로 처리됐다. 사업시행계획서를 살펴보면, 대상지의 구역면적은 20,970㎡로, 100% 사유지로 구성돼 있다. 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지할 계획이다. 최고 층수는 26층이며, 법적상한용적률은 299.5%로 계획이 잡혀있다. 예상되는 주택공급물량은 총 548세대로, 분양물량은 460세대로 나타났다. 세부적으로 ▲59㎡(58세대) ▲84㎡(270세대) ▲110㎡(132세대)로 나뉜다. 임대는 88세대로 분류됐다. 추정비례율은 94.86%로 산출됐다. 일반 분양가는 주변 시세를 고려해 평당 7,000만원으로 책정됐고, 공사비는 830만원으로 나타났다. 조합원분양가는 ▲59㎡(15.4억원) ▲84㎡(21.2억원) ▲110㎡(26.7억원)으로 예상됐다. 일반분양가의 경우, ▲59㎡(17.1억원) ▲84㎡(23.6억원) ▲110㎡(29.7억원)으로 나타났다. 일분가는 분양가상한제 적용 지역임을 감안해, 상한분양가를 추정한 후 인근 아파트의 주택형별 단가를 참고해 추정됐다. 한편 현시점 강남 도곡우성 조합은 협력업체 라인업으로는 ▲정비업체(창성씨앤디) ▲감평업체(제일감정평가법인) ▲로펌(법무법인 현) ▲세무회계(세무법인 청솔) 등이 구성돼 있다. 법무법인 현은 상가제척 공유물 분할소송을 진행 중이다. 도시정비법 제67조(재건축 사업의 범위에 관한 특례)에 따르면, 상가를 구역계에서 제척시키는 공유물 분할 소송을 통해 조합설립인가를 받을 수 있다.
신속통합기획 절차를 밟고 있는 미아동258번지 일대가 작년 7월 사전타당성 조사를 위한 설명회 이후, 1년 6개월 만에 확 달라진 개발계획(안)을 선보여 눈길을 끈다. 종전 13층으로 계획됐던 최고층수는 25층으로 약 2배 가까이 늘어났다. 사업성 보정계수 적용도 가능할 것으로 전망됨에 따라, 사업성 보완 작업은 계속해서 진행될 것으로 업계는 보고 있다. 21일 정비업계 따르면 서울시 도시계획국 신속통합기획과(김현주 신속통합기획2팀장)는 미아동258번지 일대 거주 중인 토지등소유자들을 대상으로 신속통합기획(안)을 최근 발표했다. 강북구청은 추진준비위원회와 협의를 거쳐 신속통합기획 방식으로 추진키로 결정했고, 서울시는 지난 2023년 11월 해당 사업장을 후보지로 확정했다. 대상지는 재개발에 대한 주민 의지가 높은 지역인 만큼, 정비구역 지정이 이뤄지면 향후 굉장히 빠른 속도로 사업이 진행될 것으로 기대된다. 미아동 258번지 일대 면적은 156,651㎡로, 사전타당성 검토시 구역계보다 무려 10,263㎡가 늘어났다. 대상지 주변의 기존 공원과 도로가 편입되면서 구역계 확대를 통한 효율적인 주거환경 개선이 가능하게 됐다. 대상지의 용도지역은 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층이하)이 혼재돼 있는 구조로, 이전엔 제2종일반주거지역(7층이하)으로 1단계 종상향을 진행할 예정이었다. 그러나 금번 계획(안)에선 용도지역을 제2종일반주거지역으로 2단계 상향 조정하는 내용이 포함됐다. 결과적으로 최고 층수는 13층에서 25층으로 2배 가량 높아지게 된다. 대상지는 층수 배치구간을 총 세 부분으로 나눠 ▲저층구간 10층 이하 ▲중층구간 20층 이하 ▲고층구간 25층 이하로 높이 계획을 마련했다. 기성시가지와 오패산 방면으로의 통경축 계획도 확보되어 있다. 또 대상지엔 기존 지형을 고려한 구릉지 특화 주거단지가 조성된다. 데크 하부공간을 적극 활용해 주거용적률을 최대치로 확보하게 된다. 데크를 활용한 거주민의 일상공간으로 ▲데크 주차장 ▲스텝형 스탠드 ▲테라스 주거타입 ▲데크커뮤니티 등이 계획됐다. 보행약자를 고려한 완만한 보행로, 엘리베이터, 에스컬레이터 등도 설치된다. 기존 보차혼용도로가 아닌 베리어프리계획이 반영된 보행녹지, 안전을 최우선으로 한 입체 보행교가 만들어져 주민들에게 최상의 편의를 제공한다는 방침이다. 북측엔 북한산 경관을 향유할 수 있는 전망대(그린피어)가 신설돼 주민들에게 충분한 휴식공간이 마련될 예정이다. 아울러 대상지는 사업성 보정계수가 적용되는 지역으로 나타나 사업성 개선이 예상된다. 보정계수가 적용되면 허용용적률 인센티브를 최대 20%까지 추가로 받게 된다. 적용된 인센티브만큼 법적상한용적률의 증가분은 줄어들게 돼 임대주택은 그만큼 줄어드는 효과를 볼 수 있다. 미아동258번지 일대의 토지등소유자는 총 2,973명으로, 예상되는 주택 공급 물량은 총 4,100세대 내외로 예측됐다. 이는 앞서 계획 예정이었던 4,038세대(임대주택 905세대 포함)에 비해 62세대 가량이 늘어난 수치다. 의무적으로 지어야 할 임대주택 비율에 변화가 없음을 감안할 때, 일반분양분의 증가로 토지등소유자들의 분담금 감소가 예상된다.
성동구 소재한 금호21구역이 조합직접설립제도를 통해 성공적인 발판을 마련한 가운데, 조합설립 이후 첫 정기총회를 마쳤다. 대형 시공사들 모두 총회 현장에 도열해 조합원들을 맞이했다. 수주의향이 있음을 사전에 알리기 위한 행보다. 금호역(3호선)·신금호역(5호선)에 인접한 금호21구역은 금호동 중심에 위치해 있는 재개발 지역으로, 한강프리미엄을 누릴 수 있는 마지막 대단지 아파트가 될 것으로 관측된다. 20일 정비업계 따르면 금호21구역 재개발 조합(양갑승 조합장)은 최근 2025년 정기총회를 개최, 조합 정관 변경과 예산(안) 등의 안건을 모두 가결했다. 조합은 행정·사무 업무를 지원해 줄 정비업체로는 엘림토피아를 선정했다. 엘림토피아는 성동구청의 공공지원 정비업체로 선정돼, 조합직접설립제도와 창립총회 개최를 지원한 바 있다. 설계사는 나우동인이 뽑혔다. 금호21구역은 2010년 정비예정구역으로 지정됐으나 주민들 간 이견차를 좁히지 못해 2013년 해제됐다. 이후 2018년 사전타당성 조사에 착수했고, 이듬해 도시·건축혁신 시범사업지로 선정됐다. 금호21구역은 신속통합기획을 통한 재개발을 추진해 왔고, 성동구청의 조합직접설립제도를 통해 현재 단계까지 이르렀다. 사업대상지 면적은 75,447㎡며, 정비기반시설과 공동주택 획지는 각각 23,959㎡, 51,487㎡다. 현 시점에서 예상하는 주택공급 물량은 총 1,219세대로, ▲전용 40㎡ 이하(99세대) ▲전용 40㎡-60㎡ 이하(502세대) ▲전용 60㎡-80㎡ 이하(494세대) ▲전용 85㎡ 초과(124세대) 등으로 구성된다. 이중 임대주택 수는 220세대로, 전체 18%의 비중을 차지한다. 지난 2023년 결정고시받은 정비계획(안)에 따르면, 추정비례율은 106.82%로 산출됐다. 조합원들은 본인 물건의 종전자산평가액에 비례율(106.82%)을 곱해 계산한 권리가액을 통해 개략적인 추정분담금을 가늠해 볼 수 있다. 물론 추정분담금은 향후 사업을 추진해 가는 과정에서 계속해서 변동됨을 인지해야 한다. 양갑승 조합장은 "정비·설계 협력업체 선정을 기점으로, 통합심의 준비에 박차를 가할 예정"이라며 "성공적인 조합직접설립제도의 모범사례로 소개된 만큼 향후 사업 진행 과정에서도 조합원들과 효율적인 소통을 전제로 사업계획을 실현해 나가겠다"고 말했다.
신반포16차가 대우건설을 시공사로 선정한 이후, 관리처분계획(안) 수립 일환으로 조합원 분양신청을 진행하고 있다. 작년 11월 말부터 분양신청을 진행했지만, 종전자산평가 일부로 오류가 발견되며 분양신청 기간을 3주 연장했다. 종전자산평가 감평 업무를 맡은 곳은 삼창감정평가법인과 다온감정평가법인이다. 20일 정비업계 따르면 신반포16차 재건축 조합은 관리처분계획(안)을 수립하는 과정에서 종전자산감정평가 상 '일부 오류'가 발견돼 조합원 분양신청 기간을 연장한다. 당초 이달 6일(월) 종료될 예정이었으나, 27일(월)까지로 3주 늘렸다. 신반포16차는 지난 2023년 11월 사업시행계획(안) 고시를 받은 이후 '도시및주거환경정비법 제27조'에 따라 조합원 분양신청 절차를 밟고 있다. 신반포16차가 조합원 분양신청을 진행 중인 현 시점, 산출한 추정비례율은 약 80%다. 총수입 추정액(1조1,191억원)에서 총지출 추정액(5,062억원)을 뺀 뒤, 분양대상자의 종전자산 추정가액(7,638억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원들은 본인의 종전자산가액에 추정비례율(80%)을 곱해 권리가액을 계산할 수 있다. 권리가액과 조합원 분양가를 비교할 경우, 분담금 규모가 개략적으로 나온다. 현재 27평형을 가진 조합원이 동일 타입대인 79A타입을 선택할 경우, 약 14억원을 추가적으로 내야 한다. 현재 17평형을 가진 조합원이 비슷한 평형대인 59A타입을 선택할 경우에는 약 8억원 가량을 추가 분담해야 한다. 물론 현 시점, 예상되는 추가부담금은 확정된 내용이 아니다. 조합원들이 분양신청을 받을 때 이해를 돕기 위한 참고자료 정도로 사용해야 한다. 정확한 숫자는 향후 관리처분계획(안)을 수립하는 과정에서 결정된다. 향후 분양수입과 임대주택 관련 서울시와의 매각 협의결과 등에 따라 달라진다. 신반포16차는 서초구 잠원동 55-12번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 12,977㎡다. 건축연면적은 86,476㎡로, 지하층(48,106㎡)을 제외한 용적률에 산정되는 지상층 면적은 38,370㎡다. 용적률과 건폐율은 각각 289%, 24.5%다. 지난 2017년 12월 조합설립을 위한 창립총회를 개최했고, 이듬해 문화재 현상 변경 심의를 진행하며 지금의 정비계획(안)을 만들어 왔다. 2022년 변경 결정고시를 받은 정비계획(안)의 용적률은 289%, 최고높이는 120m(34층) 이하다. 재건축 후 예상되는 공급물량은 총 468세대로, 전용면적 50㎡와 79㎡ 각각 376세대와 92세대다. 이중 임대주택 68세대(기부채납 34세대+공공임대 34세대)는 모두 전용 50㎡로 공급된다. 전용 79㎡는 조합원들에게만 공급된다. 전체 세대 수를 평형대별로 살펴보면, ▲50A(18세대) ▲50B(100세대) ▲50C(30세대) ▲50D(19세대) ▲50E(63세대) ▲50F(28세대) ▲50G(66세대) ▲50H(33세대) ▲50I(19세대) ▲79A(8세대) ▲79B(19세대) ▲79C(18세대) ▲79D(19세대) ▲79E(28세대) 등으로 구성된다.
포스코이앤씨가 짓는 중랑구 상봉동 '더샵 퍼스트월드 서울'은 올해 서울 시내 마지막 분양이 될 것으로 전망된다. 상봉터미널 자리에 들어서는 더샵 퍼스트월드 서울은 999가구 대단지 아파트다. 16일 청약홈에 따르면 이달 24일(화) 특별공급을 시작으로 26~27일에는 일반공급을 시작한다. 당첨자는 내년 1월3일(금) 발표된다. 총 15개타입 ▲39(50세대) ▲44(35세대) ▲59(41세대) ▲84(244세대) ▲98(346세대) 등으로 나뉜다. 총 800세대로 특별공급과 일반공급 물량은 236세대, 564세대로 나뉜다. 59타입의 분양금액은 최소 8억9,400만원에서 최대 9억8,000만원으로 층과 동호수에 따라 가격 차이를 보인다. 국민평형인 84타입의 경우 최소 12억600만원에서 최대 13억6,800만원으로 가격이 책정됐다. 98타입도 최소 13억5,100만원에서 최대 15억6,900만원까지 다양하게 가격이 분포됐다. 상기 공급금액은 발코니 확장비용 및 추가선택품목 미포함 금액이며, 주택공급계약 체결 시 별도 계약을 통해 선택이 가능하다. 발코니 확장금액은 ▲39AB(600만원) ▲44AB(700만원) ▲59(1,500만원) ▲84(2,00만원) 등
롯데건설이 성북구 삼선5구역 재개발을 통해 선보이는 '창경궁 롯데캐슬 시그니처'의 견본주택을 개관하고 본격적인 분양에 돌입한다. 2일 청약홈에 따르면 이달 9일(월) 특별공급을 시작으로 10~11일에는 일반공급을 시작한다. 당첨자는 12월17일(화) 발표된다. 총 4개타입 ▲59A(54세대) ▲59B(97세대) ▲59C(218세대) ▲84(140세대) 등으로 나뉜다. 수요자들의 선호도가 높은 전용면적 59㎡와 84㎡로만 구성되는 것이 특징이다. 총 509세대로 특별공급과 일반공급 물량은 249세대, 260세대로 나뉜다. 59타입의 분양금액은 최소 9억9,480만원에서 최대 10억9,740만원으로 동호수에 따라 가격 차이를 보인다. 국민평형인 84타입의 경우 최소 13억730만원에서 최대 13억9,000만원으로 가격이 책정됐다. 발코니 확장금액은 전평형 모두 무상으로 제공된다. 현 시점에서 입주예정일은 2027년 4월로, 정확한 입주일자는 추후 통보된다. 1순위 청약은 청약통장 가입기간 12개월 이상, 지역별·면적별 예치금을 충족한 만 19세 이상의 서울시 및 경기도, 인천광역시 거주자라면 보유 주택 수와 관계없이 세대주·세대원·유주택자 모두 신청할 수 있다.
DL이앤씨가 이달 방배삼익 재건축 물량인 '아크로 리츠카운티'를 분양할 것으로 보인다. 분양가상한제가 적용되는 해당 단지의 전용면적 84㎡ 분양가는 21억원 수준으로 나타났다. 이는 주변 시세 대비 8억원이 저렴한 가격인 만큼, 향후 청약 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 26일 청약홈에 따르면 내달 9일(월) 특별공급을 시작으로 10~12일에는 일반공급을 시작한다. 당첨자는 12월18일(수) 발표된다. 총 6개타입 ▲44(20세대) ▲59(73세대) ▲75A(16세대) ▲75B(17세대) ▲84D(12세대) ▲144(2세대) 등으로 나뉜다. 총 140세대로 특별공급과 일반공급 물량은 69세대, 71세대로 나뉜다. 59타입의 분양금액은 최소 14억8,730만원에서 최대 16억7,630만원으로 가격에 차이를 보인다. 75타입의 경우 최소 19억8,340만원에서 최대 20억6,600만원으로 가격이 책정됐다. 또 84타입은 최소 20억7,890만에서 최대 21억7,120만원까지 가격이 분포됐다. 확정 분양가는 34평 기준으로 평당 약 6,170만원이다. 방배동 '디에이치방배'와 비교하면 평당 가격이 300만원가량 낮은 수준이다. 아크로 리츠카운티가 들어서는 서초구
현대건설이 이달 '힐스테이트 등촌역' 분양에 본격적으로 나설 전망이다. 현재 등촌역 일대는 재건축·재개발이 활발히 진행 중이며, 이마트 가양점 개발사업과 CJ공장부지 개발사업 등도 추진되고 있어 수혜 기대감이 커지는 분위기다. 26일 청약홈에 따르면 내달 5일(목) 특별공급을 시작으로 6~9일에는 일반공급을 시작한다. 당첨자는 12월13일(금) 발표된다. 총 5개타입 ▲59A(89세대) ▲59B(14세대) ▲84A(89세대) ▲84B(29세대) ▲84C(53세대) 등으로 나뉜다. 총 274세대로 특별공급과 일반공급 물량은 135세대, 139세대로 나뉜다. 59타입의 분양금액은 최소 10억3,400만원에서 최대 11억4,000만원으로 동과 층수에 따라 가격이 나뉜다. 84타입의 경우 최소 13억1,600만원에서 최대 14억5,400만원으로 가격이 책정됐다. 상기 공급금액은 발코니 확장비용 및 추가선택품목 미포함 금액이며, 주택공급계약 체결 시 별도 계약을 통해 선택이 가능하다. 발코니 확장금액은 59A(1,015만원) ▲59B(1,090만원) ▲84A(1,331만원) ▲84B(1,222만원) ▲84C(1,420만원) 등으로 가격이 책정됐다. 현 시점에서 입주예
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