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4050세대 '꽉' 잡은 전자동의…이제이엠컴퍼니, 시범사업 성적은

정비사업 현장에서의 전자동의 활용에 대한 필요성이 나날이 높아지고 있는 가운데, 서울시-이제이엠컴퍼니가 공동 진행한 '전자동의서 시범사업' 결과가 공개돼 눈길을 끈다. 실제 현장의 목소리가 반영된 이번 조사에서 주목할 부분은 전자동의가 서면동의에 비해 6개 중 5개 항목에서 월등한 우위를 보였다는 점이다. 고령층의 접근성 측면만 보완된다면, 더이상 서면동의만 고집할 필요가 없는 셈이다. 20일 정비업계 따르면 '우리가' 서비스를 운영하는 ㈜이제이엠컴퍼니(윤의진 대표)는 최근 서울시 전자서명동의서 시범사업 성과보고회에서 시범사업지 5곳을 대상으로 진행한 전자동의 서비스에 대한 사용자 조사 결과를 발표했다. 시범사업지는 ▲서대문구 연희동 ▲서대문구 홍은15구역 ▲영등포구 당산현대3차 ▲동작구 상도16구역 ▲용산구 용산4구역로 정리된다. 이들 사업지 중 연희동(526세대)은 소유주의 과반수 이상(53%)이 전자동의를 활용하며 20일 만에 동의율 확보에 성공했다. 당산현대3차도 절반에 가까운 48% 소유주들이 전자로 동의서를 제출하며 26일 만에 목표치를 달성했다. 상도16구역에서도 서면보단 전자동의를 이용한 소유주들의 수가 2.5배 가량 많은 것으로 나타났다. 평균 150일 걸리던 동의서 징구기한이 30일 내외로 대폭 감소하면서 5개월의 시간은 곧 분담금 절감으로 이어질 것이란 분석이다. 서비스 만족도 조사 결과 역시 흥미롭다. 총 응답자 498명 중 90.6%가 전자동의서 활용이 '전반적으로 편리하다'고 응답했다. 재도입의향은 무려 97.8%에 달했다. 일단 첫 시도로 경험치가 쌓이면 지속적인 전자서비스 활용이 가능할 것이란 예측이다. 특히 연령대와 상관없이 10명 중 8명이 5분 이내 전자동의를 활용하며 간편성도 충분히 입증된 것으로 나타났다. 놀라운 건 정비사업 현장에서 젊은 축에 속하는 4050세대의 활용도가 월등히 높게 나왔다는 점이다. 뒤이어 6070세대의 전자동의 활용도 적지 않은 수준인 것으로 나타나, 고령층의 활용이 극소수일 것이란 편견을 깨뜨렸다. 토지등소유자들 뿐만 아니라, 사업에 직접적으로 관여하는 자치구 담당자들의 목소리에도 관심이 쏠린다. 동의서 징구에 들어가는 시간 만큼이나 행정 편의성도 높은 것으로 나타났다. 일일이 종이 서류를 확인해야 하는 번거로움이 사라진 것이다. 재도입의향은 무려 100%로 나타나 전자동의 활용이 시급한 것으로 확인됐다. 물론 협력업체들의 업무효율 측면에서도 높은 만족도가 나와 전자동의서의 활용이 모두에게 이롭다는 결과가 도출됐다. 결국 고령층의 접근성 측면을 제외한 모든 부분(비용, 기간, 절차, 보안, 행정 효율)에서 전자동의서가 서면동의서를 앞지른 것으로 나타났다. 아직 기술·제도적 측면에서 여전히 개선해 나가야 할 부분이 많은 것도 사실이다. 일부 조합원들의 '글씨가 작다', '인증단계가 복잡하다' 등의 충분한 의견수렴도 뒷받침돼야 한다. 이를 두고 이제이엠컴퍼니는 ▲취약계층을 위한 화면 설계 ▲중복 제출 방지 기술 체계 마련 ▲행정 가이드라인 제정 ▲방침 또는 법제정 통한 근거 마련 등의 보완책을 강구한다는 방침이다.

'녹지 45%' 압구정2, 통합심의 가속도…현대·DA·예평 '지원사격'

압구정2구역이 통합심의 신청서를 접수한데 이어 환경영향평가 공청회까지 무사히 마치면서, 6·3 지방선거 전 가장 빠르게 인허가 단계를 앞서나겠다는 목표에 다가서고 있다. 대상지는 풍부한 녹지율을 기반으로 단지의 녹지 네트워크를 구축해 나가는 한편, 일조장해 최소화 방안을 강구해 인접한 압구정3구역과 뚜렷한 사업 시너지 효과도 노리겠다는 입장이다. 20일 정비업계 따르면 압구정2구역은 최근 환경영향평가 결과를 조합원과 지역 거주민들에게 설명하는 시간을 마련했다. 당일 프레젠테이션(PT) 발표는 환경영향평가 전문 업체인 ㈜예평이앤씨가 맡아 진행됐으며, 토지이용(조경·비오톱)과 소음, 일조 등 전반적인 항목에 대한 심도있는 이야기가 오갔다. 대상지의 환경영향평가의 주요 항목 중 단연 메인으로 꼽힌 건 토지이용 계획 부분이다. 압구정2구역의 생태면적률은 무려 45%에 달한다. 생태면적률은 대지 면적 중 생태적 기능(자연순환기능)을 가진 공간 면적이 차지하는 비율을 의미한다. 즉 단지의 절반 가량이 각종 녹지와 공원으로 뒤덮여 쾌적한 주거환경 조성이 가능하다는 의미로 풀이된다. 주변의 ▲잠원한강공원 ▲신사공원 ▲도산공원 ▲서울숲 ▲비오톱 2등급 지역들과의 생태적 연계도 이뤄질 것으로 보인다. 사업구역 내 1개소에는 육생 비오톱이 조성되며, 단지에는 녹지 조성을 위해 총 57종의 조경 식재 계획이 잡혀 있다. 통상적으로 서울 정비사업 현장들의 경우, 가식재 땅이 부족하다 보니 포천이나 가평 등 외곽 지역에 나무를 보관해두는 경우가 많다. 하지만 압구정2구역은 초등학교(예정) 부지 위의 근린공원(기부채납)에 나무를 옮기기로 결정했다. 관리와 비용 측면에서 모두 이점이란 게 업체의 설명이다. 일조 부분은 침해여부를 분석한 결과, 인접한 압구정3구역 일부 동이 다소 영향을 받을 것으로 예측됐다. 전체 세대 중 일조권 침해세대는 약 107세대로 예측됐다. 전반적으로 북동측에 위치해 있는 압구정현대 5·10·14차 일부 동에서 불만족률이 감지됐다. 물론 압구정3구역도 재건축을 진행하고 있기 때문에 문제될 사안은 아니다. 이와 관련해 ㈜예평이앤씨 담당자는 "재건축이 추진 중인 압구정2와 압구정3은 서로가 일조에 영향을 줄 수 밖에 없는 구조"라며 "50~60% 전후로 만족률이 나오는 건 일반적이며, 양 사업지간 배려와 이해가 필요하다"고 의견을 전했다. 수인한도를 판단하는 기준(공동주택)은 ①동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되는 경우 또는 ②동지일을 기준으로 오전 8시에서 오후 4시까지 일조시간이 통틀어 최소한 4시간 정도 확보되는 경우다. 2가지 기준을 모두 맞추지 못할 경우, 일조 저해의 경우 수인한도를 넘어섰다고 본다. 압구정2구역의 시공과 건축설계를 맡은 회사는 각각 현대건설, 디에이그룹 건축사사무소다. 압구정2구역은 1982년 준공된 신현대아파트(9·11·12차) 1,924가구를 최고 65층 ·2,571가구 규모의 주택을 공급하는 사업이다.

재건축, 교육환경에 악영향?…法 "보완조치 완벽, 절차 하자도 X"

수많은 재개발·재건축 현장에서 심도있게 고민되는 부분 중 하나가 학교(교육시설) 문제다. 일조, 소음 등으로부터 학생들의 교육환경이 보장돼야 사업에 속도를 낼 수 있기 때문이다. 하지만 법원은 정비사업에 절차적 하자가 없고, 사전 보완조치가 충실히 반영된다면 문제될 사안이 아니라는 입장이다. 20일 법조계 따르면 서울행정법원은 원고(학생 법정대리인)가 피고(송파구청)를 상대로 제기한 '사업시행계획인가 처분취소' 건에 대해 기각 결정을 내렸다. 이번 판결의 핵심은 직접적인 피해 없이는 단순히 주민들의 민원과 요청 만으로 사업이 지체될 수 없다는 점이다. 사건 경위를 살펴보면, A중·고등학교에 재학 중인 학생을 자녀로 둔 학부모들은 B재건축 단지의 사업시행계획인가를 내준 송파구청을 대상으로 소송을 제기했다. 먼저 원고 측은 B재건축 단지의 정비사업과 관련, "이해관계자임에도 불구하고 어떠한 통보나 안내도 받지 못했다"며 절차참여권의 침해를 주장했다. 또 학생들의 통학 안전에 대한 확인과 이에 따른 보완요청이 없었다며 구청의 재량권 남용을 지적했다. 아울러 서울시교육감이 아닌 강동송파교육지원청교육장으로부터 교육환경평가 승인처분이 났다는 점도 문제 삼았다. 하지만 법원은 이같은 원고들의 청구를 기각하며 의견을 달리했다. 우선 법원은 원고 측이 언급한 '절차적 하자' 주장을 받아들이지 않았다. 구청에서 주민들을 대상으로 공람 과정을 원만히 거쳤을 뿐만 아니라, 이해관계자들로 하여금 충분히 의견도 제출받았기 때문이다. 즉 인가처분 과정에서 원고들의 절차참여권이 박탈당했다고 볼 어떠한 근거도 없다는 시각이다. 이어 구청의 재량권 남용 부분에 대해선 "인가처분에 앞서 5차례에 걸쳐 교육환경보호위원회가 개최됐다"며 "이 과정에서 학생들의 안전을 위한 보완조치가 마련됐다"고 말했다. 구체적으로 보완조치는 ▲거주자우선 주차구역 삭제 ▲유효보도폭 2m이상 확보 ▲인력배치를 통한 차량통제 등에 해당한다. 비록 원고와 학교 측이 주장한 '차량 출입구 변경' 의견은 사업지연과 교통상황 등의 이유로 반영되지 못했으나, 학생들의 위험 부담을 최소화하기 위한 조치가 충분히 취해졌다는 게 법원의 판단이다. 끝으로 법원은 교육환경법과 교육환경평가서 승인제도가 엄연히 차이가 있음을 설명했다. 교육환경법에 따르면 서울시교육감은 공사의 중지 또는 제한 등의 엄격한 조치를 행할 권한을 가질 수 있다. 하지만 교육환경평가서 승인제도는 그저 학생들의 건강권과 학습권 등 교육환경 보호를 위해 필요한 조치를 권고하는 절차에 불과하다. 즉 해당 제도가 실효성 확보를 위한 권고 사안인 만큼, 재건축 사업을 억제할 정도의 힘이 없다는 의미로 풀이된다. 정준우 법무법인 인본 변호사는 “정비사업 시행을 함에 있어 학생들의 생명·신체의 침해와 관련한 위와 같은 소송이 발생하게 되는데, 인가처분 과정에 절차상 하자가 존재하는지 여부 및 정비사업의 시행과 관련한 이익이 충분히 고려되어 재량권 일탈·남용에 해당하는지 여부 등에 대하여 첨예하게 다툼이 있으므로, 구체적인 사실관계에 따른 법리 주장이 반드시 수반되어야 한다”고 강조했다. 이어 “해당 사안은 교육환경평가서 승인처분의 주체가 누구인지 여부에 따라 사업시행계획인가처분의 취소사유를 구성하는지 여부가 또 다른 주요한 쟁점이었으므로, 교육환경법 및 교육환경평가서 승인제도의 절차, 재건축사업에 관한 사업시행인가와의 사이의 관련성에 대하여 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다”고 설명했다.

[대담] 이기재 양천구청장의 정비사업을 향한 숙고(熟考)

'정비사업'이란 단어를 정확히 둘로 쪼개보면, 공공의 관점에서 우선시 될 '정비'와 민간의 영역에서 중요시 여기는 '사업'으로 나뉜다. 주민들이 정비사업을 진행하며 가장 많이 방문하는 곳은 구청이 아닐까 싶다. 인허가권을 가진 구청이 실질적으로 의지를 갖고 적극 행동하느냐 여부에 따라 관내 사업속도가 달라지는 탓이다. 2만6,000여세대에 달하는 목동 14개 재건축 단지의 모습이 이를 단적으로 보여주는 대표 사례다. ◆ 야유에서 환호까지 4년 걸렸다…목동 재건축 속도 붙은 까닭은 필자가 이기재 양천구청장을 먼 거리에서 처음 바라봤던 때는 지난 2022년 12월 14일이었다. 이날은 양천구청이 목동 재건축을 위한 지구단위계획 변경(안)을 설명하는 자리였다. 4년 전 현장 분위기가 고스란히 기억난다. 목동1-3단지 주민들은 조건 없는 종상향을 원했지만 서울시에서 그 반대급부로 공공임대주택을 제안한 것에 부당함을 느껴 터져나온 '야유'였다. 이기재 양천구청장은 주민 재산권 복원을 위해 고군분투함을 알렸다. 야유가 환호로 바뀌기까지 거진 4년의 시간이 걸렸다. 이기재 양천구청장이 민선 8기로 취임하던 그 당시만 하더라도 안전진단조차 완료되지 않은 상태였다. 그랬던 목동 14개 재건축 단지들이 작년 말 모두 정비구역 지정을 받았다. 2만6,000여세대가 4만7,000여세대로 탈바꿈하는 재건축 프로젝트가 본격적으로 사업 궤도에 올라탄 것이다. 목동1-3단지의 경우 목동 그린웨이(개방형 녹지)를 통한 새로운 방식으로 난제를 풀어냈다. 하우징워치를 만난 이기재 양천구청장(사진)이 언급한 전환점은 '안전진단 기준의 소급 적용'이다. 취임 당시 대부분 단지가 2차 정밀안전진단 단계에 머물러 있었는데, 완화된 기준을 소급 적용하지 않으면 자칫 원점으로 회귀해 2-3년의 시간이 허비될 수 있는 구조였다. 양청구청이 직접 나서 국토교통부에 제도 개선의 필요성을 강하게 건의했고, 건의내용이 받아들여지면서 안전진단 이후의 단계로 직행할 수 있었다. ◆ 행정은 뒷짐 지는 것이 아닌, 한발 앞서 준비하는 것…목동 이주계획 수립중 이기재 양천구청장은 "기술직 공무원들과 행정 절차를 사전에 검토하는 일을 반복하며, 법정 기간을 최대한 단축시킬 수 있었다"며 "일례로 통상 수개월이 걸리는 신탁사의 사업시행자 지정고시 행정처리도 2개월만에 처리할 수 있었다"고 말했다. 이어 "목동6단지가 2년 내 이주 목표를 하고 있는 만큼, 다른 단지들도 순차적으로 이주를 떠나야 하기에 위와 같은 행정 시스템 하에 선제적으로 준비하고 있다"고 덧붙였다. 양천구청은 원활한 이주를 목적으로 [목동아파트 재건축 이주계획 안정화 방안] 수립에도 나선 상황이다. 목동 주민을 받아줄 수 있는 인근 주거지의 수용력을 면밀하게 검토할 뿐 아니라, 전·월세 수급 시뮬레이션과 이주 수요 역시 정밀하게 분석할 계획이다. 이 구청장은 현실과 동떨어진 단순 추정이 아니라 ▲목동 내 주택시장 상황 ▲전·월세 수용가능 물량 ▲향후 공공·민간 공급물량 위주로 안정적 이주방안을 마련하겠다고 강조했다. 이 구청장은 "목동은 1기 신도시 재건축의 선례가 될 것"이라며 "행정은 따라가는 것이 아니라 한발 앞서 준비하는 것"이라고 말했다. 이어 "이주 시기의 중첩 가능성과 단지별 이주 물량 분석을 통해 '부작용' 없이, 주민들이 불안해하지 않도록 끝까지 책임지겠다"고 부연했다. ◆ 목동만? 양천구에만 66개 정비사업 현장 있다…구청장도 재개발·재건축 심의 인허가권 가져야 이기재 양천구청장은 도시정비 관련 주요 권한이 서울시에 집중돼 있다보니, 법령 개정을 통해 구청장도 정비사업 심의 인허가권을 갖게 해야 한다는 본인의 신념을 설명했다. 주택공급의 신속성·정확성을 위해선, 물리적으로 가깝고 현장을 가장 잘 아는 자치구의 권한이 커져야 한다는 것이다. 25개 자치구에 도시정비 권한 일임이 어렵다면 ▲도심 ▲동남 ▲동북 ▲서남 ▲서북 등 지역권역별로 심의위원회를 설치하는 것도 아이디어로 소개했다. 그만큼 평상시 정비사업을 위한 주택공급에 대한 고민이 얼마나 깊은지 알 수 있는 대목이다. 살고 싶은 지역에서 살 수 있도록 충분한 주택을 공급하는 것이 가장 근본적인 해법이라는 이야기도 꺼냈다. 양천구에만 총 66개 사업장에서 다양한 형태의 정비사업이 진행되고 있으며, 모아타운과 민간·공공재개발, 도심공공주택복합사업 모두가 양천 전역의 주거환경을 끌어올리는 지렛대가 될 것이라는 게 이 구청장의 생각이다. 지난 2023년 1월 구청장 직속으로 민간 전문가 중심의 '도시발전추진단'을 출범시킨 것도 같은 맥락에서다. 양천구청은 '도시정비사업 지식포럼'을 개최, 총 32회가 진행되는 동안 6,500명 이상의 구민들이 참석했다고 밝혔다. 사업 추진 과정에서 빚어지는 갈등을 직접 현장 전문가들이 찾아가 자문하는 '찾아가는 정비사업 컨설팅'도 현재까지 총 58회 진행됐다. 실제 목2·3·4동 모아타운과 신월1동 모아타운, 신월2동 가로주택정비사업 모두 지지부진했던 과거를 이겨내고 개발이 본격화된 상황이다. ◆ 일 잘하는 구청장으로, 현장에서 답을 찾고, 행동으로 실행하겠다 이기재 양천구청장은 "나의 1시간의 무게는 양천구민 43만명의 1시간을 합친 시간과 같기에, 그 책임감으로 지난 4년을 쉼없이 달려왔다"며 "양천구민들의 믿음 덕택에 재개발·재건축 등의 도시인프라를 다지는 사업부터 교육도시 브랜드 강화, 더 나아가 복지·안전·문화·여가까지 여러 의미있는 성과를 이뤄낼 수 있었다"고 회고했다. 기초단체장 공약이행 및 정보공개 평가에서 3년 연속 최우수 등급(SA)을 달성한 것은 물론, 공약이행 완료율 역시 96.5%에 달한다. 수치적으로도 양천구청은 구민과의 약속을 지켜냈다는 점을 방증하는 대목이다. 구민들에게 마지막으로 하고 싶은 말을 묻는 질문에, 이기재 양천구청장은 '일 잘하는 구청장'으로 구민들에게 기억되고 싶다는 점을 먼저 언급했다. 이어 구청장은 정치인이 아닌 행정가이며, 주민 삶의 문제를 해결해야 하는 사람이라는 본인의 신념도 강조했다. 이기재 양천구청장은 "현장에서 답을 찾고, 말이 아니라 실행으로 보여드리겠다"며 "구민들의 삶이 나아지는 변화를 계속 만들어 나가며, 끝까지 책임감을 갖고 양천구의 발전을 위해 매진하겠다"고 약속했다.

목동11, '획지 분리' 한계 딛고 통합형 단지로…통합심의에 쏠린 눈

목동11단지가 첫 토지등소유자 전체회의에서 협력업체 라인업 구성을 끝마치고, 본격적인 통합심의 준비에 나설 전망이다. 대상지는 구역 내 학교 3곳이 위치해 있는 보기 드문 사업 컨디션을 갖고 있다. 획지도 목동로를 따라 두 곳으로 분리돼 있어 통합 단지에 대한 열망이 큰 곳이기도 하다. 인허가 역량이 강점인 에이앤유디자인그룹㈜이 대상지의 '단지 특수성'을 어떠한 전략과 노하우로 풀어 나갈지 관심이 모아진다. 17일 정비업계 따르면 한국자산신탁을 사업시행자로 둔 목동11단지는 최근 제1차 토지등소유자 전체회의를 개최했다. 이번 회의에선 ▲시행규정 확정 ▲운영규정 승인 ▲신탁계약 확정 ▲자금 차입 ▲정비사업위원회 임원진 선출 등의 안건이 상정됐고 모두 원안 가결 처리됐다. 먼저 사업시행자 역할을 맡은 신탁사와 소유주와의 중간 다리 역할을 하는 정비사업위원회(정사위)의 수장은 정상수 위원장이 맡게 됐다. 정 위원장은 소유주들에게 ▲신속 정확한 사업 추진 ▲소통중심의 정사위 체제 ▲재산가치 극대화 ▲신탁사 및 협력업체의 관리·감독 등의 공약을 내걸며 재건축 사업의 희망찬 도약을 약속했다. 재준위 시절부터 손발을 맞춰온 김희선, 서영삼 후보도 감사로 당선돼 정사위 회계와 집행내역 업무를 성실히 수행해 나갈 예정이다. 정사위는 최종 15인 체제로 운영된다. 설계권을 두고선 입찰에 참여한 7곳 업체 중 설계제안서를 제출한 최종 2곳이 적격심사를 통해 경쟁을 벌였다. 그 결과 설계자 지위는 입찰가격과 업무실적 측면에서 우위를 보인 에이앤유디자인그룹㈜이 확보하게 됐다. 우선 학교일조, 비행안전구역 고도제한, 특별건축구역 완화 등의 인허가 이슈현안을 모두 준수한 혁신설계(안)을 마련했다. 목동11단지 전담팀을 구성해 원패스 인허가 업무에 나선다는 방침이다. 혁신설계(안)을 살펴보면 해당 설계업체는 대상지가 목동을 여는 첫 관문인 만큼, 830m의 파노라마 경관을 구축하고 더블 랜드마크 타워를 세워 상징성을 강화한다는 계획이다. 이어 학교(계남초·봉영여중·목동고)와 인접한 건축물은 중저층 주동으로 짓되, 이외 부분은 고층의 수직성을 강조한 타워형 주동으로 설계해 통합형 가로경관을 선보일 것으로 보인다. 또 해당 사업장은 중앙의 관통 도로로 단지가 분리되는 한계가 있는 만큼, 단지의 연결성을 위해 신트리공원에서 목동남로까지 이어지는 연결 커뮤니티를 구상한다는 의견이다. 단지 고유의 대지 성격에 순응한 커넥티드 공간이 마련돼 단지간 이동 편의가 증대될 것으로 보인다. 단지 중앙 3만평 규모의 메가스케이프 공간, 맞춤형 프리미엄 특화(실사용면적 최대화) 등의 제안도 눈에 띈다. 정비업체는 ㈜다우엠엔지가 차지하게 됐다. 이번 결과로 해당 업체는 한국자산신탁과 함께 목동9, 목동11단지 두 곳에서 손발을 맞추게 됐다. 한편 목동11단지는 ▲법무법인 ▲회계법인 ▲법무사법인 ▲통합심의 관련 업체는 한국자산신탁 측에 계약체결권을 위임하기로 결정했다.