하우징워치

대장 꿈꾸는 반포미도1차, 창립총회로 존재감…"추진위→집행부"

고속버스터미널을 품은 반포미도1차가 조합설립을 위한 창립총회로 본격적인 날개짓을 시작한다. 김승한 조합장을 필두로 한 집행부 라인업도 추진위원회에서 호흡을 맞춰온 '원팀'이 그대로 바통을 이어받았다. 업무 연속성을 확보할 수 있었다는 건, 조합원들의 탄탄한 신뢰가 뒷받침됐음을 의미한다. 젊은 리더십과 빠른 추진력이 해당 사업장의 모토로 여겨진다. 16일 정비업계 따르면 반포미도1차 재건축 추진위원회는 조합설립을 위한 창립총회를 최근 성황리 마치면서 대장정의 시작을 알렸다. 대상지는 트리플 역세권을 포함해 한강·서리풀 뷰를 두루 갖춘 입지적 장점으로, 일찍부터 업계 주목을 받아왔다. 이같은 관심은 자연스레 총회를 '축제'로 만들었고, 현장은 조합원들과 각 분야 업계 관계자들로 북적였다. 김승한 조합장은 단독 후보로 출마해 압도적 지지율로 당선됐다. 준비위원회부터 추진위원회, 조합에 이르기까지 사업을 진두지휘해 온 인물이다. 총회 초반 그간의 사업추진 경과를 회고하며, 조합원들과 함께 머리를 맞대며 고심해 왔기에 가능했다고 전하며 공을 돌렸다. 해당 사업장은 준비위원회 단계부터 줄곧 '원팀'만 유지해 온 사업장으로 회자된다. 김승한 조합장은 "분명 불확실한 미래에 대한 의문도 많으시겠지만, 우리는 어느덧 또 다른 성공을 위해 전진하고 있다"며 "제가 안갯길의 선두에 서서 길을 찾을테니 조합원님들도 믿고 함께 동행해 달라"고 인사했다. 이어 "창립총회로 힘찬 뱃고동 소리를 냈기에, 앞으로의 긴 여정에서 여러 풍파도 있겠지만 순항할 수 있도록 가진 역량을 다할 것"이라고 다짐했다. 조합원들의 이목이 집중된 설계권은 '희림건축'의 몫으로 돌아갔다. 이날 총회에선 20분 간의 PT 발표가 진행됐다. 희림건축의 설계 컨셉은 '조망특화' 설계를 통한 자산가치 극대화였다. 반포에서 가장 높은 49층 높이, 120m 길이의 스카이 커뮤니티를 전면에 내세웠다. 한강 조망권이 가능한 세대로는 782세대를 제안했다. 최적의 대안검토를 통해 한강뷰를 최대한 확보하는데 초점을 맞췄다. 모든 세대에 테라스를 확보해 실사용면적을 최대한 확보했다는 점도 강조했다. 질의응답 시간에 테라스 외관 디자인이 건축비 증가로 이어지지 않겠냐는 조합원들의 질문이 이어졌다. 이에, 희림건축 관계자는 "신도시 아파트들에 비해 반포 수준이 높은 점을 감안해 공사비는 더 들어갈 수밖에 없다"며 "이는 곧 경쟁력과 직결되며, 가장 가치를 돋보이게 하는 곳에 공사비가 사용된다는 점을 인지해야 된다"고 설명했다. 높은 천장고와 관련, 희림건축 관계자는 "현재 압구정동은 최대 3m까지도 고려 중인 상황"이라며 "최근 강남·서초권 고급아파트의 평균 천장고가 2.7m임을 감안하면, 대장아파트가 되기 위해선 2.92m(우물천장 포함) 천장고가 마땅하다"고 부연했다. 반포미도는 서초구 반포동 60-4번지 일대 위치해 있으며, 기존 8개동에서 재건축 후 13개동(최고 층수 49층)으로 탈바꿈하는 프로젝트다. 예상되는 주택공급물량은 1,739세대로, 공공임대주택(208세대)을 제외한 1,531세대가 분양 대상이다. 반포미도는 고속터미널역(3·7·9호선)까지 도보 5분이 소요되는 초역세권 입지를 자랑하며 강남 신세계백화점을 비롯한 각종 편의시설이 근거리에 위치해 있어 생활 편의성도 뛰어난 편이다.

HDC현산, 방배신삼호 조경에 '프리미엄' 더한다…파트너에 삼성

HDC현대산업개발이 방배신삼호 시공권 확보를 추진 중인 가운데, '조경특화' 파트너사로 삼성물산 리조트부문과 손을 맞잡았다. 조경은 준공 후 단지의 미래가치를 결정짓게 될 핵심 요소인 만큼, 입주민들의 삶의 질을 획기적으로 향상시키겠다는 목표 하에 결정된 전략적 협업이다. 삼성물산은 국내 최대 테마파크인 용인 에버랜드 외에도 국내 랜드마크 정비사업 프로젝트를 수행했다. 16일 업계 따르면 HDC현대산업개발은 방배신삼호 조경특화 프로젝트를 맡게 될 파트너사로 삼성물산 리조트부문을 택했다. 양사는 국내 최고 수준의 조경 커뮤니티 공간을 방배신삼호에 선보이겠다는 각오다. 단순한 조경 설계에 그치지 않고, 더 나아가 고급 커뮤니티 전략을 구현해 나갈 계획이다. 삼성물산 리조트부문은 글로벌 리조트·호텔은 물론 복합개발 부문에서 두각을 나타냈다. 세부적인 계획으로는, 방배신삼호 주동에 들어설 약 7.5m~10m에 달하는 필로티 공간에 개별 프라이빗 정원이 조성된다. 단지 내 개방감은 물론, 입주민들의 사생활 보호가 가능하다. 총 길이 325m에 달하는 회랑형 산책로는 단지를 가로지르는 하나의 예술 동선으로 단순한 통행 공간을 넘어 조경·예술·건축이 결합된 ‘살아있는 갤러리’로 구현될 전망이다. ‘네이처 스퀘어’, ‘아트 스퀘어’, ‘커뮤니티 스퀘어’ 등 3가지 테마로 구성된 스퀘어(광장)는 유니크한 조경을 품을 휴식 공간으로 다채로운 커뮤니티 활동이 가능하다. 또한 입주민 커뮤니티 중심에는 ‘루미에르 가든(Lumiere Garden)’이 들어서 최고급 호텔 수준의 조경 연출이 기대된다. HDC현대산업개발은 래미안 원베일리를 뛰어넘는 조경을 방배신삼호에 구현하겠다고 밝혔다. 삼성물산 리조트부문과의 '조경특화 협업'은 최근까지도 제기돼 온 삼성물산 건설부문의 참여설에 종지부를 찍을 것으로 관측된다. 삼성물산 리조트부문이 HDC현대산업개발과 공식 협업함에 따라, 건설부문이 시공에 참여하지 않는다는 입장 표명을 우회적으로 진행한 셈이기 때문이다. 삼성물산 참여설로 각종 내홍을 겪어온 만큼, 조합 내부적으로도 안정화를 찾아갈 것으로 업계는 보고 있다. HDC현대산업개발 관계자는 “단지의 미적 완성도와 입주민의 삶의 질을 획기적으로 높이기 위해 세계적인 조경 특화 역량을 보유한 삼성물산 리조트부문과 손잡고, 래미안 원베일리를 뛰어넘는 프리미엄 조경을 선보일 계획”이라고 밝혔다. 이어 “조경 하나만으로 단지의 가치와 정체성을 높이는 설계 전략이 실제로 어떤 성과를 낼지 기대해 달라”고 부연했다.

목동10, 사업 방향성 '낱낱이' 설명…8월 동의서 징구前 이해도↑

목동10단지가 서울시와의 두차례 자문회의 결과에 맞춰 조치계획(안)을 수립한 가운데, 신탁방식을 통한 주민들의 확고한 사업 의지를 재확인했다. 향후 사업시행자를 맡게 될 한국토지신탁은 토지등소유자들에게 유리한 사업조건을 제안하며, 타 단지와 보이지 않는 속도경쟁에서 밀리지 않겠다는 점을 강조했다. 16일 정비업계 따르면 목동10단지 재건축 준비위원회(윤병걸 준비위원장)는 최근 한국토지신탁과 함께 밀착설명회를 개최해 사업추진 현황을 예비 조합원들에게 자세히 안내하는 시간을 가졌다. 다소 어수선했던 단지 분위기를 정리하고, 오는 8월부터 진행하게 될 '동의서 징구' 작업을 앞두고 주민 단결력을 다잡기 위한 행보로 해석된다. 목동10단지는 2차례 자문회의를 끝마치고 조치계획(안)을 마련했다. 자문 의견엔 ▲공원 위치 변경 ▲주동별 적정 층수 조정(스카이라인 확보) ▲유치원 위치 조정 ▲교통개선 계획 ▲주차출입구 추가 확보 ▲임대주택 평형 조정 등의 내용이 담겼다. 서울시의 심의의견을 최대한 반영하되, 목동10단지의 사업성도 최대한 확보할 수 있는 방향성 하에 수립됐다. 우선, 공원은 기반시설이 부족한 기성시가지와의 연계성을 고려해 지구단위계획(안) 준수 하에 북측 상단으로 위치를 조정시켰다. 유치원 위치도 향후 통합심의 진행 시, 교육환경을 고려해 위치가 바뀔 예정이다. 또한 단지 안 매설돼 있는 하수관로를 선형으로 틀어, 그 위에 공동주택을 지을 수 있도록 계획했다. 이외에도 교통개선 차원에서 주차출입구는 4개소에서 5개소로 늘어난다. 물론 도로폭원 조정으로 6차선 운영계획 역시 잡혀있다. 아울러 임대주택은 중소형 평형에만 편중되지 않도록 60㎡이하, 60㎡~85㎡이하 평형비율이 기존 9:1에서 8:2로 조정된다. 이에 따라 임대주택 세대수 감소로 일반분양 세대수가 증가할 수 있는 여건을 마련했다. 한국토지신탁은 팩트체크 시간을 통해 토지등소유자들의 궁금증과 오해를 푸는데 집중했다. 먼저 신탁수수료의 경우, 대형 단지들의 경우 통상 1% 이하의 보수가 책정된다. 목동 단지들의 평균 신탁수수료율은 0.35~1%까지 다양하게 나타난다. 한토신은 재준위와 예비사업시행자로 MOU를 체결하며 1% 미만으로 결정한 바 있다. 장홍석 한국토지신탁 팀장은 "다른 사업장들의 신탁수수료율과 비교하면, 대상지의 1% 미만 수수료율은 가장 낮은 수준"이라며 "수수료율과 관련 내부 심의를 진행한 뒤, 토지등소유자 분들께 당사의 조건을 명확히 안내드릴 계획"이라고 설명했다. 현 시점 대상지의 추정비례율은 102.2%로 나타난다. 평당공사비와 일반분양가는 각각 800만원, 5,500만원을 기준으로 한다. 한토신은 북가좌6구역, 부산범일3구역 등의 현장 사례를 제시하며 공사비 절감 의지도 내비쳤다. 시공사와의 공사비 협상에서 협상 우위를 점해 나갈 수 있다는 자신감의 표현으로 해석되는 대목이다. 윤병걸 준비위원장은 "일부 조합방식을 희망하는 소유주분들이 있었으나, 충분한 의견수렴 과정을 거치며 신탁 방식으로 사업을 준비해 왔기에 이제는 모두가 한 목소리를 내야 할 시기"라며 "다음 달부터 진행될 동의서 징구에 적극 참여해 주셨으면 하는 마음"이라고 말했다. 이어 "신탁사와 체결하게 될 계약서 협의에도 만전을 기하겠다"고 강조했다.

방배신삼호, 시공사 선정 총회로 '안정' 찾을까…대표단 현장 방문

서초구 방배동에서도 '알짜 입지'로 손꼽히는 방배신삼호가 이달 시공사 선정을 위한 조합원 총회를 개최한다. 우선협상대상자로 선정된 HDC현대산업개발을 시공 파트너로 선정할지 여부에 대한 의결이 핵심 안건이다. 해당 사업장은 2019년 조합설립인가 이후 3차례나 조합장 해임에 따른 내홍을 겪으면서 아직 건축심의 단계에 도달하지 못했다. 시공사 선정을 전환점 삼아 조합 정상화의 발판이 마련될지 관심이 모아진다. 15일 정비업계 따르면 방배신삼호는 이달 26일(토) 오후 4시 HDC현대산업개발을 시공사로 선정하는 내용의 안건을 총회 상정한다. HDC현대산업개발은 앞서 두 차례 진행됐던 1차·2차 입찰에 단독 응찰하며, 도정법 상 절차를 준수하며 꾸준한 수주 의향을 피력해 왔다. 방배신삼호는 시공사 선정 과정에서 불거진 내부 갈등으로 인해 조합장 해임까지 진행된 상황이다. 경쟁입찰이 성사되지 않았다는 점이 내부 갈등의 배경으로 지목된다. 방배신삼호는 시공사 선정 절차가 시작되면서, 유효 경쟁입찰 불발에 따른 갈등이 본격적으로 표면화되기 시작했다. 특히 삼성물산의 참여 여부를 두고 조합원들 간 설왕설래가 이어졌다. 결과적으로 2차례 입찰에서 삼성물산의 공식 참여는 이뤄지지 않았다. 이 과정에서 3기 집행부를 이끌어 온 조합장이 해임되면서 방배신삼호의 업무 공백이 장기화될 수 있다는 우려도 조합원들 사이 제기됐다. 금번 시공사 선정은 사업 향방에 적잖은 영향을 미칠 중요 '분수령'으로 여겨지고 있다. 시공사 선정이 완료될 경우, 제안한 대안설계(안)을 토대로 통합심의 준비 작업에 착수할 수 있게 된다. 집행부 공백에 따른 혼란도 함께 수습해 나갈 수 있다는 분석도 나온다. 시공사 선정이 무산될 경우, 방배신삼호는 원점에서부터 도정법 상 입찰 절차를 다시 밟아야 한다. 사업 일정이 지연됨에 따라 금융비용도 계속해서 누적될 수밖에 없다. 정부의 강도 높은 대출 규제를 포함, 부동산 정책의 변동성도 고려해야 한다는 조언이 나온다. 정비사업 인허가 정책의 방향성을 좌우하게 될, 서울시장 선거도 내년에 예정돼 있다. 현재 방배신삼호는 최고층수 41층을 전제로 정비계획(안) 결정고시를 받았다. 다만 이후 통합심의 과정에선 건축설계(안)이 언제든 바뀔 수 있다. 이에, 후속 인허가 절차에 빠르게 착수할 수 있는지 여부가 향후 사업성을 결정할 것으로 업계는 보고 있다. 시험대에 오르게 될 HDC현대산업개발도 경쟁입찰에 준하는 사업조건으로 조합원들의 선택을 받겠다는 각오로 전해진다. 1차 입찰에서 유효 경쟁이 성립되지 않아 단독응찰이 예상됐음에도 불구, 인근 사업장과 비교하더라도 우위를 점할 수 있는 '사업조건'을 가져온 것이다. HDC현대산업개발은 ▲평당 공사비 876만원 ▲사업비 금리(CD+0.1% 적용) ▲사업촉진비 2,000억원 등의 금융조건을 가져왔다. 업계 관계자는 "사업속도가 점차 중요해지고 있는 건, 해를 거듭할수록 공사비 등의 원가율이 계속 올라가고 있는 것과 관련 있다"며 " 특히, 서초구는 분양가상한제 규제 지역이라, 일반분양가에 상한선이 존재하기 때문에 비용을 절감할 수 있는 방향으로 조합원들의 분담금을 절감시켜 나가야 한다"고 말했다. 조합원들의 분담금을 결정짓는 건 '금융비용'이기에, 이를 줄이기 위해선 사업기간을 단축시키는 것 외에는 방법이 없다는 의미다.

'1위vs3위' 개포우성7차, 홍보 과열→비방 …"사실관계 집중해야"

업계 수위권에 속하는 삼성물산과 대우건설이 개포우성7차에서 맞붙은 가운데, 현장 부스에서의 홍보 경쟁도 날이 갈수록 치열한 양상으로 전개되고 있다. 당초 조합원들의 '알 권리'를 충족시키기 위해 마련된 취지가 잘 지켜지고 있다는 평이 대체적이다. 다만 양사 모두 적정 수준의 견제를 넘어선 과도한 비방으로 사실관계를 왜곡해 우려를 낳고 있다. 조합원들 역시 일방향적인 비방에 피로감을 호소하는 분위기다. 초기 이슈가 됐던 항목은 '필수사업비 규모'다. 대우건설이 조합의 필수사업비 전액을 'CD+0%'에 조달하겠다는 파격적인 금융조건을 제안한 데 따른 공방이었다. 필수사업비는 시공사 선정 직후부터 집행되기 때문에 조합이 가장 오랜 기간 빌리는 돈이다. 금융비용은 기간에 비례해 늘어난다. 금융조건에 있어 다소 열위에 있다고 판단한 삼성물산은 입찰보증금(300억원)만 해당 조건을 적용받는다는 자체 홍보물을 제작해 배포했다. 필수사업비 규모를 축소시켜 홍보에 나섰지만, 이는 사실이 아닌 것으로 밝혀졌다. 조합이 안내한 공식 비교표에 따르면, 대우건설은 입찰보증금을 포함해 총회에서 결의된 필수사업비 전액을 'CD+0%'에 조달한다는 점을 기재해 놓았다. 해당 비교표는 삼성물산과 대우건설, 조합이 모두 상호 확인 작업을 거쳐 대표이사 날인까지 마친 공식적인 자료다. 현재 조합에서 추산하는 필수사업비 규모는 약 4,000억원 수준이다. 금융비용 관련해선, 대우건설 역시 입찰제안서를 제출한 직후 조합으로부터 한 차례 제지를 받은 사례가 있다. 대우건설은 사업비 1조원을 가정한다는 전제 하에, 삼성물산보다 금융비용이 1,500억원 적다는 현수막을 게시했지만, 과장광고에 해당한다는 조합의 설명을 수용해 내렸다. 정비사업이 수많은 인허가 절차를 포함해 장기간 진행되는 사업이다보니 조합원들이 민감해 하는 금융비용 관련 날선 공방이 초반에 계속 이어진 셈이다. 최근엔 '창호 사이즈' 관련 사실관계에 부합하지 않는 홍보물이 안내되고 있어 주의가 필요하다는 지적이 나온다. 삼성물산은 성능이 우수한 독일산 제품을 사용한다는 점도 전면에 내세움과 동시에, 대우건설이 제안한 창호를 '임대주택형 쪽창'이라고 명기하며 비방 의도를 갖고 홍보했다. 이에, 대우건설은 명백한 허위 및 과장 홍보라는 공식입장을 표명했다. 현재 설계도면이 공개되지 않아 정확한 창호 사이즈는 알 수 없다. 우선, 개포우성7차 조합은 창호로 LX하우시스(론체400) 제품을 제안토록 입찰 지침을 내렸다. 삼성물산과 대우건설 모두 조합이 안내한 동일한 제품을 제안했다. 삼성물산은 독일산 제품을 추가적으로 선택할 수 있게끔 옵션을 추가했다. 결론적으로 양사 모두 조합의 입찰지침을 준수했다. 다만, 삼성물산에서 창호 홍보 과정에서 독일산/국산으로 나눠 양사의 제안 조건에 차이가 있다고 설명하는 건 오해의 소지가 있을 수 있다는 것이다. 대우건설 관계자는 "당사가 제안한 창호사이즈 경우, 거실의 모든 창호와 침실1, 다이닝룸 모두 2.35m"라며 "경쟁사에선 대우건설의 창호가 2.3m라고 홍보하는데 이는 사실과 다르다"고 말했다. 이어 "유리 스펙과 관련해서도, 삼성물산과 동일한 로이복층유리를 제안했음에도 불구, 경쟁사에선 일반유리라고 명기해 조합원들에게 잘못된 사실을 전하고 있다"고 설명했다. 조합원들의 혼동이 가중되고 있는 상황을 우려한 대목이다. 계약서 문구 관련한 갈등도 표면화 되고 있어, 조합원들의 관심이 모아진다. 대우건설은 조합의 공사도급계약(안)을 100% 수용했다는 점을 내세웠으나, 삼성물산은 대우건설의 주장이 허위사실이라며 이의를 제기했기 때문이다. 대우건설은 공사도급계약(안) 제52조의 마지막 문장(공사비가 부족할 경우 연체료는 없는 것으로 한다)을 제외했다. 조합 입찰지침에 따르면, 해당 조항은 시공사가 자유롭게 제안할 수 있는 항목이다. 공사도급계약(안) 제52조는 "분양대금 입금일 기준으로 조합의 대여금을 먼저 상환한 후 공사비를 시공사에 지급한다. 공사비가 부족할 경우 연체료는 없는 것으로 한다"는 내용이다. 양사가 해당 항목을 두고 공방을 보이는 건, 공사비 지급방식과 관련돼 있다. 대우건설은 '분양수입금 내 기성불'을 제안했고, 삼성물산은 '분양불' 조건으로 입찰했다. 분양수입금 내 기성불은 조합의 분양수입이 발생했을 경우 그 안에서 기성률에 따라 공사비를 지급받겠다는 조건이고, 분양불은 분양수입이 발생할 경우 기성율과 관계없이 공사비를 받아가는 방식이다. 대우건설은 분양수입금이 발생할 경우, 조합이 빌린 사업비 대출과 이자를 먼저 갚고, 마지막에 남는 돈으로 공사비를 받겠다는 구조로 설계했다. A조합원은 "사실관계에 맞는 비방은 상호 견제와 균형감 있는 판단을 도와준다는 순기능이 있지 않을까 한다"며 "하지만 사실관계에서 벗어날 경우, 전문적인 지식이 없는 조합원들 사이에선 혼란이 가중될 수 있다는 우려가 나온다"고 말했다. 이어 "조합이 조합원들의 알 권리를 도모하고자 진행된 취지를 살려, 양사 모두 비방이 아닌 건강한 비판의 관점에서 홍보를 진행해 줬으면 하는 마음"이라고 덧붙였다.

전체메뉴

헤드라인

대장 꿈꾸는 반포미도1차, 창립총회로 존재감…"추진위→집행부"

HDC현산, 방배신삼호 조경에 '프리미엄' 더한다…파트너에 삼성

목동10, 사업 방향성 '낱낱이' 설명…8월 동의서 징구前 이해도↑

방배신삼호, 시공사 선정 총회로 '안정' 찾을까…대표단 현장 방문

'1위vs3위' 개포우성7차, 홍보 과열→비방 …"사실관계 집중해야"

재개발

많이 본 뉴스

[르포] 신속통합 연합회, 현장 고충 토로…서울시 "해결방안 모색"

여의도 서울, '건축법'에 따른 재건축 추진…현설 참여한 시공사는

삼성물산 "뷰가 곧 부(富)"…신정동1152번지 상견례로 '이목집중'

'철옹성' 현대건설, 압구정2 도열에 담긴 함의…"정통 그리고 계보"

'별들의 전쟁' 반포미도1차, DA·해안·희림 상견례…현장 이모저모

대우건설, 개포우성7차 공략법은 '고급설계'…깜짝 도열로 눈도장

목동13, 비례율 '현실화' 나선 배경은…"사업 이해도 향상, 정조준"

"해외설계, 내 손으로 직접 뽑는다"…여의도 대교의 전략적 셈법은

독산2, 사업성 보정 효과로 '체질 개선' 톡톡…예비 조합원도 방긋

광명 하안주공6·7, 구역·사업시행자 동시에…'한토신 특례' 新적용

재건축

부산