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개포주공6·7, 상가 권리가액 수정後 재분양 착수…관리처분 집중

개포주공6·7단지가 올해 1월 상가합의서 관련 소송 패소로 잠시 주춤했지만, 조합원 분양신청 재개를 기점으로 다시 관리처분계획(안) 수립에 집중한다. 소송 결과에 따라 상가 권리가액 역시 아파트와 동일한 기준을 적용하는 방향으로 관리처분계획(안)을 마련할 방침이다. 지난해 사업시행계획(안) 수립과 시공사(현대건설) 선정을 순조롭게 진행한 만큼 다시금 속도감 있는 분위기 조성이 가능할지 업계 관심이 쏠린다. 12일 정비업계 따르면 개포주공6·7단지 재건축 조합은 지난 달 27일(금)부터 이달 29일(일)까지 조합원 분양신청을 받고 있다. 조합은 서울중앙지방법원의 판결 취지에 맞게끔 상가 합의서 보완에 나섰고, 상가 조합원들의 권리가액을 아파트 조합원과 동일한 기준을 적용해 재산출했다. 소송 결과와 상관없이 관리처분계획(안) 수립 및 인가를 위한 절차에 나서기 위함이다. 조합은 해당 소송 건과 관련해선 항소를 제기했다. 대상지가 지난해 말 돌연 조합원 분양신청을 철회한 건, 법원이 지난 2023년 총회에서 의결한 상가 합의서에 절차적 하자가 있다는 판결을 내린 것과 관련돼 있다. 상가 조합원의 권리가액을 계산하는 기준으로 ①상가가 아닌 아파트 대지권단가 적용 ②감정평가액 3.1배 적용 등이 활용됐는데, 법원이 도정법 위반으로 봤기 때문이다. 도정법 제89조에 따르면, 조합은 종전자산의 규모·위치·이용상황 등을 참작해 공정하게 평가해야 한다. 조합은 소송 패소로 인해 혼동이 생겼지만, 상가 조합원들과의 회의를 거쳐 권리가액 계산 기준을 변경키로 결정했다. 상가 합의서가 수정·보완됨에 따라 상가 조합원들의 개별 권리가액은 변동됐다. 이에 기존에 진행한 분양신청을 철회하고, 지난 달 재분양신청에 나선 것이다. 재건축 사업을 위한 조합설립에 동의한 토지등소유자가 분양신청 대상이며, 기간 내 분양신청을 하지 않을 경우 현금청산 대상자로 분류된다. 조합은 소송 결과가 사업에 미칠 영향을 최소화하는데 집중하겠다는 방침이다. 일정 지연이 발생하지 않도록 책임감을 갖고 신속하게 수습해 나가겠다는 입장으로 전해진다. 사업시행계획(안)에 따르면, 개포주공6·7단지의 주택공급 물량은 총 2,698세대다. 이중 임대주택(345세대)을 제외한 2,353세대가 조합원·일반분양 물량이다. 연내 관리처분계획(안) 수립 및 인허가에 최대한 집중해 나갈 것으로 업계는 보고 있다. 이민경 법무법인 조운 변호사는 "조합은 항소심에 소요될 시간과 패소 위험까지 종합적으로 고려, 1심 판결을 반영한 관리처분계획(안) 수립으로 후속 절차에 빠르게 착수한 것으로 보인다"며 "절차법인 도정법으로 진행되는 정비사업 특성상 법률 소송은 많을 수밖에 없고, 사업의 성패는 결국 각종 소송에 따른 판결을 신속하게 수습하고 유연하게 이끌어 가는 조합의 역량에 달려 있다"고 설명했다.

추진위원도 최대지분? 법제처 해석 유감… ‘준용’은 복사기가 아냐

[칼럼] 최근 법제처는 정비구역 내 하나의 건축물 또는 토지를 여러 사람이 공유하는 경우, 추진위원은 그 중 가장 많은 지분을 가진 자여야 하며 그렇지 않으면 당연 퇴임한다는 취지의 유권해석을 내놓았다. 조문을 차례로 따라가 보면 그럴듯한 결론에 도달한다. 그러나 그 논리 구조를 차분히 들여다보면 몇 가지 근본적인 의문이 남는다. ◆ 법제처는 왜 추진위원도 최대지분을 보유해야 한다고 유권해석을 내놓았을까? 법제처 해석은 다음과 같은 조문 연결을 전제로 한다. 도시정비법 제33조 제5항은 추진위원의 결격사유에 대해 같은 법 제43조 제1항부터 제3항까지를 준용하도록 규정하고 있다. 그리고 제43조 제2항 제2호는 조합임원이 제41조 제1항에 따른 자격요건을 갖추지 못한 경우 당연 퇴임하도록 하고 있다. 결국 제41조 제1항의 자격요건이 추진위원에게도 적용된다는 결론에 이르게 된다는 것이다. 조문을 차례로 따라가 보면 일견 자연스러운 흐름처럼 보인다. 그러나 여기에는 한 가지 중요한 전제가 놓여 있다. 조합임원에 관한 자격요건을 추진위원에게도 그대로 적용할 수 있는가라는 문제다. 먼저 법의 기본 구조부터 살펴볼 필요가 있다. 도시정비법은 추진위원의 자격요건을 법률에서 직접 상세히 규정하지 않는다. 추진위원의 선임방법에 관한 사항은 법 제34조에 따라 운영규정으로 정하도록 위임되어 있다. 반면 추진위원의 결격사유에 대해서만 조합임원 규정을 준용하도록 하고 있다(제33조 제5항). 다시 말해 선임방법의 일환인 자격요건은 운영규정의 영역으로, 결격사유는 법률의 영역으로 나눴다. ◆ 준용은 새로운 자격요건을 만들어 내는 근거가 될 수 없어 여기서 다시 살펴볼 필요가 있는 개념이 바로 '준용'이다. 준용은 같은 내용을 여러 조문에서 반복하지 않기 위해 사용하는 입법기술이다. 이미 규정되어 있는 내용을 다시 적는 대신 그 규정을 끌어와 적용함으로써 법문을 간결하게 하려는 입법적 편의일 뿐이다. 즉, 준용은 특정 사안에 관하여 만든 규정을 그와 유사하지만 성질이 다른 사안에 대하여 '필요한 변경'을 가하여 적용하는 방식이다. 만약 입법자가 준용 규정을 두지 않았다면 법률은 다음과 같은 조문을 별도로 둬야 했을 것이다. 제00조(추진위원의 결격사유 및 퇴임) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 추진위원이 될 수 없다. (결격사유) 1. 피성년후견인·피한정후견인 또는 미성년자 2. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자 3. 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 면제된 날부터 2년이 지나지 아니한 자 4. 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 자 5. 이 법을 위반하여 벌금 100만 원 이상의 형을 선고받고 10년이 지나지 아니한 자 6. 제31조에 따른 추진위원회 승인권자에 해당하는 지방자치단체의 장, 지방의회의원 또는 그 배우자ㆍ직계존속ㆍ직계비속 ② 추진위원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당연 퇴임한다. (당연 퇴임) 1. 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하게 되거나 선임 당시 그에 해당하는 자이었음이 밝혀진 경우 2. 추진위원이 제34조에 따른 운영규정에서 정한 추진위원의 자격요건을 갖추지 못한 경우 ③ 제2항에 따라 퇴임된 추진위원이 퇴임 전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 아니한다. 이처럼 장황한 중복을 피하기 위해 입법자는 “제43조를 준용한다”는 한 줄의 규정을 두는 방식을 선택한 것이다. 따라서 준용 규정은 기존 규정을 반복하지 않고 끌어와 적용하기 위한 기술적 장치다. 다만, 그 자체가 새로운 자격요건을 만들어 내는 근거가 될 수는 없다. 결격사유를 준용한다는 것은 ‘소극적 요건’을 확인하여 부적격자를 걸러내라는 뜻이지, ‘적극적 요건’인 자격요건까지 끌어와 조합 임원과 똑같은 신분증을 제시하라는 뜻이 아니기 때문이다. 그럼에도 결격사유 준용 규정을 근거로 조합임원 자격요건(제41조 제1항)을 추진위원에게 확장 적용한다면, 이는 준용 규정의 취지와 기능을 넘어서는 해석이 된다. 가상 조문 제2항 제2호에서 보듯, 추진위원의 퇴임사유가 되는 자격요건은 '조합임원의 자격요건'이 아니라 '추진위원의 자격요건'이어야 법 체계상 타당하다. ◆ 법제처 해석은 정비사업 현실과도 충돌…"추진위원의 자격요건(최대지분)을 두는 것은 바람직하지 않아" 추진위원회는 사업 초기 단계에서 토지등소유자의 참여를 기반으로 구성된다. 구역에 따라 추진위원 수가 100명을 넘는 경우도 적지 않다. 이러한 구조에서 공유 토지나 건축물의 최대 지분자만 추진위원이 될 수 있다는 식의 해석을 적용하면 상당수 토지등소유자가 추진위원에서 배제될 수 있다. 사업 초기 단계에서 폭넓은 참여와 대표성을 확보해야 하는 추진위원회의 성격과도 조화롭지 않다. 2023년 도시정비법 개정은 공유 지분을 이용해 형식적으로 임원 자격을 갖추는 사례를 방지하기 위한 취지를 가지고 있다. 그러나 그 규정은 어디까지나 조합임원 선임 구조의 투명성을 확보하기 위한 맥락에서 도입된 것이다. 사업 초기 단계의 준비기구에 불과한 추진위원회에까지 동일한 요건을 적용해야 할 법적 근거도 없고, 그럴 필요도 없다. 결국 사안의 핵심은 단순하다. 결격사유 준용 규정을 근거로 조합임원 자격요건까지 소환해 추진위원에 대한 규제 영역을 확장할 수 있는가라는 질문이다. 준용 규정은 반복을 피하기 위한 입법기술일 뿐이다. 바흐의 관현악 모음곡 3번의 선율을 추출해 ‘G선상의 아리아’로 편곡하는 것은 원곡의 미학적 범주 안에서 이루어지는 예술적 변주다. 그러나 결격사유라는 소극적 필터를 자격요건이라는 적극적 규제로 뒤바꾸는 행위는 이와 차원이 다르다. 선율의 변주가 아니라, 원곡에 존재하지도 않는 악보를 임의로 그려 넣어 곡의 본질을 훼손하는 일이기 때문이다. 준용이라는 기술적 장치가 그 본래의 범위를 넘어서는 순간, 해석은 법을 적용하는 일이 아니라 법을 새로 쓰는 일이 된다. 그것은 더 이상 해석이 아니라, ‘입법’이라 불러야 마땅하다. 글 = 박일규 법무법인 조운 대표 변호사(park@jounlaw.com)

성내현대, '중소형' 위주 실수요 단지…"일반분양 29세대, 규제 X"

성내현대 아파트가 실수요자들의 선호가 많은 중소형 단일 평형 위주로 사업 컨셉을 구상하고 있어 눈길을 끈다. 불리한 사업조건(기용적률 211%) 속에서도, 실수요 중심의 가치를 내세워 단지 경쟁력을 확보한다는 의도로 풀이된다. 12일 정비업계 따르면 강동구청 주관 하에 성내현대 아파트의 정비계획(안) 수립을 위한 법정 주민설명회가 개최됐다. 대상지는 신통기획 자문회의 2차 결과와 관련 부서 조치의견 등을 종합적으로 검토해 정비계획(안)을 마련한 상태다. 추가적으로 오는 4월로 예정돼 있는 신통기획 3차 자문회의가 없을 시, 서울시 도계위 심의를 거쳐 구역지정 고시 단계에 돌입한다는 계획이다. 성내현대의 구역면적은 12,364㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지한다. 최고층수는 25층이하(80m)로 계획됐다. 대상지엔 별도의 공원 조성 계획은 없지만, 단지 내부 공간을 활용한 녹지 및 조경 계획을 구상하고 있다. 또 도로의 경우엔 일부 확폭함으로써 차량 진출입 여건을 개선할 방침이다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(223%) ▲상한용적률(225.51%) ▲법적상한용적률(271.53%) 등으로 수립됐다. 열린단지와 돌봄시설 등의 허용용적률 인센티브를 통해 13%p의 용적률을 채울 수 있게 됐다. 상한용적률 증가분은 도로 기부채납으로 확보했고, 법적상한용적률의 절반은 분양주택, 임대주택으로 지어질 예정이다. 구역 면적이 협소한 탓에 토지 및 건축물 기부채납을 많이 할 수 없는 상황이라, 상한용적률 인센티브는 약 2%p 확보에 그쳤다. 예상되는 주택공급물량은 339세대로, 조합원물량은 278세대로 나타났다. 세부적으로 세대수는 ▲59A㎡(80세대) ▲59B㎡(55세대) ▲59C㎡(43세대) ▲84㎡(100세대)로 나뉜다. 일반분양물량은 29세대로 계획이 잡혔다. 일반분양물량이 적은 건 대상지의 기용적률이 200%를 초과할 뿐더러, 세대평균 대지지분이 낮기 때문이다. 특히 기존의 22평 소유주들이 25평으로 상향 이전하는 계획이 반영돼 구조상의 이유도 있다. 대신 해당 사업장은 일반분양 물량이 30세대 미만이라 분양가상한제 심의를 받지 않는다. 즉 일반분양 진행 시, 분양가를 자유롭게 책정할 수 있다. 물론 평형별 유닛 수는 향후 건축심의를 진행하는 과정에서 계속 바뀐다. 공공임대주택 수는 32세대로 예상됐다. 용적률 완화로 공급되는 공공주택 32세대는 장기전세주택으로 공급되며, 장기전세주택의 50%는 미리내집으로 활용된다. 성내현대 아파트의 예상되는 추정 비례율은 80.5% 수준이다. 평당공사비는 890만원으로 예측됐다. 종전자산을 살펴보면 59㎡와 84㎡는 각각 8.8억원, 10.9억원으로 가격이 형성돼 있다. 조합원분양가의 경우 ▲59㎡(11.2억원) ▲84㎡(14.4억원)로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준이다. 현시점 59㎡와 84㎡를 소유한 소유주들이 동일 평형으로 이동할 시, 부담해야 할 조합원 분담금은 각각 4.1억원, 5.6억원 수준으로 나타난다.

'잠룡' 올림픽선수촌, 첫 주민총회로 기지개 활짝…이달 22일 주목

'재건축 잠룡'으로 불리울 만큼 규모나 상징성 면에서 손색 없는 올림픽선수촌이 첫 주민총회 개최를 앞두고 분주한 모습을 보이고 있다. 도정법 상 법정 주체인 추진위원회 구성 이후 처음 토지등소유자들과 대면하는 공식석상이 마련된다. 강남3구에 속한 최상급의 입지 외에도 토지등소유자만 약 5,567명에 달할 정도로 규모가 큰 터라 정비업계 상당한 스포트라이트를 한몸에 받고 있는 상황이다. 11일 정비업계 따르면 올림픽선수촌 재건축 추진위원회(유상근 위원장)는 이달 22일(일) 오후 1시 오륜초등학교에서 제1차 주민총회를 개최한다. 기존 진행해 온 재건축 업무를 추진하고, 원활한 추진위원회 운영을 위한 각종 제반 규정을 수립할 계획이다. 운영비·사업비 예산(안)도 예비 조합원들로부터 의결받게 된다. 이밖에 정비업체와 세무·회계, 자문로펌 등 재건축 사업을 지원해 줄 협력업체 선정도 주요 안건으로 분류된다. 토지등소유자들은 사전에 서면결의서 제출을 통해 의결권 행사가 가능하다. 추진위원회는 토지등소유자가 많아 물리적인 공간 제약이 많다는 판단 하에 유튜브 생중계를 진행할 계획이다. 서면결의서를 제출한 소유주들은 자택에서 편리하게 총회 참석할 수 있는 셈이다. 금번 총회 상정된 16개 안건은 원활한 재건축 사업을 위해 필요한 내용인 만큼, 총회 전 소유주들의 적극적인 서면결의서 제출이 중요할 것으로 관측된다. 올림픽선수촌은 송파구 방이동 89번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 530,944㎡다. 재건축을 통한 주택공급계획은 9,218세대(임대주택 750세대 포함)로 잡혀 있다. 추진위원회는 지난해 11월 18일 정식 승인을 받았다. 유상근 추진위원장과 감사 2명, 추진위원 116명으로 구성돼 있다. 인허가 및 행정업무를 맡게 될 정비업체 선정도 조합원들의 관심사다. 공공지원자인 송파구청은 올림픽선수촌 경쟁입찰에 참여한 정비업체의 자격심사를 진행했다. 자격심사 항목으로는 ▲업체현황 ▲가격제안 ▲기술제안을 중심으로 이뤄졌고 가감점 항목들을 더해 최종 합산 점수가 공개됐다. 제안서 발표에 나선 4개 업체들 중에서 세종코퍼레이션이 가장 높은 점수를 받아 기호 1번을 부여받았다. 용적률이 137%에 불과한 올림픽선수촌은 서울시내 재건축 단지 중에서도 높은 사업성으로 손꼽히는 곳이다. 올림픽프라자상가를 중심으로 아파트들이 부채꼴 모양 형태로 펼쳐져 있다. 1988년 서울올림픽에 참가하는 선수와 기자들의 숙소로 조성한 아파트로, 올림픽이 끝난 직후 일반인들의 입주가 시작된 곳으로 122개동 총 5,539세대가 거주하고 있다. 지난 2019년 진행한 1차 정밀안전진단에서 C등급을 받았지만 재도전 끝에 조건부 재건축(D등급) 가능 판정을 받았다. 단지 안에 ▲세륜초등학교 ▲오륜초등학교 ▲오륜중학교 ▲보성중학교 ▲보성고등학교 ▲창덕여자고등학교의 초-중-고 학군을 모두 갖추고 있다. 올림픽선수촌 아파트는 올림픽훼밀리타운·아시아선수촌과 함께 ‘올림픽 3대장’으로 불린다.

오류동 현대연립, 종상향→용적률 UP…"분담금 절감 효과 톡톡"

오류동 현대연립이 종상향을 통한 용적률 변화를 꿰하면서, 조합원들의 분담금 절감에 힘을 쏟고 있다. 대상지는 220.7%에 불과했던 용적률을 최대 249.9%까지 확보하며 사업성 개선에 나서고 있는 모습이다. 오류동 현대연립이 이번 정비계획 변경으로 다소 정체됐던 사업에 물꼬를 틀 수 있을지 관심이 모아진다. 11일 정비업계 따르면 구로구청은 최근 오류동 현대연립의 정비계획 변경(안)과 관련한 법정 설명회를 개최했다. 정비계획(안) 변경의 핵심은 새로 바뀐 2030도시·주거환경 기본계획에 맞춘 용도지역(2종7층→2종)의 변화로 정리된다. 주목할 점은 최고층수와 용적률이 대폭 상향하면서 사업성이 크게 올라갔다는 사실이다. 1985년 준공된 오류동 현대연립의 구역면적은 23,318㎡로, 토지등소유자는 235명으로 나타났다. 이번 정비계획 변경으로 대상지의 최고층수는 기존 15층(50m이하)에서 25층(80m이하)으로 10개층이 올라갈 수 있게 됐다. 주동수는 11개동에서 8개동으로 3개동이 줄어든다. 정비기반시설의 경우 소공원과 도로로 구성되고, 이전과 달리 공동이용시설엔 작은도서관과 기타공동시설 공간이 새로 마련될 예정이다. 용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(217%) ▲상한용적률(240.47%) ▲법적상한용적률(249.99%) 등으로 수립된다. 허용용적률 경우엔 인센티브(13.5%)에 사업성 보정계수(2.0)를 곱해 27%p가 늘어났다. 공원 및 도로 등의 기부채납으로 상한용적률을 채웠고, 법적상한용적률의 절반은 분양주택, 임대주택으로 지어질 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 520세대로, 조합원 및 일반물량은 506세대, 임대주택은 14세대로 각각 나뉜다. 분양물량인 506세대는 ▲60㎡이하(178세대) ▲60~85㎡이하(306세대) ▲85㎡초과(22세대)로 분류된다. 소형임대주택인 나머지는 모두 60㎡이하 평형으로 구성된다. 대상지는 용도지역 변경에 따른 용적률 체계 변경으로 기존에 계획됐던 공공임대(10세대)는 짓지 않아도 된다. 결과적으로 분양세대는 100세대 가량 늘고, 임대주택은 25세가 줄어들면서 조합원들의 분담금 절감으로 이어질 것이란 기대가 어느때보다 큰 모양새다. 현재 오류동 현대연립의 시공은 지난 2022년 3월 시공자로 선정된 현대엔지니어링이 맡고 있는 상태다. 대상지의 경우 ▲고척 푸르지오 힐스테이트 ▲E편한세상 온수역 ▲개봉 호반써밋 등으로부터 시세 영향을 받을 것으로 예측된다. 서남권 분양가 흐름을 고려하면, 고척 대비 약간 낮거나 비슷한 수준대로 가격이 형성될 것으로 보인다.