발행일(UPDATE): 2024년 12월 03일 18시 09분
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서울시가 핵심 사업지로 손꼽히는 10개 사업장 집행부와 면담을 진행했다. 간담회를 개최한 배경으로는 한강변 기부채납 협의를 위한 주체가 변경된 내용을 공유하기 위해서다. 협의 주체는 환경부 산하기관인 한강유역환경청이다. 3일 정비업계 따르면 서울시는 최근 한강변에 자리잡은 사업장 내 조합 10곳과 지난 2일 간담회를 진행했다. 면담 자리에 참석한 조합은 ▲성수1구역 ▲성수2구역 ▲성수3구역 ▲성수4구역 ▲반포주공1단지1·2·4주구 ▲압구정2구역 ▲압구정3구역 ▲잠실주공5단지 ▲여의도 시범 ▲서빙고 신동아 등이다. 서울시내 핵심사업지로 꼽히는 10개 사업장 내 조합장이 한 자리에 모인 까닭은 '한강 연계시설(기부채납)' 관련 협의와 관련 있다. 서울시는 그간 기부채납 대상이었던 '한강 연계시설' 관련 협의를 국토교통부와 진행해 왔다. 한강 연계시설은 ▲덮개공원 ▲입체 보행교 ▲전망명소 ▲수상 문화시설 등을 지칭한다. 서울시는 향후 공공기여를 통한 한강 연계시설 관련 협의는 환경부 산하기관인 '한강유역환경청'으로 변경됐다는 점을 언급함과 동시에, 향후 사업 진행 과정에서 한강유역환경청과의 원만한 협의가 전제되어야 한다는 점을 강조한 것으로 전해진다. 성수전략정비지구 내 4개 구역은 ▲수변공원(주차장+덮개공원) ▲보행연력브릿지(선형공원) ▲수상문화시설 등을 통해 개발 사업을 추진하고 있다. 수변공원은 성수1구역과 성수2구역, 성수3구역이 설치해 기부채납을 진행한다. 수상문화시설은 4개 구역(성수1·성수2·성수3·성수4)이 정비구역 면적 비율에 따라 설치비용을 분담하는 방향으로 계획이 수립돼 있다. 압구정3구역은 작년 4월 신속통합기획(안) 설명회 당시, 공공기여 대상으로 한강 연결시설(20,000㎡)과 보행교(2,500억원)가 포함돼 있었다. 보행교를 설치해 성수와 압구정을 하나의 생활권을 묶는 계획(안)이 수립된 바 있다. 시민들이 자전거와 개인형이동장치(PM·Personal Mobility)로 이동할 수 있게끔 보행 네트워크도 조성됐다. 다만 올해 11월 정비계획(안) 입안을 위한 설명회에선 보행교는 기부채납 대상에서 제외돼 있다. 반포주공1단지1·2·4주구는 신반포로에서 반포 한강지구까지 연결되는 문화공원과 문화시설을 기부채납할 계획이다. 문화공원은 덮개공원(10,000㎡)을 포함해 약 45,000㎡며, 문화시설은 3,300㎡다. 설계비는 기본설계와 실시설계를 합쳐 약 100억원 상당이며, 설치비는 모두 합쳐 1,086억원으로 책정됐다. 물론 2017년 사업시행계획(안) 인가 기준인 만큼, 상당 기간 지났음을 고려할 때 실제 기부채납을 위한 설치비용은 일정 수준 이상 올라갈 전망이다. 반포주공1단지(1·2·4주구)를 제외한 나머지 사업장(9개)은 모두 정비계획(안)을 수립 중이거나, 이제 막 고시된 만큼 사업단계는 동일하다. 정비계획(안) 수립이 되어 있는 만큼, 내년 1분기 성수4구역을 시작으로 시공사 선정 작업에 순차적으로 착수할 전망이다. 현재 도급순위 10위권 이내 대형사들은 모두 해당 지역 수주 목적의 영업활동을 진행하고 있다.
장위13구역이 신속통합기획을 추진 중인 가운데, 구역계 2곳으로 분리돼 각각 사업이 진행될 것으로 전망된다. 구역계가 나뉘는 것은 사업의 실효성을 높이기 위한 목적이 함의돼 있다. 다만 대상지 내엔 다수 추진 주체가 있어, 교통정리가 필요하다는 것이 주민들의 공통된 시각이다. 하나의 확실한 주체로 인정받기 위해선 신속하고 정확한 동의서 징구가 무엇보다 중요하다고 전문가들은 입을 모은다. 3일 정비업계 따르면 성북구청은 장위재정비촉진지구 해제구역의 개발방향 수립을 위한 2차 설명회를 개최했다. 두 차례에 걸쳐 설명회가 진행된 것은 주민들의 의사를 충분히 수렴하기 위한 의도로 풀이된다. 당일 발표는 ㈜비엠도시건축사사무소가 맡아 진행됐다. 장위13구역의 면적은 286,546㎡로, 현재 대상지엔 4곳의 가로주택정비사업이 진행 중인 상황이다. 장위13구역은 도로선을 기점으로 신통기획 구역이 2곳으로 나뉘는데, 기존 정비사업에 방해가 되지 않는 선에서 사업이 이뤄질 계획이다. 1개 구역으로 사업 진행이 힘든 이유는, 구역이 넓을수록 신통기획 선정 기준에 감점요인으로 작용하기 때문이다. 통상 구역면적이 70,000㎡ 이상이면 5점의 감점이 이뤄진다. 또 토지등소유자가 많으면 복합적인 갈등요인으로 인해 사업추진이 지연될 수 있어서다. 일단 큰 틀을 벗어난 구역계 변경은 사실상 쉽지 않다. 단순 사업을 이유로 특정 지역을 제척하는 것 역시 불가능하다. 단 대로변 상가나 교회 등 소유주 의견을 반영해 요건에 맞춰 어느정도 필지를 추가하거나 빼는 것은 가능한 것으로 나타났다. 장위13구역은 2곳으로 구역계가 나뉘면서, 13-1구역과 13-2구역의 추진 주체들이 각각 동의서를 모아야 한다. 하지만 구역마다 사업을 주도하려는 개별 주체가 많아 동의서 징구에 어려움이 따를 것으로 예상된다. 현장에 참석한 토지등소유자들 대다수는 "추진 주체에 대한 정확한 정보를 모른다"며 "추진 주체가 많은데 누구한테 동의서를 제출해야할 지 고민이 많다"고 하소연했다. 추진 주체들이 교통정리를 할 수 있도록 성북구청이 개입해야한다는 의견도 뒤를 이었다. 이를 두고 성북구청 관계자는 "구청도 구역 내 여러 추진준비위의 존재를 알고 있다"면서도 "우리가 관여해 조정하는 건 한계가 있다"고 설명했다. 그러면서 "주민들이 자체적으로 해결해야 할 문제"라고 덧붙였다. 또 연번동의서 부여와 관련해선 "연번동의서 발부 제한 근거 역시 없다"며 "어떤 추진준비위건 신청이 들어오면 모두 발부해주는 것을 원칙으로 한다"고 했다. 다만 구청 측은 "30%이상 동의를 받는 것이 기본이며, 선착순으로 검토가 이뤄지니 뒤에 들어오는 동의서는 의미가 없다"고 말했다. 한편 서울시에선 적어도 50%이상의 동의서가 징구되길 희망하고 있다. 동의서가 최대한 많이 모이는 것이, 그만큼 반대률이 적다는 것을 의미하기 때문이다. 앞서 서울시와 성북구청에선 해당 사업을 위해 합동으로 2억원의 용역비를 들인 것으로 알려졌다.
강서구청이 방화재정비촉진지구 내 속한 방화6구역의 시공사 선정을 위한 2차 입찰 공고문에서 '입찰참여확약서'를 제외시켰다. 입찰참여확약서를 제출하지 않은 시공사도 내년 1월 6일까지 입찰제안서를 제출할 수 있다. 입찰 참여를 위한 충분한 검토 기간을 부여한 셈이다. 방화6구역이 내년 1분기 시공사 교체를 통해 빠른 착공에 들어갈 수 있을지 정비업계 관심이 모아진다. 2일 정비업계 따르면 강서구청은 방화6구역의 2차 입찰공고 일정을 그대로 진행하되, 입찰참여확약서를 통해 입찰기간을 단축시키는 일은 없도록 결정을 내렸다. 방화6구역의 입찰제안서 마감일은 내년 1월 6일(월)까지다. 해당 사업장은 조합원 이주와 철거를 마쳤지만 수년째 첫 삽을 뜨지 못할 정도로 사업기간이 늘어나고 있다. 조합원들의 이주비 대출을 위한 금융비용은 계속해서 누적되고 있는 상황이다. 방화6구역은 총회 결의를 통해 기존 시공사(HDC현대산업개발) 해지 결정을 내렸고, 새로운 시공사 선정을 위한 작업에 착수했다. 다만, 서울시에서 모든 자치구에 입찰참여확약서를 제외해야 한다는 내용의 지침을 내리면서 2차 입찰공고문을 일부 수정했다. 방화6구역 입찰에는 1차 입찰공고 당시 현장설명회에 참석한 건설사들도 모두 참여 가능하다. 관심을 타진한 시공사들 모두 예외없이 참여할 수 있는 환경을 조성했다. 양호한 사업성과 입지적 강점을 지녔음에도 불구, 조합원들이 모두 떠난 이후에도 수년째 첫 삽을 뜨지 못하고 있다. 기존 시공사와의 공사비 증액을 위한 협의점에 도달하지 못한 이유가 가장 컸다. 사업기간이 늘어남에 따라, 정비사업을 둘러싼 부동산 경기는 녹록지 않은 상황이 되어가고 있다. 과거처럼 일반분양 수입을 높게 잡아 매출액을 일으킬 수 있는 경기 여건은 아닌 반면, 물가상승에 따른 각종 비용은 높아지고 있어서다. 조합원 수는 178명이며, 신축 예정 세대 수는 557세대(임대주택 20세대 포함)다. 예정된 착공을 통해 공사가 진행됐더라면, 조합원 물량의 2배가 되는 일반분양 물량을 통해 충분한 수익창출이 가능했을 것으로 업계는 보고 있다. 다만, 공사가 지연됨에 따라 이주기간은 자연스레 늘어날 수밖에 없었고, 공사비를 포함한 모든 사업비 또한 관리처분계획(안)을 수립할 당시 예상한 정비사업 추정치와는 많이 달라질 전망이다. 조합 관계자는 "방화6구역 2차 입찰공고 일정은 동일하고, 강서구청과의 협의 결과에 따라 입찰참여확약서만 제외하는 내용으로 수정이 이뤄졌다"며 "사업비 대출 연장을 위한 금융기관 승인도 난 상황이고, 내년 1분기 시공사 선정을 통해 사업이 한 걸음 더 나아갈 수 있도록 하겠다"고 말했다.
![[단독] 우동1, DL이앤씨 3년만 결국 이별…"계약협의, 할 만큼 해"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241148/art_17329553433608_6b6b49_178x118_c0.jpg)
부산 해운대구에 위치한 우동1구역이 DL이앤씨의 시공권을 박탈하기로 최종 결정했다. 공사도급계약(안) 협의 과정에서 서로의 입장차를 좁히지 못한 영향이 크게 작용했다. 선정 후 3년이 지나도록 가계약조차 체결하지 못함에 따라, 업계에선 결별 수순을 밟지 않겠냐는 관측이 계속해서 제기됐다. 우동1구역은 계약 협의에 진척이 없는 상황에서 사업기간 지연에 따른 조합원들의 분담금 증가를 우려해 온 것으로 전해진다. 30일 정비업계 따르면 우동1구역 재건축 조합(김영찬 조합장)은 이날 오후 2시 시공사(DL이앤씨) 선정의 무효 여부를 묻는 임시총회를 개최했다. 조합은 지난 2021년 DL이앤씨를 우선협상대상자로 선정했지만, 공사도급 가계약(안) 협의 과정에서 의미있는 합의 도출이 어렵다는 판단 하에 총회 안건으로 상정했다. 해당 안건이 원안 가결됨에 따라 DL이앤씨의 시공사 지위는 취소됐다. 우동1구역과 DL이앤씨는 3년 전 입찰 당시 제출한 제안서와 계약 초안을 기초 자료로 10차례 대면회의를 진행했다. 양 당사자는 각 4차례 이상 수정 요청의견을 전달했지만, 결과적으로 합의에 도달하지 못했다. 전체 사업비에서 공사비가 차지하는 비중이 컸던 만큼 조합과 시공사는 각자의 경제적 이익을 최대화하는 방향으로 물러섬 없는 협상 자세를 견지해 왔다. 시공사 선정 후 3년의 시일이 경과하는 과정에서 부동산 경기가 크게 달라진 점도 한몫했다. DL이앤씨는 올해 대표이사 교체 후, 상대적으로 사업 리스크가 높은 정비사업 부문을 축소하는 방향으로 경영 기조가 바뀌었다. 실제로 서울 송파구 삼환가락에서는 오랜 기간 수주에 공을 들였음에도 불구하고, 우선협상권을 자진해서 반납했다. 부족한 사업성으로 향후 공사비 상환이 쉽지 않을 것으로 보이는 곳들 위주로 정리에 나선 것이다. 우동1구역에서도 계약서 협의 과정에서 입장차를 좁히지 못했던 부분은 '사업비 지급보증'과 관련 있다. 통상 조합은 신용등급이 없기 때문에, 건설사가 자체 신용등급으로 보강해 줘야 유리한 조건으로 자금을 조달할 수 있다. 부산 촉진3구역에선 주택도시보증공사(HUG) 보증을 위한 표준약정서 날인을 거부하고 있어, 차주 공사도급계약(안) 해지 여부를 조합원들에게 묻기 위한 총회가 개최된다. 결국 조합은 불성실한 협상태도와 사업추진 의지가 부족하다는 판단 하에, 협의를 종료하고 조합원 총회를 통한 의결을 진행했다. 현재 우동1구역 시공사 선정이 무효·취소될 경우, ▲삼성물산 ▲현대건설 ▲포스코이앤씨 ▲GS건설 등이 조합 요청사항을 수용해 적극적으로 입찰에 참여할 수 있다는 입장을 전달한 것으로 알려져 있다. 다만, DL이앤씨 해지를 반대한 조합원들 비율도 상당했던 만큼, 향후 조합원들 간 갈등을 봉합하며 후속 절차를 진행해 나가야 하는 과제도 안게 됐다. 이날 열린 총회에서 조합원들은 DL이앤씨와의 협의를 더 진행해야 한다는 의견을 다수 개진했다. 실제로 총회가 열리기 하루 전날, DL이앤씨는 평당 공사비 848만원을 제안해 왔다. 기존 공사비(609만원) 대비 약 40% 가량 상향 조정된 수치다. 한편, 우동1구역은 지하3층-지상 28층 총 1,481세대를 짓는 주택사업이다. 부산에서도 부촌으로 평가받는 해운대 우동에 위치해 있으며, ▲부산 지하철 2호선(벡스코역, 센터시티역) ▲동해선(벡스코역) 등의 교통망을 갖추고 있다. DL이앤씨는 지난 2021년 지방 최초로 하이엔드 브랜드인 '아크로(ACRO)'를 제안한 끝에 시공사로 선정됐다. 총 공사비는 약 5,500억원, 평당 공사비는 약 609만원 수준이다. 김영찬 조합장은 "3년 전과 달리, 오늘은 서로 물러설 수 없는 대척점에 선 상황"이라며 "협력업체와의 회의 불참, 토론회 불참을 통해 시공사와의 온도차를 느끼게 됐고, 총회 결과를 통해 조합원들과 함께 더 나은 미래로 나아갈 수 있었으면 하는 마음"이라고 말했다.
단독재건축을 추진 중인 대치쌍용1차가 정비계획 변경을 통해 달라진 모습을 선보였다. 대상지는 층수제한 완화로 최고층수가 49층으로 설정되고, 용적률 체계 조정으로 토지·건축물 기부채납 비율을 다소 낮추는 효과를 거뒀다. 다만 여전히 일부 조합원들의 통합재건축 목소리가 감지되고, 평형·건물배치에 따른 의견차도 있어 조합의 안정된 컨트롤타워 역할이 무엇보다 중요할 것으로 전망된다. 2일 정비업계 따르면 강남구청은 최근 대치쌍용1차의 정비계획 변경(안)을 위한 주민설명회를 개최했다. 현장에선 변경안에 따른 계획수립 방향과 추정분담금 등 전반적인 사업 계획에 대한 이야기가 다뤄졌다. 대치쌍용1차의 구역면적은 47,261㎡로, 획지면적은 44,050㎡에 해당한다. 토지 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 용도변경 없이 제3일반주거지역을 유지하게 된다. 최고 층수는 기존 35층에서 49층 높이(준초고층 규모)로 지어질 계획이다. 이는 통합 재건축을 추진 중인 옆 단지인 대치우성1·쌍용2차와 비슷한 수준이다. 우선 대치쌍용1차에 계획됐던 공공보행통로는 삭제된다. 유동인구가 적다는 서울시 의견이 반영돼 내려진 결정이다. 소공원은 위로 균형있게 지으라는 시 방침에 맞춰 북동쪽으로 이동한다. 이를 통해 정형화된 아파트 배치와 활용도 높은 획지 구성이 가능하게 된다. 또 기존엔 어린이집을 지어 기부채납하려는 계획이 있었으나, 용도중첩 등의 이유로 사회복지시설(어린이집)은 제척된다. 특히 6개동 배치로 중앙에는 개방감 있는 통경축이 확보되는데, 통경축 안에 제2롯데월드 타워가 보이는 것이 특징이다. 용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(227.5%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 허용용적률의 경우 기존엔 우수디자인(5%), 무량판 구조(7%), 신재생에너지(2%)를 적용해 14%p의 인센티브 계획이 있었다. 하지만 변경(안)에선 열린단지(5%), 수변친화 공간조성(5%), 돌봄시설(4.5%), 층간소음 해소(3%)를 적용해 최종 17.5%p의 인센티브가 책정됐다. 결과적으로 허용용적률을 종전 대비 3.5%p 더 받게 됐고, 이는 토지·건축물 기부채납 양을 줄이게 되는 효과를 가져왔다. 예상되는 주택공급물량은 999세대로, 임대주택 수는 132세대로 계획됐다. 대치동의 높은 땅값을 고려해 임대주택은 모두 60㎡이하 크기로 결정됐다. 세부적으로 조합원·일반물량은 ▲60㎡이하(262세대) ▲60㎡~85㎡이하(340세대) ▲85㎡초과(397세대)로 나뉜다. 세대당 주차 대수는 약 2대다. 추정비례율은 98.22%로 산출됐다. 일반 분양가는 KB부동산 시세를 통해 평당 7,300만원으로 책정됐고, 공사비는 900만원으로 나타났다. 예상되는 정비사업비는 총 2조6,599억원이고, 종전자산금액은 1조8,839억원으로 추정됐다. ㈜삼창감정평가법인의 감평사는 대상지의 분양가는 현재 시세 기준으론 1억원을 웃돌지만, 분양가상한제로 인해 원가적 접근을 한 것이라고 설명했다. 31평 소유주가 35평으로 이동하려면 2억1,900만원의 분담금이 발생한다. 또 46평 소유주가 47평으로 옮길 시엔, 3억5,500만원 정도의 분담금이 예상된다. 이날 설명회에선 통합재건축에 대한 일부 조합원들의 입장과 건물배치에 따른 조망권 질의 등이 이어졌다. 한 조합원은 "여전히 통합을 희망하는 주민들도 있다"며 "해당 문제가 확실히 해결되지 않는다면, 사업에 상당한 걸림돌로 작용할 수도 있다"고 의견을 전했다. 그러면서 "큰 평수의 경우, 부족한 현상이 발생하고 있어 우려가 된다"고도 부연했다. 또 다른 조합원은 "쌍용1차 소유주의 65% 가량은 실거주자"라며 "주민들은 북쪽보단 남쪽 배치를 더 희망한다"고 언급했다. 이를 두고 구청 관계자는 "통합의 경우, 산재된 문제가 해결되고 서로 조건이 맞아 양측 조합이 동의를 해야 효력이 발생하는 것"이라며 "지금 단계에서 얘기할 사안은 아니라서 원론적인 답변만 가능하다"고 답했다. 대치쌍용1차 조합장도 "대위원회에선 단독재건축과 관련, 역대 최고 찬성률이 나와 문제되지 않는다"며 "마냥 통합만을 기다릴지, 또는 빠르게 단독으로 추진할지는 여러분들의 판단에 달린 일"이라고 설명했다. 건물의 동배치와 관련해선 ㈜삼우건축사사무소 관계자는 "평형 구성은 조합원들의 의견을 수렴할 수 밖에 없고, 선호 평형 조사를 여러 번 진행한다"며 "설문조사 결과, 조망권(북향)과 향배치(남향)를 원하는 비율이 50%로 각각 나뉘었다"고 말했다. 그러면서 관계자는 "북쪽배치가 남쪽배치보단 상대적으로 양재천 조망에 유리하기 때문에, 조합원 선호에 따라 선택하면 된다"고 했다. 인접한 영동대로의 경우, 정남향이 아닌 23.5도로 다소 기울어져 있다는 설명이다. 따라서 현재 단지 아파트의 경우도 정남향이 아니라 남동향의 모습을 보인다. 건축설계 상 대치쌍용1차의 경우, 남동향47도와 남서향43도의 경우 각각 492세대, 507세대로 계획이 잡혀있는 상황이다.
![[한남4] ③개별홍보활동 지침 위반…'동일한 잣대' 필요 목소리↑](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241148/art_17328726321809_439ecc_178x118_c0.jpg)
한남4구역 입찰경쟁이 가시화됨에 따라, 조합원 개별홍보활동 '위반 신고'도 잇따르고 있다. 부정행위 신고센터에는 현대건설 관련 개별홍보활동 위반 신고가 수차례 공식 접수됐지만, 후속 조치가 전혀 이뤄지지 않고 있다는 조합원들의 볼멘소리가 전해진다. 다수 조합원들이 문제를 제기하는 사안은 2개 시공사 모두에게 홍보지침 관련 '동일한 잣대'가 적용되어야 한다는 점이다. 공정한 경쟁을 통해 조합원들의 선택을 받을 수 있는 환경 조성이 필요하다는 지적이다. 현대건설은 자체 홍보 플랫폼인 '매거진H'를 통해 조합원 대상의 홍보활동을 이어가고 있다. 매거진H 홈페이지에서 가장 먼저 노출되는 영상도 [한남4구역]이다. 반면, 삼성물산은 한남4구역 카카오톡 공식채널을 올해 초 개설해 운영해 왔지만, 홍보활동지침 및 준수서약서에 따라 현재는 운영하고 있지 않다. 조합에 준수서약서를 제출한 건, 곧 조합원들과의 약속이다. 최근에는 현대건설이 입찰제안서를 제출한 이후 구역 내 부동산을 방문해 조합에서 승인하지 않은 전단지를 배포해 또 다시 홍보지침 위반 이슈로 논란이 양산됐다. 홍보물 부착은 조합의 허가를 받은 경우에만 허용된다. 조합은 조합원들에게 정확한 정보가 전달될 수 있도록 승인하지 않은 홍보물은 엄격히 금지하고 있다. SNS를 통한 홍보활동과 미승인 전단지 배포 등은 모두 홍보지침 위반사항이며, 이를 어길 경우 입찰 무효 처리와 함께 입찰보증금 몰수가 이뤄질 수 있다. 한남4구역 A조합원은 "조합이 부정행위 단속반을 운영하기 시작할 때, 조합원 개개인에게 문자를 수시로 보내며 신고를 독려해 왔다"며 "실제 지난 달 현대건설 홍보 OS직원으로부터 개별연락을 받은 조합원들이 단속반에 신고했고, 단속반장을 통해 조합장에게까지 보고가 들어갔다"고 말했다. 이어 "후속 조치를 기대했지만, 조합 측에선 부정행위 신고 관련해서 별다른 움직임을 나타내지 않았다"고 부연했다. 현대건설은 강북구 미아9-2구역 입찰 과정에서도 조합원 개별홍보활동으로 논란의 중심에 섰다. 강북구청은 지난 9월 미아9-2구역 조합 측에 공문을 보냈다. 공문에는 강북구 부정행위 신고센터에 접수된 신고사항이 총 5건으로, [도시및주거환경정비법] 제132조 위반 관련 부정행위 신고 건에 대해선 서울시에 보고했다는 내용이 기재돼 있다. 공정한 시공사 선정에 만전을 기해 달라는 게 강북구청이 조합 측에 전달한 내용이다. 시공사 홍보공영제는 정비사업 계약업무 처리기준(국토교통부 고시)과 공공지원 정비사업 시공사 선정기준(서울시 고시) 등을 따르며, 관련 법령에선 단 1건의 위반사항으로도 처벌이 가능하다. 물론 조합 입장에서 개별홍보활동을 이유로 해당 건설사의 입찰참여자격을 박탈하는 의사결정을 내리기는 쉽지 않다. 조합원들은 특정 시공사의 홍보활동 지침 위반이 계속되었기에, 최소한의 경고 조치는 이뤄져야 한다는 점에 입을 모으는 분위기다. 용산구청도 지난 달 조합과 삼성물산, 현대건설 등과 함께 '개별홍보활동 금지' 관련 회의를 진행했다. 이 자리에서 공정하고 투명한 경쟁입찰을 위해, 개별 홍보활동은 엄격히 금지되어야 한다는 내용이 주로 논의됐다. 용산구청은 현대건설이 한남3구역 계획도로를 활용해 한남4구역이 얻을 수 있는 사업비 절감 효과가 2,200억원이라고 홍보한 것과 관련해서도, 명확한 숫자(2,200억원)가 언급된 점에 대해 문제가 될 수 있다는 입장을 전달했다.
마포구 최대어로 손꼽히는 성산시영의 예비추진위원장 선거가 예정보다 지연되고 있는 가운데, 후보자 자격심사 결과가 공개됐다. 구청은 선거 일정 조율을 완료한 뒤, 빠른 시일 내 주민들에게 관련 내용을 전달할 예정이다. 성산시영 주민들은 후보자 검증 기간에 적잖은 시간이 소요된 만큼 후속 절차가 신속하게 진행되어야 한다는 입장이다. 29일 정비업계 따르면 마포구청은 최근 성산시영 토지등소유자들에게 후보자 자격심사 결과에 대한 안내문을 전달했다. 결론적으로는 예비추진위원장 선거에 출마한 후보자 모두 자격요견을 갖췄다는 게 주요 내용이다. 마포구청은 후보자 합동연설회와 선거 일정 등을 확정해 조만간 안내드리겠다는 내용을 덧붙였다. 성산시영 A후보자(기호 1번)는 과거 서울시청 주거정비과에서 근무한 이력이 있는 공무원 출신이다. 이에, 마포구청은 후보자 결격사유가 없는지 여부에 대한 법률 자문 과정을 진행해 왔다. 서울시 청년윤리팀의 의견도 반영한 결과, 결격사유가 없다는 판단을 내렸다. 서울시 청년윤리팀은 퇴직한 공직자의 행위제한, 취업심사 등을 수행하는 부서다. 퇴직한 공무원의 과거 소속됐던 부서와 취업예정기관의 업무 연관성을 판단하는 심사가 주된 업무다. 청년윤리팀 관계자는 "성산시영 예비추진위원장에 출마한 (전직 공무원 출신) A후보는 업무 관련성이 없는 것으로 판단돼, 심의위원회 안건에 상정조차 하지 않았다"며 "후보자의 최종 자격여부를 결정하는 권한은 마포구청에 있다"고 설명했다. 마포구청은 향후 선거 일정과 관련, 2명의 예비추진위원장 후보자들과 일정 조율을 거쳐 진행한다는 방침이다.
![[센트로] 대의원회 법정 정족수 미달? 총회 결의에 미칠 영향은](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241148/art_17327960551878_b7054d_178x118_c0.png)
도시및주거환경정비법(이하 도정법) 상 조합원 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 둬야 한다. 이때, 대의원회는 조합원의 10분의1 이상으로 인원을 맞춰야 한다. 다만, 조합원의 10분의1 이상이 100명이 넘을 경우, 10분의1 범위에서 100명을 구성할 수 있다. 재개발 조합은 앞선 법 조항에 따라 대의원회를 구성하게 되며, 정관에 따라 총회 부의안건의 사전 심의 및 총회로부터 위임받은 사항 등을 결의할 수 있다. Q1. 대의원이 사망하거나 해임될 경우, 법정 정족수에 미달되는 경우가 종종 있다. 대의원회 결의 효력은 어떻게 될까? 도정법 상 대의원회는 총회 의결사항 중 대통령령이 정하는 사항을 제외하고는 총회 권한을 대행할 수 있다고 규정한다. 판례를 살펴보면, 대의원회의 최소 인원 수에 관한 도정법 규정은 공익적 요청에 의한 강행규정이라, 법정 정족수가 미달된 대의원회에서 이뤄진 의결은 중대한 하자가 있어 무효라고 보고 있다. Q2. 그렇다면 대의원 수가 법정 정족수에 미달된 상황에서, 조합이 대의원회 결의를 거쳐 총회를 개최해 결의를 받았다고 가정하자. 총회 결의 효력은 어떻게 될까? 최근 A사업장은 조합장을 포함한 일부 조합 임원들에 대한 해임총회가 개최됐고, 해임 결의가 이뤄졌다. 새로운 조합 임원 선임을 위한 총회를 개최해야 하는 상황이었는데, 일부 대의원의 사망으로 대의원 수가 도정법 상 규정한 법정 정족수에 미달되는 사례가 있었다. 조합은 법정 정족수가 미달한 상태에서 대의원회를 개최했고, 선거관리위원회 구성 안건을 심의하고, 선임 총회까지 개최했다. 총회에서 선거관리위원회 구성 및 진행 업무 일체에 대한 추인 결의도 받았다. 이에, 채권자들은 총회결의효력정지 가처분을 신청하여 "도정법 상 대의원 수를 정한 규정은 강행규정이며, 대의원회 결의는 무효이고, 그 대의원회에서 이루어진 선거관리위원 구성 및 승인 역시 무효이며 그에 따라 총회 결의 역시 중대, 명백한 하자가 있다"고 주장했다. 그러나 판례는 다음과 같은 4가지 이유로 채권자들의 신청을 기각했다. 첫 번째, 조합 정관은 대의원의 선임 및 해임을 총회의 의결 사항으로 정하고 있는데 만약 대의원회를 구성하는 대의원의 수가 관련 규정에서 정한 인원에 미달하여 대의원회의 사전심의가 위법하다는 이유로 총회 결의를 무효로 보아야 한다면, 대의원 선임을 위한 총회 결의도 언제나 무효가 된다. 이처럼 대의원회 구성 자체가 어려워지기 때문에, 총회의 모든 결의의 효력을 다투는 문제가 발생할 수 있다. 두 번째, 법정 대의원 수보다 대의원회 재적인원이 미달하였다는 것만으로 대의원회 결의를 무효로 돌릴 만틈 중대한 하자가 있다거나 그러한 하자가 선거 결과에 영향을 미쳤다고 보기 어렵다. 세 번째, 조합 정관은 대의원회가 총회 부의안건을 사전 심의한다고 정하고 있는데, 위와 같이 하도록 한 취지는 불필요한 안건이 총회에 상정되는 등으로 인한 절차의 낭비를 막고 총회에서 조합원들의 의결권 행사를 실질적으로 보장하기 위한 것이다. 네 번째, 총회는 조합의 최고의사결정기관으로 총회의 결의는 모든 조합원을 구속하는 반면, 대의원회와 이사회의 심의․의결은 단체 내부의 의사결정에 불과한 점 등을 고려하면, 총회 결의에 중대한 하자가 있다고 보기 어렵다. 앞서 언급한 사례처럼, 도정법 상 '대의원 수 법정 정족수 미달'에 따른 총회 결의 효력은 그 판례의 해석이 다양하고 복잡하며 그 판단에 상당한 주의를 요한다. 따라서 관련 분쟁을 겪고 잇는 당사자라면 도시정비법분야의 법률전문가의 도움을 받아 대응해야 한다. 글 = 정효이 법무법인 센트로 변호사(celsus219@centrolaw.com)
서울시 신속통합기획 2차 후보지인 상도15구역이 토지등소유자들 의견을 수렴한 결과, 신탁방식의 정비사업을 추진키로 결정했다. 신탁방식은 일반적인 조합방식과 달리, 추진위원회 구성 과정을 거치지 않아도 된다. 상도15구역은 사업 파트너로 낙점한 대신자산신탁과 함께 신속한 사업 추진을 위한 토대를 마련해 나갈 전망이다. 28일 정비업계 따르면 상도15구역(상도동 279번지 일대) 추진준비위원회(이진호 추진준비위원장)는 대신자산신탁과 업무협약(MOU)을 체결했다. 향후 정비구역 지정이 완료된 후, 대신자산신탁을 사업시행자로 선정하기 위한 동의서 징구 작업이 진행된다. 해당 사업장은 토지등소유자 2,100여명에 육박할 정도로 사업장 규모가 큼에도 불구, 2주 만에 정비계획(안) 입안 동의율 59%를 달성할 정도로 주민 단합력이 높은 편에 속한다. 그 흔한 홍보 OS요원 없이 추진준비위원회와 소유주들 자체 힘만으로 일궈낸 성과다. 특히, 추후 사업성 보정계수 적용도 가능할 것으로 예상돼 잠재 가치도 무궁무진한 곳으로 평가받는다. 현재 대상지는 정비사업을 통해 최고층 35층에 3,200세대 대단지로 개발돼 동작구를 대표하는 주거단지로 변화될 예정이다. 동작구는 서울시 평균 공시지가보다 낮고, 상도동은 동작구 평균보다도 낮은 탓에 추가 용적률 확보를 통한 사업성 개선이 가능할 것으로 업계는 보고 있다. 이진호 추진준비위원장은 "신탁방식과 조합방식을 두고 사업 방식 관련, 조합원들의 의견을 수렴하고자 관련 투표를 2차례나 진행했다"며 "투표에 참여한 토지등소유자의 약 70%가 신탁 시행방식을 선택했고, 2차례 투표를 진행해 의견을 수렴하는 과정을 거쳤다"며 "대신자산신탁이 내건 조건을 토대로 업무협업(MOU)을 체결했고, 앞으로도 투명하고 신속한 사업 추진에 힘쓰겠다"고 말했다.
한남뉴타운 소속인 한남2구역이 관리처분계획(안) 수립을 위한 조합원 총회를 연다. 한남2구역은 현재 재정비촉진계획(안) 변경 작업도 진행 중이다. 28일 정비업계 따르면 한남2구역은 이달 30일(토) 관리처분계획(안) 수립을 위한 임시총회를 개최한다. 총회 상정되는 안건은 ▲1호(이주관련 용역업체 선정) ▲2호(관리처분계획 승인) ▲3호(보류지 처분) ▲4호(이주비 및 사업비 조달 금융기관 선정, 대의원회 위임) ▲5호(자금차입) ▲6호(임시총회 참석비 지급) 등이다. 관리처분계획(안) 총회는 전체 조합원 3분의2 이상 찬성과 20% 이상 현장참석이 이뤄져야 성료 가능하다. 한남2구역은 관리처분계획(안) 총회를 기점으로 본격적인 이주 절차 준비에 착수할 전망이다. 이주관리와 수용재결, 명도소송(강제집행 포함) 등의 업무를 수행할 용역업체 선정도 진행 중이다. 입찰경쟁에 참여한 용역업체로는 ▲기호 1번(법무법인 현-을지-참마루건설) ▲기호2번(법무법인 집현) ▲기호3번(법무법인 정비) 등이다. 정비업계에서 '명도소송'은 법무법인 입장에서 큰 매출액을 일으킬 수 있는 용역 업무다. 한남2구역의 조합원 수는 약 900명이다. 세입자 수는 약 2,100명이다. 명도소송은 조합원 수가 아닌 세입자 수에 맞춰 진행한다. 예를 들어, 다가구주택의 토지등소유자는 1명일 수 있지만, 실제 거주하고 있는 세입자는 15명일 수 있다. 이때, 명도소송은 15개다. 법무법인의 경우, 명도소송 1개당 단가를 정해 조합에 제안할 수 있다. 기호 1번의 경우, 한남3구역 이주관리 업무를 수행한 참마루건설이 컨소시엄에 참여했다. 한남3구역은 이주개시 1년 만에 97% 이주율을 달성했다. 이주개시와 동시에 명도소송을 진행하는 까닭은 '이자비용'과 관련 있다. 단, 1세대라도 미이주한 세대가 있을 경우, 후속 절차인 착공 시기가 계속해서 밀릴 수밖에 없다. 정비사업에서 사업기간이 길어질 경우, 이는 곧 조합원들의 분담금 증가로 이어진다. 조합원들은 이주계획서 및 이사 당일 공과금 정산 등으로 공가확인 절차가 비교적 수월하다. 다만, 현금청산자와 세입자는 보상여부·보상금 지급액 등을 협의해야 하기 때문에 이주가 지연될 수밖에 없다. 이주개시와 명도소송을 병행하는 것도 앞선 이유 때문이다. 이주비 및 사업비 조달을 위한 HUG보증 신청을 위한 안건도 상정됐다. 한남2구역은 대우건설의 재신임 여부와 별개로, 관리처분계획(안) 수립 후 HUG보증을 받기 위한 절차에 착수할 예정이다. 118프로젝트 약속을 지키지 못한 대우건설의 재신임 여부도 향후 총회에서 다뤄질 것으로 업계는 보고 있다.
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