발행일(UPDATE): 2026년 10월 06일 11시 02분
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재건축 사업의 양대산맥으로 꼽히는 대치 은마와 잠실주공5단지가 잇따라 조합원 분양신청 절차에 들어가며 부동산 시장의 눈길이 모아지고 있다. 두 단지 모두 올해 7월 사업시행계획인가를 받고 분양신청 기간도 유사한 만큼, 사업성을 둘러싼 양측 단지간의 비교 평가도 활발히 전개되고 있는 모양새다. 6일 정비업계 따르면 대치은마는 지난달 23일부터 이달 30일까지 약 38일간 조합원 분양신청 절차에 돌입한다. 일단 대상지는 이번 사업시행계획을 기준으로 분양신청을 진행하되, 추후 이주·철거 기간을 활용해 시공단과 대안설계 협의를 진행해 나간다는 계획이다. 이와 맞물려 잠실주공5단지도 지난달 29일부터 이달 31일까지 약 33일간 분양신청에 들어간다. 빠르게 분양신청이 마무리되면 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회를 내년 1월 전까지 개최한다는 방침이다. 우선 각 단지별 분양신청 공고문을 살펴보면, 대치 은마의 신축 세대수는 5,850세대다. 이중 임대는 공공임대 909세대와 공공분양 195세대로 구성돼 있다. 일반분양 물량은 전체 세대수의 7.2% 수준인 340세대로 나타난다. 대상지의 추정비례율은 82.19%로, 조합원분양가는 일반분양가 수준으로 추정했으며, 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 9,930만원, 950만원으로 책정됐다. 구체적으로 조합원분양가는 ▲59㎡(26.6억원) ▲76㎡(32.3억원) ▲84㎡(35.3억원) ▲96㎡(39.5억원) 등으로 산출됐다. 잠실주공5단지의 경우, 신축 세대수는 6,411세대다. 이중 임대는 831세대다. 일반분양 물량은 전체 세대수의 27.5%로 1,534세대에 해당한다. 이곳의 추정비례율은 89.24%로 나타났다. 조합원분양가는 일반분양가의 89.6%이며 평당 일분가와 평당 공사비는 각각 8,250만원, 950만원으로 책정됐다. 조합원분양가는 ▲59㎡(22.8억원) ▲84㎡(30.3억원) ▲94㎡(35.4억원) ▲100㎡(37억원) 등으로 산출됐다. 일반적으로 사업성을 가르는 요인은 두 가지로 나뉜다. 사업에 투입되는 비용이 얼마나 드는지, 일반분양 등 외부 수입을 통해 비용이 얼마나 들어오는지로 결정된다. 두 단지의 경우 사업비 부담은 유사한 수준임을 확인할 수 있다. 총 사업비를 종전자산으로 나눈 비율이 대치은마(38.6%)와 잠실주공5단지(38%) 사이에 큰 차이가 발생하지 않기 때문이다. 다만 두 단지간 차이는 외부 수입에서 발생한다. 일반분양 아파트 수입의 경우 대치은마는 약 1.27조원인 반면, 잠실주공5단지는 약 4.47조원에 달한다. 대치 은마는 늘어난 용적률의 상당 부분이 공공임대와 공공분양으로 빠져 나가면서 일반분양물량을 많이 확보하지 못했다. 하지만 잠실주공5단지는 준주거지역의 상가 및 오피스 수입으로 분양수입을 높일 수 있었고, 조합원이 큰 평형을 확보하고 작은 평형은 일반분양분으로 돌려 수입을 늘린 케이스다. 조합원 관점에서 접근했을 때, 기존의 31평형으로 소유한 은마 조합원이 34평형으로 이동할 경우 약 6억5,266만원을 분담해야 한다. 반대로 잠실주공5단지 조합원은 기존 34평형 소유자가 동일 평형으로 이동할 시 약 5억650만원을 환급받을 수 있는 것으로 안내됐다. 주의할 부분은 이번에 제시된 금액이 확정된 최종 분담금은 아니란 점이다. 대치 은마는 대안설계 이후 분양신청을 재실시할 것으로 예상된다. 아직 상가 독립정산 협의가 진행 중이며, 대안설계 과정에서 공사비가 상승할 가능성이 존재한다. 물론 잠실주공5단지 역시 종교시설 규모가 아직 미확정됐으며, 기부채납 공사비의 변동 가능성이 남아있어 추후 사업과정에 계속 지켜봐야 한다는 게 업계 지배적인 관측이다.
대구 부동산 시장이 '신고가'와 '신저가'를 나타내는 양극화 국면에 진입한 가운데, 수성구 범어동에 소재한 궁전맨션은 재건축 사업을 통한 준공 후 입주가치 극대화에 기대감을 표하고 있다. 현재 대상지에는 IPARK현대산업개발이 수주의향을 타진 중으로, 프로젝트 명은 대구시 최고 단지로 인정받았던 궁전맨션의 영광을 다시 재현하고자는 의미로 '더 팰리스 헤리티지(THE PALACE HERITAGE)'를 제안했다. 6일 정비업계 따르면 IPARK현대산업개발은 궁전맨션 재건축을 위한 최적의 대안설계(안)을 준비해, 시공사 선정을 위한 입찰에 참여할 예정이다. IPARK현대산업개발은 대구 지역에서 최초로 스카이브릿지 인허가(수성지구2차 우방타운)를 받았을 뿐만 아니라, ▲대구 82·83 복현시영 ▲범어우방1차 ▲범어우방2차 등에서 시공권을 확보한 뒤 평균 3년 이내에 착공에 들어갈 만큼 신속한 사업추진으로 주목받았다. IPARK현대산업개발은 궁전맨션만을 위한 차별화된 대안설계를 제안할 계획이다. 대구는 현재 수성구 범어동 등 핵심 입지에 있는 신축·구축 아파트는 점점 선호도가 높아지는 반면, 외곽 지역을 중심으로는 최저가 거래가 이어지며 양극화 국면에 접어든 상황이다. 입지와 상품성에 따라 자산 선호도가 달라지고 있는 셈이다. 궁전맨션은 '대구의 강남'이라 불리우는 수성구에 자리잡고 있는 만큼, 재건축을 통해 다시 한번 중·대형 평형 위주의 고급 주거단지로 탈바꿈하겠다는 계획이다. 지난해 11월 조합설립인가를 받았으며, 지하 4층에서 지상 최고 36층으로 아파트 620세대와 오피스텔 68세대를 짓는 프로젝트다. 조합원은 449명이다. 올해 5월 궁전맨션 108㎡는 11억7,000만원에 거래되며, 직전 신고가(10억3,000만원)가보다 약 14% 상승했다. IPARK현대산업개발은 2026년 시공능력평가 순위 10위로, 아파트부문은 6위(기성액 2조5,000억원)에 랭크돼 있다. 국내 10대 건설사 중에서 상반기 반기보고서 기준으로 최저 수준의 부채비율(124%)을 기록했다. 안정적인 재무 건전성을 토대로 궁전맨션 재건축 사업을 속도감 있게 진행하겠다는 계획이다. HUG최고 신용등급(AAA)을 통해 조합원들의 사업비 대출에 따른 금융부담도 최소화하겠다는 방침이다. IPARK현대산업개발은 서울시 25개 자치구 중에서 5곳, ▲삼성동 아이파크 ▲마포 아이파크포레 ▲우장산숲 아이파크 ▲북한산 아이파크 ▲사가정 센트럴 아이파크 등 시세를 견인하는 대장 아파트를 실적으로 보유하고 있다. 전국의 정비사업 현장에서 축적한 풍부한 경험과 노하우를 토대로 사업 추진력을 높이고, 사업성을 극대화해 조합원 분담금을 낮추는데 초점을 맞출 것으로 관측된다.
재건축 아파트를 자녀에게 증여하는 경우가 있다. 세금 문제 때문일 수도 있고, 장래 상속을 미리 정리하려는 목적일 수도 있다. 가족 사이에서 이루어지는 증여이니, 일반적인 부동산 거래처럼 위험하게 느껴지지 않을 수 있다. 그런데 재건축 아파트가 투기과열지구에 있고, 이미 조합설립인가를 받은 뒤라면 이야기가 달라진다. 도시 및 주거환경정비법은 투기과열지구에서 재건축사업을 시행하는 경우, 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없도록 규정하고 있다. 여기서 양수에는 매매뿐만 아니라 증여도 포함된다. 쉽게 말해 부모가 자녀에게 재건축 아파트를 증여하면, 자녀는 조합원이 될 수 없고, 부모도 이미 소유권을 넘겼으므로 조합원 지위를 잃게 된다. 부모 입장에서는 단순히 가족 간 재산을 정리한 것뿐인데, 결과적으로 새 아파트를 받을 수 있는 권리를 잃는 셈이다. 뒤늦게 이를 알고 증여계약을 해제한 뒤 소유권을 다시 부모 앞으로 돌려놓으면 어떻게 될까? 부모의 조합원 지위도 회복될 수 있을까? 민법상 계약이 해제되면 원칙적으로 계약은 처음부터 없었던 것과 같게 된다. 이를 해제의 소급효라고 하며, 그 결과 당사자는 서로 원상회복의무를 부담한다. 다만 민법은 계약 해제가 제3자의 권리를 해하지 못한다고 정하고 있다. 즉, 계약 당사자들 사이에서는 원래 상태로 돌아갈 수 있지만, 그 사이에 완전한 권리를 취득한 제3자가 있다면 그 권리를 침해할 수 없다는 뜻이다. 이 법리는 정비사업에서도 중요하다. 재건축조합은 조합원 명단을 기초로 분양신청을 받고, 관리처분계획을 수립한다. 관리처분계획은 조합원별로 어떤 주택을 받을 수 있는지, 분담금은 얼마인지, 현금청산대상자는 누구인지를 정하는 핵심 계획이다. 이미 관리처분계획이 인가된 뒤에 누군가가 과거 증여계약을 해제했다는 이유로 조합원 지위 회복을 주장한다면, 조합의 관리처분계획 전체가 흔들릴 수 있다. 이 경우에는 해제의 소급효를 그대로 인정하기 어렵다. 실제로 적지 않은 하급심 판결이 같은 취지에서 해제의 소급효를 제한하고 있다. 그러나 모든 경우를 똑같이 볼 필요는 없다. 아직 관리처분계획이 수립되기 전이라면 어떨까? 더 나아가 조합이 아직 분양신청도 받기 전이라면 어떨까? 이 단계에서는 조합이 확정된 조합원 명단을 기초로 구체적인 권리배분을 마쳤다고 보기 어렵다. 조합이나 다른 조합원이 해제 전의 권리관계를 신뢰하여 새로운 이해관계를 맺고 완전한 권리를 취득했다고 보기도 쉽지 않다. 특히 실무상 대부분의 재건축조합 정관에는 조합원 지위의 양도·상속·증여 등 변동이 있는 경우 이를 조합에 신고해야 하고, 신고하지 않으면 조합에 대항할 수 없다는 취지의 규정이 있다. 따라서 증여 후 아직 조합에 조합원 지위 승계 신고도 하지 않았고, 조합 역시 이를 전제로 분양신청이나 관리처분계획을 진행하지 않았다면, 해제의 소급효를 인정하더라도 조합의 신뢰나 사업 절차의 안정성을 해친다고 보기 어렵다. 그렇다면 적어도 분양신청 전, 특히 조합에 조합원 지위 승계 신고가 이루어지기 전에는 해제의 소급효를 인정하여 양도인의 조합원 지위를 회복시켜 줄 여지가 있다고 보아야 한다. 이는 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 제한의 취지에도 반하지 않는다. 이 규정의 목적은 재건축사업이 본격화된 뒤 외부 투기수요가 유입되는 것을 막는 데 있다. 그런데 부모가 법적 효과를 알지 못한 채 자녀에게 증여했다가 뒤늦게 원상회복하는 경우는, 외부 투기수요가 새로 들어오는 경우와 다르다. 새로운 투자자가 들어오는 것이 아니라, 종전 조합원이 제자리로 돌아오는 것에 가깝다. 사례가 많지는 않으나, 같은 취지에서 해제의 소급효를 인정한 하급심 판결도 존재한다. 물론 이를 무제한 허용해서는 안 된다. 조합원 지위 양도 제한을 피하기 위해 일단 증여나 매매를 해두었다가 나중에 상황이 불리해지면 해제하는 방식으로 악용될 수 있기 때문이다. 따라서 실제로 계약이 해제되고 소유권이전등기까지 마쳐 원상회복이 완료되어야 하며, 투기 목적이나 규제 회피 목적이 아니라는 점도 객관적으로 확인되어야 한다. 결국 중요한 것은 시점이다. 이미 분양신청과 관리처분계획을 거쳐 조합과 조합원들의 권리관계가 구체적으로 형성된 뒤라면 이를 되돌리기 어렵다. 반면 그 전 단계라면, 특히 조합에 조합원 지위 승계 신고도 이루어지지 않은 상태라면 원상회복을 인정할 여지가 있다. 법은 투기를 막기 위해 존재하지만, 법을 잘 몰랐다는 이유만으로 선의의 소유자에게 지나치게 가혹한 손해를 입히기 위한 것은 아니다. 투기를 막는 법이 선의의 실수까지 벌하는 법이 되어서는 안 될 것이다. 글 = 김택종 법무법인 센트로 변호사(tjkim00@centrolaw.com)
일원 푸른마을이 역세권 용적률 특례를 적용함으로써 기존의 용적률 한계에서 벗어나 사업성을 최대치까지 끌어올린다는 방침이다. 여기에 대상지는 대모산 숲을 단지와 연결시켜 자연친화 단지로서의 가치도 동시에 챙긴다는 구상이다. 3일 정비업계 따르면 일원 푸른마을(김찬수 준비위원장)은 최근 토지등소유자들을 대상으로 사업설명회를 개최해 미래 방향성에 대해 논의하는 시간을 가졌다. 당일 현장엔 ▲수서동익(최서현 위원장) ▲수서1단지(최길선 위원장) ▲일원 한솔(이종수 위원장) ▲일원 청솔(김정현 위원장) 등 수서·일원동 내 재건축 단지 집행부가 다수 방문해 힘을 보태기도 했다. 강남구 일원동 719번지 일대 위치한 일원 푸른마을의 구역면적은 34,048㎡로, 대상지의 용도지역은 제3종일반주거지역으로 평지지형에 해당한다. 대상지는 기용적률이 248%로 현저히 높기 때문에 역세권 용적률 특례를 활용해 사업성을 개선하는 방향을 택했다. 대상지는 승강장 경계로부터 350m 이내 98%가 역세권에 포함된다. 이날 계획(안)에선 최대 용적률 340% 수준까지 맞춰 약 1,083세대 가량의 단지로 재건축하는 방안이 제시됐다. 박정만 나우동인건축사사무소 상무는 "1,000세대 이상으로 세대수를 늘리는게 사업성 측면에서 유리하다"며 "비록 공원기부채납 부담은 존재하나, 사업적 효과는 더 뛰어나다"고 설명했다. 재건축 사업에서 층수는 중요한 역할을 담당한다. 다만 해당 사업장은 비행안전구역 6구역에 속해 고도제한(159-169m이하)에 걸린다. 또 대모산 주변 중점경관관리구역 심의 대상이라 건축물 층수에도 제한이 생길 수밖에 없다. 이에 준비위원회는 지구단위계획상 높이 기준 등을 고려해 최고층수를 35층까지 검토하고 있는 모습이다. 서울시와 지속적인 협의를 거쳐 높이는 적절한 수준에서 조정이 될 것으로 예상된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(208.48%) ▲허용용적률(246.37%) ▲상한용적률(266.37%) ▲법적상한용적률(300%) ▲역세권 용적률 특례(340%)로 구성된다. 과밀 단지 현황 용적률의 인정으로 허용용적률은 확보됐으며, 정비기반시설(도로, 공원) 기부채납으로 상한용적률이 채워졌다. 법적상한용적률 증가분의 절반은 공공임대, 민간분양분으로 각각 나뉜다. 예상 세대수는 1,083세대로 계획됐다. 구체적으로 조합원·일반분양은 ▲59㎡(569세대) ▲74㎡(72세대) ▲84㎡(301세대)로 나뉜다. 중·소형 위주로 평형이 구성된 건 소유주들의 권리를 최대한 유지하며 사업성을 확보하기 위함이다. 나머지 임대는 59㎡(112세대), 84㎡(29세대)로 분류된다. 소유주들은 동일 평형을 선택하더라도 실사용 면적 증가를 체감할 수 있다. 과거와 달리 전용면적 산정 기준의 변화 때문이다. 과거엔 벽체치수를 활용했지만, 최근엔 안목치수를 활용하는 추세다. 추후 커뮤니티 시설로는 피트니스센터, 실내수영장, 골프연습장, 사우나 등이 제시됐다. 전기차 충전시설과 스마트 주차 시스템 등 미래형 주거환경을 구축하는 방안도 추가적으로 논의됐다.
신이문 역세권이 기존 준주거지역에서 일반상업지역이 아닌 근린상업지역으로 용도변경을 진행한다는 계획이다. 비중심지에 해당하는 사업지 특성상, 수요가 떨어지는 오피스 등의 기부채납을 줄여야 한다는 판단에서다. 대신 대상지의 경우 3040 젊은 부부 거주율이 높은 편으로 나타나, 공공산후조리원과 건강증진센터를 연계한 공공네트워크를 조성한다는 방침이다. 2일 정비업계 따르면 최근 동대문구청 주관 하에 신이문 역세권의 정비계획(안) 주민설명회가 개최됐다. 해당 사업장은 1호선 신이문역 반경 250m 이내 포함돼 역세권 활성화사업을 통해 재개발이 진행되는 곳이다. 일반상업지역(25%)보단 공공기여율이 낮은 근린상업지역(17%)으로 종변경이 이뤄지며, 최대 용적률은 600%까지 가능하다. 대상지의 구역면적은 10,312㎡로 건축물 노후도가 93.7%에 달할 정도로 정비가 시급한 곳이다. 현재 대상지 서측 이문로변은 일반상업지역, 북측 공동주택단지는 제3종일반주거지역으로 관리되고 있는 상황이다. 최고층수는 42층(135m이하)까지 계획이 잡혔다. 이곳의 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(400%) ▲상한용적률(600%)로 나타났다. 생활서비스시설 분석결과, 대상지 반경 400m 이내엔 청소년 및 아동복지시설이 전무한 것으로 나타났다. 지역생활권 내 주차장, 노인복지시설, 공공체육시설도 부족한 것으로 파악됐다. 서울시는 분석결과를 종합, 대상지에 공공산후조리원이 필요하다는 입장을 내비쳤다. 미래 내재적 수요자인 3040 신혼부부와 20대 거주 비율이 높을 뿐더러, 서울형 안심 산후조리원이 현재 6개소로 부족한 실정이기 때문이다. 예상 세대수는 605세대로 계획됐다. 구체적으로 조합원·일반분양은 총 434세대이며 ▲39㎡(12세대) ▲59㎡(274세대) ▲84㎡(110세대) ▲101㎡(38세대)로 나뉜다. 이외에도 재개발 의무임대(25세대)와 공공임대(20세대), 오피스텔(126세대)로 분류된다. 대상지의 현시점 추정비례율은 129.7%로 나타났다. 평당공사비는 1,100만원 수준이며, 조합원분양가는 일반분양가의 75% 수준이다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(5.24억원) ▲59㎡(9.28억원) ▲84㎡(11.4억원) ▲101㎡(12.6억원)로 책정됐다. 한편 현재 대상지는 정비계획 입안제안 동의서 징구에 한창 중이다. 설명회 당일까지 약 37% 가량 동의서를 확보한 가운데, 50% 이상 동의율이 채워지면 구청에 동의서 제출이 이뤄질 것으로 보인다. 이일호 준비위원장은 "우린 더 나은 주거환경 조성과 미래가치 향상을 위한 중요한 전환점에 서 있다"며 "법령과 절차를 철저히 준수함으로써, 소유주들의 재산권 보장과 권익 보호를 최우선으로 신뢰받는 준비위원회가 구성될 수 있도록 노력하겠다"고 포부를 전했다.
능곡재정비촉진지구 내 마지막 퍼즐로 여겨지는 능곡3구역이 조합을 설립한지 4개월여 만에 시공사 선정을 목전에 두고 있어 업계 관심이 모아진다. IPARK현대산업개발은 이날 단독으로 입찰제안서를 제출하면서 올해 4분기 개최 예정인 총회에서 조합원들의 선택을 받을 것으로 관측된다. 능곡재정비촉진구역은 서울과 일산을 잇는 중심 관문에 해당하는 입지로 서울 접근성이 뛰어다는 게 업계 지배적인 평가다. 1일 정비업계 따르면 능곡3구역 재개발 조합(양주현 조합장)은 이날 시공사 선정을 위한 입찰제안서를 마감한 결과, IPARK현대산업개발만이 단독으로 입찰제안서를 제출했다고 밝혔다. IPARK현대산업개발이 조합의 부름에 유일하게 응답함에 따라, 우선협상대상자 선정을 비롯한 후속 절차도 본격화될 전망이다. 해당 사업장은 경기도 고양시 덕양구 토당동26번지 일원에 소재해 있으며, 구역면적은 89,271㎡다. 지하3층부터 지상 최고 36층 높이의 아파트 16개동, 총 1,258세대를 짓는 재개발 프로젝트다. 능곡3구역의 정비계획(안)은 지난 2024년 7월 결정고시됐고, 당시엔 2007년 능곡재정비촉진지구 지정 당시 계획된 정비계획(안)을 기초로 작성됐기에, 구역에 대한 세부 설계(안)을 반영하지 못했다. 시공사가 제안한 대안설계(안)을 토대로, 정비계획(안)을 능곡3구역 실정에 맞게끔 새롭게 조정하는 절차가 중요한 과업으로 꼽힌다. 분양주택 평형 역시 기존 대형평형(54평)을 조정해 실수요자들의 선호도가 높은 유닛으로 조정할 계획이다. 이 경우, 분양주택 물량이 늘게 되면서 조합원들의 분담금 부담도 덩달아 감소할 전망이다. 정비계획(안) 변경이 될 경우, 전체 세대 수는 종전 1,258세대에서 약 1,500여세대로 늘어날 예정이다. 대상지는 광역 교통망이 우수하다는 평가를 받고 있다. 사업지 인근으로는 대곡역(GTX-A·3호선·경의중앙선·교외선)과 능곡역(경의중앙선·서해선) 등이 자리잡고 있어 대중교통을 활용한 서울 도심권 진입이 편리하다. 특히, 능곡3구역의 생활권역에 속하는 대곡역은 향후 복합환승센터와 지식융합단지 조성사업이 예정돼 있어 개발 호재도 존재한다. 국토교통부 대도시권광역교통위원회가 올해 8월 31일 고시한 「제4차 환승센터 및 복합환승센터 구축 기본계획(2026~2030)」에 따르면 대곡역 복합환승센터는 수도권 광역교통축 가운데 고양·파주축 거점 환승센터로 반영됐다. 향후 경기 북서부 광역교통의 거점 역할을 할 것으로 업계는 보고 있다. 교육 환경과 생활 인프라도 비교적 양호하게 갖춰져 있다. 구역 주변으로 ▲능곡초등학교 ▲신능초등학교 ▲능곡중학교 ▲능곡고등학교 등 다수 학교가 위치해 있다. 능곡전통시장 등 기존 도심의 상권 시설도 원활하게 이용할 수 있다.
'동부이촌동' 대장주로 손꼽히는 이촌 한강맨션이 지난 2022년 12월 관리처분계획(안) 고시 이후, 수차례 정비계획(안) 공람공고와 수정을 반복해 온 가운데, 금번 공개된 정비계획(안)에 업계 상당한 관심이 쏠린다. 당초 이촌 한강맨션은 이촌로를 따라 연도형 상가를 배치할 계획이었던만큼 제2종일반주거지역(7층이하)을 유지했으나, 아파트-상가 통합개발로 가닥을 잡으면서 전체 구역계를 제3종일반주거지역으로 통일시키기로 결정했다. 일부 제2종일반주거지역(7층이하)이었던 토지를 제3종일반주거지역으로 2단계 종상향하기로 가닥을 잡은 것이다. 아파트와 상가를 통합하면서 하나의 밀도계획을 수립할 수 있다는 점이 긍정적인 대목이다. 용도지역이 상향 조정됨에 따라, 이촌 한강맨션이 사용할 수 있는 용적률도 커졌다. 기존 계획용적률은 255%였으나, 제3종일반주거지역이 법적으로 사용할 수 있는 최대치(300%)까지 늘어났다. 메인 주동의 최고층수 역시 62층으로 완화 조정되면서, 기존 35층으로 규제되던 일률적 기준을 탈피할 수 있게 됐다. 전체 주택공급물량도 종전 1,459세대에서 1,668세대로 증가했다. 한강변 첫 주동은 20층으로 제한된다. 물론 용적률이 늘어나면서, 이에 따른 반대급부로 공공기여(기부채납) 양도 늘어났다. 우선적으로 이촌동 주민센터(공공청사)의 경우, 토지 면적은 동일하나, 건축물 연면적이 늘어나는 방향으로 계획이 수립됐다. 공공청사의 층수는 3층에서 7층으로 늘어나고, 용적률 역시 200%에서 250%로 커졌다. 공공청사는 토지와 건축물을 모두 기부채납해야 하는 대상이다. 공공임대주택은 2배를 웃도는 수준까지 늘어났다. 기존 156세대에서 334세대로 늘어났다. 공공임대주택 334세대는 상한용적률 확보를 위한 기부채납 임대주택(75세대)과 법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택(259세대)으로 구성된다. 모두 59㎡ 단일 평형으로 제공된다. 법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택의 경우, 토지지분은 기부채납이고, 건축물은 표준건축비로 일부 보전받을 수 있다. 이촌 한강맨션은 용산구 이촌동 300-25번지 일대 소재해 있으며, 구역 면적은 8만4,262㎡다. 1971년 준공된 대상지의 토지등소유자는 710명이며, 상가(비주거 1개동)를 포함해 총 24개동으로 이뤄져 있다. 올해 10월 용산구의회 의견 청취를 마친 뒤, 통합심의 신청서를 접수할 예쩡이다. 오는 2027년 상반기 통합심의를 완료한 뒤 하반기 이주 절차를 진행하는 것이 현 시점 업무 타임라인이다.
'청파(푸른언덕)'라는 지역명을 가진 청파3구역이 재개발 사업 추진을 위한 서울시 가이드라인이 공개됐다. 30일 정비업계 따르면 서울시 신속통합기획과와 용산구 재정비사업과는 지난 달 말 청파동1가 97-35번지 일대 재개발 사업의 신속통합기획(안)을 토지등소유자들에게 공유하는 설명회 자리를 가졌다. 대상지는 서울역 서측에 위치한 저층 노후화 주거단지로, 인근에 ▲효창공원 ▲숙명여대 ▲숙대입구역(반경 500m) 등이 인접해 있어 생활권이 우수하다는 평을 받고 있다. 서울시는 우선적으로 신속통합기획(안)을 수립하는 과정에서 구역계 정형화에 초점을 맞췄다. 부정형 필지인 청파동교회는 이전하고, 단지 중앙에 위치한 청암교회는 존치하는 방향으로 결정했다. 청암교회를 이전해야 한다는 소유주 의견도 개진됐다. 이와 관련, 서울시는 청암교회는 신축건물이기에 이를 강제로 이전시키려면 수백억원대의 신축 보상비가 필요할 수 있으며, 협상 결렬로 인해 사업지연 리스크도 크다는 점을 설명했다. 단절된 도로는 연결시키고, 좁은 도로는 확폭하는 도로체계 정비 계획도 소유주들에게 안내됐다. 서울시는 대상지의 원활한 진출입을 위한 도로망을 구축하고, 차량진출입구는 2개소로 계획했다. 청파3구역은 동측에서 서측으로 높아지는 토지 모양을 갖고 있으며, 최대 단차가 약 40m에 육박하는 구릉지다. 도로가 협소할 뿐만 아니라 가파른 지형이기에, 태생적 토지 특성을 고려한 개발 방향성이 중요하다. 서울시는 단지 중심을 +55 레벨 기준으로 5개 데크 계획을 수립했다. 과도한 옹벽이 형성되는 것을 지양하는 과정에서, 데크 하부는 커뮤니티시설 등 주민 생활공간을 최대한 확보한다는 방침이다. 데크 간 경사로에는 에스컬레이터와 엘리베이터 등 수직동선이 마련된다. 랜드마크 타워를 통해선 남산 조망이 가능토록 하고, 청파초등학교와 숙명여자대학교 등과 연접해 있는 주동은 학교 경관을 고려한 특화 디자인을 적용했다. 대학가 특성을 고려해 세대분리형 주거 유닛도 선보였다. 원활한 사업 추진을 위한 도시계획도 완화돼 적용된다. 사업성 보정계수는 1.08을 적용받았고, 용도지역은 제2종일반주거지역으로 종상향이 이뤄진다. 종상향을 통해 기준용적률은 약 22%p 가량 상향 조정됐다. 기준용적률은 토지 및 건축물 기부채납을 하지 않는 사업 시작점으로 보면 된다. 대상지는 용산구 청파동1가 97-35번지 일대 소재해 있으며, 구역 면적은 53,602㎡다. 현황 용도지역은 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층이하)이 혼재돼 있으며, 주민설명회를 진행한 시점 집계된 토지등소유자는 1,028명이다. 1920년대 철도 중심의 주거지로 시작된 곳으로, 해방 이후 인구 유입이 본격적으로 이뤄져왔으나, 1970년대부터 1990년대까지 개발에서 소외되며 노후화됐다.
독산3구역이 신속통합기획 가이드라인을 발표한 지 약 2개월 만에 정비계획(안)을 공개해 눈길을 끈다. 웰니스 주거단지를 목표로 하고 있는 대상지는 토지등소유자들로부터 충분한 의견을 모아 추진위와 조합직접방식 중 하나의 사업방식을 선택해 빠르게 사업을 전개해 나간다는 계획이다. 29일 정비업계 따르면 최근 금천구청 대강당에서 독산3구역의 정비계획(안) 설명회가 개최됐다. 해당 사업장은 그간 MP회의(6회)와 자문회의(3차)를 거쳐 신통기획 가이드라인을 확정 지었으며, 이달 말까지 주민공람공고 및 부서협의 과정을 거칠 예정이다. 당일 발표는 도시계획업체인 ㈜다음이에이건축사사무소가 맡아 진행됐다. 독산3구역의 구역면적은 121,830㎡로, 독산로와 목골산의 개발밀도 및 적정높이를 고려해 절반은 기존의 제2종일반주거지역을 유지하고 절반은 1단계 종상향을 진행한다. 획지와 4곳의 종교용지를 제외한 정비기반시설은 도로와 공원으로 나뉜다. 도로는 주민편의를 위해 대상지 남측에 배치되며, 종교용지 3곳은 대토, 1곳은 존치하기로 결정이 났다. 이곳의 최고층수는 35층(105m 이하)로 계획이 잡혔다. 해당 사업장의 특이점은 중앙을 가로지르는 공공보행통로를 따라 획지가 두 곳으로 나뉜다는 점이다. 각각의 획지는 용도지역이 다르기에 용적률에서도 차이를 보인다. 제2종일반 획지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(199.13%) ▲허용용적률(239.13%) ▲상한용적률(247.17%) ▲법적상한용적률(250%) 등으로 수립될 예정이다. 제3종일반 획지의 경우엔 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(250%) ▲상한용적률(260.07%) ▲법적상한용적률(300%)로 나타났다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로, 층간소음해소, 돌봄시설, 고령서비스시설 등의 항목에 사업성 보정계수(2.0) 최대치를 적용해 마련했다. 현시점 해당 사업장의 총 세대수는 2,673세대 가량으로 예측된다. 조합원 및 일반물량은 2,195세대이며 임대주택은 478세대로 계획됐다. 세부적으로 분양주택은 ▲39㎡(53세대) ▲49㎡(174세대) ▲59㎡(552세대) ▲74㎡(262세대) ▲84㎡(885세대) ▲104㎡(269세대)로 나뉜다. 나머지 의무임대주택 478세대는 재개발 의무임대(379세대), 법적상한용적률 적용 공공임대(75세대), 기부채납 공공임대(24세대)로 각각 분류된다. 추정비례율은 108.32%로 산정됐다. 인근 정비사업장의 시공자 선정사례, 물가상승률, 건설공사비지수, 지형 및 구조 등을 고려해 평당 공사비는 820만원으로 책정됐다. 일반분양가는 84㎡기준 평당 3,400만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 84% 수준이다. 조합원분양가는 ▲39㎡(4.7억원) ▲49㎡(6.3억원) ▲59㎡(7.7억원) ▲74㎡(9억원) ▲84㎡(9.9억원) ▲115㎡(11.7억원) 등으로 산출됐다.
재개발·재건축 전문 언론사인 ㈜하우징워치가 제6회 정비사업 포럼을 개최한다. 매년 상·하반기 각각 1차례씩 시민들을 대상으로 진행하는 정기 오프라인 행사다. ㈜하우징워치는 오는 10월 30일(금) 오후 1시부터 양천문화회관(대극장홀)에서 '제6회 정비사업 포럼'을 개최한다고 밝혔다. 포럼 행사는 무료로 진행되며, 정비사업에 관심 있는 시민 누구나 참여 가능하다. 사전 신청은 홈페이지(링크 클릭) 혹은 포스터 QR코드(QR 클릭)에서 가능하다. 축사는 이상용 목동재건축연합회장이 맡는다. 연사 라인업은 ▲김한규 해안건축 대표(특별건축구역 지정효과) ▲정원 법무법인 지평 대표(조합-시공사 간 공사도급계약 쟁점) ▲전성수 경복회계법인 대표(8·3 세제 개편, 고가주택 종합부동산세 영향은) ▲강무진 대화감정평가법인 이사(재건축 초과이익 부담금 계산 메커니즘) ▲김석 서울시 주거정비과 팀장(서울시 통합심의 정책) ▲심재석 DL이앤씨 소장(하이엔드 브랜드 가치의 희소성, 초고층을 논하다) 등으로 구성된다. 목동 재건축 관련 특별 세션도 마련된다. 발표 주제로는 ▲김학주 엠유엠파트너스 대표(관리처분계획 적정성 및 이주관리) ▲오학우 하나감정평가법인 이사(비례율의 함정, 종전자산 메커니즘) ▲박지환 법무법인 텍스트 변호사(학교·유치원·상가 난제의 법률 쟁점) ▲김학렬 스마트튜브 소장(목동 부동산 투자 전략) 등이다. '빠숑'으로 알려진 김학렬 스마트튜브 소장은 부동산 인플루언서다. ㈜하우징워치는 매년 상반기와 하반기 각 1차례씩 시민들을 대상으로 한 대규모 오프라인 행사를 무료로 진행하고 있다. 정비사업은 폐쇄적인 성격이 짙은 탓에, 확인되지 않은 무분별한 정보들이 많아 혼동을 초래하는 경우가 잦다. ㈜하우징워치는 재개발·재건축을 주제로 한 '시민 담론의 장' 형태로 정기 포럼을 개최하고 있다. 독자들이 정비사업 관련 스스로 생각할 수 있는 힘을 기를 수 있게끔 기여해 나가겠다는 게 회사의 설립 목적이다.
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