발행일(UPDATE): 2025년 10월 30일 00시 08분
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상가 조합원이 아파트 분양권을 받기 위해선, 조합과의 합의서 내용과 정관 규정이 법정 다툼에서 중요한 역할을 하는 것으로 나타났다. 30일 정비업계 따르면 대법원은 서초A아파트 재건축 조합이 상가 소유주들을 상대로 제기한 '분양권 존재 확인' 관련 상고를 기각했다. 앞서 상가 소유주들의 손을 들어준 서울고등법원의 2심 판결을 따르라는 것이다. 2심 판결은 조합과 상가 소유주들 간의 '합의서'에 근거해 상가 소유주들에게 보류지 14채에 대한 분양권이 있음을 확인해 준 내용을 골자로 한다. 조합과 상가 소유주들 간 갈등은 지난 2019년으로 거슬러 올라간다. 조합 정관에 따르면, 아파트 조합원에게 공급하고 남게 되는 20채 범위 내에서 조합원 분양가로 상가 소유주들에게 1주택을 공급할 수 있다는 내용이 기재돼 있다. 다만, 상가 소유주들에게 적용할 '분양비율'을 별도로 정하지 않아 자동으로 1이 적용됐고, 그 결과 대지지분이 높은 상가 소유주 2명만이 아파트를 분양받게 됐다. 아파트 18채는 일반분양으로 변경됐다. 이에, 상가 소유주들이 20채 분양에 관한 권리를 침해받았음을 주장하며, 관리처분계획(안) 중 상가 부분을 취소하는 소송을 제기했다. 상가 소유주들이 1심에서 이겼을 뿐만 아니라, 조합이 제기한 항소심 역시 상가 소유주들의 손을 들어줬다. 조합은 관리처분계획(안)을 재수립해야 하는 상황에 놓이게 된 것이다. 조합은 2022년 총회를 열어, 상가 소유주들에게 적용할 '분양비율'을 결정하는 안건을 상정했다. 1안(0.85, 2채 공급)과 2안(0.65, 8채 공급), 3안(0.45, 16채 공급) 중 택일인데, 분양비율에 따라 상가 소유주들의 아파트 공급이 달라지는 구조다. 1안으로 결정됨에 따라 상가 소유주들에게 돌아갈 추가 아파트 물량은 없었다. 조합은 아파트 공급 대신 손실보상금 약 29억원을 지급했다. 상가 소유주들은 곧바로 효력정지 가처분 신청을 했고, 법원이 이를 인용함에 따라 본안소송으로 넘어갔다. 서초구에서 도시분쟁조정위원회를 열어, 조합과 상가 소유주들 간 '합의'를 이끌어 냈다. 조정(안)에 따르면, 당초 29억원이었던 손실보상금은 41억원으로 상향 조정됐고, 보류지 14채는 상가 측과의 소송 확정 판결 또는 합의(안)이 마련될 때까지 유보키로 결정했다. 조합과 상가 측과 진행되는 소송은 분양권존재 확인 등을 목적으로 한다. 1심은 조합의 손을 들어줬다. 상가 조합원들 중 권리가액 상위 14명에게 보류지 14채를 순차적으로 분양하겠다는 내용이 관리처분계획(안)에 없기 때문에, 상가 주장을 살펴볼 필요가 없다고 판단했다. 이에, 원고였던 상가의 청구를 기각했다. 상가는 곧바로 항소심을 진행했다. 2심은 상가의 손을 들어줬다. 상가 소유주들이 조합으로부터 아파트 공급방식의 신뢰를 부여받았고, 당초 아파트 20채를 분양받을 수 있도록 '분양비율'을 조절했어야 함에도 불구, 상가 소유주들의 신뢰를 침해했다는 점에 주목했다. 이에, 마지막 관리처분계획(안) 상 보류지인 아파트 14채 중 1채씩에 대한 분양권이 있음을 확인해줬다. 조합은 대법원(3심)에 상고했지만, 조합의 상고 이유가 없다고 판단해, 기각했다. 2심에서 상가 소유주들에게 보류지 14채를 분양해야 하는 것으로 결론이 난 것이다. 이민경 법무법인 조운 변호사는 "당사자간 진정한 의사로 체결된 계약, 합의는 특별한 사정이 없는 한 그대로 지켜져야 한다는 것이 법원의 기본 입장"이라며 "추진위나 조합은 상가소유자의 동의를 대가로 상가에 일정한 권리를 보장한다는 내용의 합의서를 작성하는 것인데, 조합이 열매는 취하고 약속이행 단계에서는 반대되는 행보를 보인다면 법원은 조합을 부정적인 시각에서 바라볼 수 밖에 없다"고 말했다.
마포구 대장주 단지로 거듭날 성산시영이 본격적인 재건축 사업을 추진하기 위한 '첫 단추'를 꿴다. 토지등소유자만 약 3,800명에 육박할 정도의 대형 사업장이다. 성산시영은 창립총회를 통해 사업을 진두지휘할 집행부 구성과 함께, 핵심 협력업체로 꼽히는 건축설계사 선정을 마무리할 계획이다. 국내 탑티어(Top-Tier)로 꼽히는 대형 건설사들의 각축전이 된 만큼 설계권이 누구 품으로 돌아갈지도 관전 포인트다. 29일 정비업계 따르면 성산시영 재건축 추진위원회는 오는 2일(일) 마포구청에서 조합설립을 위한 창립총회를 개최한다. 창립총회는 추진위원회 업무의 마침표를 찍고, 조합설립을 위한 시작점을 마련하는 중요한 자리다. 조합원들에게는 축제의 장이 열리는 셈이다. 해당 사업장은 총 아파트 33개동과 상가로 이뤄져 있다. 소유주들의 단합심을 바탕으로 법정 단체 설립을 위한 동의서 징구도 빠르게 진행됐다. 창립총회 안건 중에선 재건축 사업을 이끌 조합 임원(조합장·감사·이사) 선출이 중요도 측면에서 소유주들의 관심이 집중되고 있다. 선출직인 집행부는 ▲조합장(1명) ▲감사(2명) ▲이사(9명)로 구성된다. 집행부 다음으로 주목받는 안건은 단연 '설계사 경쟁입찰' 결과다. 해안건축-디에이 컨소시엄은 3·3·3 전략을 선보이며 예비 조합원들에게 3가지를 약속했다. 이는 자산가치 극대화, 프리미엄 극대화, 분담금 최소화로 압축된다. 이들 업체는 선호 주력평형으로 꼽히는 59㎡(1,403세대)와 84㎡(2,196세대)를 전면 배치로 내세워 조합원 전세대의 100% 한강 및 프리미엄 조망을 선사할 예정이다. 과설계 지양과 공사기간 단축으로 이뤄내겠다는 의지를 내비쳤다. 에이앤유-나우동인 컨소시엄은 조합원 전체 주동의 한강 및 공원 조망을 계획했으며, 추가로 2,450세대의 중대형평형을 확보함으로써 이익 극대화에 나섰다. 이어 분담금을 절감하고자 굴토깊이 최소화를 위한 데크계획을 세웠고, 지하레벨을 올려 공사비를 낮췄다는 설명이다. 편리함을 도모하고자 조합원 전세대에 ▲세대별 승강기 ▲조망형 테라스 ▲3면 발코니 ▲남향 광폭 LDK가 제공된다. 양사가 제안한 입찰 내용들은 향후 건축심의 과정에서 완화된 내용을 목표로 인허가청과의 협의 후 결정될 것으로 관측된다. 개략적인 사업시행계획(안)을 승인받는 안건도 재건축 사업의 출발을 알리는 주요 절차다. 추진위원회는 창립총회에 앞서, 지난 달 추정분담금 정보를 소유주들에게 설명하는 공식 자리를 가졌다.현 시점, 추정비례율은 101.97%로 계산됐다. 총 수입(6조7,936억원)에서 총 지출(2조5,424억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(4조1,688억원)으로 나눈 결과값이다. 물론 향후 사업이 추진되는 과정에서 계속 변동됨을 인지해야 한다. 추진위원회 때 선정한 세무업체(정일회계법인)와 법률자문사(법무법인 조운·법무법인 현 등 7개사)와의 계약업무도 승계될 예정이다. 정비업체는 창립총회 이후 진행될 다음 총회에서 경쟁입찰 형태로 진행될 전망이다. 사업 추진 과정에서 지침서가 되어줄 ▲정관 ▲행정업무규정 ▲예산·회계규정 ▲선거관리규정 등도 성산시영에 맞게끔 제정된다. 2025년과 2026년 사용될 운영비와 사업비 예산(안)도 주요 안건 중 하나로 상정된다. 성산시영아파트는 2018년 재건축 첫 관문인 안전진단 적정성 검토를 최종 통과했다. 국토부가 2018년 3월(구조안전성 비중 50%·공공기관 적정성 검토 의무화) 안전진단 규제를 강화한 이후 서울 시내 대단지 아파트로는 두 번째로 안전진단 문지방을 넘으면서 주목받았다. 1986년 지어진 성산시영은 올해로 준공 36년 차를 맞았다. 해당 사업장은 ▲대우단지(1,330세대) ▲선경단지(1,120세대) ▲유원단지(1,260세대)로 나눠진다. 3개 건설사가 지었기 때문에 전용면적도 ▲대우단지(50.03㎡) ▲선경단지(50.54㎡) ▲유원단지(59.43㎡) 등 상이하다. 대지지분도 조금씩 차이가 난다. 유원단지는 1동부터 15동, 선경단지는 16동부터 23동, 대우단지는 24동부터 33동까지다. 전체 3,710세대 중 대우단지(1,330세대)가 약 36%로 가장 많지만, 전용면적 기준으로는 가장 마지막 순서다. 평형 배정은 조합원들의 권리가액 순서대로 이뤄진다. 물론 조합원들의 권리가액 산정에 중요한 기준이 되는 종전자산평가금액은 층·향·위치·조망·일조 등 여러 복합적인 요소에 따라 달라진다.
성수2구역이 유효 경쟁 미성립으로 1차 입찰을 유찰시켰다. 집행부 공백기가 시작될 것을 감안할 때, 시공사가 1,000억원 가량의 입찰보증금을 내고 입찰에 참여하는 건 애초에 불가능한 의사결정으로 여겨졌기에 업계는 예고된 상황으로 보는 분위기다. 업계 관심은 내년 1분기 바뀔 경쟁구도의 변화에 주목하고 있다. 삼성물산의 응찰 가능성이 높아진 상황에서 DL이앤씨의 수주 계획에 변화가 있을 것으로 보기 때문이다. 28일 정비업계 따르면 성수2구역 재개발 조합은 이날 시공사 선정을 위한 입찰제안서를 마감, 한 곳도 응찰하지 않음에 따라 최종 유찰 결정을 내렸다. 당초 대의원회 통과(입찰지침서)를 기점으로 포스코이앤씨와 DL이앤씨의 경쟁입찰이 유력한 상황이었다. 하지만 조합 내부적으로 불미스러운 사건이 발생함에 따라 양사 모두 입지가 흔들리고 있음을 감안해 불참 결정을 내린 것이다. 포스코는 그에 앞서 공식 불참 의사를 밝혔다. 조합장은 이달 말일자로 직을 내려놓을 예정이다. 집행부 공석으로 인해 시공사 선정 절차는 빨라야 내년 2분기는 되어야 할 것으로 전망된다. 성수2구역은 조합 임원 선출을 진행한 뒤, 신임 집행부 주도 하에 시공사 선정을 하는 수순으로 금일 결정됐다. 사업 시점의 차이로 인해 입찰지침서 역시 내년에 다시 수정해야 하는 점을 감안할 때 사실상 원점에서부터 시공사 선정이 진행되는 것으로 보면 된다. 경쟁 구도에 있어서도 큰 변화가 감지된다. 성수2구역은 포스코이앤씨와 DL이앤씨가 오랜 기간 수주 영업을 진행해 온 곳이다. 삼성물산이 입찰지침서를 통과시킨 대의원회 결과를 기점으로 발을 뺀 것도 이 때문이다. 다만 예기치 못한 상황으로 인해 견고했던 2파전 양상이 사실상 와해됐고, 시공사 선정을 위한 의사결정 주체(집행부)의 변화가 생기면서 삼성물산이 내년 진행될 경쟁입찰 성사의 키(Key)를 쥘 전망이다. DL이앤씨는 이날 성수2구역 조합원들에게 '잠시의 기다림이 더 큰 도약으로 이어질 것으로 믿는다'는 문구와 함께 내년 입찰에 참여할 것임을 시사한 상황이다. 다만 삼성물산이 경쟁 대상자로 다시 급부상됨에 따라 내부 고심이 더욱 깊어질 전망이다. DL이앤씨가 사실상 유일하게 경쟁입찰을 각오하고 수주에 임하고 있는 사업장은 성수2구역과 압구정4구역이다. 내년 1분기에는 압구정4구역도 시공사 선정 입찰공고가 예정돼 있다. 압구정4구역에서 경쟁입찰 참여 가능성이 높게 거론되고 있는 회사가 삼성물산과 DL이앤씨다. 업계 1위 브랜드파워를 가진 삼성물산과의 입찰경쟁을 연달아 핵심 사업장 2곳에서 진행할 여력이 있는지 업계에서도 화두가 되기 때문이다. 결과적으로 성수2구역 입찰경쟁이 금일 유찰 결정됨에 따라, 아크로(ACRO) 브랜드를 내세워 온 DL이앤씨의 내년도 수주 계획에도 전면 재검토가 이뤄질 것이란 전망이 대두되는 이유다. 성수2구역은 1차 입찰이 유찰됐기에, 오는 11월 조합 임원 및 대의원 선출을 위한 선거관리위원 모집을 기점으로 선거 절차에 착수할 계획이다. 2026년 정기총회는 내년 3월로 예정돼 있다. DL이앤씨는 최근 수주한 한남5구역을 포함해, 수년 간 경쟁입찰이 아닌 단독응찰에 따른 수의계약으로 시공권을 확보해 왔다. 삼성물산의 참여 가능성이 구역 내 높게 거론됨에 따라 성수2구역 경쟁 판도에도 큰 변화가 일 전망이다.
여의도 은하아파트가 인접한 삼익아파트와 동일노선을 걸으며 사업 토대 마련에 분주한 모습이다. 비록 단지간 물리적인 통합은 현실적인 이유로 무산됐으나, 두 곳 모두 시공사와 설계사를 공동으로 선정해 사업의 안정성을 확보해 나간다는 방침이다. 서로 왕래가 자유롭고, 주민들간 유대감이 돈독한 만큼 '통합시공' 목표가 성공을 거둘 수 있을지 귀추가 주목된다. 28일 정비업계 따르면 영등포구청은 최근 여의도 은하아파트의 정비계획(안) 변경을 위한 주민설명회를 개최했다. 대상지는 하나자산신탁이 사업시행자로서, 서포트 역할을 수행 중에 있으며, 추정분담금 산출은 ㈜미래새한감정평가법인이 맡고 있는 상황이다. 여의도 은하의 현황용적률은 240%로 높은 편이다. 따라서 일반상업지역으로의 종상향을 전제로 개발계획(안)이 수립됐고, 용적률을 최대 514% 수준까지 끌어올렸다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(350%) ▲상한용적률(514%) 등이다. 전체 연면적의 85%는 주거, 10%는 비주거로 나뉘며 나머지 5%는 공공기숙사로 분류된다. 기부채납은 인허가청과 다수의 협의를 거쳐 ▲입체공원 ▲공공기숙사 ▲산모건강증진센터 ▲임대주택으로 결정됐다. 입체공원은 최소 의무면적이 3,000㎡ 이상으로 나타나 은하와 삼익이 각각 1,500㎡씩 부담할 방침이다. 공공기숙사는 18㎡ 이하 크기로 135실이 마련된다. 이어 1차 자문회의 과정을 살펴보면 초창기 서울시에선 공공청사에 대한 니즈가 있었다. 하지만 은하보단 여의나루역이 더 가까운 삼부 위치가 더 유리하다는 판단 하에, 대상지 기부채납 항목으로 산모건강증진센터가 결정됐다. 송파구와 서대문구에 이어 서울시 내 세 번째 공공산후조리원이 될 가능성이 크다. 재건축을 통해 예상되는 주택공급물량은 672세대로, 조합원·일반분양아파트는 571세대다. 세부적으로 살펴보면, ▲59㎡(115세대) ▲84㎡(193세대) ▲102㎡(251세대) ▲138㎡(6세대) ▲158㎡(6세대) 등으로 구성된다. 임대주택 101세대의 경우, ▲59㎡(85세대) ▲84㎡(16세대)로 나뉜다. 추정비례율은 90.46%로 산정됐다. 평당 공사비와 평당 분양가는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 각각 1,100만원, 8,200만원 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 84㎡(23.8억원), 102㎡(27.9억원), 138㎡(36.1억원) 등으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준이다. 현재 여의도 주변 단지들의 평당 분양가를 살펴보면 브라이튼여의도(1.2억원), 여의도롯데캐슬아이비(6,700만원), 여의도자이(8,500만원) 수준으로 형성돼 있음을 알 수 있다. 공사비와 분양가가 다소 보수적으로 책정된 만큼, 현실화 과정이 이뤄지면 추정비례율은 변동될 가능성이 있다. 당일 주민질의응답 과정에선 스카이라인과 분양가상한제 가능성에 대한 목소리가 나왔다. 우선 대상지의 최고높이는 49층(200m이하)다. 이에 한 주민은 103동을 제외한 나머지 2개 동이 45층으로 구성돼야 하는 이유에 대해 물었다. 이에 대해 ㈜유타엔지니어링 관계자는 "2차 자문에서 성모병원 쪽의 건물 층수를 낮춰 위압감을 줄이라는 서울시 검토의견이 나왔다"며 "만약 동일하게 맞추면 스카이라인이 평이해져 지침을 따른 결과"라고 설명했다. 전체 49층으로 주동을 갖고 가는 계획은 현실적으로 어렵다는 게 담당자의 의견이다. 분양가상한제와 관련해선 아직 우려할 단계가 아니라는 답변이 나왔다. 담당자는 "투기과열지구라고 해서 분양가상한제가 적용되는 건 아니다"라며 "서울에선 서초, 강남, 송파, 용산만 해당할 뿐 아직 영등포는 대상지가 아니다"라고 설명했다. 한편 은하-삼익 통합시공과 관련해선 시간 조율이 이뤄지는대로, 각 단지의 담당자 대표들이 모여 시공·설계업체들과 단체 미팅을 진행할 것으로 알려졌다. 일반적인 통합재건축과 개념이 다르기에 신중한 논의와 의견검토가 동반돼야 할 것으로 예상된다.
송파구에 소재한 가락우성1차가 재건축 사업을 위한 본격 신호탄을 쏘아 올린다. 해당 사업장은 더블 역세권(송파역·가락시장역)을 품은 단지로, 작년 12월 추진위원회 승인 이후 약 11개월 만에 조합 창립총회 개최를 앞두고 있다. 28일 정비업계 따르면 가락우성1차 재건축 추진위원회(고혜영 추진위원장)는 조합설립을 위한 창립총회를 오는 11월 1일(토) 오후 2시 가락동교회에서 진행한다. 창립총회는 사업시행자인 조합을 구성하게 될 선출직 임원진(조합장·감사·이사)과 대의원을 뽑는 안건이 핵심이다. 재건축 사업을 본격화하기 전, ▲조합 정관 ▲행정 ▲예산·회계 ▲선거관리 ▲의사진행 등의 각종 규정(안)을 제정하는 일도 창립총회 주요 업무로 손꼽힌다. 가락우성1차는 작년 12월 송파구청으로부터 추진위원회 구성 승인을 받았고, 약 5개월 만에 첫 주민총회도 신속하게 매듭지었다. 주민총회 이후 조합설립을 위한 법정 동의율 확보에 매진해 왔고 오는 11월 창립총회를 앞두고 있다. 초창기 사업을 진두지휘해 온 고혜영 추진위원장은 업무 연속성을 기반으로 ▲신속한 인·허가 ▲평가단 운영을 통한 견제·감시 체계 구축 ▲사업성 극대화를 3가지 공약 사항으로 제시했다. 고혜영 추진위원장은 "창립총회 단계에 이르기까지 그 과정은 순탄치 않은 점도 많았지만, 예비 조합원 분들의 신뢰와 협력에 힘입어 결실을 맺어올 수 있었다"며 "하나의 공통된 목표(성공적 재건축) 하에, 창립총회는 조합이 공식 출범하는 뜻깊은 자리이자 사업 향방을 결정짓는 중요 분수령이 될 것"이라고 말했다. 이어 "재건축 사업의 성패는 결국 조합원들의 참여도와 관심도에 좌우될 것"이라고 부연했다. 가락우성1차는 1986년 준공된 역세권 아파트로, 총 838세대 9개동(15층)으로 이뤄져 있다. 해당 사업장은 재건축을 통해 총 967세대의 신축 아파트로의 탈바꿈을 꿈꾸고 있다. 결정고시된 정비계획(안)에 따라 가락우성1차의 추정비례율은 93.43%로 나타났다. 조합원 분양가는 ▲45㎡(9.64억원) ▲51㎡(10.92억원) ▲59㎡(12.58억원) ▲84㎡(15.23억원) ▲109㎡(18.15억원) 등으로 책정된 상태다. 토지이용계획(안)에 따르면, 가락우성1차 구역면적은 35,043㎡다. 이중 공동주택과 정비기반시설(공공공지) 용지는 각각 34,839㎡, 203㎡다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(237.59%) ▲법적상한용적률(281%) 등이다. 가락우성1차는 아파트 주변 지역주민들의 주차공간 확보를 위해 지하1층 내 주차장을 신설하고, 공공공지를 내놓는다. 주차장 세부계획은 향후 구청 협의로 결정된다.
대치동 은마아파트가 통합심의 사전준비의 일환으로 조합원 대상 '평형 설문조사'를 진행하고 있다. 올해 9월 기준으로 재산정한 추정분담금 내용도 함께 안내됐다. 조합원들은 희망평형에 따라 기재된 분담금(혹은 환급금)을 참고해 선택하게 된다. 27일 정비업계 따르면 대치동 은마아파트 재건축 조합(최정희 조합장)이 통합심의를 위한 세부 설계에 착수하기 전, 조합원들의 희망 평형 조사에 착수했다. 은마는 현재 정비계획(안)을 수립한 상황에서 금번 평형 설문조사를 토대로 세부 설계를 진행한다는 방침이다. 평형설문지는 이달 29일(수)까지 받을 예정이다. 조합원 평형 설문지에는 분양 신청을 원하는 아파트 유닛을 선택하도록 돼 있다. 은마 조합원들이 선택할 수 있는 평형대는 ▲전용 59㎡ ▲전용 76㎡ ▲전용 84㎡ ▲전용 96㎡ ▲전용 109㎡ ▲전용 118㎡ ▲전용 128㎡ ▲펜트하우스 - 전용 143㎡ ▲펜트하우스 - 전용 286㎡ 등이다. 올해 9월 기준 추정분담금을 감안, 현재 31평과 34평 소유주들이 각각 원하는 평형대를 선택했을 때 납부해야 할 추정분담금도 함께 안내됐다. 일례로, 31평 소유주가 동일 평형대(전용 76㎡)로 이동할 때 납부해야 할 분담금은 2억3,000만원이다. 마찬가지로 34평 소유주가 동일 평형대(전용 84㎡)를 분양 신청할 때 내야 할 분담금은 1억8,000만원이다. 31평과 34평 소유주들이 가장 작은 전용면적 59㎡를 선택했을 때에는 각각 2억9,000만원, 5억7,000만원을 환급받는다. 추정분담금은 평당 공사비 900만원, 평당 일반분양가 8,000만원을 기초자료로 계산된 값이다. 올해 9월 정비계획 변경(안) 상 용적률 특례를 적용해 분담금이 새롭게 계산됐다. 추정비례율은 94.17%로, 지난 2023년 4월 조합설립 당시 추정비례율(100.15%)보다 약 6%p 가량 줄어들었다. 은마는 정비계획(안) 변경으로 사업성을 보완했으나, 지난 2년 간의 공사비 인상분(30%)과 소방 면적 합산 등으로 추정분담금이 소폭 상승했다는 설명이다. 조합은 인건비·원자재값 상승으로 공사비는 계속해서 오를 것으로 내다봤다. 해당 사업장은 최근 오세훈 서울시장이 현장을 찾는 소통 간담회가 열렸다. 과거 35층 층수제한과 GTX 노선 갈등 탓에 사업이 담보 상태에 머물렀지만, 현재는 인허가청과의 원만한 협의를 전제로 사업속도에 다시금 박차를 가하고 있는 상황이다. 대치 은마는 신속통합기획 시즌2 적용으로 빠르면 28년도, 늦어도 30년까지 착공을 완료하겠다는 목표를 내비쳤다. 현재 정비계획 변경(안)을 확정짓고, 다음 단계인 통합심의를 위해 순항 중에 있는 상황이다. 역세권 용적률 완화로 해당 사업장의 총 세대수는 5,893세대로 계획됐다. 민간주택과 공공주택은 각각 4,789세대, 1,104세대로 나뉜다. 용적률이 기존 300%에서 331%로 늘어나면서 추가로 655세대가 공급되는데, 이중 195세대는 다자녀와 중산층 등 실수요자를 위한 공공분양주택으로 공급된다.
사업비만 10조원을 웃도는 압구정2구역·3구역·4구역을 석권한 해안건축과 디에이그룹이 성산시영 설계권 확보에 전사적 역량을 집중하고 있다. 성산시영은 소유주만 약 3,800명에 달하는 대형 사업장으로 현상설계 공모를 통한 경쟁입찰을 성사시켜 관심을 한 몸에 받는 중이다. 해안건축 컨소시엄은 준공 후 신축아파트의 미래가치는 물론, 조합원들의 분담금 절감을 '두마리 토끼'로 설정해 모두 움켜잡겠다는 포부다. 성산시영 '설계권' 확보를 위한 해안건축 컨소시엄의 방향성은 '투자수익률'에 초점이 맞춰졌다. 재건축 프로젝트는 매출(분양수익)에서 비용(사업비)을 제한 수익을 남기는 사업의 영역이다. 조합원들은 보유 중인 자산을 출자해 재건축에 참여한다. 노후화된 주거환경 개선을 통해 삶의 질을 높이는 것 외에도 투자수익률을 극대화해 자산가치를 증식하는 일이 중요하게 여겨지는 이유다. 해안건축 컨소시엄의 설계 목표도 궤를 같이 한다. 정비사업 현장에서 '현상설계'의 화려한 면모만이 부각되지만, 실제 사업이 진행되는 과정에서 설계 내용은 모두 바뀐다. 해안건축 컨소시엄이 과한 설계를 지양하고, 오히려 공사비용과 공사기간을 줄일 수 있는 실용적인 특화 설계를 전면에 내세운 것도 앞선 판단에 기인한다. 조합원들에게 약속한 3·3·3 전략에도 '분담금(비용) 최소화' 내용이 포함돼 있다. 분양가상한제로 매출에 제한이 있는 만큼, 비용 관리도 필요함을 어필한 것이다. 기존 정비계획(안) 상 30개 주동을 21개 주동으로, 약 30% 가까이 줄였다. 해안건축 컨소시엄이 주동 수 축소를 통해 얻어내고자 한 기대효과는 바람길 확보를 통한 단지 내 개방감·쾌적성 최대 확보다. 또한, 단지 내 공용부문(조경 공간) 확보와도 밀접하게 관련돼 있다. 인허가 리스크가 높은 스카이브릿지와 공사기간이 많이 소요되는 커튼월을 미적용한 것도 공사비용과 공사기간의 최적화를 위한 전략의 일환이다. 과설계 지양을 통해 절감할 수 있는 공사비는 약 1,400억원 이상으로 파악된다. 또한, 공사기간 단축을 통해 이주비·사업비 등에서 누적되는 금융비용 또한 약 400억 이상 절감할 수 있다는 설명이다. 물론, 스카이브릿지 대신 동별 스카이가든을 통해 실용적이면서도 프라이빗한 전망을 즐길 수 있는 공간을 구성했다. 조합원 전용 스카이가든에선 360도 파노라마 조망을 통해 프리미엄 가치도 가져갈 수 있을 전망이다. 사업속도가 중요한 재건축 현장에서 인허가청과 대립할 수 있는 요소를 제외한 실리적인 설계로 조합원 표심 사로잡기에 나선 것으로 업계는 보고 있다. 입찰지침을 모두 준수한 설계(안)인 만큼, 조합설립 이후 통합심의 절차에도 곧장 착수할 수 있을 전망이다. 해안건축과 디에이그룹은 국내 재건축 최상급지로 꼽히는 압구정 3개 구역(2구역·4구역·5구역)의 정비계획(안) 결정고시를 모두 끝마친 상황이다. 해안건축 컨소시엄 관계자는 "시시각각 변하는 서울시 인허가 정책의 변화를 감지함과 동시에, 조합원들의 니즈를 최대한 반영할 수 있는 대관능력을 토대로 성산시영 재건축 사업에 임할 계획"이라며 "매출과 비용이 존재하는 사업 특성을 감안, 과한 설계를 지양하고 공사비 상승을 억제할 수 있는 실효성 있는 설계 방향성을 계속해서 고집해 나갈 것"이라고 설명했다. 해안건축은 한강변 주거설계 부문에서 경쟁력을 보여온 회사로, ▲래미안 첼리투스 ▲래미안 트리니원(반포주공1단지3주구) ▲래미안 원펜타스 ▲압구정5구역 ▲서빙고신동아 등을 포트폴리오 사업장으로 확보하고 있다. 이촌동 첼리투스는 한강변 최초 56층 재건축 단지의 타이틀을 갖고 있을 뿐만 아니라, 시기적절한 1:1 재건축을 통해 프리미엄 주거 트렌드를 선도했다. 해안건축과 디에이건축은 2024년 국내 설계사 중 각각 매출액 2위, 4위에 랭크돼 있다.
동대문구 내 신속통합기획 1호 사업장 타이틀을 가진 청량리9구역이 법정 추진주체 구성을 위한 본격적인 날갯짓을 시작했다. 해당 사업장은 올해 2월 서울시 도계위 수권분과위원회를 통과했고, 지난 6월 정비계획(안) 결정고시를 받았다. 관내 1호 타이틀을 지난 청량리9구역이 도정법 상 법적 주체 구성을 빠르게 매듭짓고 속도감 있게 사업을 전개할 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 27일 정비업계 따르면 동대문구청은 청량리9구역 추진위원회 구성을 위한 설명회를 최근 개최했다. 공공지원 정비업체로 선정된 제이앤비코퍼레이션은 추진위원회 구성과 관련된 전반적인 지원 업무를 맡게 된다. 추진위원회·감사 선출을 위한 후보자 접수기간은 오는 27일(월)부터 28일(화)까지 양일간 진행된다. 추진위원장 후보자가 2명 이상일 경우 진행되는 합동연설회는 다음 달 12일(수) 개최된다. 선거는 오는 11월 22일(토)이다. '공공지원제도'란 공공지원자인 동대문구청장이 행정과 재정적으로 재건축 정비사업을 지원하는 제도다. 추진위원회 구성 지원을 비롯해 정보몽땅 관리, 사업비 및 운영자금 융자 지원 등의 업무를 진행하게 된다. 동대문구청은 조합직접설립제도보다는 추진위원회 구성 방식을 중점적으로 초기 정비사업을 지원하겠다는 입장도 이날 밝혔다. 추진위원장 선출 과정에서 단독 후보가 나올 경우, 합동연설회 등의 절차는 생략된다. 추진위원회 구성이 더욱 빠르게 매듭지어질 수 있다는 의미다. 약 1개월 정도의 사업기한 단축이 예상돼 사업에 도움이 될 수 있다. 추진위원회 후보자 요건은 사업시행구역 내에서 3년 이내 1년 이상 거주하거나, 5년 이상 토지 및 건축물을 소유한 자에 해당한다. 아울러 후보자 등록을 위해선 토지등소유자 30인 이상의 추천이 필요하다. 초기 사업은 김성경 추진준비위원장이 주도해 왔다. 청량리9구역은 동대문구 청량리동19번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 약 28,647㎡다. 토지등소유자는 약 335명으로 추정된다. 재개발 후 예상 공급물량은 843세대(임대주택 163세대 포함)로, 주동 최고층수는 35층이다. 건축물 최고높이는 120m 이하로 계획이 수립돼 있다. 아파트 유닛 세부계획(안)에 따르면 분양주택은 ▲39㎡(40세대) ▲49㎡(146세대) ▲59㎡(194세대) ▲75㎡(108세대) ▲84㎡(183세대)로 나타난다. 임대주택은 ▲39㎡(56세대) ▲49㎡(46세대) ▲59㎡(40세대) ▲75㎡(15세대) ▲84㎡(6세대)로 나타난다.
마포구의 대장주로 등극할 '성산시영' 재건축 단지가 설계사 선정을 앞두고 행복한 고민에 빠졌다. 정비사업 현장에서 설계 탑티어로 불리는 대표적인 업체들이 각각 컨소시엄을 꾸려 해당 사업장의 설계 경쟁에 나섰기 때문이다. 이번 경연의 장에선 각 사의 집약된 노하우와 각종 아이디어·기술들이 공개되는 만큼, 명예와 자존심을 건 한판 승부가 벌어질 것으로 전망된다. 23일 정비업계 따르면 최근 마포구청에서 성산 시영아파트의 현상설계공모 합동홍보설명회가 개최돼 대강당을 가득 메운 예비 조합원들의 눈과 귀를 즐겁게 했다. 이번 합동홍보설명회가 유독 의미있었던 건 성산 시영의 미래 청사진을 엿볼 수 있을 뿐만 아니라, 수준급 설계를 비교·평가할 수 있는 자리라는 이유에서다. 특히, 해안건축과 디에이건축은 경쟁입찰이 치열했던 압구정2구역과 압구정4구역, 압구정5구역을 석권한 메이저사다. ◆ ANU·나우동인 "최상류층 삶 담아"…고급 주거 대명사, 스카이 브릿지 '눈길' 먼저 기호1번으로 나선 곳은 ANU디자인그룹과 나우동인건축사사무소 컨소시엄이다. 여기에 UN스튜디오까지 힘을 보태는 구조다. 이들이 내건 단지명은 '어퍼사이드 성산'이다. 허드슨강과 센트럴파크를 마치 한강과 하늘공원에 비유하면서, 하이엔드 라이프의 정점인 뉴욕 어퍼이스트사이드의 최상류층 라이프스타일을 대상지에도 접목시키겠다는 의지가 담겼다. 이들은 3가지 트리플 전략을 공개했는데 '자산가치'를 필두로 '편리함'과 '자부심'에 포커스를 맞췄다. 조합원 전체 주동의 한강 및 공원 조망을 계획했으며, 추가로 2,450세대의 중대형평형을 확보함으로써 이익 극대화에 나섰다. 이어 분담금을 절감하고자 굴토깊이 최소화를 위한 데크계획을 세웠고, 지하레벨을 올려 공사비를 낮췄다는 설명이다. 편리함을 도모하고자 조합원 전세대에 ▲세대별 승강기 ▲조망형 테라스 ▲3면 발코니 ▲남향 광폭 LDK가 제공된다. 이외에도 주민들의 자부심을 한층 높이고자 세계적 명소의 감성을 담은 4km 테마 산책로, 럭셔리 메가 그리니치 커뮤니티가 들어선다. 아울러 한강변 랜드마크 겨낭해 하늘과 맞닿은 스카이 브릿지를 도입함으로써 압도적인 설계 수준을 선사한다는 방침이다. 대상지의 주차 고민을 해결하고자 세대당 주차대수는 2.4대로 넉넉히 잡았다. 기존의 가로(2.5m), 세로(5m) 길이를 각각 0.1~0.2m 늘려 문콕없는 넉넉한 확장형 주차장을 선사한다는 계획이다. 상가는 중앙통합형 상가계획을 내세웠다. 100% 접지형 상가계획으로, 서비스공간과 연도형·테라스, 앵커형 상가를 한 곳에 모아 강력한 시너지를 창출한다는 계획을 전했다. 상가를 중앙에 둔 이유는 대규모 사이즈로 파급력을 키워 장점을 최대치로 끌어올리기 위함이다. 주변 도로와 버스정류장, 지하철을 이용하는 유동인구를 포함해 주변 단지에서의 유입도 고려했다는 게 발표를 맡은 ANU 맹성호 총괄 부사장의 답변이다. ◆ 해안건축·DA "익숙함 넘어 유니크함"…브릿지·커튼월 No, 헤드 디자인·개방 창호 Yes 기호2번으로 발표를 맡은 곳은 해안건축사사무소와 DA건축사사무소 컨소시엄이다. 이들이 공개한 단지명은 '서(西) 경(慶) 재(齋)'로 불린다. '하늘 공원을 품은, 서쪽의 매일 경사가 되는 단지'라는 의미를 내포한다. 예술성과 실용성의 균형을 추구하고, 도시와 자연의 경계를 연결한다는 게 이들 컨소시엄의 철학이다. 이들도 3·3·3 전략을 선보이며 예비 조합원들에게 3가지를 약속했다. 이는 자산가치 극대화, 프리미엄 극대화, 분담금 최소화로 압축된다. 이들 업체는 선호 주력평형으로 꼽히는 59㎡(1,403세대)와 84㎡(2,196세대)를 전면 배치로 내세워 조합원 전세대의 100% 한강 및 프리미엄 조망을 선사할 예정이다. 하늘공원, 북한산, 한강, 남산에 이르기까지 360도 열린 조망권도 확보하겠다는 계획이다. 여기서 특이점은 전체 탑상형인 기호1번과 달리, 기호2번은 1열은 탑상형으로, 2열은 판상형 배치를 도입한다. 2열이 상대적으로 조망 메리트가 불리할 수 있어, 쪽뷰에서 벗어나 확실한 조망을 선사하기 위함이란 게 발표를 맡은 해안건축 임형식 총괄 대표의 설명이다. 조망 특화 입면 디자인도 눈에 띄는 부분이다. 기호2번은 인허가 어려움과 비용부담이 있는 스카이 브릿지 도입을 과감히 제외했다. 대신 랜드마크를 고려, 파사드 헤드 디자인을 적용키로 했다. 대정원의 정자와 처마를 모티브로 한 디자인이 도입될 것으로 보인다. 아울러 스카이가든 파노라마 뷰, 개방창호 및 전용테라스도 신선한 재미를 선사할 것으로 예측된다. 또한 1세대 1단독 엘리베이터 도입을 약속했다. 로봇 전용 승강기와 서비스용 승강기도 각각 마련될 계획이다. 선호 취향과 사이즈에 맞춰 ▲파노라마뷰 하우스 ▲3면개방 하우스 ▲그린테라스 하우스 ▲5베이 구성 플렉시블 하우스를 경험하고 즐길 수 있다. 3개의 마당과 2곳의 산책로가 어우러진 순환산책로도 매력 포인트 중 하나다. 아울러 1만평 규모의 리조트형 센트럴 커뮤니티도 압도적 자태를 뽐낸다. 상가 배치는 기호1번과 달리 2곳으로 분산 배치된다. 월드컵경기장과 마포구청을 타겟으로 한 A구역, 상암동과 연남동을 잇는 월드컵북로 B구역으로 각각 상가가 들어설 예정이다. 반포 일부 상가의 경우처럼 상가는 뭉쳐있을 때보다 길 따라 활성화 시키는 게 가치측면에서 우수하다는 의견이 반영됐기 때문이다. 해당 컨소시엄 역시 주차대수는 세대당 2.3대로 넉넉히 마련한다는 계획이다. 마지막 약속인 분담금 최소화는 과설계 지양과 공사기간 단축으로 이뤄내겠다는 의지를 내비쳤다. 특화 세대 최대 확보로 분담금도 절감해 나가겠다는 전략이다.
재개발·재건축 전문 로펌인 법무법인 현이 조합 집행부를 대상으로 법률 쟁점과 실무 대응을 주제로 한 컨퍼런스를 성황리에 개최했다. 약 100여명의 조합 임원들이 참석한 해당 행사는 원론적인 내용보다는 실무 위주의 이야기를 나누는 담론의 형태로 진행됐다. 법무법인 현은 전국 약 200여개 조합의 법률자문사로, 업계 수위권에 속하는 실적을 토대로 정기 교육의 장을 매년 마련하고 있다. 24일 정비업계 따르면 법무법인 현 건설부동산 그룹은 지난 17일부터 18일까지 양일에 걸쳐 전국 60여개 현장에서 참석한 조합 집행부 임원들을 대상으로 '정비사업 법률 컨퍼런스'를 성황리 개최했다. 정비사업을 추진하는 과정에서 걸림돌이 될 수 있는 법률 쟁점을 사전에 파악, 실무적으로 대응할 수 있는 방안을 심도 있게 논의하는 취지의 자리다. 컨퍼런스 프로그램은 ▲명도소송(김미현 파트너 변호사) ▲시공사와의 공사도급계약 협상(나철용 수석변호사) ▲사업성 개선을 위한 용역 발주(김래현 파트너 변호사) ▲조합·신탁사별 집행부 구성(오동준 수석변호사) 등의 순서로 진행됐다. 첫번째로 연단에 나선 김미현 변호사는 이주 절차에서 본격화될 '명도소송'의 업무 절차를 주제로 발표했다. 통상 관리처분계획(안) 인가를 받은 이후 이주 개시와 동시에 전 조합원들을 대상으로 일괄 명도소송에 착수하는 게 일반적이다. 일부 점유자들로 인해 이주절차가 마무리되지 않을 경우, 사업 지연에 따른 금융비용이 늘어날 수 있기 때문이다. 김 변호사는 명도소송을 위한 준비 단계부터 순차적으로 상세히 설명했다. 수년 간 비상대책위원회로 활동한 청산자가 이주를 거부하며 마지막 1세대로 남아 있었던 실무 사례도 눈길을 끌었다. 해당 청산자는 변호사를 선임하지 않고 혼자 소송을 수행하며 소송을 지연시켰다. 영업보상 대상자임을 주장했음에도 불구, 영업보상 감정평가를 나온 감정평가사를 위협하기도 했다. 법무법인 현은 간판만 걸어놓고 비대위 사무실로 활용하던 곳이 수년 전 이미 폐업신고됐다는 자료를 확보해 영업보상 대상자가 아님을 입증했다. 그밖에 자동차 정비소와 종교시설, 장애인 단체 건물 등의 사례도 소개됐다. 다음 발표자로 나선 나철용 변호사는 공사도급계약 협의 과정에서 주요 조항 관련 발표에 나섰다. 도급계약서 상 '물가변동 배제특약'이 무효가 될 수 있다는 국토교통부의 유권해석을 첫번째 화두로 설명했다. 정부에서도 물가변동으로 인한 공사비 상향 조정은 일정 부분 그 필요성을 인정하고 있다고 부연했다. 실제 부산고등법원에선 물가상승 등으로 인한 경제상황 변동에 따라 발생하는 공사비 증액을 부정할 수 없다고 판시했다. 공사비 검증과 관련해선, 사실 현행 규정만으로 시공사의 공사비 상승 요구를 방어하기에는 역부족이라는 점을 밝혔다. 다만 조합 입장에선 시공사 요구에 맞설 수 있는 대응방안이기에, 실무상으로 활용도가 높아지고 있음을 부연했다. 법무법인 현은 현실적으로 조합이 시공사와의 협상력에서 열위에 있기 때문에, 공사도급계약 체결을 위한 협상 과정에서 전방위적으로 지원할 수 있는 '코디네이터식' 법률 용역을 추진하고 있음을 밝혔다. 김래현 변호사는 '사업성 개선을 위한 용역'을 주제로 PT발표를 진행했다. 첫번째 학교용지 부담금을 감면할 수 있는 방안으로, ▲가구 수 증가 없는 경우 면제 주장 ▲임대주택 공급 시 면제 주장 ▲학교용지법상 면제 대상 해당 주장 등을 사례별로 제시했다. 이밖에 전기시설·통신선로·상하수도·광역교통·도시가스 등 각종 원인자부담금 관련해서 조합의 비용을 줄일 수 있는 방향으로 대응방안과 실제 업무수행 사례들이 소개됐다. 구역 내 위치한 국공유지 무상양도 과정에서 챙겨야 할 구체적인 사업비 절감 방안도 안내됐다. 김 변호사는 간혹 인허가청에서 법적 요건 이상의 과도한 기부채납을 요구하는 경우가 있다고 밝혔다. 따라서 기부채납과 무상양도의 상계원칙을 명확히 결정할 필요가 있음을 설명했다. 시공사의 공사비 증액 항목에 대한 적정성 검토 및 도급계약 위반, 미시공·오시공·부실시공 등에 대한 하자적출 및 손해배상청구도 적절히 이뤄져야 조합의 사업성을 확보할 수 있음을 강조했다. 법무법인 현 관계자는 "금번 컨퍼런스는 탄탄한 신뢰 관계를 맺어온 조합 임원분들의 다양한 목소리를 현장에서 직접 듣고 궁금증을 해결하기 위한 자리로 마련했다"며 "천년고도의 경주를 장소로 택한 것도 각 지역별로 오랜 기간 랜드마크로 남을 아파트를 짓겠다는 조합의 열망을 상징적으로 담은 대목"이라고 말했다. 이어 "조합이 안정적으로 사업을 영위해 나갈 수 있도록 든든한 동반자로 자리매김해 나가겠다"고 덧붙였다.
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