발행일(UPDATE): 2025년 12월 15일 20시 24분
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![[르포] 동서울터미널, 현대화 사업 시동…"구의공원, 안 건드린다"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20251251/art_17657968408222_2bc270_178x118_c0.jpg)
동북권 교통의 관문인 동서울터미널이 현대화 사업으로 광역교통허브의 기능을 갖춘 초대형 복합시설로의 변화를 꿰하고 있다. 그간 동서울터미널 사업은 지역 주민들의 적잖은 반발로 위기에 직면하기도 했으나, 서울시가 합리적인 절충안을 제시하면서 사업의 발판을 마련할 수 있게 됐다. 이번 오세훈 서울시장의 현장시찰로 개발 동력도 한껏 끌어 올린 동서울터미널이 새 단장을 위한 현대화 사업에 속도를 낼 수 있을지 귀추가 주목된다. 오세훈 서울시장은 15일 오전 서울 광진구 동서울터미널 부지를 방문해 현장 점검을 실시했고, 이후 공공개발담당관으로부터 대규모 복합개발에 대한 계획과 향후 추진 일정에 대한 보고를 받았다. 동서울터미널 현대화 사업은 향후 교통영향평가와 건축심의, 건축허가 등 개별 인허가 절차를 거쳐 이르면 2026년 말 착공에 들어갈 예정이다. 준공 목표 시점은 2031년이다. 현재 동서울터미널은 시설 노후화가 심각하고, 터미널 이용객 역시 저하되고 있는 추세다. 교통 측면에선 버스와 일반 차량의 이동 동선이 겹쳐 상습적인 교통정체도 문제점으로 지적된다. 물론 소음·매연으로 인한 지역 주민들의 민원도 다수 발생하고 있는 상황이다. 이에 서울시는 2011년부터 본격적으로 동서울터미널을 복합개발시설로 현대화할 계획을 수립했고, 사전협상 제도를 통해 용적률 상향에 따른 1,380억원 상당의 민간 개발이익을 공공기여로 환원해 공공시설에 투입한다는 방침을 전했다. 우선 주목할 점은 지역사회 주민들과의 상생 부분이다. 그간 주민들은 기존의 임시정류소 계획(안)에 대해 지속적으로 반대 의견을 냈다. 당초엔 서울시가 임시터미널 부지로 구의공원 활용을 추진했기 때문이다. 하지만 시는 각종 재영향평가 및 인접 주민들의 의견을 최대한 반영해 구의공원을 현상유지하고, 민간 사업자와 함께 임시터미널 대체부지로 테크노마트(TM) 시설을 활용하기로 계획을 변경했다. 테크노마트의 경우 지상하역장은 임시주차장, 지하는 공실을 이용해 대합실로 활용한다는 방침이다. 아울러 본래 부지와 테크노마트를 활용해 기본적인 부분은 충당하고, 일부 용량이 부족한 부분은 협의를 거쳐 강남 고속터미널과 조정할 예정이다. 테크노마트 관리단과 운송사업자 등 다수 이해관계자로부터 협조와 합의를 이끌어낸 서울시의 노력이 뒷받침된 결과로 보인다. 또 조망권 침해와 관련해선 ▲1타워→2타워 ▲건축물 남측 배치 ▲적정 이격거리 확보 ▲저층부 판매시설 규모 축소 등의 건축계획 변경을 통해 해결하기로 했다. 이는 연접지 개발 부영향을 최소화하기 위한 의도로 풀이된다. 동서울터미널 개발에 따른 공공기여 계획은 고질적인 교통문제 해결과 주민 필요시설 보강 차원에 수립됐다. 세부적으로 ▲버스터미널·일반차량 진출입도로 ▲강변역 연계데크 ▲한강변 전망데크 ▲구의공원 체육시설 ▲구의공원 지하연결통로 ▲구의유수지 재난위험 대응강화 등을 위해 쓰인다. 한편 건축계획(안)을 살펴보면, 동서울터미널의 부지면적은 36만704㎡로, 건축규모는 지하7층-지상39층으로 조성된다. 용적률과 건폐율은 각각 399.98%와 54.77%로 나타났으며, 주차대수는 2,100대(법정 1,759세대) 수준이다. 터미널 규모는 현 수준의 120% 이상으로 확보해 혼잡도를 낮추고 공중부에는 상업 업무 문화시설을 유기적으로 배치한다는 방침이다. 여객터미널과 환승센터 등 핵심 기능을 지하에 배치해 지상 교통 혼잡과 공기 오염을 줄인다는 계획도 잡혔다. 특히 옥상엔 한강과 서울 전경을 조망할 수 있는 전망대가 설치될 것으로 보인다. 오세훈 서울시장은 "사전협상을 통해 동서울터미널이 한강을 품은 39층 광역교통허브로 재탄생해 서울의 랜드마크 역할을 할 것"이라며 "세금을 쓰지 않고 공공기여로 교통 여건과 노후 기반시설을 개선하는 대표 사례가 될 것"이라고 기대감을 드러냈다.
잠실주공5단지가 '7부 능선'으로 여겨지는 사업시행계획(안)을 성공리에 마련함에 따라 향후 속도감 있는 사업 전개를 위한 준비를 마쳤다. 해당 사업장은 송파구청으로부터 사업시행계획(안) 인가고시를 받은 날을 기준으로 종전자산평가 산정에 들어설 예정이다. 이를 토대로, 조합원 분양신청을 비롯한 관리처분계획(안) 수립에 나서게 된다. 15일 정비업계 따르면 잠실주공5단지 재건축 조합은 최근 사업시행계획(안) 수립을 위한 총회를 개최, 상정한 안건 모두를 높은 득표율로 통과시켰다. 총회 개최 2일 전에는 서울시로부터 정비계획(안) 변경을 위한 결정고시도 승인받았다. 사업시행계획(안) 수립을 위한 안건은 도정법 상 조합원 3분의2 이상의 찬성표가 필요하다. 사업시행계획(안)을 수립하는 현 시점, 개략적인 추정분담금도 조합원들에게 안내됐다. 재개발 사업에서 의무적으로 추정분담금 검증 절차를 거쳐 조합원들에게 통지해야 하는 시점은 크게 3가지로, ▲조합설립동의서 징구시 ▲사업시행계획(안) 수립 총회 전 ▲조합원 분양신청 통지시 등이다. 조합원들의 분담금 혹은 환급금은 사업이 진행되는 과정에서 계속 변동되기에, 최종 확정되는 금액은 준공 이후 결정된다는 점을 인지해야 한다. 종전자산평가금액 산출을 위한 유사사례로는 ▲신반포2차 ▲신반포4차 ▲장미1차 ▲압구정현대1·2차 등의 사업장이 활용됐다. 종후자산평가금액 산출에는 ▲청담자이 ▲성수 트리마제 ▲용산 래미안첼리투스 ▲잠실 엘스 ▲잠실 리센츠 등의 사업장이 사용됐다. 추정비례율은 약 86%로, 현재 34평형을 소유한 조합원의 경우 최대 42평형까지는 환급금을 받고 사업하는 것으로 집계됐다. 동일 평형대 이동시, 약 5억을 돌려받는다. 현재 잠실주공5단지는 총 3개 평형, ▲34평(2,280세대) ▲35평(300세대) ▲36평(1,350세대) 등 3,930세대로 이뤄져 있다. 종전자산평가액은 평균적으로 ▲34평(38억원) ▲35평(39억원) ▲36평(41억원) 등으로 산출됐다. 조합원들은 종전자산평가액에 추정비례율(약 86%)을 곱해 권리가액을 구할 수 있고, 앞서 산출한 권리가액과 원하는 평형대의 조합원 분양가와의 차액을 돌려받거나 추가 분담해야 한다. 잠실주공5단지의 경우, 상가와는 통합재건축을 진행한다. 종전 독립정산제를 택했지만, 금번 총회 의결을 통해 통합재건축 형태로 사업 모델을 변경했다. 통상적인 타 재건축 사업장과 마찬가지로, 상가 조합원들의 아파트 분양비율은 '0.1'로 정했다. 이밖에 조합의 재건축 사업에 부당한 손해를 초래했다고 판단한 대의원 1인의 해임 및 직무정지, 각종 행정기관에 수많은 민원을 제기한 조합원 1인의 제명 안건도 모두 가결됐다. 정비계획(안) 결정고시에 따르면, 잠실주공5단지는 송파구 잠실동27번지 일원에 소재해 있다. 용도지역은 제3종일반주거지역과 준주거지역이 혼재돼 있다. 구역면적은 35만8,077㎡에 달한다. 재건축 후 예상되는 총 공급물량은 6,411세대로, 이중 주택용지와 복합용지에 건립되는 주택 수는 각각 4,942세대, 1,469세대다. 공공임대주택은 831세대로 예정돼 있다. 상한용적률 확보를 위한 건축물 기부채납은 공공청사와 한강보행교가 예정돼 있다.
구로 우신빌라가 숨가쁜 6년간의 재건축 준비 과정을 매듭짓고, 창립총회를 성황리에 개최함에 따라 조합으로서의 첫 걸음을 내딛었다. 대상지는 난제로 꼽히는 상가합의를 극적으로 이뤄내고, 집행부 구성을 원만히 꾸리면서 내년 순항 기대감을 불러 모으고 있는 모습이다. 15일 정비업계 따르면 구로 우신빌라 재건축정비구역 조합설립주민협의체는 최근 구로구에 위치한 웨딩홀에서 창립총회를 열어 첫 날갯짓을 시작했다. 현장은 축제의 장을 방불케 했고, 다수 소유주들이 자리를 가득 메우며 분위기도 한껏 고무된 모습이었다. 어김없이 대우·롯데·GS 등 여러 시공사들의 홍보요원들도 입구에서부터 토지등소유자들을 반기며 축하의 인사를 건넸다. 이번 창립총회에 상정된 안건 중 눈에 띄는 부분은 '상가 합의서 의결의 건'이다. 정비사업 현장에서 '뜨거운 감자'로 인식되는 주택과 상가 사이의 갈등은 풀기 어려운 과제로 여겨진다. 그러나 주민협의체는 상가 측과 오랜 협의 끝에 독립정산제 방식으로 원만히 합의를 이끌어냈다. 독립정산제를 도입함으로써 비용과 이득을 주택 및 상가가 각각 부담하는 것을 원칙으로 한다. 단독 후보로 출마한 조정윤 조합장은 조합설립 동의서 징구율 92%가 증명하듯, 소유주들의 뜨거운 지지를 받으며 당선의 기쁨을 얻었다. 우신빌라는 그간 조합직접설립제도를 채택해 조합설립을 준비해 왔는데, 조정윤 조합장은 부위원장으로 업무를 수행하며 사업의 발판을 닦은 인물이다. 그는 그간의 사업추진 경과를 상세히 공유하며 각오를 다졌다. 조정윤 조합장은 "신통기획 단지로 선정되고자, 또 공공지원으로 부담을 덜고자 부단히 노력했다"며 "우신빌라가 원팀으로 뭉쳐 재건축이 승승장구하며 순항할 수 있도록 최선을 다하겠다"고 포부를 전했다. 주민협의체 구성, 조합설립을 위한 동의서 징구 등 각종 공공지원 업무를 성공적으로 수행해 온 정비업체 ㈜창성씨앤디는 승계를 통해 업무연속성을 이어나가게 됐다. 충실히 안내자 역할을 해온 ㈜창성씨앤디가 우신빌라 현황을 가장 잘 파악하고 있을 뿐만 아니라, 빠른 조합설립의 공도 크다는 의견이 작용했기 때문이다. 구로 우신빌라의 사업시행계획(안)을 살펴보면, 대상지의 구역면적은 최초 고시 면적(51,071㎡)에서 동광빌라가 제척되면서 50,691㎡로 나타났다. 용도지역은 제2종일반주거지역으로, 건축규모는 지하3층-지상30층으로 계획됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(226.1%) ▲법적상한용적률(249.94%)등으로 수립될 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 1,125세대로, 조합원 및 일반물량은 1,061세대로 나타났다. 세부적으로 ▲60㎡이하(278세대) ▲60~85㎡이하(783세대)로 나뉜다. 나머지 64세대는 공공주택으로, ▲60㎡이하(51세대) ▲60~85㎡이하(13세대)로 분류된다. 대상지의 추정비례율은 현 시점 100.8%로 책정됐다. 도시정비법 시행령 제63조에 따라 주택 소유자는 주택, 상가 소유자는 상가를 분양하는 것을 기준으로 산출됐고, 상가 소유자의 주택 분양에 대해선 향후 조합설립 이후 결정될 예정이다. 84㎡ 기준 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 3,000만원, 720만원 수준으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 89% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲59㎡(7.19억원) ▲74㎡(8.37억원) ▲84㎡(8.96억원) 등으로 책정됐다. 종전자산가격이 6.5억원인 토지등소유자가 59㎡를 신청하는 경우, 약 6,380만원의 분담금이 발생하게 된다.
투기과열지구 내에서 조합원 지위 양도는 원칙적으로 제한되나, 예외 조항을 통해 양도가 허용되는 경우가 있다. 바로 장기간 사업이 지연된 대상지의 건축물·토지를 3년 이상 보유하면 된다. 대신 법제처는 소유기간 인정 범위를 두고는 '상속'과 '이혼'은 별개라고 봤다. 법적 성격이 다르고 규정의 유무에서도 차이가 발생한다는 이유에서다. 15일 정비업계 따르면 최근 법제처는 [도시및주거환경정비법] 제39조제2항과 관련한 민원성 질의에 회신문을 올려 답변을 내놨다. 민원인의 질문 요지는 투기과열지구 내에서 부동산 양도에 관한 소유기간을 산정할 시, 전(前) 배우자의 소유기간을 합산할 수 있는지 여부다. 결론부터 말하면 양도인의 소유기간을 산정하는 경우 이혼한 배우자의 소유기간은 합산할 수 없다. 일단 도시및주거환경정비법 제39조2항에 의하면 (재건축)조합설립인가 이후, (재개발)관리처분계획인가 이후엔 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다. 다만 도시및주거환경정비법 제39조2항7호를 살펴보면 대통령령으로 정하는 경우엔 예외가 가능하다. 대통령령으로 정한 예외적인 사례는 도시및주거환경정비법 시행령에 나와있다. 예외가 인정되는 경우는 ▲조합설립인가일부터 3년간 사업시행인가 신청이 없는 곳의 건축물을 3년 이상 소유 ▲사업시행계획인가일부터 3년 이내 착공을 못한 곳의 건축물·토지를 3년 이상 소유 ▲착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 토지를 3년 이상 소유할 때에 한해서다. 즉 '소유기간 3년' 기준을 충족하면 조합원 지위를 확보할 수 있는 셈이다. 여기서 주목할 점은 과연 피상속인(부모)이 상속할 경우엔 소유기간이 인정되느냐 여부다. 도정법 시행령에선 '소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우엔 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산할 수 있다'고 명시하고 있다. 반면 이혼은 별도의 규정이 없다는 이유로 전(前) 배우자의 소유기간이 인정되지 않는다. 물론 상속과 이혼 모두 일반적인 매매·증여와 다른 건 분명하다. 그렇다고 해서 상속에 관한 규정을 이혼에 유추 적용할 순 없다는 게 법제처의 시각이다. 법제처는 "이혼은 포괄 승계되는 상속과는 다르다"며 "법적 성격이 서로 다른 제도에 불과하다"고 강조했다. 그러면서 "양도인의 소유기간을 해석할 때, 일부 문언이 지나치게 확대되지 않도록 주의해야 한다"고 부연했다. 김정우 법무법인 센트로 대표 변호사는 "조합원 지위와 같이 권리변동에 중대한 영향을 미치는 영역에서는 법 문언과 입법 취지를 고려하여 엄격하게 해석해야 한다"며 "특히 예외 규정의 확대 적용은 시장 혼란을 초래할 수 있기 때문에 과도한 유추해석은 경계할 필요가 있기에, 이번 법제처의 유권해석은 도시정비법 및 시행령 규정에 부합하는 해석으로 타당하다고 생각한다"고 의견을 밝혔다.
둔촌2동 모아주택2구역이 조합설립을 위한 창립총회로 본격적인 사업 서막을 연 가운데, 3개 모아주택으로 이뤄진 '둔촌동 모아타운'을 향한 업계 관심도 점진적으로 높아지는 분위기다. 모아타운은 여러 개의 모아주택(가로주택정비사업)을 모아 규모의 경제를 통해 자산가치를 상승시키고, 부족한 사업성을 보완하는 데 초점이 맞춰진 정책이다. '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 따라 사업속도 역시 빠를 전망이다. 13일 정비업계 따르면 둔촌2동 모아주택2구역 가로주택정비사업은 최근 조합설립을 위한 창립총회를 개최, 원활한 조합 운영을 위한 정관(안)과 예산(안), 각종 규정(안)을 수립했다. 모아주택2구역 신탁대행사로 신영부동산신탁을 선정했고, 행정 및 인허가 업무를 총괄해 줄 PM(Project Management)사로 ㈜닥터빌드와 ㈜엠유엠파트너스를 낙점했다. PM사는 모아주택1구역과 2구역, 3구역의 개발 방향성과 사업 토대를 초창기 마련한 회사들이다. 각 구역별 소유주들 간 이해관계를 조율하는 역할 외에도 조합설립을 위한 동의서 징구를 속도감 있게 진행해 왔다. 둔촌동 모아타운을 구성하는 3개 모아주택(가로주택정비사업) 모두 비슷한 시기 창립총회를 성료시킴에 따라, 향후 사업 기간 차이에 따른 우려도 없을 것으로 업계는 보고 있다. 실제 망원동 모아타운은 총 8개 모아주택으로 이뤄진 가운데 사업속도의 차이로 인해 조율해야 할 과제들이 많은 현장으로 꼽힌다. 시공사 역시 GS자이S&D와 DL건설 등으로 브랜드가 나뉘어 있어 1개의 대단지 형태로 규모의 경제를 달성해야 하는데 어려움이 있을 것이란 전망이 대두된다. 둔촌동 모아타운은 창립총회를 기점으로, 향후 사업 단계인 ▲시공사 선정 ▲건축심의 ▲사업시행계획(관리처분 포함) 등에서도 3개 모아주택이 함께 힘을 모은다는 계획이다. 시공사 선정 역시 동시다발적으로 진행될 예정인 만큼, 대형 건설사들의 수주의향 타진이 적극적으로 이뤄지고 있다는 전언이다. 통상 대형 건설사들이 모아타운 사업에 관심을 갖지 않는 모습과는 대비되는 분위기다. 모아주택2구역의 구역면적은 15,592㎡로, 용적률과 건폐율은 각각 300%, 27%로 계획됐다. 예상되는 신축물량은 503세대(임대주택 139세대 포함)로, 지하2층-지상31층 공동주택을 짓는 재개발 사업이다. 모아주택1구역과 2구역, 3구역을 모두 합칠 경우의 공급 예상 세대 수는 약 1,700여세대다. 강동구 둔촌동이라는 입지적 특성을 함께 감안할 때, 대형 건설사에서도 충분한 사업성을 확보할 수 있다는 판단을 한 것으로 분석된다. 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비사업을 추진하는 소규모 정비 모델이다. 각각의 구역(모아주택)들이 하나의 집합체(모아타운)를 구성한다는 공통된 목표 하에 상이한 이해관계를 원만하게 조율해 나갈 수 있느냐 여부가 사업 성패와 직결될 전망이다.
공덕7구역이 구역지정 결정고시를 받은 지 1년 6개월 만에 조합설립을 눈앞에 두고 있다. 그 배경엔 1달 만에 81% 동의율을 만들어 낸 예비 조합원들의 확고한 사업의지가 있었기에 가능했다는 분석이 나온다. 공덕7구역이 연내 계획했던 창립총회를 무사히 마치고, 내년 1분기 마포구청으로부터 빠른 시일 내에 조합설립인가를 받을 계획이다. 12일 정비업계 따르면 공덕7구역 주택정비형 재개발사업 주민협의체(김미경 부위원장)는 이달 20일(토) 오후 2시 소의초등학교에서 조합설립을 위한 창립총회를 개최한다. 금번 창립총회에선 사업비·운영비 예산(안) 승인과 관련한 안건들이 상정되고, 조합 집행부(조합장·감사·이사)와 대의원 선출이 이뤄질 것으로 전망된다. 조합장 후보에는 초기 재개발 사업을 이끌어 온 김미경 부위원장이 출마했다. 주민협의체 업무(행정·대관)도 직접 수행한 만큼 업무 연속성을 가져갈 수 있을 것이란 관측이다. 금번 창립총회 업무를 이끌어 온 김미경 주민협의체 부위원장은 "공덕7구역은 작년 5월 구역지정 이후 같은 해 공공지원 정비업체 선정을 기점으로 조합설립 절차에 신속하게 착수했다"며 "동의서 징구 1달여 만에 법정 동의율을 넘어선 80%를 달성했다"고 말했다. 이어 "축제의 장이기도 한 '창립총회'에서 소유주 분들과 본격적인 출발점에 서고 싶다"고 부연했다. 공덕7구역은 과거 한 차례 정비구역 해제라는 좌절을 겪은 경험이 있지만, 지난해 5월 말 신통기획 방식으로 정비구역 지정 고시를 받으며 재개발의 기틀을 마련했다. 이후 마포구청에서 선정한 공공지원 정비업체인 ㈜신한피앤씨의 도움을 받아 조합설립을 위한 절차를 순차적으로 밟고 있는 상황이다. 대상지의 사업시행계획서(안)을 살펴보면 구역면적은 29,972㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역으로 계획돼 있다. 건축규모는 지하3층-지상26층으로 계획이 잡혔고, 토지등소유자 수는 398명으로 추정됐다. 기반시설의 경우 도로와 공공청사(복합청사·119안전센터)로 구성될 전망이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲법적상한용적률(234.94%) 등으로 수립될 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 703세대로, 조합원 및 일반물량은 593세대로 나타났다. 조합원 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲36㎡(36세대) ▲46㎡(30세대) ▲59㎡(116세대) ▲74㎡(84세대) ▲84형(119세대) ▲114형(1세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 총 106세대로, 재개발 ▲36㎡(47세대) ▲46㎡(30세대) ▲59㎡(29세대)로 분류된다. 공덕7구역의 추정비례율은 105.16%로 산출됐다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 4,895만원, 800만원 수준으로 설정됐다. 25년도 6월을 기준으로 공동주택은 보정률 방식, 판매시설 등은 약식추정방식을 통해 개략적으로 산출됐다. 조합원분양분은 379세대에 7세대(1+1분양)를 합쳐 총 386세대로 나타났다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲36㎡(6.12억원) ▲46㎡(7.98억원) ▲59㎡(10.7억원) ▲74㎡(12.6억원) ▲84㎡(13.8억원) ▲114㎡(18.3억원) 등으로 책정됐다.
신세계강남과 고속버스터미널역을 앞마당 생활권역으로 누리는 반포미도2차가 본격적인 재건축 사업에 돌입한다. 올해 하반기 정비계획(안) 결정고시를 위한 절차와 추진위원회 구성을 위한 준비작업을 병행하고 있다. 반포미도2차는 바로 옆에 연접해 있는 반포미도1차와 함께 재건축을 통해 일대 주거단지의 대변혁을 예고하고 있는 상황이다. 11일 정비업계 따르면 서초구청은 반포미도2차 재건축 사업을 이끌어 갈 추진위원회 구성 설명회를 최근 성료했다. 도정법 상 법정 단체 구성에 소요되는 비용은 서초구청 예산으로 사용된다. 구청의 공공지원이 갖는 장점으로는 ▲업체 부당개입 방지 ▲안정적 사업체계 구축 지원 ▲공공지원 업무 비용부담 등이 꼽힌다. 해당 사업장의 공공지원 정비업체는 J&K도시정비다. 반포미도2차는 올해 8월 정비계획(안) 입안을 위한 법정 설명회를 진행했고, 현재 구역지정을 목전에 두고 있다. 올해 6월 도정법 시행령 개정으로 인해 구역지정 전임에도 불구, 추진위원회 승인을 위한 절차를 밟고 있다. 추진위원장 및 감사를 뽑기 위한 선거는 내년 1월 7일(수) 예정돼 있다. 현재 선거인 명부 열람 및 임원(위원장·감사) 후보자 등록공고가 진행 중이다. 내년 1월 중순 구청으로부터 추진위원회 공식 승인을 받을 예정이다. 추진위원장 후보로 출마하기 위해선, 토지등소유자 30인 이상의 추천을 받아야 한다. 후보자 등록공고를 마감한 결과, 단독 후보가 입후보했을 경우 무(無) 투표 당선으로 진행돼 절차를 앞당길 수 있는 이점이 생긴다. 복수 이상의 후보자가 나왔을 경우엔 합동연설회 등의 절차가 추가된다. 현재 강남3구 내에선 대치미도와 경남·우성·현대(통합재건축), 개포현대2차 등에서 추진위원장 자리를 두고 치열한 물밑경쟁이 한창이다. 올해 하반기 공개된 정비계획(안)을 살펴보면, 대상지의 최고 층수는 46층으로 계획이 잡혔다. 반포미도1차의 최고 층수(49층)보다 3개층이 낮은 이유는 두 단지 사이의 단차를 고려했기 때문이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(240.18%) ▲법적상한용적률(299.98%) 등으로 수립될 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 558세대로, 분양주택은 471세대, 공공주택은 87세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡미만(162세대) ▲60~85㎡이하(381세대) ▲85㎡초과(15세대) 등으로 구성된다. 공공주택(87세대)은 상한용적률 확보를 위한 기부채납 임대(18세대)와 법적상한용적률 확보를 위한 임대(69세대)로 계획이 잡혀 있다. 반포미도2차의 추정비례율은 95%로 산출됐다. 평당 공사비는 900만원으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 75% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲59㎡(22.3억원) ▲74㎡(26.4억원) ▲84㎡(28.5억원) ▲99㎡(33.2억원) 등으로 책정됐다. 결과적으로 59㎡(23평)와 71㎡(28평) 타입을 갖고 있는 소유자들은 동일평형으로 이동 시, 4.8억원~5.2억원 가량의 분담금이 발생하는 것으로 집계됐다. 물론 앞선 숫자들은 정비계획(안)을 수립하는 시점에 맞춰 산정됐기에 향후 사업이 진행되는 과정에서 계속 바뀐다는 점을 인지해야 한다.
여의도 진주가 'ANU·진양엔지니어링' 컨소시엄을 최종 설계자로 선정함에 따라, 준고층을 넘어 여의도 초고층 대열에 합류하기 위한 본격적인 여정의 시작을 알렸다. 특히 해당 사업장엔 여의도 최초로 대형 마당이 접목된 주동 특화 계획도 잡혀 있어, 예비 조합원들의 기대감을 한껏 모으고 있는 모습이다. 여의도 진주는 정비계획 변경이란 과업을 수행 중인 상황에서, 소유주들과 충분한 소통을 거쳐 고급화·사업성 사이 최상의 절충안을 마련해 나간다는 계획이다. 11일 정비업계 따르면 여의도 진주아파트 재건축 추진위원회(백승구 추진위원장)는 최근 제2차 주민총회를 성황리에 마무리 지었다. 금번 총회에서 여의도 진주는 건축설계를 맡아줄 협력업체 선정을 완료하면서 전반적인 정비사업 라인업 구성을 매듭지었다. 현재 대상지는 진주상가 제척과 관련한 정비계획(변경) 지정·고시를 앞두고 있는 상황이다. 이번에 상정된 안건 중 단연 소유주들의 이목을 끈 핵심은 '설계자 선정 및 수의계약 체결' 건이었다. 우선 여의도 진주는 배점표를 기준으로 작품없이 선정하는 적격심사 방식이 아닌, 작품이 기준이 되는 현상공모 방식을 채택했다. 해당 방식의 경우, 대상지의 미래 설계(안)을 소유주들이 직접 보고 판단할 수 있다는 이점이 있다. 즉 단지의 전반적인 분위기와 방향성을 미리 살펴볼 수 있다는 게 강점인 셈이다. 여의도 진주의 설계는 입찰단계부터 꾸준히 사업의지를 피력한 'ANU·진양엔지니어링' 컨소시엄이 맡게 됐다. ANU디자인그룹 건축사사무소가 대상지의 정비계획 변경과 관련해 용역업무를 수행 중인 만큼, 노하우와 역량 측면에서 충분한 시너지가 발현될 수 있을 것으로 기대가 모아진다. 'ANU·진양엔지니어링' 컨소시엄이 내건 여의도 진주의 새로운 단지명은 '여의삼유첩'이다. 가장 높은 곳에서 풍경을 향유하고, 마당에서 여유로운 활동을 즐기며 풍류를 선사한다는 의미를 담고 있다. 여의도에서 경험할 수 있는 향유(享有), 여유(餘裕), 풍류(風流)를 모두 담은 집합체로서의 의미로 풀이된다. 이들은 총 9가지의 핵심 전략을 공개했는데, 당일 무엇보다 눈길을 끈건 여의도 최초로 대형 마당을 품은 단독주택형 주동 특화였다. 저층 세대의 차별화된 상품성 극대화를 위해 5개층 10세대 규모로 계획됐다. 대형마당을 보유함으로써, 아파트에서도 단독주택의 라이프를 즐길 수 있다는 게 메리트다. ANU 관계자는 "고층 만큼이나 저층을 선호하는 조합원 분들도 실제로 많다"며 "단독주택의 마당을 형상화해 아파트에 접목시키는 새로운 설계를 제안해봤다"고 설명했다. 또 57층 초고층 랜드마크 타워에서 누리는 ▲트리플(샛강·한강·관악산) 조망 ▲전 세대 100% 남향 배치 ▲실사용 면적 극대화 ▲파노라마 스카이커뮤니티 등은 색다른 매력을 선사할 것으로 보인다. 현 시점 여의도 내 50층 이상 초고층 단지는 시범, 한양, 진주 3곳으로 압축된다. 이외에도 외부인 간섭을 최소화하고자 계획된 비주거시설과 공동주택의 영역 분리도 토지등소유자들의 공감을 얻기에 충분했다. 여기에 주차 고민을 줄여줄 2.6 X 5.2m 확장형 주차와 잉여공간을 활용한 패밀리 주차(36대) 계획도 눈길을 끌었다. 백승구 여의도 진주 추진위원장은 "고급화와 사업성은 양날의 검으로, 어느 수준까지 고급화를 할지 소유주별로 의견이 나뉜다"며 "우선은 최상급으로 설계를 해서 공사비 산출한 뒤, 공사비(1,100만원) 상한선 내에서 다같이 고민의 시간을 가질 것"이라고 말했다. 이어 백 위원장은 예비 조합원들의 중대형 평수에 대한 니즈가 많은 점을 감안해 25평형을 줄여 39평형과 43평형을 골고루 늘리겠다는 의견도 전했다.
압구정1구역이 재건축 개발방식 논란에 마침표를 찍고, 통합으로 사업방향성을 확립하는 수순에 돌입했다. 대법원 판단으로 통합 재건축에 힘이 실리면서 어느때보다 미성1·2차와 상가 소유주들의 의견 조율이 절실한 상황이다. 대상지가 이번 사안을 반전의 기회로 삼아 재건축 사업의 물꼬를 틀 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 8일 정비업계 따르면 대법원은 최근 압구정 미성1차 일부 소유주들이 서초구청장을 상대로 제기한 '동의서 연번부여 거부처분 취소' 건과 관련한 상고에 대해 기각 결정을 내렸다. 하급심 판단을 뒤집을 정도의 충분한 근거가 부족하다는 이유에서다. 결과적으로 압구정1구역의 단독 재건축은 불가능하게 됐다. 그간의 소송 과정을 살펴보면, 미성1차 측은 단독 재건축을 추진하고자 구청에 연번동의서를 요청했다. 이들은 단지 내 분할 가능선이 존재하며, 통합 추진위원회에 제출했던 기존 동의서 철회도 진행했음을 강조했다. 그러나 1심 법원은 통합 추진위원회가 엄연히 존재한다는 점에서 한 구역 내 2개 추진 주체가 만들어질 수 없다고 판단했다. 분할가능선은 단순히 분할 개발이 가능하다는 의미로 해석될 뿐 강제성을 갖진 않는다고 설명했다. 1심 판단에 불복한 미성1차 측은 항소를 제기했다. 다시금 322세대 중 208세대가 철회서를 제출했음을 강조하며, 통합 추진위원회의 목적 달성이 불가능함을 어필했다. 그러면서 특별계획구역의 분할 없이도 미성1·2차의 단독 재건축사업이 가능함을 주장했다. 하지만 2심 법원은 특별계획구역의 분할 없이 단독 추진위 구성·승인은 어렵다는 판결을 내렸다. 특히 이미 통합 추진위원회가 존재하는 상황에서 또 다른 추진위원회가 생기면 토지등소유자들의 법적 지위가 보호되지 못할 수 있다는 점을 우려했다. 이번 최종 판결로 압구정1구역의 갈등요소로 작용했던 개발방식 논란은 일단락됐다. 통합을 전제로 한 재건축사업의 방향성이 잡힌 것이다. 관건은 앞서 철회됐던 조합설립을 위한 동의서가 다시 모아질 수 있는지 여부다. 조합설립을 위해선 도정법 상 법정 동의율(70%)을 넘겨야 하며, 동별 동의율 요건도 충족돼야 한다. 단지 토지등소유자들의 합심을 위해선 압구정1구역 추진위원회의 중간다리 역할이 무엇보다 중요한 셈이다. 박지환 법무법인 텍스트 변호사는 "1개의 정비구역에서는 1개의 조합설립추진위원회만 구성될 수 있는데, 이 사건은 통합추진위가 목적을 달성할 수 없거나 특별계획구역의 지형도면에 분할가능선이 그어져 있다는 등의 이유를 들어 단독 추진위 구성을 주장했던 것"이라면서 "대법원에서 기각 판결이 선고되어 확정된 이상 현재의 압구정1구역에서는 통합추진위가 정비사업을 추진해야 한다는 점은 더 이상의 다툼 없이 기본 전제로서 사업을 시행하는 것이 타당해 보인다"고 의견을 밝혔다. 현재 압구정1구역 추진위원회는 통합재건축 합의서에 근거해 독립정산제 방식으로 사업을 이끌어 나갈 계획이다. 또한 행정업무규정(안)을 손봐 부조합장의 권한과 역할을 명확히 함으로써 미성1·2차 두 단지의 동등한 권리를 보장하겠다는 의지도 내비쳤다. 아울러 소식지 형태로 업무추진계획(안)을 공개해 조합설립을 위한 밑그림 작업에도 착수한다는 방침이다. 추진위원회 관계자는 "11월 중순부터 조합설립을 위한 동의서 징구에 온 힘을 쏟고 있다"며 "비록 그간 사업방식을 두고 단지간의 의견차가 있었으나, 이젠 모두가 합심해서 힘을 모을 때"라고 강조했다. 만약 단지 소유주들의 빠른 협조가 동반된다면, 압구정1구역은 이르면 내년 상반기(3월 예상) 조합설립을 위한 창립총회가 가능할 것으로 업계는 내다보는 분위기다.
대치동 재건축 최대어로 꼽히는 대치미도가 추진위원회 구성을 위한 본궤도에 들어서며 본격적인 사업 움직임을 보이고 있다. 강남구청의 공공지원에 힘입어 대상지가 프리미엄 단지로서의 청사진을 펼쳐 나갈 수 있을지 관심이 모아진다. 현재 추진위원장 선거 후보자로 최소 3명 이상 나설 예정인 만큼 도정법 상 법적 단체를 이끌 적임자 자리에 누가 선출될지도 최대 관심사다. 10일 정비업계 따르면 강남구청은 대치미도 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 현재 초기 사업은 구청에서 선정한 공공지원 정비업체가 지원하고 있는 상황이다. 토지등소유자수는 2,628명으로 집계된다. '공공지원제도'란 공공지원자인 강남구청장이 행정과 재정적으로 재건축 정비사업을 지원하는 제도다. 추진위원회 구성 지원을 비롯해 정보몽땅 관리, 사업비 및 운영자금 융자 지원 등의 업무를 맡게 된다. 제도의 취지 및 배경은 공공의 개입으로 조합원 갈등에 따른 사업 장기화를 막고, 사업 추진 과정에서의 투명성을 확보하기 위함이다. 추진위원회 구성과 관련한 추진 일정을 살펴보면, 대치미도는 지난 8일 후보자 등록공고를 마치고 선거인명부 열람에 착수했다. 피선출인 자격은 사업시행구역 내에서 3년 이내 1년 이상 거주하거나, 5년 이상 토지 및 건축물을 소유한 자에 해당한다. 아울러 후보자 등록을 위해선 토지등소유자 50인 이상의 추천이 필요하다. 추천서가 사실상 선거 전 출구조사로 여겨질 전망이다. 예비추진위원장과 감사의 후보자 등록이 끝나는대로 자격 심사가 꼼꼼히 이뤄지며, 후보자 기호 배정과 간담회는 24일(수) 진행될 예정이다. 후보자가 단독 출마할 경우엔 기호 배정과 합동홍보설명회가 생략된다. 추진위원장 선거는 내년 1월 17일(토) 진행된다. 현재 대치미도엔 3명의 준비위원장이 단지 곳곳에 현수막을 게재하는 등 열띤 선거 홍보를 진행 중인 만큼, 추진위원장 자리를 둔 치열한 홍보경쟁이 펼쳐질 것으로 전망된다. 현재 단체를 꾸려 예비 조합원들을 상대로 홍보를 진행 중인 인물은 ▲한유진 준비위원장 ▲문길남 준비위원장 ▲이석주 준비위원장이다. 한유진 준비위원장은 대치미도 정비계획(안)을 수립하는 등 초창기 신속통합기획 사업을 이끌어왔다. 대단지 규모를 자랑하는 대치미도는 전자투표 시행 여부를 고민한 끝에, 온라인과 오프라인 방법을 동시에 병행한다는 계획을 세웠다. 예비추진위원장과 감사를 전자투표를 도입해 선출하는 건 강남구 최초의 일이다. 전체 소유주 2/3 이상의 전화번호가 확보된다는 전제 조건 하에 전자투표와 직접선거의 병행이 가능하다. 이제이엠컴퍼니의 '우리가' 전자투표 시스템을 도입함으로써, '비용절감'과 '시간절약'이란 두 마리 토끼를 모두 잡겠다는 전략이다. 정확한 전자동의서 제출 방법은 유튜브 영상을 시청하거나 안내 책자를 참고하면 이해가 쉽다. 우리가는 최근 서울시 시범사업자로 선정됐다. 대치미도는 강남구 대치동511번지 일대 소재해 있으며, 구역면적은 약 210,193㎡다. 건축규모는 지하4층-지상49층으로, 토지이용계획(안)을 살펴보면 구역계 내 극동교회는 존치할 예정이다. 공동주택용지를 제외한 나머지는 정비기반시설용지로 활용되는데, 기반시설 용지는 ▲어린이공원(2.2%) ▲문화공원(3.5%) ▲완충녹지(0.9%) ▲사회복지시설(키즈카페·노인요양·저류시설 1.9%) ▲입체보행로(0.8%) 등으로 분류된다. 총 계획 세대수는 3,914세대이며, 조합원·일반분양(3,158세대)과 임대(756세대)로 각각 나뉜다.
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