발행일(UPDATE): 2024년 09월 11일 12시 39분
재개발·재건축 현장을 발로 뛰며, 겸허한 자세로 정보를 기록합니다. 속도와 깊이를 중시하는 언론사입니다.
신속통합기획 2차 후보지인 창신동 23-606번지 일대(이하 창신9구역)가 서울시로부터 받은 신속통합기획(안)을 토대로 본격 정비계획(안) 수립에 나선다. 정비계획(안) 입안을 위한 동의서가 징구될 경우, 열악한 주거환경으로 알려진 창신동 일대는 대단지 신축 아파트로 탈바꿈하게 될 전망이다. 창신9구역은 1단계 종상향(2종7층이하→2종이하)을 통해 구릉지라는 지역적 제한요소를 극복할 계획이다. 11일 정비업계 따르면 서울시 신속통합기획과는 최근 주민설명회를 열어 창신9구역 신속통합기획(안)을 공개했다. 정비사업에서 가장 중요한 용적률과 건폐율은 각각 약 220%, 30%로 책정됐다. 예상되는 주택 공급물량은 약 2,500세대 내외다. 서울시는 오는 10월 중 신속통합기획(안)을 확정짓고 종로구청에 정비계획·건축계획 가이드라인을 내려보낼 예정이다. 종로구청은 정비계획(안) 입안 절차를 그 다음 수순으로 진행한다. 입안권자인 종로구청이 정비계획(안)을 서울시에 입안하려면 주민동의율 50%가 필요하다. 창신9구역 면적은 140,583㎡로, ▲공동주택(99,733㎡) ▲종교시설(1,553㎡) ▲정비기반시설(38,836㎡) 등으로 토지이용계획이 수립됐다. 정비기반시설은 공공복합청사(파출소+주민센터)와 도로, 공원녹지 등으로 이뤄져 있다. 지역적 특성을 고려해, 클러스터형·저층 선형·고층 타워형 등의 다양한 건축물이 적용된다. 신속통합기획(안)은 ▲구역계 조정(진출입 확보 및 낙산공원 편입) ▲용도지역 상향(유연한 도시계획 적용) ▲간선도로 연결 강화(교통망 정리) ▲보행 네트워크 확충(공공보행통로 2개) 등을 소주제로 기획됐다. 창신9구역도 창신10구역과 마찬가지로, 국가유산(문화재) 보존 및 관리를 고려해 정비계획(안)을 수립해야 한다. 대상지는 2007년 재정비촉진지구(뉴타운)로 선정됐으나, 사업에 진척이 없어 해제됐다. 이후 국토교통부 도시재생사업에 선정됐지만, 주거환경 효과는 그닥 크지 않았다. 결국 창신9구역은 신속통합기획을 통한 재개발 사업을 택했고 지난 2022년 말 후보지로 선정됐다. 한국토지신탁이 창신9구역과 창신10구역의 사업시행을 위한 업무협약(MOU) 체결 업체다.
삼익그린2차가 구역계 내 산발적으로 분산돼 있었던 공원부지를 정형화하는 방향으로 정비계획(안) 변경 작업에 심혈을 기울이고 있다. 토지이용의 효율성을 기하고자 하는 움직임으로 평가된다. 당연히 도시계획시설 상 공원 면적은 그대로 유지된다. 작년 말 집행부가 바뀐 삼익그린2차는 조합 정상화를 빠르게 이뤄내며 안정감을 찾아가고 있는 분위기다. 11일 정비업계 따르면 삼익그린2차 재건축 조합(정성철 조합장)은 최근 정비계획(안) 변경을 위한 주민설명회를 열었다. 핵심 내용은 산재돼 있던 공원시설을 통합 조성해 공원부지 정형화 및 유지관리의 효율성을 제고하는 것이다. 기존 3개 어린이공원이 근린공원과 통합되면서, 근린공원의 면적은 종전 11.467㎡에서 26,276㎡로 늘어났다. 삼익그린2차의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(248.2%) ▲법적상한용적률(299.71%) 등으로 수립됐다. 토지 기부채납은 도로와 공원, 공공청사로 이뤄져 있으며, 건축물 기부채납은 공공청사(환산부지)다. 기부채납 순부담 면적은 7,491㎡다. 현재 높이계획은 40층 이하로 수립돼 있으며, 해당 내용은 향후 건축심의를 거쳐 확정되게 된다. 삼익그린2차는 오는 9월 13일(금) 오후 6시 강동구민회관에서 임원(조합장·이사·감사) 선출을 위한 총회를 개최한다. 삼익그린2차 조합원 수는 2,387명이다. 재건축 후 신규 공급 물량은 총 3,350세대다. 전용면적 별로 살펴보면, ▲전용 60㎡ 이하(830세대) ▲전용 60-85㎡ 이하(1,996세대) ▲전용 85㎡ 초과(524세대) 등이다. 총회에는 임원 선출 외에도 정비계획 변경(안) 입안을 위한 안건도 상정된다. 정비계획 변경(안) 입안을 위해선 전체 3분의2 이상 동의가 필요하다. 현재 연도형상가와 독립상가를 두고 조합원 간 활발한 의견 개진이 이뤄지고 있는 상황이다. 연도형 상가는 용적률에 포함되지 않아, 상대적으로 아파트를 지을 수 있는 면적이 증가한다. 현재 삼익그린2차는 전자투표 업체인 총회원스탑을 통해 홍보 OS요원 없이 총회 개최를 준비 중이다. 한편, 삼익그린2차는 기존 정비업체였던 정원씨엔씨가 도시및주거환경정비법 위반을 함에 따라 현재 소송이 진행 중이다. 추진위원회 시절, 계약을 체결했으나 계약서 용역업무 범위에 조합설립 이후 업무(사업시행계획, 분양신청, 시공사 선정 등) 등이 포함돼 있어 문제가 발생했다. 창립총회에서 정비업체 업무의 승계 여부를 의결했어야 하나 별도 추인을 받지 않았던 것이다. 정원씨엔씨는 현재 조합 상대로 소송을 벌이고 있다.
'공공재건축 1호' 사업지인 망우1구역이 최근 새 집행부를 꾸린 가운데, 용적률 완화와 종상향 등 변경된 정비계획(안)을 조합원들에게 설명하는 시간을 가졌다. 망우1구역은 특별건축구역 지정을 통해 일조 확보를 위한 높이제한 배제를 검토 중인 상황이다. 다만 특별건축구역 지정에 따른 공공성 확보로 공공주택 수 증가와 기부채납은 어느 정도 감안해야 할 요소다. 12일 정비업계 따르면 망우1 공공재건축 조합(강성민 조합장)은 사업성 확보 차원에서 용도지역 변경과 층고제한 완화를 적용해 사업을 추진하고 있다. 기존의 용적률과 높이계획만 보면 사업성이 다소 부족한 모습이었으나, 일조권 문제가 완화되고 높이제한이 풀리면서 사업이 활력을 보일 것으로 예상된다. 제안된 '특별건축구역'은 건축 관련 제도개선을 도모하고자, 법·관계법령에 따라 일부 규정을 적용하지 않거나 완화 또는 통합해 적용하도록 특별히 지정하는 구역을 뜻한다. 지정대상으로는 행정중심복합도시, 혁신도시, 택지개발사업구역, 도시 및 주거환경정비구역, 재정비촉진구역 등이 해당된다. 특별건축구역으로 지정되면 우선 대상지 북측 4개 학교의 일조권 확보와 주변지역 경관 영행을 최소화하기 위해 통경축 및 스카이라인이 계획된다. 또 도시가로를 연결하는 보행도로(공공보행통로 등)가 설치된다. 이는 단지의 연속성을 유지하기 위함이다. 전면 보행공간을 비롯해 공공주택과 지역문화커뮤니티 시설도 추가로 확보하게 된다. 망우1구역(염광아파트)의 면적은 25,109㎡로, 현황세대수는 269세대로 집계됐다. 전체필지(54필지)에서 국공유지(6필지)는 11%로 나타나며, 건축물 현황은 3-5층 규모 아파트와 단독주택 수를 합해 총 53동이다. 토지이용계획을 살펴보면 ▲공동주택 획지(22,741㎡) ▲도로(1,327㎡) ▲공공청사(1,040㎡)로 분류된다. 기존 계획과 달라진 건 공원이 제외됐다는 점이다. 대상지 용도지역의 경우, 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제3종일반주거지역으로 2단계 종상향이 이뤄진다. 기부채납 대상은 공공청사와 공영주차장이 설치된다. 공공청사의 세부용도는 아직 미정이며, 지하2층-지상4층 규모로 지어진다. 공영주차장은 공공청사 맞은 편에 위치하게 된다. 중랑구청과 협의하에 거주자 우선주차 20대가 계획돼 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(223%) ▲법적상한용적률(271%) 순서로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로, 열린단지 등을 적용해 확보했다. 순부담면적은 총 2,283㎡로 10%에 해당하는데, 공원 등이 빠져 기존 순부담률에 비해 1%p가량 낮게 책정됐다. 건축계획(안)에 따라 높이계획은 기존 38.5m이하(13층)에서 80m이하(25층)로 2배 가량 높아졌다. 예상되는 주택물량수는 총 581세대로, 기존 계획과 비교했을 때 119세대가 증가됐다. 공공임대분양 수는 64세대, 일반분양 수는 52세대 늘어난 수치다. 일반분양세대는 세부적으로 ▲45㎡(17세대) ▲59㎡(85세대) ▲74㎡(67세대) ▲84㎡(259세대) ▲104㎡(50세대)로 분류된다. 공공임대주택은 세부적으로 ▲기부채납 공공임대주택 ▲법적상한용적률 적용 공공임대주택 ▲종상향 후 법적상한용적률 적용 공공분양주택[공공재건축사업 시]으로 나뉜다. 기부채납은 공공임대주택(39세대)은 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위한 인센티브 대가로 지어야 한다. 법적상한 공공임대주택과 법적상한 공공분양주택의 경우, 법적상한용적률(271.35%)에서 상한용적률(223.67%)를 뺀 절반(23.84%)의 수치만큼 짓게 된다. 공공임대주택과 공공분양주택은 각각 11.92%의 수치를 적용 받아 32세대씩 짓게 된다. 따라서 총 임대주택은 103세대(39세대+64세대)로 책정됐다. 건축비는 민간분양아파트에 적용되는 기본형 건축비와 공공임대주택에 적용되는 표준형 건축비로 나뉜다. 단 공공분양주택은 임대주택이긴 하나, 망우1구역의 공동사업자인 LH가 분양 시점에 기본형 건축비로 매입하게 돼 사업성 측면에서 조합원들에게 유리한 부분이 있다. 이날 설명회 말미엔 8·8 부동산 대책의 적용 여부와 특별건축구역 지정 제안에 대한 주민들의 질의가 이어졌다. 8·8 부동산 대책의 적용 여부와 관련, LH 관계자는 "망우1구역은 서울시 평균 공시지가보다 낮을 것으로 예상돼 직간접적으로 사업성 보정계수 부분에서 혜택을 받을 수도 있다"고 말했다. 이어 "임대주택 인수부분에서도 표준이 아닌 기본건축비로 가격이 책정돼 조합원 입장에서 매출증가로 분담금이 늘어나는 효과를 볼 것"이라고 했다. 다만 이외 현황용적률과 규제완화 두 부분은 대상이 아니거나 이미 완화를 받았기에 적용이 어려울 것이라고 입장을 더했다. 특별건축구역 지정 제안과 관련해선, 세종코퍼레이션의 신동열 이사는 "망우1구역은 북측에 학교가 4곳이 있어 층수의 한계로 사업성이 불리한 곳"이라며 "주민제안이 있었고, 최대한 주민들의 사업성을 늘리기 위해 검토한 부분"이라고 설명했다. 신 이사는 "특별건축구역 제도를 이용해 인동간격을 완화하고, 일조권 확보로 층수를 최대한 높이 계획하고 있다"고 부연했다. 한편 망우1구역은 이달 27일 정기총회를 열어 조합장을 포함해 임원 및 대의원 등을 새롭게 선출하는 절차를 밟았다. 새로 선임된 강성민 조합장을 필두로 사업진행에 속도를 낼 것으로 보인다. 현재 망우1구역 조합은 LH와 공동으로 사업을 추진 중이며, 협력사 라인업은 ▲세종코퍼레이션(정비업체) ▲나우동인건축사사무소(설계) ▲SK에코플랜트(건설사) 등으로 구성된다.
DL이앤씨가 지난 2022년 8월 길동(둔촌) 프라자 리모델링 조합과의 시공계약 해지를 통보해 온 가운데, 조합에 빌려준 원리금 27억3,000만원을 회수하기 위한 협의를 진행하고 있다. DL이앤씨는 조합이 보유한 아파트 3세대를 임의경매로 내놓았으나, 조합의 요청 하에 지난 달 예정돼던 경매는 보류된 상황이다. 현재 일부 리모델링 사업장에서 재건축 선회 움직임이 일고 있어 유사한 사례가 또 나올 수 있다는 전망이다. 10일 정비업계 따르면 DL이앤씨와 길동(둔촌) 프라자 리모델링 조합과 원리금(대여금+이자) 27억3,000만원 상환을 두고 소송을 진행 중이다. DL이앤씨는 조합이 소유하고 있는 아파트 3채를 임의경매에 부쳤으나, 조합 측 요청으로 임의경매를 취하했다. 채권자인 DL이앤씨는 조합 총회를 열어 아파트 3채를 매각해 원리금을 상환해 주고, 만약 부족할 경우 조합원들이 분담해서 지급해야 한다는 입장을 전달해 왔다. 조합과 DL이앤씨는 일방적 계약해지 여부를 두고 입장차를 보이고 있는 것으로 전해진다. 비슷한 시기 리모델링 사업을 진행해 온 둔촌현대1차(더샵둔촌포레)는 현재 입주를 앞두고 있다. DL이앤씨가 리모델링 사업을 협의 없이 포기함에 따라 현재 조합원 역시 손해를 봤다는 것이다. 조합원들은 대기업의 조합을 압박하는 행위는 상호 신뢰를 깨뜨렸다며 아쉬움을 토로하고 있는 실정이다. DL이앤씨는 리모델링에서 재건축 사업으로 선회하려고 하는 움직임이 있었고, 사업 추진의사가 없다고 판단함에 따라 시공계약 해지를 통보했다는 입장이다. 리모델링 사업 추진 입장을 밝혀달라고 최고까지 했으나 조합에서 명확한 입장 표명이 없었다는 것이다. DL이앤씨는 조합 측에 대여금 지급명령을 신청했으나, 조합 측에서 이의를 제기했고, 현재 민사소송으로 넘어간 상황이다. 현재 목련3단지 역시 쌍용건설이 조합 측에 리모델링 사업 추진 의사를 묻고 있는 상황이다. 쌍용건설 역시 목련3단지가 리모델링 사업 추진 의지가 부족하다는 판단 하에 대여금 지급을 중단했다. 올해 4월 있었던 조합장 선출 및 권리변동계획 수립 총회가 정족 수 미달로 불발된 탓이다. 쌍용건설은 리모델링 사업 추진을 중단할 경우 조합원에 대한 소송도 예고한 상황이다. 계약이행촉구 최고서도 통보했다. 업계 관계자는 "리모델링 사업장 내 재건축 선회 움직임이 일면서, 시공사로부터 대여금을 빌려다 사업비로 쓴 사업장에서 난처한 상황이 벌어지고 있다"며 "자본력과 힘을 갖춘 시공사를 상대로 조합의 대응력은 약할 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "길동(둔촌) 프라자 사례가 향후 관련 사업장에 어떤 영향을 미칠지는 조금 더 지켜봐야 할 거 같다"고 덧붙였다.
DL이앤씨와 현대건설이 최근 각각 잠실우성4차, 가락삼익맨숀 조합원들의 선택을 받아 시공사 지위를 확보했다. 2곳 건설사 모두 조합이 제안한 원안설계가 아닌 대안설계, 더 나아가 혁신설계를 통해 사업을 진행하고자 하는 의지를 나타내고 있어 관심이 쏠린다. 특히 DL이앤씨 는 잠실우성4차 시공사로 선정된 후 기존 32층이 아닌 49층 높이로 대대적인 설계변경을 전제로 사업 방향성을 제안했다. 9일 정비업계 따르면 DL이앤씨는 32층 높이를 전제로 대안설계를 제안했으나, 시공사 선정이 끝난 직후 '49층'을 전제로 정비계획(안)을 원점에서부터 변경하자는 취지의 제안을 조합에 한 것으로 전해진다. 최고높이를 조정하는 일은 중대한 설계변경을 전제로 한다. 조합 역시 정비계획(안) 인허가를 처음부터 다시 진행해야 하기 때문에 인허가청인 송파구청과 긴밀한 협의를 진행 중인 것으로 전해진다. 통상 정비사업에서 시공사를 선정한 직후, 시공사가 제안한 설계(안)으로 사업을 추진하는 경우가 일반적이다. 시공사는 조합의 원안설계보다 훨씬 개선된 내용을 제안하기 때문이다. 세대당 주차대수를 늘리고, 세대당 커뮤니티면적을 최대화하는 방향 등은 조합원들의 눈길을 사로잡기에 충분한 매력 요인이다. 잠실우성4차와 가락삼익맨숀 모두 사업시행계획(안)을 수립하기까지 적잖은 시일이 소요된 터라 사실 설계변경은 어느 정도 예정된 수순이다. 설계변경은 더 나은 방향으로 아파트의 미래가치를 개선한다는 점에서 분명 주목받을 일이기 때문이다. 하지만 설계변경은 공사비 증액과 직·간접적으로 맞닿아 있기에 조합원들과 충분한 소통과 협의 하에 진행해야 할 당위성이 존재한다. DL이앤씨가 시공사로 선정될 때 조합에 제출한 입찰제안서에는 '49층'이라는 제안 조건이 없다. 물론 입찰지침서 상 대안설계는 경미한 변경 범위 내에서만 가능하기 때문에 중대한 변경으로 여겨지는 '49층'을 애초 제안할 수 없었을 것이라는 게 업계 중론이다. DL이앤씨는 원안설계와 대안설계 평당 공사비를 각각 809만원, 807만원에 제안했다. 당초 잠실우성4차 공사비 예가는 760만원이었으나, DL이앤씨가 하이엔드 브랜드(아크로) 적용을 할 수 없다는 강경한 입장을 내비친 결과, 810만원으로 상향 조정됐다. 현재 최고층수 49층을 전제로 진행할 경우, 실제 준공 시 평당 공사비는 큰 폭으로 상승할 전망이다. DL이앤씨는 대안설계 인허가 협의를 진행하는 과정에서 협의 불가에 따른 변경내용이 발생할 경우 공사비가 변동할 수 있다는 점을 입찰제안서에 기재해 놓았다. 현대건설 역시 가락삼익맨숀을 수주할 때, 조합원들의 눈높이를 충족하기 위해선 특화설계에서 더 나아간 설계 고급화가 필요하다는 점을 강조했다. 조합에서도 아이디어를 제안할 수 있다는 지침을 줬다. 현대건설은 광폭 테라스와 세대당 커뮤니티시설 2평, 엘리베이터를 코어당 2대를 설치하겠다는 내용을 제안했다. 원안설계와 대안설계보다도 큰 폭으로 개선된 설계 아이디어를 총회 때 설명했다. 현장에서 만난 A조합원은 "아파트 스펙이 조금 더 개선되는 방향을 선호하지만, 이 경우 공사비 증액은 감안해야 하는 것으로 이해하고 있다"며 "공사비 증액 관련 구체적인 범위와 정도를 현 시점에서 알 수 없는 게 불안한 요인은 맞다"고 말했다. 이어 "조합 집행부에서 시공사와 충분히 협의하며 잘 진행해 줄 것이라 믿는다"고 말했다. 또 다른 B조합원은 "잠실우성4차와 가락삼익맨숀 모두 단독입찰에 따른 수의계약이라, 사실 시공사로 선정된 이후부터는 확실히 협상력에서 시공사가 우위를 점할 수밖에 없을 것"이라며 "설계변경 과정에서 조합원과 소통해 주고, 시공사와 효율적이고 지혜로운 협상을 진행해 줬으면 하는 마음"이라고 강조했다.
창신10구역(창신동 629번지 일대)이 2022년 말 신속통합기획 후보지로 선정된 뒤 약 2년여 만에 신속통합기획(안)을 마련했다. 총 세대 수는 1,900세대 내외로 예정돼 있다. 물론 세대 수는 정해진 용적률 내에서 평형대 구성에 따라 달라지기 때문에 현 시점에서 참고 자료로만 활용하면 된다. 9일 정비업계 따르면 서울시는 창신10구역 토지등소유자를 상대로 신속통합기획(안)을 공개하는 주민설명회를 개최했다. 김현주 서울시 신속통합기획 2팀장이 ▲현황 및 추진배경 ▲수립 과정 ▲신속통합기획(마스터플랜) ▲기대효과 및 향후계획 순으로 PT발표를 진행했다. 신속통합기획 후보지를 신청하던 당시 창신10구역 면적은 81,370㎡로, ▲제1종(690㎡) ▲제2종7층이하(70,184㎡) ▲제3종(10,495㎡) 등으로 구성돼 있었다. 1,041개 필지로 구성돼 있으며 토지등소유자 수는 1,313명에 달한다. 건축물은 총 485개동으로 노후도는 75.1%로 집계됐다. 구역계는 기존 81,370㎡에서 94,695㎡로 약 16% 늘어났다. 우선, 종로변 원활한 진출입을 고려해 남측 필지 일부를 구역계 편입했다. 현재 짓고 있는 창신·소담공영주차장도 가로변 정비 목적으로 구역계 새롭게 포함됐다. 한양도성변 낙산근린공원도 포함돼, 필요공원도 확보했다. 창신10구역은 대부분 제2종(7층이하) 일반주거지역이다. 서울시는 제2종(7층이하)에서 2종으로 1단계 종상향한다는 전제 하에 개발계획을 수립했다. 기준용적률은 종전 170%에서 190%로 20%p 상향 조정됐다. 허용용적률은 210%다. 제3종일반주거지역은 종로변 쪽 일부 획지인데, 문제는 흥인지문과 가까워 건축물 높이제한에 걸린다. 창신10구역은 1950년대 무허가 판자촌이 형성된 후, 현재까지 다양한 주거정비 사업이 시도됐다. 뉴타운 사업과 도시재생 사업 등이 진행됐으나, 열악한 삶의 터진이 현재까지 이어져 온 상황이다. 대상지 내 구릉지가 약 30%에 달할 정도로 급경사다. 이로 인해 불법 주·정차, 보도혼용 등의 보행환경 저해 요소들이 많다. 주변 국가유산으로는 서울 한양도성(사적 제10호)과 서울 흥인지물(보물 제1호) 등이 위치해 있다. 국가유산(문화재) 관련 검토가 병행되어야 한다는 의미다. 국가유산 반경으로는 역사문화환경 보존지역 등 각 규제사항이 있기 때문에 건축물 높이가 제한된다. 서울 흥인지문과 한양도성을 감안한 개발 가능면적은 전체 구역면적의 약 30% 수준인 것으로 파악되고 있다.
준공된지 40년 넘은 용산 청화아파트가 9년 만에 정밀안전진단을 통과한 가운데, 주민총회를 열어 사업 추진을 위한 발판 마련에 나선다. 청화아파트는 이달 신속통합기획 사전자문(Fast-Track) 진행 여부를 조합원들에게 묻는 주민총회를 개최한다. 초기 사업을 도와줄 정비업체 선정도 진행한다. 6일 정비업계 따르면 용산 청화아파트(임운택 추진준비위원장)는 오는 7일 오후 2시 한국폴리텍대학 강당에서 정비업체 선정을 위한 주민총회를 열 계획이다. 주민총회에선 ▲제1호(추진위 운영규정 개정(안) 승인 건) ▲제2호(추진위 보수 규정 변경 건) ▲제3호(자금 차입) ▲제4호(24년 예산(안) 승인 건) ▲제5호(24년 주민총회 비용 예산(안) 승인 건) ▲제6호(신속통합 자문방식 신청 건) ▲제7호(추진위 감사 연임 건) ▲제8호(정비사업전문관리업자 선정 건) 등의 안건이 상정된다. 정비업체 후보로는 ▲㈜주성씨엠씨 ▲㈜서울씨엠씨 ▲㈜유니빌산업개발 ▲㈜피닉스씨엠씨 상위 4개 업체가 상정된다. 주민들로부터 다득표를 얻은 업체가 최종 협력업체로 선정된다. 또 주민들 투표를 거쳐 신통기획 자문방식 신청과 추진위원회 감사 연임에 대한 주요 결정도 이뤄질 것으로 예상된다. 청화아파트는 지난 2009년 재건축추진위원회를 세우고 2014년 예비안전진단을 통과했다. 하지만 같은 해 정밀안전진단 동의율을 채우지 못해 결국 사업이 무산됐다. 작년 2월 청화아파트 재건축추진위는 정밀안전진단 시행을 재차 요청했고, 9년 만에 정밀안전진단에 통과했다. 용적률은 190%대 후반으로, 공급면적 35평의 대지지분이 약 17.5평을 나타나 재건축 사업성이 양호하다는 평가를 받고 있다. 단지는 용산구 이태원동 22-2번지 일대에 위치해 있으며, 현재 최고 12층 높이의 아파트 9개동 578세대로 구성돼 있다. 최고높이의 경우, 인근 20층 높이로 올라가는 유엔사 부지 '더파크사이드 서울'과 같이 남산 고도제한을 의식해 18층 높이로 계획하고 있다. 세대수는 향후 정비사업을 통해 약 150세대를 늘린 630여 세대로 탈바꿈할 예정이다. 한편 현재 청화아파트는 재건축 사업에 있어, 해결해야할 과제 중 하나로 상가 이슈가 있다. 현재 대규모 상가는 알파문구 회장 1인이 단독 소유하고 있는 것으로 알려졌다. 또 동의률이 높은 30대에 비해 노령층의 동의률이 높지 않아 주민들의 합심을 이끄는 것이 사업의 성공요소가 될 전망이다.
신속통합기획 2차 후보지인 신림5구역이 연내 정비구역 지정을 목표로 재개발 가이드라인을 수립했다. 신림5구역은 지난 2022년 말 신속통합기획 후보지 대열에 합류했지만, 구역계 편입 관련 이슈로 신속통합기획(안) 마련이 상대적으로 늦어졌다. 2차 후보지(25곳) 중에서 구역면적만 약 16만9,000㎡, 조합원 수만 약 2,600명에 달하는 만큼 재개발에 따른 주거환경 개선효과가 여느 후보지들보다도 클 전망이다. 6일 정비업계 따르면 서울시 도시계획국 신속통합기획과는 지난 달 28일 동산교회에서 신림5구역 신속통합기획(안)을 공개하는 자리를 가졌다. 프레젠테이션(PT) 발표를 맡은 송인희 팀장은 ▲현황 및 추진배경 ▲수립과정&기획이슈 ▲신속통합기획(안) ▲기대효과 및 향후일정 등을 설명했다. 건축설계는 홍경구 단국대학교 건축학과 교수와 신승수 오즈건축사사무소 대표가 용역업무를 맡아 수행했다. 신림5구역은 1970년대 주택단지 조성사업으로 형성된 주거지로, 현재 약 74%가 노후화된 저층주택으로 구성돼 있다. 남쪽에 위치한 삼성산 건우봉에서 도림천으로 낮아지는 지형을 갖고 있으며, 표고차는 최대 60m(아파트 20층 높이)가 날 정도로 지반차가 존재한다. 대상지는 2022년 말 후보지로 선정됐으나, 이후 황해연립주택 일대를 편입하는 내용의 구역계 조정을 단행했다. 문화교와 신본교도 교통량 증가를 감안해 교량을 확폭하기로 결정했다. 서울시는 난곡동 저층주거지와 신림현대아파트, 지하철역을 고려해 기존 가로망을 유지하는 방향으로 신속통합기획(안)을 마련했다. 도림천에서 삼성산 건우봉을 바라볼 때, 아파트 장벽이 조성되지 않도록 열린 경관을 조성하는 것도 신경썼다. 또한, 지형 단차를 활용해 테라스하우스를 조성하는 등의 다양한 주택유형을 마련했다. 단지를 가로지르는 중앙가로(커뮤니티웨이)에는 주민공동이용시설을 집중 배치했다. 건축개요를 살펴보면, 획지는 크게 ▲공동주택용지(획지1) ▲주거복합용지(획지2) ▲주거복합용지(획지3) 등 3개로 구성된다. 공동주택은 2종일반주거지역 내 법적상한용적률 최대치인 250%를 기준으로 최고 34층까지 지을 계획이다. 주거복합용지 2개는 3종일반주거지역으로 종상향해 최대 300%까지 개발할 예정이다. 재개발을 통해 예상되는 총 주택공급물량은 약 3,800세대 내외다. 이날 주민들은 신림5구역의 일반분양 물량이 적음을 감안해, 부족한 사업성을 보완할 수 있는 방안을 서울시에 요청했다. 이에 송인희 서울시 팀장은 "도시및주거환경정비 기본법이 재열람절차를 거쳐 9월 고시될 예정"이라며 "허용용적률 2배 상향을 비롯한 사업성 보정계수를 적용해 다시 계획을 잡아볼 수 있을 것"이라고 설명했다.
서초진흥이 서울시가 강력하게 요구하고 있는 데이케어센터(노치원)를 수용하는 방향으로 조합원들의 의견을 구하고 있다. 현재 공람공고를 진행 중인 서초진흥은 일단 데이케어센터를 짓기로 하고, 향후 재건축 사업을 진행하는 과정에서 규모를 축소하거나 단지와의 간섭을 최소화하는 방향을 조합원들에게 안내하고 있는 상황이다. 5일 정비업계 따르면 서초구청은 지난 달 16일(금)부터 이달 19일(목)까지 서초진흥 정비계획 변경(안) 수립을 위한 공람공고를 진행하고 있다. 서초진흥은 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 개발계획을 수립했다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%, 아파트지구 개발기본계획 용적률체계 준용) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(324%) ▲법적상한용적률(372%) 등으로 수립됐다. 정비기반시설은 ▲공원 ▲완충녹지 ▲도로 ▲사회복지시설(데이케어센터) 등으로 이뤄져 있으며, 건축물 기부채납은 데이케어센터와 하수저류시설 등으로 결정됐다. 데이케어센터를 두고 조합원들의 반대로, 서초진흥은 당초 8월 말 예정돼 있던 주민설명회도 진행하지 못했다. 조합은 데이케어센터 반대 기조를 유지할 경우 수년간 사업 지연 요소가 될 것이라는 점을 우려하고 있는 것으로 전해진다. 일반 재건축으로 선회할 경우, 신속통합기획을 택함에 따라 얻게 된 종상향 혜택 등도 포기해야 할 수 있기 때문이다. 집행부는 조합원들의 반발이 컸던 데이케어센터를 두고 서울시와 수차례 협의를 진행해 왔다. 다만, 서울시는 필수시설로 지정돼 있기 때문에 지어야 한다는 단호한 입장을 견지하고 있다. 실제 오세훈 서울시장은 페이스북을 통해 데이케어센터를 지을 수 없다면 신속통합기획도 불가하다는 공식 의견을 밝혔다. 정비계획(안) 변경 시점, 추정비례율은 73.15%로 산출됐다. 총수입 추정액(2조원)에서 총지출 추정액(7,464억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(1조7,160억원)을 나눈 결과값이다. 종전자산 추정액은 평형대별로 ▲33평(23.1억원) ▲43평(29.6억원) ▲52평(32.5억원) 등으로 산정됐다. 조합원 분양가는 ▲24평(15.12억원) ▲34평(19.97억원) ▲39평(22.59억원) ▲43평(24.89억원) ▲47평(26.65억원) ▲52평(28.58억원) ▲60평(32.94억원) 등으로 결정됐다. 동일 평형 이동 시, 약 3억원 정도의 분담금을 내야 한다. 물론 해당 숫자들은 사업 진행 과정에서 계속 바뀐다. 업계 관계자는 "데이케어센터 반대입장을 계속 고수할 경우, 얻는 것보다 잃는 게 더 많을 수 있다는 판단이 있었을 것"이라며 "여의도 시범아파트의 경우, 작년 10월 정비계획(안)이 가결됐지만 데이케어센터 갈등으로 인해 결정고시가 1년째 이뤄지지 않고 있다"고 말했다. 1978년 지어진 서초진흥아파트는 2004년 조합설립을 위한 추진위원회가 만들어진 이후 16년이 지난 2020년에서야 재건축 조합설립인가를 받았다. 서초진흥아파트는 공급면적 기준 32평-42평-52평으로 중대형 평형으로만 이뤄져 있다. 서초진흥이 재건축을 통해 공급하게 될 주택물량(예상)은 총 857세대다. 이중 일반분양과 공공임대주택은 각각 296세대, 94세대다.
재개발·재건축 절차를 단축해 사업 속도를 높이기 위한 특례법 제정안이 국회에 발의됐다. 해당 법안에는 절차 간소화와 규제완화를 골자로 한 내용이 다수 포함돼 정비사업을 추진하는 조합원들의 긍정적인 반응을 이끌 것으로 전망된다. 4일 정비업계 따르면 국토교통부는 '재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법' 제정안과 '도시 및 주거환경정비법'(도시정비법) 개정안을 최근 국민의힘 김은혜 의원이 대표 발의했다고 밝혔다. 이는 '8·8 주택공급 확대 방안'의 후속 법안으로, 정비사업 속도를 높여 주택 공급 시기를 앞당기겠다는 취지로 풀이된다. 이번 법안에서 가장 큰 관심이 이어진 부분은 <도시정비법> 상의 '절차 간소화' 부분이다. 우선 재건축 조합설립 동의요건이 기존 75%에서 70%로 완화된다. 동별 구분소유자 역시 1/2에서 1/3로 일부 완화해 사업 착수 요건을 낮췄다. 분담금 추산절차의 경우, 토지등소유자 개개인이 아닌 대표 유형만 추려 추산함으로써 시간 절약을 유도할 계획이다. '규제 완화' 부분에선 다소 민감하게 와닿는 국민주택규모주택 공급비율이 사업여건에 맞춰 정비계획에 유연히 반영되도록 할 예정이다. 국민주택의 경우, 지금까지 85㎡ 이하 규모를 일정 비율 범위에서 공급하도록 규제를 받아왔다. 재건축 용도제한도 기존 오피스텔 이외에도 업무·문화시설 등으로도 설치할 수 있도록 규제가 완화된다. 재건축사업을 제외한 재개발사업에선 이미 암묵적으로 허용되고 있는 사항이다. <재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법> 상의 사업성을 높이기 위한 기간단축 특례와 지원관리 항목도 주목할 만한 부분이다. 먼저 역세권 등에선 한시적(3년)으로 정비사업 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 추가로 높여준다. 이에 따라 3종 일반주거지역의 경우 일반 정비사업은 현행 최대 300%인 용적률을 330%까지 늘릴 수 있게 된다. 역세권 정비사업 지구는 360%인 허용 용적률을 390%까지 높일 수 있다. 건축규제 특례에 맞춰 건축물 높이와 공원·녹지 기준은 도시계획위원회 심의를 거쳐 완화할 수 있다. 건축물 해체 특례에 따라 사업시행자의 신청이 있으면, 이주완료 이전에도 철거심의 절차가 빠르게 진행될 수 있다. 아울러 조합임원을 해임하는 총회를 소집하는 경우, 이를 주도한 자는 관할 지자체에 총회 개최계획을 신고해야 한다. 조합임원 해임시, 지자체장은 전문조합관리인 선임 등 조치를 취하게 된다. 다만 시공사의 경우, 공사비 증액을 요청하기 위해선 공사비 변동 사유서 및 세부 내역서를 의무적으로 제출해야 한다. 만약 이를 위반할 시, 과태료를 부과해야 한다. 국토부는 "재건축·재개발 특례법 제정안과 도시정비법 개정안이 통과되면 사업 기간이 크게 단축될 것으로 기대된다"며 "이와 함께 1기 신도시 등 노후계획도시의 정비사업도 가속화될 수 있다"고 밝혔다. 그러면서 법안 심의가 조속히 진행될 수 있도록 국회와 적극적으로 협의하겠다고 했다.
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