발행일(UPDATE): 2025년 12월 14일 11시 39분
현장 취재로 깊이 있는 정보를 전달하며, 균일화된 기사 품질을 추구합니다. 당사는 공익적 가치를 최우선시하며, 조합으로부터 광고비는 받지 않습니다.
투기과열지구 내에서 조합원 지위 양도는 원칙적으로 제한되나, 예외 조항을 통해 양도가 허용되는 경우가 있다. 바로 장기간 사업이 지연된 대상지의 건축물·토지를 3년 이상 보유하면 된다. 대신 법제처는 소유기간 인정 범위를 두고는 '상속'과 '이혼'은 별개라고 봤다. 법적 성격이 다르고 규정의 유무에서도 차이가 발생한다는 이유에서다. 15일 정비업계 따르면 최근 법제처는 [도시및주거환경정비법] 제39조제2항과 관련한 민원성 질의에 회신문을 올려 답변을 내놨다. 민원인의 질문 요지는 투기과열지구 내에서 부동산 양도에 관한 소유기간을 산정할 시, 전(前) 배우자의 소유기간을 합산할 수 있는지 여부다. 결론부터 말하면 양도인의 소유기간을 산정하는 경우 이혼한 배우자의 소유기간은 합산할 수 없다. 일단 도시및주거환경정비법 제39조2항에 의하면 (재건축)조합설립인가 이후, (재개발)관리처분계획인가 이후엔 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다. 다만 도시및주거환경정비법 제39조2항7호를 살펴보면 대통령령으로 정하는 경우엔 예외가 가능하다. 대통령령으로 정한 예외적인 사례는 도시및주거환경정비법 시행령에 나와있다. 예외가 인정되는 경우는 ▲조합설립인가일부터 3년간 사업시행인가 신청이 없는 곳의 건축물을 3년 이상 소유 ▲사업시행계획인가일부터 3년 이내 착공을 못한 곳의 건축물·토지를 3년 이상 소유 ▲착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 토지를 3년 이상 소유할 때에 한해서다. 즉 '소유기간 3년' 기준을 충족하면 조합원 지위를 확보할 수 있는 셈이다. 여기서 주목할 점은 과연 피상속인(부모)이 상속할 경우엔 소유기간이 인정되느냐 여부다. 도정법 시행령에선 '소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우엔 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산할 수 있다'고 명시하고 있다. 반면 이혼은 별도의 규정이 없다는 이유로 전(前) 배우자의 소유기간이 인정되지 않는다. 물론 상속과 이혼 모두 일반적인 매매·증여와 다른 건 분명하다. 그렇다고 해서 상속에 관한 규정을 이혼에 유추 적용할 순 없다는 게 법제처의 시각이다. 법제처는 "이혼은 포괄 승계되는 상속과는 다르다"며 "법적 성격이 서로 다른 제도에 불과하다"고 강조했다. 그러면서 "양도인의 소유기간을 해석할 때, 일부 문언이 지나치게 확대되지 않도록 주의해야 한다"고 부연했다. 김정우 법무법인 센트로 대표 변호사는 "조합원 지위와 같이 권리변동에 중대한 영향을 미치는 영역에서는 법 문언과 입법 취지를 고려하여 엄격하게 해석해야 한다"며 "특히 예외 규정의 확대 적용은 시장 혼란을 초래할 수 있기 때문에 과도한 유추해석은 경계할 필요가 있기에, 이번 법제처의 유권해석은 도시정비법 및 시행령 규정에 부합하는 해석으로 타당하다고 생각한다"고 의견을 밝혔다.
둔촌2동 모아주택2구역이 조합설립을 위한 창립총회로 본격적인 사업 서막을 연 가운데, 3개 모아주택으로 이뤄진 '둔촌동 모아타운'을 향한 업계 관심도 점진적으로 높아지는 분위기다. 모아타운은 여러 개의 모아주택(가로주택정비사업)을 모아 규모의 경제를 통해 자산가치를 상승시키고, 부족한 사업성을 보완하는 데 초점이 맞춰진 정책이다. '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 따라 사업속도 역시 빠를 전망이다. 13일 정비업계 따르면 둔촌2동 모아주택2구역 가로주택정비사업은 최근 조합설립을 위한 창립총회를 개최, 원활한 조합 운영을 위한 정관(안)과 예산(안), 각종 규정(안)을 수립했다. 모아주택2구역 신탁대행사로 신영부동산신탁을 선정했고, 행정 및 인허가 업무를 총괄해 줄 PM(Project Management)사로 ㈜닥터빌드와 ㈜엠유엠파트너스를 낙점했다. PM사는 모아주택1구역과 2구역, 3구역의 개발 방향성과 사업 토대를 초창기 마련한 회사들이다. 각 구역별 소유주들 간 이해관계를 조율하는 역할 외에도 조합설립을 위한 동의서 징구를 속도감 있게 진행해 왔다. 둔촌동 모아타운을 구성하는 3개 모아주택(가로주택정비사업) 모두 비슷한 시기 창립총회를 성료시킴에 따라, 향후 사업 기간 차이에 따른 우려도 없을 것으로 업계는 보고 있다. 실제 망원동 모아타운은 총 8개 모아주택으로 이뤄진 가운데 사업속도의 차이로 인해 조율해야 할 과제들이 많은 현장으로 꼽힌다. 시공사 역시 GS자이S&D와 DL건설 등으로 브랜드가 나뉘어 있어 1개의 대단지 형태로 규모의 경제를 달성해야 하는데 어려움이 있을 것이란 전망이 대두된다. 둔촌동 모아타운은 창립총회를 기점으로, 향후 사업 단계인 ▲시공사 선정 ▲건축심의 ▲사업시행계획(관리처분 포함) 등에서도 3개 모아주택이 함께 힘을 모은다는 계획이다. 시공사 선정 역시 동시다발적으로 진행될 예정인 만큼, 대형 건설사들의 수주의향 타진이 적극적으로 이뤄지고 있다는 전언이다. 통상 대형 건설사들이 모아타운 사업에 관심을 갖지 않는 모습과는 대비되는 분위기다. 모아주택2구역의 구역면적은 15,592㎡로, 용적률과 건폐율은 각각 300%, 27%로 계획됐다. 예상되는 신축물량은 503세대(임대주택 139세대 포함)로, 지하2층-지상31층 공동주택을 짓는 재개발 사업이다. 모아주택1구역과 2구역, 3구역을 모두 합칠 경우의 공급 예상 세대 수는 약 1,700여세대다. 강동구 둔촌동이라는 입지적 특성을 함께 감안할 때, 대형 건설사에서도 충분한 사업성을 확보할 수 있다는 판단을 한 것으로 분석된다. 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비사업을 추진하는 소규모 정비 모델이다. 각각의 구역(모아주택)들이 하나의 집합체(모아타운)를 구성한다는 공통된 목표 하에 상이한 이해관계를 원만하게 조율해 나갈 수 있느냐 여부가 사업 성패와 직결될 전망이다.
공덕7구역이 구역지정 결정고시를 받은 지 1년 6개월 만에 조합설립을 눈앞에 두고 있다. 그 배경엔 1달 만에 81% 동의율을 만들어 낸 예비 조합원들의 확고한 사업의지가 있었기에 가능했다는 분석이 나온다. 공덕7구역이 연내 계획했던 창립총회를 무사히 마치고, 내년 1분기 마포구청으로부터 빠른 시일 내에 조합설립인가를 받을 계획이다. 12일 정비업계 따르면 공덕7구역 주택정비형 재개발사업 주민협의체(김미경 부위원장)는 이달 20일(토) 오후 2시 소의초등학교에서 조합설립을 위한 창립총회를 개최한다. 금번 창립총회에선 사업비·운영비 예산(안) 승인과 관련한 안건들이 상정되고, 조합 집행부(조합장·감사·이사)와 대의원 선출이 이뤄질 것으로 전망된다. 조합장 후보에는 초기 재개발 사업을 이끌어 온 김미경 부위원장이 출마했다. 주민협의체 업무(행정·대관)도 직접 수행한 만큼 업무 연속성을 가져갈 수 있을 것이란 관측이다. 금번 창립총회 업무를 이끌어 온 김미경 주민협의체 부위원장은 "공덕7구역은 작년 5월 구역지정 이후 같은 해 공공지원 정비업체 선정을 기점으로 조합설립 절차에 신속하게 착수했다"며 "동의서 징구 1달여 만에 법정 동의율을 넘어선 80%를 달성했다"고 말했다. 이어 "축제의 장이기도 한 '창립총회'에서 소유주 분들과 본격적인 출발점에 서고 싶다"고 부연했다. 공덕7구역은 과거 한 차례 정비구역 해제라는 좌절을 겪은 경험이 있지만, 지난해 5월 말 신통기획 방식으로 정비구역 지정 고시를 받으며 재개발의 기틀을 마련했다. 이후 마포구청에서 선정한 공공지원 정비업체인 ㈜신한피앤씨의 도움을 받아 조합설립을 위한 절차를 순차적으로 밟고 있는 상황이다. 대상지의 사업시행계획서(안)을 살펴보면 구역면적은 29,972㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역으로 계획돼 있다. 건축규모는 지하3층-지상26층으로 계획이 잡혔고, 토지등소유자 수는 398명으로 추정됐다. 기반시설의 경우 도로와 공공청사(복합청사·119안전센터)로 구성될 전망이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲법적상한용적률(234.94%) 등으로 수립될 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 703세대로, 조합원 및 일반물량은 593세대로 나타났다. 조합원 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲36㎡(36세대) ▲46㎡(30세대) ▲59㎡(116세대) ▲74㎡(84세대) ▲84형(119세대) ▲114형(1세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 총 106세대로, 재개발 ▲36㎡(47세대) ▲46㎡(30세대) ▲59㎡(29세대)로 분류된다. 공덕7구역의 추정비례율은 105.16%로 산출됐다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 4,895만원, 800만원 수준으로 설정됐다. 25년도 6월을 기준으로 공동주택은 보정률 방식, 판매시설 등은 약식추정방식을 통해 개략적으로 산출됐다. 조합원분양분은 379세대에 7세대(1+1분양)를 합쳐 총 386세대로 나타났다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲36㎡(6.12억원) ▲46㎡(7.98억원) ▲59㎡(10.7억원) ▲74㎡(12.6억원) ▲84㎡(13.8억원) ▲114㎡(18.3억원) 등으로 책정됐다.
신세계강남과 고속버스터미널역을 앞마당 생활권역으로 누리는 반포미도2차가 본격적인 재건축 사업에 돌입한다. 올해 하반기 정비계획(안) 결정고시를 위한 절차와 추진위원회 구성을 위한 준비작업을 병행하고 있다. 반포미도2차는 바로 옆에 연접해 있는 반포미도1차와 함께 재건축을 통해 일대 주거단지의 대변혁을 예고하고 있는 상황이다. 11일 정비업계 따르면 서초구청은 반포미도2차 재건축 사업을 이끌어 갈 추진위원회 구성 설명회를 최근 성료했다. 도정법 상 법정 단체 구성에 소요되는 비용은 서초구청 예산으로 사용된다. 구청의 공공지원이 갖는 장점으로는 ▲업체 부당개입 방지 ▲안정적 사업체계 구축 지원 ▲공공지원 업무 비용부담 등이 꼽힌다. 해당 사업장의 공공지원 정비업체는 J&K도시정비다. 반포미도2차는 올해 8월 정비계획(안) 입안을 위한 법정 설명회를 진행했고, 현재 구역지정을 목전에 두고 있다. 올해 6월 도정법 시행령 개정으로 인해 구역지정 전임에도 불구, 추진위원회 승인을 위한 절차를 밟고 있다. 추진위원장 및 감사를 뽑기 위한 선거는 내년 1월 7일(수) 예정돼 있다. 현재 선거인 명부 열람 및 임원(위원장·감사) 후보자 등록공고가 진행 중이다. 내년 1월 중순 구청으로부터 추진위원회 공식 승인을 받을 예정이다. 추진위원장 후보로 출마하기 위해선, 토지등소유자 30인 이상의 추천을 받아야 한다. 후보자 등록공고를 마감한 결과, 단독 후보가 입후보했을 경우 무(無) 투표 당선으로 진행돼 절차를 앞당길 수 있는 이점이 생긴다. 복수 이상의 후보자가 나왔을 경우엔 합동연설회 등의 절차가 추가된다. 현재 강남3구 내에선 대치미도와 경남·우성·현대(통합재건축), 개포현대2차 등에서 추진위원장 자리를 두고 치열한 물밑경쟁이 한창이다. 올해 하반기 공개된 정비계획(안)을 살펴보면, 대상지의 최고 층수는 46층으로 계획이 잡혔다. 반포미도1차의 최고 층수(49층)보다 3개층이 낮은 이유는 두 단지 사이의 단차를 고려했기 때문이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(240.18%) ▲법적상한용적률(299.98%) 등으로 수립될 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 558세대로, 분양주택은 471세대, 공공주택은 87세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡미만(162세대) ▲60~85㎡이하(381세대) ▲85㎡초과(15세대) 등으로 구성된다. 공공주택(87세대)은 상한용적률 확보를 위한 기부채납 임대(18세대)와 법적상한용적률 확보를 위한 임대(69세대)로 계획이 잡혀 있다. 반포미도2차의 추정비례율은 95%로 산출됐다. 평당 공사비는 900만원으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 75% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲59㎡(22.3억원) ▲74㎡(26.4억원) ▲84㎡(28.5억원) ▲99㎡(33.2억원) 등으로 책정됐다. 결과적으로 59㎡(23평)와 71㎡(28평) 타입을 갖고 있는 소유자들은 동일평형으로 이동 시, 4.8억원~5.2억원 가량의 분담금이 발생하는 것으로 집계됐다. 물론 앞선 숫자들은 정비계획(안)을 수립하는 시점에 맞춰 산정됐기에 향후 사업이 진행되는 과정에서 계속 바뀐다는 점을 인지해야 한다.
여의도 진주가 'ANU·진양엔지니어링' 컨소시엄을 최종 설계자로 선정함에 따라, 준고층을 넘어 여의도 초고층 대열에 합류하기 위한 본격적인 여정의 시작을 알렸다. 특히 해당 사업장엔 여의도 최초로 대형 마당이 접목된 주동 특화 계획도 잡혀 있어, 예비 조합원들의 기대감을 한껏 모으고 있는 모습이다. 여의도 진주는 정비계획 변경이란 과업을 수행 중인 상황에서, 소유주들과 충분한 소통을 거쳐 고급화·사업성 사이 최상의 절충안을 마련해 나간다는 계획이다. 11일 정비업계 따르면 여의도 진주아파트 재건축 추진위원회(백승구 추진위원장)는 최근 제2차 주민총회를 성황리에 마무리 지었다. 금번 총회에서 여의도 진주는 건축설계를 맡아줄 협력업체 선정을 완료하면서 전반적인 정비사업 라인업 구성을 매듭지었다. 현재 대상지는 진주상가 제척과 관련한 정비계획(변경) 지정·고시를 앞두고 있는 상황이다. 이번에 상정된 안건 중 단연 소유주들의 이목을 끈 핵심은 '설계자 선정 및 수의계약 체결' 건이었다. 우선 여의도 진주는 배점표를 기준으로 작품없이 선정하는 적격심사 방식이 아닌, 작품이 기준이 되는 현상공모 방식을 채택했다. 해당 방식의 경우, 대상지의 미래 설계(안)을 소유주들이 직접 보고 판단할 수 있다는 이점이 있다. 즉 단지의 전반적인 분위기와 방향성을 미리 살펴볼 수 있다는 게 강점인 셈이다. 여의도 진주의 설계는 입찰단계부터 꾸준히 사업의지를 피력한 'ANU·진양엔지니어링' 컨소시엄이 맡게 됐다. ANU디자인그룹 건축사사무소가 대상지의 정비계획 변경과 관련해 용역업무를 수행 중인 만큼, 노하우와 역량 측면에서 충분한 시너지가 발현될 수 있을 것으로 기대가 모아진다. 'ANU·진양엔지니어링' 컨소시엄이 내건 여의도 진주의 새로운 단지명은 '여의삼유첩'이다. 가장 높은 곳에서 풍경을 향유하고, 마당에서 여유로운 활동을 즐기며 풍류를 선사한다는 의미를 담고 있다. 여의도에서 경험할 수 있는 향유(享有), 여유(餘裕), 풍류(風流)를 모두 담은 집합체로서의 의미로 풀이된다. 이들은 총 9가지의 핵심 전략을 공개했는데, 당일 무엇보다 눈길을 끈건 여의도 최초로 대형 마당을 품은 단독주택형 주동 특화였다. 저층 세대의 차별화된 상품성 극대화를 위해 5개층 10세대 규모로 계획됐다. 대형마당을 보유함으로써, 아파트에서도 단독주택의 라이프를 즐길 수 있다는 게 메리트다. ANU 관계자는 "고층 만큼이나 저층을 선호하는 조합원 분들도 실제로 많다"며 "단독주택의 마당을 형상화해 아파트에 접목시키는 새로운 설계를 제안해봤다"고 설명했다. 또 57층 초고층 랜드마크 타워에서 누리는 ▲트리플(샛강·한강·관악산) 조망 ▲전 세대 100% 남향 배치 ▲실사용 면적 극대화 ▲파노라마 스카이커뮤니티 등은 색다른 매력을 선사할 것으로 보인다. 현 시점 여의도 내 50층 이상 초고층 단지는 시범, 한양, 진주 3곳으로 압축된다. 이외에도 외부인 간섭을 최소화하고자 계획된 비주거시설과 공동주택의 영역 분리도 토지등소유자들의 공감을 얻기에 충분했다. 여기에 주차 고민을 줄여줄 2.6 X 5.2m 확장형 주차와 잉여공간을 활용한 패밀리 주차(36대) 계획도 눈길을 끌었다. 백승구 여의도 진주 추진위원장은 "고급화와 사업성은 양날의 검으로, 어느 수준까지 고급화를 할지 소유주별로 의견이 나뉜다"며 "우선은 최상급으로 설계를 해서 공사비 산출한 뒤, 공사비(1,100만원) 상한선 내에서 다같이 고민의 시간을 가질 것"이라고 말했다. 이어 백 위원장은 예비 조합원들의 중대형 평수에 대한 니즈가 많은 점을 감안해 25평형을 줄여 39평형과 43평형을 골고루 늘리겠다는 의견도 전했다.
압구정1구역이 재건축 개발방식 논란에 마침표를 찍고, 통합으로 사업방향성을 확립하는 수순에 돌입했다. 대법원 판단으로 통합 재건축에 힘이 실리면서 어느때보다 미성1·2차와 상가 소유주들의 의견 조율이 절실한 상황이다. 대상지가 이번 사안을 반전의 기회로 삼아 재건축 사업의 물꼬를 틀 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 8일 정비업계 따르면 대법원은 최근 압구정 미성1차 일부 소유주들이 서초구청장을 상대로 제기한 '동의서 연번부여 거부처분 취소' 건과 관련한 상고에 대해 기각 결정을 내렸다. 하급심 판단을 뒤집을 정도의 충분한 근거가 부족하다는 이유에서다. 결과적으로 압구정1구역의 단독 재건축은 불가능하게 됐다. 그간의 소송 과정을 살펴보면, 미성1차 측은 단독 재건축을 추진하고자 구청에 연번동의서를 요청했다. 이들은 단지 내 분할 가능선이 존재하며, 통합 추진위원회에 제출했던 기존 동의서 철회도 진행했음을 강조했다. 그러나 1심 법원은 통합 추진위원회가 엄연히 존재한다는 점에서 한 구역 내 2개 추진 주체가 만들어질 수 없다고 판단했다. 분할가능선은 단순히 분할 개발이 가능하다는 의미로 해석될 뿐 강제성을 갖진 않는다고 설명했다. 1심 판단에 불복한 미성1차 측은 항소를 제기했다. 다시금 322세대 중 208세대가 철회서를 제출했음을 강조하며, 통합 추진위원회의 목적 달성이 불가능함을 어필했다. 그러면서 특별계획구역의 분할 없이도 미성1·2차의 단독 재건축사업이 가능함을 주장했다. 하지만 2심 법원은 특별계획구역의 분할 없이 단독 추진위 구성·승인은 어렵다는 판결을 내렸다. 특히 이미 통합 추진위원회가 존재하는 상황에서 또 다른 추진위원회가 생기면 토지등소유자들의 법적 지위가 보호되지 못할 수 있다는 점을 우려했다. 이번 최종 판결로 압구정1구역의 갈등요소로 작용했던 개발방식 논란은 일단락됐다. 통합을 전제로 한 재건축사업의 방향성이 잡힌 것이다. 관건은 앞서 철회됐던 조합설립을 위한 동의서가 다시 모아질 수 있는지 여부다. 조합설립을 위해선 도정법 상 법정 동의율(70%)을 넘겨야 하며, 동별 동의율 요건도 충족돼야 한다. 단지 토지등소유자들의 합심을 위해선 압구정1구역 추진위원회의 중간다리 역할이 무엇보다 중요한 셈이다. 박지환 법무법인 텍스트 변호사는 "1개의 정비구역에서는 1개의 조합설립추진위원회만 구성될 수 있는데, 이 사건은 통합추진위가 목적을 달성할 수 없거나 특별계획구역의 지형도면에 분할가능선이 그어져 있다는 등의 이유를 들어 단독 추진위 구성을 주장했던 것"이라면서 "대법원에서 기각 판결이 선고되어 확정된 이상 현재의 압구정1구역에서는 통합추진위가 정비사업을 추진해야 한다는 점은 더 이상의 다툼 없이 기본 전제로서 사업을 시행하는 것이 타당해 보인다"고 의견을 밝혔다. 현재 압구정1구역 추진위원회는 통합재건축 합의서에 근거해 독립정산제 방식으로 사업을 이끌어 나갈 계획이다. 또한 행정업무규정(안)을 손봐 부조합장의 권한과 역할을 명확히 함으로써 미성1·2차 두 단지의 동등한 권리를 보장하겠다는 의지도 내비쳤다. 아울러 소식지 형태로 업무추진계획(안)을 공개해 조합설립을 위한 밑그림 작업에도 착수한다는 방침이다. 추진위원회 관계자는 "11월 중순부터 조합설립을 위한 동의서 징구에 온 힘을 쏟고 있다"며 "비록 그간 사업방식을 두고 단지간의 의견차가 있었으나, 이젠 모두가 합심해서 힘을 모을 때"라고 강조했다. 만약 단지 소유주들의 빠른 협조가 동반된다면, 압구정1구역은 이르면 내년 상반기(3월 예상) 조합설립을 위한 창립총회가 가능할 것으로 업계는 내다보는 분위기다.
대치동 재건축 최대어로 꼽히는 대치미도가 추진위원회 구성을 위한 본궤도에 들어서며 본격적인 사업 움직임을 보이고 있다. 강남구청의 공공지원에 힘입어 대상지가 프리미엄 단지로서의 청사진을 펼쳐 나갈 수 있을지 관심이 모아진다. 현재 추진위원장 선거 후보자로 최소 3명 이상 나설 예정인 만큼 도정법 상 법적 단체를 이끌 적임자 자리에 누가 선출될지도 최대 관심사다. 10일 정비업계 따르면 강남구청은 대치미도 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 현재 초기 사업은 구청에서 선정한 공공지원 정비업체가 지원하고 있는 상황이다. 토지등소유자수는 2,628명으로 집계된다. '공공지원제도'란 공공지원자인 강남구청장이 행정과 재정적으로 재건축 정비사업을 지원하는 제도다. 추진위원회 구성 지원을 비롯해 정보몽땅 관리, 사업비 및 운영자금 융자 지원 등의 업무를 맡게 된다. 제도의 취지 및 배경은 공공의 개입으로 조합원 갈등에 따른 사업 장기화를 막고, 사업 추진 과정에서의 투명성을 확보하기 위함이다. 추진위원회 구성과 관련한 추진 일정을 살펴보면, 대치미도는 지난 8일 후보자 등록공고를 마치고 선거인명부 열람에 착수했다. 피선출인 자격은 사업시행구역 내에서 3년 이내 1년 이상 거주하거나, 5년 이상 토지 및 건축물을 소유한 자에 해당한다. 아울러 후보자 등록을 위해선 토지등소유자 50인 이상의 추천이 필요하다. 추천서가 사실상 선거 전 출구조사로 여겨질 전망이다. 예비추진위원장과 감사의 후보자 등록이 끝나는대로 자격 심사가 꼼꼼히 이뤄지며, 후보자 기호 배정과 간담회는 24일(수) 진행될 예정이다. 후보자가 단독 출마할 경우엔 기호 배정과 합동홍보설명회가 생략된다. 추진위원장 선거는 내년 1월 17일(토) 진행된다. 현재 대치미도엔 3명의 준비위원장이 단지 곳곳에 현수막을 게재하는 등 열띤 선거 홍보를 진행 중인 만큼, 추진위원장 자리를 둔 치열한 홍보경쟁이 펼쳐질 것으로 전망된다. 현재 단체를 꾸려 예비 조합원들을 상대로 홍보를 진행 중인 인물은 ▲한유진 준비위원장 ▲문길남 준비위원장 ▲이석주 준비위원장이다. 한유진 준비위원장은 대치미도 정비계획(안)을 수립하는 등 초창기 신속통합기획 사업을 이끌어왔다. 대단지 규모를 자랑하는 대치미도는 전자투표 시행 여부를 고민한 끝에, 온라인과 오프라인 방법을 동시에 병행한다는 계획을 세웠다. 예비추진위원장과 감사를 전자투표를 도입해 선출하는 건 강남구 최초의 일이다. 전체 소유주 2/3 이상의 전화번호가 확보된다는 전제 조건 하에 전자투표와 직접선거의 병행이 가능하다. 이제이엠컴퍼니의 '우리가' 전자투표 시스템을 도입함으로써, '비용절감'과 '시간절약'이란 두 마리 토끼를 모두 잡겠다는 전략이다. 정확한 전자동의서 제출 방법은 유튜브 영상을 시청하거나 안내 책자를 참고하면 이해가 쉽다. 우리가는 최근 서울시 시범사업자로 선정됐다. 대치미도는 강남구 대치동511번지 일대 소재해 있으며, 구역면적은 약 210,193㎡다. 건축규모는 지하4층-지상49층으로, 토지이용계획(안)을 살펴보면 구역계 내 극동교회는 존치할 예정이다. 공동주택용지를 제외한 나머지는 정비기반시설용지로 활용되는데, 기반시설 용지는 ▲어린이공원(2.2%) ▲문화공원(3.5%) ▲완충녹지(0.9%) ▲사회복지시설(키즈카페·노인요양·저류시설 1.9%) ▲입체보행로(0.8%) 등으로 분류된다. 총 계획 세대수는 3,914세대이며, 조합원·일반분양(3,158세대)과 임대(756세대)로 각각 나뉜다.
흑석11구역이 이달 착공 기대감을 모으는 가운데, 그간 업계 관심을 모았던 '서반포' 지역명은 사용하지 못하는 방향으로 가닥이 잡혔다. 동작구청은 단지 위치와 무관한 지역명(서반포)을 사용하는 것과 관련 민원이 계속 제기됐고, 소재지와 상이한 지역명 사용으로 인한 혼동을 방지할 필요가 있음을 안내했다. 지역 법정동·행정동에 맞는 공동주택 명칭을 선정할 수 있도록 지침을 준 것으로 업계는 보고 있다. 9일 정비업계 따르면 흑석11 재정비촉진구역 재개발 조합은 지난 달 관리처분계획 변경(안) 수립을 위한 총회를 열어, 주요 안건을 모두 가결했다. 착공 전 선결과제였던 대우건설과의 공사도급계약 변경(안) 체결 안건도 통과됐다. 조합과 대우건설은 건축연면적 기준 평당 803만원으로 결정했고, 한국부동산원 검증결과에 따라 ±1.5% 범위 내에서 변동폭을 주기로 한 것으로 전해진다. 공사기간은 종전 43개월에서 49개월로 늘어났다. 2021년 대우건설을 시공사로 선정할 당시 총공사비는 약 4,500억원이다. 3.3㎡당 기준 540만원으로, 803만원으로 조정되는 경우 약 48% 오르는 셈이다. 설계변경과 공사비 상승 등이 원인이 된 것으로 보인다. 설계 변경이 이뤄질 경우, 시공사 뿐만 아니라 정비업체와 건축설계업체의 용역비 역시 늘어난 건축연면적 만큼 용역비가 상승한다. 대우건설은 공사기간이 증가한 배경으로 ▲흙막이 공법 변경 ▲중대재해처벌법에 따른 안전관리 강화 ▲혹서기 옥외작업중지 ▲철근·타워·운송 노조 파업의 증가 ▲콘크리트 시방서 개정(3mm 이상 강우시 콘크리트 타설 금지 내용 신설) 등을 꼽았다. 실제 흑석11구역의 주변 단지들 역시 ▲흑석9구역(디에이치 켄트로나인, 33개월→47개월) ▲반포주공1단지3주구(래미안 트리니원, 34개월→40개월) ▲반포주공1단지124주구(디이에치 클래스트, 34개월→44개월) 등으로 대폭 늘어났다. 공사기간이 늘어난다는 건 조합원의 사업비(금융비 포함) 부담이 늘어남을 의미한다. 흑석11구역은 조합원 재분양 절차를 거쳐 관리처분계획 변경(안)을 마련했고, 한국부동산원으로부터 공사도급계약(안) 검증을 마치게 되면, 동작구청으로부터 관리처분계획 변경(안) 인가 결정고시를 받을 것으로 전망된다. 일반분양 공고는 관리처분계획 변경(안) 결정고시 이후 진행된다. 관리처분계획 변경(안) 승인을 위한 안건과 더불어, 지난 달 총회에서 가장 큰 관심이 모아졌던 안건은 '아파트 단지명' 관련 내용이다. 흑석11구역은 ▲써밋더힐 ▲한강써밋더힐 ▲흑석써밋더힐 등의 3가지 선택지를 올렸다. 투표 집계 결과, 써밋더힐이 370표로 가장 많은 선택을 받았다. 그 뒤를 한강써밋더힐(149표)과 흑석써밋더힐(88표)이 이었다.
서대문구 내에서 두 번째로 큰 사업지인 홍제역세권이 서울시 검토를 마치고 정비계획 수립에 힘을 쏟고 있다. 현재 대상지는 난제로 여겨졌던 홍제시장 내 진입도로 협의, 종교시설 배치 등의 문제를 말끔히 해결하면서 재개발 사업의 기틀을 마련해 둔 상태다. 3,000세대 이상의 매머드급 규모를 구상 중인 홍제역세권이 서대문 아파트 시세를 리드하는 대표 단지로 자리매김할 수 있을지 관심이 모아진다. 9일 정비업계 따르면 서대문구청 주관 하에 최근 홍제역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업과 관련한 구역지정 및 정비계획 결정(안)을 위한 주민설명회가 개최됐다. 당일 설명회 현장을 찾은 이성헌 서대문구청장은 "우리 구청의 모토는 '일단 사업이 결정되면 가장 빠른 속도로 완수해야 한다'"라며 "빠른 시일 내에 사업이 완성될 수 있도록 구청에서도 적극적으로 협조하겠다"고 응원의 메시지를 전했다. 역세권 장기전세주택은 기반시설 용량 및 경관부담이 적은 역세권 토지의 효율적 이용을 통한 주택공급활성화 정책이다. 용도지역 상향으로 완화된 용적률을 민간분양(50%)과 장기전세주택(50%)으로 구성해 민간개발 동력을 확보하는 동시에 공공의 주거 안정 목표도 달성하는 상생형 개발모델 방식이라고 이해하면 쉽다. 홍제역세권은 그간 사업대상지 출입로인 통일로변 진출입로의 도로 폭 문제가 변수로 작용하면서, 홍제시장 측과 오랜 협의를 진행해왔다. 하지만 재개발 추진준비위원회(조충훈 위원장)는 홍제시장상인회와 지속적인 만남을 가졌고, 결국 일몰 기한(25년 12월)을 앞두고 홍제시장과 협약을 체결했다. 통일로 중앙버스전용차로 정류장은 이전될 계획이다. 홍제역세권의 구역면적은 91,801㎡이며 용도지역의 경우 1차 역세권 범위는 준주거지역, 2차 역세권 범위는 제2종일반주거지역으로 변경한다. 최고 층수는 38층(120m이하)으로 계획이 잡혔다. 전체 토지등소유자는 1,577명으로 나타났다. 도시계획시설 결정(변경)안을 살펴보면, 협상에 의해 폭15m의 대상지 진입도로가 신설되며, 고은초 후문에 통학로도 새로 마련된다. 어린이공원·소공원이 신설되며, 안산근린공원은 확장변경된다. 경관녹지를 포함해 공공청사와 사회복지시설도 마련될 예정이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(211.12%) ▲(패키지)허용용적률(415.09%) ▲상한용적률(456.92%) 등으로 수립될 예정이다. 기준용적률은 서울시 도시정비법 기본계획상 기준용적률의 가중평균을 통해 마련됐다. 허용용적률 인센티브는 서울형 주거환경 정책(친환경 건축물, 역사문화 보전, 커뮤니티 지원시설 설치 등)을 준수하고 공공임대주택인 장기전세주택을 공급해 확보했다. 나머지 상한용적률 인센티브는 공공시설 등을 설치·제공해 확보했다. 예상되는 주택공급물량은 3,026세대로, 조합원 및 일반물량은 1,850세대로 나타났다. 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲39㎡(34세대) ▲59㎡(39세대) ▲84㎡(249세대) ▲108㎡(75세대) ▲59㎡T형(2세대) ▲84㎡T형(8세대) ▲84㎡P형(2세대) ▲90㎡T형(4세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 총 1,176세대로, 재개발 의무공공임대(392세대)와 장기전세 공공주택 (784세대)로 분류된다. 홍제역세권의 추정비례율은 106.39%로 산출됐다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 4,000만원, 780만원 수준으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 80% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(5.7억원) ▲59㎡(8.5억원) ▲84㎡(10.9억원) ▲108㎡(13.4억원) 등으로 책정됐다. 감정평가 업무는 중앙감정평가법인이 맡아 수행했다. 한편 대상지의 토지가치는 개별공시지가와 인근 거래·평가사례 등을 검토해 보정율(1.8)을 적용함으로써 추정됐다. 또 건물은 구조별 재조달원가와 경과년수 등을 고려해 원가방식으로 추정됐다. 종전자산 규모별 분포 현황을 살펴보면 ▲3억원 미만(475명) ▲3억원~5억원 미만(770명) ▲5억원~10억원 미만(243명) ▲10억원 이상(89명)으로 나타났다. 향후 해당 사업장의 공동주택 시세는 ▲홍제센트럴 아이파크 ▲홍제역 해링턴 플레이스 ▲힐스테이트 녹번역 등의 아파트 가격을 기반으로 형성될 것으로 보인다.
한남뉴타운 소속인 4개 구역(한남2·3·4·5구역)이 신분당선 보광역을 두고 각기 다른 이해관계로 해당 사안을 바라보고 있어 관심이 모아진다. 결과적으로 4개 구역 모두 일정 부분 '역세권' 혜택을 볼 수 있는 만큼, 출입구 위치 관련 적정한 의견 조율을 거쳐 상호 윈윈의 관점에서 사업을 추진해 나가는 것이 중요할 것으로 전망된다. 8일 정비업계 따르면 한남뉴타운 재정비촉진구역 내 4개 구역(한남2·3·4·5구역)은 신분당선 '보광역' 신설에 따른 각기 다른 이해관계를 갖고 다양한 방향으로 논의를 진행하고 있다. 당초 동빙고역이 들어설 예정임에 따라, 한남5구역이 직접적인 수혜를 볼 것으로 기대됐다. 다만 미군 수송부 부지 미반환과 더불어, 신설역 관련 공사 제반 여건이 변동되면서 방향성이 바뀌었다. 사업이 처음 추진된 이후 약 10여년이 지나면서 영향을 미쳤다. 사업시행자인 새서울철도와 시공사인 두산건설은 오는 2026년 역사 건설 관련 인허가를 진행할 예정이다. 보광역은 한남뉴타운의 동서와 남북을 각각 가로지르는 장문로와 보광로의 접점 지대에 들어선다. 한남4구역 내 보광동 주민센터 앞 신설이 유력한 것으로 전해진다. 결과적으로 한남4구역은 준공 후 초역세권 혜택을 누리게 돼 조합원들도 반기는 모양새다. 다만 보광역 출입구 위치는 아직 확정되지 않아, 한남3구역과 한남5구역도 계속해서 촉각을 기울이고 있는 것으로 전해진다. 한남5구역은 현실 가능성이 높지는 않지만, 보광역까지 지하 무빙워크를 개설하는 내용의 찬/반 설문조사를 진행할 정도로 의욕적인 모습이다. 한남4구역과 연접해 있는 한남3구역의 경우, 현재 장문로와 보광로가 교차하는 지점에 현대몰(지하상가)을 예정하고 있는 만큼 상권 활성화에 기대하는 모습이다. 결과적으로 한남3구역과 한남5구역 모두 역사의 출입구를 최대한 구역계 가까이 위치할 수 있도록 물밑작업을 진행 중이다. 한남2구역 역시 출입구를 약 410m 가량의 연결통로로 연결하는 계획(안)을 협의 중이다. 다만, 수백억원에 달할 공사비용의 부담 주체를 두고 인근 사업장과의 협의가 이뤄져야 하는 만큼 현실적으로 쉽지 않을 것이란 분석도 대두된다. 대우건설과 나우동인건축사사무소 등과 설계(안)을 검토 중인 상황으로, 향후 조합원들과 연결통로 적정성 여부를 논의해 나갈 것으로 보인다. 정확한 출입구 위치와 관련해선, 각 구역별로 원만한 협의가 필요한 부분이 존재한다. 바로 지하 내 머물러 있는 공기를 순환시켜 줄 '환기구' 설치다. 당장 한남4구역의 경우, 최대한 현재 건축물 위치와 설계에 변동성이 없는 방향으로 환기구 위치를 결정해야 한다. 또한, 한남4구역과 한남3구역이 절반씩 기부채납하는 공원 부지에 지상 환기구가 들어서게 될 경우, 공원 건축심의에 영향을 받지 않아야 하는 어려움도 존재한다. 한남3구역 역시 출입구를 조금이라도 가까이 위치시키기 위해선, 환기구 설치 관련 전향적인 협의 태도가 필요할 것이란 이야기가 나온다. 업계 관계자는 "역세권 혜택은 누리고 싶지만, 환기구 위치나 건축설계(안)의 변화, 비용 등과 관련해서 소극적인 모습을 보일 경우 출입구에서 멀어질 수 있다는 이야기가 나온다"며 "어느 한 구역에서만 모든 혜택을, 모든 부담을 질 수 있는 문제가 아니다"라고 말했다. 이어 "4개 구역이 모두 만족할 수 있는 방향을 수립하기는 어렵겠지만 최적의 위치를 찾아가는 과정에서 어떤 모습을 보일지가 또 관전 포인트"라고 설명했다.
㈜하우징워치, 서울시 용산구 한강대로211(용산대우월드마크) 102동 28층 | 발행인·편집인 : 진현우 | 청소년보호관리책임자 : 김동영
등록번호: 서울, 아54466 | 등록년월일 : 2022-09-21 | 제호 : 하우징워치(Housing Watch)
TEL : 02-6389-1374 / FAX : 02-6230-9032 | 제보 메일 : jinbio92@housingwatch.co.kr | 관리자 메일 : admin@housingwatch.co.kr
「열린보도원칙」 당 매체는 독자와 취재원 등 뉴스 이용자의 권리 보장을 위해 반론이나 정정보도, 추후보도를 요청할 수 있는 창구를 열어두고 있음을 알려드립니다.
하우징워치의 모든 기사(콘텐츠)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등 금지합니다.
Copyright ⓒ Housing Watch all rights reserved.
