발행일(UPDATE): 2026년 03월 21일 07시 53분
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![[하우징워치] 공사도급계약 쟁점사항과 해지절차(법무법인 광장)](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20260312/art_17740468763712_bccf07_178x118_c0.jpg)
[제5회 Housing Watch 정비사업 포럼] 2세션 영상입니다. 윤성민 법무법인 광장 변호사님이 발표를 맡아 주셨습니다. 당사는 콘텐츠 품질의 고도화와 균질성 확보에 심혈을 기울이는 언론사입니다. 세상은 질문으로 움직이며, 좋은 질문은 '앎'과 '지식'에서 비롯됩니다. 영상 링크(https://www.youtube.com/watch?v=C9eeGp6Rr9U)입니다.
숙대입구역 인근의 갈월동 역세권이 신속한 사업시행자 지정으로 재개발 사업에 탄력이 예상된다. 신탁방식을 도입한 지 3개월 만에 일궈낸 이번 성과는 소유주들의 적극적인 참여와 협조가 큰 힘으로 작용했다는 분석이다. 사업 동력을 확보한 만큼, 갈월동 역세권은 올해 중순까지 통합심의 절차에도 순차적으로 도달한다는 계획이다. 20일 정비업계 따르면 용산구청은 이날 대신자산신탁의 갈월동 역세권(갈월동 52-6일원) 사업시행자 지정을 최종 고시했다. 용산 내에서 신탁방식을 첫 시도한 대상지는 역세권시프트 사업을 기반으로 최대치의 용적률을 확보, 토지등소유자들의 부담을 최소화하는 것을 목표로 하고 있다. 동행 파트너인 대신자산신탁은 추진준비위원회(윤명숙 위원장)와 업무협약(MOU)을 맺고 사업 초기부터 신탁 자문과 사업구조 설계에 참여해 왔다. 통상 정비구역 지정 시점에서 조합 설립 또는 사업시행자 지정까지는 수개월에서 1년 이상 소요되곤 한다. 하지만 대신자산신탁이 빠르게 동의서를 징구할 수 있었던 건, 단지 내 설치된 현장 부스에서 소유주들과 지속적으로 소통하며 낯선 신탁사업에 대한 이해를 돕기 위해 많은 시간을 할애했기 때문이다. 이같은 모습에 윤명숙 추진준비위원장은 "신탁방식을 선택한 것이 신의 한수였다"고 자평했다. 윤 위원장은 "소유주들의 사업 열망이 누구보다도 크다는 점을 명확히 알고 있다"며 "대신자산신탁과 함께 남은 시공사 선정과 인허가 작업에도 준비해 나가겠다"도 의지를 내비쳤다. 해당 사업장은 역세권 시프트와 장기전세주택 건립에 따른 법적상한용적률 완화로 용적률은 최대 418% 이하로 적용될 전망이다. 지하5층-지상40층 규모로 예상되며 총 세대수는 885세대로 나타났다. 한편 대상지는 단독주택 비율이 많은 사업지 특성상, 양호한 사업성이 예측되는 곳이다. 대로변 상가와의 갈등이 크지 않고, 압도적인 남산·용산 파크뷰에 대한 기대감도 더해지면서 소유주들의 사업 열망도 부쩍 커지고 있는 모양새다. 현재 HDC현대산업개발과 삼성물산 등 대형사들의 수주의지 타진도 이뤄지고 있는 것으로 전해진다.
하안주공10·11단지가 첫 토지등소유자 전체회의를 성공리에 마무리 지으면서, 통합재건축을 위한 본격적인 첫발을 내딛었다. 대상지는 4,000세대가 넘는 대단지 프리미엄과 스카이·연결 브릿지 등의 차별화된 특화 설계로 하안주공 단지의 랜드마크로 발돋움 한다는 계획이다. 20일 정비업계 따르면 한국자산신탁은 최근 하안주공10·11단지(전동석 위원장)의 첫 전체회의를 성공리에 마쳤다. 한자신이 사업시행자로 지정고시 되고 약 2개월 만의 일이다. 이번 전체회의에서 해당 사업장은 시행규정(안)과 예산(안)을 정립하고, 인허가 등의 업무를 수행할 필수 협력업체 선정을 완료했다. 또 정비사업위원회 구성을 마쳐, 사업시행자와 소유주 간의 소통창구도 마련했다. 단연 이번 전체회의에서 소유주들의 이목을 끈건 설계사 선정 건이었다. 2파전 양상을 보인 설계전쟁에서 소유주들의 선택을 받은 건 ㈜건원건축사사무소다. 우선 건원건축은 해당 단지의 전체 세대수를 4,305세대로 계획을 잡았다. 앞선 정비계획(안) 대비 301세대가 늘어난 수준이다. 또 '트리플 업' 전략을 통해 분양수익, 안양천 조망, 실사용면적 최대화를 약속했다. 특히 건원건축은 ▲하안택지지구 지구단위계획 지침 ▲경기도 경관계획 가이드라인 ▲교육환경평가 학교 일조를 준수함으로써 복잡한 인허가 절차를 성공적으로 완수하겠다고 의지를 보였다. 무엇보다 소유주들의 뜨거운 관심이 모아진 부분은 80m 길이의 스카이브릿지 부분이다. 하안주공 단지들의 경우, 대부분 40층 이상으로 층수가 계획돼 랜드마크적 요소가 굉장히 중요하다. 따라서 건원건축은 압도적 존재감으로 단지가 돋보이기 위한 장치로 스카이브릿지를 선택했다. 이미 각종 경관계획 지침을 준수해 인허가 저항이 적을 뿐더러, 초창기와 달리 브릿지 설치 비용도 과하게 책정되지 않아 우려할 필요가 없다는 게 해당 업체의 목소리다. 정비업체 자리엔 부동산써브S&C가 선정돼 각종 행정업무를 맡게 됐다. 부동산써브S&C는 최저가(9,900원)의 입찰가격을 제시하고, 다수의 업무수행능력으로 높은 점수를 확보해 소유주들의 눈길을 사로잡았다. 하안주공10·11단지는 효율적인 사업 추진을 도모하고자 법무법인, 회계법인, 법무사법인, 통합심의 필수 협력업체 등은 사업시행자인 한국자산신탁에 계약체결을 위임했다. 정비사업위원회의 수장으로 선출된 전동석 위원장은 "신탁방식이 전문적이고 효율적이긴 하나, 소유주들의 의견이 충분히 전달되지 않을 우려도 있다"며 "신탁사와 소유주 사이를 잇는 가교 역할을 성실히 수행해 나가겠다"고 다짐했다. 끝으로 전 위원장은 "신탁수수료를 합리적인 선에서 조정·반영되도록 최선을 다하겠다"며 "실거주와 자산가치를 함께 고려한 설계 방향을 약속한다"고 말했다.
여의도 재건축 단지 내에서 대장주로 여겨지는 시범아파트가 사업시행계획(안) 인가를 받기 위한 사전 절차에 착수한다. 작년 11월 통합심의(건축·경관·교통·교육·환경·공원·재해·소방 등)를 통과한지 4개월 여만에 후속 인허가 작업에 들어간 셈이다. 해당 사업장은 연내 시공사 선정에도 착수할 예정인 만큼, 삼성물산과 현대건설, 대우건설 등 1군 대형사 관심도 금번 총회에 집중될 전망이다. 19일 정비업계 따르면 여의도 시범아파트 사업시행자인 한국자산신탁은 이달 21일(토) 오후 2시 여의도중학교 대강당에서 토지등소유자를 대상으로 한 전체회의를 개최한다. 재건축 사업비 예산(안)과 정비사업위원회 운영비 예산(안) 의결 외에도, 사업시행계획(안) 수립 안건도 상정된다. 여의도 시범은 법적상한용적률 약 400%를 전제로 개발 방향성을 수립해서 진행 중이다. 지하6층-지상59층 총 21개동을 짓는 프로젝트로, 공급물량은 2,491세대다. 사업시행계획(안)은 개략적인 토지이용계획부터 건축물 계획, 단위세대 평면도 등을 골자로 한다. 통합심의 당시 교육환경영향평가 대상은 여의도초등학교, 여의도중학교, 여의도여자고등학교, 여의도유치원, 침례유치원 등으로 분류된다. 여의도 시범은 향후 착공 후 학생들의 통학이 안전하게 이뤄질 수 있도록 각종 계획(안)도 마련했다. '수인한도'를 감안해 학교 일조권을 분석했고, 이를 반영한 건축계획(안)도 마련했다. 시범아파트는 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 개발계획을 수립했다. 시범아파트는 여의도 내에서도 사업 규모가 가장 크다. 정비사업은 땅이 클수록 규모의 경제는 물론, 건축계획을 비롯 운용의 폭이 넓을 수밖에 없다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(346%) ▲법적상한용적률(400%) 등으로 구성된다. 허용용적률까지는 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않는다 토지(도로, 공원, 공공임대주택 대지지분)와 건축물(문화시설, 데이케어센터, 공공임대주택, 입체보행로)을 기부채납하면서 얻게 된 용적률 인센티브는 상한용적률에 포함된다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지 가기 위해선, 용적률 인센티브의 절반을 국민주택규모 이하의 공공임대주택으로 지어야 한다. 여기서 헷갈리지 말아야 할 점은 임대주택의 종류다. 재건축의 경우, 임대주택은 ①상한용적률 확보를 위한 기부채납용 임대주택 ②법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택으로 분류된다.
배산임수 입지를 자랑하는 번동주공1단지가 북서울꿈의숲과 우이천 경관을 모두 아우르는 경관 특화 계획을 내세워 눈길을 끈다. 대상지는 노원·성북구와 맞닿은 강북구 끝자락에 위치해 있는 만큼, 강북 이미지를 알리는 랜드마크적 성격이 크기 때문이다. 특히 번동주공1단지는 우이천 그린웨이의 시작 지점이고, 교통호재(우이천역 신설)도 예상돼 향후 사업적 가치가 클 것이란 분석이다. 19일 정비업계 따르면 강북구청 주관으로 번동주공1단지의 정비계획(안) 수립을 위한 법정 주민설명회가 개최됐다. 현재 대상지는 신속통합기획 자문회의를 3차까지 완료한 상태다. 번동주공단지의 경우, 1·4단지 두 곳만 재건축이 진행되고 그밖의 2·3·5단지는 LH에 의한 노후공공 임대정비가 진행된다. 다만 이들 단지는 모두 번동생활권에 속해 우이천과 한천로를 따라 자연도시(그린웨이) 녹지축을 형성할 것으로 예측된다. 추정분담금 산출은 강무진 대화감정평가법인 이사가 맡아 수행했다. 준공된 지 35년이 경과한 번동주공1단지의 구역면적은 75,682㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지한다. 최고층수는 42층(140m이하)으로, 우이천변과 맞닿은 건축물은 35층으로 계획이 잡혔다. 인근의 장위재정비촉진지구, 월계택지개발지구와 비교하더라도 전혀 낮은 층수가 아니다. 경관 계획을 살펴보면, 통경축을 열어 북서울꿈의숲으로 통하는 시각적 개방감을 확보한다. 여기에 우이천 수변경관과의 조화로운 입면 특화 디자인도 도입될 예정이다. 고층주동엔 상징성을 부각할 수 있는 경관조명, 중층부는 변화감있는 입면디자인이 예상된다. 저층부는 수변경관에 대응하되, 안정감 있는 재료의 사용으로 무게감에 집중할 계획이다. 정비기반시설의 경우, 초등학교(오현초) 상단에 공원이 마련될 예정이다. 학교 위에 공원이 설치되는 건 해당 부지가 공유지이기에 토지이용의 효율을 높이기 위함이다. 또 기존엔 학교와 단지 출입구를 겸용해 사용해 왔으나, 입주민들을 위한 별도의 출입구를 마련할 방침이다. 우이천 주변으로는 완충녹지가 생기며 ▲주민센터 ▲우체국 ▲파출소 ▲사회복지시설은 공공시설 집적화가 이뤄진다. 아울러 월계로와 한천로가 접하는 구역계 오른쪽 하단 부분은 역세권 공지로 활용된다. 우이천역(예정) 이용객과 주민들을 위한 휴게공간 및 쉼터로 사용되며, 근린생활시설의 연계 배치로 접근성과 이용성 모두 잡겠다는 구상이다. 해당 사업장의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(247.6%) ▲상한용적률(267.08%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 먼저 허용용적률 인센티브(공공보행통로 등)에 사업성 보정계수(1.88)를 적용해 37.6%p를 채웠다. 상한용적률은 도로, 녹지, 공원, 공공청사 등 토지 및 건축물 기부채납을 통해 확보했다. 법적상한용적률 증가분의 절반(16.46%)은 분양주택, 임대주택으로 각각 지어질 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 2,084세대로, 조합원 및 일반물량은 1,957대, 임대주택은 127세대로 각각 나뉜다. 조합원 및 일반물량 1,957세대는 ▲49㎡(535세대) ▲59㎡(664세대) ▲84㎡(645세대) ▲109㎡(113세대)로 분류된다. 번동주공1단지의 예상되는 추정 비례율은 101.7% 수준이다. 평당공사비는 770만원, 국평기준 평당일반분양가는 3,330만원으로 예측됐다. 대상지의 분양가는 ▲꿈의숲 아이파크(3,870만원) ▲꿈의숲 해링턴플레이스(3,480만원) ▲꿈의숲 코오롱하늘채(3,590만원) ▲꿈의숲 롯데캐슬(3,420만원) 등 인접 단지 시세를 참고해 산출됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준이다. 조합원분양가의 경우 ▲49㎡(6.6억원) ▲59㎡(7.6억원) ▲84㎡(9.7억원) ▲109㎡(12억원)로 책정됐다.
하안주공6·7단지가 소유주들의 뜨거운 성원 속 첫 전체회의를 성공적으로 끝마쳤다. 본격적인 통합 수순을 앞두고 대상지는 단지별 위원장, 부위원장을 선출해 '하나된 단지'로서의 안정적인 사업 추진을 이끌어 나간다는 전략이다. 두 단지의 화합이 통합재건축의 성공 열쇠임이 분명한 만큼, 정비사업위원회의 책임과 의무가 어느 곳보다도 막중하다는 평가다. 18일 정비업계 따르면 한국토지신탁은 최근 하안주공6·7단지 토지등소유자들을 대상으로 제1차 전체회의를 개최했다. 해당 사업장은 75.52%의 소유주 동의에 힘입어 지난해 12월 광명시로부터 구역지정과 사업시행자 지정 고시를 연달아 받았다. 3달 만에 신속히 전체회의가 개최될 수 있었던 건 소유주들의 적극적인 협조가 뒷받침됐기에 가능한 것으로 보인다. 이번 전체회의에선 총 16개의 다수 안건들이 상정돼 4시간 가까이 회의가 이어졌다. 하안주공6·7단지는 시행규정(안)과 예산(안)을 정립하고, 인허가 등의 업무를 수행할 필수 협력업체 선정을 완료했다. 또 통합 정비사업위원회 구성을 마쳐, 사업시행자와 소유주 간의 소통창구도 마련했다. 정비사업위원회 수장은 압도적 지지를 받은 강현주 후보가 맡게 됐다. 강현주 위원장은 "관행적인 신탁수수료 절감을 위해 노력한 결과, 세대당 400만원 가량의 금액을 아낄 수 있었다"며 "앞으로도 실무형 리더로써 6년간 다져진 노하우와 경험을 토대로 사업은 빠르고, 분담금은 낮춰나갈 수 있도록 최선을 다하겠다"고 약속했다. 부위원장 자리는 자연스레 함께 출마한 조영철 후보가 맡게 됐다. 당일 위원장과 부위원장은 모두 "어느 한 단지도 소외되지 않도록 신경 쓰겠다"며 "끊임없이 소통하고 의견을 나눠 밸런스를 맞춰 나가겠다"고 의견을 모았다. 설계사 선정은 일반경쟁입찰 방식으로 진행됐으며, 최종 925표를 얻은 ㈜나우동인건축사사무소가 설계권을 거머쥐었다. 나우동인이 대상지에 내건 프로젝트명은 '아이비팰리스'로, 교육특화와 품격 있는 삶의 조화로운 완성형 랜드마크를 만들겠다는 의지가 담겼다. 나우동인은 소유주들에게 ▲공원·숲 영구조망 세대 극대화 ▲35평 이상 대형평형 377세대 증가 ▲초품아를 고려한 통합동선 ▲스카이브릿지 설치 등의 다양한 제안을 내놔 눈길을 끌었다. 세무회계 파트에선 ㈜정일회계법인이 조합원들의 선택을 받았다. 특히 대상지는 향후 인허가 업무 수행과 통합심의에 선제적으로 대응하고자 도시계획, 교통영향평가, 환경영향평가, 지하안전영향평가 등 각 분야별 협력업체 선정 역시 마무리됐다. 한편 전체회의 당일, 현장에는 HDC현대산업개발 시공사 직원들이 광명시민체육관 입구에 도열해 시작부터 끝날 때까지 토지등소유자들에게 인사를 건네는 모습이 연출됐다. 소유주들의 투표로 시공사가 결정되는 구조 속에서 입찰이 본격화되기 전부터 존재감을 각인시키려는 전략으로 풀이된다.
서초구 방배동에 위치한 대우효령이 신속통합기획 사전자문 신청서를 제출한지 반년 만에 관계부서 협의를 어느 정도 마치고 정비계획(안) 입안 절차에 지체없이 착수했다. 해당 사업장은 서초구 최초로 추진위원회 구성을 '주민자율' 방식으로 진행했으며, 동의서 징구 2일만에 법정 동의율(50%)을 채울 정도로 예비 조합원들의 재건축 염원이 높은 곳으로 평가받는다. 당시 전자투표 시스템은 우리가를 활용했다. 18일 정비업계 따르면 서초구청은 방배동에 소재한 대우효령아파트 재건축 사업을 위한 정비계획(안) 설명회를 개최했다. 대우효령은 정비계획(안) 입안을 진행 중으로, 재건축을 통해 노후화된 주거환경 개선에 본격 착수했다. 용적률 체계로는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(237%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 구성돼 있다. 지역생활 SOC시설 기부채납으로 상한용적률 인센티브를 확보했다. 앞선 용적률을 기반으로 한 주택공급계획은 총 512세대다. 법적상한용적률 확보에 필요한 임대주택(75세대)을 제외한, 437세대가 분양물량이다. 토지등소유자 분양을 제외한 일반분양분은 73세대다. 물론 소유주들이 선호도 조사를 토대로 건축심의에 착수하기 때문에 향후 사업 진행 과정에서 평형 유닛을 어떻게 구성하느냐에 따라 세대 수는 계속 달라질 전망이다. 현 시점 확정된 숫자들이 아니다. 정비계획(안) 입안 시점 산출된 추정비례율은 약 90%다. 전용면적 84㎡를 가진 소유주들이 동일 평형대(34평형)로 이동할 때 예상되는 분담금은 약 3억원대다. 25평형을 신청할 경우 약 1.5억원을 환급받는다. 추정분담금은 향후 사업이 진행되는 과정에서 계속 변동되기에 참고 자료 정도로만 생각하면 된다. 1992년 준공돼 올해 33년차를 맞이한 대우효령은 서초구 방배동 1038번지에 소재해 있으며, 구역면적은 19,310㎡다. 현황 세대 수는 364세대다. 기존 용도지역인 제3종일반주거를 유지하는 선에서 재건축 사업을 준비 중이다. 구역계 내로는 아파트 6개동과 상가 1개동이 자리잡고 있다. 현재 김효진 추진위원장을 필두로 빠른 시일 내 정비계획(안) 결정고시를 받아낸다는 목표다. 해당 사업장은 재건축을 통해 총 505세대 규모로 최고 35층, 5개동의 건설을 목표로 하고 있다. 2호선 방배역 역세권을 중심으로 ▲방배근린공원 ▲도구머리공원 ▲매봉재산 ▲이수동산 등 풍부한 녹지공간을 갖추고 있는 것이 특징이다. 입지적 특성상 서울고, 상문고, 동덕여고가 위치해 있어 학군도 좋은 편이며, 주변으로 ▲방배5구역(디에이치방배) ▲방배14구역(방배르엘) ▲방배삼익(아크로 리츠카운티) ▲방배신동아(오티에르 방배) 등 정비사업도 활발히 진행 중인 상황이다.
목동 재건축 단지 중에서 유일하게 준주거지역 종상향을 일궈낸 7단지가 설계 파트너 선정에 착수한 가운데, 업계 탑티어(Top-tier)인 해안건축은 대장 단지에 걸맞는 건축설계(안)으로 조합원 표심 사로잡기에 나선다. 해당 사업장은 일반분양 물량만 약 1,300여세대에 달할 정도로 목동 내에서도 우수한 사업장으로 가장 먼저 손꼽히는 곳이다. 구역 내 제3종일반주거지역 일부가 준주거지역으로 종상향 결정을 받기도 했다. 17일 정비업계 따르면 목동7단지 재건축 추진위원회는 이달 25일(수) 첫 주민총회를 열어, 원활한 추진위원회 운영을 위한 각종 제반 규정과 사업비·운영비 예산(안)을 수립할 계획이다. 재건축 프로젝트에서 건축심의와 시공사 선정용 설계도서 등의 업무를 수행해 줄 설계업체 선정도 조합원들의 큰 관심사다. 목동7단지는 높은 참석률과 더불어, 압도적인 찬성표가 뒷받침되어야 속도감 있는 사업전개가 가능하다는 점을 강조하고 있다. 해안건축은 프로젝트명 '목동 세븐 스텔라(Mokdong 7 Stellar)'다. 목동 재건축 단지 내에서도 대장주로 거듭날 수 있도록 ▲전 세대 1열 배치 ▲자산가치 맞춤설계 ▲사업기간 최단축 ▲7분 보행생활권 ▲특허받은 아파트 ▲7성급 호텔서비스 ▲최고의 파트너 등의 7가지 핵심 설계 내용을 제안했다. 우선, 기존 수립된 정비계획(안) 대비 주동을 16개동으로 최소화하는 전략을 수립했다. 단지의 쾌적함은 물론, 구역 내 지상 공용면적을 최대한 확보하겠다는 목적이 담겨있다. 각각의 주동 별로 안양천과 매봉산, 한강 등을 바라볼 수 있도록 조망권 극대화에도 초점을 맞췄다. 전 세대 1열 배치를 통해 일조권과 조망권, 바람길 등을 모두 확보할 수 있게끔 설계해 준공 후 단지 가치를 상승시키겠다는 의도로 풀이된다. 소유주들의 종전 자산은 3면 발코니와 옥외 테라스를 품은 종후 자산으로 거듭날 예정이다. 해안건축은 공간의 개방감과 실사용면적 증대를 모두 고려했다는 설명이다. 기존 27평형을 가진 소유주들을 기준으로 할 때, 실사용면적은 기존 대비 최대 1.9배 증가하는 것으로 예상됐다. 물론 이는 기존 정비계획(안) 상 안내된 추정분담금의 변화 없이 설계만으로 이뤄낸 결과다. 35평형 이상 세대 수도 기존 대비 193세대 추가 확보했다. 속도경쟁이 치열한 목동 현황을 고려한 세심한 설계로는 ▲국회대로변 저층(25층 이하) 배치 ▲공공보행통로 ▲공동구 고려 계획 등 서울시 심의를 충실히 준수했다. 연내 시공사 선정과 통합심의를 목표로 인허가 기간을 최대한 단축시키겠다는 점도 강조한 대목이다. 목동역에서 집 앞까지 비를 맞지 않는 입체보행 순환동선도 제안했다. 교통약자를 고려한 무빙워크도 눈길을 사로잡는 부분이다. 해안건축은 올해 1월 '1세대 1전용홀이 구비된 공동주택'을 특허받았다. 집 앞 복도공간이 오롯히 그 세대만을 위해 존재하기 때문에 프라이빗한 생활이 가능하다. 세대 전용홀에는 승강기 2대가 배치돼 엘리베이터 대기시간도 크게 줄어든다는 설명이다. 현관문 바로 옆으로는 세대 전용 창고가 계획돼 있다. 세대당 주차대수는 2대로 계획했으며, 커뮤니티시설은 세대당 2.5평으로 제안했다. 해안건축은 한강변 주거설계 부문에서 경쟁력을 보여온 회사로, ▲래미안 첼리투스 ▲래미안 트리니원(반포주공1단지3주구) ▲래미안 원펜타스 ▲압구정5구역 ▲서빙고신동아 등을 포트폴리오 사업장으로 확보하고 있다. 이촌동 첼리투스는 한강변 최초 56층 재건축 단지의 타이틀을 갖고 있을 뿐만 아니라, 시기적절한 1:1 재건축을 통해 프리미엄 주거 트렌드를 선도했다. 해안건축은 2024년 국내 설계사 중 매출액 2위에 랭크돼 있다. 목동7단지의 구역면적은 229,578㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역과 준주거지역이 혼재돼 있다. 토지등소유자는 2,585명으로 추정된다. 전체 세대수 4,341세대 중 조합원분양, 일반분양은 각각 2,583세대와 1,327세대로 나뉜다. 현 시점 목동7단지의 추정비례율은 103.79%로 집계된다.
압구정 재건축 단지가 6·3지방선거 전 시공 파트너를 결정하겠다는 공통된 일념 하에 시공사 선정에 착수한 가운데, 일찌감치 출사표를 공개적으로 던진 삼성물산과 현대건설, DL이앤씨의 금융 전쟁이 본격화될 조짐을 보이고 있다. 압구정3구역과 4구역, 5구역은 모두 기준금리를 CD 혹은 COFIX(신잔액 기준)로 정한 상황에서 가산금리를 '고정된 수치'로 정해서 입찰에 참여할 것을 지침서에 기재해 안내했다. 16일 정비업계 따르면 압구정3구역과 압구정4구역, 압구정5구역은 동시다발적으로 시공사 선정에 착수했다. 평당 공사비와 입찰보증금은 각각의 사업장 현황에 맞게끔 달리 정해졌지만, 사업비 조달을 위한 금융조건에 있어서 가산금리를 고정해서 제안토록 했다. 추가적으로, 입찰에 참여하는 시공사로 하여금 기타금융기법을 통한 제안도 자유롭게 열어줬다. 실제 사업비를 조달하는 시점 조합에 가장 유리한 방법을 택하겠다는 방침이다. 현재 압구정3구역과 압구정4구역은 각각 현대건설, 삼성물산을 시공사로 선정하는 방향의 분위기가 우세한 가운데, 압구정5구역은 유일하게 경쟁입찰 가능성이 높게 대두되고 있어 금융경쟁이 더욱 치열할 전망이다. 압구정2구역 시공권을 기확보한 현대건설과 압구정4구역에서 압구정5구역으로 타겟 사업장을 변경한 DL이앤씨는 최근 4대 시중은행(국민·신한·하나·우리)과 대형 증권사들과 연달아 금융협약을 체결하고 있다. 물론 금융협약 체결 소식을 대외적으로 홍보하는 건, 경쟁입찰을 염두한 행보에 가깝다. 금융협약은 법적 구속력이 없을 뿐만 아니라, 결국 금융조건은 실제 자금을 조달하는 시점에 결정되기 때문이다. 압구정3구역·4구역·5구역 모두 사업비 조달 시, 직접 대여 또는 금융권 조달을 확약해야 한다는 내용도 입찰지침서에 포함시켰다. 압구정4구역의 경우, 사업비를 뭉뚱그려 표현하지 않고 필수사업비, 추가이주비, 사업촉진비 등을 다 포함하는 개념이라는 점을 명확히 했다. 실제 최근 2개년 경쟁입찰 현장에서 사업비 범위를 어디까지 봐야 하는지에 대한 논란을 감안한 내용이다. 압구정 재건축 단지는 통합심의부터 사업시행계획(안) 수립 및 인가, 관리처분계획(안) 수립 및 인가 등 향후 인허가 절차가 산적해 있다. 아직 사업 초창기인만큼 넘어야 할 산들이 많다는 의미다. 이자는 사업기간에 비례해 누적될 뿐만 아니라, 영업일이 아닌 주말에도 숨만 쉬어도 나가는 돈이다. 특히나 사업비가 조 단위에 달하는 압구정 재건축 단지에선 말 그대로 금융비용이 사실상 조합원들의 분담금을 결정하는 직접적 요인이다. 현대건설은 압구정2구역에서 조합이 요청한 필수사업비 전액(입찰보증금 1,000억원 포함)을 책임 조달하겠다고 약속했다. 금리조건은 CD(기준금리)+0.49%(가산금리)로, 가산금리는 0.49%로 고정했다. 향후 실제 조달하는 시점에 금리가 변경될 수 있음을 감안, 가산금리 차이에 따른 금융비용은 현대건설이 부담하겠다는 점을 명시했다. 추가이주비 역시 기본이주비와 동일하게 책정하고, 마찬가지로 조달금리 차이에 따른 금융비용도 현대건설이 부담하는 조건이다. 현대건설이 압구정3구역과 압구정5구역에서 어떤 금리조건을 가져올지 업계 상당한 관심이 집중된다. 압구정4구역에 처음으로 책임준공확약서를 제출키로 한 삼성물산의 금리조건도 관심사다. 삼성물산은 현대건설과 경쟁했던 한남4구역 입찰보증금은 CD-0.5%, 나머지 필수사업비는 CD+0.78%로 조달하겠다고 제안했다. 가산금리를 정확히 숫자로 고정해서 제안한 첫 사업장이었다. 이후 다른 핵심 사업장에선 사업비 조달 시점, 금융기관 경쟁입찰을 통해 최저금리 조달이라는 문구로 입찰했다. 정한철 법무법인 인본 대표 변호사는 "통상적으로 입찰제안서 고정금리를 명시하도록 넣어도, 수의계약이 예상되는 사업장에서는 일반적인 문구(금융기관 경쟁입찰을 통한 최저금리 조달)로 들어오는 게 일반적"이라며 "다만, 압구정 재건축 단지에선 조합원들의 금리 기대 수준이 다른 터라 실질적으로 대형사 간 신용등급을 전제로 최대 조달해 올 수 있는 파격적 조건을 가져올 것으로 기대된다"고 말했다.
강동구 둔촌2동 모아타운 사업이 오세훈 서울시장의 당초 취지대로 '규모의 경제'를 기대할 수 있는 방향으로 순항하는 가운데, 모아주택3구역에 이어 모아주택1구역도 강동구청으로부터 조합설립인가를 확보했다. 작년 12월 창립총회를 마치고 조합설립인가 신청서를 제출한 모아주택2구역까지 인가 완료되면, 서울시 최초로 모아타운 내 모든 구역이 조합설립인가를 받은 단지로 업계 주목을 받을 예정이다. 16일 정비업계 따르면 강동구청은 최근 둔촌2동모아주택1구역 가로주택정비사업의 조합설립인가를 승인했다. 해당 사업장은 둔촌동470-1번지 일대 위치해 있으며 토지등소유자는 240명이다. 이중 202명이 조합설립인가에 찬성함에 따라 동의율 84%로 법정 단체 구성에 성공했다. 둔촌2동 모아타운은 ▲모아주택1구역 ▲모아주택2구역 ▲모아주택3구역으로 구성돼 있으며, 모두 가로주택정비사업 형태로 추진 중이다. 모아주택3구역과 모아주택1구역은 조합설립인가를 받은 상황이며, 모아주택2구역은 작년 12월 창립총회 이후 조합설립인가를 앞두고 있다. 둔촌동 모아타운을 구성하는 3개 모아주택(가로주택정비사업) 모두 비슷한 시기 조합을 설립할 예정임을 감안할 때, 향후 사업 기간 차이에서 비롯된 소유주들의 갈등과 우려 역시 최소화될 것으로 전망된다. 모아타운은 여러 개의 모아주택(가로주택정비사업)을 모아 규모의 경제를 통해 자산가치를 상승시키고, 부족한 사업성을 보완하는 데 초점이 맞춰진 정책이다. '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 따라 사업속도 역시 빠를 전망이다. 둔촌2동 모아타운 사업의 행정 및 인허가 업무를 지원해 준 협력사는 ㈜닥터빌드와 ㈜엠유엠파트너스다. 둔촌동 모아타운은 창립총회를 기점으로, 향후 사업 단계인 ▲시공사 선정 ▲건축심의 ▲사업시행계획(관리처분 포함) 등에서도 3개 모아주택이 함께 힘을 모은다는 계획이다. 시공사 선정 역시 동시다발적으로 진행될 예정인 만큼, 대형 건설사들의 수주의향 타진이 적극적으로 이뤄지고 있다는 전언이다. 통상 대형 건설사들이 모아타운 사업에 관심을 갖지 않는 모습과는 대비되는 분위기다. 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비사업을 추진하는 소규모 정비 모델이다. 각각의 구역(모아주택)들이 하나의 집합체(모아타운)를 구성한다는 공통된 목표 하에 상이한 이해관계를 원만하게 조율해 나갈 수 있느냐 여부가 사업 성패와 직결될 전망이다.
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