발행일(UPDATE): 2025년 06월 13일 07시 04분
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도봉구 최대어로 꼽히는 방학신동아1단지가 정비구역 내 공공공지(발바닥공원)를 포함시켜 공원의무녹지 부담 최소화에 나선다. 대지면적 확보에 따른 건축세대수 증가가 대상지의 사업성으로 발현될 수 있을지 관심이 모아진다. 17일 정비업계 따르면 도봉구청 주관 하에, 방학신동아1단지 정비계획(안) 수립 및 구역지정 관련 주민설명회가 개최됐다. 매머드급 규모를 반영하듯 대상지는 오전엔 1-20동, 오후엔 21-31동으로 나뉘어 설명회를 진행했다. 방학신동아1단지의 구역면적은 137,391㎡로, 용도지역은 제1종일반주거지역과 제3종일반주거지역이 혼재돼 있다. 대상지의 전체 필지수는 22필지로, 사유지 5필지와 국공유지 17필지로 구성돼 있다. 이곳은 방학로 부근이 조망가로특화경관지구로 지정돼 층수가 6층으로 제한되지만, 이격을 통해 다소 높이조정이 이뤄질 전망이다. 대상지의 최고층수는 도시경관을 고려해 49층으로 설정됐다. 대상지는 단지 주변의 발바닥공원을 구역계에 넣어 공원녹지 의무부담을 줄인다는 계획이다. 공원녹지법상, 1,000세대 이상의 주택을 짓게되는 경우 1세대당 3㎡ 이상 또는 개발부지면적의 5% 이상의 면적을 제공해야 한다. 즉 4,065세대를 계획 중인 방학신동아1단지는 12,195㎡을 내놔야 한다. 하지만 대상지는 8,661㎡(66%)에 해당하는 공공공지를 포함시킴으로써, 나머지 34%에 해당하는 면적만 기부채납하면 된다. 단 구역계 중앙부근의 상가시설은 제척하기로 결정됐다. 구청 관계자는 "단지 세대수 증가로 도로 확장 문제도 거론됐으나, 상가(사유지) 소유주들의 반대로 어쩔 수 없이 무산됐다"고 설명했다. 기반시설계획(안)에 맞춰 공원은 동측과 서측에 각각 1곳이 마련되고, 방학로15길 부근엔 경관녹지가 설치된다. 동서와 남북으로 공공보행통로 2개소 설치계획도 잡혀있다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(250%) ▲상한용적률(261.6%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립할 예정이다. 허용용적률은 사업성 보정계수 최대치를 적용받았다. 서울시의 공동주택 평균 공시지가는 719만원이지만, 대상단지의 평균 공시지가는 282만원에 불과해서 보정계수 2.0이 적용됐기 때문이다. 여기에 공공보행통로, 열린단지, 돌봄시설 설치에 의한 20% 인센티브도 확보했다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지의 인센티브 절반은 공공임대로, 나머지는 분양물량으로 공급된다. 계획 세대수는 총 4,065세대다. 조합원·일반분양분은 3,777세대, 임대물량분은 288세대다. 일반분양 세대수는 608세대로, 15% 수준이며, 대상지의 실거주 비율은 66%로 높게 나타났다. 주차대수는 총 6,127대(세대당 1.5대)로 예상됐다. 추정비례율은 100.54%로 산정됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 700만원, 일반분양가는 3,350만원으로 예측됐다. 대상지는 기존 평형별 추정분담금을 고려했을 때, 동일평형 또는 비슷한 수준으로 평형 신청시 평균 2.0억원-3.8억원을 부담해야 한다. 한편 방학신동아1단지 재건축 추진준비위원회는 신탁방식을 통해 사업을 추진 중인 상황이다. 코람코자산신탁과 교보자산신탁이 컨소시엄을 맺어 들어올 가능성이 점쳐지고 있다. 하지만 막대한 신탁사 수수료를 우려하는 주민들의 목소리도 다수 감지돼 주민들간 의견 조율 과정이 필요할 것으로 예측된다. 통상 신탁사 수수료는 해당 사업장의 매출액(분양수입+임대주택 매각 등)의 일정 수수료율을 곱해 결정된다. 사업장 규모가 조 단위에 해당하는 목동의 경우 1% 미만으로 결정된다. 사업장 규모가 수천억원 정도일 경우, 2~3%대에서 책정되는 게 일반적이다. 일례로 매출액이 2조일 경우, 1%라고 가정하면 단순 계산으로 200억원이 나온다. 목동은 현재 신탁수수료율 감액을 두고 대부분의 사업장에서 치열한 협의가 진행 중이다.
재개발·재건축 전문 로펌인 법무법인 현이 오는 6월 도시및주거환경정비법 개정 영향에 발맞춰 '현장 맞춤형' 간담회를 진행했다. 간담회는 준비위원회·추진위원회 단계에서 실무적으로 발생할 수 있는 법률 쟁점을 전달하는데 분명한 초점이 맞춰졌다. 정비구역 지정 전에도 추진위원회 구성이 가능해지면서, 추진위원회 역할은 정비계획(안) 입안제안 등 사전절차까지 그 범위가 점진적으로 넓어질 전망이다. 16일 정비업계 따르면 법무법인 현 부산지사(박은경 지사장)는 최근 조합 집행부 임원들을 대상으로 '실무교육 간담회'를 개최했다. 사업을 추진하는 과정에서 빚어질 법률적 이슈들을 미리 살펴보고, 법적 분쟁을 최소화하는 예방 차원의 교육이 간담회 취지다. 특히, 금번 간담회에서 중점적으로 다뤄진 부분은 추진준비위원회 단계에서의 협력업체 선정 및 계약 체결 방법이다. 정비사업은 준비위원회와 추진위원회, 조합 형태로 단계별 명칭이 존재한다. 보통 현장에선 준비위원회, 추진위원회가 혼용돼 사용되지만 실제로는 명확하게 구분되는 개념이다. 부산지방법원 판시에 따르면, 준비위원회는 고유의 목적(정비사업 추진)을 가지고 ▲업무규약 ▲의사결정기관 ▲집행기관 등을 갖출 경우 비법인사단으로 인정된다. 이때, 용역업체는 사업이 중단되더라도 준비위원장 등에게 대금 지급을 청구할 수 없다. 준비위원회는 추진위원회 구성을 목적으로 한 단체로, 도시및주거환경정비법에서 규정돼 있지 않다. 이에, 협력업체 선정 및 계약 체결 과정에서 '도시및주거환경정비법 및 계약업무 처리기준'의 적용을 받지 않는다. 법무법인 현은 최소한의 적법성과 절차적 정당성을 확보하기 위해선, 운영규정에 따른 내부 의결절차를 거치는 것이 바람직하다는 의견이다. 박은경 지사장은 "준비위원회가 체결한 용역계약은 별도 의결절차 없이 추진위원회에 승계된다고 보아야 한다"며 "다만 일부 하급심은 별도의 총회 의결 없이 추진위원회에 승계되지 않는다고 판시한 바, 가급적이면 추진위원회 승인 이후 주민총회에서 추인의결을 거치는 것이 혹시 발생할지 모를 법률 리스크에 대비하는 방법"이라고 조언했다. 이어 "무심코 지나간 계약서 조항 하나가 분담금에 적잖은 영향을 미칠 수 있다"고 덧붙였다. 법무법인 현은 이날 간담회에서 용역업체와의 계약체결도 꼼꼼히 진행해야 할 필요가 있음을 당부했다. 통상적으로 협력업체에서 계약서 초안을 작성해 전달하기 때문에, 반드시 계약서 날인 전 숨겨져 있는 독소조항을 확인하는 등의 법률 검토가 선행되어야 한다는 점을 부연했다. 일례로, 계약에 따른 업무범위를 가능한 폭넓게 규정해 혹시 모를 추가 용역비 증액 가능성을 최소화해야 한다는 현실적인 조언도 아낌없이 전달했다. 간담회 말미엔, 오는 6월 4일부로 시행되는, 도정법 개정(안) 주요 내용을 설명하는 시간을 가졌다. 주요 내용으로는 ▲안전진단 제도 개편 ▲추진위원회 구성 시기를 정비구역 지정 이전으로 앞당김 ▲전자투표·온라인총회 도입 등이다. 법무법인 현의 건설부동산그룹은 그간 서울 사무실에서 부산지역 조합 업무를 진행해 왔지만, 근거리에서 법률 서비스를 제공해야 한다는 필요성 하에 지난해 5월 부산지사를 설립했다. 현재 건설부동산그룹이 계약한 조합의 개수는 약 200여개에 달할 정도로, 법무법인 현은 업계 수위권에 속하는 실적을 보유 중이다. 소속 변호사 역시 80명 정도로 탄탄한 인력풀을 갖추고 있다.
![[용산정비창] ④1兆 포문 활짝…HDC 프로젝트명에 담긴 '연결'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250416/art_1744766249371_69c87d_178x118_c0.jpg)
올해 첫 경쟁입찰은 용산정비창 전면1구역에서 치러지게 됐다. 대부분의 사업장에서 단독응찰에 따른 수의계약(Private) 형태로 진행되는 것과 달리, 용산정비창은 오랜 기간 꾸준한 수주의향을 나타낸 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨의 격전지로 새롭게 부상했다. HDC현대산업개발이 고심 끝에 내놓은 프로젝트명에도 관심이 모아진다. 프로젝트명은 수주 대상 사업장을 향한 일종의 출사표로 여겨지기 때문이다. 16일 정비업계 따르면 용산정비창 전면1구역(김영식 조합장)은 최근 시공사 입찰제안서를 마감한 결과, HDC현대산업개발과 포스코이앤씨의 유효경쟁을 성사시켰다. 녹록지 않은 대내외 경제환경을 딛고, 대형 건설사 2곳의 러브콜을 이끌어내면서 당분간 업계 관심을 독차지할 전망이다. 조합원들 역시 유효경쟁 성립에 고무된 분위기를 자아내고 있다. 단독응찰보단 경쟁입찰에서 얻어낼 조합원들의 경제적 실익이 훨씬 많기 때문이다. 과거 장수가 전쟁에 나가기 전 출병의 뜻을 적어 임금에게 올리던 글을 '출사표'라고 한다. 경쟁입찰에서 출사표는 곧 '프로젝트명'으로 통한다. 프로젝트명에 함의된 내용을 살펴보면, 양사가 어떤 개발 컨셉과 태도를 담았는지 가늠해 볼 수 있기 때문이다. 프로젝트명이 갖는 의미를 살펴봐야 하는 이유다. 물론 프로젝트명도 하나의 제안일 뿐, 향후 준공 후 아파트 단지명은 조합원들의 총의로 결정된다. HDC현대산업개발의 프로젝트명은 [THE LINE 330]이다. 한강변에서 가장 긴 스카이라인 커뮤니티(330m)를 조성, 용산정비창 전면1구역이 내포하고 있는 상징적 의미를 극대화한다는 전력이다. '선'을 의미하는 라인(LINE)의 궁극적 목표는 결국 '연결'이다. 용산아이파크몰을 거점 인프라로 보유하고 있는 만큼, 용산역전면 공원 지하개발과 용산 철도병원 부지개발 등의 프로젝트를 연계해 시너지를 내겠다는 각오를 밝힌 셈이다. 용산정비창 전면1구역은 입지적으로 용산국제업무지구와 바로 맞닿아 있는 복합개발(주거+업무+상업) 특성을 지니고 있다. 단순히 아파트만을 짓는 일반적인 유형의 재개발·재건축과는 성격이 다르다. 각각의 건축물 용도에 맞게끔 토지 이용가치를 높여야 한다는 점에서 '디벨로퍼'의 영역과 가깝다는 평가가 이어지는 곳이다. 특히, HDC현대산업개발은 수주대상 사업장이 한 눈에 들어오는 곳에서 수십년 간 사업을 영위해 온 건설사다. 그만큼 용산정비창 전면1구역의 지역적 특성(인구·문화·교통 등)을 전제로 한 입찰제안이 가능하다. HDC현대산업개발은 뉴욕의 허드슨야드나 도쿄의 롯폰기힐스, 아자부다이힐스와 같이 서울의 '스카이라인'에 변화를 가져오겠다는 목표다. 최장 330m의 스카이라인 커뮤니티와 360도 한강을 볼 수 있는 하이라인 커뮤니티는 단지 내 머물 시간이 가장 많은 조합원들의 삶과도 연결돼 있다는 게 업계 분석이다. HDC현대산업개발 관계자는 "우리나라 건설사 중에서 유일하게 개발(Develop)을 네이밍하고 있는 회사"라며 "용산정비창 전면1구역은 복합개발 사업장임과 동시에, 주변 지역과의 복합적인 연계도 깊이 있게 고려되어야 하는 사업장"이라고 말했다. 이어 "디벨로퍼인 당사가 가진 역량, 주변 지역 개발 프로젝트를 함께 고려해 조합원들의 자산가치 상승만을 생각하며 사업에 임하겠다"고 덧붙였다.
미아2구역이 재정비촉진계획(안) 변경을 신속히 마무리하는데 업무 방점을 두고 있는 가운데, 이달 정기총회를 열어 법적 갈등을 겪어왔던 정비업체(오엔랜드이십일)의 지위를 회복하는 안건을 심의·의결한다. 금번 총회는 별도의 대행업체 없이 조합에서 직접 진행하고 있다. 외부 인력 의존도를 줄이고 운영의 자율성을 꾀하기 위한 행보로 풀이된다. 미아2구역이 연내 사업속도를 낼 수 있을지 관심이 쏠린다. 16일 정비업계 따르면 미아2구역 재개발 조합(정찬경 조합장)은 이달 22일(화) 오후 2시 정기총회를 개최, ▲기 수행업무 추인 ▲운영비·사업비 예산(안) 의결 ▲자금 차입 관련 ▲조합정관 변경(안) 의결 ▲정비사업전문관리업자(오엔랜드이십일) 지위 회복 ▲정기총회 회의 참석비 지급 등의 안건을 상정해 의결할 예정이다. 1년에 1번씩 열리는 정기총회는 주로 지난해 결산보고와 함께 올해 사용할 예산을 의결하는 중요한 행사다. 미아2구역은 법적 분쟁을 진행 중이었던 오엔랜드이십일의 정비업체 지위 회복도 의결할 예정이다. 정관은 작년 11월 7일자로 고시된 '서울시 공공지원 정비사업 조합 표준정관'에 맞춰 개정할 예정이다. 개정(안) 내용 중에선 조합장의 경우, 선임일부터 관리처분계획(안) 인가를 받을 때까지 해당 정비구역에서 거주(영업권자는 영업)해야 한다는 문구가 추가됐다. 이사회 소집 관련 내용도 신설됐다. 이사회를 소집하려면 회의개최 5일 전에 회의목적·안건·일시 및 장소를 기재한 서면으로 이사에게 통지해야 한다. 또한, 게시판 및 정비상버 정보몽땅에도 공고해야 한다. 이때, 시급한 안건의 경우에는 회의 개최 1일 전에 통지할 수 있다. 미아2구역 대상지 면적은 179,566㎡로, 예상 주택 공급물량은 3,520세대(임대주택 605세대 포함)다. 사업 대상지는 ▲제1종일반주거지역 ▲제2종(7층이하)일반주거지역 ▲제2종일반주거지역이 혼재돼 있다. 해당 사업장은 2016년 조합설립인가를 받은 이후 9년이 지났지만, 아직 사업시행계획(안) 단계를 넘어서지 못한 상황이다. 통상 조합설립인가부터 사업시행계획(안) 인가까지 3~4년 정도 소요됨을 감안할 때, 사업 기간이 어느 정도 지체된 셈이다. 조합이 연내 재정비촉진계획(안) 변경을 마무리하고 시공사 선정에 본격 착수할 수 있을지 관심이 모아진다.
성남 중원구에 위치한 하대원동111-7번지일원이 사업중단 방침을 내린 DL건설과의 이별을 선언했다. 1년 가까이 공사비 문제가 공회전을 거듭하자, 조합이 시공사 계약해지 절차를 신속히 이행한 것이다. 사업지연에 따른 영향을 최소화하기 위한 목적이 함의돼 있는 행보로 풀이된다. 조합원들 역시 기업의 존재가치는 수익창출이 제1의 목적임을 알면서도, 당초 생각했던 사업성보다 떨어졌다는 이유로 돌연 포기해버린 DL건설에 상당한 아쉬움을 표하는 실정이다. 실제로 공사비 협의로 인해 사업기간은 1년여 정도 지연됐다. 15일 정비업계 따르면 성남 하대원동111-7번지일원 가로주택정비사업조합(최미숙 조합장)은 최근 정기총회를 개최했고, 시공자 선정 취소와 공사도급계약 해지 안건을 상정해 DL건설과의 동행에 마침표를 찍었다. 조합이 빠른 의사결정을 내리게 된 건, 협상 과정에서 사업을 추진하려는 시공사의 의지가 부족했을 것으로 보는 게 업계 지배적인 시각이다. 사실상 사업성이 좋지 않다며 해당 현장을 포기하고 나간 것이다. 조합은 지난 2022년 12월 총회를 거쳐 DL건설과 공사도급(가)계약을 체결했으나, 조합원 분양신청이 완료된 후에도 공사도급(본)계약을 마치지 못했다. 이를 두고 조합은 DL건설의 공사비 재검토 시간이 늦어져 사업지연이 발생했다고 주장했다. 조합 측은 DL건설에 공사비 내역과 사업추진 일정표 등을 제출해달라고 요청했으나 전달받진 못한 것으로 알려졌다. 또 조합은 DL건설의 '조합운영비 50% 축소' 방침도 납득하기 어렵다는 입장이다. 한동안 정상적인 운영비 지급이 아니었기에, 사업에 차질이 빚어졌다는 목소리다. 결국 조합은 고민 끝에, DL건설과 헤어질 준비에 나섰고, 총회에서 조합원들 의견을 반영해 시공사계약해지를 최종 결정하게 됐다. 최미숙 조합장은 "DL건설과는 서로 법적문제 없이 계약을 마무리 짓기로 약속했다"면서도 사업이 다소 늦어진 부분에 대해선 아쉬움을 드러냈다. 이어 "건축심의는 이미 끝마친 상태로, 관리처분인가 및 시공사선정총회를 투트랙으로 진행해 최대한 사업지연을 방지할 계획"이라고 말했다. 대상지의 시공사 입찰공고는 오는 29일 진행될 계획으로, 현재 대상지에 관심을 보이는 시공사는 ▲KCC건설 ▲코오롱건설 ▲금호건설 ▲서희건설 등으로 전해졌다. 한편 DL건설 측은 부동산 경기침체와 자재가격 및 인건비 상승 등의 이유로 사업성이 시공사 선정 시기보다 악화됐음을 주장했다. DL건설 관계자는 "수익성이 좋은 사업만 선별해 진행하는 것으로 방향성을 설정했다"며 회사 방침을 전했다.
송파구에 소재한 가락현대1차가 장장 2년여 넘게 진행했던 시공사 선정 막바지 수순에 접어든다. 도정법 상 1차·2차 입찰공고 기간을 모두 채운 결과, 오랜 기간 수주의향을 꾸준히 타진해 온 롯데건설만이 입찰제안서를 제출한 것으로 파악됐다. 롯데건설은 하이엔드 브랜드인 '르엘(LEㅣEL)'을 적용, 준공 후 입주가치 극대화에 초점을 맞춰 사업에 임할 전망이다. 시공사 선정 총회는 올해 상반기 예정돼 있다. 14일 정비업계 따르면 가락1차현대 재건축 조합(이영두 조합장)은 이날 시공사 선정을 위한 2차 입찰제안서를 마감한 결과, 롯데건설만이 응찰했다. 해당 사업장은 작년 상반기부터 대형 시공사들의 입찰 참여를 유도하며, 대안설계(안) 준비를 위한 충분한 준비 기간을 보장해 왔다. 현장설명회 후 일정 기간(통상 7일) 이내에 입찰확약서를 내도록 해 기간을 단축시키는 우회 방법도 사용하지 않았다. 가락1차현대는 도정법에 따라, 두 차례 입찰에 모두 응찰한 롯데건설을 시공사로 선정하는 후속 절차를 진행할 계획이다. 올해 서울시내에서 유효경쟁이 성립된 사업장은 없다. 기대를 모았던 잠실우성1·2·3차와 개포주공6·7단지 역시 각각 GS건설, 현대건설과의 수의계약을 준비 중이다. 관내 다른 사업장(가락삼익맨숀·삼환가락·잠실우성4차·마천3구역·거여새마을 등) 역시 모두 단독응찰에 따른 입찰로 총회까지 마무리됐다. 해당 사업장은 올해 2월 송파구청으로부터 사업시행계획(안) 결정고시를 받았다. 설계 원안대로 관리처분계획(안)까지 수립한 이후, 향후 이주·철거 기간에 맞춰 필요한 인허가 절차들을 밟아나갈 방침으로 전해진다. 대부분의 사업장이 관리처분계획(안) 인가 이후엔 최신 주거 트렌드에 맞춰 건축계획(안)을 수정하는 게 일반적이다. 가락1차현대 역시 롯데건설이 '르엘' 브랜드로 제안하게 될 특화설계(안)으로 진행할 가능성이 높다. 가락1차현대는 시공사 선정 과정에서 빚어진 내부 이슈로 인해 조합 집행부가 한 차례 변경됐다. 매년 정비사업 진행 과정에서 소요되는 '비용'이 커지는 점을 감안할 때, 더 이상의 잡음 없이 속도감 있게 사업을 추진해야 한다고 전문가들은 입은 모은다. 특히, 가락1차현대가 속한 송파구는 분양가상한제 규제지역임을 감안할 때, 해를 거듭할수록 올라가는 비용을 분양수입만으로 상쇄하기엔 한계가 있을 수밖에 없다. 가락1차현대의 구역면적은 33,953㎡로, 지하4층-지상21층으로 총 8개동 공동주택을 짓는 재건축 사업이다. 용적률과 건폐율은 각각 299%, 31%다. 작년 1분기 건축심의를 통과했다. 건축심의(안) 상 주택공급물량은 총 842세대로, 분양주택과 임대주택은 각각 717세대, 125세대다. 공급 타입은 ▲전용 44㎡(72세대) ▲전용 59㎡(79세대) ▲전용 84㎡(366세대) ▲전용 110㎡(317세대) ▲전용 168㎡(8세대) 등으로 구성됐다.
종교시설이 관리처분계획(안) 수립 단계에서 ①주택 분양을 신청할 경우 조합원이 된다. 다만, ②주택 분양을 신청하지 않고 현금청산자 지위를 택할 경우 종교용지를 대토받을 수 있다. 하지만 ①과 ②가 동시에 양립할 수 없다는 법원 판단이 나와 관심이 모아진다. 14일 법조계에 따르면 서울행정법원은 최근 흑석동 재개발 사업장에서 발생한 관리처분계획(안) 무효 확인에 대한 소송 건과 관련 피고 승소 판단을 내렸다. 원고(A)는 종교 재단법인, 피고(B)는 조합이다. 이 사건은 종교 재단법인이 조합의 관리처분계획으로 재산권이 침해당했다고 주장하면서 시작됐다. 정비구역 내 종교용지를 비롯해 토지 및 부속건물(예배당) 등을 소유 중인 원고 측은 "아파트 분양신청을 받았으나, 그 권리내역에 포함되지 않은 나머지 부동산에 관하여는 주택분양과 별개로 현금청산을 받을 수 있다"고 주장했다. 현금청산을 통해 추가적으로 종교용지를 대토받기 위해 소를 제기한 것이다. 조합원과 현금청산대상자 지위의 양립 측면과 관련, 법원은 "조합원 지위와 현금청산대상자 지위를 겸유할 수 없다"고 판단했다. 즉 법률적으로 두 지위가 양립할 수 없는 개념이라는 것이다. 법원은 "단순히 조합원이 현금청산대상자 지위를 갖는다는 건, 조합의 원활한 사업 추진력을 도모하기 위함으로 그 이상의 의미를 갖진 않는다"며 "조합원은 관리처분계획에 따라 대지·건축물을 분양 받는 것이지, 부동산별로 별개의 지위가 형성되는 것이 아니다"라고 설명했다. 특히 법원은 종교용지가 대토보상 성격의 토지에 불과하다고 봤다. 다시 말해 조합원 분양대상인 대지 및 건축시설에 해당하지 않는다는 것이다. 법원은 "분양과 청산·손실보상은 엄연히 의미가 나뉜다"며 "대토는 현금청산대상자에게 현금보상을 전제로 토지를 지급하는 의미로, 공동주택 등을 분양받을 권리와 구분된다"고 말했다. 조합은 관리처분계획(안) 변경 작업을 진행할 때, 재분양신청을 통해 종교시설을 소유한 토지등소유자들에게 종교부지 분양 희망 여부에 관한 신청도 받았다. 종교용지의 처분은 기존 종교시설에게 '대토'를 원칙으로 함을 규정했다. 여기서 '대토'란, 아파트·상가 분양신청을 하지 않은 종교시설(현금청산대상자)에게 현금보상 대신 토지를 지급하는 것을 의미한다. 아파트를 분양받을 권리와는 분명히 구분된다는 게 법원의 판시다. 황길상 법무법인 조운 변호사는 "이번 판결의 핵심은 종교시설 소유자가 주택 분양신청을 통해 조합원 지위를 유지했다면 현금청산대상자에게 제공되는 종교용지를 받을 수 없다는 의미"라며 "조합원과 현금청산자 지위가 양립할 수 없다는 기존의 판례 법리를 선명하게 함으로써 종교시설 소유자의 지위에 관한 혼란을 정리해 주었다는 데 의미가 있다"고 조언했다.
장충1구역이 신속통합기획 후보지 선정을 위해 주민동의서 징구에 주력하고 있는 모양새다. 그간 높이제한으로 사업에 어려움이 컸던 장충1구역은 특별계획가능구역으로 지정되면 고밀·복합개발이 가능할 것으로 전망된다. 11일 정비업계 따르면 최근 중구청의 주관 하에, 장충1구역 주민 대상의 '신속통합기획 재개발 공모' 설명회가 진행됐다. 당일 현장을 방문한 김길성 중구청장은 장충동 주민들에게 먼저 중구 도심재정비 정책에 대한 브리핑을 진행했다. 김 구청장은 ▲신당10구역 ▲중림동398번지 ▲약수3080 도심공공주택 등 중구청과 함께 수월하게 사업을 추진 중인 재개발 대상지들을 언급하며, "중구청은 적극적인 행정지원으로 모두가 상생하는 재개발 환경을 만들겠다"고 강조했다. 장충동1구역의 구역면적은 48,382㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역 등으로 혼재돼 있다. 소유주는 431명으로 집계됐다. 대상지는 2004년부터 정비예정구역, 지구단위계획구역으로 꾸준히 지정되며 재개발 사업을 발판을 마련했으나, 번번이 주민반대와 정책에 막혀 사업이 좌초되는 일이 많았다. 다만 이번엔 서울시의 개발 정책 기조를 비롯해 남산고도제한 완화, 특별계획가능구역 지정 등으로 재개발사업이 가능할 수 밖에 없는 당위성이 생겼다는 게 중구청 도심정비과의 판단이다. 여기서 특별계획가능구역이란 서울시에서 진행하는 도시개발 사업의 하나로, 기존의 장기 미개발된 특별계획구역을 활성화하기 위한 방안으로 이해하면 된다. 주로 주거환경이 열악하거나 개발이 필요하다고 판단되는 지역을 대상으로 지정되는데, ▲입지요건(중심적 요충지) ▲적정규모 ▲구역계 설정(정형화) ▲주민의견 수렴 등의 세부조건이 필요하다. 이 제도는 한시적으로 운영되지만, 그 사이 사업에 진척이 없을 경우 3년 후 자동으로 실효된다. 대상지의 층수는 주변 재개발 사업지와의 정합성을 고려해 계획이 잡힐 예정이다. 중구청 관계자는 "최고 층수는 신당10구역(35층)과 중림동398번지(28층)와의 경관적 측면을 고려해 검토될 계획으로, 30층 이상으로 전망된다"고 말했다. 적산가옥 등의 문화재보존지역 가능성과 관련한 주민 우려에 대해선 "과거엔 보존하도록 내부적 방침이 있었지만, 현재는 적산가옥 등을 문화재로 보고 있지 않다"고 설명했다. 즉 문화재보존지역 등의 이유로 대상지가 사업에 방해를 받을 일은 없다는 의미로 풀이된다. 한편 대상지의 경우, 현재 추진 주체 두 곳이 비슷한 구역계를 중구청에 제출해 동의서 징구를 진행 중에 있다. 양 추진세력은 동의양식번호가 다르기에 소유주는 희망하는 추진단체에 동의서를 제출하면 된다. 단 재개발 사업을 반대하는 주민은 중구청에 방문해 서류작성을 진행하면 된다.
해방촌으로 알려진 용산3구역이 남산 고도제한 완화 기대에 힘입어 재개발 밑그림 다지기에 여념이 없다. 용산3구역은 파트너십을 맺은 협력업체들과 사업 구상에 나선 한편, 남은 동의서 확보에 힘을 쏟겠다는 계획이다. 10일 정비업계 따르면 용산3구역 재개발 추진위원회(용임숙 추진위원장)는 토지등소유자들을 대상으로 신속통합기획 동의서 징구에 한창이다. 현재 대상지의 신통기획 주민 동의률은 52%로, 추진위는 오는 6월까지 목표인 75%까지 동의를 확보해나가겠다는 입장이다. 단 해방촌 곳곳에 상권이 형성돼 있는 만큼, 상가 및 상가주택 소유주들의 협조가 어느 때보다 중요할 것으로 예측된다. 대상지는 재개발의 명분으로 건물의 노후화와 보수비를 최우선적으로 꼽는다. 즉 집중호우나 폭설, 누수로 인해 안전이 취약하다는 평가다. 물론 ▲관광객 증가에 따른 보행공간 부족 ▲불법주차 ▲응급차량 접근성 문제 등도 재개발이 필요한 개별 요인으로 작용한다. 용산3구역의 경우, 남산과 용산공원을 모두 품고 있는 입지적 특징을 보인다. 특히 최근 남산 고도제한이 심의를 거치면 기존 16m에서 45m로 상향 조정될 가능성이 있어 기대가 모아진다. 인근에 위치한 5곳의 교육시설(용암·이태원초, 용산중·고, 보성여고), 주변 교통 여건 등도 지역 이점으로 작용할 수 있다는 분석이다. 이곳의 구역면적은 82,654㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역에 해당한다. 세대수는 853호로 집계됐으며, 공용주거는 다세대(431세대)와 연립(12세대)으로 분포돼 있다. 용산3구역의 계획세대수는 총 1,446세대로 예상된다. 조합원·일반물량은 1,276세대, 임대물량은 170세대로 나타났다. 한편 용산3구역 추진위원회는 지난해 12월 정비·법무·회계 등 여러 분야의 업체들과 MOU를 체결해 협력관계를 구축한 것으로 알려졌다. 세부적으로 ▲중앙감정평가법인(감정평가) ▲법무법인 센트로(로펌) ▲경복회계법인(세무·회계) ▲중앙법무사법인(법무) ▲진명시엔디(정비) ▲다인건축그룹(설계) 등으로 구성된다.
성수1구역이 작년 2월에 이어 한번 더 '최고층수' 결정을 위한 안건을 총회 상정한다. 서울시 수권분과위원회가 수정가결한 내용에 따르면, 성수전략정비구역 일대 건축물 최고높이가 250m 이하로 결정됐기 때문이다. 준공 후 아파트 가치와도 직결되는 예민한 사안인 터라 조합원들의 총의를 수렴한 후 시공사 선정 절차에 착수할 것으로 전망된다. 9일 정비업계 따르면 성수1구역 재개발 조합(황상현 조합장)은 조만간 총회를 열어, 서울시 정비계획(안) 변경에 따른 건축물 최고높이를 조합원들에게 선택하도록 할 예정이다. 작년 12월 서울시 심의 결과, 건축물 최고높이는 250m 이하까지 계획할 수 있게 됐다. 특별건축구역 지정을 전제로 한 조합원들의 선택지는 준초고층(최고49층)과 초고층(최고65층)이다. 의사결정 시 고려 요인으로는 ▲인허가 절차 ▲건축계획 ▲구조 및 설비 ▲사업내용(공사비, 공사기간, 사업비) 등으로 요약된다. 초고층으로 가게 될 경우엔 소방시설 성능위주설계대상으로 분류돼 강화된 소방법 규제를 받게 된다. 건축물 안전영향평가와 사전재난영향평가 등의 인허가 절차도 밟아야 한다. 준초고층은 인허가 측면에선 한결 수월하다고 볼 수 있다. 건축계획(안) 상 주동배치도 확연히 달라진다. 조합원 100% 한강조망은 양쪽 모두 동일하나, 주동 개수에 따른 인동거리, 건폐율 등의 스펙이 달라질 전망이다. 준초고층의 구조는 철근콘크리트조(RC조)로, 피난안전구역은 1개소 이상을 마련해야 된다. 반면 초고층은 철근콘크리트조(RC조)·철골철근콘크리트(SRC조)로, 최소 2개의 피난안전구역을 갖춰야 한다. 공사기간의 경우, 초고층(약 72개월)이 준초고층(약 60개월)에 비해 약 1년 이상 더 소요될 전망이다. 평균 공사비 역시 30% 가량 올라가게 된다. 작년 2월 총회에선 참석 조합원(1,026명) 중 523명이 준초고층(49층)을 선택했다. 초고층을 택한 조합원 수는 487명이었다. 준초고층이 근소한 우위로 선택된 바 있다. 건축법 상 층수는 ▲고층건축물(30층 이상, 120m 이상) ▲준초고층(30~49층, 120m~200m) ▲초고층(50층 이상, 200m 이상) 등으로 정의된다. 한편, 서울시 강남권의 대표적인 준초고층 아파트는 ▲개포자이프레지던스(35층) ▲개포 디에이치 퍼스티어 아이파크(35층) ▲개포 경우현 (49층 예정)으로 구성돼 있다. 한강변에는 ▲신반포 아크로리버파크(38층) ▲신반포 원베일리(35층) ▲서울숲 한화갤러리아포레(45층) ▲서울숲 아크로포레스트(48층) ▲서울숲 트리마제(47층)가 있다. 초고층 아파트로는 ▲타워팰리스 1차 주복(66층) ▲타워팰리스 2,3차 주복(55층)이 있고, 한강변에는 ▲잠실주공 5단지(70층 예정) ▲압구정 2구역(70층 예정) ▲이촌동 첼리투스(56층)가 있다.
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