발행일(UPDATE): 2025년 08월 29일 09시 58분
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고속버스터미널을 품은 반포미도1차가 조합설립을 위한 창립총회로 본격적인 날개짓을 시작한다. 김승한 조합장을 필두로 한 집행부 라인업도 추진위원회에서 호흡을 맞춰온 '원팀'이 그대로 바통을 이어받았다. 업무 연속성을 확보할 수 있었다는 건, 조합원들의 탄탄한 신뢰가 뒷받침됐음을 의미한다. 젊은 리더십과 빠른 추진력이 해당 사업장의 모토로 여겨진다. 16일 정비업계 따르면 반포미도1차 재건축 추진위원회는 조합설립을 위한 창립총회를 최근 성황리 마치면서 대장정의 시작을 알렸다. 대상지는 트리플 역세권을 포함해 한강·서리풀 뷰를 두루 갖춘 입지적 장점으로, 일찍부터 업계 주목을 받아왔다. 이같은 관심은 자연스레 총회를 '축제'로 만들었고, 현장은 조합원들과 각 분야 업계 관계자들로 북적였다. 김승한 조합장은 단독 후보로 출마해 압도적 지지율로 당선됐다. 준비위원회부터 추진위원회, 조합에 이르기까지 사업을 진두지휘해 온 인물이다. 총회 초반 그간의 사업추진 경과를 회고하며, 조합원들과 함께 머리를 맞대며 고심해 왔기에 가능했다고 전하며 공을 돌렸다. 해당 사업장은 준비위원회 단계부터 줄곧 '원팀'만 유지해 온 사업장으로 회자된다. 김승한 조합장은 "분명 불확실한 미래에 대한 의문도 많으시겠지만, 우리는 어느덧 또 다른 성공을 위해 전진하고 있다"며 "제가 안갯길의 선두에 서서 길을 찾을테니 조합원님들도 믿고 함께 동행해 달라"고 인사했다. 이어 "창립총회로 힘찬 뱃고동 소리를 냈기에, 앞으로의 긴 여정에서 여러 풍파도 있겠지만 순항할 수 있도록 가진 역량을 다할 것"이라고 다짐했다. 조합원들의 이목이 집중된 설계권은 '희림건축'의 몫으로 돌아갔다. 이날 총회에선 20분 간의 PT 발표가 진행됐다. 희림건축의 설계 컨셉은 '조망특화' 설계를 통한 자산가치 극대화였다. 반포에서 가장 높은 49층 높이, 120m 길이의 스카이 커뮤니티를 전면에 내세웠다. 한강 조망권이 가능한 세대로는 782세대를 제안했다. 최적의 대안검토를 통해 한강뷰를 최대한 확보하는데 초점을 맞췄다. 모든 세대에 테라스를 확보해 실사용면적을 최대한 확보했다는 점도 강조했다. 질의응답 시간에 테라스 외관 디자인이 건축비 증가로 이어지지 않겠냐는 조합원들의 질문이 이어졌다. 이에, 희림건축 관계자는 "신도시 아파트들에 비해 반포 수준이 높은 점을 감안해 공사비는 더 들어갈 수밖에 없다"며 "이는 곧 경쟁력과 직결되며, 가장 가치를 돋보이게 하는 곳에 공사비가 사용된다는 점을 인지해야 된다"고 설명했다. 높은 천장고와 관련, 희림건축 관계자는 "현재 압구정동은 최대 3m까지도 고려 중인 상황"이라며 "최근 강남·서초권 고급아파트의 평균 천장고가 2.7m임을 감안하면, 대장아파트가 되기 위해선 2.92m(우물천장 포함) 천장고가 마땅하다"고 부연했다. 반포미도는 서초구 반포동 60-4번지 일대 위치해 있으며, 기존 8개동에서 재건축 후 13개동(최고 층수 49층)으로 탈바꿈하는 프로젝트다. 예상되는 주택공급물량은 1,739세대로, 공공임대주택(208세대)을 제외한 1,531세대가 분양 대상이다. 반포미도는 고속터미널역(3·7·9호선)까지 도보 5분이 소요되는 초역세권 입지를 자랑하며 강남 신세계백화점을 비롯한 각종 편의시설이 근거리에 위치해 있어 생활 편의성도 뛰어난 편이다.
HDC현대산업개발이 방배신삼호 시공권 확보를 추진 중인 가운데, '조경특화' 파트너사로 삼성물산 리조트부문과 손을 맞잡았다. 조경은 준공 후 단지의 미래가치를 결정짓게 될 핵심 요소인 만큼, 입주민들의 삶의 질을 획기적으로 향상시키겠다는 목표 하에 결정된 전략적 협업이다. 삼성물산은 국내 최대 테마파크인 용인 에버랜드 외에도 국내 랜드마크 정비사업 프로젝트를 수행했다. 16일 업계 따르면 HDC현대산업개발은 방배신삼호 조경특화 프로젝트를 맡게 될 파트너사로 삼성물산 리조트부문을 택했다. 양사는 국내 최고 수준의 조경 커뮤니티 공간을 방배신삼호에 선보이겠다는 각오다. 단순한 조경 설계에 그치지 않고, 더 나아가 고급 커뮤니티 전략을 구현해 나갈 계획이다. 삼성물산 리조트부문은 글로벌 리조트·호텔은 물론 복합개발 부문에서 두각을 나타냈다. 세부적인 계획으로는, 방배신삼호 주동에 들어설 약 7.5m~10m에 달하는 필로티 공간에 개별 프라이빗 정원이 조성된다. 단지 내 개방감은 물론, 입주민들의 사생활 보호가 가능하다. 총 길이 325m에 달하는 회랑형 산책로는 단지를 가로지르는 하나의 예술 동선으로 단순한 통행 공간을 넘어 조경·예술·건축이 결합된 ‘살아있는 갤러리’로 구현될 전망이다. ‘네이처 스퀘어’, ‘아트 스퀘어’, ‘커뮤니티 스퀘어’ 등 3가지 테마로 구성된 스퀘어(광장)는 유니크한 조경을 품을 휴식 공간으로 다채로운 커뮤니티 활동이 가능하다. 또한 입주민 커뮤니티 중심에는 ‘루미에르 가든(Lumiere Garden)’이 들어서 최고급 호텔 수준의 조경 연출이 기대된다. HDC현대산업개발은 래미안 원베일리를 뛰어넘는 조경을 방배신삼호에 구현하겠다고 밝혔다. 삼성물산 리조트부문과의 '조경특화 협업'은 최근까지도 제기돼 온 삼성물산 건설부문의 참여설에 종지부를 찍을 것으로 관측된다. 삼성물산 리조트부문이 HDC현대산업개발과 공식 협업함에 따라, 건설부문이 시공에 참여하지 않는다는 입장 표명을 우회적으로 진행한 셈이기 때문이다. 삼성물산 참여설로 각종 내홍을 겪어온 만큼, 조합 내부적으로도 안정화를 찾아갈 것으로 업계는 보고 있다. HDC현대산업개발 관계자는 “단지의 미적 완성도와 입주민의 삶의 질을 획기적으로 높이기 위해 세계적인 조경 특화 역량을 보유한 삼성물산 리조트부문과 손잡고, 래미안 원베일리를 뛰어넘는 프리미엄 조경을 선보일 계획”이라고 밝혔다. 이어 “조경 하나만으로 단지의 가치와 정체성을 높이는 설계 전략이 실제로 어떤 성과를 낼지 기대해 달라”고 부연했다.
목동10단지가 서울시와의 두차례 자문회의 결과에 맞춰 조치계획(안)을 수립한 가운데, 신탁방식을 통한 주민들의 확고한 사업 의지를 재확인했다. 향후 사업시행자를 맡게 될 한국토지신탁은 토지등소유자들에게 유리한 사업조건을 제안하며, 타 단지와 보이지 않는 속도경쟁에서 밀리지 않겠다는 점을 강조했다. 16일 정비업계 따르면 목동10단지 재건축 준비위원회(윤병걸 준비위원장)는 최근 한국토지신탁과 함께 밀착설명회를 개최해 사업추진 현황을 예비 조합원들에게 자세히 안내하는 시간을 가졌다. 다소 어수선했던 단지 분위기를 정리하고, 오는 8월부터 진행하게 될 '동의서 징구' 작업을 앞두고 주민 단결력을 다잡기 위한 행보로 해석된다. 목동10단지는 2차례 자문회의를 끝마치고 조치계획(안)을 마련했다. 자문 의견엔 ▲공원 위치 변경 ▲주동별 적정 층수 조정(스카이라인 확보) ▲유치원 위치 조정 ▲교통개선 계획 ▲주차출입구 추가 확보 ▲임대주택 평형 조정 등의 내용이 담겼다. 서울시의 심의의견을 최대한 반영하되, 목동10단지의 사업성도 최대한 확보할 수 있는 방향성 하에 수립됐다. 우선, 공원은 기반시설이 부족한 기성시가지와의 연계성을 고려해 지구단위계획(안) 준수 하에 북측 상단으로 위치를 조정시켰다. 유치원 위치도 향후 통합심의 진행 시, 교육환경을 고려해 위치가 바뀔 예정이다. 또한 단지 안 매설돼 있는 하수관로를 선형으로 틀어, 그 위에 공동주택을 지을 수 있도록 계획했다. 이외에도 교통개선 차원에서 주차출입구는 4개소에서 5개소로 늘어난다. 물론 도로폭원 조정으로 6차선 운영계획 역시 잡혀있다. 아울러 임대주택은 중소형 평형에만 편중되지 않도록 60㎡이하, 60㎡~85㎡이하 평형비율이 기존 9:1에서 8:2로 조정된다. 이에 따라 임대주택 세대수 감소로 일반분양 세대수가 증가할 수 있는 여건을 마련했다. 한국토지신탁은 팩트체크 시간을 통해 토지등소유자들의 궁금증과 오해를 푸는데 집중했다. 먼저 신탁수수료의 경우, 대형 단지들의 경우 통상 1% 이하의 보수가 책정된다. 목동 단지들의 평균 신탁수수료율은 0.35~1%까지 다양하게 나타난다. 한토신은 재준위와 예비사업시행자로 MOU를 체결하며 1% 미만으로 결정한 바 있다. 장홍석 한국토지신탁 팀장은 "다른 사업장들의 신탁수수료율과 비교하면, 대상지의 1% 미만 수수료율은 가장 낮은 수준"이라며 "수수료율과 관련 내부 심의를 진행한 뒤, 토지등소유자 분들께 당사의 조건을 명확히 안내드릴 계획"이라고 설명했다. 현 시점 대상지의 추정비례율은 102.2%로 나타난다. 평당공사비와 일반분양가는 각각 800만원, 5,500만원을 기준으로 한다. 한토신은 북가좌6구역, 부산범일3구역 등의 현장 사례를 제시하며 공사비 절감 의지도 내비쳤다. 시공사와의 공사비 협상에서 협상 우위를 점해 나갈 수 있다는 자신감의 표현으로 해석되는 대목이다. 윤병걸 준비위원장은 "일부 조합방식을 희망하는 소유주분들이 있었으나, 충분한 의견수렴 과정을 거치며 신탁 방식으로 사업을 준비해 왔기에 이제는 모두가 한 목소리를 내야 할 시기"라며 "다음 달부터 진행될 동의서 징구에 적극 참여해 주셨으면 하는 마음"이라고 말했다. 이어 "신탁사와 체결하게 될 계약서 협의에도 만전을 기하겠다"고 강조했다.
서초구 방배동에서도 '알짜 입지'로 손꼽히는 방배신삼호가 이달 시공사 선정을 위한 조합원 총회를 개최한다. 우선협상대상자로 선정된 HDC현대산업개발을 시공 파트너로 선정할지 여부에 대한 의결이 핵심 안건이다. 해당 사업장은 2019년 조합설립인가 이후 3차례나 조합장 해임에 따른 내홍을 겪으면서 아직 건축심의 단계에 도달하지 못했다. 시공사 선정을 전환점 삼아 조합 정상화의 발판이 마련될지 관심이 모아진다. 15일 정비업계 따르면 방배신삼호는 이달 26일(토) 오후 4시 HDC현대산업개발을 시공사로 선정하는 내용의 안건을 총회 상정한다. HDC현대산업개발은 앞서 두 차례 진행됐던 1차·2차 입찰에 단독 응찰하며, 도정법 상 절차를 준수하며 꾸준한 수주 의향을 피력해 왔다. 방배신삼호는 시공사 선정 과정에서 불거진 내부 갈등으로 인해 조합장 해임까지 진행된 상황이다. 경쟁입찰이 성사되지 않았다는 점이 내부 갈등의 배경으로 지목된다. 방배신삼호는 시공사 선정 절차가 시작되면서, 유효 경쟁입찰 불발에 따른 갈등이 본격적으로 표면화되기 시작했다. 특히 삼성물산의 참여 여부를 두고 조합원들 간 설왕설래가 이어졌다. 결과적으로 2차례 입찰에서 삼성물산의 공식 참여는 이뤄지지 않았다. 이 과정에서 3기 집행부를 이끌어 온 조합장이 해임되면서 방배신삼호의 업무 공백이 장기화될 수 있다는 우려도 조합원들 사이 제기됐다. 금번 시공사 선정은 사업 향방에 적잖은 영향을 미칠 중요 '분수령'으로 여겨지고 있다. 시공사 선정이 완료될 경우, 제안한 대안설계(안)을 토대로 통합심의 준비 작업에 착수할 수 있게 된다. 집행부 공백에 따른 혼란도 함께 수습해 나갈 수 있다는 분석도 나온다. 시공사 선정이 무산될 경우, 방배신삼호는 원점에서부터 도정법 상 입찰 절차를 다시 밟아야 한다. 사업 일정이 지연됨에 따라 금융비용도 계속해서 누적될 수밖에 없다. 정부의 강도 높은 대출 규제를 포함, 부동산 정책의 변동성도 고려해야 한다는 조언이 나온다. 정비사업 인허가 정책의 방향성을 좌우하게 될, 서울시장 선거도 내년에 예정돼 있다. 현재 방배신삼호는 최고층수 41층을 전제로 정비계획(안) 결정고시를 받았다. 다만 이후 통합심의 과정에선 건축설계(안)이 언제든 바뀔 수 있다. 이에, 후속 인허가 절차에 빠르게 착수할 수 있는지 여부가 향후 사업성을 결정할 것으로 업계는 보고 있다. 시험대에 오르게 될 HDC현대산업개발도 경쟁입찰에 준하는 사업조건으로 조합원들의 선택을 받겠다는 각오로 전해진다. 1차 입찰에서 유효 경쟁이 성립되지 않아 단독응찰이 예상됐음에도 불구, 인근 사업장과 비교하더라도 우위를 점할 수 있는 '사업조건'을 가져온 것이다. HDC현대산업개발은 ▲평당 공사비 876만원 ▲사업비 금리(CD+0.1% 적용) ▲사업촉진비 2,000억원 등의 금융조건을 가져왔다. 업계 관계자는 "사업속도가 점차 중요해지고 있는 건, 해를 거듭할수록 공사비 등의 원가율이 계속 올라가고 있는 것과 관련 있다"며 " 특히, 서초구는 분양가상한제 규제 지역이라, 일반분양가에 상한선이 존재하기 때문에 비용을 절감할 수 있는 방향으로 조합원들의 분담금을 절감시켜 나가야 한다"고 말했다. 조합원들의 분담금을 결정짓는 건 '금융비용'이기에, 이를 줄이기 위해선 사업기간을 단축시키는 것 외에는 방법이 없다는 의미다.
업계 수위권에 속하는 삼성물산과 대우건설이 개포우성7차에서 맞붙은 가운데, 현장 부스에서의 홍보 경쟁도 날이 갈수록 치열한 양상으로 전개되고 있다. 당초 조합원들의 '알 권리'를 충족시키기 위해 마련된 취지가 잘 지켜지고 있다는 평이 대체적이다. 다만 양사 모두 적정 수준의 견제를 넘어선 과도한 비방으로 사실관계를 왜곡해 우려를 낳고 있다. 조합원들 역시 일방향적인 비방에 피로감을 호소하는 분위기다. 초기 이슈가 됐던 항목은 '필수사업비 규모'다. 대우건설이 조합의 필수사업비 전액을 'CD+0%'에 조달하겠다는 파격적인 금융조건을 제안한 데 따른 공방이었다. 필수사업비는 시공사 선정 직후부터 집행되기 때문에 조합이 가장 오랜 기간 빌리는 돈이다. 금융비용은 기간에 비례해 늘어난다. 금융조건에 있어 다소 열위에 있다고 판단한 삼성물산은 입찰보증금(300억원)만 해당 조건을 적용받는다는 자체 홍보물을 제작해 배포했다. 필수사업비 규모를 축소시켜 홍보에 나섰지만, 이는 사실이 아닌 것으로 밝혀졌다. 조합이 안내한 공식 비교표에 따르면, 대우건설은 입찰보증금을 포함해 총회에서 결의된 필수사업비 전액을 'CD+0%'에 조달한다는 점을 기재해 놓았다. 해당 비교표는 삼성물산과 대우건설, 조합이 모두 상호 확인 작업을 거쳐 대표이사 날인까지 마친 공식적인 자료다. 현재 조합에서 추산하는 필수사업비 규모는 약 4,000억원 수준이다. 금융비용 관련해선, 대우건설 역시 입찰제안서를 제출한 직후 조합으로부터 한 차례 제지를 받은 사례가 있다. 대우건설은 사업비 1조원을 가정한다는 전제 하에, 삼성물산보다 금융비용이 1,500억원 적다는 현수막을 게시했지만, 과장광고에 해당한다는 조합의 설명을 수용해 내렸다. 정비사업이 수많은 인허가 절차를 포함해 장기간 진행되는 사업이다보니 조합원들이 민감해 하는 금융비용 관련 날선 공방이 초반에 계속 이어진 셈이다. 최근엔 '창호 사이즈' 관련 사실관계에 부합하지 않는 홍보물이 안내되고 있어 주의가 필요하다는 지적이 나온다. 삼성물산은 성능이 우수한 독일산 제품을 사용한다는 점도 전면에 내세움과 동시에, 대우건설이 제안한 창호를 '임대주택형 쪽창'이라고 명기하며 비방 의도를 갖고 홍보했다. 이에, 대우건설은 명백한 허위 및 과장 홍보라는 공식입장을 표명했다. 현재 설계도면이 공개되지 않아 정확한 창호 사이즈는 알 수 없다. 우선, 개포우성7차 조합은 창호로 LX하우시스(론체400) 제품을 제안토록 입찰 지침을 내렸다. 삼성물산과 대우건설 모두 조합이 안내한 동일한 제품을 제안했다. 삼성물산은 독일산 제품을 추가적으로 선택할 수 있게끔 옵션을 추가했다. 결론적으로 양사 모두 조합의 입찰지침을 준수했다. 다만, 삼성물산에서 창호 홍보 과정에서 독일산/국산으로 나눠 양사의 제안 조건에 차이가 있다고 설명하는 건 오해의 소지가 있을 수 있다는 것이다. 대우건설 관계자는 "당사가 제안한 창호사이즈 경우, 거실의 모든 창호와 침실1, 다이닝룸 모두 2.35m"라며 "경쟁사에선 대우건설의 창호가 2.3m라고 홍보하는데 이는 사실과 다르다"고 말했다. 이어 "유리 스펙과 관련해서도, 삼성물산과 동일한 로이복층유리를 제안했음에도 불구, 경쟁사에선 일반유리라고 명기해 조합원들에게 잘못된 사실을 전하고 있다"고 설명했다. 조합원들의 혼동이 가중되고 있는 상황을 우려한 대목이다. 계약서 문구 관련한 갈등도 표면화 되고 있어, 조합원들의 관심이 모아진다. 대우건설은 조합의 공사도급계약(안)을 100% 수용했다는 점을 내세웠으나, 삼성물산은 대우건설의 주장이 허위사실이라며 이의를 제기했기 때문이다. 대우건설은 공사도급계약(안) 제52조의 마지막 문장(공사비가 부족할 경우 연체료는 없는 것으로 한다)을 제외했다. 조합 입찰지침에 따르면, 해당 조항은 시공사가 자유롭게 제안할 수 있는 항목이다. 공사도급계약(안) 제52조는 "분양대금 입금일 기준으로 조합의 대여금을 먼저 상환한 후 공사비를 시공사에 지급한다. 공사비가 부족할 경우 연체료는 없는 것으로 한다"는 내용이다. 양사가 해당 항목을 두고 공방을 보이는 건, 공사비 지급방식과 관련돼 있다. 대우건설은 '분양수입금 내 기성불'을 제안했고, 삼성물산은 '분양불' 조건으로 입찰했다. 분양수입금 내 기성불은 조합의 분양수입이 발생했을 경우 그 안에서 기성률에 따라 공사비를 지급받겠다는 조건이고, 분양불은 분양수입이 발생할 경우 기성율과 관계없이 공사비를 받아가는 방식이다. 대우건설은 분양수입금이 발생할 경우, 조합이 빌린 사업비 대출과 이자를 먼저 갚고, 마지막에 남는 돈으로 공사비를 받겠다는 구조로 설계했다. A조합원은 "사실관계에 맞는 비방은 상호 견제와 균형감 있는 판단을 도와준다는 순기능이 있지 않을까 한다"며 "하지만 사실관계에서 벗어날 경우, 전문적인 지식이 없는 조합원들 사이에선 혼란이 가중될 수 있다는 우려가 나온다"고 말했다. 이어 "조합이 조합원들의 알 권리를 도모하고자 진행된 취지를 살려, 양사 모두 비방이 아닌 건강한 비판의 관점에서 홍보를 진행해 줬으면 하는 마음"이라고 덧붙였다.
'계남근린공원'을 품은 신정동1152번지가 삼성물산을 시공사로 선정하기 위한 채비를 갖춰나가고 있다. 삼성물산은 조망권이 곧 조합원들의 부(富)로 연결된다는 점에 착안해, 혁신적인 내용이 담긴 대안설계(안)으로 조합원들의 이목을 끌었다. 삼성물산에게 신정동1152번지는 여러 사업장 중 하나가 아닌, 향후 목동 14개 단지의 이목이 집중될 '전초기지'로도 여겨질 것으로 업계는 보고 있다. 14일 정비업계 따르면 신정동1152번지 재개발 조합(윤정용 조합장)은 삼성물산과 조합원들이 공식석상에서 첫 대면하는 자리인 1차 홍보설명회를 최근 성료시켰다. 평일 낮 시간대임에도 불구하고, 상견례 자리는 많은 조합원들로 붐빌 정도로 상당한 관심이 집중됐다. 금번 프로젝트명은 [목동 래미안 트라메종]으로 트라(TRA)는 '대규모·거대한'을 의미하며, 메종(MAISON)은 '집'을 뜻한다. 래미안 트라메종은 삼성물산이 상표권을 등록한 네이밍으로, 해당 사업장이 상징성 있는 단지임을 나타냈다. 삼성물산이 신정동1152번지의 설계 컨셉으로 설정한 '거대한 집'은 계남근린공원을 활용해 목동의 랜드마크를 짓겠다는 포부가 담겨있다. 조합원 전 세대의 계남근린공원 조망권을 확보하는 내용을 토대로 혁신적인 대안설계(안)을 제안한 것도 같은 맥락에서 살펴볼 수 있다. 원안설계(안) 상 16개였던 주동 수를 14개 동으로 줄여 공원 조망길을 확보했고, 동시에 기존에 없던 1,500평 규모의 중앙광장을 만들었다. 도심 속 자연을 품은 프리미엄 단지로 만들어, 준공 후 조합원들의 투자수익률을 극대화하겠다는 게 삼성물산의 셈법이다. 계남근린공원의 조망뷰가 곧 부(富)로 이어진다는 명확한 메시지를 전달한 것으로 보이는 대목이다. 주동 수를 줄여 중앙광장을 확보한 것 이외에도 360도 파노라마 조망이 가능한 스카이 커뮤니티 1개소도 대안설계(안)에 포함시켰다. 목동 트라팰리스와 래미안 아델리체의 브랜드 계보를 잇겠다는 방침이다. 삼성물산은 신정동1152번지의 단지 레벨 단차도 종전 4개에서 2개로 줄였다. 조합원들의 공간 편의성과 주거 쾌적성을 높이기 위한 목적에서다. 특히, 외부인들도 사용할 수 있는 공공보행통로를 아파트 주민들과 분리시켜 프라이빗(사생활 보호) 측면에서도 세심한 설계로 주목받았다. 대형평형도 기존 88세대에서 32세대를 늘린 120세대로 구성했다. 펜트하우스와 복층형 유닛 등 특화평면도 300세대로, 종전 대비 약 30% 늘었다. 금융 조건으로는 삼성물산의 업계 최고 신용등급(AA+)을 전제로 낮은 금리의 사업비 대출을 약속했다. 삼성물산은 HUG보증 없이 자체 지급보증으로 사업비를 조달할 수 있다는 점을 경쟁력으로 내세웠다. 시공사 선정 후 건축심의에 착수하게 될 조합의 사업 절차를 감안해, 건축심의에 필요한 설계변경 용역비도 부담하겠다고 밝혔다. 일반분양 물량에 '마감재 옵션'을 부가해 조합원들의 추가 분양수익을 도모하겠다는 점도 강조했다. 삼성물산 관계자는 "래미안 브랜드는 최고의 입지만을 선별해서 들어간다"며 "조합원들의 부담을 낮추고, 이익을 극대화한다는 수주 철학을 갖고 있는 만큼, 신정동1152번지 조합원들에게도 '신뢰'에 기반해 약속을 지켜나가겠다"고 말했다. 윤정용 조합장은 "핵심 파트너로 꼽히는 시공사 선정을 앞두고 많은 준비를 해왔다"며 "신정동1152번지는 그간 불협화음 없이 원팀으로 시공사 선정 단계까지 왔기에, 오랜 기간 명품으로 기억될 수 있는 의미있는 아파트를 짓기 위해 가진 역량을 다하겠다"고 밝혔다. 이어 "시공사 선정 총회는 조합원 과반수 이상의 직접참석이 필요한 만큼, 응집력 있는 모습으로 시공사 선정을 잘 매듭지을 수 있도록 노력하겠다"고 덧붙였다.
목동12단지가 올해 3월 정비구역 지정을 받은 이후, 추진위원회 구성을 위한 후속 절차에 속도감 있는 모습을 나타내고 있다. 추진위원회는 향후 조합으로 가기 위한 전제 조건인 만큼, 탄탄한 기틀 마련에 집중하고 있는 모양새다. 대상지는 법정 동의율(50%) 달성을 1차 목표로 하되, 더 나아가 70% 이상의 동의서 징구로 조합설립 단계를 앞당길 계획이다. 14일 정비업계 따르면 최근 양천구청 주관 하에 목동12단지 조합설립추진위원회 구성을 위한 주민설명회가 개최됐다. 후보자 등록부터 합동설명회, 선거에 이르기까지 구청의 도움을 받는 공공지원제도로 진행된다. '공공지원제도'는 예비 조합원들이 초기 사업의 투명성을 신뢰할 수 있도록, 공공지원자인 양천구청이 행정적·재정적 도움을 주는 제도다. 목동12단지는 오는 25일(금)까지 후보자 등록을 마치고 선거인 명부를 확정할 예정이다. 합동연설회를 위한 후보자 기호추첨과 선거운동 방식 협의 등도 순차적으로 이어질 전망이다. 다만 후보자가 단독출마 시, 해당 절차들은 통틀어 생략된다. 위 단계들이 생략될 경우 개략적으로 1개월의 시간이 단축될 것으로 예상된다. 추진위는 조합설립 이전까지의 제반 업무를 맡게 되는데, 주요 업무로는 ▲정비업체 및 설계자 선정 ▲사업시행계획서 작성 ▲조합설립 동의서 징구 ▲창립총회 준비 등을 수행하게 된다. 대상지의 경우, 기존 세대수가 1,860세대인 만큼 최소 100인 이상의 추진위원이 의무적으로 필요하다. 목동12단지 업무를 맡은 정비업체 관계자는 압구정1~6구역 사례를 들며 "비슷한 시기에 구역지정 승인이 나더라도, 단지간 분위기와 사업방식에 따라 속도는 천차만별"이라며 "목동6단지(조합설립인가 완료)와 같이 선발대로 포함되기 위해선 토지등소유자들의 합심이 필요하다"고 말했다. 올해 3월 정비구역으로 지정돼 선발대 합류를 노리고 있는 곳은 목동12단지, 목동8단지, 목동13단지, 목동14단지로 압축된다. 목동12단지의 구역면적은 127,339㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 설정돼 있다. 대상지의 법적상한용적률 300%에 맞춰 최고높이는 최고 43층(145m이하)으로 계획이 잡혔다. 예상되는 주택공급물량은 2,810세대로, 조합원·일반물량은 ▲45~60㎡(470세대) ▲60~80㎡(162세대) ▲80~85㎡(1,395세대) ▲85㎡초과(783세대)로 나뉜다. 해당 사업장은 20평에서 27평까지 4가지 중소형 평형으로 구성돼 있으며, 기용적률이 119%, 평균 대지지분이 63.37㎡(약 19평)로 사업성이 뛰어나다는 업계 평가를 받고 있는 상황이다. 윤성호 재건축 준비위원장은 "재준위는 8년간 꾸준히 주민분들과 소통하며 조직을 이끌어왔다"며 "목동12단지의 진정한 주인은 주민들인 만큼, 모든 세대가 자부심을 느낄 수 있는 단지로 만들기 위해 노력할 것"이라고 포부를 전했다. 단순히 집을 짓는 행위에서 벗어나, 모든 세대를 위한 공간을 만드는데 집중하겠다는 게 윤 준비위원장의 포부다.
HDC현대산업개발-GS건설 공동사업단이 중심업무지구(CBD)에 속한 신당10구역 시공권 수주에 마침표를 찍었다. 해당 사업장은 서울시의 신속통합기획 대상지 중 '1호' 타이틀을 지닌 상징적 공간으로 평가된다. 업무시설이 밀집돼 있는 중심 권역에 속해 있는 만큼, 주거-업무-상업을 유기적으로 연결시키는 방향이 향후 분양 사업성을 결정짓는 핵심 요소로 작용할 전망이다. 13일 정비업계 따르면 신당10구역 재개발 조합(이창우 조합장)은 이날 시공사 선정을 위한 총회를 개최, HDC현대산업개발-GS건설 공동사업단을 낙점했다. 조합은 양 시공사의 노하우와 역량이 투입된 특화설계(안)을 토대로 후속 사업절차인 통합심의 준비에도 곧장 착수할 전망이다. 통합심의는 건축·교통·교육·환경영향평가 등의 심의를 동시다발적으로 진행할 수 있게끔 한 제도로, 사업기간을 단축하려는 목적이 취지다. HDC현대산업개발은 최근 정비업계에서 '디벨로퍼'의 역할을 자처하며 복합개발 성향을 띤 주거사업 부문에서 존재감을 나타내고 있다. 신당10구역의 수주 슬로건(중심을 중심답게) 역시 중심업무지구(CBD)에 속한 입지적 특성을 반영한 문구로 풀이된다. 중구는 서울역과 을지로, 광화문에 위치한 업무지구로의 접근성이 뛰어난 편에 속한다. 특화설계(안)도 중심업무지구(CBD) 컨셉에 맞춘 프리미엄 주거 단지를 지향한다. 양사는 정북면에 위치한 학교 일조권 분석을 통해 사업성을 보완한 '특화설계(안)'으로 조합원들의 표심을 사로잡았다. 신당10구역은 구역계 북측으로 3개의 학교(한양중학교·한양공업고등학교·성동글로벌경영고등학교)가 위치해 있어 대로변 쪽 주동 높이 제한으로 인해 '건축설계'에 한계점을 갖고 있었다. 이에, 일조 시뮬레이션을 통해 원안설계(안)보다 사업성이 개선된 특화설계(안)을 선보였다. 신당10구역은 구역계 내 토지의 단차가 있어 생활에 불편함이 있었다. 공동사업단은 레벨 단차를 줄여 입주 후 보행의 불편함을 최소화시키는 데 초점을 맞췄다. 단차를 활용해 상가 및 커뮤니티시설을 데크에 배치함으로써, 아파트 용적률에 영향을 미치지 않는 분양면적도 확보했다. HDC현대산업개발과 GS건설은 조합원들에게 ▲빠른 사업 추진 ▲분담금 최소화 ▲단지 고급화 등을 목표 과업으로 약속했다. 센트럴 사업단은 평당 공사비 815만원으로 입찰에 참여했다. 조합의 입찰지침(평당 830만원)을 하회하는 수준이다. 총 공사금액이 줄어든다는 점을 강조한 대목이다. 분양면적은 종전 34,100평에서 약 900평 늘어난 35,000평으로 제안했다. 센트럴 사업단은 경희궁자이의 최근 실거래가(평당 7,700만원)를 감안할 때 약 693억원 규모의 개발이익을 기대할 수 있다고 설명했다. 아파트 미분양시 최초 일반분양가 대물변제도 제안했다. 단지 고급화를 위해선, 글로벌 기업들과의 협업 체계를 구축해 입찰에 참여했다. 그랜드 센트럴은 ▲어반에이전시(외관 디자인) ▲에이럽(구조안전 설계) ▲삼성물산 에버랜드 조경팀(조경 디자인)과 함께 특화설계(안)을 만들었다. 유동 인구가 많을 것으로 예상되는 문주에는 '외관 특화'의 일환으로 스카이브릿지를 선택했다. 허용용적률 확보 목적으로 의무 설치해야 할 '공공보행통로'도 특화 설계로 주민들과 외부인이 마주치지 않게끔 만들겠다는 방침이다. HDC현대산업개발 관계자는 "신당10구역은 중심업무지구(CBD)에 속해 있어, 복합개발 컨셉에서 고려되어야 할 사업 추진 내용이 많다"며 "한 차례 구역지정이 해지된 터라, 빠른 사업속도를 원하는 조합원들의 염원을 누구보다 잘 되새기고 있다"고 말했다. 이어 "공동사업단은 향후 인허가 절차 과정에서 신당10구역이 마주할 어려움들을 조합과 함께 적극 해결해 나가는 모습을 보일 것"이라고 강조했다.
개포우성7차 시공권을 둔 물러섬 없는 경쟁이 한창인 가운데, '책임준공확약' 여부를 두고 조합원들 사이 다양한 관점에서 의견이 개진되고 있다. 책임준공확약은 시공사가 천재지변이나 내란, 전쟁 등의 불가항력적인 경우를 제외하고, 말그대로 끝까지 책임지고 준공 의무를 이행해야 함을 의미한다. 대우건설은 책임준공확약서를 제출한 반면, 삼성물산은 여타 사업장과 동일하게 책임준공확약서를 제출하지 않았다. 책임준공확약서 제출 여부가 '이슈'로 점화되는 시점은 입찰지침서를 만들 때부터다. 올해 초 한남4구역 대의원회에서 입찰지침서가 한 차례 부결된 것도, 책임준공확약서 제출을 의무화하는 조항이 포함됐기 때문이다. 결론적으로 책임준공확약서를 제출하지 않아도 되는 방향으로 수정됨에 따라 삼성물산이 입찰에 참여했다. 대신 삼성물산은 한남4구역에서 공사이행확약서를 제출하는 방법으로 조합원 민심을 달랬다. 현재 책임준공확약서를 제출하지 않는 곳은 삼성물산이 유일하다. 다른 시공사들은 모두 제출한다. 책임준공확약서를 제출하는 건 건설사에게 큰 부담 요인으로 작용한다. 대·내외 경제상황의 급격한 변동성으로 '공사비'가 올랐을 때, 이를 핑계로 함부로 공사를 중단시킬 수 없도록 한 일종의 '안전장치'이기 때문이다. 공사중단으로 사회적 논란이 됐던 둔촌주공 역시 시공사들의 책임준공확약이 이뤄지지 않았던 곳이다. 공사중단 사태가 끝난 뒤 사업비를 조달할 때에는 책임준공확약이 진행됐다. 사실 책임준공확약서는 조합이 사업비를 대출받을 때, HUG보증을 받게 되면 의무적으로 제출해야 하는 문서다. 삼성물산은 HUG보증이 아닌 자체 신용등급을 통한 지급보증으로 사업비 조달에 나선다. HUG보증을 받지 않기 때문에 책임준공확약서를 제출해야 할 이유가 없다. 삼성물산은 HUG보증보다 자체 지급보증이 금리가 더 저렴하다는 점을 어필하며 그동안 책임준공확약을 하지 않았던 것이다. 물론 삼성물산의 지급보증 금리가 다른 대형 건설사의 HUG보증 금리보다 더 높은 사례도 있는 만큼, 이는 사업장별로 꼼꼼하게 비교해서 판단해야 한다. 책임준공확약으로 논란이 빚어졌던 사업장들 모두 삼성물산과 관련돼 있다. 장위8구역도 시공사 선정을 위한 입찰지침서를 수립하는 과정에서 책임준공확약 이슈로 진통을 겪었다. 토지등소유자들이 '공사중단'을 막기 위한 안전장치로 책임준공확약이 필요함을 주장했고, 성북구청은 주민의견을 검토하라는 지침을 권고했다. 입찰공고가 수개월 지연된 배경으로 지목된다. 방배15구역도 책임준공확약서 포함 여부로 내부 갈등이 극심했다. 삼성물산과 대우건설이 맞붙은 개포우성7차에서도 '책임준공확약' 관련 활발한 논의가 진행되고 있다. 대우건설은 책임준공확약서를 제출했고, 시공사 책임에 따른 공사지연이 발생할 경우 지체상금의 '한도'를 정하지 않는 조건을 내걸었다. 시공사 귀책사유로 인한 공사 지연 가능성을 원천 차단한 것이다. 반면 삼성물산은 지체상금의 한도를 총 공사금액의 5%로 상한선을 정했다. 한남4구역에 제출한 공사이행확약서는 제출하지 않았다. 실제 최근 1-2년 사이 공사 중단이 이뤄진 곳은 둔촌주공과 대조1구역이다. 공교롭게도 두 곳 모두 책임준공확약서를 받지 않았던 곳으로 알려져 있다. 다른 곳들의 경우, 공사비 이슈로 조합과 시공사 간 표면적인 갈등이 노출됐지만 실제 공사가 중단되지는 않았다. 공사기간은 조합의 금융비용과 직결되기 때문이다. 업계에선 책임준공확약의 순기능으로 '공사기간'을 함부로 늘릴 수 없게끔 한다고 입을 모은다. 실제 대부분 사업장에서 물가상승에 따른 공사비 증액은 착공 전후로 이뤄지곤 하지만, 공사기간만큼은 책임준공확약서에 의거해 바뀌지 않는다. 이어 "책임준공확약은 '공사기간'만큼은 함부로 늘릴 수 없게끔 하는데, 이는 공사기간이 늘어날수록 금융비용이 비례해서 증가하기 때문이다"며 "삼성물산의 경우 공사 중단은 없었으나, 최근 반포주공1단지3주구에서 공사비(352억원 증액)와 공사기간(6개월 연장)을 모두 늘린 것 외에도 래미안 원베일리에서도 공사기간을 연장했다"고 말했다.
숲세권을 자랑하는 오류동4번지가 구역계 정리를 마친 정비계획(안)을 주민들에게 선보였다. 대상지는 설화홈빌라·그린아파트를 구역계에 포함시키면서 편입 효과를 얻고, 도로망 확충에 의해 발생하는 자투리 땅을 획지로 넣어 용적률 상의 이득도 확보한다는 계획이다. 11일 정비업계 따르면 오류동4번지는 최근 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 기존의 신속통합기획 가이드라인(지침)과 대체로 비슷하나, 구역계 변경으로 인한 구역면적 변화가 가장 눈에 띈다. 우선 오류동4번지의 구역면적은 57,166㎡로, 신통기획(안) 설명회 당시보다 1,188㎡ 가량 늘어났다. 구역면적이 늘어난 이유는 인접해 있던 설화홈빌라와 그린아파트가 신규 편입됐기 때문이다. 대상지는 해당 필지들을 구역에 포함하면서 각종 민원과 사업기간 지연으로부터 자유로워질 수 있게 됐다. 또 당초 예각으로 꺽여 들어간 도로가 직각으로 정형화되면서 발생하는 일부 자투리 땅은 논의 끝에 공공공지가 아닌 획지로 편입시키기로 결정됐다. 용도지역은 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층이하)이 혼재돼 있는 구조였지만, 재개발을 통해 2단계 종상향이 이뤄질 전망이다. 계획 세대수가 1,000세 이상임을 감안해 대상지는 소공원과 어린이공원 2개소로 나눠 기부채납을 진행할 전망이다. 온수근린공원과 다목적운동장 이용객을 비롯, 불법주차 예방차원에서 공영주차장은 입체적 결정을 통해 획지 내 건축물 지하에 마련될 것으로 보인다. 레벨 단차를 활용한 계획이다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(194.34%) ▲허용용적률(234.34%) ▲상한용적률(241.55%) ▲법적상한용적률(250%) 등으로 수립됐다. 대상지는 전용 60㎡이하 주택 건설을 통해 20%p 기준용적률 상향이 이뤄졌다. 허용용적률의 경우, 사업성 보정계수 최대치를 적용해 40%p를 추가 확보했다. 상한용적률 인센티브는 토지 및 건축물 기부채납을 대가로 받았다. 주택공급물량은 1,299세대로 예측됐으며, 분양물량과 임대주택물량은 각각 1,088세대, 211세대로 개략적인 계획이 잡혔다. 임대주택을 살펴보면 기부채납 임대는 따로 없고, 의무임대주택과 국민주택규모 임대주택이 각각 189세대, 22세대다. 대상지의 추정비례율은 101.14%로 예측됐다. 평당공사비와 일반분양가(59타입 기준)는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 820만원, 2,910만원 수준으로 예측됐다. 대상지의 경우, 조합원분양가는 ▲39㎡(3.84억원) ▲46㎡(4.64억원) ▲59㎡(5.93억원) ▲74㎡(7.32억원) ▲84㎡(7.96억원) 등으로 산출됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 적용받는다. 만약 종전자산이 6억원인 소유주가 74㎡와 84㎡ 아파트를 분양받을 경우 각각 1.25억원, 1.89억원의 분담금이 발생하는 것으로 계산됐다.
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