발행일(UPDATE): 2026년 03월 21일 07시 53분
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미아동75번지 일대가 균형있는 용도지역(3종·준주거) 활용으로 다채로운 경관계획을 가져갈 것으로 예측된다. 저층주거지와 인접한 부근은 제한적인 높이계획을 고려해 테라스하우스와 커뮤니티 클러스터 등을 형성하는 한편, 상업시설 부근엔 타워·혼합형 주동을 마련해 단지 상징성과 다양성을 강화한다는 방침이다. 9일 정비업계 따르면 미아동75번지 일대는 최근 신속통합기획(안) 가이드라인을 토지등소유자들에게 소개하는 시간을 가졌다. 미아사거리역 반경 500m 내에 위치한 대상지는 다수의 노후건축물, 좁은 골목, 불편한 주차로 인해 주거환경 개선이 매우 시급한 곳이다. 작년 2월 신통기획 후보지 공모에 조건부로 선정됐고, 현재 신통기획(안)을 토대로 밑그림을 그리고 있는 상황이다. 공개된 신통기획(안) 가이드라인은 MP회의(6번)와 자문회의(4번)를 거쳐 마련됐다. 우선 미아동75번지 일대의 구역면적은 55,046㎡로, 용도지역은 제2종(7층)·제2종에서 제3종·준주거지역으로 종상향 계획이 잡혔다. 대상지는 일조 영향권인 학교(송중초) 부근엔 공원과 기반시설(복지·종교)을 배치하고, 롯데백화점과 미아사거리역과의 연계를 고려해 전면엔 근생시설 및 공원을 마련한다는 계획이다. 두 곳에 분산배치된 공원은 각각 생태가로 녹지축을 잇고, 대중교통과 상가기능을 활성화하는 역할을 맡게 된다. 해당 사업장은 지형 특성상 단차가 존재하는 만큼, 최소한의 데크계획으로 연속성 있는 대지계획을 가질 전망이다. 먼저 가파른 경사가 있는 북동측엔 지형을 활용한 테라스 주동과 커뮤니티 시설이 마련된다. 이어 동서방향으론 지하철역, 남북방향으론 학교와 공원 접근성의 편의를 확보하고자 공공보행통로 등을 이용한 다방향 보행망이 구축된다. 상업시설과 인접한 준주거지역엔 최고 45층 높이의 타워형 건축물들이 들어설 예정이다. 랜드마크 주동의 경우 특화디자인을 통해 상징성을 강화하고, 타워와 판상형 건축물을 합친 혼합형 주동배치로 조화로운 스카이라인을 구성할 계획이다. 이로 인해 단지 내 열린 트임축을 중심으로 입체적인 형태의 경관 조성이 가능할 것으로 보인다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(244%) ▲상한용적률(290%) ▲법적상한용적률(345%) 등으로 수립될 예정이다. 허용용적률은 기본 인센티브(20%)에 사업성 보정계수(1.7)을 적용해 34%p가 늘어난다. 상한용적률은 도로와 공원 등 기부채납을 통해 조정된다. 예상되는 계획세대수는 약 1,600세대로, 토지등소유자 수(560세대)와 임대주택 수를 모두 제외하더라도, 많은 일반분양 물량 확보가 가능할 것으로 예측된다.
하안주공12단지가 정비·설계를 비롯한 기타 협력업체(도시계획·영향평가 등) 라인업 구성을 빠르게 확정짓고, 통합심의를 위한 본격적인 준비에 나설 전망이다. 설계를 컨소시엄으로 구성하고, 7곳의 협력사들을 조기에 선정한 배경엔 각종 인허가 문제에 선제적으로 대응하기 위한 전략으로 풀이된다. 8일 정비업계 따르면 사업시행자인 하나자산신탁은 지난달 하안주공12단지(최설의 위원장)의 제1차 토지등소유자 전체회의를 개최했다. 대상지는 지난해 말 정비구역 및 사업시행자 지정 고시를 동시에 확보하며 신속한 사업속도를 보이고 있는 곳이다. 첫 회의에선 ▲시행규정 확정 ▲운영규정 제정 ▲신탁계약 확정 ▲자금 차입 ▲정비사업위원회 임원진 선출 등의 안건이 상정됐고 모두 원안 가결 처리됐다. 이번 회의에서 주목할 점은 7곳에 달하는 협력업체 선정이 동시다발적으로 신속하게 이뤄졌다는 점이다. 통상적으로 첫 전체회의에선 정비와 설계 등 기본적인 업체만 선정하는 것이 일반적이다. 하지만 대상지는 인허가 작업에서 경쟁 우위를 확보하고자 일찍이 통합심의와 관련한 업체 선정을 조기에 끝마쳤다. 행정상의 특수성이 존재하고, 상가와 학교 등 해결해 나가야 할 부분이 많다는 이유에서다. 우선 하안주공12단지는 행정상 특수한 경우에 속해 있다. 구역계 대부분이 광명시에 속하지만, 일부 필지가 서울 금천구에 속하기 때문이다. 이같은 영향 탓에, 대상지는 신탁특례제도 활용도 쉽지 않았다. 신탁특례가 경기도인 광명시에선 가능하나 서울시에선 불가해서다. 다행이 지난해 4월 대상지는 '특별계획구역의 재건축 정비사업 행정업무 위탁 규약' 고시로 행정업무의 일원화 추진이 가능해졌다. 그간 적잖은 시행착오를 겪은 만큼, 하안주공12단지는 앞으로 남은 각종 인허가 문제도 조기 대응으로 빠르게 해결해 나간다는 방침이다. 해당 사업장의 설계권은 건원-삼하 컨소시엄이 거머쥐게 됐다. 하안주공12단지에 내건 이들의 프로젝트명은 '더 글로우 하안'이다. 컨소시엄을 구축한 건원·삼하도 대상지가 광명시와 서울시 부지로 각각 나뉘는 부분을 인지하고, 이에 맞춘 설계 구상을 이어나간다는 계획이다. 대상지는 타 사업지 대비 일반분양물량이 많을 것으로 예상되는 만큼, 이들 컨소시엄은 1,015세대 이상의 분양에 초점을 맞춰 사업을 전개해 나갈 예정이다. 물론 지리적 이점을 살린 100% 안양천 뷰 확보, 5+A 다양한 평형계획, 세대당 2.5평의 부대시설 등의 조건도 눈에 띄는 부분이다. 정비업체 자리엔 제이앤케이도시정비가 선정돼 각종 행정업무를 맡게 됐다. 풍부한 정비사업 실적을 보유한 제이앤케이도시정비는 이번 적격심사방식에서 기업 및 업무평가, 가격 점수에서 만점을 기록하며 소유주들의 압도적인 표심을 이끌어 낸 것으로 보인다. 통합심의를 지원사격 할 교통영향평가업체와 환경영향평가업체는 각각 우리종합기술과 예평이앤씨가 선정됐다. 정비사업위원회 수장을 맡은 최설의 위원장은 하안주공12단지가 향후 '대장 단지'로서 가치가 충분하다는 견해를 내비쳤다. 최설의 위원장은 "우리 단지는 지하철 접근성, 안양천 뷰, 교육환경, 사업성 등 어느 조건에서도 밀리지 않는다"며 "통합이 아닌 단독재건축이기에 소유주들의 의견 취합 역시 수월하다"고 강조했다. 이어 "소유주들과 합심을 이뤄 앞으로 나아갈 수 있도록 가진 역량을 모두 집중해 나갈 것"이라고 부연했다.
경기도 성남에 소재한 상대원2구역이 시공사 재선정에 나선 가운데, GS건설은 빠른 사업 정상화에 초점을 맞춘 입찰제안서로 조합원들의 표심을 공략할 계획이다. 착공에 앞서 극심한 혼란 양상이 지속됐던 만큼 안정적인 사업을 영위해 나갈 수 있는 입찰 조건을 선보이겠다는 게 GS건설의 의지다. GS건설은 명확한 착공 시점과 더불어 확정 공사비로 사업 안정성을 최우선적으로 고려했다. 6일 정비업계 따르면 상대원2구역 재개발 조합은 이날 제안서를 마감한 결과, GS건설로부터 입찰보증금(300억원)과 입찰제안서를 접수했다고 밝혔다. GS건설은 기존 건축물 철거가 모두 완료된 상황임을 감안해 조합원들의 경제적 부담 최소화에 사활을 걸겠다는 입장이다. 착공 시점이 뒤로 밀리지 않도록 '첫 삽'을 뜨는 시점을 오는 8월로 못박았고, 준공 때까지 물가인상에 따른 공사비 증액을 반영하지 않겠다는 점을 약속했다. GS건설은 단서 조항 없는 100% 확정 공사비를 제안, 최근 계속된 국제 원자재 가격과 환율 변동성 등의 대외적인 변수를 사전에 차단했다. 이밖에도 조합이 제시한 계약 조건을 사실상 전면 수용하는 방향으로 입찰제안서를 마련했다. 기존 시공사와의 갈등으로 인해 발생하게 될 손해배상 비용도 부담키로 결정했다. 사업 후반부에 접어든 사업장의 시공권을 단순 확보하는 것에서 더 나아가, 사업 정상화를 위한 책임감도 내비친 것이다. 일반분양가는 사업시행자인 조합이 제시한 금액 그대로 시장에서 인정받겠다는 점을 강조했다. 일반분양가는 조합원의 분담금 절감과 직결되는 사안인 만큼 시장의 기대치를 높여나갈 수 있는 결과물로 증명해 보이겠다는 의지의 표현으로 업계는 보고 있다. GS건설은 글로벌 해외설계사인 어반 에이전시와 협업해 분양성과 상징성을 함께 도모해 나갈 계획이다. 도시 맥락과의 연계성, 외관 특화 설계로 성남의 새 기준을 만들 구상이다. 조합원들이 내야 할 분담금은 입주시 100% 납부할 수 있는 금융조건도 가져왔다. 사업 기간 중 조합원들의 자금 부담을 덜어줄 것으로 기대되는 대목이다. GS건설의 금번 상대원2구역 수주를 위한 프로젝트명은 마스티어 자이(Masterpiece Top Tier XI)로, 준공 후 성남의 대표 랜드마크 단지로 거듭나겠다는 목표가 함의돼 있다. 입주 후 미래가치를 결과물로 증명해 온 만큼 사업 불확실성은 제거하고 이익을 극대화할 방침이다. 업계에서는 GS건설의 금번 입찰제안서를 ▲이익확보(자산가치 증식) ▲신뢰구축(상호 신뢰를 전제로 한 사업속도 증진) ▲가치향상(준공 후 입주가치 상승)이라는 3가지 약속으로 평가하는 분위기다. GS건설은 최근 정비사업 핵심지로 손꼽히는 송파한양2차, 서초진흥, 성수1구역 등에서 활발한 수주 행보를 보이고 있는 상황이다. 상대원2구역은 성남시 중원구 상대원동 3910번지 일원에 위치해 있으며, 사업시행 면적은 24만2,045㎡다. 지하7층-지상29층, 총 45개동을 짓는 재개발 사업이다. 재개발 후 총 세대 수는 5,090세대에 달할 정도로 규모가 크다. 상대원2구역은 조만간 기존 시공사 해지와 신규 시공사 선정을 동시에 진행하기 위한 조합원 총회를 개최할 예정이다. 조합원들이 어떤 결정을 내릴지 벌써부터 업계 상당한 관심이 쏠리고 있다.
목동 최초로 글로벌 설계사가 합류한 목동3단지의 설계권 향방에 관심이 모아진 가운데, 소유주들의 최종 부름엔 에이앤유디자인그룹이 최종 낙점됐다. 목동의 강자로 자리매김한 에이앤유디자인그룹과 협업사인 UN스튜디오만의 독창적인 설계 퍼포먼스에 대한 기대감이 표심을 자극했을 거란 분석이다. 각종 분야의 든든한 지원군을 맞이한 목동3단지는 종환원 이슈를 해결한 바와 같이, 상가와의 남은 협의도 원만히 해결해 나갈 계획이다. 6일 정비업계 따르면 목동3단지는 최근 제1차 주민총회를 개최해 상정된 안건들을 속도감 있게 원안대로 처리했다. 대상지는 작년 12월 양천구청으로부터 추진위원회 승인과 동시에 서울시로부터 정비계획(안) 결정고시를 동시에 받으며 행정 속도를 크게 단축시킨 단지로 유명하다. 그간 목동3단지도 주변 단지와 동일하게, 상가 소유주들이 아파트 분양권을 확보할 수 있도록 방향성을 제시해 왔다. 먼저 권리산정비율(0.1)을 적용하고, 아파트 조합원과 동일한 분양가, 동호 추첨, 이주비 대출을 적용키로 했다. 상가 신축 계획은 상가원들의 의견을 최대한 반영하며, 상가 종전·종후 감정평가를 위한 업체 1곳을 선정하는 권한을 부여하기로 했다. 하지만 상가는 해당 조항에 더해 ▲상가 관련 전문용역 선정 ▲상가기여 아파트 개발이익금 상가조합원 귀속 ▲업체 감독 권한 상가협의회 위임 등의 조항을 추가로 제안했다. 이에 추진위원회는 적절한 제안엔 긍정적으로 검토하겠으나, 무리한 요구에 대해선 냉정하게 판단하겠다는 입장을 전했다. 임인빈 추진위원장은 "상생을 원칙으로 원만한 합의를 위해 상가와 지속적으로 논의하겠다"면서도 "사업일정 등을 고려해 부득이한 경우엔 상가 제척 소송도 검토 중"이라고 강조했다. 목동3단지의 설계권은 치열한 경쟁 끝에 에이앤유디자인그룹이 654표를 확보하며 협력파트너로 낙점됐다. 에이앤유디자인그룹은 서울시에서 권고한 정비계획 상의 주요 내용을 완벽히 준수해 속도 경쟁력을 높인다는 계획이다. 학교변에 저층주거동을 이격 배치해 일조권을 보장하고, 주동수를 최소화해 통경축을 확보한다는 방침이다. 상징성을 부각시키고자 파리공원변 트윈타워 주동엔 한강과 관악산 조망이 가능한 '트리니티 스카이' 공간이 마련될 전망이다. 이어 네덜란드 글로벌 설계사 UN스튜디오와 협업을 통해 단지 고유의 이색적이고 독창적인 디자인 특화가 이뤄질 것으로 기대가 모아진다. 당일 벤 반 베르켈 UN스튜디오 대표는 소유주들에게 영상을 통해 "우리들의 설계 철학 핵심은 사람을 최우선으로 두는 것"이라며 "인간 중심의 접근을 통해 모든 공간이 이용자의 요구를 충족하도록 설계하겠다"고 약속했다. 정비업체 자리는 그간 추진위 구성을 위한 공공지원 용역을 수행해 온 ㈜주성시엠시가 맡는다. 공공지원 정비업체 지위를 승계 받아 목동3단지와의 인연을 더 이어갈 수 있게 됐다. 감정평가는 합리적인 용역비를 제안하고, 정비계획(안) 수립 단계 때부터 지속적으로 용역을 수행해 온 ㈜제일감정평가법인이 담당하게 됐다.
신속통합기획 자문방식(패스트트랙)으로 사업을 추진 중인 개포우성1·2차가 구역계 확대와 새로운 공공시설 계획으로 정비계획(안) 수립에 한창이다. 대상지는 상위계획에 맞춰 더블 역세권 특성을 살리는 한편, 양재천과 연계한 수변 네트워크 조성으로 접근 편의성과 개방감을 동시에 확보한다는 방침이다. 5일 정비업계 따르면 최근 강남구청 주관 하에 개포우성1·2차의 정비계획(안) 수립을 위한 법정 주민설명회가 개최됐다. 현재 대상지는 신통기획 자문회의 2차 결과와 관련 부서 조치의견 등을 종합적으로 검토해 정비계획(안)을 마련한 상태다. 추가적으로 3차 자문회의가 없을 시, 서울시 도계위 심의를 거쳐 구역지정 고시 단계에 돌입한다는 계획이다. 개포우성1·2차의 구역면적은 95,083㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지한다. 최고층수는 49층이하(90m)로 계획됐다. 다만 양재천특화배치구간은 60m, 남부순환로변의 저층배치구간은 30m를 기준으로 층수가 수립될 예정이다. 1차 자문(안)과 비교했을 때, 늘벗공원(5,000㎡) 일부 구역이 편입되면서 구역계가 늘어난다. 늘벗공원이 포함되면서 공원의 법정 의무면적을 채울 수 있게 됐다. 지역필요시설로 구분되는 공공시설이 선경아파트 맞은편에 설치되는데, 용도는 향후 결정될 전망이다. 기존에 계획된 동서를 잇는 공공보행통로(10m)는 남북 방향으로 위치가 조정됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(248.4%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐고, 건폐율은 18.19%로 나타났다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로 등의 인센티브 항목을 통해 최대치로 확보했고, 상한용적률은 도로와 공공시설 제공을 통해 채울 수 있게 됐다. 늘어난 법적상한용적률 인센티브의 절반은 공공임대주택과 일반분양으로 각각 나눠 짓게 된다. 예상되는 주택공급물량은 1,612세대로, 조합원·일반분양분은 1,347세대다. 세부적으로 세대수는 ▲60㎡미만(135세대) ▲60~85㎡이하(232세대) ▲85㎡초과(980세대)로 나뉜다. 85㎡초과 평형의 경우, 104㎡~244㎡까지 7가지 평형으로 다양하게 구성돼 있다. 공공임대는 총 265세대로, 모두 60㎡미만 세대로 마련된다. 현재 개포우성1·2차의 건축물 현황을 살펴보면, 대부분 대형평형으로 구성돼 있다. 추정 종전가액의 경우, ▲84㎡(32.2억원) ▲127㎡(43.8억원) ▲158㎡(51.1억원) ▲189㎡(59.7억원) 수준으로 예상됐다. 추정비례율은 80.38%로 산출됐다. 예상 권리가액은 추정 종전가액에 비례율을 곱하면 나온다. 이곳의 평당 공사비는 900만원, 평당 일반분양가는 분양가상한제 지역임을 고려해서 8,250만원 수준으로 설정됐다. 조합원분양가는 원가 수준 등을 감안해 일반분양가의 약 98% 수준으로 책정됐다. 조합원분양가의 경우 ▲84㎡(27.8억원) ▲104㎡(34.4억원) ▲118㎡(38.9억원) ▲136㎡(43.4억원) ▲155㎡(47.2억원) ▲167㎡(49.1억원) ▲200㎡(56.2억원) 등으로 책정됐다. 국민평형을 보유한 소유주가 동일평형으로 이동할 시, 1.8억원의 분담금이 필요하다.
강동구 천호동에 소재한 천호우성이 지난 2021년 조합설립인가를 받은 이후 5년 만에 이주절차 개시를 앞두고 있어 업계 관심이 쏠린다. 조합설립 이후 3년차되던 2024년 사업시행계획(안)을 수립했고, 이듬해인 2025년 관리처분계획(안)을 통과시켰다. 신속·정확성에 기초한 사업 추진이 가능한 배경으로는 집행부를 향한 조합원들의 높은 응집력도 한몫한 것으로 업계는 보고 있다. 4일 정비업계 따르면 천호우성 조합(전옥동 조합장)은 이달 조합원 이주절차를 개시한다. 조합은 일부 소유주들이 기한 내 이주를 완료하지 않을 경우를 대비해, 전체 조합원 대상의 일괄 명도소송을 진행한다. 이주지연에 따른 금융비용을 최소화하기 위한 목적이 담겨 있다. 물론 일괄 명도소송을 진행하되, 약속한 기간 내 이주를 완료할 경우 소송은 취하된다. 일괄 명도소송은 정비사업 현장에서 이주와 동시에 진행하는 관례적인 절차다. 이주기간은 약 100일 동안 진행된다. 현재 천호우성은 구역 내 교회가 현금청산을 결정함에 따라, 34평 아파트 9세대 정도를 추가 일반분양 물량으로 확보하는 내용으로 정비계획(안) 변경 작업도 병행하고 있다. 경미한 수준의 변경 절차다. 천호우성은 지난해 정부의 10·15 규제정책 이전에 관리처분계획(안)을 수립한 터라 조합원들의 기본이주비 역시 종전자산평가의 70%까지 대출이 가능하다. 천호우성의 구역 면적은 28,323㎡로, 지하4층-지상15층 총 13개동을 짓는 재건축 프로젝트다. 주변 지역이 저층주거지역으로 이뤄져 있는 만큼 일조권 확보 차원에서 최대높이는 15층으로 정해졌다. 재건축 후 예상되는 공급물량은 629세대로, 조합원 물량(475세대)과 보류지(4세대)를 제외한 150세대가 일반분양으로 시중에 풀릴 예정이다. 천호우성은 임대주택 없이 재건축 사업을 진행하고 있다. 천호우성은 강동구 내에서도 재건축 사업속도가 가장 빠른 단지로 손꼽힌다. 명일동에 위치한 삼익그린2차와 삼익가든, 삼익파크 모두 동일한 해(2021년)에 조합을 설립한 가운데, 가장 먼저 조합원 이주에 착수할 수 있게 됐다. 해당 사업장은 상반기 중으로 조합원 이주를 마치고, 올해 하반기에는 기존 건축물 철거에 돌입할 예정이다. 2027년 착공 이후 2031년 입주를 목표로 남은 사업을 추진해 나갈 방침이다. 전옥동 조합장은 "34평 아파트 9세대 정도가 추가적으로 늘어나는 방향으로, 정비계획(안)의 경미한 변경을 동시에 진행하고 있다"며 "재건축 사업은 진행속도로 인해 조합원들의 분담금 향방도 달라지기에 차분하지만 속도감 있는 모습을 계속 보이겠다"고 말했다. 이어 "일괄 명도소송 진행은 통상적인 업계 절차로, 이주기간 내 전입을 완료할 경우 자동으로 소 취하되기에 염려하지 않으셨으면 좋겠다"고 부연했다.
남영2구역이 기존의 공공청사 자리에 공공임대업무시설을 새롭게 배치하는 정비계획 변경(안)을 선보여 눈길을 끈다. '남영동 업무지구'란 지역적 역량을 강화하고, 특정 분야의 전략산업을 육성하기 위한 의도로 풀이된다. 사업추진 활성화 차원에서 용적률 체계와 높이계획 부분에서도 대대적인 변화가 예상된다. 4일 정비업계 따르면 최근 용산구청 주관 하에 남영2구역 정비계획(안) 변경을 위한 주민설명회가 개최됐다. 이번 설명회 핵심은 토지이용계획 변경을 비롯한 용적률 완화 및 최고높이 계획의 변동 부분이다. 당일 설명은 ㈜인토엔지니어링이 맡아 진행됐다. 대상지의 구역 면적은 17,658㎡로, 용도지역은 일반상업지역에 해당한다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 정비기반시설로 계획됐던 공공청사(2,493㎡) 면적은 획지로 전환돼 공공임대업무시설 용지로 활용된다. 해당 시설은 시장 또는 구청장이 전략산업을 육성·관리하고, 지역 역량을 강화하는 목적으로 운영되는 시설물을 의미한다. 공공임대업무시설은 통합연구원을 위한 연구시설로 사용될 것으로 예상된다. 건축규모는 B3~10층으로, 운영은 서울시가 맡게 된다. 해당 사업장의 용적률 체계는 ▲기준용적률(294.3%) ▲허용용적률(564.3%) ▲상한용적률(917.7%) 등으로 수립됐다. 먼저 허용용적률 증가분(270%)은 ▲복합개발(100%) ▲친환경개발(20%) ▲도시경제 활성화(100%) ▲보행가로 활성화(30%) ▲안전방재(20%) 등의 항목을 기반으로 마련했다. 이어 상한용적률 증가분(353.4%)은 공공임대업무시설 부지 제공과 녹색건축·제로에너지 항목을 적용해 채웠다. 최고높이도 기존 100m이하에서 150m이하로 상향됐다. 층수로 환산하면 34층에서 39층으로 5개층이 올라가는 수준이다. 구역 내엔 ▲공동주택(38~39층) 3개동 ▲업무시설(34층) 1개동 ▲공공임대업무시설 1개동이 각각 배치될 것으로 예상된다. 101동과 102동은 스카이브릿지를 통해 연결될 것으로 보인다. 예상되는 주택공급물량은 676세대로, 일반분양물량은 571세대다. 나머지 임대주택은 의무공공임대(35세대)와 기부채납 공공임대(70세대)로 분류된다. 주차대수는 총 1,397대(주거 1,089세대+비주거 308세대)로 예상됐다. 이곳의 추정비례율은 110.32%로 산정됐다. 조합원분양가의 경우 39㎡(8.65억원), 49㎡(11.2억원), 59㎡(13.7억원), 84㎡(17.5억원), 99㎡(20.5억원) 등으로 책정됐다.
올해 1호 경쟁입찰을 성사시킨 성수4구역이 잠시 숨고르기에 돌입한 가운데, 조합원들은 양사의 입찰제안서 공개를 손꼽아 기다리고 있는 상황이다. 상호 합의(안)도 마련된 만큼 순연됐던 입찰 절차도 이달 중으로 입찰제안서 오픈과 사업조건 비교표 작성을 기점으로 본격화 할 것이란 관측에 힘이 실린다. 사업조건은 조합원들의 분담금과 직결되는 사안인 터라 벌써부터 대·내외 관심이 모두 집중되는 분위기다. 3일 정비업계 따르면 성수4구역은 첫 정비계획(안) 결정고시가 이뤄졌던 지난 2011년 이후 15년 만에 통합심의를 통과했다. 서울시는 건축·경관·교통·교육 등 8개 분야를 조건부 의결했다. 그간 계획 단계에 머물러 있던 성수4구역이 본격적으로 실행 수순에 접어들 수 있는 환경이 조성된 셈이다. 이에, 조합원들은 치열한 경쟁을 각오하고 입찰에 참여한 롯데건설과 대우건설의 제안서 내용이 신속·정확하게 공개되길 원하는 형국이다. 양사 모두 국내 내로라하는 대형사인 만큼 결국 입찰제안서 내용이 시공권 향방에 중요 분수령이 될 것으로 업계는 보고 있다. 입찰제안 비교표에 들어가는 핵심 내용으로는 ▲총 공사금액(순공사비+제경비) ▲공사비 지급방식 ▲사업비 대여 조건(한도·금리·상환조건) ▲공사비 산정 기준연월일 ▲물가상승에 따른 공사비 증액 방법 ▲아파트·상가 미분양시 책임 조건 등이 존재한다. 입찰제안 비교표는 날인 이후 조합원들에게 공개된다. 성수4구역은 입찰공고 진행시, 총 공사금액 예정가로 1조3,628억원을 책정했다. 건축연면적을 감안한 평당 공사비는 1,140만원이다. 통상 입찰에 참여하는 시공사는 원안설계·대안설계 모두 조합이 상한으로 책정한 금액에 맞춰오는 게 일반적이다. 공사비 산정 기준연월일은 보통 입찰 마감일을 기준으로 하지만, 이를 유예시켜 적용하는지 여부도 관심사다. 업계 1위·2위가 맞붙은 한남4구역은 양사 모두 입찰 마감일을 기준으로 했다. 재개발 사업은 조합원들이 종전자산만을 현물로 출자할 뿐, 사업에 필요한 모든 자금은 100% 외부 조달로 이뤄진다. 외부자본을 활용할 수밖에 없기 때문에, 금융비용은 오롯이 조합원들이 분담금 형태로 부담해야 할 몫이다. 따라서 향후 입찰제안 비교표가 공개될 경우, 사업비 한도와 금리, 상환조건에 조합원들의 비교가 가장 많이 이뤄질 것으로 전망된다. 이자비용은 영업일 여부를 차치하고 숨만 쉬어도 매일 나가는 돈이기 때문이다. 삼성물산은 한남4구역에서 입찰보증금은 CD-0.5%, 나머지 필수사업비는 CD+0.78%로 조달하겠다고 제안했다. 용산정비창 전면1구역 시공권을 거머쥔 HDC현대산업개발 역시 조합 총회에서 결정된 필수사업비 전액을 'CD+0.1%'에 책임 조달하겠다는 내용으로 입찰제안서를 제출했다. 파격적인 가산금리(스프레드)를 제안한 시공사들이 연거푸 핵심 사업장들의 시공권을 확보한 것도 금융조건의 중요성을 인지시키는 대목이다. 재개발 사업은 긴 호홉을 필요로 하는 만큼, 사업 기간이 길어질수록 물가상승에 따른 공사비 증액 규모도 커질 수밖에 없다. 물가상승(ESC)에 따른 공사비 증액 방법으로는 ▲소비자물가지수(통계청) ▲건설공사비지수(한국건설기술연구원) ▲국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시행규칙 제74조에 따른 지수 등이 거론된다. 물가상승 증액 방법에서는 최대한 낮은 값을 적용하는 게 조합원들에게 가장 유리한 조건이다. 혹시 모를 상가 미분양 사태에 대해, 시공사에서 제안할 조건도 관심사다. 비주거시설 비율이 상당히 컸던 용산정비창 전면1구역에서, HDC현대산업개발은 최초 일반분양가 또는 준공 시 감정평가액 중 높은 금액으로 대물변제하겠다고 제안했다. 한남4구역에선 삼성물산과 현대건설 모두 '최초분양가' 대물변제 조건을 약속했다. 포스코이앤씨는 삼성물산과 맞붙은 부산촉진2-1구역에서 해당 조건을 가져왔다. A조합원은 "인근 사업장은 수의계약 형태로 매듭지어지는 분위기인데 반면, 성수4구역은 대형 시공사 2곳의 경쟁이 치열한 만큼 유리한 조건이 입찰제안서에 포함됐을 것으로 기대하고 있다"며 "양사가 각자 경쟁우위에 있는 조건들이 다를 것이기에, 이를 검증해 나가는 일이 조합원들에게 중요할 것 같다"고 말했다. 이어 "정확한 조건과 숫자가 하루빨리 조합원들에게 알려졌으면 하는 마음이다"고 부연했다.
봉천14구역이 사업시행계획(안) 고시 이후 구역계 내 위치한 국·공유지 처리 방안을 두고 관계기관들과 협의를 완료한 가운데, 종전 무상양도로 진행키로 했던 국·공유지의 많은 부분을 유상매입하는 방향으로 상한용적률 인센티브를 받기로 했다. 해당 사업장은 사업시행계획(안) 고시 과정에서 국·공유지 처리와 그에 따른 용적률 변화를 정비계획에 반영해야 한다는 조건부 인허가를 받았다. 3일 정비업계 따르면 관악구청은 봉천14구역 정비계획(안) 변경을 위한 법정 설명회를 개최했다. 정비계획(안) 변경 업무를 맡은 회사는 ㈜도시리더다. 정비계획(안) 변경의 핵심은 기존의 국·공유지 무상양도 면적 변동에 따른 용적률 체계의 변화로 정리된다. 구역 정형화와 도로 및 공원의 선형 조정 등도 눈에 띄는 부분 중 하나다. 봉천14구역은 현재 사업시행계획인가 조건에 맞춰 정비계획 변경을 진행하고 있는 상황이다. 앞서 대상지는 구역 내 국·공유지(14,519㎡) 부지의 약 70% 가량을 무상양도하기로 결정했다. 유상매입 비중은 약 30%에 불과했다. 하지만 관계기관들과 논의한 끝에, 서울시와 관악구청 소유의 20필지를 제외한 나머지 ▲국토부 ▲기획재정부 ▲산림청 등이 갖고 있는 104필지는 유상매입하기로 결정했다. 연쇄적으로 용적률 체계에도 큰 변화가 발생한다. 국·공유지 유상매입 비중이 크게 늘면서, 이를 대가로 상한용적률을 많이 확보할 수 있게 됐다. 실제 기존 정비계획(안)에선 상한용적률 인센티브가 약 28%p에 불과했으나, 바뀐 용적률 체계를 살펴보면 상한용적률 인센티브가 70%p로 대폭 상승했다. 국·공유지 유상매입은 결국 조합이 돈을 주고 땅을 산다는 개념으로 '비용의 관점'으로 볼 수 있지만, 그에 따른 반대급부로 용적률 인센티브를 받게 된다는 점을 이해할 필요가 있다. 또한, 상한용적률만으로 제3종일반주거지역에서 가져갈 수 있는 최대 용적률 한도(300%)를 채울 수 있게 됨에 따라, 법적상한용적률 인센티브는 받지 않아도 된다. 법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 이하 임대주택(35세대)을 짓지 않아도 된다는 의미다. 결과적으로 봉천14구역 내 임대주택 수는 24세대가 감소됐다. 이어 토지이용계획도를 살펴보면, 세부적인 변동 사안도 확인할 수 있다. 종교시설(함께하는 교회)의 진입도로를 확보하는 한편, 도로 선형 개선으로 면적 일부가 감소한다. 또 관악로변 완화차로가 삭제되고, 소공원 면적도 줄어들 예정이다. 아울러 부정형 필지(서희스타힐스 전면부 부지)를 구역계에서 제외하면서 정형화 작업이 이뤄질 계획이다. 해당 필지가 활용도가 낮을 뿐더러, 이미 도로로 손질된 부지인 만큼 추가적인 개발이 불필요하다는 판단에서다. 주택공급계획은 총 1,571세대로, 분양물량과 임대물량은 각각 1,335세대와 236세대로 나뉜다. 주목할 점은 법적상한용적률 증가에 따른 임대(35세대)가 사라지는 등 조정이 이뤄지면서, 전체 260세대에서 236세대로 24세대의 임대주택이 줄었다는 사실이다. 또 60㎡ 이하의 소형평형은 줄어든 대신, 85㎡ 초과 평형은 기존 108세대에서 250세대로 늘어난 부분도 획기적인 변화라고 볼 수 있다. 현재 대상지의 추정비례율은 128.96%로 나타난다. 조합원분양가의 경우 ▲49㎡(6.1억원) ▲59㎡(7.3억원) ▲84㎡(9.3억원) ▲116㎡(12.6억원) 등으로 책정됐다. 이번 정비계획(안) 변경 영향으로, 해당 사업장의 경우 소형평형은 줄어든 대신 중형평형은 증가해 사업성 개선효과가 뚜렷할 것으로 보인다. 이에 따라 조합원 자산가치 상승도 상당할 것으로 업계는 바라보고 있다. 도시계획 업무를 맡은 이준영 ㈜도시리더 대표는 "돈 주고 사야 할 국·공유지가 많아졌다는 점에 당장 조합의 비용이 늘어나는 것을 우려하는 목소리가 있는 것으로 안다"며 "다만, 유상매입 국·공유지 비중이 늘어나면서 법적상한용적률 인센티브를 위해 지어야 할 임대주택 수가 줄어들었다는 점에서 유의미한 변화로도 해석할 수 있다"고 말했다. 이어 이 대표는 "봉천14구역의 경우, 전용 60㎡이하 평형을 일정 비율 이상 짓는다는 조건 하에 기준용적률을 20%p 상향 조정해서 적용받는다"며 "기준용적률은 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않기에 사업성 측면에서 많은 보전 효과를 보고 있다"고 설명했다.
총회에서 조합원 제명이 유효하기 위해선 조합의 막대한 손해가 인정돼야 한다는 법원 판단이 나왔다. 업무의 지연, 조합원 간의 분열 등의 무형적 손해가 구체적으로 분명히 입증되어야만 제명 사유로 삼을 수 있다는 입장이다. 법원은 조합원의 조합 운영에 대한 감시와 견제가 폭넓게 보장될 필요가 있다는 점도 강조하면서, 조합원 제명에 신중한 모습을 내비쳤다. 2일 정비업계 따르면 수원지방법원 안산지원은 조합원(원고)이 조합(피고)을 상대로 제기한 '제명처분 무효확인 청구' 소송을 두고 제명처분은 실체적 하자로 인한 무효라고 판결을 내렸다. 이번 판결의 핵심은 제명 사유로 언급된 '막대한 손해'가 과연 객관적으로 발생했는지 여부로, 법원은 해당 부분을 판단 근거로 삼았다. 우선 조합원 A씨는 조합장인 B씨를 상대로 ▲조합 후원금 배임 ▲조합인가 전 조합장 월급 수령 ▲조합 수입지출 내역 미공개 등의 이유로 고발했다. 이어 A씨는 두 달에 걸쳐 총회안건 상정금지 가처분, 직무집행정지 가처분 등을 신청했고 안산시청에 다수의 민원을 제기하기도 했다. 이로 인해 B씨는 일부 도정법위반 건으로 벌금과 관련한 약식명령을 받고, 안산시청으로부터 행정지도도 받게 됐다. 이에 조합은 임원회의를 개최해 '조합원 자격박탈의 건'을 안건으로 상정해 심의·의결했고, 조합원 A씨를 제명 처분했다. 각종 소송과 고발, 민원 제기로 조합의 시간과 돈을 허비하게 만들었고, 조합 해산을 지연시키고 있다는 이유 때문이다. 조합은 "A씨에게 충분한 소명 기회를 부여했고, 충분한 논의를 거쳐 절차적 정당성도 확보했다"며 제명처분은 적법하다고 주장했다. 그러나 A씨는 "조합이 추상적인 사유만 적시할 뿐, 어떠한 행위로 조합이 막대한 손해를 봤는지 구체적 근거가 없다"며 "또 충분한 소명기회를 줘야 한다는 피고 정관의 절차적 규정도 위반했다"고 주장했다. 그러면서 A씨는 "각종 민원과 형사고발 등은 조합의 불법행위를 감시하기 위한 당연한 권리행사"라고 덧붙였다. 결과적으로 법원은 조합원 A씨의 손을 들어줬다. 먼저 법원이 들여다본 건 제명 사유로 언급된 '막대한 손해' 부분이다. 법원은 "조합 측이 제출한 증거들만으로는 '막대한 손해'가 발생했다고 보기 어렵다"며 "무형의 손해는 지연 기간, 지연에 따른 구체적 손해 등의 인과관계가 명확해야 한다"고 밝혔다. 법적 분쟁에 사용된 변호사 비용(2,200만원)의 상당 부분이 조합장 개인의 형사고발을 해결하는 목적으로 사용된 만큼, 조합의 손해라고 단정지을 수 없다는 의견이다. 제명처분의 '절차적 정당성'과 관련, 법원은 "조합원들의 의사결정 방식은 절차적 정당성을 담보할 뿐, 내용 자체의 실체적 적법성까지 보장하는 건 아니다"라며 "제명이 유효하려면 정관에서 정한 실체적 제명사유가 객관적으로 존재해야 한다"고 말했다. 끝으로 법원은 조합원의 권리행사에 대해선 "벌금형 약식명령 등 조합원의 문제 제기가 모두 근거 없는 것은 아니었다"며 "조합원의 조합 운영에 대한 감시와 견제는 보장돼야 하며, 조합원의 권리 행사는 위축되선 안 된다"고 말했다. 박지환 법무법인 텍스트 변호사는 "실제 발생한 손해액을 구체적으로 입증하기 어렵다 보니 소송이나 사업 지장으로 막대한 손해가 발생하였다고 하면서 일단 제명의결부터 하는 경우가 많다"면서 "제명은 조합의 이익을 위하여 불가피한 경우에 최종적인 수단으로만 인정되고, 상당수의 제명의결은 무효로 판단된다"고 말했다. 또한 "조합원이 불필요한 민원과 소송을 남발하는 것도 정당하지 않지만, 막대한 손해 등을 입증하지 못해 법원에서 효력이 없다고 판단될 것임을 예상하면서 일단 제명부터 하고 보는 관행도 자제될 필요가 있다"는 의견을 덧붙였다.
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