발행일(UPDATE): 2025년 08월 29일 09시 58분
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일원가람아파트가 신속통합기획 자문사업을 시작한 지 4~5개월 만에 정비계획(안)을 수립하면서, 수서택지개발지구 내에서 가장 빠른 사업속도를 보이고 있다. 현재 대상지는 일원역 일부 출입구를 단지와 연결하는 편리한 보행동선 계획을 꾀하고 있다. 인허가 과정에서 다소 시간이 걸리더라도 미래가치 측면에서 이점이 더 크다는 게 주민들의 의견이다. 20일 정비업계 따르면 일원가람아파트 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회가 최근 개최됐다. 해당 사업장의 사업 지원 용역은 ㈜KTS엔지니어링과 에이앤유디자인그룹건축사사무소(주)가 맡아 진행됐다. 일원가람의 구역면적은 41,144㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향 계획이 잡혔다. 이곳은 대모산 중점경관관리구역으로, 신통기획 기본방향도 열린경관 특화에 힘이 실렸다. 주출입구 부근의 일원로변엔 '지구 조망축', 부출입구 위치인 광평로20길엔 '단지 통경축' 계획이 각각 설정돼 특화 디자인 컨셉이 적용될 예정이다. 대상지의 최고층수는 25층(75m이하)으로, 랜드마크 타워 2개동이 중심에 배치될 것으로 보인다. 열린단지 계획으로 대모산 조망세대도 최대로 확보한다는 방침이다. 또 레벨 단차를 극복하고자 데크 활용과 입체적 커뮤니티 계획도 마련한다는 방침이다. 비둘기공원과 연계한 그린네트워크, 인접한 학교들을 염두한 에듀 스트리트도 눈에 띈다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(210%) ▲상한용적률(218.19%) ▲법적상한용적률(249.98%) 등으로 수립될 예정이다. 정비기반시설은 도로외엔 없다. 순부담의 경우 건축물 공공기여는 없고, 토지만 일부 부담하면 된다. 예상되는 주택공급물량은 828세대로, 조합원 및 일반물량은 751세대, 임대주택은 77세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(128세대) ▲60~85㎡이하(376세대) ▲85㎡초과(324세대) 등으로 구성된다. 나머지 국민주택규모 임대주택은 모두 60㎡미만으로 계획이 잡혔다. 주차대수는 1,674대로 계획됐다. 이중 무엇보다 가장 주목할 점은 역세권 가로활성화 계획이다. 일원가람은 단지 앞에 위치한 일원역 4·5번 출구 두 곳을 단지와 연결시키는 계획을 마련했다. 협의 의견에 따르면 서울교통공사 측은 지하철 출입구 및 시설물의 개선 없이는 단지 내부의 연결통로 설치가 어렵다는 입장이다. 대신 단지와 통로를 연결하고 싶다면 계단식 지하철 출입구를 에스컬레이터(ESC) 설치 등을 통해 보행환경 편의를 위한 기여가 필요하다는 의견이다. 일원역 지하철 출입구를 살펴보면 1·2·3·6번 출입구엔 각각 엘리베이터 및 에스컬레이터가 설치돼 있는 상태다. 계단으로 유지되는 출입구는 극동샘터아파트 앞의 7번출구와 일원가람 전면의 4·5번 출구가 유일하다. 일원가람 재건축준비위원회는 고민 끝에 주민의견을 반영해 지하철 출입구를 계획에 반영키로 했다. 이후 철도전문업체가 선정되면 해당 계획은 구체화될 전망이다. 한편 주민 질의응답 시간엔 공공지원 신청과 관련한 예산 집행에 대한 질문이 나왔다. 신속한 추진위원회 구성이 가능하더라도, 구청의 예산 지원이 늦어지면 사업이 어려움을 겪을 수 밖에 없다는 게 토지등소유자들의 의견이다. 이를 두고 강남구청 관계자는 "벌써 5~6곳에서 공공지원 신청을 진행했다"며 "일원가람의 경우는 선정에 대해 미리 말을 해둔 상태"라고 답변했다. 그러면서 "공공지원 서류작업이 순차적으로 진행되고 있으니, 올 하반기엔 예산집행이 가능할 것"이라고 덧붙였다.
업계 자웅을 겨루는 삼성물산과 대우건설이 각각 브랜드, 사업조건을 전면에 내세워 개포우성7차 시공권 경쟁을 벌이고 있다. 오는 23일(토) 총회가 임박했지만 우열을 가리기 힘든 막판 접전이 계속 펼쳐지는 양상이다. 삼성물산은 업계 1위 브랜드를 가진 래미안에 힘을 싣는 반면 대우건설은 주로 사업의 관점에서 금융조건과 공사조건, 특화설계 부문에 있어 경쟁우위를 점하고 있는 상황으로 평가된다. 대우건설이 하이엔드 브랜드로 삼성물산과 격돌한 건 지난 2007년으로 거슬러 올라간다. 대우건설은 자체 하이엔드 브랜드 '써밋'을 처음 적용한 용산역 전면2구역(푸르지오써밋)에서 삼성물산을 상대로 승리했다. 당시 파격적인 공사조건과 마감재를 선보인 전략이 주효했다. 용산 푸르지오써밋은 현재 용산역 인근을 대표하는 고급 주거단지의 랜드마크로 여겨진다. 100억원대 펜트하우스에 거주 중인 로제로 인해 유명세를 타기도 했다. 당시 용산역 전면3구역 조합에서 용산 푸르지오써밋 견본주택을 방문한 후 마감재에서 큰 차이가 나는 것을 확인하고, 분양을 한 달가량 연기해 마감재 업그레이드를 마친 후 분양했던 일화 역시 지금까지 회자되고 있다. 업계 1위 브랜드를 가진 삼성물산을 경쟁입찰에서 이긴 대부분 사업장들의 공통점은 '사업조건'에 초점이 맞춰져 있다는 분석이 나온다. 국내 최초 '평당 1억' 아파트 타이틀을 얻게 된 아크로 리버파크에선, DL이앤씨가 삼성물산을 제치고 시공권을 확보한 사례가 있다. DL이앤씨는 확정지분제 방식으로 진행된 해당 사업장에서 '190%'의 무상지분율을 제시하며 압도적 사업조건으로 조합원들의 선택을 받았다. 당시 DL이앤씨는 리뉴얼을 마친 프리미엄 브랜드(아크로)를 바탕으로, 고급 마감재와 특화설계(안) 등의 차별화된 주거 경험을 약속했다. 아크로 리버파크는 현재 반포동 랜드마크 단지로 평가된다. 강남구에선 동부건설과 GS건설이 각각 2009년, 2015년 삼성물산과의 치열한 경쟁 끝에 성과를 낸 사례가 회자된다. 동부건설은 대치주공2단지 재건축 사업장에서 '강남권 진출'을 전사 목표로 설정해, 최저분담금을 포함한 파격적인 사업조건으로 시공권을 따냈다. 현재 대치센트레빌은 단지 내부에서 도곡역(3호선)을 직통 연결한 입지 프리미엄에 힘입어 지역 랜드마크로 불리우고 있다. GS건설은 서초무지개 재건축 사업장에서 커뮤니티시설 최초의 'CGV' 도입과 커튼월룩 디자인을 앞세운 특화설계(안)으로 시공권을 확보했다. 두 현장 모두 지역 내 랜드마크로 손꼽힌다. 삼성물산 역시 브랜드와 함께 압도적인 사업조건으로 연초 한남4구역에서 승리했다. 업계 1위·2위 간 경쟁으로도 주목받았던 현장이었다. 삼성물산은 ▲사업비 금리조건(CD+0.78%) ▲한강조망권 100%의 특화설계(안) ▲물가상승에 따른 공사비 증액분(314억원) 자체 부담 등의 조건으로 조합원들의 마음을 사로잡았다. 삼성물산의 이같은 사업조건은 그간 전례가 없을 정도의 파격성으로 업계 관심을 집중적으로 받았다. 삼성물산과 대우건설의 강남3구(서초·강남·송파) 내 맞대결은 개포우성7차가 두번째다. 삼성물산은 반포주공1단지3주구(래미안 트리니원)에서 근소한 차이로 대우건설을 제치고 한강변 재건축 포트폴리오를 지난 2020년 확보했다. 현재 대우건설은 전면 리뉴얼을 마친 '써밋'과 사업조건들을 중심으로 홍보에 나서고 있고, 삼성물산은 업계 1위의 상징성을 지닌 브랜드 가치를 통해 조합원들의 표심 사로잡기에 집중하고 있는 상황이다. 업계 관계자는 "삼성물산과 대우건설의 써밋이 맞붙었던 현장은 서초구와 용산구로, 각각 한 차례씩 승리 경험이 있기에, 세 번째 맞대결인 개포우성7차의 조합원 표심이 어디를 향할지 업계 굉장한 화제성과 주목도를 받고 있다"며 "업계에선 브랜드와 사업조건의 경쟁으로도 여겨지는 만큼, 금주 예정된 총회 결과에 따라 건설사들 간 수주전략의 변화도 생길 수 있을 것"이라고 말했다.
올해 1차 신속통합기획 후보지로 선정된 북가좌동74-107번지 일대가 본격적인 정비계획(안) 수립을 위한 여정에 나설 전망이다. 대상지는 주민들의 사업 열의가 높은 지역인 만큼, 충분한 검토를 거쳐 가재울 재개발의 마지막 조각이 될 수 있을지 관심이 모아진다. 19일 정비업계 따르면 최근 서대문구 북가좌동74-107번지 일대 주택재개발 주민설명회가 토지등소유자들을 대상으로 개최됐다. 대상지는 과거 정비예정구역에서 해제된 바 있는 곳으로, 도로 접도율이 낮고 반지하주택이 높아 재개발이 절실한 지역 중 하나다. 북가좌동74-107번지 일대의 구역면적은 26,163㎡로, 용도지역은 제2종(7층)과 제2종으로 혼재돼 있으나 제3종일반주거지역으로 종상향을 검토한다는 계획이다. 대상지의 최고층수는 주변의 시설과 녹지축 등을 고려해 24층 내외로 계획이 잡힐 것으로 예상된다. 특히 대상지는 역사문화유산(화산군 이연 신도비, 유형문화재 41호)과 인접한 위치 특성상, 이를 고려한 정비계획(안) 수립을 원칙으로 한다. 해당 사업장은 구역계 말미(1.8%)가 역사문화환경보존지역으로 분류돼, 해당 부분은 조망과 개방감 확보 차원에서 저층배치가 이뤄진다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(210%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 일단 수립될 예정이다. 사업성 보정계수(2.0) 적용과 허용용적률 인센티브가 적용되면 사업성 보완에 의한 용적률 변화가 이뤄질 것으로 보인다. 대상지는 가재울7구역과 연계한 통합개발 계획을 염두하고 있는 상황이다. 구역계 안에는 28~58㎡ 크기의 소형 다세대 건물이 밀집해 있어, 향후 기존주택규모와 주민수요 및 세대특성을 반영해 맞춤형 평형 도입이 이뤄질 것으로 예상된다. 다만 이번 설명회는 재개발 추진을 위한 시작 단계란 점에서, 전체 계획세대수 및 추정비례율에 대한 설명은 별도로 이뤄지지 않았다. 한편 북가좌동74-107번지 일대 주택재개발 준비위원회는 투표를 통해 다수 토지등소유자들의 의견을 수렴한 결과, 추진위원회 설립 없이 바로 조합설립이 가능한 조합직접설립 방식을 통해 사업을 이끌어 나간다는 계획이다.
이촌1구역이 용산 국제업무지구와의 '연계성'과 한강조망을 겨냥한 '높이계획'을 토대로 밑그림 그리기에 한창이다. 대상지는 이미 추진위원회 구성까지 마친 상태인 만큼, 타 사업지 대비 시간 단축도 용이하다는 평가다. 다만 확실한 경쟁력을 얻기 위해선 완벽한 한강조망권 확보가 선행돼야 한다는 게 토지등소유자들의 목소리다. 18일 정비업계 따르면 용산구청은 최근 이촌1구역의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 대상지는 장기간 개발에 매진했으나 용산 미래비전(안) 프로젝트가 성과를 거두지 못하면서 추진동력을 잃었다. 그러나 23년도부터 신속통합기획 자문사업(Fast-Track) 방식을 채택하면서 사업에 속도를 내기 시작했다. 이촌1구역의 구역면적은 23,543㎡로, 노후불량건축물이 96.3%에 달할 정도로 정비가 시급한 곳이다. 용도지역은 1종·2종이 혼재돼 있으나, 특별계획구역의 영향으로 준주거지역으로 종상향이 계획돼 있다. 인근 중산시범과 이촌시범·미도연립도 동시에 개발이 이뤄지면 서부이촌동에도 대규모 변화의 바람이 불어 지역 활성화가 예상된다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 바깥쪽 공공공지는 서울시, 안쪽 공공공지는 용산구에 각각 기부채납을 할 예정이다. 해당 사업장은 1,000세대 미만으로 계획이 잡혀 공원 건립에 대한 의무면적은 없다. 대신 사회복지시설이 부족하단 판단 하에, 어린이집과 노인요양시설이 공공을 위해 제공될 것으로 예상된다. 이곳의 최고층수는 준초고층 49층이하(167m이하)로 계획이 잡혔으며, 3개동 중 가운데에 위치한 1개동이 최고층수 주동으로 구성된다. 특히 '한강변관리기본계획'과 '2040서울도시기본계획'에 맞춰 용산국제업무지구와의 조화를 위해 V자형 스카이라인 계획이 잡혔다. 40층부터 100층까지 다채로운 경관이 연출될 것으로 보인다. 용산국제업무지구와 맞닿아 있는 단지 중앙 부근엔 도시계획도로가 아닌 보차혼용통로(14m)가 마련된다. 만약 도시계획도로가 들어서게 되면 단지가 이분할될 뿐더러 주차장도 분리될 우려가 있기에, 사업적인 측면에서 보차혼용통로가 유리하다는 게 도시계획업체 측의 설명이다. 맞은편에 만들어지는 4지교차로와의 연결성에 주목할 필요가 있다. 추가로 이촌동교회 진출입구 확보를 위한 보차혼용통로(6m)도 계획됐다. 용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(210%) ▲상한용적률(259.2%) ▲법적상한용적률(500%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브(20%)는 보차혼용통로, 열린단지, 돌봄시설, 세입자주거대책 항목을 넣어 채우게 됐다. 상한용적률 증가분은 도로, 공공공지, 공공시설 기부채납을 통해 얻었다. 늘어난 법적상한용적률 인센티브의 절반은 임대와 일반분양으로 각각 나눠 짓게 된다. 건축계획(안) 상 예상되는 주택공급물량은 775세대로, 임대주택수는 197세대다. 세부적으로 세대수는 ▲60㎡미만(428세대) ▲60~85㎡미만(304세대) ▲85㎡초(43세대)로 나뉜다. 공공임대는 총 197세대로, 59㎡(117세대)와 84㎡(80세대)로 분류된다. 소셜믹스를 통해 분양되는데 토지는 기부채납이고 건축물은 표준건축비만 받고 판매하게 된다. 현재 전체 토지등소유자(525세대)들은 한강조망권 확보를 희망하고 있는 상황이다. 하지만 대상지 한강변 부근엔 22층 높이의 대림아파트가 위치해 있어 모두가 조망권을 가질 수 있을지 여부는 지켜봐야할 문제다. 서울시는 소셜믹스 규정에 따라 분양주택과 임대주택을 구분하지 않고 무작위 공개추첨을 원칙으로 하고 있다. 구분을 없애고 계층 간 자연스러운 통합을 유도한다는 취지에서다. 현재 해당 사업장의 설계사는 나우동인 건축사사무소다. 그러나 토지등소유자들은 로열층과 저층, 조망권 유무에 따른 형평성 문제를 제기하며 불편함을 내비쳤다. 소셜믹스 취지는 충분히 이해하나, 한강조망권이 랜덤으로 설정된다면 주민들의 사업열의가 줄어들고 재산권 침해로도 이어질 수 있다는 판단 때문이다. 한편 이같은 논란에 서울시 내부에서도 소셜믹스 정책을 두고 재검토를 고심하고 있는 것으로 알려졌다. 앞서 오세훈 서울시장은 일률적인 기준을 적용하기보단, 현장 사정을 고려한 유연한 대응이 필요하다는 입장을 보인 바 있다. 즉 소셜믹스 원칙은 지키되, 단지별 상황에 맞춰 '조건부 유예' 또는 '현금 기부채납' 방식도 열어둘 수 있다는 의견이다.
하반기 대형 건설사들의 격전지로 주목받은 개포우성7차가 이달 시공사 선정 총회를 앞두고 있는 가운데, 조합원들의 촉각은 준공 후 미래가치를 좌우할 '설계 인허가'에 여전히 집중되는 모습이다. 이중에서도 대청역(3호선) 연결과 스카이브릿지는 경쟁입찰 막바지에 다다른 현 시점까지도 주요 화두로 회자되고 있다. 단지 내에서 외부를 통하지 않고 지하철 이용이 가능한지 여부는 서울시내 다른 사업장에서도 최대 관심사다. 16일 정비업계 따르면 광장극동(광진구)과 일원가람(강남구)은 최근 정비계획(안) 입안을 위한 법정 설명회를 개최, 각각 광나루역(5호선)과 일원역(3호선)을 연결하겠다는 점을 현장에서 설명했다. 한강변 재건축 단지로 주목받는 광장극동 내 주민들의 이목은 단지 내 설치되는 '지하철 연결보행통로'였다. 광진구청은 출입구를 대지 아래로 이설해 입주민들의 보행편의를 유도하는 방향을 정비계획(안)에 포함시켰다. 일원가람도 일원역(3호선) 4번출구, 5번출구를 단지 안으로 연결시키겠다는 점을 공개했다. 비가 오나, 눈이 오나 단지 내에서 바로 지하철을 이용할 수 있는 최적화된 보행 환경이 가능하다는 점을 안내했다. 단지 내 지하철 연결 관련 협의는 '서울교통공사'와 진행해야 한다. '공익성'에 초점을 맞춰 보행 약자(노인·장애인 등)를 위한 방향으로 지하철 연결 협의는 향후 여러 사업장에서 진행될 것으로 관측된다. 개포우성7차에서도 대우건설이 대청역(3호선) 연결을 제안했다. 현재 서울주택도시공사와 대청타워 역시 대청역과 지하로 연결돼 있기 때문에, 개포우성7차 역시 단지 내 보행약자를 고려한 설계 컨셉을 전제로 진행 가능하다는 점을 어필하고 있다. 대우건설은 대청역을 잇는 연결공사 관련 인허가 비용 지원과 공사비로 최대 80억원을 부담하겠다고 밝혔다. 인허가를 받지 못하더라도 80억원은 단지 고급화에 활용하겠다고 덧붙였다. 현재 일반분양을 진행 중인 잠실르엘(진주아파트)도 올해 5월 송파구청으로부터 단지 내 상가에서 잠실역을 잇는 지하통로를 허가받았다. 잠실르엘 입주민들은 전용 지하통로를 통해 잠실역과 롯데월드몰, 롯데백화점 등을 지하도로 이동할 수 있게 된다. 2005년 준공한 강남구 ‘대치 동부센트레빌’(805가구)은 3호선·분당선 환승역인 도곡역과 바로 연결돼 있다. 비슷한 시기 준공을 마친 인근 역세권 단지인 ‘대치 아이파크’(768가구)보다 수억원 높은 가격에 거래되고 있다. 압구정3구역도 압구정역 1번 출입구 이설 및 지하철 연결통로 구축을 위한 물밑작업을 진행 중이다. 지하철역을 연결시켜 준공 후 아파트 미래가치를 극대화하겠다는 셈법이 담겨있다. 스카이브릿지 역시 개포우성7차를 비롯해 여러 사업장에서 '인허가' 가능성을 두고 조합원들의 다양한 의견 개진이 이뤄지고 있다. 대우건설은 국내 최초 스카이브릿지 타이틀을 가진 대형사로, 서초 푸르지오 써밋을 포함해 다수 프로젝트의 준공 및 인허가 실적을 갖고 있다. 최근 흑석9구역은 건축심의 통과로 동작구 내에서 첫 스카이브릿지를 적용한 단지로 탈바꿈하게 됐다. 경쟁이 치열한 핵심 사업장 내에서도 스카이브릿지가 응모작품의 주요 현안으로 부상하는 분위기다. 최근 반포미도1차 설계권을 따낸 희림건축도 스카이브릿지를 제안하며 조합원 표심을 사로잡았다. HDC현대산업개발도 용산정비창 전면1구역에서 최장 길이 스카이브릿지 설계(안)을 선보이며 시공권을 확보했다. 물론 송파한양2차처럼 조합의 입찰지침 방향에 따라 '스카이브릿지'를 제안하지 않도록 권고하는 사업장들도 존재한다. 설계업체 관계자는 "단지 내 지하철 연결과 스카이브릿지를 통한 상징성 강화 등을 골자로 한 특화설계는 향후 주변 단지와의 차별화를 기하는 포인트로 여겨지고 있다"며 "이는 준공 후 시세를 견인한다는 점 이외에도 입주민들의 주거 만족도를 높여, 최근 시공사·설계사들의 경쟁입찰에서도 가장 먼저 주목받는 내용"이라고 설명했다. 이어 "적용 사례가 많은 만큼, 이를 적극 활용하는 분위기가 계속 될 것"이라고 부연했다.
![[칼럼] 계산식서 세입자 왜 빼?…'학교용지부담금' 돌려받은 조합](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250833/art_1755240217101_18b786_178x118_c0.jpg)
정비사업 조합이 행정청으로부터 수억원의 학교용지부담금을 부과받는 일이 비일비재하다. 그동안 학교용지부담금의 부과는 "개발로 인한 취학 수요 증가"라는 명분 아래 관행상 정당한 것으로 받아들여졌다. 그러나 최근 대법원은 학교용지부담금 산정 과정에서 실제로 거주 중이던 세입자 가구를 제외한 채 가구 수 증가분을 계산한 것은 중대하고 객관적으로 명백한 하자가 있는 행정처분으로서 무효라는 판단을 내렸다. 2025년 6월 26일 선고된 대법원 판결은, A행정청이 B재개발정비사업조합에 약 7억8천만 원의 학교용지부담금을 부과한 처분에 대하여, 법규의 중요한 부분을 위반한 하자가 중대하고 객관적으로도 명백하므로 부과처분은 당연무효라고 판시하였다. 이에 따라 해당 부과처분이 당연무효임을 전제로 부담금을 반환받을 수 있는 길이 열렸다. 학교용지부담금은 총 건립 세대 수에서 정비사업 시행 전 기존 가구 수와 임대주택 가구 수를 제외한 나머지 부과 대상 가구 수를 기준으로 산정하고 있는데, 이 사건에서 쟁점이 된 부분은 '정비사업 시행 전 기존 가구 수'의 산정 방식이었다. 구체적으로 살펴보면, B조합은 정비사업을 통해 총 1,531가구를 신축하는데, A행정청은 임대주택 294가구, 기존 가구 수 1,077가구를 제외하면 160가구가 증가한다고 판단해 이에 대한 부담금을 부과하였다. 이 과정에서 교육부가 제시한 ‘정비사업 관련 학교용지부담금 부과 해석례 안내’에 따라 기존 가구 수를 산정함에 있어 실제 거주하고 있던 세입자 가구 일부를 제외한 것이다. 이에 대법원은 학교용지부담금을 개발사업지역에서 공동주택을 분양하는 자에게 이를 부과하는 이유는 학교시설 확보의 필요성이 개발 사업으로 인하여 유발되었기 때문이라는 점, 정비사업 시행 결과 해당 정비구역 내 가구 수가 증가하지 아니한 경우에는 그 개발 사업분의 학교용지부담금을 부과 징수하지 아니한다는 규정 취지 등에 비추어 볼 때, 학교용지 부담금 부과대상에서 제외되는 기존 가구 수는 정비구역 내에 실제 거주하였던 가구 수를 기준으로 산정하여야 하는 바 세입자 가구 역시 기존 가구 수에 포함해야 한다고 판시하였다. 정리하면, 학교용지부담금의 부과 기준이 되는 가구 수 산정 시 소유 여부가 아닌 실질적인 거주 여부를 기준으로 삼아야 하는 바, 세입자 가구도 기존 가구 수에 당연히 포함되어야 하며, ‘정비사업 시행 전의 기존 가구 수’에서 세입자 가구를 일부 제외한 결과에 따라 학교용지부담금을 부과한 것은 그 하자가 당연무효사유에 해당한다. 이 판결에서 의미가 있는 부분은 기존 가구 수의 산정 방식을 위반한 해당 처분이 단순한 위법을 넘어서 '중대하고 객관적으로 명백한 하자'가 있어 무효라는 점이다. 행정처분에 당연무효사유의 하자가 존재하면, 행정소송법상 취소소송의 제소기간과 무관하게 언제든지 무효확인소송을 제기할 수 있기 때문이다. 또한 행정처분이 당연무효인 경우 민사법원은 선결문제로 그 처분의 효력 유무를 판단하여 부당이득반환청구를 인용할 수 있다. 필자가 실제로 여러 조합을 대리하여 소기의 성과를 거둔 사건들은 모두 이의신청이나 취소소송의 제소기간 내에 제기된 것이었다. 그러나 이번 사건은 취소소송의 제소기간이 도과된 경우라도 그 위법성이 객관적으로도 명백하다고 본 것이 중요한 점이다. 부담금의 산정에 있어 세입자 가구를 제외하거나, 기존 가구 수를 실제보다 과소 산정한 사례가 있었다면 이 역시 향후 동일한 법리에 따라 다툼의 여지가 충분하다. 재개발·재건축 정비사업 조합이나 사업시행자는 학교용지부담금이 적법하게 산정·부과된 것으로만 믿고 안일하게 대처해서는 아니되며 정비사업 경험이 풍부한 법률전문가와 상의하여 이의신청, 행정소송 등을 통해 사업비 절감에 적극 나설 필요가 있다. 행정청 역시 이러한 점을 충분히 숙지·반영하여 불필요한 법적 분쟁이 발생하지 않도록 해야 한다.
토지등소유자만 약 1,400명에 육박하는 청파2구역이 추진위원회 단계를 생략하고, 공공지원을 통한 조합직접설립에 착수한다. 현재 청파2구역 주변으로는 서계동33번지와 공덕8구역(공덕A)도 조합설립을 위한 움직임을 나타내며 비슷한 시기에 놓여 있다. 서계동33번지와 공덕8구역은 통상적 절차인 추진위원회 구성을 통해 조합설립에 나설 예정이다. 3곳 모두 관(官)의 공공지원으로 사업 토대를 마련해 나가고 있다. 14일 정비업계 따르면 용산구청은 청파2구역 토지등소유자를 대상으로 최근 조합직접설립을 위한 주민설명회를 개최했다. 조합직접설립 제도는 용산구청이 주체가 돼 주민협의체를 구성하게 된다. 주민협의체는 용산구청장이 선임하는 위원장(외부 전문가)과 토지등소유자들이 선출하는 부위원장(주민대표), 위원(주민)들로 구성된다. 향후 구성될 주민협의체가 일종의 추진위원회 역할을 맡는다고 봐도 무방하다. 이달 중으로 후보자(부위원장·위원) 등록과 선거인명부 열람이 시작된다. 부위원장 선거는 10월 말 예정돼 있다. 주민협의체는 조합설립을 위한 '창립총회' 준비에 업무 초점을 맞추게 된다. 조합 정관은 물론 행정업무에 필요한 각종 규정(행정·예산·회계·선거)을 만들어야 하며, 주도적으로 사업을 맡게 될 집행부(조합장·이사·감사) 구성을 위한 준비 작업도 진행해야 한다. 청파2구역의 토지등소유자 수는 약 1,400명으로, 재개발 후 약 1,900세대 규모로 탈바꿈할 전망이다. 제1종과 제2종(7층이하)이 혼재돼 있는 해당 사업장은 종상향(제2종)을 통해 사업이 추진된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(163%) ▲허용용적률(180%) ▲상한용적률(212%) ▲법적상한용적률(250%)로 구성됐다. 임대주택(407세대)은 재개발 의무 임대주택(237세대)과 법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택(170세대)으로 나뉜다. 작년 10월 서울시로부터 결정고시 받은 정비계획(안)에 따르면, 추정비례율은 101%로 산출됐다. 추정비례율을 산정한 기본 지표로는 평당 공사비(737만원)와 평당 일반분양가(4,300만원)이 적용됐다. 사업 진행 과정에서 산정되는 비례율은 임의적으로 만들어지는 숫자다. 이에, 조합원들의 분담금 혹은 환급금을 결정짓게 될 확정 비례율은 향후 사업 후반부에 결정된다. 조합직접설립제도를 택한 청파2구역과 달리, 서계동33번지와 공덕8구역은 추진위원회 단계를 거쳐 조합을 설립하기로 결정했다. 서계동33번지는 지난 달 용산구청 주관 하에 공공지원 정비업체 선정을 마쳤다. 도정법 상 추진위원회를 구성한 뒤, 조합설립에 나설 것으로 관측된다. 서계동33번지는 서울시 신속통합기획의 대표적인 성과로 소개되는 사업장이다. 주민들 응집력을 바탕으로 재개발 사업에 속도를 내고 있다. 공덕8구역은 현재 추진위원회 구성을 위한 선거를 진행 중이다. 위원장 선거는 이달 24일(일) 공덕동 주민센터 2층 강당에서 진행된다. 총 4명의 후보자가 출마했고, 이중 사퇴한 1인을 제외한 3명이 경쟁하고 있다. 나란히 연접해 있는 3곳의 사업장의 예상 주택공급물량은 ▲청파2구역(1,905세대) ▲공덕8구역(1,564세대) ▲서계동33번지(2,691세대) 등 총 6,160세대에 달한다. 대형 시공사들 역시 사업 초기 단계에서부터 홍보 OS요원을 통해 조합원들 상대로 브랜드 각인에 나선 상황이다.
반포미도2차가 신속통합기획 자문사업(Fast-Track)을 접수한 지 2년여 만에 인허가청과의 협의를 끝마치고 본격적인 행보에 돌입했다. 트리플 역세권(3호선·7호선·9호선)을 품고 있는 핵심 입지인 만큼 벌써부터 업계 관심을 한몸에 받는 분위기다. 대상지는 협소한 토지로 인해 일반분양 물량은 다소 적을 것으로 예상되나, 입지 경쟁력을 앞세워 종후자산가치 상승에 초점을 맞춰 사업을 추진해 나갈 것으로 관측된다. 14일 정비업계 따르면 서초구청은 관내 위치한 반포미도2차의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 초기 개발 방향성을 수립한 도시계획업체는 ㈜인토엔지니어링이다. 구역면적은 18,864㎡로, 용도지역은 기존의 제3종일반주거지역을 유지키로 했다. 총 세대수는 435세대로 나타났다. 대상지는 주변환경을 고려한 동선과 내외부 공간계획을 마련해 주민들의 편의성을 극대화하기 위한 구상(안)을 마련했다. 우선 단지 북측에 고속터미널역 보도육교와 연결되는 신설보행통로와 공공보행통로를 마련해 편리한 동선계획을 확보했다. 이곳에 설치되는 보행통로엔 지역권이 설정돼 구청이 관리할 계획이다. 또 연접한 서리풀공원과 연계한 녹지 네트워크를 구축해 보행친화적인 환경 조성에도 힘쓸 예정이다. 단지 내의 비오톱 1등급지는 원형보존될 전망이다. 대상지의 최고 층수는 46층으로 계획이 잡혔다. 반포미도1차의 최고 층수(49층)보다 3개층이 낮은 이유는 두 단지 사이의 단차를 고려했기 때문이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(240.18%) ▲법적상한용적률(299.98%) 등으로 수립될 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 558세대로, 분양주택은 471세대, 공공주택은 87세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡미만(162세대) ▲60~85㎡이하(381세대) ▲85㎡초과(15세대) 등으로 구성된다. 공공주택(87세대)은 상한용적률 확보를 위한 기부채납 임대(18세대)와 법적상한용적률 확보를 위한 임대(69세대)로 계획이 잡혀 있다. 반포미도2차의 추정비례율은 95%로 산출됐다. 평당 공사비는 900만원으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 75% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲59㎡(22.3억원) ▲74㎡(26.4억원) ▲84㎡(28.5억원) ▲99㎡(33.2억원) 등으로 책정됐다. 결과적으로 59㎡(23평)와 71㎡(28평) 타입을 갖고 있는 소유자들은 동일평형으로 이동 시, 4.8억원~5.2억원 가량의 분담금이 발생한다. 제일감정평가법인 관계자는 "반포미도2차는 일반분양 세대가 적어 사업성이 좋은 단지는 아니다"라면서도 "일반분양이 11세대에 불과해, 주택법 상 분양가상한제 규제를 받지 않는다"고 설명했다. 해당 사업장은 일반분양 물량이 30세대 미만이라 분양가상한제 심의를 받지 않는다. 일반분양 진행 시, 분양가를 자유롭게 책정할 수 있다. 향후 분양성패를 좌우할 '아파트 상품성'을 끌어올리는 일이 중요할 전망이다. 이는 곧 조합원 분담금 절감과도 직결되기 때문이다. 한편 대상지 내엔 25세대로 구성된 상가가 존재하고 있다. 반포미도2차는 상가 건립없이 아파트를 짓는다는 계획을 갖고 있다. 따라서 향후 상가 소유주들의 입주권 부여와 관련, '아파트 분양' 비율을 두고 조정의 시간이 마련될 것으로 보인다.
현대건설이 압구정2구역 시공권 확보를 위한 1차 관문을 통과함에 따라, 입찰제안서를 향한 조합원들의 관심도 역시 집중되는 모습이다. 앞서 설계 컨셉(안)을 설명하는 캐치 프레이즈로는 'OWN THE 100'이란 문구를 활용했다. 건축물은 한번 지으면 적게는 수십년, 많게는 수백년 간 그 가치가 지속된다는 점에 착안했다. 50년 전 아파트를 지은 건설사이기에, 그간의 명성에 걸맞게끔 재건축 역시 책임지겠다는 의미다. 13일 정비업계 따르면 압구정2구역 재건축 조합이 진행한 1차 입찰공고에서 현대건설만이 예정대로 입찰제안서를 제출했다. 유효 경쟁입찰이 성립되지 않음에 따라, 조합은 곧장 2차 입찰에 착수한 상황이다. 현장설명회는 이달 20일(수) 진행된다. 2달 전 진행된 1차 현장설명회는 현대건설을 포함해 총 8개사가 참석했다. 수위권을 다투는 삼성물산이 일찌감치 불참을 선언함에 따라 2차 현장설명회의 유찰 가능성이 높게 대두된다. 현대건설이 단독으로 1차 입찰제안서를 제출한 점을 감안할 때, 추가적으로 뒤늦게 입찰의향을 내비칠 시공사는 없을 것이라는 게 건설업계의 현실적인 관측이다. 입찰제안서를 제출했다는 점은 경영진 차원에서 의사결정을 마쳤고, 오랜 기간 꾸준히 수주를 준비해왔다는 점을 시사한다. 서울시내 정비사업 현장에서 1차 입찰제안서를 제출한 시공사가 2차에도 단독으로 응찰하는 경우가 지배적이다. 건설업계 탑티어(Top-tier)에 속하는 현대건설이 1차 입찰제안서를 제출한 마당에, 2차 현장설명회의 경우 유찰될 가능성이 높을 전망이다. 1차 현장설명회 때 참석한 건설사 7곳이 동일한 내용을 듣기 위해 2차 현장설명회에 참석할 이유는 없기 때문이다. 마찬가지로 1차 현장설명회 때 모습을 나타내지 않은 시공사가 갑자기 2차 현장설명회에 모습을 드러내는 경우도 사실상 없다. 현대건설은 입찰을 준비하는 과정에서 13개 은행·증권사와 금융 협약을 체결했다. 사업비 규모가 막대한 압구정2구역 특성을 감안한 행보로 평가된다. 실제 현대건설은 조합원들의 분담금 절감을 목적으로 금융 안정망을 구축하겠다는 점을 어필해 왔다. 현대건설은 그간의 재건축 사업 노하우와 경험을 접목시켜, 국내 아파트 공시지가 1위(에테르노청담)와 2위(청담 PH129)로 랭크돼 있는 고급주거 공간을 선보일 계획이다. 공교롭게도 2개 단지 모두 현대건설이 시공사로 참여한 프로젝트다. 현대건설은 압구정2구역을 통해 초고가 주택시장의 계보를 이어가겠다는 점을 조합원들에게 설명해 나갈 예정이다. 압구정2구역은 1982년 준공된 신현대아파트(9·11·12차) 1,924가구를 최고 65층 ·2,571가구 규모의 주택을 공급하는 사업이다. 총공사비는 3.3㎡당 1,150만 원으로, 총 2조7488억원에 달한다. 한편, 현대건설의 압구정2구역 수주가 가시화됨에 따라, 대형 시공사들 간 압구정 쟁탈전도 본격화될 것으로 전망된다. 현재 사업속도는 압구정2구역, 압구정4구역, 압구정5구역, 압구정3구역 순이다. 현대건설은 올해 하반기 성수1구역 입찰 참여도 공식적으로 내비친 상태다. 현대건설을 중심으로 한 시공사들의 '한강 벨트' 구상은 압구정2구역을 기점으로 더욱 치열한 양상을 나타낼 것으로 업계는 보고 있다.
목동5단지가 올해 1월 공람공고 이후 6개월 만에 바뀐 내용을 토대로 정비계획(안) 재공람공고에 착수했다. 구역계 남서측에 위치한 획지3 부지를 '공공공지'로 전환하면서 주택공급물량이 약 100여세대 증가했다. 소형평형을 늘려 세대 수가 증가한 것이 아닌, 중·대형 평형 위주가 늘어났다는 점에서 실질적 '사업성 개선' 효과를 봤다는 분석이 나온다. 공동주택을 지을 수 있는 획지가 넓어진 게 핵심 사항으로 꼽힌다. 12일 정비업계 따르면 양천구청은 이달 25일(월)까지 목동5단지의 정비계획(안) 수립을 위한 재공람공고를 진행한다. 대상지는 지난 1월 정비계획(안) 공람공고를 진행했고, 반년 동안 인허가청과 지속적인 협의를 거쳐 일부 내용이 변경됐다. 변경된 내용을 살펴보면, 기존 획지3(교육연구시설)은 공공공지로 변경됐다. 획지3은 교육청의 학교시설 확정(중앙투자심사) 결과를 고려해 공공공지로 분류됐다. 향후 교육청 심의결과에 따라 용도가 바뀔 경우 목동5단지는 정비계획(안)을 변경해야 하는데, 이 점을 고려해 애초 처음부터 공공공지로 결정해 놓고 진행하는 것으로 보면 된다. 혹시 발생할지 모를 시행착오를 최소화한 대목으로 업계는 보고 있다. 토지이용계획(안) 변경으로 인해, 공동주택을 지을 수 있는 땅은 약 8,000㎡ 늘어났다. 동일한 용적률 하에서, 건축연면적이 더 증가했음을 의미한다. 이로 인해 전체 주택공급물량도 약 100세대 증가했다. 임대주택이 줄어들고 일반분양 물량이 늘어나면서, 조합원들의 분담금 절감에도 긍정적인 효과를 가져올 전망이다. 목동14개 단지 중에서 가장 많은 일반분양 물량 확보가 가능하다는 게 목동5단지가 강조한 포인트다. 상한용적률 변화도 주목할 필요가 있다. 기존 246%에서 250%로 약 4%p 늘어났다. 도정법 상 제3종일반주거지역에서 최대한 활용할 수 있는 상한선(250%)까지 꽉 채워 쓰면서 주택물량을 증가시킬 수 있었던 것으로 보인다. 또 수권분과위원회 심의의견을 반영해 신통기획 자문의견이 포함된 가이드라인과 공공보행통로 지역권 설정 내용은 정비계획에 명시된다. 통상 공공보행통로는 일반시민의 이용과 유지관리를 위해 지역권 설정을 원칙으로 한다. 다만 일부 단지가 공공보행통로를 설치한 이후, 약속과 달리 종종 개방하지 않는 사례가 발생하면서 이를 방지하는 차원에서 의무 명시를 원칙으로 삼았다. 한편 목동5단지 재건축 추진준비위원회(이승원 준비위원장)는 정비구역 지정 결정고시가 나는대로, 신탁사를 사업시행자로 지정하는 내용의 동의서 징구를 진행할 방침이다. 현재 원만한 사업추진을 목적으로, 상가 소유주들과 소통하며 합의(안)도 마련 중인 것으로 전해진다.
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