발행일(UPDATE): 2025년 06월 13일 07시 04분
현장 취재로 깊이 있는 정보를 전달하며, 균일화된 기사 품질을 추구합니다. 당사는 공익적 가치를 최우선시하며, 조합으로부터 광고비는 받지 않습니다.
정비사업전문관리업자(이하 B정비업체)의 지위를 두고 진행된 법률 소송에서, A조합이 1심 패소 이후 진행한 항소심에서 판결을 뒤집어 관심이 모아진다. 무려 20년 전, 추진위원회 시절 때 진행된 '주민총회'에서의 의사정족수에 서면결의서를 포함하느냐 여부가 핵심 쟁점이었다. 서울고등법원은 서면결의서를 의사정족수에 포함시켜야 한다고 판결했다. 일반적으로 서면결의서는 총회 참석하기 어려운 토지등소유자의 의결권 행사를 보장하며, 서면결의서는 총회에 직접 참석하여 의결권을 행사하는 것과 동일한 법적 효력을 가진다. 현 시점에서도 누구나 다 알고 있는 지극히 일반적인 내용이다. 금번 소송의 쟁점을 이해하려면 서면결의서 양식(세부내용)을 살펴봐야 한다. A조합이 추진위원회 시절 진행한 주민총회에서 징구한 서면결의서에는 '총회 참석자들이 결의하는 다수 의견에 따를 것을 의사표시한다'라고 부동문자로 기재돼 있다. 보통 협력업체를 선정하는 안건에는 입찰에 참여한 업체들이 기호순으로 기재돼 있는 다지선다 형태를 따른다. 이에, 서면결의서를 의사정족수에 포함시키느냐 여부가 법적 쟁점으로 손꼽혔다. 당시 상황을 요약하면, ▲전체 토지등소유자(284명) ▲서면결의서(68명) ▲현장참석(155명) ▲현장참석해서 B정비업체에 투표(75명) 등이다. 추진위원회 운영규정에 따라, 토지등소유자 과반수 이상의 출석 및 출석한 토지등소유자 과반수 이상의 찬성이 있어야 가결된다. 1심 법원은 서면결의서를 의사정족수에 포함시키지 않았다. 이로써, 토지등소유자 과반수 이상의 출석(155명/284명)은 충족했으나, 출석한 토지등소유자 과반수 이상의 찬성(75명/155명)은 충족시키지 못했다고 본 것이다. 이에, 법원은 추진위원회 운영규정에서 정한 결의요건에 반하여 이뤄졌기에 무효라고 판단했다. 조합은 바로 항소했다. 2심 법원은 서면결의서를 의사정족수에 포함시켰다. 토지등소유자 과반수 이상의 출석(223명/284명)과 출석한 토지등소유자 과반수 이상의 찬성(75명+68명/223명) 등 의사정족수, 의결정족수 모두 맞췄다고 판결했다. 더욱이, 1심에서 패소한 조합은 2024년 12월 정기총회를 개최해 정비업체 지위를 다시 한번 재확인받는 안건을 상정해 추인 결의까지 마쳤다. 법원은 서면결의 동의서 양식과 관련해선 "추진위원회는 서면결의서를 배부할 당시 '정비업체 선정'이라는 점을 명백히 했던 것으로 보인다"며 "서면결의서를 제출한 토지등소유자는 다수 찬성을 받은 정비업체가 선정되는 것에 충분히 의사를 표시한 것"이라고 판단했다. 그러면서 법원은 "만약 동의서 문구에 불만이 있었다면 토지등소유자들이 서면결의서를 작성하지 않았을 것이고, 추진위 역시 부당한 방법으로 동의서 작성·제출을 강요했다는 사정을 찾아볼 수 없다"고 부연했다. 끝으로 법원은 절차적 하자(총회 소집통지) 부분에 대해선 "다소 규정된 형식을 갖추지 못하더라도 의결권 행사에 장애가 없었다면 결의에 중대한 하자가 있다고 볼 수 없다"고 판시했다. 종합해 봤을 때, 법원은 총 284명 중 과반수가 넘는 223명이 출석해 의사정족수를 충족했고, 223명 중 과반수에 달하는 143명(68명+75명)이 정비업체 선정에 찬성한 것으로 판단된다고 최종적으로 결론을 내렸다. 백진욱 법무법인 조운 변호사는 "추진위원회 운영규정은 서면결의에 관해 ‘안건 내용에 대한 의사를 표시’하도록 정하고 있을 뿐(제22조제3항), 작성 방법이나 형식에 대해 아무런 규정을 두지 않았다"며 "다수 판례 역시 서면결의자의 진정한 의사를 유효성 판단의 결정적 기준으로 삼고 있다"고 말했다. 이어 "참석자 다수의 의견에 따른다는 서면상 의사표시는 총회 현장에서 다수 지지를 얻은 업체에 투표한 것으로 해석될 수 있다는 것이 2심의 판단인데, 토지등소유자의 의결권 보호 관점에서도 매우 적절해 보인다"고 부연했다.
목동에 소재한 신정동1152번지의 시공사 선정을 위한 1차 입찰이 유찰됐다. 삼성물산만이 조합의 부름에 응했다. 조합은 2차 입찰공고를 곧장 진행한다는 방침이다. '신속통합기획' 후보지였던 대상지는 작년 6월 조합설립인가를 받은지 채 1년도 되지 않아 시공사 선정 절차까지 속도감 있게 진행 중이다. 업계 탑티어(Top-tier)에 속하는 삼성물산의 시공권 확보 가능성이 높아지면서, 재개발 사업에도 탄력이 붙을 전망이다. 19일 정비업계 따르면 신정동1152번지 일대 재개발 조합(윤정용 조합장)은 이날 시공사 선정을 위한 1차 입찰을 마감한 결과, 삼성물산만이 단독 응찰함에 따라 유찰됐다. 1차 현장설명회를 다녀간 건설사는 ▲삼성물산 ▲GS건설 ▲효성중공업 ▲금호건설 ▲호반건설 등 5개사다. 삼성물산은 신정동1152번지 시공권 확보를 목적으로 오랜 기간 수주의향을 꾸준히 타진해 왔다. 조합은 도시및주거환경정비법 및 정비사업 계약업무 처리기준 등에 따라, 2차 입찰공고를 내고 다음 주 현장설명회를 진행할 계획이다. 2차 입찰제안서 마감일은 오는 7월로 예정돼 있다. 후속 제반 절차들을 감안할 때, 시공사 선정을 위한 총회는 8월경 진행될 것으로 보인다. 신정동1152번지는 2017년 8월 재정비촉진지구에서 제척된 아픔을 딛고, 주민들이 다시 한 번 힘을 모아 신속통합기획 절차로 재개발을 진행해 왔다. 목동의 우수한 학군과 계남근린공원의 쾌적한 자연환경을 동시에 누릴 수 있는 입지로 평가받는다. 구역면적은 44,082㎡로, 토지등소유자는 약 450명 정도다. 양천구청의 공공지원 조합직접설립제도를 통해 추진위원회 단계를 건너뛰고 작년 6월 조합설립인가를 받았다. 정비계획(안) 상 용적률은 213%며, 법적상한용적률 250%까지 사용하는 방향으로 계획(안)을 수립했다. 예상되는 주택공급물량은 총 956세대다.
신정4구역이 조합원들의 합의된 일치를 통해 관리처분계획(안) 수립을 성공리에 매듭지은 가운데, 후속 사업 절차도 속도감 있게 추진해 나갈 계획이다. 조합은 이주·철거 준비와 동시에 대우건설과의 공사비 협상도 효과적으로 진행하겠다는 방침이다. 또한, 일반분양가 상향 조정을 위한 다각도의 노력도 기울여, 조합원들의 분담금을 덜겠다는 목표다. 19일 정비업계 따르면 신정4구역 재건축 조합(신동일 조합장)은 최근 관리처분계획(안) 수립을 위한 정기총회를 개최해 상정된 다수 안건들을 순차적으로 처리했다. 이날 집행부(조합장·감사·이사) 연임 안건도 조합원들의 두터운 신뢰를 토대로 원만하게 가결됐다. 업무 공백 없이 연속성 있게 사업 추진이 가능하게 됐다. 한 해동안 사용하게 될 운영비·사업비 예산(안)도 모두 통과됐다. 이날 총회의 핵심 안건은 관리처분계획(안)이다. 관리처분계획(안)은 정비사업의 꽃이라 불리울 정도로 중요한 이벤트다. 조합원들의 분양 내역을 권리로 확정짓는 단계다. 관리처분계획(안) 상 조합원과 일반분양 물량은 각각 1,144세대, 497세대다. 상가(근린생활시설)는 36개다. 조합원 물량[1,144세대 중 107세대는 2주택(1+1)]을 신청했다. 추가 분양주택(+1)은 조합원분양가를 적용받게 되는데, 이는 타당성검증을 진행하는 국토부 산하의 한국부동산원 의견 때문인 것으로 알려졌다. 관리처분계획(안) 상 추정비례율은 102.06%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조7,943억원)에서 총지출 추정액(1조1,477억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(6,334억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원의 종전자산 평가액은 삼창감정평가법인과 하나감정평가법인 두 곳이 참여해 산출한 산술값의 평균 금액을 기준으로 결정됐다. 재건축초과이익 부담금은 준공인가 이후 확정되는데, 대상지의 경우 1인당 평균이익이 8,000만원 이하로 확인돼 면제될 것으로 관측된다. 신정4구역은 물가상승(Escalation) 영향으로 시공비가 다소 오를 것을 예상하고 있다. 평당공사비는 건설공사비지수와 소비자물가지수의 산술평균값을 반영해 745만원에서 762만원으로 책정될 계획이다. 신동일 조합장은 "조합원 이익을 늘리는 방법은 분양수익을 늘리는 것이기에, 아파트 상품가치를 증대시켜 나가겠다"며 "반면, 사업비의 많은 부분을 차지하는 공사비 관련해선, 유연한 협상력을 발휘해 협의하겠다"고 밝혔다. 현재 신정4구역을 지원하고 있는 정비업체와 설계업체는 각각 한국씨엠개발, 삼하건축사사무소다. 당일 총회 현장에 참석한 대우건설 관계자도 "관리처분인가를 획득하는대로 HUG와 협의해 발빠르게 이주대책을 마련할 계획"이라며 "신정4구역은 사업진행이 빠른 편인 만큼, 사업기간 단축에 따른 사업비를 최대한 줄일 수 있도록 최선을 다하겠다"고 말했다. 아울러 대우건설은 대상지와 신일·일진아파트가 맞닿아 있어 안전이 우려된다는 조합원 질의에 대해선 "당사의 기술력을 충분히 검토해 수주에 임했기에 안전을 자신한다"고 답변했다. 이어 "조합은 토지·환경 제공까지의 의무고, 착공부턴 모두 시공사 책임"이라며 "리스크 발생 시 100% 당사가 책임지겠다"고 덧붙였다.
HDC현대산업개발이 3년 전 발생했던 '광주 화정아이파크 사고'와 관련, 서울시로부터 영업정지 1년 처분을 받았다. 회사는 집행정지 가처분을 신청함과 동시에 행정처분 취소 소송 준비도 본격적으로 착수할 방침임을 밝혔다. 영업정지 확정판결까지는 재판 절차상 상당한 시일이 소요될 것으로 예상되기에, 당분간 신규 수주에 제약은 없을 것이라는 게 법조계 중론이다. HDC현대산업개발은 서울시로부터 받은 영업정지 처분을 겸허한 자세로 수용하되, 이와 별개로 고객·협력업체·투자자들의 신뢰 보호 원칙에 입각해 법적 소송은 불가피하게 진행하겠다는 점을 밝혔다. 지난해 GS건설도 인천 검단아파트 지하주차장 붕괴 사고로 10개월 간의 영업정지 처분을 받았지만, 집행정치 가처분 신청 후 본안소송으로 넘어가며 현재 정상 영업을 진행 중이다. HDC현대산업개발 관계자는 “붕괴사고에 대한 분명한 책임을 통감해 지난 3년간 안전 체계 강화에 힘써왔으며, 금번 서울시의 처분 역시 어느 정도 각오하고 있었다”며 “집행정지 신청이 받아들여질 가능성이 높게 관측되는 만큼, 현재 진행 중인 용산정비창 전면1구역 입찰자격도 법적으로 문제가 없다”고 설명했다. 법조계에선 집행정지 가처분 신청이 받아들여진 후, 본안 소송으로 넘어가게 되면 실질적인 영업정지 기간은 장기간 유예될 것이라는 의견이다. 법원이 영업정지 처분으로 인해 기업에 회복하기 어려운 손해가 발생할 것으로 판단할 경우, 통상 영업정지 처분 효력을 정지시키고 본안 소송으로 진행시킬 가능성이 높게 거론된다는 게 법조계 시각이다. 행정소송법 제23조 제2항은 처분 등으로 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위해 긴급한 필요가 있다고 인정될 때에는 정지를 결정할 수 있다고 규정한다. 집행정지 결정이 내려지면 통상 본안 판결 선고일까지 처분 효력이 정지된다. 1심에서 대법원 판결까지는 평균 2년 이상 걸린다. 대부분 건설사들이 영업정지 처분을 받으면 집행정지를 신청하고, 본안 소송을 제기하는 수순으로 절차를 밟아나간다. 포스코이앤씨와 현대엔진지어링 역시 올해 상반기 붕괴사고를 일으켰기에, 사고수습이 끝나는대로 향후 동일한 법적 행보를 밟아나갈 것으로 관측된다. HDC현대산업개발 관계자는 “3년 전, 광주 사고 이후 최고안전책임자(CSO) 제도 도입, 시공혁신단 신설, 전국 단지 특별점검 등 근본적인 안전 혁신에 모든 역량을 집중해 왔으며, 구조적 재발 방지와 고객 신뢰 회복을 위해 계속해서 노력하겠다”고 강조했다.
GS건설이 창립총회를 목전에 둔 여의도 삼부아파트에 수주의사를 공식적으로 표명했다. 대형 건설사들은 그간 축하 현수막을 게첩하고, 홍보 OS요원을 파견하는 정도의 제한적인 범위 내에서 관심도를 나타냈다. GS건설이 삼부 주민들의 우편함으로 공식레터를 발송한 전략적 행보 이면엔 조합원들의 눈도장 외에도 잠재적 경쟁사들을 향한 선전포고의 셈법이 담겨 있다는 분석이 나온다. 16일 정비업계 따르면 GS건설은 최근 장문의 편지를 일반우편으로 여의도 삼부아파트 예비 조합원들에게 전달했다. 공개적으로 수주의사를 밝혔다는 건, GS건설 내부적으로 입찰 참여를 진지하게 검토한 후 어느 정도 의사결정을 내렸음을 짐작케하는 대목이다. 창립총회를 앞둔 추진위원회 단계에서 공식레터를 보내는 일은 업계에서도 흔치 않기에, GS건설의 이번 행보는 입찰경쟁을 염두에 둔 상황에서 보여준 '기선제압'으로 읽힌다. 공식레터를 받은 예비 조합원들도 한껏 고무된 분위기다. 편지는 여의도 삼부아파트를 자이(XI)만의 새로운 주거 기준으로 정성껏 재정의하겠다는 포부를 시작으로, 공간의 본질과 미래를 깊이 있게 해석한 뒤 삼부의 가치에 가장 잘 어울리는 입찰제안서로 찾아뵙겠다는 약속으로 끝맺음됐다. 편지 중간에는 단순히 아파트를 '짓는 것'에 그치지 않고 '사는 사람의 삶'에 무게중심을 두겠다는 이야기도 깊은 고심 끝에 표현된 부분으로 보인다. 도정법 상 시공사 입찰공고가 개시된 후에는 조합원들을 대상으로 한 '개별홍보활동'이 엄격히 금지된다. 따라서 입찰공고가 띄어지기 이전에 조합원들과의 소통 접점을 다양한 방식으로 효과적으로 늘려나가는 게 중요하다. 원론적인 내용의 현수막이 기계적으로 걸리고, 이벤트가 있을 때마다 맹목적으로 채워지는 화환들은 사실 조합원들에게 진심으로 느껴지기엔 한계가 있는 방법들이다. 따라서 GS건설이 아직 시공사 입찰공고까지 기간이 남아있는 여의도 삼부아파트에 선제적으로 의사표시를 건넨 셈법엔 많은 의미가 함의돼 있다는 게 건설업계 공통된 의견이다. 올해 시공사 선정에 나설 것으로 예상되는 사업장은 여의도 시범아파트와 대교아파트다. 대교아파트의 경우, 삼성물산과 롯데건설이 매 총회 때마다 조합원들과 만날 수 있는 기회들이 제공되고 있다. 여의도 삼부의 구역면적은 62,634㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역(약 80%)과 일반상업지역(약 20%)이 혼재돼 있다. 삼부아파트는 준공 후 수십년 간 하나의 단지로 관리됐던 만큼 큰 틀에서 '통합재건축'을 전제로 조합설립을 준비해 왔다. 정비사업은 입지도 중요하지만, 무엇보다 '규모의 경제'를 실현할 수 있는 땅 크기가 사업성을 좌우한다. 구역계 사이즈는 건축물 배치부터 커뮤니티시설 등 준공 후 단지 가치를 결정짓는다. 여의도 내에서 삼부아파트가 '대장주'로 꼽히는 배경도 앞선 이유 때문이다. 고령화에 접어든 국내 인구 구조를 감안할 때, 외부활동보다는 집에 거주하는 시간이 상대적으로 많을 수밖에 없다. 최근 단지 안 '조식 서비스'가 주목받는 것도 같은 맥락에서 살펴볼 수 있다. 삼부아파트는 근방에 위치한 이웃 단지들보다 규모 면에서 앞서기 때문에, 재건축 과정에서 토지이용의 활용 범위가 넓다. 땅을 능동적으로 활용할 여지가 많다는 의미다. 조합원들의 권리가액을 정할 추정비례율은 약 110%대다. 해당 지표 산출을 위해 적용된 평당 공사비와 일반분양가는 각각 1,100만원, 8,000만원이다. 보통 조합원들의 동의를 얻기 위해, 일반분양가만 현실화하고, 평당 공사비는 낮추는 경향성이 많다. 하지만 삼부아파트는 공사비와 일반분양가 모두 '현 시점'에 맞는 현실화된 수치를 사용했다. 삼부아파트는 모든 조합원들이 기존 면적 대비 10% 이상 넓혀 가더라도, 세대당 평균 5억원 이상의 환급금을 돌려받는 것으로 계산됐다. 여의도 삼부 A주민은 "모든 세대 우편함에 일괄적으로 꽂혀있는 공식레터를 보고 깜짝 놀랐다"며 "건설사들이 입찰 참여 결정을 내릴 때에는 조합과 밀당하며 마지막까지 장고를 거듭하는 것으로 들었는데, GS건설은 조합도 설립되기 이전에 공개적으로 의사표시를 했다는 점에 진정성을 갖고 임하는 느낌이 들었다"고 말했다.
자양7구역이 구역계 편입 이슈를 말끔히 해결한 가운데, 일몰제 기한 만료를 앞두고 재연장 준비에 힘을 쏟고 있다. 조합은 구청 측의 통합재개발 방침에 적극 협조할 뿐더러, 각종 법률 의견도 연장 타당성에 주목하고 있다는 입장이다. 다만 광진구청은 '일몰기한은 1회 제한이 타당하다'는 법제처의 유권해석을 신뢰하고 있어, '일몰제 2회 연장' 가능성 여부에 업계 관심이 모아진다. 16일 정비업계 따르면 자양7구역 재건축 조합(이지원 조합장)은 두 번째 일몰기한 연장을 고심하고 있다. 대상지의 일몰기한은 조합설립인가를 받은 날부터 3년인 2024년 10월로, 조합은 2년 범위 내 연장을 고려 중인 상황이다. 도정법 제20조를 살펴보면, 조합은 조합설립인가를 받고 3년 내 사업시행계획인가를 신청하지 않으면 정비구역 해제가 불가피하다. 다만 대상지는 조합원 100분의 30이상 동의로 해당 기간이 도래하기 이전 연장을 요청했고, 구역계 편입에 따른 계획적 정비가 필요하다는 판단 하에 구역 존치가 인정됐다. 현재 법제처의 경우, 도정법 제20조 제6항 제1호의 '연장 신청 시한' 규정을 따르고 있다. 법제처는 '제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 해당 기간' 내 1회에 한해서만 연장이 가능하다고 보고 있다. 즉 문언상 연장된 이후의 일몰기간은 여기에 해당하지 않는다는 것이다. 또 일몰기간을 2년 연장한 후 다시 재연장을 할 경우, 일몰기간을 2년 초과하여 연장하는 결과가 되므로 법 문언에 반한다는 입장이다. 하지만 법조계에선 법제처의 유권해석이 다소 설득력이 떨어진다는 지적이다. 우선 요청 시한에 대한 규정 문언만으로 일몰기간 연장 요청 횟수가 1회로 제한될 수 없다는 의견이다. 연장 요청 횟수를 제한할 합리적인 근거가 존재하지 않는다는 이유에서다. 아울러 정비구역 일몰기한 규정의 취지를 고려해야 한다는 입장이다. 일몰제는 흔히 사업이 진행되지 않아 지체되거나, 목적 달성 실패로 과도한 비용이 예상되는 경우에 정비사업의 출구 전략을 마련하고자 신설됐다. 반대로 사업지 내 특별한 사정이 존재하거나, 조합원들의 일몰기한 연장 요청이 있을 경우엔 필요에 따라 재연장이 마땅하다는 게 법조계 설명이다. 사실 자양7구역은 이미 시공사 선정까지 마친 상태로, 시간의 구애를 받지 않고 다음 절차(사업시행계획인가)를 밟으면 된다. 그럼에도 대상지는 구청 측의 통합재개발 방침에 협조하고자 오히려 리스크를 감내하고 있는 것이다. 앞서 광진구청은 자양3동 업무보고회 과정에서 유효기간 연장 및 통합개발의 중요성을 강조했던 것으로 알려져, 정비구역 지정권자(구청장)의 세심한 배려가 필요할 것으로 예상된다. 물론 구청은 법원에서 법제처 의견과 다른 판단이 내려지지 않는 이상, 상급기관의 유권해석을 거스르긴 쉽지 않다. 다만 현실성이 떨어지는 법제처의 유권해석이 되레 선의의 피해자를 발생시킬 수 있다는 점을 간과해선 안 된다는 게 법조계의 조언이다. 정한철 법무법인 인본 대표 변호사는 "연장기간이 도과했다 하더라도 일정한 요건을 갖춘 경우 정비구역을 해제하지 않을 수 있다는 법제처 해석(법제처 22-0699, 2022. 11. 07)이 있고, 무엇보다 자양7구역의 경우 해제되더라도 결국 토지등소유자들의 의사에 따라 다시 추진될 개연성이 높기에 재연장이 가능할 것으로 보인다"고 말했다. 정 대표 변호사는 "정비구역 해제 후 구역지정부터 동일한 절차를 반복하게 될 경우, 기존에 투입된 시간과 비용이 낭비됨은 물론, 정비사업 해제에 따른 피해는 고스란히 토지등소유자의 몫으로 귀결된다는 점도 인허가청에서 고려해야 할 것으로 보인다"고 덧붙였다. 자양7구역의 추진 현황과 지연 원인, 토지등소유자의 부담 등 관련된 사정을 종합적으로 고려해 정비구역을 해제하지 않고 기간을 재연장할 수 있는 방향으로 해석해야 한다는 게 법조계 시각이다. 한편 서울시 관계자는 일몰제 2차 연장과 관련, "정비사업 내에서 두 번 연장한 사례는 아직 없다"며 "선례가 존재하지 않아, 지침 등이 따로 마련돼 있지 않다"고 설명했다. 다만 이 관계자는 "일몰제 강행규정은 출구전략일 뿐, 서울시 기조는 사업이 잘 가게끔 도와 (주택)공급을 최대한 늘리는 것"이라며 "구청·조합이 법률검토를 잘 거쳐 억울한 케이스가 생기지 않아야 한다"고 말했다.
철산주공13단지가 이달 정비구역 결정고시를 받아냄에 따라, 재건축 사업 추진을 위한 기틀을 마련했다. 도시및주거환경정비법 상 첫번째 법정 단체 구성을 위한 '추진위 동의서' 징구에도 본격적으로 나서기 시작했다. 추진위원회 구성을 위한 법적 동의율(50% 이상)을 빠르게 확보하겠다는 게 준비위원회 목표다. 15일 정비업계 따르면 철산주공13단지(강양원 위원장)는 최근 광명시청으로부터 정비구역 지정을 위한 결정고시를 받았다. 올해 1월 정비계획(안) 입안을 위한 주민설명회가 열린 지 4개월 만이다. 해당 단지는 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 진행된다. 관심을 모았던 최고층수는 49층이다. 재건축 프로젝트를 통해 예상되는 공급물량은 3,719세대다. 주택시장에 풀리는 일반분양 물량만 1,466개에 이른다. 조합원들은 본인들 자산을 출자해 재건축 사업을 진행하며, 이 과정에서 일반분양 물량을 얼마나 잘 팔 수 있는지 여부가 사업의 성패를 결정한다. 철산주공13단지는 행정구역 상 경기도에 해당하지만, 실질적으로 서울 생활권역으로 여겨지는 입지를 갖고 있다. 조합원분양가는 일반분양가(평당 3,700만원)의 85% 수준으로 산정됐다. 이에 따라 조합원분양가는 ▲59㎡(8.33억원) ▲74㎡(9.96억원) ▲84㎡(11.2억원) ▲102㎡(13.51억원) ▲109㎡(14.17억원) ▲134㎡(16.35억원) 등으로 책정됐다. 조합원들은 종전자산 추정액에 추정비례율(109.6%)을 곱해 권리가액을 구한 뒤, 권리가액을 기준으로 분양받고자 하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 분담금(혹은 환급금) 여부를 개략적으로 알 수 있다. 물론 비례율은 사업 추진 과정에서 계속 변동된다. 강양원 추진준비위원장은 "빠른 시일 내 법정 동의율 확보를 위해 속도를 낼 것이지만, 그 과정에서 충분한 설명과 이해를 구하며 차분하게 나아가겠다"며 "연내 창립총회까지 현실적으로 빠듯한 일정일 수 있지만, 달성 불가능한 과업은 아니기에, 주민들과 함께 똘똘 뭉쳐 속도를 내겠다"고 설명했다. 도정법에 따라 조합설립 추진위 구성을 위해선 토지등소유자로부터 50% 이상의 동의가 필요하다. 또 재건축 조합을 설립하기 위해선 ▲전체 구분소유자의 70% 이상의 동의 ▲각 동별 구분소유자의 과반수 동의 ▲토지면적의 2분의1 이상의 동의가 필요하다. 철산주공13단지는 업체들의 도움 없이 주민들 기부금으로 초창기 사업을 진행하고 있다.
![[용산정비창] ⑩HDC, 사업비 CD+0.1 '책임 조달'…내달 총회](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250520/art_1747136517426_373daf_178x118_c0.jpg)
용산정비창 전면1구역 시공권을 두고 첨예한 경쟁이 펼쳐지고 있는 가운데, HDC현대산업개발이 입찰보증금을 포함한 사업비 금리로 'CD+0.1%'를 책임조달하겠다고 밝혔다. 구두상의 약속이 아닌 법적 효력을 지닌 입찰제안서 상에 직접적인 단어로 기재해 놓을 만큼, '조(兆)' 단위로 거론되는 용산정비창 전면1구역의 금융비용을 대폭 줄이겠다는 의지의 표현으로 업계는 보고 있다. 15일 정비업계 따르면 용산정비창 전면1구역의 시공사 선정 총회가 약 1달여 앞으로 다가옴에 따라 양사의 입찰조건을 비교하려는 움직임이 조합원들 사이 바삐 일고 있다. 입찰 초반엔 '평당 공사비'를 두고 활발한 논의가 이뤄졌고, 중반에 접어든 현재는 '사업비 대여조건'이 주된 쟁점으로 주목받는 분위기다. 양사 모두 업계에서 쉽사리 찾아볼 수 없는 파격적인 조건으로 업계 상당한 관심을 집중시키고 있다. HDC현대산업개발은 사업비 금리 조건으로 'CD+0.1%'를 제안했다. 이는 한남4구역에서 삼성물산이 제안한 'CD+0.78%'보다 0.68%p 낮다. 포스코이앤씨가 용산정비창 전면1구역에 제안한 'CD+0.7%'와 비교할 때에는 0.6%p 정도 더 경쟁우위에 있다. HDC현대산업개발은 입찰제안서 상 기타조건에 'CD+0.1% 금리로 책임조달' 한다는 문구를 기재했다. 법적 효력을 지닌 입찰제안서를 통해 책임지고 조달하겠다는 약속의 표시다. 포스코이앤씨는 사업비 금리 조건으로 'CD+0.7%'를 제안했다. 마찬가지로 한남4구역의 삼성물산 대여조건(CD+0.78%) 보다 유리한 금리 조건을 가져왔다. 다만, 기타조건에 모든 사업비는 현 시점 포스코이앤씨가 조달해 대여하는 기준이라는 점이 기재돼 있다. 향후 직접 대여, 지급보증 등 조합과 건설사에 상호 유리한 방안으로 협의할 수 있다는 점이 단서 조건으로 명시됐다. 조합이 재개발 사업을 추진하기 위해선 '사업비'가 필수적으로 조달되어야 한다. 사업비에는 ▲국공유지매입비 ▲청산대상자 청산금 ▲이주 및 영업손실비 ▲조합운영비 ▲설계용역비 ▲감리비 ▲각종 부대비용 등으로 구성된다. 조합의 사업비는 말그대로 선택이 아닌 꼭 필요한 돈이다. 사실 사업비 금리 조건에서 가산금리를 명확하게 제안하는 경우 많지 않다. 통상 경쟁입찰 없이 수의계약 형태로 진행되는 경우엔, 대부분 '금융기관 경쟁입찰을 통한 최저금리'라는 문구가 일반적으로 사용된다. 도시및주거환경정비법 및 동법 시행령, 국토교통부 정비사업 계약업무 처리기준 등에 따라 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상의 이익을 제공해서는 안된다는 내용과 관련 있다. 정비사업 계약업무 처리기준 제30조제2항에 따르면, 건설사가 은행대출금리 중 가장 낮은 금리보다 더 낮은 금리로 사업비를 대여하는 것은 금지된다. 업계 관계자는 "여의도 한양아파트 사례만 살펴보더라도, HUG보증을 받아야 하는 사업비의 경우 현대건설과 포스코 모두 '금융기관 경쟁입찰에 따른 최저금리' 조건으로 입찰했다"며 "가산금리를 명확한 숫자로 제시하며 조합원들 간 활발한 논의가 이뤄지기 시작한 게 한남4구역부터였다"고 말했다. 이어 "용산정비창 전면1구역 역시 핵심 사업장을 두고 건설사가 맞붙었기 때문에 역대급 사업비 대여조건이 제시된 것으로 보인다"고 부연했다.
대치 은마아파트가 서울시·구청과의 의견 조율을 토대로 역세권 완화용적률 320% 확보를 이뤄냈다. 입체적 결정을 통한 주차장 계획과 개선된 GTX 노선의 위치조정 부분도 조합원들의 눈길을 사로잡았다. 다만 늘어난 임대 기부채납 외에 여타 안전(보차혼용·싱크홀) 등의 우려는 조합과 협력업체가 공동대응해야 할 과제로 남았다. 14일 정비업계 따르면 강남구청 주관 하에 최근 은마아파트의 재건축 정비계획(안) 변경을 위한 주민설명회가 개최됐다. 당일 PPT 발표는 영상설명으로 갈음됐다. 대상지의 핵심 주안점은 역세권 용적률 특례(도정법 제66조제2항)에 따른 용적률 상향과 토지이용계획 상의 대대적인 변화다. 우선 대치 은마는 법적상한용적률(300%)에서 법적상한초과용적률(319.88%)로 약 20%p 가량 수치가 올랐다. 이는 해당 사업장의 54.4%가 역세권에 해당되기 때문이다. 조합은 용도지역의 경우, 의무 기부채납 비용을 줄이고자 준주거가 아닌 제3종일반주거지역을 유지키로 했다. 또 용적률 완화로 최고높이(층수)는 기존 118.4m이하(35층)에서 183m이하(49층)으로 상향조정됐다. 건폐율은 17.98%에서 26.83%로 9%p 가량 올랐는데, 설계 관계자는 "애초 계획은 일부 부지를 데크로 덮어 지하화할 예정이었으나, 지금은 지상층으로 계획돼 늘어난 것"이라며 "확정 수치는 아니고 계속 변동 여지가 있어, 추후 상황을 지켜봐야 한다"고 설명했다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 세대수 증가로 공원 면적이 2,286㎡만큼 늘어난다. 문화공원은 유수지와 중복결정되고, 소공원은 복합적 활용 차원에서 입체적결정으로 계획이 잡혔다. 여기서 소공원 입체적결정에 따른 구분지상권 설정으로 대지면적은 증가한다. 마찬가지로 입체적결정을 통한 주차장 신설도 계획됐는데, 이는 대치동 학원가로 인한 주정차난을 해소하기 위함이다. 주택공급계획에 따라 전체 세대수는 5,778세대에서 5,962세대로 총 184세대가 증가한다. 세부적으로 ▲60㎡이하(972세대)▲60-85㎡(2,607세대) ▲85㎡초과(2,383세대)로 나뉜다. 이중 법적상한용적률 완화에 따른 공공임대주택 수는 59㎡로 719세대가 확보된다. 이어 용적률 특례에 따른 공공임대주택은 59㎡가 172세대, 공공분양주택은 84㎡가 122세대 늘어난다. 추정비례율은 94.22%로 나타났다. 해당 단지의 조합원분양가는 일반분양가의 98% 수준으로 책정됐다. 일반분양가와 평당공사비는 각각 8,000만원과 900만원을 적용했다. 대상지의 조합원분양가는 ▲59㎡(19.2억원) ▲74㎡(23.3억원) ▲84㎡(26.48억원) ▲96㎡(29.63억원) ▲109㎡(32.75억원) ▲118㎡(35.88억원) 등으로 책정됐다. 당일 주민들의 질의응답 시간에는 GTX노선(지하 70m)의 단지 관통에 대한 질문이 이어졌다. 한 조합원은 노선이 단지를 벗어나 학여울 쪽으로 방향을 틀 수 있는지 물었다. 이를 두고 설계 관계자는 "조합과 구청이 충분히 협의해 기존 대비 변경 단계에서 좀 더 학여울 방향으로 튼 것"이라며 "이번 변경(안) 내용을 토대로 5월경 국토부에 신청할 계획"이라고 설명했다. 보차혼용통로를 비롯해 최근 불거지고 있는 싱크홀 등의 안전성을 우려하는 주민 목소리도 있었다. 소음 및 공해에 의한 피해를 최소화하고, 차량 속도를 15km 내로 유도하자는 것이 핵심 의견이다. 이와 관련, 정비업체 관계자는 "안전 차원에서 보차혼용통로의 지하화도 검토해 볼 방침"이라며 "S자 도로 등 차량의 속도를 줄이는 방법도 당연히 교통안전평가 등을 거쳐 마련할 계획"이라고 말했다. 최고 층수 상향에 따른 대공포 진지 건설의 설립 여부를 묻는 조합원의 질문도 이어졌다. 도시계획업체 관계자는 "수도방위사령부와 해발고도를 기준으로 협의 중"이라며 "다만 은마 주변으로도 49층 높이가 즐비하며, 49층 이상의 타워펠리스도 존재해 아마 불필요한 시설일 것으로 예측된다"고 답변했다.
목동6단지가 창립총회를 성공리에 마무리함에 따라, '미니 신도시급'으로 여겨지는 목동 재건축 프로젝트가 본격화된다. 이기재 양천구청장은 출범식을 가득 메운 주민들에게 축하 인사를 전함과 동시에 인허가 행정 지원을 약속했다. 상가 소유주들과 원만한 협의로 초기 통합 성과를 이뤄낸 '황희중號'의 행보는 인근 13개 단지의 사업 향방에도 적잖은 영향을 미칠 전망이다. 13일 정비업계 따르면 목동6단지 재건축 조합(황희중 조합장)은 최근 창립총회를 성료시키며 사업 추진을 위한 출발선에 섰다. 해당 사업장의 행보 뒤엔 '최초·1호'라는 수식어가 계속해서 따라다닐 정도로 업계 상당한 관심이 집중되고 있다. 이를 증명하기라도 하듯, 총회가 열린 양정고등학교 본관 강당에는 타 단지 준비위원장들 대부분이 축하 방문차 참석했다. 조합임원 선출과 관련해선, 조합장 단독후보로 나선 황희중 후보가 찬성 958표를 받아 집행부를 이끌게 됐다. 통상 재건축 사업 초창기 때, 상가 소유주들의 협상력이 가장 강한 탓에 협의를 이뤄내기 쉽지 않다. 다만 목동6단지는 상가 소유주들과의 선제적 협의를 전제로 합의를 이끌어 냈고, 공유물 분할소송에 따른 시간적·경제적 비용을 치르지 않게 됐다. 상가 조합원들의 분양비율(0.1)이 명확하게 기재한 정관도 창립총회에서 모두 통과시켰다. 목동6단지의 추정비례율은 103.73%로, 평당 공사비는 목동 인근 단지들과 동일하게 800만원으로 책정됐다. 공사비는 분양가상한제 기본형건축비 및 물가상승률 등을 참작해 산출됐는데, 강남3구의 경우 ▲개포주공5단지(840만원) ▲잠실우성4차(810만원) ▲가락삼익맨션(809만원) ▲방배신동아(732만원) 등으로 압축된다. 분양주택의 평균 조합원분양가와 일반분양가는 각각 5,130만원과 5,650만원으로 나뉜다. 조합원분양가는 일반분양가 대비 90%로 계획됐다. 한편 사업 초기 단계부터 목동6단지의 조합설립을 이끈 창성씨앤디가 조합원들의 선택을 받아 정비사업전문관리업자로 선정됐다. 합리적인 용역 단가와 직원 상주 등의 입찰조건을 제안했다. 창성씨앤디는 정비업체 선정에 소요되는 수개월의 기간 공백 없이, 신속한 사업 추진을 위한 후속 업무들을 집행부와 진행해 나갈 계획이다. 목동6단지 A조합원은 "작년 1월 정비계획(안)이 처음 공개된 이후 주민들의 재건축 기대감도 날로 높아진 거 같다"며 "앞으로 사업을 추진하는 과정에서 이웃 단지들과 이해관계를 조율해야 할 일도 많을 거 같은데, 집행부가 지금처럼 유연하게 일처리를 잘 해줬으면 하는 마음"이라고 말했다.
㈜하우징워치, 서울시 용산구 한강대로211(용산대우월드마크) 102동 28층 | 발행인·편집인 : 진현우 | 청소년보호관리책임자 : 김동영
등록번호: 서울, 아54466 | 등록년월일 : 2022-09-21 | 제호 : 하우징워치(Housing Watch)
TEL : 02-6389-1374 / FAX : 02-6230-9032 | 제보 메일 : jinbio92@housingwatch.co.kr | 관리자 메일 : admin@housingwatch.co.kr
「열린보도원칙」 당 매체는 독자와 취재원 등 뉴스 이용자의 권리 보장을 위해 반론이나 정정보도, 추후보도를 요청할 수 있는 창구를 열어두고 있음을 알려드립니다.
하우징워치의 모든 기사(콘텐츠)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등 금지합니다.
Copyright ⓒ Housing Watch all rights reserved.
