발행일(UPDATE): 2025년 08월 29일 09시 58분
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상봉13구역이 한층 탄탄해진 용적률 체계에 힘입어 추진위원회 구성을 위한 동의서 징구에 속도를 내고 있다. 연내 추진위원회 승인을 목표로 하는 대상지가 신속한 동의서 징구로 무리없이 구성절차 단계를 밟아나갈 수 있을지 기대가 모아진다. 12일 정비업계 따르면 중랑구청은 상봉13구역 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 공공지원 정비업체인 ㈜부동산써브S&C는 인허가 업무부터 업무규정 수립에 이르기까지 여러 행정적 업무를 지원하고 있다. 상봉13구역의 용도지역은 제2종일반주거지역, 제2종(7층이하), 제3종일반주거지역으로 혼재돼 있지만 제3종 및 준주거로 종상향될 예정이다. 이곳은 획지가 두 곳으로 나뉘는 것이 특징이다. 3종획지는 300% 용적률을 기준으로 최대 25층까지 올라가고, 준주거획지는 400% 용적률에 맞춰 최대 37층까지 높이계획을 갖는다. 눈에 띄는 부분은 용적률 체계의 변화로 사업성이 크게 개선됐다는 점이다. 올해 3월 고시된 '정비계획 결정 및 정비구역 최종지정 고시문'을 살펴보면, 용적률 체계의 경우 3종획지는 ▲기준용적률(226%) ▲허용용적률(259.2%) ▲상한용적률(259.2%) ▲법적상한용적률(297.6%) 등으로 수립됐다. 준주거획지의 경우 ▲기준용적률(226%) ▲허용용적률(259.2%) ▲상한용적률(322.14%) ▲법적상한용적률(399.97%) 등으로 계획이 잡혔다. 우선 기준용적률은 210%에서 소형주택 분양공급에 따른 용적률 상향(16%p)이 이뤄지면서 226%로 나타났다. 허용용적률도 인센티브(20%)와 사업성 보정계수(1.66) 적용을 통해 기존 230%에서 29.2%p가 증가했다. 토지 및 건축물 기부채납 없이, 상한용적률 인센티브를 채우게 됐다. 법적상한용적률 확보를 위한 임대주택도 줄어들었다. 예상되는 주택공급 물량은 1,249세대다. 세부적으로 ▲40㎡이하(60세대) ▲40~60㎡이하(417세대), ▲60~85㎡이하(324세대) ▲99㎡(448세대)로 분류됐다. 임대주택은 총 270세대로 재개발 의무 임대주택(150세대)와 국민주택규모 임대주택(120세대)로 분류됐다. 추정비례율은 113.37%로 예상됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 3,020만원으로 책정됐고, 공사비는 750만원으로 나타났다. 조합원분양가는 ▲59㎡(6.79억원) ▲74㎡(7.86억원) ▲84㎡(8.9억원)등으로 책정됐다. 일반분양가는 ▲59㎡(7.99억원) ▲74㎡9.24억원) ▲84㎡(10.48억원)등으로 책정됐다. 상봉13구역은 오는 18일(월)까지 후보자 등록을 마치고 선거인 명부를 확정할 방침이다. 합동연설회를 위한 후보자 기호추첨과 선거운동 방식 협의 등도 순차적으로 이어질 전망이다. 단 후보자가 단독 출마할 경우, 합동설명회 등의 절차는 생략된다.
대교가 여의도 내에서 가장 먼저 사업시행계획(안)을 수립하며 빠른 사업속도로 회자되는 가운데, 업계 1위인 삼성물산이 공식적으로 입찰의향을 타진하면서 여의도 내 첫 래미안 브랜드가 입성할지 여부가 최대 관심사로 꼽힌다. 시범과 삼부 등 대형 사업장들이 단계적으로 시공사 선정 대열에 합류할 것으로 예상되는 만큼, 향후 수주 포석 차원에서라도 대교에 쏟는 역량의 정도와 범위 역시 클 것이라는 관측이 대두된다. 11일 정비업계 따르면 영등포구청은 지난 달 8일 여의도 대교의 사업시행계획(안) 공람공고 기간을 매듭지었다. 대교의 사업면적은 총 33,418㎡로, 이중 아파트를 짓게 될 복합용지는 26,869㎡다. 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 사업계획(안)이 수립됐다. 복합용지에 적용되는 용적률과 건폐율은 각각 469%, 49%다. 지하 5층-지상 49층 총 4개동을 짓는 프로젝트로 이해하면 된다. 삼성물산은 여의도 내 '1호 사업장'으로 대교를 택했다. 대교는 ▲조합설립인가 ▲정비계획(안) 결정고시 ▲환경영향평가 ▲통합심의 ▲사업시행계획(안) 수립 등 단계별로 밟아나가야 할 절차를 정확하고 빠르게 추진해 왔다. 도합 1년 7개월여 소요됐다. 삼성물산은 대교가 태생적으로 가진 입지와 수주 상징성 등을 종합적으로 고려해 참여를 결정했고, 조합원들의 투자수익률을 극대화할 수 있는 방향으로 입찰제안서를 준비 중이다. 한강변에 위치한 여의도의 지리적 특성을 최대한 활용, 대교아파트에서 한강을 조망할 수 있는 세대를 최대한 확보하는 것을 목표로 대안설계(안)을 마련할 계획이다. 한강조망권은 준공 후 아파트 미래가치를 결정짓는 핵심 요소다. 내부 인적·물적 자원을 투입해 대교 시공권 확보에 나설 것으로 관측된다. 조합의 원설계사로 최근 새롭게 합류한 헤더윅 스튜디오와도 안정적인 협업체계를 구축해 나갈 것으로 업계는 보고 있다. 삼성물산은 대교가 조합설립인가를 받은 이후 진행한 설명회와 총회 때마다 조합원들에게 수주의지를 꾸준히 내비쳐 왔다. 래미안 브랜드를 여의도 핵심 입지에 속한 대교에 접목해 '명품 아파트'를 조성하겠다는 점을 오랜 기간 알려온 셈이다. 'THE NEXT LANDMARK'를 캐치프레이즈 삼아 타겟 사업장만을 대상으로 한 철저한 준비로 프리미엄 단지를 선사하겠다는 포부도 지속적으로 밝혀 왔다. 삼성물산 관계자는 "대교는 여의도에서 사업시행계획(안)을 수립한 첫번째 사업장으로, '1호' 타이틀로 정비업계 주목을 받는 사업장임을 잘 알고 있다"며 "당사는 대교가 보여온 그간의 여정을 함께해 왔기에 시공사로부터 무엇을 필요로 하는지 명확히 이해하고 있다"고 말했다. 이어 "신뢰를 바탕으로 정비사업에 임해온 만큼, 조합원들의 자산가치 상승에 기여할 수 있는 부분을 입찰제안서에 담아 찾아뵙겠다"고 부연했다. 1975년 9월 준공된 대교아파트는 총 4개동 576세대로 구성돼 있다. 대교아파트의 재건축 협력업체로는 에이앤유디자인그룹(건축설계)과 도시디자인공장(도시계획), 정일회계법인(회계세무) 등이 있다. 시공사 선정을 위한 현장설명회에는 ▲삼성물산 ▲롯데건설 ▲GS건설 ▲HDC현대산업개발 ▲포스코이앤씨 ▲금호건설 ▲DL이앤씨 등이 참석했다. 입찰제안서 마감일은 다음 달 2일이다.
대형 건설사들이 오랜 기간 공들여 온 핵심 사업장들이 연달아 시공사 선정에 나섬에 따라, 하반기 경쟁입찰이 유력한 사업장들을 중심으로 조합원들의 기대감도 높아지는 분위기다. 경쟁입찰에 참여한 시공사들은 가진 물적·인적 자원을 모두 동원해 표심 사로잡기에 나선다. 경쟁 양상이 과열되는 과정에서 때론 입찰제안서와 공사도급계약서에 없는 내용들을 홍보하는 일도 빈번해지면서 주의가 필요하다는 지적이 나온다. 8일 정비업계 따르면 송파한양2차와 개포우성4차는 각각 다음 달 4일, 9일에 입찰제안서(1차)를 마감한다. 성수1구역은 이달 말 시공사 선정을 위한 입찰공고를 진행할 예정이다. 각각의 사업장마다 복수의 건설사들이 공식적인 '출사표'를 던진 만큼 유효 경쟁입찰 성립은 확실시 되는 상황이다. 이에, 상당 수 조합원들이 다른 사업장에 제출된 입찰제안서와 공사도급계약서를 사전에 입수해 미리 비교·분석하고 있다는 게 업계 중론이다. 입찰제안서와 공사도급계약서가 상호 간 갖는 법률적 관계에 대해서도 자연스레 관심이 쏠리고 있는 것으로 전해진다. 개포우성7차는 최근 시공사들에게 기 제출된 입찰제안서 내용과 다른 홍보물을 배포하지 말라는 공문을 발송했다. 입찰제안서, 공사도급계약(안)과 다른 내용으로 홍보할 경우 빚어질 수 있는 혼동과 향후 발생하지 모를 법률 리스크를 우려한 행보다. 조합은 시공사가 공식적으로 입찰한 내용 외에는 법적으로 어떠한 구속력도 갖고 있지 않기에, 제출이 완료된 공식서류(입찰제안서·공사도급계약서)만을 참고해야 한다고 거듭 강조했다. 실제 개포우성7차의 경우, 삼성물산이 일부 타입 간 사생활 침해 논란이 일자, 시공사 선정 후 대안설계(안)을 변경할 수 있다는 취지로 현장 홍보를 진행했다. 국민평형인 84㎡B타입의 안방에서 84㎡C타입의 부엌 사이 간격이 가깝게 설계된 것과 관련 있다. 삼성물산은 사생활 보호 필름을 부착하고 창호 위치를 이동하는 등의 보완책을 내놓았다. 다만, 조합원들이 불만을 제기한 부분을 시공사 선정 이후 수정하겠다는 내용은 입찰제안서와 무관하기에, 조합에서도 자제해 달라는 취지로 공문을 발송한 것이다. 입찰 당시 제출한 제안서와 계약서에 적혀있지 않은 모든 내용은 법적 구속력이 없다는 점을 강조한 대목이다. 공사도급계약서는 입찰제안서를 기초 자료로 만들어지기에, 2개 공문서 간에는 상충된 내용이 들어가서는 안된다는 게 법조계 조언이다. 쉽게 말해, 공사도급계약서는 입찰제안서를 구체화한 문서라 '상호 보완적' 성격을 가진다. 실제 건설사들의 입찰제안서 맨 뒷 페이지를 살펴보면, '본 제안서는 계약서의 일부를 구성한다'는 문구가 기재돼 있다. 다수 법원의 판결에서도, 입찰제안서는 계약의 일부로 편입된다는 점을 판시하고 있다. 서울고등법원(2021나2011839)과 부산지방법원(2019가합102696), 인천지방법원(2022가합59744) 등의 판결이 이를 뒷받침한다. 입찰제안서와 다른 내용을 홍보하는 행위를 엄격히 금지하는 건, 2개 공문서(입찰제안서·공사도급계약서)가 법적으로 갖는 무게감 때문이다. 재건축 사업은 도시및주거환경정비법 상 '절차법'에 따라 진행된다. 결과적으로 입찰제안서와 공사도급계약서에 나와 있는 내용만이 '법적 테두리' 안에서 조합원들이 보호받을 수 있는 영역인 셈이다. 입찰 이후 불리한 조건을 무마하고자 임의로 변경할 수 있는 건 없다. 예외사항은 없다는 의미다. 특히 시공사로 선정된 이후에는 보통 조합과 공사도급계약 체결을 위한 '세부조건 협의'에 들어간다. 입찰제안서 내용이 공사도급계약서에 문제없이 포함돼 있는지도 꼼꼼히 살펴봐야 하는 이유다. 여기서 중요한 대목은 시공사 선정 후에는 입찰제안서·공사도급계약서보다 더 유리한 조건을 시공사가 제안하지는 않는다는 점이다. 결과적으로 시공사 선정 전에 제출한 입찰제안서·공사도급계약서가 조합 입장에선 가장 유리하게 작성돼 있다는 점을 현실적으로 인지할 필요가 있다. 또한, 입찰 때 제출한 입찰제안서와 공사도급계약서는 임의로 변경할 수 없기에, 조합에서도 조합원들이 객관적으로 판단할 수 있도록 환경을 조성해야 한다고 전문가들은 입을 모은다. 이민경 법무법인 조운 변호사는 "입찰규정에 반하는 내용이 포함된 입찰제안서나 공사도급계약서는 입찰무효 및 입찰보증금 몰취로 이어질 수 있기 때문에, 건설사는 입찰제안서 및 공사도급계약서 작성에 최대한의 '신중'을 기울여 작성해야만 한다"고 설명했다. 이어 "통상 사업시행자인 조합은 '입찰 질서유지'를 목적으로 '입찰제안서 내용과 다르게 홍보할 수 없다'는 취지의 입찰규정을 두거나 홍보지침 준수 서약서를 받는다"고 말했다.
목동7단지가 재공람공고 단계에 돌입한 가운데, 6개월 만에 사업성 측면에서 큰 진전을 보여 눈길을 끈다. 목동 14개 단지 중 준주거지역 종상향을 이끌어낸 사업지는 목동7단지가 유일하다. 자연스레 늘어난 일반분양 덕분에 토지등소유자들의 사업비 부담도 다소 줄어들 것이란 전망이다. 8일 정비업계 따르면 양천구청은 이달 25일(월)까지 목동7단지의 정비계획(안) 수립을 위한 재공람공고를 진행한다. 신속통합기획 자문사업(Fast-Track)을 추진 중인 대상지는 수권분과위원회 심의 이후 의견을 반영해 조치계획(안)을 마련했다. 수정된 내용들을 살펴보면, 먼저 제3종일반주거지역 토지 중 일부가 준주거지역으로 종상향하게 됐다. 용적률 증가로 건축연면적이 늘자, 세대수 증가로 이어졌다. 전체 세대수 4,341세대 중 조합원분양, 일반분양은 각각 2,583세대와 1,327세대로 나뉜다. 지난 1월 공람(안) 대비 278세대의 일반분양분이 늘어난 셈이다. 이외에도 필지 정형화 차원에서 공공공지와 어린이공원의 선형이 변경됐다. 공공공지 면적이 다소 줄어든 만큼, 어린이공원 면적은 소폭 늘어났다. 다만 공공시설 전체 면적의 변화는 없는 것으로 나타났다. 또 역세권활성화를 도모한다는 취지로 커뮤니티활성화용도 배치구간을 추가로 설정키로 했다. 연결녹지 폭원은 15m 수준으로 조정될 계획이다. 현 시점 목동7단지의 추정비례율은 103.79%로 집계됐다. 6개월 전과 비교했을 때, 1.63%p가 늘어난 수치다. 조합원분양가는 59㎡(14.6억원), 84㎡(19.5억원) 수준으로 예상된다. 유사 평형으로 이동할 경우 별도의 분담금은 발생하지 않는다. 한편 목동7단지 재건축 준비위원회(지성진 준비위원장)는 서울시로부터 추진위원회 예산이 내려오는대로 정비업체 입찰공고에 나선다는 방침이다. 연내 추진위원회 설립을 완료하고, 내년 상반기 조합을 결성한다는 게 준비위원회 측의 단기적 목표다.
광진구 대장주로 손꼽히는 광장극동이 통합재건축을 추진 중인 가운데, 단지와 지하철 출입구를 잇는 연결통로 개설이 계획되고 있다. 대상지는 뉴:홈정책을 도입해 사업성을 끌어올리는 한편, 한강뷰와 더불어 미래가치를 고려한 단지-출입구 연결로 광장극동 고유의 정체성을 입히고자 여념이 없는 모습이다. 7일 정비업계 따르면 광장극동아파트의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회가 최근 개최됐다. 현장엔 다수 토지등소유자들의 방문으로 앉을 자리가 없을 정도로 인산인해를 이뤘다. 해당 사업장의 용역은 ㈜KTS엔지니어링과 ㈜나우동인건축사사무소가 맡아 진행됐다. 신속통합기획 자문사업(패스트트랙)을 통해 사업을 추진 중인 광장극동의 구역면적은 78,843㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지키로 했다. 준주거지역으로 종상향이 이뤄지지 않은 이유는 용적률이 제한적으로 올라갈 뿐, 되레 기부채납에 따른 부담이 크게 작용한다는 이유에서다. 대신 광장극동은 뉴:홈 제도를 단지 내 적용하는 방안을 추진하고 있다. 뉴:홈이 적용되려면, 토지의 절반(50%) 이상이 승강장으로부터 250m 안에 들어가야 한다. 광나루역이 이에 해당한다. 정부에서 만든 뉴:홈은 법적상한용적률의 1.2배까지 용적률을 완화해주는 대신, 상향분의 절반 이상은 공공주택으로 공급하는 제도다. 뉴:홈 제도 적용 시, 추가 기부채납이 없고 조합원 분양수익도 가져올 수 있다는 장점이 따른다. 광장극동의 기용적률은 202%로 다소 높은 편으로 분류된다. 확보 가능한 최대 법적상한용적률도 300% 뿐이다. 다만 사업성 한계를 이겨내고자 추진준비위원회는 고민했고, 결국 뉴:홈 적용을 통해 용적률을 최대 333%까지 끌어올리게 됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210.6%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(299.99%) ▲법적상한 초과용적률(333%) 등으로 수립될 예정이다. 우선 서울시 건축물 심의기준에 맞춘 인센티브 항목을 적용해 20%p가 올랐다. 상한용적률과 법적상한용적률 증가분에 따른 기부채납 임대는 각각 91세대와 210세대로 나타났다. 아울러 법적상한 초과용적률의 증가로, 공공임대주택(9.89%)과 공공분양주택(9.98%)수는 80세대와 83세대로 계획됐다. 법적상한 초과 구간의 분양주택은 13.24%로 나타났다. 뉴:홈 도입 이외에도 광장극동 주민들의 이목을 끈 핵심 포인트는 단지 내 설치되는 지하철 연결보행통로다. 광장극동은 광나루역 3번출구가 그간 보행환경에 피해를 준 점에 주목했다. 이에 출입구를 대지 아래로 이설해 지하로 연결함으로써 보행편의를 유도하는 방안을 내놨다. 구역계 모퉁이 북측 상단엔 문화공원과 공공복합시설(재가노인·체육·교육)이 마련될 계획인데, 출입구를 해당 건물 지하와 연계해 설치한다는 방침이다. KTS엔지니어링 관계자는 서울교통공사와의 협의 과정에서 공공의 이익을 내세워 설득했던 것으로 알려졌다. 기존 보행의 어려움을 해소할 수 있고, 엘리베이터 설치 등을 통해 노약자분들의 이동편의를 개선할 수 있다는 점을 강조했다. 광장극동 주민들 외에도 인근 주민들의 편의성도 고려됐다는 게 KTS엔지니어링 측의 입장이다. 특히 공공복합시설 바로 옆에 연도형 상가도 배치되는 만큼, 분양 가치도 높일 수 있을 것으로 예상된다. 이와 같은 이유로 현재 서울시도 해당 프로젝트를 긍정적으로 검토하고 있는 것으로 전해졌다. 최고 49층 높이로 올라가는 대상지의 예상되는 주택공급물량은 2,043세대로, 조합원·일반분양분은 1,579세대로 나타났다. 나머지 임대물량은 ▲기부채납임대(91세대) ▲법적상한임대(210세대) ▲공공임대(80세대) ▲공공분양(83세대)로 분류될 전망이다. 해당 사업장의 경우엔 30~50㎡에 해당하는 소형평형이 없다는 특징이 있다. 광장극동은 전체 조합원의 한강뷰가 가능할 것으로 예상됐다. 소셜믹스 원칙을 준수하되, 가급적 한강변 1열 부근엔 조합원 입주가 가능하도록 중대형 평형 배치가 이뤄질 계획이다. 한편 설명회 말미엔 ▲한강변 접근편의를 위한 시설 설치 여부 ▲유치원 배치 ▲기부채납(재가노인복지시설) 등과 관련한 다양한 주민질의가 이어졌다. 대상지는 한강과 맞닿아 있는 입지적 특성상 한강과 관련한 질문이 많았다. 한 토지등소유자는 "한강 접근성이 떨어져 타단지로 우회해서 이용하고 있다"며 "직접 접근이 가능한 시설이 마련될 수 없냐"고 물었다. 이에 KTS엔지니어링 관계자는 "완충녹지를 연결녹지로 바꿔 산책로를 조성하는 등 많은 노력을 기울였으나, 수요가 적고 현실성이 떨어진다는 이유로 자문회의에서 반려됐다"고 설명했다. 그러면서 "입체데크·입체공원 등은 한강유역환경청 의견이 반영돼야 하는데 정책 기조가 이를 허가하지 않는 분위기"라고 부연했다. 재가노인복지시설과 관련해선 "서울시는 지역에 필요하지만 님비시설로 분류돼 확보가 어려운 시설을 의무조건으로 부여해 넣고자 한다"며 "재가노인복지시설을 포함시켜야만 사업이 진행될 수 있어 넣을 수 밖에 없었다"고 설명했다. 또 유치원 등원이 어렵다는 한 주민의 의견엔 "유치원의 경우 일조 영향을 받지 않는 한강변 건물 1층에 배치됐다"며 "소유주와 협의를 거쳐 최종 위치가 결정될 것"이라고 답했다. 한편 광장극동은 극동1차와 극동2차의 통합재건축을 통해 사업이 추진되고 있는 상황이다. 통상 통합재건축은 사업난이도가 높고, 이해관계도 나뉘어 추진이 쉽지 않은 편이다. 하지만 광장극동의 경우 양측 주민들의 협조 하에 큰 갈등없이 사업이 이뤄지고 있는 것으로 전해졌다. 일반적인 통합재건축 사례와 달리, 사업컨디션과 조건 자체가 통합에 유리하게끔 환경이 조성돼 있기 때문인 것으로 보인다.
쌍문3구역 조합장 선거가 91%에 달하는 높은 투표율을 기록한 가운데, 후보자 2인의 당락이 단 2표차로 갈리는 진풍경이 벌어졌다. 해당 사업장은 구역지정 등 사업 초기 단계부터 우여곡절이 컸던 곳인 만큼, 새 조합장을 필두로 똘똘 뭉쳐 사업이 순항할 수 있을지 관심이 모아진다. 6일 정비업계 따르면 쌍문3구역 재개발사업 조합설립 주민협의체는 최근 창립총회를 열어 상정된 안건들을 처리했다. 그간 도봉구청의 적극적인 공공지원을 통해 사업을 이끌어 온 대상지는 6번의 주민협의체 회의를 거쳐 사업 기틀을 마련했다. 당일 법무법인 현의 김미현 변호사가 사회를 맡아 총회를 진행했다. 단연 이번 총회의 핵심은 조합 임원 및 대의원 선임 건이었다. 후순위에 상정됐던 해당 안건들은 토지등소유자들의 다수 요청으로 총회 시작과 동시에 바로 앞당겨 진행됐다. 쌍문3구역 조합장으로 나선 후보자 2인은 주민협의체 부위원장과 준비위원장이다. 확정 선고인 166명 중 152명이 투표한 이번 선거에선 치열한 접전 끝에 77표를 획득한 김진춘 후보가 쌍문3구역 조합장으로 최종 당선됐다. 지난 주민협의체 부위원장 선거에선 3표차로 낙선한 바 있다. 백조아파트 주민들의 지지가 선거에 적잖은 영향을 준 것으로 보인다. 김진춘 조합장은 투명한 조합운영을 약속하며, 공정한 자산평가와 속도감 있는 사업추진을 위해 힘쓰겠다고 포부를 전했다. 감사 및 대의원 선거도 순차적으로 진행됨에 따라 쌍문3구역 조합 집행부가 새로 출발선에 서게 됐다. 기존 주민협의체와 의견을 모아 ▲최고층수(25층) ▲공공공지 위치 ▲평형 조정 등의 선결 과제를 빠르게 해결해 나갈 수 있을지 귀추가 주목된다. 쌍문3구역의 구역면적은 15,035㎡로, 기부채납을 최소화하고자 용도지역은 제2종일반주거지역을 유지할 계획이다. 면적이 작아 경쟁력이 떨어진다는 우려도 있으나, 우이천을 끼고 있고 북한산을 조망할 수 있다는 장점을 내세워 쌍문동 내에서 빠른 속도를 보이고 있는 곳이다. 예상되는 주택공급물량은 320세대로, 조합원·일반물량은 253세대, 임대주택은 67세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 살펴보면, ▲39㎡(48세대) ▲59㎡(29세대) ▲74㎡(46세대) ▲84㎡(130세대) 등으로 구성된다. 나머지 재개발 의무임대와 국민주택규모 임대는 각각 36세대, 31세대로 분류된다. 추정분담금은 100.14%로 책정됐다. 평당공사비와 일반분양가(84타입 기준)는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 730만원, 2,950만원 수준으로 예측됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 결정된다. 한편 현재 쌍문3구역은 효성그룹과 HJ중공업이 향후 수주를 앞두고 관심을 갖고 있는 모습이다. 일찍부터 두 시공사는 구역 곳곳에 현수막을 내걸며 주민들에게 사업의지를 내비치고 있는 상황이다.
신대방우성1차가 정비계획(안) 입안을 위한 동의서 징구에 한창인 가운데, 토지등소유자들에게 건축계획(안) 밑그림을 공개하면서 힘찬 첫발을 내딛을 계획이다. 개통을 앞둔 신안산선 등의 호재와 대규모 사업지란 메리트를 앞세워 사업에 추진력이 붙을지 업계 관심이 모아진다. 5일 정비업계 따르면 신대방우성1차 재건축 추진준비위원회(서희석 준비위원장)는 최근 주민들을 대상으로 사업설명회를 개최해 개발 방향성을 설명했다. 정비계획(안) 수립 업무를 지원해 주고 있는 곳은 에이앤유다. 해당 사업장은 입안 동의서와 신속통합기획 자문사업(Fast-Track) 동의서를 동시에 걷는다는 방침이다. 신대방우성1차의 구역면적은 79,724㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 유지되며 최고층수는 49층으로 계획이 잡혔다. 앞서 대상지는 역세권 특례를 고심하기도 했다. 역세권 기준에 부합하지 않을 뿐더러, 적용한다고 해도 단지 가치 상승과 무관하다는 판단 하에서다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(218.1%) ▲상한용적률(249.94%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립될 예정이다. 최대 20%p까지 받을 수 있는 허용용적률의 경우, 8%p(공공보행통로+열린단지)만 받기로 결정했다. 허용용적률을 최대치(230%)로 받았을 경우, 필수적으로 기부채납해야 하는 도로, 공원만으로도 상한용적률을 초과하기 때문이다. 통상 1,000세대 이상의 주택을 건설할 경우 '공원녹지법'에 따라 부지면적의 5% 이상 또는 1세대당 3㎡ 이상 규모의 공원이나 녹지를 의무적으로 조성해야 한다. 재건축을 통해 예상되는 주택공급물량은 약 1,800세대다. 이중 조합원과 일반분양은 1,335세대, 244세대로 나뉜다. 임대물량은 221세대다. 평형대 구성은 사업 추진 과정에서 계속 변동됨을 인지해야 한다. 준비위원회는 향후 주민들의 설문조사 의견 수렴 과정을 거쳐 신중하게 평형대를 설정하겠다는 입장이다. 서희석 준비위원장은 "재건축 사업은 노후화된 주거단지를 개선하길 원하는 주민들의 공감대로부터 시작된다"며 "설명회를 기점으로 정비계획(안) 수립을 위한 초기 단계를 안정적으로 구축해 나가는 것이 목표"라고 말했다. 한편, 신대방우성1차는 1988년 9월 준공된 터라 주거환경 개선이 절실한 곳으로 평가받는다. 지하1층-지상20층 16개동으로 이뤄져 있다. 현황용적률은 209%이며, 총 1,335세대가 거주하고 있다.
![[단독] 압구정1, 통합 가닥잡나…法 "특별구역 분할 없이 단독 不"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250730/art_17533341121659_7261ff_178x118_c0.jpg)
압구정 미성1차가 항소심 재판에서도 '단독 추진위원회 설립 불가' 판정을 받았다. 특별계획구역의 분할 없인 단독재건축이 사실상 어렵다는 게 법원의 판시 내용이다. 압구정1구역이 이번 법원 판단을 토대로 통합재건축 형태로 사업을 추진해 나갈 수 있을지 여부에 업계 관심이 모아진다. 4일 서울고등법원에 따르면 압구정 미성1차의 '검인동의서(연번동의서) 교부신청 거부처분 취소'와 관련한 항소 건이 최근 법원으로부터 기각됐다. 원심에 이어 항소심에서도 동일한 법리적 판단이 유지된 셈이다. 원고인 미성1차 측은 322세대 중 208세대(76%)가 기존 추진위원회 설립동의에 대한 철회서를 제출했기에 통합추진위원회의 목적 달성이 불가능해졌다고 주장했다. 또 분할 가능선이 존재하고 있어 굳이 특별계획구역의 분할 없이도 미성1·2차의 단독 재건축사업이 가능함을 강조했다. 그러나 법원은 조합설립추진위원회가 구성되기 위해선 구역지정 및 고시가 선행돼 사업 범위가 확정될 필요가 있다고 말했다. 특별계획구역 중 미성1차가 현재 차지하는 토지면적은 전체의 34.69%에 불과하다. 즉 구역지정이 이뤄지지 않은 상황에서 임의로 확정된 구역을 기준으로 추진위원회가 설립된다면, 향후 토지등소유자들의 법적 지위가 보호되지 못할 수도 있음을 언급했다. 분할 가능성과 관련해선 법원은 "지형도면에 점선으로 그어져 있어, 특별계획구역 분할시행이 가능하다는 취지로 기재돼 있다"면서도 "분할 가능선의 존재만으로 특별계획구역 중 일부 구역을 분할하는 절차가 모두 이뤄졌다고 보긴 어렵다"고 판단했다. 끝으로 법원은 "통합추진위원회가 법률 또는 정관 규정에 따라 해산된 것도 아니다"라며 "특별계획구역의 분할 없이 단독추진위원회 구성·승인은 어렵다"고 판결을 내렸다. 이번 법원의 판결로 통합 재건축 방식으로 의견이 모아질 수 있을지 관심이 쏠린다. 다만 여전히 미성1차주민들의 단독재건축 열망이 확고한 만큼, 통합추진위원회가 충분한 설득 과정을 거쳐 동의율 요건을 맞출 수 있을지가 관건으로 보인다. 이를 위해선 용적률 격차와 대지지분 불균형 등의 단지 이슈가 먼저 해소되어야 한다는 게 업계 중론이다. 박지환 법무법인 텍스트 변호사는 “1개의 정비구역에서 1개의 조합설립추진위원회만 구성될 수 있다는 것은 도시정비법이 2009년 개정되면서 확립된 원칙”이라면서 “이 사건은 특별계획구역의 지형도면에 분할 가능선이 있다는 점에서 달리 볼 여지도 있었으나 법원은 서울특별시 회신 내용까지 면밀히 검토하여 분할 가능선만으로는 정비구역이 분할된 것이 아니라고 보았다”고 말했다. 이어 “통합재건축이 예정된 곳에서 일부 주택단지만 단독으로 재건축을 시행하는 것은 공유대지, 정비기반시설 등 각종 문제에 앞서 정비구역의 제약부터 확인하여야 할 것으로 보인다”고 부연했다.
![[르포] 대우건설, 개포우성7차에 내보인 '진심'…그 속에 담긴 함의](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250731/art_17538406159522_6827fb_178x118_c0.jpg)
"리뉴얼한 써밋 로고가 장장 11년 만에 바뀝니다. 단장을 마친 지금, 그 첫 시작을 개포우성7차와 함께 하고 싶은 마음입니다. 그렇지만 눈에 보이지 않는 진심을 전하기란 쉽지 않습니다. 이에, 당사는 그 진심을 사업조건과 설계, 공사도급계약서에 담았습니다. 궁금하신 점은 수없이 물어봐 주시고, 그리고 하나씩 비교해 주셨으면 합니다. 진심을 눈으로 보실 수 있도록 끝까지 집중하겠습니다." 최기호 대우건설 소장(사진)이 홍보관에서 PT발표를 모두 마치고 잠시 호흡을 고른 뒤, 끝맺음 멘트로 이같이 말했다. 19년 간 원펌맨으로 지내왔다고 본인을 소개한 최 소장이 개포우성7차 조합원들에게 전하고 싶었던 진심은 곧 '명분'이다. 모든 시공사가 존립의 제1원칙으로 삼는 건 '이익 추구'다. 다만 이익을 잠시 내려놓고 모든 자원을 쏟아붓는 사업장이 간혹 나온다. 꼭 수주를 해야만 하는 명분 있는 사업장이 개포우성7차인 셈이다. 대우건설은 가장 먼저 출사표를 던졌다. 눈치 보며 갈팡질팡하지 않았다. 11년 만에 리뉴얼한 '써밋'을 선보이는 자리로 오롯이 내부 판단만으로 의사결정을 마쳤다. 개포주공67단지와 압구정2구역 등지에서 고심 끝에 최종 물러선 삼성물산과는 개포우성7차 입찰 당시의 준비 상황이 다를 수밖에 없다. 김보현 대표이사 역시 1차 합동홍보설명회에서 전면 리뉴얼을 단행한 써밋의 '1호 사업장'으로 주저없이 선택했음을 강조했다. ◆ 1장(사업조건) - 금융전쟁 각오하고 온 대우건설 한남4구역을 기점으로, 사업비 금리를 제안토록 한 입찰지침서가 트렌드로 자리잡았다. 이자는 사업기간에 비례해 누적될 뿐만 아니라, 영업일이 아닌 주말에도 숨만 쉬어도 나가는 돈이다. 조합원 분담금과 가장 맞닿아 있다. 대우건설은 'CD+0%'를 제안했다. 가산금리를 제로(0%)로 책정한 건, 업계 우량의 신용등급을 가진 삼성물산보다 더 저렴한 수준으로 책임 조달하기 위해서다. 조합원들의 분담금 역시 입주 시 100% 낼 수 있도록 구조화했다. 이 경우, 보통 수요자금융조달이 깨알같은 글씨로 기재된다. 계약금과 중도금 관련 이자를 조합원 개개인이 부담하도록 하는 내용이다. 다만 대우건설은 이자 부담 없는 조건임을 명확하게 제시했다. 분담금 납부 시점도 입주 6년 뒤까지 최대한 뒤로 늦출 수 있기 때문에, 조합원들의 자금 운용 시 '운신의 폭'이 넓어진 셈이다. 대부분의 사업장은 수요자금융조달로 진행된다. 공사비를 납부하는 방식은 조합에 가장 유리한 '분양수입금 내 기성불'로 결정했다. 조합의 분양수입이 들어왔을 경우, 그 범위 안에서만 기성률에 따라 공사비를 지급받겠다는 조건이다. 조합이 빌린 사업비 대출과 이자를 먼저 상환하고, 마지막에 남는 돈으로 공사비를 받겠다는 구조다. 공사비 연체료도 받지 않는다. 이와 달리, 삼성물산은 분양수입이 발생할 경우 기성률과 관계없이 공사비부터 받아가는 방식(분양불)을 택했다. 이때, 분양대금이 들어올 경우 삼성물산이 지정한 계좌로 조합과 협의 없이 즉시 자동이체 될 수 있도록 공사도급계약서도 변경했다. ◆ 2장(설계) - VR 현장체험 통해 준공 후 단지를 거닐다 대우건설은 360도 VR 영상을 통해 홍보관을 찾은 조합원들이 준공 후 마주하게 될 단지의 모습을 선보였다. 영상이 시작되자, 주출입구가 될 아파트 정문(문주)을 들어가는 느낌으로 시현됐다. 차별화된 공간 디자인 목적으로 조성된 '오브제' 형태의 미디어아트가 이목을 끌었다. 8개 주동으로 이뤄져 통경축을 충분히 확보한 단지 안으로는 입주민들이 누릴 수 있는 15가지 테마의 공원을 접할 수 있었다. 지상 전체가 100% 공원이다. 전용 엘리베이터를 통해 올라간 스카이 커뮤니티에선, 대모산과 탄천, 양재천 등의 자연을 파노라마 형태로 바라볼 수 있게끔 조성됐다. 커뮤니티시설은 전체 주동과 직접 연결돼 생활 편의성도 극대화했다. 10분 남짓 진행된 VR 영상이 끝난 뒤, 3세대 판상형 타워를 직접 볼 수 있게끔 벽면에 부착된 평면도 설명이 이어졌다. 대우건설은 전체 유닛이 거실과 주방 창이 일자로 이뤄짐에 따라, 100% 맞통풍 구조를 만들었다. 반면 삼성물산은 84C와 84D 타입 등 일부 세대에서 맞통풍이 불가하다는 점을 설명했다. 고급 주거아파트의 기본 사양으로 꼽히는 '프라이버시(세대 간 간섭)' 관련, 주동을 이루는 각 세대들이 135도로 틀어져 있어 사생활 보호가 확실하다는 설명이다. 이와 반면, 삼성물산의 일부 세대는 90도 각으로 붙어 있어 세대 간 간섭이 이뤄질 수밖에 없다는 점을 비교했다. 모형도를 통해선, 대지레벨을 끌어올려 침수피해를 완벽히 예방했다는 점을 강조했다. 실제 강남구는 지대가 낮아 홍수 피해가 빈번하게 발생한다. 대우건설은 대지레벨을 최대 4.5m 상향해 전체 단지를 평평한 형태로 조성함과 동시에, 집중 호우시 주변 단지의 빗물이 단지 내로 모이지 않도록 꼼꼼히 설계했다. 게릴라식 집중호우가 심해지는 상황에서, 개포우성7차의 지리적 특성을 고려한 안전 대책으로 보면 된다. ◆ 3장(공사도급계약서) - 수용한 대우건설 vs 수정한 삼성물산 대우건설 PT발표의 마지막 테마는 공사도급계약서다. 통상 조합은 조합원들에게 유리한 방향으로 입찰지침서를 마련한다. 대우건설은 조합 원안을 100% 수용해 시공사 선정 후 계약 체결 과정에서 빚어질 혼란을 원천 차단했다. 공사도급계약서 상 양사가 맞붙는 핵심 조항들은 ▲책임준공(지체상금 포함) ▲물가변동(ESC)에 따른 공사비 증액 ▲공사비 상환 방법 등이다. 대우건설은 준공기한 내 공사를 완성하지 못했을 때, 지체보상금에 대한 한도를 따로 정하지 않았다. 반면 삼성물산은 지체보상금 한도를 총 공사금액의 5%로 정한 문구를 새롭게 추가했다. 대우건설은 입주 후 하자가 발생할 경우 하자보수 이후 준공인가를 받는 조합 원안을 수용했지만, 삼성물산은 준공인가 의무조항을 삭제했다. 대우건설은 책임준공확약서를 제출하며, 시공사가 '공사기간'을 함부로 늘릴 수 없게끔 안전장치도 마련했다. 공사도급계약서 상 '물가상승' 조항에서도 양사는 큰 차이를 보였다. 대우건설은 건설공사비지수와 소비자물가지수 중 낮은 값을 적용키로 했고, 총 공사금액에서 간접공사비와 일반관리비, 시공사 마진을 제외한 '직접공사비'에 대해서만 물가변동을 적용하겠다고 기재했다. 다만 삼성물산은 직접공사비에만 물가변동을 적용하겠다는 조항을 삭제했다. 이는 간접공사비와 일반관리비, 시공사 마진에도 물가상승을 적용하겠다는 의미다. 최 소장은 "대우건설은 조합의 공사도급계약서를 100% 수용한 반면, 삼성물산은 86개 조항에서 130여개 문구를 수정해 왔다"며 "한남4구역에서 현대건설과 경쟁할 때에는 조합의 공사도급계약서 원안을 100% 수용했다고 홍보한 것과 대비되는 모습"이라고 말했다. 이어 "조합원들의 경제적 이득을 우선시한 공사도급계약서 원안을 수정하는 것은 시공사의 이득을 우선시 했다고 보면 된다"고 덧붙였다.
명일동에 소재한 삼익맨숀과 길동에 위치한 삼익파크가 '대단지 프리미엄'을 목표로 건축협정을 체결했다. 행정구역이 각기 다른 2개의 재건축 사업장이 건축협정을 맺은 건 연접해 있는 대지적 특성을 최대한 활용하기 위함이다. 두 곳 모두 재건축 사업을 진행하고 있는 가운데, 준공 후 하나의 대단지로 보이기 위한 이해관계가 일치한 것이다. 건축협정의 구심점 역할은 시공사인 대우건설이 맡았을 것으로 관측된다. 1일 정비업계 따르면 삼익맨숀과 삼익파크는 조합 간 건축협정서를 체결해, 성공적인 재건축을 목적으로 상호 협업할 수 있는 토대를 마련했다. 조합원들 역시 건축설계 과정에서 협업을 도모해야 한다는 집행부 뜻에 전폭적 지지를 보냈다. 실제 2개 사업장은 지난 2019년 서울시가 정비계획(안) 수립과 구역지정 안건을 동시 상정해 통과시킨 곳들이다. 당시 서울시는 통합 관점에서 사업이 진행되도록 특별건축구역으로 지정했다. 2개 사업장이 건축협정을 맺을 수 있었던 건, 대우건설의 가교 역할이 긍정적으로 작용했을 것이란 관측이 대두된다. 삼익파크는 지난 2022년 12월 하이엔드 브랜드(써밋)을 갖고 온 대우건설을 시공사로 선정했다. 2년 뒤 대우건설은 삼익맨숀 시공권도 거머줬다. 건축협정이 급물살을 타게 된 기점도 작년 12월 삼익맨숀의 시공사 선정이 완료된 뒤로 전해진다. 단일 브랜드가 적용되기에 가능한 협업인 셈이다. 삼익맨숀과 삼익파크는 향후 정비계획(안) 변경 및 건축계획을 사전에 협의해 공동으로 대응해 나가게 된다. 건축법 제60조(건축물 높이제한) 및 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) 완화 적용도 목표 과제다. 공공보행통로 계획을 포함해, 2개 단지가 시너지를 낼 수 있는 방향으로 건축설계(안)이 마련될 것으로 기대된다. 2개 단지를 합칠 경우의 주택공급물량은 약 2,500세대다. 삼익맨숀은 강동구 명일동 270번지 일원에 위치해 있으며, 구역면적은 49,502㎡다. 지난 2020년 고시된 정비계획(안) 상 주택공급계획은 1,169세대(임대주택 155개 포함)이지만, 향후 사업을 추진하는 과정에서 세대 수는 계속해서 변동될 전망이다. 삼익파크는 강동구 길동54번지 일대에 소재해 있으며, 구역면적은 55,945㎡다. 지하4층-지상35층 아파트 15개동, 총 1,384세대를 짓는 프로젝트다. 신성덕 삼익맨숀 조합장은 "건축협정을 맺게 된 건, 강동구에서 랜드마크 단지를 목표로 사업을 추진중인 2개 조합의 이해관계가 일치했기 때문"이라며 "사업 추진 과정에서 분명 여러 난제들이 있겠지만, 금번 협정을 계기로 명확한 사업 방향성이 잡힌 만큼 상호 간 협업을 통해 재건축 프리미엄을 확보해 나가겠다"고 밝혔다.
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