발행일(UPDATE): 2025년 08월 29일 09시 58분
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여의도 진주아파트 설계권을 두고 4곳의 대형 설계업체들이 관심을 타진하면서 벌써부터 경쟁이 뜨겁다. 해당 사업장은 국내 또는 해외업체 간의 컨소시엄 참여도 허용한다는 점에서, 향후 업체들의 치열한 수싸움이 전개될 것이란 게 업계 분석이다. 28일 정비업계 따르면 여의도 진주 추진위원회(백승구 추진위원장)는 최근 설계자 선정을 위한 현장설명회를 열었다. 현장에 참여한 설계업체는 ▲DA건축사사무소 ▲ANU디자인그룹 ▲삼우종합건축사사무소 ▲진양엔지니어링 4곳으로 압축된다. 국내에서도 명성이 높은 업체들의 발걸음이 이어지면서 사실상 경쟁 구도가 형성된 셈이다. 여의도 진주는 국내+국내, 국내+국외로 컨소시엄 가능성을 열어뒀다는 점이 주목할 만하다. 촉박한 일정으로 인해 이번엔 해외 설계사가 들어오지 못했지만, 국외기업의 참여도 언제든 환영한다는 분위기다. 앞서 해외 설계사인 영국 디자인·건축회사 헤더윅 스튜디오(Heatherwick Studio)를 선정한 여의도 대교 사례가 긍정적으로 작용한 것으로 보인다. 재건축·재개발 정비 사업장에선 설계자 선정 방식이 보통 두 가지로 나뉘어 진행된다. 일정한 배점표를 통해 사업수행능력을 평가하는 적겸심사 방식과 작품 응모를 통해 당선작을 가려내는 설계공모(현상설계) 방식이 있다. 여의도 진주는 설계공모 방식을 토대로 설계사를 선정할 방침이다. 설계공모 방식은 건축물의 설계(안)을 공모해 우수한 설계(안)을 선정한 후에 해당 설계를 기반으로 시공사를 선정하는 방식을 의미한다. 적격심사에 비해 다소 시간이 오래 걸리긴 하나, 높은 작품성과 질적 우수성을 확보 가능하다는 평가가 나온다. 입찰공고에 기재된 여의도 진주의 설계 예정설계금액은 38억6,396만원으로, 평당 28,000원 수준으로 책정됐다. 응모작품은 9월 17일(수)까지 접수가 진행되며, 우수작이 추려지면 향후 조합창립 총회에서 투표를 거쳐 최종 당선작을 선정하게 된다. 선정된 업체에겐 기본 설계 및 실시 설계권이 부여된다. 여의도 진주는 진주상가 제척이 결정됨에 따라, 연내 변경계획(안)을 마무리하는대로 빠르게 조합설립에 나선다는 방침이다.
서울 동대문구에 소재한 A추진위원회의 인가를 취소해야 한다는 소송이 기각됐다. 해당 재건축 단지의 소유주는 지난해 추진위원회 승인 과정에서 절차적 하자를 주장하며, 동대문구청의 인가 결정을 취소해야 한다며 소를 제기한 바 있다. 27일 법조계 따르면 서울행정법원 제2부는 청량리 소재 아파트 소유주(원고)가 동대문구청(피고)을 상대로 제기한 'A추진위원회 설립인가 취소' 사건과 관련 각하 결정을 내렸다. 앞서 원고는 추진위원회 승인 결정을 취소해 달라며 소를 제기했다. A추진위원회는 작년 5월 7일부터 13일까지 추진위원장· 감사·추진위원을 선착순으로 모집하는 공고를 게시했다. 이후 5월 10일 추진위원 등록을 위한 선착순 모집을 마감했다. 추진위원장 1명과 감사 1명, 추진위원 107명으로 구성된 명단을 확정공고한 후, 토지등소유자 1,087명 중 643명의 동의를 얻어 동대문구청에 추진위원회 구성승인을 신청했다. 도정법 상 추진위원회 구성을 위한 법정 동의율은 토지등소유자의 50% 이상이다. 동대문구청은 작년 10월 A추진위원회를 승인했다. 이에, 소유주였던 원고는 모집기간의 마지막 날(24.05.13)에 공고를 진행하면서, 미리 내정해 둔 사람들을 제외하고는 다른 사람이 추진위원에 등록할 수 없게끔 했다고 주장했다. 또한 모집기간이 끝나지도 않았는데 확정 공고를 했고, 우편 발송도 없었다는 점을 설명했다. 불공정한 절차에 따라 선정됐기 때문에, 추진위원회 승인 처분은 취소되어야 한다는 것이 원고의 소 제기 이유다. 이에, 서울행정법원은 도시및주거환경정비법 제31조 제1항과 제3항에 따르면, 정비사업을 시행하기 위해 조합을 설립하고자 할 경우, 토지등소유자 과반수 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상 위원으로 추진위원회를 구성해 시장·군수의 승인을 얻어야 한다는 규정을 관련 법리로 제시했다. 이때, 토지등소유자 동의서 형식이나 동의시기, 위원장 및 위원 자격, 선정방식 등에 관해 특별한 제한을 두고 있지 않다고 언급했다. 동대문구청은 추진위원회 승인 신청서에 첨부된 서류에 따라, 토지등소유자들의 과반수 동의가 있었고, 추진위원장을 포함한 5인 이상 위원으로 구성돼 있다는 점을 확인할 수 있다면 승인해야 한다고 밝혔다. 기본행위인 추진위원회 구성행위(선정방식 등)의 하자를 주장하면서 곧바로 보충행위인 추진위원회 구성승인의 취소를 구할 법률상 이익이 없음을 언급했다. 더욱이, 모집공고문에 찍힌 날짜(24.05.13)는 모집공고문의 게시일이 아닌 게시기한이고, 모집공고문 제8항에 '등록마감은 선착순이며, 모집인원 완료 시, 본 공고는 별도 통지 없이 즉시 마감된다'고 명시돼 있다고 밝혔다. 결과적으로 추진위원 등의 모집을 선착순으로 마감하고 확정공고 한 것에 잘못이 없으며, 등록신청서를 첨부한 모집공고문을 각 토지등소유자들에게 우편으로 송부했기 때문에, 절차적 하자는 없다고 판시했다. 정한철 법무법인 인본 대표변호사는 “해당 사안은 보충행위인 추진위원회 구성승인 처분의 하자를 다투고자 하는 경우에는 해당 보충행위에 고유한 하자가 있어야 하고, 기본행위인 추진위원회 구성행위에 하자가 있는 경우에는 해당 기본행위에 대하여 민사쟁송으로 다퉈야 함에도 불구하고 기본행위의 하자를 주장하면서 곧바로 보충행위인 감독청의 구성승인 처분의 취소나 무효확인을 구할 법률상 이익이 없어 각하된다는 대법원의 판례를 재확인한 것"이라고 설명했다. 이어 "추진위원회를 준비하는 측은 추진위원회 구성행위에 절차적 하자가 없도록 주의하여야 하고, 추진위원회 구성승인처분은 비법인사단인 추진위원회를 구성하는 행위를 보충하여 그 효력을 부여하는 처분으로서 감독관청은 승인신청서에 첨부된 서류에 법령이 정하는 요건을 확인할 수 있다면 특별한 사정이 없는 한 추진위원회 설립을 승인해야 한다"며 "또한 추진위원회 구성행위에 법령이 정하는 방법과 절차를 준수하였다면 다수의 이해관계인에게 미치는 효과 등에 비추어볼 때 추진위원회 구성행위의 취소 또는 무효확인을 쉽게 인정해서는 안 된다"라고 덧붙였다.
개포우성7차 시공권 경쟁이 '홍보관 개관'을 전환점으로 중반부에 접어들면서, 조합원들의 표심 향방에도 상당한 관심이 쏠린다. 양사는 도정법 상 공식석상인 1차 합동홍보설명회에서 촉발된 사업조건과 설계로 계속해서 공방전을 벌이고 있다. 대우건설의 필수사업비 규모 논란은 조합원들 사이 여전히 회자되고 있는 상황이며, 삼성물산의 설계 관련해서도 입찰제안과 다른 내용으로 인해 혼란이 사그라들지 않는 모습이다. 25일 정비업계 따르면 개포우성7차 재건축 조합은 최근 세텍(SETEC)에서 열린 1차 합동홍보설명회를 성황리 마무리했다. 현장은 삼성물산과 대우건설의 입찰제안서와 공사도급계약서, 대안설계(안)을 객관적으로 비교·검증하기 위해 모인 조합원들로 북적였다. 양사는 단지 인근에 마련한 홍보관으로 넘어가, 상대방 조건을 합리적이고 객관적인 시각에서 살펴봐야 한다는 날선 주장으로 맞불을 놓고 있는 상황이다. 1차 합동홍보설명회에서 조합원들이 공개 질의한 내용도 화제성 측면에서 주목받고 있다. 우선, 삼성물산은 조합 원안과 다른 공사도급계약(안) 위주로 질문을 받았다. 조합에게 불리한 조건으로 80여개 항목의 계약 조항이 변경돼 있다는 게 질의 요지다. 이에, 삼성물산 관계자는 "계약서는 변경해서 드려야 하는 게 맞으며, 변경하지 않은 계약서는 다 거짓말"이라며 "시공사로 선정되면 조합과 3개월 간 협의해 나가겠다"고 답했다. 대우건설은 필수사업비 규모 관련 질문을 받았다. 경쟁입찰 초반부터 계속 논란이 된 만큼, 필수사업비 규모에 종지부를 찍을 수 있도록 공문 형태로 제출할 수 있냐는 게 질의 요지다. 이에, 대우건설 관계자는 "정확한 금액으로 공문을 보내는 건 문제될 거 없지만, 조합과 당사가 추정하는 금액을 적어낼 경우보다 더 많은 사업비를 쓰게 되면 문제의 소지가 발생할 수 있다"며 "안심할 수 있는 방안을 고민하겠다"고 답했다. ◆ 대우건설 "삼성물산, 급조된 설계로 고심 부족해"…남향·맞통풍·프라이버시 100%? 입찰제안 내용 살펴봐야 대우건설은 대안설계(안) 상 전체 주동의 모습을 먼저 살펴볼 필요가 있음을 강조하고 있다. 주동 수와 배치에 따라 세부적인 항목(향, 바람길, 세대 간 간섭)들이 달라지는 탓이다. 대우건설은 8개 주동의 2열 배치를 통해 주거 쾌적성을 높이는 전략을 택했다. 반면 삼성물산은 10개 주동에 3열 배치로 이뤄져 있음을 비교 사례로 제시했다. 거실 향에서도, 전 세대 100% 남향인 대우와 달리, 삼성은 동향/서향이 총 461세대임을 설명했다. 대우건설은 전체 유닛이 거실과 주방 창이 일자로 이뤄짐에 따라, 100% 맞통풍 구조를 만들었다. 반면 삼성물산은 84C와 84D 타입 등 일부 세대에서 맞통풍이 불가하다는 점을 설명했다. 대우건설은 지대가 낮아 침수 피해가 빈번했던 강남구 사례를 들며, 대지레벨을 중동고등학교 방면과 일치하도록 상향 조정해 침수피해를 완벽히 예방했다는 점을 강조했다. 고급 주거아파트의 기본 사양으로 꼽히는 '프라이버시(세대 간 간섭)' 관련, 대우건설은 주동을 이루는 각 세대들이 135%로 틀어져 있어 사생활 보호를 확실하게 만들었다는 설명이다. 이와 반면, 삼성물산의 일부 세대는 90도 각으로 붙어 있어 세대 간 간섭이 이뤄질 수밖에 없다는 점을 비교했다. 조합원들이 향후 입주민 지위로 실거주할 때, 가장 중요할 항목(남향·맞통풍·프라이버시)에 설계 주안점을 두고 입찰을 제안했다. 대우건설은 개포우성7차에 제출한 입찰제안서와 공사도급계약서 등 일체의 모든 서류는 제출 후 '임의로' 바뀔 수 없다는 점도 강조했다. 한번 제출한 입찰 내용을 조합원들의 입맛에 맞게끔 변경해 줄 수 없다는 의미다. 삼성물산이 1차 합동홍보설명회에서 전 세대 남향·맞통풍·프라이버시를 안내했다는 점을 지적한 것으로 보인다. 사업조건 관련해서도, 용산과 한남에서 제안했던 조건(분양수입금 내 기성불, 수요자금융 아닌 분담금 납부방식 등)들을 개포우성7차에선 모두 제외했다는 점도 꼬집었다. 김보현 대우건설 사장은 "뜻깊은 자리에 대우건설을 소개할 수 있어 감사함과 동시에 무거운 책임감을 느끼고 있다"며 "11년 만에 전면 리뉴얼한 '써밋'의 1호 사업장으로 '개포우성7차'를 고민 없이 선택했다"며 "이는 결코 우연이 아니며, 강남의 새로운 중심지로 도약하게 될 입지이기에, 써밋이 지향하는 프리미엄의 기준을 가장 먼저, 가장 분명하게 보여줄 수 있는 공간이라 확신했기 때문"이라고 강조했다. ◆ 삼성물산 "대우건설, 필수사업비 금리는 허울뿐인 제안"…최고 신용등급(AA+) 앞세워 금리 경쟁력 자신 삼성물산은 대우건설이 제안한 필수사업비 조달금리(CD+0%)의 대상은 170억원이라는 점을 강조했다. 조합 입찰참여안내서에 '170억원'이라고 분명히 기재돼 있다는 점을 근거로 제시했다. 필수사업비와 사업촉진비를 더한 전체 사업비로 계산했을 때, 삼성물산의 금융비용이 더 우위에 있음을 밝힌 대목이다. 삼성물산은 명확한 가산금리 제시 없이 '금융기관 최저금리' 조건으로 개포우성7차 입찰에 참여했다. 6월 27일 발표된 정부의 대출규제에 대응하고자, 조합원들의 종전자산평가액 대비 한도 없는 LTV 150%를 제안했다. 기본이주비가 6억원으로 제한된 상황 속에서 원활한 이주를 지원하기 위한 목적에서다. 삼성물산은 업계 최고 신용등급(AA+)을 바탕으로 최저금리의 이주비를 자신했다. 추가이주비는 HUG보증이 이뤄지지 않기에, 모든 정비사업 현장에서 '시공사 지급보증'을 통해 자금 조달이 이뤄지는 구조다. 대모산 조망(538세대)과 양재천·탄천 조망(239세대)를 합쳐 777세대의 특화조망 세대를 확보했다. 조합원들에게 100% 프리미엄 조망을 선사하겠다는 계획이다. 조합원 전 세대에 테라스 평면특화를 약속하며, 실사용면적 극대화를 목적으로 발코니 면적도 최대 확보했다는 설명이다. 세대당 3.8평 규모의 실내외 커뮤니티를 통해 단지 안에서 실생활이 모두 가능할 수 있도록 조성하겠다는 점도 조합원들의 눈길을 사로잡았다. 삼성물산은 조합의 공사비 예정가격(평당 880만원)보다 약 11만원 낮은 최적의 공사비(평당 868.9만원)를 제안했다. 대안설계를 바탕으로 획기적으로 줄인 공사기간(43개월)도 어필 중이다. 착공 전까지 물가변동에 따라 예상하는 공사비 인상분에 대해서도 최대 100억원까지 자체 부담할 계획이다. 김상국 삼성물산 부사장은 "5단지와 6·7단지에 참여하지 않은 건, 개포우성7차만이 이 지역 랜드마크가 될 가능성이 있을 것으로 판단했다"며 "일부 마감재의 아쉬움은 있지만, 주거 부문에 있어 삼성의 프라이드를 갖고 입찰에 참여했다"고 말했다. 이어 "공사 중단을 하고 싶은 적이 수없이 많았지만, 그 유혹을 뿌치쳐 왔다"며 "삼호가든5차에선 홍보 활동조차 하지 않았지만, 품질·신뢰만으로 시공사 선정이 진행 중이다"라고 부연했다.
강남권 핵심입지로 꼽히는 개포우성4차가 시공사 선정을 위한 본격 행보에 착수한 가운데, 공사도급순위 10위권에 랭크된 대형사 3곳이 공식석상에 모습을 드러냈다. 관심이 집중된 삼성물산과 포스코이앤씨의 '1년 만의 맞대결'은 사실상 불발됐다. 양사는 지난해 부산 촉진2-1구역에서 맞붙었고 포스코이앤씨가 시공권을 거머줬다. 대·내외 경제적 변동성이 커짐에 따라 대형사들의 선별 수주 기조는 강화되는 분위기다. 25일 정비업계 따르면 개포우성4차는 이날 시공사 선정을 위한 현장설명회를 개최, ▲포스코이앤씨 ▲롯데건설 ▲HDC현대산업개발 ▲제일건설이 참석했다. 모두 조합으로부터 시공사 선정 계획(안)과 입찰안내서를 수령했다. 현장에 참석한 시공사는 1차 입찰에 참여할 수 있는 자격이 주어진다. 총 공사금액은 약 6,500억원이며, 1평으로 환산했을 때 평당 920만원이다. 입찰보증금은 300억원이며 컨소시엄을 통한 참여는 제한된다. 개포우성4차의 유효 경쟁입찰 성사 가능성은 높게 평가된다. 우선, 전체 세대 수의 70% 이상 중·대형 평형으로 이뤄져 있어, 우수한 사업성을 지니고 있다. 지하철 3호선(매봉역) 도보권역에 속해 있으며, 바로 앞에 양재천을 품고 있어 강남권 내에서도 최상의 입지로 평가받는다. 인근에 ▲대치중 ▲숙명여고 ▲중앙사대부속고 ▲단대부고 등 명문학교들도 즐비해 교육환경도 뛰어나다는 평가다. 향후 높은 분양가치를 지닐 전망이다. 단지 내 홍보관을 운영하며 기대를 모았던 삼성물산은 현장설명회에 불참했다. 삼성물산은 개포우성7차에 집중하기로 결정하지 않았겠냐는 게 업계 관측이다. 시공사들은 수익성과 상징성 관점에서 선별 수주 기조를 강화시켜 나가는 분위기다. 무엇보다 올해 하반기 압구정과 성수, 여의도 등 핵심 사업장에서 연달아 시공사 선정을 진행 중이거나, 예정하고 있는 것도 '선별 수주' 전략을 고수하게끔 만드는 환경적 요인으로 분석된다. 포스코이앤씨는 하이엔드 브랜드인 '오티에르(HAUTERRE)'를 접목해 강남권 주거트렌드에 걸맞는 단지 조성에 기여하겠다는 각오다. 오티에르는 내부 브랜드 적용 심의회의에서, ▲입지 ▲규모 ▲상품 ▲서비스 수준 등 엄격한 기준에 따라 최종 적용 여부가 결정된다. 하이엔드 브랜드를 남발하지 않고 '브랜드 희소성'을 유지하는 선별 수주 전략의 일환으로 볼 수 있는 대목이다. 작년 1월에는 업계 1위 삼성물산의 래미안과 부산 촉진2-1구역에서 맞붙어 승리했다. 최근 성수동 장미아파트를 재건축하는 '오티에르 포레'는 일반분양 40세대 모집에 2만7,525명이 몰리며 평균 경쟁률 688 : 1을 기록했다. 올해 분양에 나선 시공사 중에서 1순위 최고 경쟁률을 달성했다. 오티에르 브랜드의 상품성과 분양 시장에서의 높은 관심도를 엿볼 수 있는 대목이다. 최근 '대어'로 꼽혔던 방배15구역 시공권도 거머줬다. 포스코이앤씨 관계자는 "당사의 하이엔드 브랜드(오티에르)는 합리적인 이윤 추구와 경쟁력 갖춘 공사비로 서초구 재건축 시장에서 최근 포트폴리오 저변을 많이 넓혀 왔다"며 "방배신동아의 경우 시공사 선정 이후 1년 만에 이주까지 완료한 단지로, 개포우성4차의 사업속도에 박차를 가할 수 있도록 가진 역량을 투입할 것"이라고 강조했다. 이어 "결국 재건축은 사업이기에, 프리미엄 단지가 가능한 입찰조건으로 찾아뵙겠다"고 부연했다.
'원조 부촌'으로 여겨지는 방배신삼호가 시공사 선정을 위한 단계에 접어든 가운데, HDC현대산업개발은 조합원들의 분담금을 최소화할 수 있는 사업조건을 전면에 내세워 관심이 모아진다. 사업조건은 조합원들의 분담금과 직결되는 사안인 터라 시공사 선정의 향방을 좌우한다. 특히, 기간과 금액에 비례해 누적되는 '금융비용'의 규모가 날로 커지는 분위기다. HDC현대산업개발이 수주 공략법으로 금융을 택한 배경이다. 25일 정비업계 따르면 방배신삼호 재건축 조합은 오는 26일(토) 오후 4시 삼호침례교회에서 시공사 선정을 위한 총회를 개최한다. 재건축 사업에서 시공사는 핵심 협력업체로 꼽히는 만큼 전체 조합원 과반수 이상의 직접 참석이 필요하다. 시공사 선정 이후 통합심의 준비가 본격화될 것으로 전망된다. 현재, 방배신삼호는 조합설립인가 후 3년 내 사업시행계획(안)을 신청하지 못했고, 이후 한 차례 연장된 일몰 기간(2년)도 도과했다. HDC현대산업개발은 방배신삼호의 사업기간이 길어지고 있는 점을 감안, 조합원 분담금을 절감시킬 목적으로 사업비 대여금리를 'CD+0.1%'에 제안했다. 경쟁입찰이 성사됐던 용산정비창 전면1구역과 동일한 조건을 제안했다. 한남4구역에서 삼성물산이 제안한 대여금리(CD+0.78%)보다 0.68%p 낮은 수치다. 방배신삼호의 사업비 규모는 조(兆) 단위에 이를 것으로 예상되는 만큼 경쟁력 있는 금리로 조합원 부담을 덜 계획이다. 조합원들이 분담금을 납부할 경우, 입주 때 100%를 낼 수 있게끔도 할 예정이다. 통상적으로 활용되는 수요자 금융조달의 경우 분담금을 입주 때 내게 될 경우 조합원들이 이자비용도 자체 부담해야 한다. HDC현대산업개발은 조합원들이 이자 부담 없이 분담금만을 입주 시기에 낼 수 있도록 제안했다. 현재 경쟁입찰이 성사된 개포우성7차에서 대우건설 역시 '수요자 금융 조달 없이 입주 시 100% 분담금 납부'라는 금융조건을 안내했다. 물가변동(ESC)에 따른 공사비 인상을 시작하는 기산일도 2년 유예키로 결정했다. 현재 경쟁입찰이 진행 중인 개포우성7차에서, 대우건설은 입찰마감일로부터 1년 6개월간 물가변동에 따른 공사비 인상을 유예하겠다고 밝혔다. 물가변동에 따른 공사비 인상을 유예하는 조건은 보통 경쟁입찰 사업장에서 찾아볼 수 있는 조건이다. 용산정비창 전면1구역에서도 HDC현대산업개발과 포스코 모두 각각 20개월, 18개월간의 유예기간을 정했다. 원활한 이주 절차를 도모하고자, 조합원들의 종전자산평가금액의 LTV 100%까지 이주비(기본+추가) 지원계획도 밝혔다. 방배신삼호의 법정한도 이주비는 LTV 50%다. 다만 최근 부동산 대출규제로 인해 기본이주비는 6억원 한도로 제한됐다. 일례로, 방배신삼호 소유주들의 종전자산평가금액이 20억원일 경우 당초 10억원까지 기본이주비로 받을 수 있었으나, 대출규제로 인해 기본이주비가 6억원까지로 제한된다. HDC현대산업개발은 대출규제 적용을 받지 않는 '추가이주비'를 늘려 LTV 100%까지 받을 수 있게끔 금융지원을 할 예정이다. 인근 지역 전세 시세를 감안했다. 대안설계 인허가 책임과 설계변경에 필요한 용역비도 자체 부담하겠다고 밝혔다. 방배신삼호는 2019년 조합설립인가 이후 6년이 지났지만 아직 건축심의를 통과하지 못했다. 오는 2026년 서울시장 선거 등 부동산 정책 변동의 불확실성이 있는 만큼, 시공사 선정 이후의 인허가 절차에 책임감을 갖고 진행하겠다는 점을 강조한 대목으로 풀이된다. 인허가 비용 부담은 경쟁입찰 진행 중인 개포우성7차에서도 앞다퉈 내놓은 사업조건이다. HDC현대산업개발 관계자는 "서울원 아이파크의 성공적 분양으로 인해 현금 보유고가 증가했고, 10대 건설사를 나란히 비교하더라도 최고 수준의 잔고비율과 최저 수준의 부채비율로 재무 안정성도 갖추고 있다"며 "최근 6월 27일 부동산 대출 규제로 많은 사업장에서 혼란이 야기됐으나, 방배신삼호에선 기본이주비 비율과 별개로 LTV 100%까지 책임 조달해, 사업 속도에 저해되는 요소들을 조합과 해결해 나가겠다"고 강조했다.
홍제동322번지 일대가 '공공기관 참여형 모아타운' 계획으로 불리한 사업여건을 신속히 개선해 나간다는 방침이다. 확실한 사업지원 인센티브를 받아 안산과 연계한 완성형 친환경 단지를 구축해나간다는 게 해당 사업장의 목표다. 25일 정비업계 따르면 홍제동322번지 일대 모아타운 관리계획 수립과 관련한 주민설명회가 최근 개최됐다. 현장에선 ㈜이음엔지니어링이 관리계획(안), 한국토지주택공사가(LH)가 공공기관 참여 모아타운에 대해 설명하는 시간을 가졌다. 홍제동322번지 일대 구역면적은 39,442㎡로, 소규모주택정비 관리계획 수립 대상 지역에 속한다. 제1종과 제2종(7층이하)으로 혼재돼 있는 용도지역을 제2종일반주거지역으로 종상향할 계획을 갖고 있다. 대상지는 대공방어협조구역에 속해 국방부와 협의를 거쳐 최고고도는 138.4m로 나타났다. 이에 따라 최고층수는 19층 이하로 계획됐다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 획지를 제외한 정비기반시설은 ▲도로 ▲공공공지 ▲소공원 ▲녹지 등으로 채워진다. 우선 대상지는 800세대 이상의 주택이 지어지는 규모이기에, 서울시 교통영향평가에 맞춰 진출입구 2개소 개설이 가능하다. 다만 홍제성원아파트 단지와 안산이 맞닿아 있는 지형적 특성상 진출입구는 1개소 설치만 고려됐다. 주출입구 위치에 공공공지가 위치해 있는 이유는 홍제성원 단지와 주출입구가 맞물리는 상황을 방지하기 위함이다. 공원의 경우, '홍제 센트럴 아이파크' 어린이공원과의 연계를 위해 상단에 소공원 두 곳을 배치할 계획이다. 산책로, 안산자락길을 잇는 동선 계획도 잡혀 있는 상황이다. 안산과 인접한 경관녹지는 비오톱 1등급지를 보존하는 방향으로 계획됐다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(200%) ▲상한용적률(250%) 등으로 수립됐다. 공공참여형 모아타운 인센티브를 받아 용도지역 상향에 따른 임대주택 기부채납 비율은 50%에서 30%로 완화된다. 이로써 기부채납 임대주택 수는 34세대로 나타난다. 주택공급물량은 887세대로 예측됐으며, 분양물량과 임대주택물량은 각각 676세대, 211세대로 개략적인 계획이 잡혔다. 세부적으로 살펴보면, ▲45㎡(35세대) ▲59㎡(394세대) ▲84㎡(247세대) 등으로 구성된다. 이외 임대주택은 대부분 45㎡로 집중된다. '공공기관 참여형 모아타운' 공모에 선정되는 지역은 통상적으로 고도제한 경관지구, 경사지형, 개발갈등, 추진주체 부제 등의 사업요건 악화 요소가 있는 지역들이 대부분이다. 공모에 참여한 37개 구역 중 10곳 만이 지난해 12월 선정됐다. 현재 LH는 홍제동을 포함해 구기동, 화곡동, 노량진동, 상도동 등을 맡아 사업을 진행 중에 있다. 조합설립 이후에 조합과 LH가 공동사업시행 약정을 체결하면, 조합에선 시공사 및 설계사 선정 등의 주요 의사결정을 진행하게 된다. LH는 기술행정적(재원조달, 투명관리 등) 업무를 지원하는 역할을 맡게 된다. 한편 LH 측은 해당 지역이 화강암 암반으로 이뤄져 있고, 단차가 큰 곳임을 감안해 평당공사비를 800만원~900만원 수준으로 예상했다. 추정분담금은 조합설립을 위한 동의를 받기 전에 토지등소유자들에게 개별적으로 통지가 될 예정이다.
수유동486번지 일대 재개발 구역이 신속통합기획(2회)과 공공재개발(1회) 공모 신청에 연달아 미선정됐지만, 토지등소유자들의 강한 사업추진 의지를 토대로 '사전 타당성' 조사 단계를 밟고 있다. 설문조사 결과 무려 90% 이상의 주민들이 재개발에 찬성한 것으로 나타나, 신통기획 후보지로 최종 선정될 수 있을지 여부에 관심이 모아진다. 24일 정비업계 따르면 강북구청 주관 하에 수유동486번지(빨래골) 일대 주택재개발 정비사업 사전타당성조사 주민설명회가 개최됐다. 대상지는 북한산 인근에 위치해 있어 고도지구 제한으로 개발 난이도가 높다는 평가를 받았지만 최근 서울시가 고도지구 완화 방안을 발표하면서 사업성 개선에 대한 기대가 나오고 있는 곳이다. 수유동486번지 일대의 구역면적은 74,139㎡로, 이곳의 토지등소유자수는 1,021명으로 집계됐다. 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 예정돼 있으며, 최고층수는 15층으로 계획이 잡혔다. 우선 고도지구는 북한산 경관을 보전하는 최대 45m 범위 내에서 완화 가능성이 있다. 다만 '조망확보 구간'의 높이는 28m로 유지될 것으로 보인다. 이는 통경축 확보가 필요하다는 판단에서다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 주택용지를 제외한 나머지 부분은 ▲도로 ▲공원 ▲주차장 등으로 채워진다. 우선 삼양로77길과 79길은 각각 12m와 10m로 확폭된다. 저층주거지와 공유할 수 있는 생활권공원 조성 차원에서 대상지 북측엔 공원 1개소가 배치된다. 이는 북측 일조권을 최소화하기 위함이다. 기존의 수유일공원도 구역계에 포함된다. 주차장은 공원과 중복결정으로 마련될 예정이다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(250%) 등으로 수립됐다. 60㎡ 미만의 소형주택 건립으로 20%p 가량 용적률 완화가 적용됐다. 사업성 보정계수를 비롯해 공공보행통로와 우수디자인 등을 통해 허용용적률 인센티브는 최대치(40%)를 받을 계획이다. 건축계획(안)에 맞춰 예상되는 주택공급물량은 1,505세대로, 공공주택은 250세대로 책정됐다. 조합원·일반물량은 1,255세대로 ▲46㎡(173세대) ▲59㎡(705세대) ▲84㎡(377세대) 등으로 구성된다. 주차대수는 1,704대로 예상됐다. 이같은 주택규모는 향후 사업시행인가 시 건축심의에 따라 변경될 가능성이 있다. 단, 원지형을 고려한 높이 계획(안)이 반영된다면, 스카이라인을 고려해 일부 층수 계획이 조정될 수 있다. 만약 최초 15층이 아닌 13~14층으로 층수를 낮춘 계획(안)이 검토될 시, 총 세대수는 1,448세대로 줄어들게 된다. 일반분양분과 임대주택물량도 1,198세대와 250세대로 각각 줄어들게 된다. 대상지의 추정비례율은 84.38%로 산정됐다. 평당공사비와 일반분양가(84타입 기준)는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 790만원, 2,820만원 수준으로 예측됐다. 비례율은 공사비와 분양가의 변동 정도에 따라 최소 62.97%에서 최대 105.79%까지 변동폭이 생길 수 있다. 한편 수유동486번지 일대는 사업타당성 분석이 완료되는대로, 주민동의여부 조사를 실시해 신속통합기획 후보지 신청에 나선다는 방침이다. 이를 위해선 주민동의 60% 이상이 필요하다.
입찰공고·지침서상의 조건이나 자격이 특별한 조율이나 근거 없이 변경된다면, 부제소합의가 인정되지 않고 계약을 무효로 봐야한다는 결과가 나왔다. 당사자 간 어떠한 합의보다도 경쟁입찰을 전제로 한 계약에선 절차의 공정성과 공공성이 우선시돼야 한다는 게 법원의 판단이다. 23일 법조계 따르면 서울중앙지방법원은 업체선정과 관련, 서초구 방배동에 속한 A조합이 체결한 기존 결의의 효력을 정지함과 동시에 후속절차도 진행해선 안된다는 명령을 내렸다. 입찰 과정에서 억울함을 호소한 미선정된 업체들의 손을 법원이 들어준 것이다. 이 사건의 발단은 입찰참여 조건이 변경됐다는 의혹이 불거지면서 시작됐다. 오염토양 시설용량 조건과 관련한 내용이 바뀌면서 최초 부적합 판정을 받은 특정 업체가 우선협상대상자로 선정된 것이다. 이에 채권자로 구성된 일부 업체들은 입찰 절차상의 공정성 위배를 주장하고 나섰다. 위법한 변경을 전제로 한 대의원회 결의의 효력이 무효라는 입장이다. 반대로 A조합은 업체들과 작성한 합의서 성격의 '부제소합의'를 근거로 들며 문제가 없다는 입장을 고수했다. 부제소합의는 '분쟁이 발생해도 어떠한 이의도 제기하지 않겠다는 내용의 합의'를 의미한다. 즉 미선정된 업체들이 부제소합의에 어긋나는 행동을 보인다는 게 A조합 측의 주장이다. 결과적으로 법원은 입찰절차에 하자가 있었음을 인정하며, 절차의 공정성과 공공성에 주목했다. A조합의 재량권을 고려하더라도 업체선정에 큰 영향을 주는 조건변경이 공정성과 공공성을 훼손한다는 판단에서다. A조합의 부제소합의 주장에 대해선 "특별한 사정이 있는 경우엔 예외를 인정할 수 있다"며 "확약서 내용만으로는 법령을 위반해 무효인 경우까지도 일체 이의를 제기하지 않기로 약정했다고 볼 수 없다"고 답을 내렸다. 이민경 법무법인 조운 변호사는 "입찰공고 후 자격조건을 임의로 수정해 특정 참여자를 유리하게 만들었다면, 그 입찰은 공정성을 상실했다고 보는 것이 옳다"며 "조합의 결정에 어떠한 문제도 제기하지 않겠다는 일반적 부제소합의가 입찰의 모든 문제를 덮는 만능 면죄부일 수는 없다"고 조언했다. 이어 "부제소합의는 헌법상 보장된 재판청구권을 사전에 포기하는 것으로 제한적으로만 인정되며, 공정성이 훼손되지 않은 유효한 입찰에서만 의미를 가진다"고 덧붙였다.
송파한양2차 시공권 확보를 염두 중인 대형 시공사들의 눈치싸움이 치열하게 전개되는 양상이다. 유효 경쟁입찰 성사 가능성이 매우 높은 상황에서 조합원들의 기대감도 날로 커지는 분위기다. 동시에 조합 집행부 역시 경쟁입찰을 통해 조합원들에게 유리한 조건이 제안될 수 있는 환경 조성에 집중하겠다는 방침이다. 가락프라자 이후 수년만에 경쟁입찰 성사 가능성이 제기됨에 따라, 송파구 관내 주목도 역시 상당할 전망이다. 21일 정비업계 따르면 송파한양2차 재건축 조합(권좌근 조합장)은 이날 시공사 선정을 위한 현장설명회를 열었다. 그 결과, ▲GS건설 ▲HDC현대산업개발 ▲포스코이앤씨 ▲DL이앤씨 ▲금호건설▲진흥기업 등 6개사의 참여가 확인됐다. 이중 단지 내 대형현수막을 게첩하는 등 적극적인 수주의지를 표출하고 있는 시공사는 HCD현대산업개발과 GS건설, 포스코이앤씨 등이다. 사실상 경쟁입찰이 예고된 상황이다. 조합이 시공사 측에 제시한 평당 공사비는 790만원이다. 현재 송파구 정비사업 현장의 공사비가 800만원 안팎임을 고려하면, 합리적인 수준에서 형성됐다는 관측이 지배적이다. 해당 사업장의 총 공사금액은 6,856억원으로, 이는 일반분양가를 평당 5,184만원으로 계산했을 때 나오는 금액이다. 이번 현설에서 눈에 띄는 부분은 고급화의 대명사로 꼽히는 스카이브릿지를 제안하지 말라는 조합의 명확한 입찰지침 내용이다. 서울시와의 인허가 협의 과정이 상당한 난이도를 요할 것으로 관측되는 만큼, 조합이 최우선 목표로 삼은 '사업속도'에 영향을 미칠 수 있어서다. 이에, 명확한 입찰지침을 통해 향후 불거질 수 있는 인허가 이슈를 선제적으로 해소시켰다. 조합원들의 의견을 수렴해, 반대 의견이 많았던 수영장도 제시할 수 없게끔 안내했다. 아울러 조합은 구조설계 변경 지양을 원칙으로 삼았다. 무분별한 설계 변경에 따른 공사비 증액을 사전에 막아, 조합원들의 경제적 부담을 덜겠다는 분명한 의도가 담겨 있다. 조경 측면에서도 에버랜드 조경을 맡은 회사 등과 협업해 달라는 점을 입찰지침서에 포함시켰다. 즉 비싼 나무의 일률적인 배치보단 둘레길, 쉼터 등의 조화와 디테일을 살려달라는 주문이다. 조합의 주요 입찰지침을 고려했을 때, 권좌근 조합장은 무리한 고급화와 특화설계보단 조경·조망·조명 세 가지 특정 포인트에 힘을 쏟아 실리적 설계에 집중해 달라는 점을 명확하게 안내했다는 점을 알 수 있다. 단순 보여주기식 설계가 아닌 조합원들이 실제 향유하고 누릴 수 있는 가치에 중점을 둔다는 게 조합이 입찰지침서를 작성할 때 참고한 철학이다. 송파한양2차 시공사 입찰 마감일은 9월 4일로 예정돼 있다. 공동참여(컨소시엄)는 금지되며, 참여를 희망하는 시공사는 마감일 전까지 입찰보증금(600억원)을 내야 한다. 현장설명회에 참여한 각 시공사들이 조합의 선택을 받기 위해 어떠한 차별화된 설계와 맞춤형 사업조건을 제시할지 벌써부터 귀추가 주목된다.
양천구 소재한 신정동1152번지가 업계 1위 삼성물산을 시공사로 낙점함에 따라 실질적 의미의 '원팀 체제' 구축을 마쳤다. 향후 건축심의와 사업시행, 관리처분 등 각각의 단계마다 삼성물산의 우량한 자본력과 인허가 대관능력, 시공력은 조합에게 큰 힘이 될 전망이다. 삼성물산 역시 다가오는 목동 재건축 단지의 전초기지로 '상징성'을 부여한 만큼 눈으로 보이는 가시적 성과로 조합원들에게 보답하겠다는 각오를 밝혔다. 22일 정비업계 따르면 신정동1152번지 재개발 조합(윤정용 조합장)은 2025년 정기총회를 개최, 시공사 선정을 포함한 모든 안건을 의결했다. '살림꾼' 조합이 한 해동안 사용해야 할 사업비·운영비 예산(안)도 통과됐다. 총회 메인 이벤트로 꼽혔던 시공사 선정의 건에서 조합원들은 압도적 득표율로써 삼성물산을 향한 변함없는 신뢰를 수치로 보여줬다. 총회 자체가 축제의 현장이었던 만큼, 행사가 진행되는 내내 격려의 박수와 환호성이 계속됐다. 삼성물산이 신정동1152번지에 제안한 프로젝트 네이밍은 [목동 래미안 트라메종]이다. 트라(TRA)는 '대규모·거대한'을 의미하며, 메종(MAISON)은 '집'을 뜻한다. 래미안 트라메종은 삼성물산이 상표권까지 등록한 네이밍으로, 해당 사업장의 수주 중요도를 엿볼 수 있는 대목이다. 삼성물산은 업계 최고 신용등급(AA+)을 전제로 낮은 금리의 사업비 대출을 약속했다. 금융비용은 숨만 쉬어도 나가는 돈이기에, 조합원들의 분담금과 직결되는 요소다. 삼성물산은 HUG보증 없이 자체 지급보증으로 사업비를 조달할 수 있다는 점에서 경쟁력을 갖고 있다. 시공사 선정 후 곧장 건축심의에 착수하게 될 조합의 사업 절차를 감안해, 건축심의에 필요한 설계변경 용역비도 부담하겠다고 밝혔다. 인허가 주체는 조합이지만, 비용 부담을 통해 책임 있는 지원을 약속한 셈이다. 이밖에 조합원들의 추가 분양수입을 올리기 위해, 일반분양 물량에 '마감재 옵션'도 부가했다. 래미안 브랜드는 최고 입지만을 선별해서 들어가는 만큼, 신정동1152번지 조합원들이 보여준 신뢰에 '최고의 가치'로 보답하겠다는 점을 입찰제안서에 담았다는 설명이다. 윤정용 조합장은 "오늘까지의 결실은 조합원 모두의 적극적인 관심과 단합된 열정이 있었기에 가능했다"며 "묵묵히 자리를 지키며 지금까지 함께 한 핵심파트너인 삼성물산에도 고마움을 전한다"고 말했다. 끝으로 향후 사업을 추진하는 과정에서 조합원들이 한 마음 한 뜻으로 뭉쳐 하나의 원팀으로 명품아파트를 만들어 나갈 수 있도록 솔선수범하겠다는 점도 힘줘 말했다. 한편, 삼성물산은 서울 각 지역별 전략적 수주 대상지를 선정해 놓고 시공권 확보에 전력을 다하고 있다. 목동에서도 14개 단지 중 '우량 사업장'을 점진적으로 선별해 나갈 것으로 업계는 보고 있다. 목동에선 조합설립인가를 마친 목동6단지가 가장 먼저 시공사 선정에 나설 것으로 관측된다. 그밖의 단지들 역시 양천구청의 공공지원 하에 조합설립을 목표로 순항 중이다.
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