발행일(UPDATE): 2025년 12월 14일 11시 39분
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지하철 역세권에 속한 일부 핵심 단지들이 법적상한용적률(300%)을 초과하는 역세권특례 용적률(최대 360%까지 가능)을 활용한 정비계획(안) 수립에 집중하고 있다. 인허가청으로부터 용적률 인센티브를 받는 만큼, 일정 비율(60%~70%)을 공공임대주택 및 공공분양주택을 지어야 한다. 12일 정비업계 따르면 최근 정비계획(안) 수립을 진행하거나 변경하는 사업장들을 중심으로 역세권특례 용적률(최대 360%)을 전제로 한 개발 방향성을 수립하고 있다. 서울시에서 역세권특례 용적률을 적용해 사업을 추진 중인 사업장으로 지목한 곳은 ▲대치동 은마 ▲명일한양 ▲광장극동 ▲풍납극동 ▲신반포7차 등이다. 초기 사업장인 명일한양과 광장극동, 풍납극동은 최근 정비계획(안) 수립을 위한 주민설명회에서 이를 밝혔다. 재건축 용적률 체계는 기본적으로 4단계, ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 구성돼 있다. 역세권특례 용적률은 도정법상 정해져 있는 법적상한용적률(300%)의 1.2배를 추가로 받을 수 있는 내용을 골자로 한다. 도정법 제66조제2항에 따라, 구역 총 면적의 2분의1 이상이 역세권에 해당할 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐 최대 360%까지 용적률을 사용할 수 있다. 물론 용적률 인센티브는 공짜가 아니다. 단계별 용적률로 가기 위해선, 인허가청(서울시·구청)이 요구하는 반대급부를 내놓아야 한다. 역세권특례 용적률을 적용받기 위해선, 증가된 용적률의 60% 이상에서 70% 이하로 국민주택규모의 공공임대주택 및 공공분양주택을 지어야 한다. 나머지 30%~40%는 일반분양이다. 일반분양 물량을 통해 얻게 될 분양수익이 공공임대주택·공공분양주택에 써야 할 비용보다 커야 실질적 이득이다. 가장 최근 주민설명회를 마친 명일한양은 증가된 용적률의 70%를 공공임대주택·공공분양주택(뉴홈)을 짓는다. 올해 4월 정비계획(안)을 공개한 대치 은마아파트는 증가된 용적률의 60%를 공공임대주택·공공분양주택으로 내놓는다. 광장극동은 역세권특례 용적률로 받은 인센티브(약 33%p) 중 약 60%를 공공임대주택·공공분양주택으로 짓는다. 공공분양주택이 공공임대주택보다 많은 것이 조합 사업성에 유리하다. 공공분양주택은 토지와 건축물 값을 서울시로부터 일부라도 보전받을 수 있기 때문이다. 반면 공공임대주택은 토지의 경우 기부채납이고, 건축물 비용만 일부 받는다. 역세권특례 용적률 적용 여부를 결정하기 위해선, 면밀한 사업성 검토가 전제되어야 한다. 결과적으로 재건축 사업을 진행할 때, 공공임대주택은 ▲상한용적률 확보를 위한 임대주택 ▲법적상한용적률 확보를 위한 임대주택 ▲역세권특례 용적률 확보를 위한 임대주택으로 구성된다. 상한용적률 확보를 위한 임대주택은 토지와 건축물을 모두 기부채납한다. 법적상한용적률·역세권특례 용적률 적용을 위한 임대주택은 토지만 기부채납하고, 건축물은 비용을 일부 받을 수 있다.
압구정3구역이 내년 한 해 살림을 위한 사업비·운영비 예산 마련을 위한 정기총회를 개최한다. 해당 사업장은 지난 달 서울시로부터 정비계획(안)을 통과함에 따라, 연내 결정고시를 받을 것으로 관측된다. 금번 총회에선 재건축 사업을 방해한 2명의 조합원 지위를 박탈하는 안건도 상정돼 이목이 집중된다. 압구정3구역은 압구정 재건축 단지 중에서도 사업 규모가 가장 큰 곳이다. 11일 정비업계 따르면 압구정3구역 재개발 조합(안중근 조합장)은 이달 15일(토) 오후 2시 정기총회를 개최한다. 총회 상정되는 안건은 ▲2025년·2026년 사업비·운영비 예산(안) 수립 ▲자금 차입 ▲임원 해임(감사 1인, 이사 3인) ▲조합원 제명 등이다. 이날 조합원들의 총의가 어떤 방향으로 모일지 최대 관심을 받는 안건은 임원 해임과 조합원 제명의 건이다. 지난해 대치동 은마아파트와 강동구 삼익그린2차는 조합원 제명 안건을 총회 상정해 의결받았다. 조합 업무를 장기간에 걸쳐 방해할 경우, 조합원 제명을 통해 모든 권리와 의무를 박탈하는 내용이 핵심이다. 두 사업장 모두 조합원들의 높은 찬성표로 통과시켰다는 점이 공통점이다. 조합이 올바른 방향으로 나아갈 수 있도록 '힘의 균형'을 견제하기보다, 지속적인 사업 방해에 초점을 맞춘 결과로 업계는 해석하는 분위기다. 노량진6구역은 올해 5월 관리처분계획(안)을 수립하는 총회에서 조합원 제명 관련 내용을 정관에 신설하는 안건을 의결했다. 조합원으로서 고의 또는 중대한 과실 및 의무불이행 등으로 막대한 손해를 입힐 경우 절차에 따라 조합원을 제명하겠다는 내용을 골자로 한다. 북아현3구역도 정관변경(안)을 총회 상정했다. 조합원 3분의2 이상의 의결을 필요로 한 정관변경(안)은 '조합원으로서 고의 또는 중대한 과실 및 의무불이행 등으로 조합에 막대한 손해를 입힌 자 중 민·형사상 처벌을 받은 경우 조합원을 제명할 수 있다'는 내용을 골자로 한다. 물론 결과적으로 해당 안건은 가결요건을 충족하지 못해 부결됐다. 조합원을 제명하고, 향후 지위를 복권시켜주는 것 모두 조합원 총회를 거쳐야 한다. 소명 기회도 충분히 주어져야 한다. 이에, 조합 역시 중대한 손해를 일으켰다는 명확한 이유가 없다면 제명 결정을 쉽게 내리지 않는 게 일반적이다. 잘못된 제명으로 인해 조합원에게 피해가 생길 뿐만 아니라, 조합 역시 돌이킬 수 없는 손해가 발생할 수 있기 때문이다. 조합원 제명 안건은 충분한 고심을 전제로 진행해야 한다고 업계 전문가들은 입을 모은다. 물론 조합의 행정 업무가 마비될 정도로 불필요한 정보공개청구 및 지속적인 방해를 일삼는 조합원들이 많다는 것도 '조합원 제명' 안건을 검토하게 하는 배경이다. 발전적인 방향으로 건설적인 논의를 진행하는 것이 아닌 맹목적 반대를 통해 전체 조합원의 경제적 이익을 침해하는 일도 비일비재하기 때문이다. 정한철 법무법인 인본 대표변호사는 “재건축·재개발 조합에서 조합원 제명은 조합에 막대한 손해를 입히거나 단체의 목적 달성을 어렵게 하는 경우 등 중대한 사유가 발생했을 때 불가피한 최종 수단으로서 총회 의결을 통해 조합원의 지위를 박탈하는 것"이라며 "따라서 정관에 제명 사유를 명확히 하고 소명 기회를 충분히 부여한 뒤, 대의원회 의결을 거쳐 총회에서 제명 안건을 상정하여 통과시키는 과정을 거쳐야 한다"고 말했다. 이어 "조합원 제명은 재산권에 큰 영향을 미치므로 법적 분쟁을 피하기 위해서는 해임사유에 대한 객관적 입증자료의 확보 및 해당 절차를 엄격하게 준수하는 것이 중요하다”고 덧붙였다.
서울역 인근 역세권 지역으로 알려진 청파동1가 46번지 일대가 추진위원회 체제로 사업을 운영하기 위한 준비에 나선다. 대상지는 오는 12월부터 본격적으로 추진위원회 구성에 필요한 업무를 진행하면서, 동의서 역시 빠른 시일 내에 징구를 완료하겠다는 계획이다. 11일 정비업계 따르면 용산구청은 청파동1가 46번지 일대의 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 현재 초기 사업은 구청에서 선정한 ㈜진흥정보산업에서 지원하고 있는 상황이다. 대상지의 경우, 현재 토지등소유자수가는 313명으로 집계된다. '공공지원제도'란 공공지원자인 용산구청장이 행정과 재정적으로 도시정비형 재개발사업을 지원하는 제도다. 추진위원회 구성 지원을 비롯해 정보몽땅 관리, 사업비 및 운영자금 융자 지원 등의 업무를 진행하게 된다. 추진위원회 구성을 위한 용역비는 서울시와 송파구청이 함께 부담하게 된다. 이로써 초기 사업단계에서의 재정적 부담을 덜 수 있다. 우선 후보자등록은 이달 18일(화)부터 19일(수)까지 구청 주택사업과에서 진행된다. 후보자로 등록되기 위해선 토지등소유자(30인 이상) 추천이 의무적으로 필요하다. 이후 후보자 적격심사 검토는 20일(목)부터 일주일 정도 소요되는데, 경찰 협조 하에 범죄경력 및 신원조회 등의 절차가 이뤄지기 때문이다. 자격심사가 마무리되면 후보자 기호배정과 공명선거 실천 결의 대회가 26일(수) 진행된다. 만약 후보가 단독 출마할 경우엔 기호 추첨과 후보자 합동 연설회 등의 절차 간소화로 시간적 이점이 작용하게 된다. 대상지의 구역면적은 19,771㎡로, 용도지역은 준주거지역으로 계획이 잡혀있다. 대상지의 상한용적률 458% 계획에 맞춰 최고높이는 29층(최고 95m이하)으로 설정됐다. 예상되는 주택공급물량은 729세대로, 분양주택과 공공주택은 각각 395세대, 334세대로 나뉘었다. 여기서 공공주택의 경우엔 ▲제개발의무(110세대) ▲장기전세(189세대) ▲기부채납(35세대)로 분류된다. 세대 구성을 살펴보면 32% 가량이 40~60㎡이하 평형으로 이뤄질 것으로 전망된다. 한편 청파동1가 46번지 일대 역세권 주변으로는 서울 지하철 1·4호선·공항선 서울역이 인접해 있다. 또 도보권에 청파초, 배문중, 배문고 등의 학교들도 위치해 있어 학군도 우수하다는 평가를 받고 있다.
3080도심공공주택복합사업을 추진 중인 증산4구역이 이달 삼성물산-DL이앤씨 컨소시엄을 시공사로 선정하는 전체회의를 개최한다. 증산4구역은 정권이 바뀜에 따라 지난 정부 때 축소됐던 3080도심공공주택복합사업을 통한 주택공급이 활성화될 수 있다는 점에 고무적인 분위기를 나타내고 있다. 3080도심공공주택복합사업은 일반적인 관리처분 방식이 아닌 현물선납 방식으로 소유권을 이전해 진행하는 사업 형태다. 10일 정비업계 증산4구역 3080도심공공주택복합사업은 오는 29일(토) 오후 2시 서영교회에서 제6차 주민협의체 전체회의를 개최, 삼성물산-DL이앤씨 컨소시엄을 시공사로 선정하는 안건을 의결한다. 서면결의서는 이달 28일(금)까지 접수한다. 공동 시공사가 제출한 사업신청서는 LH공사와 주민대표회의의 평가를 거쳐 결정됐다. 그밖에 안건으로는 2024년 회계결산 승인과 운영규정(안) 개정 등이 상정될 예정이다. LH가 지난 정권 교체로 인해 도심공공주택복합사업에 투입했던 인력을 축소하면서 줄세우기식 사업추진으로 진행속도가 느려졌다는 게 증산4구역 주민협의체의 설명이다. 사업실적을 내기 위해, 소규모 구역부터 추진하면서 대형 사업장인 증산4구역의 순위가 자연스럽게 뒤로 밀릴 수밖에 없었다는 점에 아쉬움을 토로했다. 3080도심공공주택복합 사업장에선 LH의 인력보강이 필요하다는 점을 지속적으로 요구해 왔다. 증산4구역은 새로운 정부는 도심공공주택복합사업을 통한 주택공급 의지가 높다는 점을 밝혔다. 지난 1일 국회회관에선, 더불어민주당 의원들이 주도해 도심공공주택복합사업 촉구대회를 개최했다. 현재 도심공공주택복합 사업장들은 표준협약서를 통해 LH의 일방적인 현물선납 약정 요구를 조정해 주민들의 요청사항을 반영하도록 요구한 상황이다. 인허가권 역시 각 자치구로 위임해 줄 것도 요청했다. 소셜믹스 관련해서도, 임대주택에 앞서 조합원 우선분양이 먼저 이뤄질 수 있도록 요구 중이다. 도심공공주택복합사업은 공공주택특별법 시행규칙에 근거해 우선공급을 먼저 하도록 정하고 있다는 점을 근거로 들었다. 서울시와의 공급 정책과 상이하기에 답변을 기다리고 있는 상황이다. 서울시는 조합원과 임대주택을 동시 분양하고, 일반분양은 차후로 진행토록 하고 있다. 원주민 재정착율을 높이기 위해서, 기존 26㎡이었던 최소분양평형도 15㎡로 낮추기 위해 서울시와 협의 중이다. 현금청산자를 최소화하기 위한 목적이다. 추가적으로 6·27 부동산 대책 이전에 복합사업계획 승인을 완료받은 구역은 이주비 대출을 제한받지 않는다고 설명했다. 이에, 증산4구역 이주비 대출은 1주택자의 경우 종전자산평가금액의 70%, 다주택의 경우 60%를 받을 수 있다. 삼성-DL은 추가이주비 대출을 지원할 계획이다. 삼성-DL 컨소시엄은 커튼월룩과 저층부 석재 마감을 통해 단지 외벽의 고급스러움을 크게 향상시켰다는 설명이다. 전후면 발코니 확장을 통해 실사용면적을 늘렸고, 전실 시스템에어컨을 비롯한 가전제품 일체를 조합원들에게 무상 공급할 예정이다. 창호는 론첼W400급 고급 시스템 창호를 마감재로 적용한다. 스포츠 커뮤니티는 세대당 면적을 기존 2.4평에서 2.6평으로 확대했다. 국내 최초로 국제규격 테니스코트 2면을 포함시켰다. 증산4구역은 도심복합사업 후보지로 선정된 65곳 중에서 가장 큰 규모(167,000㎡)로 노후주택이 90%에 달할 정도로 주거환경이 매우 열악한 곳으로 평가받는다. 조합원들이 사업 주체가 되는 민간재개발과 달리, 3080+도심공공주택 사업은 한국토지주택공사(LH)가 사업시행자로 나선다. LH공사는 토지를 수용하고, 현물보상 방식으로 개발사업을 추진한다.
명일한양이 한양외고역(9호선) 신설을 통해 역세권 단지로 거듭날 예정인 가운데, 이를 감안한 정비계획(안)을 발표해 관심이 모아진다. 해당 사업장은 도정법 상 역세권 특례 적용을 통해 최대 용적률 360%까지 끌어다 쓸 계획이다. 10일 정비업계 따르면 강동구청은 명일한양아파트 재건축 정비계획(안) 수립을 위한 법정 주민설명회를 개최했다. 나우동인 건축사사무소와 중앙감정평가법인이 용역업체로 참여했다. 추정비례율은 지난 9월 강동구청 검증위원회 기준으로 약 98%로 산출됐다. 조합원 분양가는 ▲59㎡(12.2억원) ▲84㎡(15.8억원) ▲93㎡(17.5억억원) ▲103㎡(18.5억원) ▲119㎡(19.9억원) 등으로 산정됐다. 해당 사업장은 제3종일반주거지역으로 구성돼 있으며, 기존 용도지역을 유지하는 방향으로 개발 방향성을 수립했다. 사업성을 결정짓는 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(233.46%) ▲법적상한용적률(300%) ▲역세권특례(360%) 등으로 구성돼 있다. 역세권특례를 적용받아 재건축 사업을 진행하고 있는 곳들은 명일한양 외에도 풍납극동, 잠원한강, 신반포7차 등이 존재한다. 허용용적률 인센티브(20%p)는 ▲공공보행통로 ▲열린단지 ▲층간소음해소 ▲방재안전 등으로 이뤄졌다. 명일한양은 도로와 공원, 녹지 기부채납을 통해 상한용적률을 소폭(3.46%) 완화받았다. 상한용적률에서 법적상한용적률로 가기 위한 인센티브(약 67%p)의 절반은 공공임대주택으로 지어야 한다. 해당 사업장은 도정법 제66조제2항에 따라, 역세권에 해당하는 터라, 법적상한용적률(300%)의 1.2배까지 완화받을 수 있다. 명일한양아파트는 강동구 명일동54번지 일원에 소재해 있으며, 전체 구역면적은 42,243㎡다. 아파트 6개동(540세대)과 상가 1개동으로 이뤄져 있어, 향후 조합설립을 목적으로 상가 소유주들과의 원만한 협의가 필요한 상황이다. 현 시점, 상가는 구역 북측에 동일 규모로 임의 배치돼 있다. 신축 아파트의 최고층수는 49층 이하로, 예상되는 총 주택공급물량은 총 1,160세대(임대주택 317세대)다. 이날 Q&A에선 공원의 위치조정과 주차대수 등이 주된 화두로 언급됐다. 대로변에 위치해 있는 어린이공원을 옮길 수 있는지와 관련, 나우동인 건축사사무소는 토지이용계획은 쉽게 변동할 수 있는 사안은 아니라고 설명했다. 공원은 원래 강동구청 소유의 땅이기에, 공공적인 성격상 단지 가운데에는 둘 수 없다는 게 관계자의 설명이다. 기본적으로 최대한 많은 서울시민들이 공원을 사용해야 하기 때문에 역 근처로 배치됐다는 것이다. 공원녹지법에 따르면, 계획 세대 수가 1,000세대를 넘어갈 경우 세대당 3㎡ 규모의 공원을 법적으로 확보해야 한다. 명일한양 예상공급물량은 1,160세대(공공임대주택 317세대 포함)다. 이에, 공원과 녹지 조성을 통해 할당량을 채워야 한다. 이밖에 주차대수가 부족한 것이 아니냐는 질문에, 나우동인 건축사사무소는 현재 세대당 1.5대를 적용했고, 실제 건축계획 과정에서 조합원들의 의견수렴을 거쳐 바뀔 수 있다고 설명했다.
투기과열지구 내 재건축 구역은 조합설립인가 이후 부동산을 사고 팔면, 원칙적으로 매수인에게 조합원 지위를 승계할 수 없도록 돼 있다. 다만, 예외적으로 일정한 법적 요건(도정법 제39조 제2항)을 충족할 경우엔 가능하다. 일례로 매도인이 1세대 1주택자로서 10년 이상 보유, 5년 이상 거주했을 경우에 해당한다. 이때 매도인이 2명 이상 소유하고 있을 경우, 대표 조합원 외에도 모두 예외요건을 충족해야 조합원 지위 승계가 가능할 전망이다. 6일 정비업계 따르면 국토교통부는 투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한 관련 법령해석을 변경했다는 점을 공식적으로 밝혔다. 올해 8월 나온 대법원 판례에 맞게끔 기존 유권해석을 바꾼 것이다. 결과적으로 투기과열지구 내 재건축 구역에서 조합설립인가를 받은 물건을 팔 때에는, 매도인이 공유지분 형태로 가지고 있을 경우, 공유자 별로 조합원 지위 승계 관련 예외사유 충족여부를 개별적으로 판단해야 한다. 먼저, 2023년 8월 국토교통부의 유권해석을 살펴볼 필요가 있다. 국토교통부는 공유 부동산의 대표 조합원이 예외 요건을 충족하면 다른 공유자들 지분까지 포함해 전체 지분에 대해 조합원 지위 승계가 가능하다고 판단했다. 문제는 국토교통부의 이같은 해석이 기존 법원의 판례를 고려하지 않았다는 점에서 비롯된다. 앞서 서울고등법원은 대표 조합원 외에도 각 지분별로 개별적으로 판단해야 할 사안이라고 판시한 바 있다. 이에 더해, 올해 8월 14일 대법원(2022다228230)에선 국토교통부 유권해석과 다른 내용의 결론이 났다. A와 B가 아파트 1채를 절반씩 공유하고 있는 상황이다. A는 1세대 1주택자로, 10년 소유 및 5년 거주 요건을 모두 충족했다. B는 예외 요건을 충족하지 못했다. 이후 매수인이 경매를 통해 A, B 지분 전체를 모두 매수했다. 대법원은 A가 가진 지분과 관련해선 조합원 지위 승계가 가능하지만, B가 갖고 있는 나머지 50%는 현금청산 대상임을 판결했다. 지분별로 각각 나눠 개별적으로 판단해야 한다고 대법원이 명확히 밝힌 셈이다. 김정우 법무법인 센트로 대표 변호사는 "행정청인 국토교통부에서 조합원에게 유리한 유권해석을 해줬지만, 실무에선 판례가 우선한다는 점을 명확히 이해할 필요가 있다"며 "따라서 조합과 투자자 입장에서는 반드시 대법원 판례를 따라야 하며, 실제 소송에선 유권해석이 아닌 대법원 판례를 기준으로 진행된다는 점을 명확히 인지해야 한다"고 조언했다.
노원구에 소재한 상계한신3차가 정비계획(안) 수립을 위한 본격 절차에 나선 가운데, 연접해 있는 상계한신1차·2차와의 통합재건축을 위한 공감대 형성과 사전 물밑작업도 병행해서 진행 중이다. 7일 정비업계 따르면 노원구청은 상계한신3차 정비구역 지정을 위한 도정법상 법정 설명회를 개최했다. 법정 설명회는 정비계획(안) 수립을 목적으로 주민 의견을 수렴해 반영하기 위한 절차다. 현 시점 산출된 추정비례율은 약 98%다. 일반분양가 대비 10% 할인 적용된 조합원 분양가는 평형대별로 ▲21평(6.98억원) ▲25평(8.14억원) ▲30A평(9.66억원) ▲30B평(9.67억원) 등으로 책정됐다. 사업성을 결정짓는 용적률 체계는 4단계, ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(250%) ▲상한용적률(269%) ▲법적상한용적률(300% 이하) 등으로 구성된다. 허용용적률 인센티브(40%p)는 사업성 보정계수 최대치(2)를 적용한 결과값이다. 세부적으로 허용용적률 인센티브 적용 항목은 ▲열린단지 ▲돌봄시설 ▲층간소음 해소 ▲방재안전 등이다. 상한용적률 확보를 위한 토지와 건축물 기부채납은 각각 도로, 공공임대주택(59㎡ 7세대)이다. 법적상한용적률 확보를 위한 공공임대주택은 26세대다. 재건축 후 예상되는 총 공급물량은 467세대다. 이중 임대주택(33세대)을 제외한 434세대가 조합원·일반분양 물량이다. 토지등소유자(348명)를 감안한 일반분양 물량은 약 90여세대다. 상계한신3차는 1개 필지(100% 사유지)로 이뤄져 있으며, 구역 내 국공유지는 존재하지 않는다. 재건축 높이계획은 최대 35층 이하로 결정됐다. 올해 4분기 주민공람 및 구의회 의견청취 등을 거친 뒤, 내년 1월 정비계획(안) 입안 제안 요청이 들어가는 수순으로 계획이 수립됐다. 이후 서울시 도시계획위원회 심의 후 결정고시가 나면 재건축이 사업이 본격화된다. 상계한신3차는 1990년 준공된 단지로, 아파트 5개동 총 348세대로 구성돼 있다. 구역면적은 13,619㎡로 제3종일반주거지역에 해당한다. 해당 사업장은 올해 3월 신속통합기획 사전자문(Fast-Track)을 신청했고, 수정보완을 거쳐 올해 7월 1차 사전 자문회의가 개최됐다. 구역계 동측으로는 상계5동이 신속통합기획 후보지로 재개발을 진행 중이며, 한신1차와 한신2차도 재건축 사업 토대 구성을 위한 움직임이 한창이다.
서울시 정비사업 연합회가 '도정법 완화'를 주제로 진행한 정책 토론회가 서울 각지에서 참석한 집행부로 발 디딜 틈 없을 정도로 성황리 종료됐다. 5일 정비업계 따르면 서울시 정비사업 연합회는 이날 국회의원회관 제1세미나실에서 도시및주거환경정비법 완화방안을 주제로 한 정책 토론회를 개최했다. 쟁점 사안은 재개발 사업장의 조합설립 동의율 완화(75%→70%)와 정보공개(개인 휴대전화)의 자율 선택권 보장이다. 이진호 상도15구역 위원장이 발제한 2가지 내용을 토대로 법령 개정이 이뤄져야 한다는 게 금번 토론회가 개최된 취지다. 엄태영·배현진 의원이 주최했다. 현재 재건축 사업장 내 조합설립인가를 위한 동의율 요건은 종전 75%에서 70%로 5%p 하향 조정된 상태다. 반면 재개발 사업장은 여전히 도정법 상 75% 이상의 동의를 확보해야 한다. 재개발 사업장을 두고 형평성 논란이 지속적으로 제기된 것도 이 때문이다. 주택공급을 위한 정책 기조에 발맞춰, 재개발 사업장의 동의율 역시 재건축과 동일하게 완화되어야 한다는 게 서울시 정비사업 연합회의 일관된 목소리다. 토론에 참석한 강신봉 창성씨앤디 대표도 일선 재개발 현장에서 겪고 있는 어려움을 감안, 정비사업 활성화 차원에서 '동의율 완화'가 이뤄져야 함을 밝혔다. 특히, 추진위원회 설립 이후 개별 추정분담금 내역이 공개되면서, 조합설립을 위한 법정 동의율 막바지 단계부터는 5%p가 큰 차이라고 설명했다. 재건축과 재개발의 동의율 차이를 둬야 할 명료한 이유는 없다고 부연했다. 김지호 서울시 팀장은 "속도를 높이는 건 결국 갈등을 최소화하는 방안을 찾는 일"이라며 "법정 동의율 완화도 필요하지만, 그 전에 앞서 개발을 반대하는 분들을 어떻게 설득할지부터 생각해봐야 한다"고 말했다. 이들을 참여시킬 수 있는 방안을 제도적으로 고민해 봐야 할 시점이라는 점도 설명했다. 정지은 독산2구역 위원장과 오현석 가리봉1구역 위원장도 재개발 지역에서의 조합설립 동의율 완화가 절실하다는 점에 한 목소리를 냈다. 정지은 독산2구역 위원장은 "재개발의 성공은 동의율이 아니라 참여율이기에, 현 시대에 맞는 현실적 기준으로 동의율이 완화될 필요가 있다"며 "허들을 낮추는 건 주거환경 속도를 높일 수 있는 동기부여 요소"라고 말했다. 무분별한 정보공개 요청에 따른 개인정보 유출과 그에 따른 악용도 주된 화두로 논의됐다. 도정법 제124조는 조합원의 알 권리 보장을 목적으로 주민등록번호를 제외한 모든 개인정보(전화번호·실주소 등)을 제공해야 한다. 정보공개로 확보하게 된 개인정보 악용 사례로는 ▲비대위(단톡방 초대, 선전물 배포) ▲부동산(공인중개사) 물건 홍보 ▲원치 않는 자택 방문 등이다. 사업을 방해하거나, 지연시키는 일에 활용되는 경우가 잦다. 대법원 판례를 살펴보면, 전화번호는 사생활 침해가 심히 우려되는 정보이지만, 조합의 공익과 조합원 권리를 위해 공개되어야 한다. 주민등록번호를 제외한 모든 정보를 제공해야 하기에, 관련 도정법 개정이 이뤄지지 않을 경우 앞서 거론된 문제들은 계속 발생할 수밖에 없는 상황이다. 특히, 사본을 전산화해 외부 유출을 하더라도, 이를 입증할 증거 확보가 쉽지 않은 만큼 법적 처벌도 할 수 없다는 게 법조계 공통된 의견이다. 김래현 법무법인 현 변호사는 "실무단에서 조합 법률자문을 할 때, 주민등록번호를 제외하고 모두 공개해야 한다고 말씀드린다"며 "개인정보보호법상 처벌 근거규정이 있지만, 조합에서 전달 루트를 입증하는 건 사실상 불가능하기에, 조합원 개인이 원하지 않을 경우 제공할 수 없다는 내용의 단서조항이 입법적으로 이뤄져야 한다"고 말했다. 이어 "사업기간이 길어지면 예상치 못한 변수가 계속 발생하기에, 사업기간을 최대한 단축하는 방향으로 정비사업을 진행해야 한다"고 부연했다.
송파구 가락우창이 정비구역 지정을 위한 결정고시 3주 만에 추진위원회 구성을 위한 본격적인 절차에 돌입한다. 대상지는 50% 과반수 이상 동의율 확보에 적극적으로 나서는 한편, 주민들의 의견을 반영해 정비계획(안) 변경도 신중하게 검토해 본다는 계획이다. 6일 정비업계 따르면 송파구청은 가락우창아파트 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 현재 초기 사업은 구청에서 선정한 ㈜화성씨앤디에서 지원하고 있는 상황이다. 대상지의 경우, 현재 토지등소유자수가는 293명으로 집계된다. '공공지원제도'란 공공지원자인 송파구청장이 행정과 재정적으로 재건축 정비사업을 지원하는 제도다. 추진위원회 구성 지원을 비롯해 정보몽땅 관리, 사업비 및 운영자금 융자 지원 등의 종합적인 업무를 진행하게 된다. 이에 따라 추진위원회 구성에 필요한 용역비는 서울시와 송파구청이 함께 부담하게 된다. 우선 후보자등록은 이달 4일(화)부터 5일(수)까지 구청 주택사업과에서 진행된다. 후보자로 등록되기 위해선 토지등소유자(30인 이상) 추천이 의무적으로 필요하다. 이후 자격심사 검토는 6일(목)부터 일주일 정도 소요되는데, 경찰 협조 하에 범죄경력 및 신원조회 등의 절차가 이뤄져야하기 때문이다. 자격심사가 마무리되면 후보자 기호배정과 공명선거 실천 결의 대회가 진행된다. 다만 만약 후보가 단독 출마할 경우엔 기호 추첨과 후보자 합동 연설회 등의 일부 과정이 생략된다. 후보자 확정 공고는 오는 18일(화)로 예정돼 있다. 도시정비법 제32조 제1항에 의하면 추진위원회 기능은 ▲정비업체 선정 및 변경 ▲설계자의 선정 및 변경 ▲정비사업 시행계획서 작성 ▲조합설립인가 받기 위한 준비 업무 등으로 요약된다. 즉 추진위원회는 비법인사단으로, 회사를 설립하기 전 준비 단계라고 이해하면 쉽다. 주민 질의응답 시간엔 추진위 구성과는 별개로 정비계획(안) 변경과 관련한 질문들이 이어졌다. 법정용적률이 300%임을 감안했을 때 확보한 용적률이 다소 낮다는 의견이 나왔기 때문이다. 가락우창의 최고층수는 35층이며, 현재 상한용적률은 225.5% 수준이다. 최근 역세권 정비사업의 경우, 사업계획 용적률의 1.2배까지 용적률 추가 인센티브가 가능해 최대 360% 용적률 적용도 기대할 수 있다. 도시계획을 용역업체 관계자는 "계획 당시엔 역세권에 대한 명확한 기준이 없었다"며 "우리 단지가 역세권에 어느정도 해당되는지 따져봐야 한다"고 말했다. 그러면서 "정책들이 계속 바뀌고 있는 상황에서, 필요하다면 추진위원회가 구성되고 정비계획(안) 변경을 진행할 수 있다"고 설명했다.
개포우성6차가 법원의 강제조정(안)을 수용하는 방향으로 조합원 의견이 수렴됨에 따라, 상가를 포함한 재건축 사업의 교두보를 마련했다. 상가와의 합의를 시작점으로 강제조정(안)까지 받아들이면서, 상가와의 동행을 결정하게 된 셈이다. 개포우성6차는 내달 시공사 선정을 위한 입찰공고도 예정하고 있어 속도감 있는 사업 전개가 가능할 것으로 업계는 보고 있다. 5일 정비업계 따르면 개포우성6차 재건축 조합은 최근 법원의 강제조정 수용 여부 관련 조합원들의 의견을 수렴한 결과, 조합원 269명 중에서 258명이 찬성 의사를 밝혔다. 조합원 3분의2 이상이 찬성했기 때문에, 향후 내부 의사결정 절차를 거쳐 정관 변경 작업이 이뤄질 것으로 관측된다. 상가 이슈를 매듭지은 개포우성6차는 이달 시공사 선정을 위한 입찰공고를 위한 사전 준비작업에도 심혈을 기울이고 있는 것으로 전해진다. 조정안은 ▲정관상 최소분양비율 0.1 적용 ▲상가 권리가액 1.75배 인정 등으로 요약된다. 상가의 종전자산평가금액은 아파트 최소 분양가(약 16억원)에 미치지 못해 분양 자격을 충족하지 못한 상황이었다. 다만 조정안이 통과됨에 따라, 분양비율이 0.1로 정관에 적용되기 때문에 아파트 분양이 가능해진 상황이다. 법원의 상가 권리그액은 조정액은 97억원 수준으로, 권리가액의 1.75배다. 상가를 포함해서 재건축 사업을 진행하는 방향으로 결정되면서, 개포우성6차는 사업 지연을 최소화할 수 있는 토대를 마련했다는 평이다. 조합원들이 강제조정안을 수용하지 않았을 경우 진행해야 할 정비계획(안) 변경도 불필요해졌다. 아파트 출입구에 위치한 상가를 포함하게 되면서, 아파트 진출입로 확보가 용이할 뿐만 아니라 사업 완성도 역시 향후 단지가치 상승에 도움이 될 전망이다. 숲세권 입지가 특징인 개포우성6차는 개포동 일대 마지막 남은 5층 높이의 270세대 저층 단지로, 용도지역은 제2종일반주거지역이다. 지난 2022년 고시된 개포우성6차 정비계획(안)에 따르면, 구역면적은 20,831㎡다. 기부채납 순부담 비율은 10.8% 수준이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(250%)이다.
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