발행일(UPDATE): 2026년 03월 21일 07시 53분
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남산타운 리모델링 현장의 제도적 한계를 개선하고자 서울시와 중구청이 손을 걷어 붙였다. 해당 사업장은 그간 주택단지형 조합설립인가 동의요건 미달로 조합체제로 전환되지 못했다. 하지만 두 기관의 유기적 협력으로 사업 방향성이 잡히면서, 남산타운 리모델링에도 추진 동력이 생길 것이란 기대감이 감돌고 있다. 15일 정비업계 따르면 최근 남산타운 토지등소유자들을 대상으로 리모델링 주민설명회가 개최됐다. 오세훈 서울시장의 깜짝 방문 속 시작된 이번 설명회엔 김병민 서울시 정무부시장과 김길성 중구청장의 발걸음도 이어지면서, 제도 개선에 대한 희망을 불러 일으켰다. 남산타운은 구릉지 경사지형과 남산자락 능선부 입지에 위치해 있어, 중점경관관리구역이란 지리적 특성을 갖고 있다. 대공방어협조구역에도 속하고, 현황 용적률이 높아 사업에 제약이 많았던 지역이다. 하지만 대상지는 리모델링 완화 규정을 적극적으로 활용해 306%까지 용적률을 확보할 수 있게 됐다. 리모델링 사업계획(안)을 살펴보면, 층수의 경우엔 16~18층에서 19~21층으로 3개 층이 올라간다. 30~40% 이내 수준으로 평형의 증축이 이뤄지며, 세대수도 3,116세대에서 3,583세대로 467세대(15% 이내)가 늘어날 계획이다. 그간 남산타운은 일찍이 조합창립총회까지 마쳤으나 부단한 노력에도 불구하고, 조합설립인가를 받을 수 없었다. 추진위원회에선 전체 주택단지(분양+임대)가 아닌 분양주택에 한해서만 동의서를 걷었기 때문이다. 즉 반려 이유는 ▲주택동 ▲임대동 ▲부대시설(상가) 3곳의 동의가 이뤄지지 않았다는 점이다. 이를 두고 남산타운 리모델링 통합 추진위원회는 "리모델링 시범단지로서 행정행위로부터 보호를 받아야 한다"며 "임대단지와 분양단지가 각각 사용검사를 받아야 한다"고 주장했다. 임대단지와 분양단지 각각 구분돼 관리되는 등 물리적으로 두 단지가 나뉘어 있다는 게 이들의 의견이다. 결국 중구청은 주택단지형 조합설립인가가 가능한지 적극적으로 검토한다는 입장을 전했다. 분양주택만을 주택단지로 볼 수 있도록, 법률자문과 유권해석(서울시·국토부)을 거친다는 방침이다. 특히 중구청은 제도적 한계에서 벗어나 혼합주택 단지에 대한 특례조항을 신설하겠다고 제시했다. 당일 김길성 중구청장은 "법이 없으면 법을 만들고, 그마저도 힘들면 우회하는 방향을 찾아낼 것"이라며 "지혜를 모아 방법을 반드시 도출해 내겠다"고 강한 의지를 다졌다. 현재 중구청은 '조건부 조합설립인가'를 오는 상반기(4월)까지로 내다보고 있는 상황이다. 오세훈 서울시장도 "법을 개정하는 건 오래 걸리다보니, 필지분할이 합법적으로 진행되도록 서울시도 방법을 찾겠다"고 힘을 보탰다. 그러면서 "곧 가닥이 잡힐테니, 무엇보다 주민 단결에 만전을 기하길 바란다"고 덧붙였다. 오 시장의 이번 방문이 남산타운 토지등소유자들에게 큰 힘으로 작용할 수 있을지 귀추가 주목된다.
북아현2구역이 2주택(1+1) 공급 취소 관련 '문제 없다'는 법원 판단을 받았지만, 서대문구청에서 관련 내용으로 관리처분계획(안)을 보완해야 한다는 취지의 공문을 발송하면서 다시금 사업 불확실성을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 작년 말 1·2심을 모두 승소함에 따라 법률적 리스크를 말끔히 해소했다는 업계 관측이 주를 이뤘지만 인허가청인 구청의 보완 요청이 나오면서 조합의 움직임에 업계 관심이 쏠린다. 14일 정비업계 따르면 서대문구청은 북아현2구역의 관리처분계획(안) 인가 여부를 결정하기 위해선 조치계획(안)을 추가 제출해야 한다는 의견을 전달했다. 서대문구청은 2주택(1+1) 분양이 가능한 조합원들의 종전자산 출자비율(54%)과 조합이 수립한 관리처분계획(안) 상 분양건축물 배분비율(37%)을 비교한 결과 불균형이 있음을 근거 수치로 제시했다. 2주택 분양을 진행해야 관리처분계획(안) 상 형평성을 확보할 수 있다고 알린 셈이다. 세부적인 자료를 살펴볼 경우, 북아현2구역의 전체 조합원 수는 1,235명이다. 이중 2주택(1+1)을 분양받을 수 있는 조합원 수는 424명으로, 이들의 종전자산평가금액은 전체 53%를 차지하는 것으로 집계됐다. 토지면적 역시 전체 구역계의 53%다. 반면, 현재 조합이 총회 의결을 거쳐 제출한 관리처분계획(안) 상 분양면적 비율을 계산한 결과, 2주택 대상 조합원들과 아닌 조합원들의 분양면적 비율은 각각 37%, 63%로 계산됐다. 서대문구청은 2주택 분양을 공급하는 내용으로 관리처분계획(안)을 수립할 경우, 2주택 대상 조합원들의 분양면적 비율은 37%에서 46%로 약 9%p 상향 조정된다는 점을 제시했다. 결과적으로 형평성 차원에서 관리처분계획(안)을 다시 수립해야 한다는 입장을 전달한 셈이다. 인허가권을 지닌 서대문구청이 조치계획(안)을 제출해 달라고 요청하면서, 북아현2구역은 관리처분계획(안) 수립 방향성을 재검토해야 하는 상황이 됐다. 북아현2구역의 '2주택 공급(1+1)' 관련 화두는 지난 2023년 말로 거슬러 올라간다. 당초 조합은 일반분양가의 90% 수준으로 추가 1주택(+1)을 공급할 계획이었으나, 서대문구청에서 조합원 분양가로 공급해야 한다는 지침을 안내하면서 논란이 일었다. 조합은 조합원 분양가로 공급할 경우 추가 1주택(+1) 공급 대상자 수가 크게 증가해 사업성이 줄어들 수 있음을 우려했다. 이후 총회에서 2주택 공급을 하지 않는 방향으로 의결했다. 2주택 대상자였던 조합원들은 조합의 일방적 취소로 인해 재산권이 침해됐음을 주장하며 소송을 진행했다. 작년 3월 1심에 이어, 12월 항소심 모두 조합이 승소하면서 일단락된 줄 알았던 2주택 공급 이슈는 서대문구청의 조치계획 요청으로 다시금 화두가 될 전망이다. 법원은 추가 1주택(+1) 공급을 취소하는 안건과 평형변경 안건이 모두 조합원 의결을 거쳤고, 이후 평형변경 내역을 반영한 관리처분계획(안)도 총회에서 통과됐다는 점을 근거로 문제 없음으로 판결한 바 있다. 정한철 법무법인 인본 대표 변호사는 “재개발에서 추가 1주택(1+1) 분양 여부와 그 방법은 항상 뜨거운 쟁점이며, 추가 분양권 여부는 조합의 재량사항이나 그 행사 방식은 조합원 간 형평성과 사업성 사이에서 조정될 필요가 있다"며 "법원은 이번 사안에서 조합이 총회 의결을 거쳐 1+1 공급을 취소하고, 그 내용을 관리처분계획(안)에 반영한 절차에 문제없다고 봤지만 구청은 출자 비율과 분양 배분 비율 사이의 불균형을 지적하며 형평성 재검토를 요구하고 있다"고 말했다. 이어 "구청에서 재검토를 요구한 이상 조합이 아무 조치도 하지 않는 채로 인가를 기대하긴 쉽지 않다"며 "조합은 출자와 수익의 비례성·형평성을 객관적으로 보정했다는 근거를 만들고, 이를 구청과 조합원 모두가 납득할 수 있는 방식(부분 1+1, 부담조정, 산식 재설계 등)을 가지고 협의를 통해 해결하는 것이 합리적인 해결방안이 될 것으로 사료된다"고 덧붙였다.
목동5단지를 오랜 기간 근거리에서 지켜봐 온 에이앤유디자인그룹(이하 에이앤유)이 설계 업계 부동의 1위 삼우종합건축사사무소와 컨소시엄을 맺어 설계권 확보에 나섰다. 프로젝트명 '그랜드블룸(GRAND BLOOM)'을 통해 목동 그 자체만으로 브랜드가 됐던 5단지를 100년 설계로 다시 꽃 피우겠다는 의지를 담았다. 똘똘한 한 채로 불리우는 현장인 만큼, 소유주들이 대대로 물려줄 아파트를 설계하겠다는 게 포부다. 에이앤유-삼우종합은 '주동 수 최소화' 설계로 조합원들의 실거주 가치와 함께 공용부문 확보에 초점을 맞췄다. 통상 대형 건설사는 대안설계(안)을 제안할 때 주동 최소화 전략을 통해 토지이용의 효율성을 한 단계 제고해 왔다. 동간 이격거리가 늘어날 경우, 조합원들이 얻을 수 있는 기대효과는 ▲조망권 ▲햇빛 ▲공용부문(조경 면적) ▲프라이버시(사생활) ▲단지 내 개방감·쾌적성 등이다. 최대 동간거리는 무려 386m에 달한다. 목동 14개 단지의 정비계획(안)은 자문 및 심의 시기마다 동별 조합 수가 제각각이다. 가장 먼저 정비계획(안) 결정고시를 받은 목동6단지는 'ㄷ'자형 배치로 최대 16호 조합이, 목동7단지와 목동13단지는 8호 조합이다. 목동8단지와 목동10단지는 6호 조합이다. 에이앤유-삼우종합은 사업장별 특성에 맞게끔 합리적 주동계획을 적용하고자 주동 수 최소화 전략을 들고 나온 것이다. 오랜 기간 거주할 때 중요한 요소들이자, 준공 후 자산가치에 직접적인 영향을 미칠 수밖에 없는 환경 요인들이다. 조합원들은 전면 1열 배치를 통해, 전 세대 남향과 트리플 조망(안양천·관악산·한강)이 가능토록 했다. 혹시 저층에 배치될 것을 감안, 지반고를 최대 1.5m 상향 조정하고 전 주동을 필로티로 올려, 조합원들의 경우 기존 아파트의 8층 높이에서 분양받을 수 있게끔 설계했다. 최근 제한된 토지이용계획(용적률·건폐율) 내에서 '부족한 사업성'을 보완하며 사업이 진행되다보니, 주동을 촘촘하게 구성하면서 남향 고층임에도 오후 햇빛이 들지 않는 신축 단지들이 많아지고 있다. 에이앤유-삼우종합은 주동 수를 최대한 줄여, 실생활에서 필요한 햇빛과 바람(환기) 등을 확보하는 방향의 설계(안)을 선보였다. 최적화된 주동 배치를 통해, 공용부문으로 칭하는 조경면적 역시 4만평을 확보했다. 축구장 17개 크기다. 에이앤유 관계자는 "정비계획과 입찰규정을 최대한 준수하는데 초점을 맞춰 금번 입찰제안서를 준비했다"고 말했다. 이어 "세대 수는 정비계획(안)에서 결정된 세대 수를 그대로 유지했다"며 "현황 공원녹지법 상 1세대당 3㎡ 녹지면적을 의무적으로 가져가야 하는데, 정비계획(안)에서 결정된 세대 수를 넘을 경우 의무 확보해야 할 녹지면적이 늘어나면서 정비계획(안)을 변경해야 한다"고 설명했다. 목동5단지는 재건축 후 약 4,000세대급의 대단지로 탈바꿈하게 된다. 세대 수만 보더라도 대형급에 속하기 때문에, 단지 안에서 모든 일상생활의 영위가 가능하도록 만들었다. 4만평 규모의 중앙공원과 연계, 조합원 1세대당 3평 규모의 커뮤니티시설도 배치된다. 50m 레인의 수영장 외에도 입주민들 모두 주거 만족도를 올릴 수 있는 교육·건강·스포츠 등 다양한 프로그램으로 커뮤니티시설을 채웠다. 신속통합기획(안)과 정비계획(안) 수립에 참여한 에이앤유는 교육 단지로 조성한다는 의지도 피력했다. 공공공지에 예정된 학교, 단지와 인접해 있는 경인초, 양정고와의 연계성을 고려하겠다는 대목이다. 특히, 학원가가 밀집해 있는 목동 중심상업지구와 마주한 연도형 상가 1층은 접객형 소매형 상가, 2층에는 대치동 명문학원과 국제학교 유치가 가능한 에듀특화공간, 상시 의료지원이 가능한 메디컬센터 조성을 고려했다고 덧붙였다. 아울러 관련 커뮤니티 시설로는 ▲개인독서실 ▲AI스터디룸 ▲독서실 ▲도서관 등을 배치했다. 랜드마크 2개 주동 최상층부에는 스카이 커뮤니티를 배치한다. 실현 가능한 인허가로 속도감 있게끔 사업을 전개해 나가겠다는 의지로 풀이된다. 조합원들의 관심이 가장 집중될 단위세대 평형 유닛 구성에도 변화를 줬다. 중·대형 평형 비율을 최대로 확보, 현재 20-30평형대 소유주가 1단계 업그레이드할 것을 감안했다. 현재 대형평형을 가진 세대 수들을 위해선, 추가 1주택(+1)을 받을 수 있도록 25평형대 구성에도 초점을 맞췄다. 서비스 면적에 해당하는 발코니·테라스 면적을 통해 종전 실사용면적 대비 평균 1.6배, 최대 1.9배를 늘렸다는 게 에이앤유-삼우종합 컨소시엄의 설명이다. 에이앤유 관계자는 "목동5단지는 2개 획지로 분리돼 있는 만큼, 향후 이격거리를 배제 및 완화받을 수 있는 특별건축구역으로 설계를 추진할 필요가 있다"고 말했다. 이어 "신속통합기획 단계에서부터 특별건축구역을 전제로 계획을 수립해 왔다"고 말했다. 이어 "아크로 리버파크(1호)와 래미안 원베일리(2호) 사례를 갖고 있는 설계사로 인허가 대관 역량에 자신있다"며 "마찬가지로 국내 설계 1위 업체인 삼우종합건축사사무소의 노하우와 역량 등도 광범위하게 활용해 나갈 계획"이라고 강조했다. 에이앤유와 삼우종합은 작년 말 개설한 합동사무소를 준공 때까지 운영할 계획이다.
신설동역 인근의 숭인동1169번지 일대가 과거 후보지 철회란 한 차례 아픔을 딛고, LH표 공공재개발로 새로운 도약을 꿈꾸고 있다. 대상지는 토지등소유자들의 적극적인 사업 의지로 상반기 정비계획(안) 입안이 이뤄지면 도계위 심의를 거쳐 구역지정 고시를 위한 절차를 밟아 나간다는 계획이다. 29일 정비업계 따르면 최근 숭인동1169번지 일대의 공공재개발과 관련한 정비계획(안) 주민설명회가 개최됐다. 대상지는 그간 소유주들간의 이견차로 사업 추진에 어려움을 겪었으나 부단한 노력 끝에 서울시 사전기획가 회의(3회)와 사전기획 자문회의(2회) 과정을 거쳐 정비계획(안)을 마련했다. 숭인동1169번지 일대의 구역면적은 14,153㎡로, 현재의 용도지역인 준주거지역을 유지할 계획이다. 일반상업지역으로 종상향하더라도, 연면적은 거의 동일할 뿐더러, 공공기여 증가와 주거용 연면적 감소로 추가 사업비가 발생할 수 있기 때문이다. 2030 서울시 도시주거환경기본계획에 따라 준주거지역의 법적상한용적률은 500%인데, 대상지는 공공재개발사업 인센티브(법적상한용적률의 최대 1.2배)를 토대로 최대 600%까지 사업성을 끌어올릴 수 있을 것으로 보인다. 대상지의 경우, 동남측으로 신설동역(1·2·우이신설역)이 위치해 있어, 향후 대중교통 이용을 통한 보행자 동선이 필요하다는 의견이다. 또 주변으로 공원이 없어 휴식공간이 부족하다는 평가가 나와 공원녹지계획이 절실하다. 대상지 반경 500m 내엔 숭인근린공원, 우산각어린이공원, 동묘공원 등이 위치해 있다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 대상지의 획지는 공동주택용지와 종교시설용지로 나뉜다. 정비기반시설의 경우엔 도로와 공원으로 분류된다. 공공보행통로(1개소)를 기준으로 남측은 지역개방 구역으로, 북측은 입주민 전용구역으로 활용될 전망이다. 북측 상단은 종교시설로 계획돼 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(320%) ▲허용용적률(340.4%) ▲상한용적률(346.7%) ▲법적상한용적률(500%) ▲법적상한용적률 초과(600%) 등으로 수립될 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 666세대로, 조합원과 일반물량은 각각 125세대, 301세대로 나타났다. 공공임대주택(147세대)의 경우, 세부적으로 살펴보면 ▲의무공공임대(54세대) ▲국민주택규모임대(93세대) ▲공공재개발 분양(93세대)으로 나뉜다. 주차대수는 총 866대로 세대당 1.3대 수준이다. 추정비례율은 127.03%로 산출됐다. 평당 공사비는 780만원, 평당 일반분양가는 4,133만원 수준으로 설정됐다. 조합원분양가의 경우 ▲59㎡(9.3억원) ▲84㎡(11.6억원) 등으로 책정됐다. 단독주택 종전자산은 토지가액은 개별공시지가 X 토지면적 X 보정률(2.0), 건물가액은 건물 개략단가(26만원) X 연면적 산식으로 확인할 수 있다. 만약 토지면적 80㎡, 건물연면적 65㎡의 단독주택을 소유한 소유주가 59㎡와 84㎡를 분양받을 경우, 각각 2억6,620만원과 4,233만원의 환급금을 받을 수 있다.
목동13단지가 보편적인 재건축 패러다임에서 벗어나, 본질에 집중한 사업 방향성을 제시해 눈길을 끈다. 단지 본연의 정체성을 살려, 수익성과 속도 그 이상의 가치를 확보한다는 게 정비사업위원회의 목표다. '가치 경영'을 기치로 내건 이들의 목소리를 두고 정비업계에서도 색다른 시도라는 평가다. 목동13단지 재건축 정비사업위원회(양국진 위원장)는 최근 '정비사업 2.0'을 선언하며 단지의 정통성을 기반으로 한 소유주 중심의 사업을 추진하겠다고 밝혔다. 정비사업 현장에서의 모든 재건축 과정을 공사의 개념이 아닌, 경영의 관점으로 접근하겠다는 정사위의 의도를 대내외적으로 알리는데 목적이 있다. 기존 재건축 사업과의 차별화를 강조한 목동13단지의 핵심 목표는 '100년 미래유산'이다. 단지가 지닌 역사성과 가치가 퇴색되선 안 된다는 소유주들의 의견이 반영된 결과다. '목동의 근원으로 최고의 기준을 세운다'는 캐치프라이즈가 곧 대상지만의 차별화 전략인 셈이다. 목동13단지 고유의 정통성을 지키기 위해 정비사업위원회는 정비사업에 기업형 시스템(V.M.C)를 접목시키기로 했다. '기업형 시스템'은 세부적으로 ▲방향(Vision) ▲실행(Mission) ▲태도(Core Values)를 의미하는데, 정사위는 성공적인 사업을 위해선 3가지 요소가 복합적으로 작용해야 함을 강조했다. 양국진 정사위 위원장은 "이번 시도는 목동 신시가지 재건축 현장의 새로운 기준으로 작용할 것"이라며 "우리 단지 고유의 정체성을 살려 목동 최고의 랜드마크로 기억될 수 있도록 부단히 노력하겠다"고 강한 의지를 내비쳤다. 양국진 위원장을 주축으로 한 정사위의 확고한 의지가 실제 재건축 현장에서 발현될 수 있을지 기대가 모아진다. 한편 대신자산신탁을 사업시행자로 둔 목동13단지는 목동 내에서도 역세권(양천구청역) 입지로 통해 다수 시공사들의 관심이 일찍부터 모아지고 있는 곳이다. 앞서 토지등소유자 전체회의에서 ㈜에이앤유를 설계자로 선정, 현재 통합심의와 시공사 선정을 위한 준비 절차에 돌입한 상태다.
공공재개발을 추진 중인 면목9구역이 동의서 확보를 마치고 주민대표회의 구성을 눈앞에 두고 있다. 구역지정 고시로 사업에 발판을 마련한 대상지는 LH와 함께 추가 사업성 확보를 위해 구슬땀을 흘리고 있다. 면목9구역이 개선된 계획(안)을 토대로 사업성 보완에 성공할 수 있을지 귀추가 주목된다. 12일 정비업계 따르면 면목9구역은 최근 중랑구청으로부터 한국토지주택공사(LH)의 사업시행자 지정 고시를 받았다. 정비구역 면적은 41,000㎡로, 사업 준공예정일은 2035년으로 계획이 잡혔다. 현재 대상지는 주민대표회의 구성을 위한 준비에 한창이다. 이미 90% 이상의 소유주 동의를 확보한 대상지는 주민대표회의가 만들어 지는대로, 사업시행 약정 체결을 위한 절차에 본격 돌입한다는 계획이다. 면목9구역의 용도지역은 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로, 토지의 효율적 이용 차원에서 종상향을 계획 중이다. 해당 사업장은 조망가로특화 경관지구에 속해 최고층수는 30층으로 계획됐고, 용마산로변 공원 입구에 공개공지를 조성해 공원과 보행로가 유기적으로 연결되도록 접근성을 확보한다는 방침이다. 용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(190.26%) ▲허용용적률(230.2%) ▲상한용적률(244.77%) ▲법적상한용적률(274.9%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 열린단지, 공공보행통로, 돌봄시설, 층간소음해소 등으로 이뤄졌다. 여기에 사업성 보정계수 최대치(2.0)를 적용해 40%p에 달하는 인센티브를 확보할 수 있게 됐다. 토지와 건축물 임대주택 기부채납으로 상한용적률이 채워졌고, 늘어난 법적상한용적률 인센티브의 절반은 공공임대주택과 일반분양으로 각각 나눠 짓게 된다. 예상되는 주택공급물량은 1,057세대로, 조합원·일반분양분은 792세대다. 세부적으로 세대수는 ▲60㎡미만(345세대) ▲60~85㎡이하(395세대) ▲85㎡초과(52세대)로 나뉜다. 공공임대는 총 265세대로 재개발의무임대(183세대), 기부채납임대(12세대), 국민주택규모 임대(70세대)로 나뉜다. 여기서 국민주택규모 임대주택의 50%는 공공분양(뉴홈) 할 수 있다. 현재 면목9구역은 2030 기본계획 변경 주요 내용을 토대로 사업성 보완에 힘을 쏟고 있는 상태다. 대상지는 규제철폐안 3호에 맞춰, 사업 개선을 도모한다는 방침이다. 즉 고도·경관지구에 저촉되거나 문화재·학교 주변 지역, 구릉지 등에 해당돼 높이 제약을 받는 지역(이하 도시규제지역)에 대한 의무 공공기여 비율을 추가로 완화하는 것을 골자로 한다. 또한 다소 어려움이 있더라도, 규제철폐6호(입체공원 제도화) 방안도 최대한 적용해본다는 의견이다. 입체공원은 상부에 공원녹지를 조성하면서 하부에는 부대복리시설 및 주차장 등의 시설을 설치하는 것을 말한다. 만약 입체공원 부지를 민간 소유 대지로 유지해 하부 공간을 주차장 또는 편의시설로 활용하면, 주택용지 증가로 사업성 개선효과를 기대할 수 있다.
목동8단지가 추진위원회 승인을 받은 지 5개월 만에 법정 단체인 조합으로 체제 전환에 나선다. 현장을 찾은 이기재 양천구청장은 사업속도가 가장 빠른 목동6단지와의 격차도 1년 차이로 좁혀졌다며 축하 인사말을 건넸다. 목동8단지는 연내 상가 소유주들과 원만한 협의를 전제로 합의하겠다는 목표와 함께, 창립총회 이후의 후속 절차에도 박차를 가할 방침이다. 11일 정비업계 따르면 목동8단지 추진위원회는 최근 양천문화회관에서 창립총회를 개최, 사업 추진을 위한 신호탄을 쏘아 올렸다. 조합 임원 선출과 설계사 선정 등 중요한 안건들이 순차적으로 상정됐고, 모두 큰 이견없이 가결 처리됐다. 현 시점, 상가와의 합의(안)을 마련하지 못한 탓에 우선 공유물 분할 소송을 통해 구역계에서 제척하는 방향으로 사업을 시작했다. 목동8단지는 주변 재건축 이웃들과 마찬가지로, 상가 소유주들이 아파트 분양권을 받을 수 있는 방향으로 협의에 임해 왔다. 도정법 시행령 상 정관 비율(0.1) 외에도 조합원 분양가로 공급한다는 내용 모두 수용했다. 다만 통상적으로 수용되는 범위 이상의 요구(안)은 다수의 공동주택 소유주들 재산권에 피해가 야기될 수 있다는 판단 하에 협의를 잠정 보류한 상태다. 사실상 2보 전진을 위한 1보 후퇴인 셈이다. 목동8단지는 사업을 추진하는 과정에서 상가 소유주들의 의견이 하나로 합쳐질 경우, 조합원으로 수용하겠다는 입장을 명확히 밝혔다. 동행 의지는 분명히 밝혔지만, 무리하게 협의를 진행하지 않겠다는 방침을 금번 총회 안건(공유물 분할소송) 의결로 공표했다는 게 업계 중론이다. 조합장 자리는 단독 후보로 출마한 김종건 추진위원장이 맡게 됐다. 김종건 조합장은 ▲균형감 있는 사업 추진 ▲조합원 재산권 최우선 보호 ▲명품 아파트 실현 ▲소통과 투명한 조합운영 등의 4가지 기본원칙을 지키겠다고 약속했다. 그는 지키지 못할 약속으로 소유주들을 현혹하지 않고, 오롯이 책임있는 행동만으로 눈에 보이는 결과를 만들어 가겠다고 강조했다. 설계사 자리엔 ㈜에이앤유가 909표를 획득하며 압도적인 결과로 선정됐다. 앞서 추진위원회 의결을 거쳐 상위 4개 업체가 총회 상정됐는데, ㈜에이앤유는 프로젝트명 'BASTION 목동'을 내세워 조합원의 선택을 받았다. 프로젝트명은 목동의 요새를 의미한다. ㈜에이앤유는 '자산가치 상승'에 초점을 맞춘 설계(안)을 선보였다. 다양한 평형대로 조합원의 선택 옵션을 늘렸고, 세대당 실사용면적을 최대 1.6배까지 증가시켰다. 기존 정비계획(안) 대비 일반분양 물량을 늘리는 방향으로 분양수익도 극대화시켰다. 주동 수를 종전 대비 6개동 줄이며 전세대 남향 배치가 가능하도록 설계했다. 김재석 ㈜에이앤유 대표는 "신속한 건축 인허가와 완벽한 설계 완성도를 약속한다"며 "실력과 검증된 프로젝트를 밑고 맡겨주신 조합원분들에게 감사 인사를 전한다"고 소감을 전했다. 한편 창립총회 당일, 현장에는 롯데건설과 대우건설, 포스코이앤씨 직원들이 현수막을 들고 열띤 홍보전을 펼쳤다. 목동8단지는 5호선 목동역과 인접한 단지로써 향후 최고 49층, 1,881세대로 재건축되는 대단지다. 대상지는 타단지 대비 면적은 다소 작지만 탄탄한 주민 단결력으로 사업속도에서 우위를 보이는 단지로 통한다.
면목10구역이 주변 개발계획과 연계한 사업 밑그림을 소유주들에게 공개하는 시간을 가졌다. 면목동 일대 개발사업이 활발히 진행되고 있는 상황에서, 대상지가 빠른 구역지정과 추진위원회 구성으로 사업 속도에 불씨를 당길 수 있을지 관심이 모아진다. 11일 정비업계 따르면 중랑구청 주관 하에 최근 면목5동 174-1번지(면목10구역) 일대의 구역지정 및 정비계획(안) 수립과 관련한 주민설명회가 개최됐다. 해당 사업장은 시통기획 원팀회의 7회, 전문가 자문회의 5회를 거쳐 이번 정비계획(안)을 마련하게 됐다. 면목5동 174-1번지 일대의 구역면적은 35,969㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제3종일반주거지역으로 종상향이 진행된다. 최고층수는 인접한 면목8구역과 동일하게 35층으로 계획이 잡혔다. 단 대상지는 대공방어협조구역 영향권에 속하기 때문에, 향후 수도방위사령부(수방사)와의 협의를 거쳐 층수조정이 이뤄질 수도 있다. 주변 단지와의 스카이라인 등을 고려한 통합적인 경관계획을 비롯, 묵동152-1일대(가로주택정비)와 면목8구역(신통기획)과 연계한 외부공간 및 커뮤니티 공간 계획도 필요하다는 평가다. 신통기획 기본구상(안)을 살펴보면, 대상지는 교통체계 개선 차원에서 주출입구는 동일로95길 변, 부출입구는 겸재로에 각각 마련할 예정이다. 가감속차로를 확보하고 신호교차로도 운영해, 안전한 교통흐름을 유도한다는 방침이다. 또 건축한계선을 활용한 보행공간 구축, 남측 단지와 연계한 공공보행통로 조성 계획도 포함됐다. 특히 기존의 면목5동 주민센터는 이전돼 복합청사(공공시설)로 새롭게 탈바꿈될 전망이다. 아울러 면목중앙교회는 존치되며, 동일로와 동일로95길엔 연도형 상가가 배치돼 생활가로 기능을 강화한다는 의견이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(222.09%) ▲허용용적률(252.49%) ▲상한용적률(266.36%) ▲법적상한용적률(299.8%) 등으로 수립될 예정이다. 예상되는 계획세대수는 971세대로 나타났다. 조합원·일반분양분은 804세대, 임대물량은 167세대로 분류된다. 공공주택 167세대는 의무공공임대(108세대)와 국민주택규모(59세대)로 분류된다. 추정비례율은 105.25%로 예상됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 국민평형 기준 평당 3,360만원으로 책정됐고, 공사비는 800만원으로 나타났다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준이다. 조합원분양가는 ▲39㎡(5.28억원) ▲49㎡(6.44억원) ▲59㎡(7.83억원) ▲74㎡(14.58억원) ▲84㎡(10.28억원) ▲110㎡(11.79억원) 등으로 책정됐다. 한편 면목10구역 추진준비위원회(김점곤 준비위원장)는 추진위원회 구성을 앞두고 조만간 소유주들을 대상으로 동의서 징구에 나선다는 방침이다. 이곳의 토지등소유자수는 469명으로 집계됐다.
대우건설과 롯데건설이 성수4구역 입찰제안서를 제출한 가운데, 대안설계(안) 관련 서류 미비 주장이 제기돼 조합원 관심이 쏠린다. 대우건설이 대안설계(안) 계획서를 제출하면서 건축 설계도면과 공사비 산출내역서는 제출했으나, 흙막이·전기·통신·조경 등 세부도서를 제출하지 않았다는 점에서 '서류 미비' 이슈가 나왔다. 입찰지침과 관련 법령, 판례 등을 종합할 때 해당 주장은 적법하지 않다는 게 업계 지배적인 시각이다. 10일 정비업계 따르면 입찰보증금 사전납부를 마친 대우건설·롯데건설 모두 예정대로 성수4구역 입찰제안서를 냈다. 이날 제출된 양사의 제안서를 확인한 결과, 조합은 대우건설이 필수 서류인 건축설계 도면과 공사비 산출내역을 제출했지만, 대안설계(안)의 세부 도서인 8개 부속 서류를 제출하지 않았다는 점을 밝혔다. 조합은 공정성을 바탕으로 사업에 최선의 선택이 되는 방향으로 의사결정하겠다고 부연했다. 입찰서류 관련 논란은 경쟁입찰이 성사된 사업장이면 어디에서나 공통적으로 제기돼 온 이슈다. 최근 2년 이내 치열한 경쟁이 펼쳐졌던 여의도 한양과 용산정비창, 부산촉진2-1구역 등에서 특정 건설사를 견제하기 위한 목적으로 계속돼 왔다. 마감재 단가를 기재하지 않았다는 지적부터 공사비 산출자료가 내역이 아닌 총액 형태로 작성됐다는 문제 제기까지 그 정도와 범위 역시 다양했다. 입찰지침서에 따르면, 대안설계(안) 관련 서류로 설계도면과 공사비 산출내역서를 제출해야 한다는 문구가 명확히 기재돼 있다. 다만, 흙막이·전기·통신·조경 등 세부 설계도서를 입찰제안서 제출 시점에 내야 한다는 규정은 존재하지 않는다. [정비사업 계약업무 처리 기준] 역시 필수 서류로 제출토록 의무화하고 있지 않다. 물론 사업시행계획(안) 이후 입찰이 진행된 경우, 인가받은 설계도서를 바탕으로 제출하는 게 과거엔 의무였다. 성수4구역은 현재 통합심의 신청서를 접수한 단계로, 인허가를 진행하는 과정에서 계속해서 설계 변경이 수반된다. 정비계획(안) 결정고시 이후 착공까지 최소 수년이 소요되는 재개발 특성을 감안할 때 단 한 차례도 설계 변경 없이 착공까지 진행한 사례는 국내에서 전무하다. 지난해 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 붙은 용산정비창에선 양사 모두 대안설계(안) 관련 세부 설계도서를 제출하지 않았다. 해당 사업장도 통합심의 전이다. 업계 관계자는 "성수전략정비구역은 강변북로 옹벽 이슈를 포함해 앞으로 가야 할 길이 먼 지역이며, 조합만 설립돼 있는 성수4구역 역시 인허가 단계가 산적해 있다"며 "사실상 실시설계에 필요한 부속 서류를 입찰 단계에서 미비하다는 이유로 문제 삼는 건 또 다른 논란을 낳을 수 있다"고 말했다. 이어 "입찰에 참여한 시공사로 하여금, 대안설계 인허가 책임과 비용 부담 확약서를 제출토록 하는 것도 같은 맥락에서 볼 수 있다"고 덧붙였다. 성수4구역의 공사비는 평당 1,140만원으로 책정됐다. 건설사 간 공동사업단(컨소시엄) 구성은 불가하다. 현 시점, 건축계획(안) 상 연면적은 39만5,000㎡로, 1평(3.3㎡)로 환산할 경우 약 11만9,500평으로 계산된다. 평당 공사비(1,140만원)을 감안한 총 공사금액은 약 1조3,628억원이다. 성수4구역은 지하 6층-지상 64층(최고층수) 규모의 공동주택을 짓는 프로젝트다. 대형사가 올해 처음으로 시공권을 두고 격돌한 사업장이다.
신통기획 재개발을 진행 중인 면목8구역이 협력업체 선정을 위한 준비로 분주한 모습이다. 면목8구역 추진위원회는 공정·신뢰에 기반한 원칙에 맞춰 최고의 파트너를 맞이한다는 계획이다. 10일 정비업계 따르면 면목8구역은 최근 서울시로부터 구역지정 고시를 받아, 사업 기틀을 마련하게 됐다. 중랑구청으로부터 추진위원회 승인을 받고 2개월 만의 일이다. 면목8구역의 구역면적은 51,138㎡로, 혼재된 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제3종일반주거지역으로 종상향을 계획하고 있다. 대상지는 조망가로 미관지구이자 대공방어협조구역으로 최고층수는 35층(110m이하)으로 예정돼 있다. 중저층 배치구간의 경우엔 중랑천변은 25층 내외, 동일로변은 15층 내외로 높이가 결정된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(215.5%) ▲허용용적률(249.7%) ▲상한용적률(264.9%) ▲법적상한용적률(299.99%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로, 열린단지, 돌봄시설, 층간소음해소, 방재안전 등의 항목을 적용한 값에 사업성 보정계수(1.71)를 적용해 확보하게 됐다. 상한용적률은 시회복지시설 신설, 임대주택 기부채납 등을 통해 늘렸고, 법적상한용적률 증가분의 절반은 임대주택, 나머지 절반은 분양물량으로 공급될 예정이다. 대상지엔 동일로-동일로95길, 91길 결절부 2개소에 공개공지가 설치될 전망이다. 향후 대상지 인근으로 면목선 신설역이 조성될 시, 신설역 출입구와 공개공지가 연계될 가능성이 있다. 신설되는 사회복지시설은 노유자 시설과 보육시설 기능을 모두 포함할 것으로 보인다. 복지시설은 기부채납 형태로 지어지기 때문에 향후 소유와 운영관리는 서울시와 중랑구의 상호 협의에 따른다. 예상되는 주택공급물량은 1,260세대로, 조합원물량과 일반물량은 각각 643세대, 354세대로 나뉜다. 보류지는 6세대고, 임대주택 수는 257세대로 나타났다. 임대주택의 경우, 재개발의무(167세대), 기부채납임대(22세대), 국민주택규모(68세대)로 분류된다. 추정비례율은 105.32%로 산정됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 780만원으로 예측됐다. 일반분양가는 국평 기준 3,200만원 수준으로 책정됐다. 면목8구역 추진위원회는 현재 ▲양상인 추진위원장 ▲김후희 부위원장 ▲정아인 감사 외 67인의 추진위원들로 구성돼 있다. 현재 정비사업전문관리업자(정비업체)와 설계업체 선정을 앞두고 입찰공고 준비에 구슬땀을 흘리고 있다. 양상인 추진위원장은 "협력업체 선정 시, 편법과 탈법 없이 공정한 입찰이 진행되도록 할 것"이라며 "서울시 배점기준 표를 토대로 모두에게 공평한 적격심사방식을 실시할 계획"이라고 밝혔다. 대상지는 지하철 7호선 면목역과 사가정역 사이에 위치해 있는데, 향후 면목선 신설과 동부간선도로 지하화 등의 교통 호재에 대한 기대감이 크다. 무엇보다 단지 바로 앞에 중랑천변이 있어, 수변특화와 설계특화를 통한 미래가치 증대에 대한 의지도 강한 곳이다.
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