발행일(UPDATE): 2025년 12월 14일 11시 39분
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목동8단지가 도정법 상 법적 주체인 추진위원회 구성을 마친 이후, 첫 주민총회를 성황리 매듭지었다. 핵심 협력업체로 꼽히는 설계사 선정을 위한 입찰계획(안) 마련에 집중하고 있는 가운데, 연내 조합설립을 위한 창립총회 개최를 목표로 사업에 박차를 가하고 있다. 22일 정비업계 따르면 목동8단지 재건축 추진위원회(김종건 위원장)는 양천구청으로부터 추진위원회 승인을 받은지 1달여 만에 첫 주민총회를 마쳤다. 이번 주민총회엔 원활한 추진위원회 운영을 위해 예산·회계, 업무규정 등을 중심으로 안건이 상정됐고, 결과적으로 8개 안건 모두 가결됐다. 아울러 올해 필요로 하는 사업비·운영비 예산(안)도 원만히 처리됐다. 인허가 행정업무를 총괄하게 될 정비업체 자리엔 ㈜화성씨앤디가 선정됐다. ㈜화성씨앤디는 대치동 은마, 잠실우성123차 등 주요 사업장을 트랙레코드로 둔 정비사업전문관리업자다. 최근엔 여의도 진주에서도 선택받았다. 목동8단지 추진위원회 구성을 위한 공공지원 정비업체로 선정됐고, 최근 주민총회를 거쳐 조합설립을 위한 창립총회까지 용역업무를 맡게 됐다. 김종건 목동8단지 추진위원장은 "1,000명을 웃도는 예비 조합원님들의 적극적인 참여가 뒷받침됐기에, 첫 주민총회를 마칠 수 있었다"며 "연내 성공적인 창립총회를 목표로, 목동6단지에 이어 선두주자로 자리매김할 수 있도록 세심하게 업무를 이끌어 나가겠다"고 설명했다.
6,620세대의 '매머드급' 단지를 준비 중인 올림픽훼밀리타운이 추진위원회 구성에 나서면서 본격적인 여정의 첫발을 내딛었다. 재건축 잠룡으로 불리는 '올림픽 3대장' 중 가장 빠른 속도를 보이고 있는 모습이다. 대상지가 항공고도제한 한계를 이겨내고 프리미엄 단지로서의 청사진을 펼쳐 나갈 수 있을지 관심이 모아진다. 22일 정비업계 따르면 송파구청은 올림픽훼밀리타운 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 구청은 공공지원제도를 토대로 대상지의 추진위원회 구성 전 과정에 참여해, 행정·재정적인 측면에서 업무수행과 지원에 나서게 된다. 현재 초기 사업은 구청에서 선정한 엘림토피아에서 지원하고 있다. 우선 추진위원회 구성을 위한 용역비는 서울시와 송파구청이 함께 부담하게 된다. 이로써 초기 사업단계에서의 재정적 부담을 덜 수 있다. 또 지자체의 관리·감독 하에 특정 세력의 개입이나 유착비리를 원천 차단할 수 있어, 리스크 관리에도 유리하다. 추진위원회의 업무는 ▲정비사업 시행계획서 작성 ▲정비업체 선정 ▲설계자 선정 및 변경 ▲조합설립인가 준비 등으로 정리된다. 올림픽훼밀리타운은 내달 5일(수)까지 후보자 및 선거인 명부를 확정할 예정이다. 합동연설회를 위한 후보자 기호추첨과 선거운동 방식 협의 등도 순차적으로 이어질 전망이다. 다만 후보자가 단독출마 시, 무투표 당선 원칙에 따라 해당 절차들은 모두 생략된다. 대상지의 구역면적은 334,702㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 설정돼 있다. 대상지의 법적상한용적률 299.9%에 맞춰 최고높이는 26층(최고 83m이하)으로 계획이 잡혔다. 예상되는 주택공급물량은 6,620세대로, 임대주택을 포함한 전체물량은 ▲60㎡미만(583세대) ▲85㎡미만(2,861세대) ▲85㎡이상(3,176세대)으로 나뉜다. 세대 구성을 살펴보면 절반 가량이 중대형 평형으로 이뤄질 것으로 보인다. 눈에 띄는 부분은 추정비례율의 대대적인 변화다. 앞서 공개된 추정비례율은 87.03%였지만, 이번에 예측된 비례율은 105.4%로 나타났다. 일반분양가 7,000만원은 기존과 동일하나, 당시 보수적으로 잡혔던 평당공사비를 1,000만원에서 850만원으로 가정한 결과다. 특히 주변 시세를 리드하는 '헬리오시티'의 경우, 국평 기준으로 평당 일반분양가가 8,200만원 수준으로 나타나는 만큼, 향후 분양가 상승 역시 변수로 작용할 가능성이 있다. 한편 올림픽훼밀리타운 주변으로는 3·8호선(가락시장역)이 위치해 있는데, 준공 시점에 맞춰 위례신사선이 들어설 것으로 기대를 모으고 있다. 해당 노선이 들어서면 대상지는 트리플 역세권 입지를 확보할 수 있게 된다. 아울러 가원초등학교를 품은 '초품아' 타이틀, 인접한 탄천 역시 대상지만의 메리트로 작용할 전망이다.
성수전략정비구역 제2지구(이하 성수2구역)가 시공사 선정을 위한 1차 입찰을 진행 중인 가운데, 업계에선 1차 입찰이 유찰될 가능성을 높게 보고 있다. 조합장이 이달 말일자로 직을 내려놓을 예정인 점을 감안, 시공사 선정 절차는 내년으로 미뤄질 공산이 크다. 여기에 더해, 오랜 기간 수주의향을 타진해 온 포스코이앤씨가 공식 포기의사를 밝힘에 따라 조합장 선출 후 진행될 시공사 간 경쟁구도 역시 급변할 전망이다. 21일 정비업계 따르면 성수2구역 재개발 조합은 이달 28일(화) 오후 2시 시공사 선정을 위한 1차 입찰을 마감한다. 지난 달 진행된 현장설명회에는 ▲삼성물산 ▲포스코이앤씨 ▲DL이앤씨 ▲대우건설 등 총 9개사가 참석했다. 당초 성수2구역은 포스코이앤씨와 DL이앤씨 간의 2파전 양상으로 전개됐다. 하지만 포스코이앤씨가 경쟁 대열에서 빠지고 집행부에 변화 조짐이 생기면서, 삼성물산의 수주 행보도 바뀌고 있는 상황이다. 현재 성수2구역 조합장은 오는 10월 31일(금) 사임하겠다는 의사를 공식 표명했다. 이달 28일(화) 예정된 1차 입찰제안서 마감일, 유효 경쟁입찰이 성사되지 않을 경우 내년 정기총회에서 새롭게 선출된 조합장이 시공사 선정 업무를 진행하는 방향으로 가닥이 잡혔다. 성수2구역은 정기총회에서 신임 집행부를 먼저 구성한 뒤, 시공사 선정 절차를 원점에서부터 재개할 예정이다. 성수2구역은 지난 9월 제24차 대의원회를 개최, 입시공사 선정계획(안)을 의결했다. 당시 대의원 109명이 참석, 찬성과 반대는 각각 67명, 42명으로 집계됐다. 통상 시공사 선정계획(안) 안건의 결과는 출구조사로 여겨지는 게 일반적이다. 대의원회 결과표를 보고 입찰에 참여할지 여부를 최종적으로 결정하게 된다. 결과적으로 성수2구역은 오랜 기간 수주 영업을 진행한 포스코이앤씨와 DL이앤씨 간 경쟁이 확실시 되는 분위기였다. 다만, 최근 구역 내 불미스러운 이슈가 발생함에 따라, 시공사 선정을 위한 경쟁구도가 바뀌게 됐다. 사업을 이끌어 온 집행부의 변화는 시공사 입장에서도 수주 전략의 변화를 의미하기 때문이다. 포스코이앤씨는 지난 달 30일 성수2구역 내에서 사실과 다른 정보들이 무분별하게 확산되고 있음을 언급하며, 조합 내 여론 왜곡과 명예훼손 등이 염려된다는 점을 이유로 입찰에 참여하지 않기로 결정했다. 성수2구역은 1차 입찰이 유찰된 이후, 오는 11월 조합 임원 및 대의원 선출을 위한 선거관리위원 모집을 기점으로 선거 절차에 착수할 계획이다. 2026년 정기총회는 내년 3월로 조합원들에게 안내됐다. 당초 포스코이앤씨와의 경쟁을 준비하던 DL이앤씨도 내부적으로 고심이 깊어질 전망이다. DL이앤씨는 최근 수주한 한남5구역을 포함해, 수년 간 경쟁입찰이 아닌 단독응찰에 따른 수의계약으로 시공권을 확보해 왔다.
고덕주공9단지가 남고북저형 스카이라인을 토대로 높이계획 수립에 분주하다. 남측엔 길동공원이 위치해 있어 전세대 파크뷰에 대한 기대가 크나, 북측엔 명일여고 일조권 영향으로 다소 현실적인 한계가 존재한다는 목소리다. 향후 학교 및 관계부서와의 상호 협의 하에 스카이라인에 일부 변경사안이 생길 수 있을지 관심이 모아진다. 21일 정비업계 따르면 강동구청은 고덕주공9단지의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 초기 대상지의 도시계획과 추정분담금은 각각 ㈜토문엔지니어링과 ㈜제일감정평가법인이 맡았다. 고덕주공9단지의 구역면적은 76,090㎡로 반듯한 정사각형 모양의 정형화된 구역계를 갖고 있는데, 오는 2028년 한영외고역 신설이 호재로 작용할 가능성이 크다. 신속통합기획 자문의견을 살펴보면, 주동 계획의 조정이 필요하다는 판단으로 6세대 이상의 주동이 5세대 이하로 변경됐다. 이에 따라 동 수는 기존 14개 동에서 17개 동으로 3개 동이 늘어났다. 또 기존엔 고층 주동이 남측 가까이 배치됐으나, 향과 조망을 고려한 주동배치를 위해 고층 주동은 단지 중앙 배치를 원칙으로 했다. 대신 저층 주거지역 및 학교와 인접한 건물은 중저층(11~18층 수준) 배치가 이뤄질 계획이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(208.2%) ▲허용용적률(225%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등이다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로, 열린단지, 층간소음해소 등의 항목을 통해 확보했다. 상한용적률은 도로와 공원 기부채납을 통해 얻게 됐다. 예상되는 계획세대수는 1,861세대로 나타났다. 조합원 분양분은 1,320세대, 일반분양분은 339세대로 분류된다. 조합원 물량의 경우 세부적으로 ▲59㎡(135세대) ▲74㎡(288세대) ▲84㎡(599세대) ▲100㎡(285세대) ▲114㎡(13세대)로 나타난다. 공공주택은 202세대 모두 84㎡이하로 계획이 잡혀, ▲59㎡(163세대) ▲74㎡(26세대) ▲84㎡(13세대)로 나타났다. 주차대수는 총 3,191대가 가능하며 세대당 1.7대 수준이다. 눈에 띄는 부분은 해당 사업장의 경우 상암로61길을 제외한 상암로, 구천면로, 명일로 3곳에 차량진출입구가 각각 설치된다는 점이다. 이는 단지 특성이 반영된 결과다. 추정비례율은 97.61%로 예상됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 5,500만원으로 책정됐고, 공사비는 870만원으로 나타났다. 조합원분양가는 ▲59㎡(13.3억원) ▲74㎡(15.6억원) ▲84㎡(16.7억원) ▲100㎡(18.9억원) ▲114㎡(20억원)등으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가 대비 90% 수준으로 나타났다. 대상지 종전자산의 경우 국평기준 13.8억원으로 나타났는데, 이는 9월 초 KB와 한국부동산원 시세를 토대로 추정된 보수적인 수치라 실제 거래가격과 차이가 있다.
여의도 삼익아파트가 신속통합기획 자문회의를 거친 결과, 기존의 공원 계획을 입체공원 형태로 전환하는 방안을 마련했다. 지상부는 공공을 위한 공원으로 이용하되, 대지는 주민이 소유할 수 있어 개별적 활용이 가능하다는 평가다. 특히 일부 여의도 단지들과 달리, 신통기획 자문 횟수도 조기(2차)에 마무리될 것으로 전해져 사업 속도에서도 이점이 작용할 것으로 예상된다. 20일 정비업계 따르면 영등포구청은 최근 여의도 삼익아파트의 정비계획(안) 변경을 위한 주민설명회를 개최했다. 현재 대상지는 한국토지신탁이 사업시행자로서, 든든한 파트너 역할을 수행하고 있다. 추정분담금 산출 업무는 ㈜대한감정평가법인이 맡아 수행했다. 준공된 지 51년차인 여의도 삼익의 현황용적률은 241.5%로 다소 높은 편에 속한다. 따라서 그간 일반상업지역으로의 종상향을 전제로 개발계획(안)이 수립됐고, 용적률을 최대 533% 수준까지 끌어올렸다. 용적률 증가에 따른 기부채납은 인허가청과 다수의 협의를 거쳐 ▲입체공원 ▲노인복지시설 ▲공공기숙사 ▲임대주택으로 결정됐다. 우선 1차 자문회의 과정에서 입체공원은 한강공원에서 샛강공원까지 연결되는 하나의 거점역할을 하는 공간으로, 공공의 관리가 필요하다는 의견에 따라 공개공지보단 공원이 적합한 것으로 나타났다. 대신 사전컨설팅 작업을 통해 입체공원 제도를 도입, 현재 조건부로 통과가 된 상황이다. 건축물 기부채납인 노인복지시설은 어르신 관련 평생교육관 및 문화시설로, 구청의 운영기준에 맞춰 103동에 5층 규모로 마련된다. 데이케어센터와 성격이 다른 시설이라고 이해하면 쉽다. 공공기숙사(126호)는 서울형 공유주택 성격으로 활용되고, 위치는 국제금융로와 대방로 부근 건물(101동) 3~5층 위치에 배치될 것으로 보인다. 재건축을 통해 예상되는 주택공급물량은 630세대로, 조합원·일반분양아파트는 535세대다. 세부적으로 살펴보면, ▲59㎡(108세대) ▲84㎡(187세대) ▲102㎡(196세대) ▲138㎡(21세대) ▲158㎡(21세대) ▲193㎡(2세대) 등으로 구성된다. 임대주택 95세대의 경우, ▲59㎡(77세대) ▲84㎡(18세대)로 나뉜다. 추가로 30㎡ 이하 오피스텔도 13호 마련된다. 추정비례율은 91.32%로 산정됐다. 평당 공사비와 평당 분양가는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 각각 1,000만원, 8,400만원 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 59㎡(17.9억원), 84㎡(24억원), 102㎡(28.1억원), 138㎡(36.6억원) 등으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 83% 수준이다. 당일 주민 질의응답 과정에선 공공기숙사의 위치 조정, 삼익-은하 통합가능성에 대한 이야기가 이뤄졌다. 한 주민은 공공기숙사의 위치가 기존의 101동이 아닌 103동으로 옮기자는 입장을 내비쳤다. 상대적으로 103동은 은하 단지와 접해 있어 뷰 메리트가 떨어질 수 밖에 없는 구조다. 위치 조정을 통해 토지등소유자들의 편의 개선에 힘을 쏟아야 한다는 게 해당 주민의 목소리다. 이에 ㈜KTS엔지니어링 관계자는 공공기숙사가 서울시의 운영관리 시설로 내부 배치 형태와 위치는 시의 의견을 따라야 한다는 입장을 전했다. 노인복지시설의 상부로 기숙사를 올리는 방안도 검토됐으나, 기숙사에도 외부 전경이 필요하다는 서울시의 지적사안이 나와 무마됐다고 설명했다. 삼익-은하의 통합 여부와 관련해선 삼익(제자리 재건축)과 은하(조건없는 통합) 주민들 사이에 의견조율이 있었으나, 현실적인 어려움으로 인해 개별 사업으로 진행되고 있는 상황이다. 다만 두 단지 모두 규모가 크지 않은 점을 감안해 향후 동일한 시공사 선정에 대한 집행부 간의 교감이 존재하고 있는 것으로 알려졌다. 실질적인 커뮤니티 시설의 공유는 어려우나, 열린 주차장 등을 계획해 소통을 통한 시너지 구축이 가능할 것이란 의견이 개진되는 분위기다.
목동3단지가 서면 동의와 전자 의결 병행을 통해 신속한 주민 동의를 이끌어 낸다는 전략이다. 특히 추진위원회 구성을 위해선 과반수(50%) 이상의 동의만 넘기면 되나, 대상지는 조합설립을 위한 법정 기준이 되는 70% 이상의 동의율 확보까지도 욕심을 내보겠다는 입장을 내비쳤다. 19일 정비업계 따르면 양천구청은 최근 목동3단지 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 개최했다. 공공지원 정비업체로 선정된 ㈜주성시엠시는 추진위원회 구성과 관련된 전반적인 지원 업무를 맡게 된다. 대상지의 토지등소유자는 1,634명으로 집계됐다. '공공지원제도'란 공공지원자인 양천구청장이 행정과 재정적으로 재건축 정비사업을 지원하는 제도다. 추진위원회 구성 지원을 비롯해 정보몽땅 관리, 사업비 및 운영자금 융자 지원 등의 업무를 진행하게 된다. 목동3단지는 오는 27일(월)까지 후보자 등록을 마치고 선거인 명부를 확정할 계획이다. 합동설명회는 내달 5일(수)로 계획이 잡혀 있으나, 후보자가 단독출마할 경우엔 해당 절차가 생략된다. 1개월 정도의 사업기한 단축이 예상돼 사업에 도움이 될 수 있다. 피선출인 자격은 사업시행구역 내에서 3년 이내 1년 이상 거주하거나, 5년 이상 토지 및 건축물을 소유한 자에 해당한다. 아울러 후보자 등록을 위해선 토지등소유자 50인 이상의 추천이 필요하다. 현재 목동3단지는 주민편의를 도모하고 동의서 징구속도를 높이고자 '얼마집'의 전자투표 시스템을 도입하기로 했다. 상대적으로 홍보요원의 투입이 줄어든다는 점에서, 토지등소유자들 입장에선 비용절감 효과 역시 거둘 수 있을 것으로 보인다. 한편 수권분과 위원회 통과 후 정비구역 지정까지 통상 2~3개월의 행정 절차가 소요된다는 점에서, 목동3단지는 늦어도 올해 말까지는 정비구역지정 고시가 날 수 있을 것으로 전망된다.
청량리 미주아파트가 조합설립인가를 위한 동의서 징구를 완료한 직후, 동대문구청에 신청서 제출까지 매듭지었다. 청량리 미주아파트는 단지 관통도로를 가운데로, 2개의 공통주택 획지로 구역계가 이뤄져 있다. 미주상가는 별도 획지로 분류돼 있기 때문에, 일반적인 재건축 단지에서 겪는 상가 이슈는 없을 전망이다. 해당 사업장은 도시계획업체 선정을 통해 정비계획(안) 변경 업무에 착수할 것으로 업계는 보고 있다. 17일 정비업계 따르면 청량리 미주아파트 재건축 추진위원회(김춘경 위원장)는 관청인 동대문구청에 조합설립인가 신청서를 제출했다. 동대문구청에 제출한 신청서에 따르면, 전체 토지등소유자 1,087명 중에서 조합설립에 동의한 소유주는 912명이다. 약 84%에 해당하는 수치다. 각 동별 동의율은 ▲1동(87%) ▲2동(86%) ▲3동(73%) ▲4동(85%) ▲5동(82%) ▲6동(84%) ▲7동(87%) ▲8동(85%)로 안내됐다. 도정법 상 법정 동의율(전체 소유주의 70% 이상)을 상회하는 것을 감안할 때, 소유주들의 재건축 열망 정도를 엿볼 수 있다는 관측이 지배적이다. 해당 사업장의 건축설계사는 디에이그룹 건축사사무소가 선정됐다. 디에이건축은 지난 2023년 7월 고시된 정비계획(안)을 토대로, 프로젝트명 '퍼스트온 랜드마크(First On Landmark)'를 통해 개략적인 설계 방향성을 제시했다. 서울시 결정고시 내용을 살펴보면, ▲건폐율(50% 이하) ▲용적률(299.81% 이하) ▲높이(105m 이하·35층 이하) ▲건축연먼적(236,759㎡, 5% 오차범위에서 조정) ▲주차대수(1,921대) 등이다. 디에이그룹은 총 18개 타입의 유닛, 재건축 후 공급물량 총 1,370세대(임대주택 155세대 포함)를 계획했다. 천장고 4.5m 높이의 선큰형 프리미엄 커뮤니티도 제안했다. 물론 디에이그룹이 제안한 내용은 2년 전 정비계획(안)을 전제로 만들어졌기에, 향후 대부분의 내용들이 변할 전망이다. 청량리 미주는 현재 정비계획(안) 수립을 용역범위로 한 도시계획업체 선정에 나선 상황이다. 정비계획(안) 변경에 나설 예정인 것으로 전망된다. 2023년 기준, 청량리 미주아파트의 추정 비례율은 80.15%로 산출됐다. 총수입 추정액(1,637억원)에서 총지출 추정액(572억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(1,328억원)으로 나눈 결과값이다. 사업비의 많은 부분을 차지하는 공사비는 평당 670만원이 적용됐다. 앞서 산출한 추정 비례율은 평당 공사비 670만원과 평균 분양가 4,716만원을 기준으로 한다. 공사비와 분양가 모두 현 시점, 타 사업장들의 일반적인 수치와는 차이가 있다. 미주아파트는 구역을 관통하는 약령시로(길이 20m)를 사이에 두고 공동주택 획지1(29,926㎡)과 획지2(20,792㎡)로 나뉜다. 2개의 아파트 단지처럼 나뉘어 재건축을 진행할 수밖에 없는 건 관통도로(청량리동 235-10·청량리동 235-14)가 개인 사유지인 것과 무관치 않다. 미주아파트는 1970년대 민간 건설사였던 라이프주택개발㈜이 과거 사대부고가 있던 땅(23,000평)을 34억원에 매입해 건립한 아파트 단지다.
건국대학교 맞은 편의 자양3동 227-147번지 일대가 새로운 신속통합기획(안) 가이드라인을 토대로 사업에 속도를 낼 전망이다. 대상지는 3면이 가로막힌 입지적 한계로 높이와 조망에 다소 한계가 존재하긴 하나, 용도지역 상향과 스카이라인 계획을 통해 일감호와 한강뷰를 동시에 확보한다는 방침이다. 17일 정비업계 따르면 광진구청 주관 하에 최근 자양3동 227-147번지 일대 신속통합기획 주민설명회가 개최됐다. 이번 가이드라인은 신속통합기획 사업에 착수한 지 5개월 만에 공개된 것으로 이례적인 속도라는 게 서울시의 입장이다. 인접한 자양4동과 더불어 주민들의 협조적인 태도와 확고한 재개발 의지가 원동력으로 작용한다는 분석이다. 자양3동 227-147번지 일대의 구역면적은 40,798㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 종상향을 검토한다는 계획이다. 대상지의 최고층수는 주변의 시설과 입체적 경관 조성을 위해 49층 내외로 계획이 잡혔다. 대상지는 ▲자양우성4·7차 ▲금강KCC ▲건대동문회관 ▲주유소 등 높은 건축물에 둘러싸인 형태지만, 정북일조와 동간 이격거리 등을 고려해 적절한 높이계획을 수립하게 됐다. 해당 사업장과 한강과의 거리는 1km 남짓이다. 따라서 한강으로 열린 바람길(통경축) 계획을 세워 열린 배치를 선보일 예정이다. 사업지를 중심으로 일부 고층 세대(190세대 내외)에선 앞뒤로 건대 일감호와 한강뷰를 동시에 즐길 수 있는 여건이 생길 것으로 관측된다. 또 눈에 띄는 부분은 영역별 특화주동계획이다. 지역적 특성상 탑상 주거동엔 디자인 타워가 배치돼 단지상징성을 강화하며, 커뮤니티 존들이 위치할 예정이다. 우측 생활·상업가로엔 중저층 높이의 연도형 주거동이 들어선다. 고층건물이 있는 좌측엔 혼합형 주거동이 들어가 다채로운 건물 구성이 이뤄질 것으로 기대를 모은다. 광역 교통 변화를 고려한 도로정비 부분도 흥미롭다. 우선 자양번영로가 지구보행활동축으로 설정돼 기존 2차로에서 4~5차로 확폭된다. 또 강변북로에서 자양번영로로 들어가는 강변북로 진출입 신설이 논의되고 있어 대상지의 접근성이 한층 높아질 것으로 보인다. 현재 해당 건은 광진구 타당성 검토를 받고 있는 상황이다. 공공시설의 경우엔 사회복지시설이 들어간다. 구역 내 시니어센터는 이전·확대 설치된다. 또 119안전센터를 계획해 안전서비스 측면을 강화할 것으로 보인다. 기존에 존재했던 노상주차장은 공원 주변으로 이전돼 연계성을 살려 이용될 전망이다. 공공보행통로 설치로 단절됐던 동-서 보행동선이 연결되면서 주민들의 보행환경도 개선된다. 학교가는길도 새롭게 정비돼 인접 학교(동자초, 자양중, 자양고)로의 통학 불편함도 사라질 예정이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(219.7%) ▲허용용적률(240.5%) ▲상한용적률(256.9%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 일단 수립될 예정이다. 현황용적률 및 소형주택 완화로 기준용적률이 20%p 늘어났다. 여기에 사업성 보정계수(1.04) 적용과 허용용적률 인센티브가 추가되면서 사업성 보완에 의한 용적률 변화가 이뤄질 것으로 보인다. 자양3동 227-147번지 일대는 역세권과 한강을 향유하는 프리미엄 입지가 강점이다. 신통, 모아타운, 리모델링 등 개발열기가 뜨거울 뿐만 아니라 대학을 필두로 한 건대상권 역시 뛰어나다. 해당 사업장이 주민 단결력과 서울시의 적극적인 협조에 부응해 빠른 사업속도를 낼 수 있을지 관심이 모아진다.
성수동에 위치한 서울숲 한진타운이 높은 현황용적률(294%) 조건에 맞춰 리모델링 사업에 속도를 내고 있다. 대상지는 별동이 없는 대신, 외부공간을 최대한 확보해 주민세대 면적을 확장한다는 방침이다. 또 필로티 설치와 수직 증축을 통해 높이를 상향하는 한편, 부대시설의 선큰 계획으로 쾌적한 단지를 조성한다는 계획이다. 17일 정비업계 따르면 서울숲 한진타운 리모델링 주택조합설립 추진위원회(이종철 위원장)는 최근 토지등소유자들을 대상으로 리모델링 사업설명회를 열었다. 리모델링 조합이 설립되기 위해선 전체 소유주의 67% 이상 동의가 필요하다. 현재 해당 사업장의 동의율은 60%를 넘긴 것으로 나타나, 남은 동의율이 확보되는대로 조합설립을 위한 후속 절차가 진행될 것으로 보인다. 서울숲 한진타운의 사업성을 비교해본 결과, 대상지는 리모델링 사업이 적합한 것으로 나왔다. 법적상한용적률은 최대 451%까지 확보가 가능할 것으로 예측되며, 현황 평형대는 59㎡→ 76㎡, 84㎡→106㎡로 각각 늘어날 것으로 보인다. 일반 세대수도 29세대 가까이 증가해 사업성에 긍정적인 영향을 미칠 것이란 분석이다. 해당 사업장은 일반분양 물량이 30세대 미만이라 분양가상한제 심의를 받지 않는다. 즉 일반분양 진행 시, 분양가를 자유롭게 책정할 수 있다. 물론 재건축과 관련해서도 1대1, 준주거지역 종상향 등의 조건에 맞춰 시뮬레이션을 진행하기도 했다. 하지만 현황용적률이 워낙 높다보니, 평형사이즈를 다소 줄이거나 유지할 수밖에 없다는 결과가 도출됐다. 일반분양분이 없거나, 공공기여가 필요해 사업성에 오히려 부정적인 영향이 미친다는 지적도 있다. 상대적으로 사업기한이 긴 것도 부담으로 작용할 가능성이 크다. 현재 서울숲 한진타운의 예상되는 추정 비례율은 119% 수준이다. 평당 공사비는 850만원으로 예상됐다. 종전자산을 살펴보면 59㎡와 84㎡는 각각 16.3억원, 19.5억원으로 가격이 형성돼 있다. 이같은 경우, 현시점 59㎡와 84㎡를 소유한 소유주들이 부담해야 할 조합원 분담금은 각각 2.6억원, 3.8억원 수준으로 나타난다. 한편 대상지 주변으로는 ▲서울숲아이파크리버포레(84㎡, 34억원) ▲서울숲리버뷰자이(84㎡, 24억원) ▲서울숲힐스테이트(84㎡, 25억원) 등이 위치해 있다. 추후 서울숲 한진타운의 일반분양가도 인접 단지들의 시세를 토대로 책정될 전망이다.
미아2재정비촉진구역이 '규제 철폐 1호' 사업지로 지정되면서 사업성 개선에 대한 기대감이 일고 있다. 여기에 규모의 경제(4,003세대)를 활용한 적정 수준의 공사비 산정 역시 조합원들의 분담금 낮추기에 힘을 보탤 것이란 분석이다. 16일 정비업계 따르면 미아2구역 재개발 조합(정찬경 조합장)은 최근 개략적인 추정분담금 및 공사비 산정이 완료됐음을 주민들에게 알렸다. 지난 오세훈 서울시장의 방문에서 알 수 있듯, 현재 대상지의 경우 용적률 특례와 사업성 보정을 위한 인센티브 적용으로 조합원들의 세대당 분담금을 절감할 수 있는 가능성이 생겼다. 우선 해당 사업장의 추정비례율은 115.44%로 나타났다. 이는 토지등소유자수(1,582명)에 비해 일반분양(1,712세대) 비율이 108% 수준으로 높게 나타났기 때문이다. 국민평형인 84타입만 보더라도 조합원·일반분양분이 1,639세대로 다수 확보돼 있는 만큼, 분양 역시 수월하게 진행될 것으로 관측된다. 주민들의 관심사인 공동주택부분 직접공사비는 850만원으로 예측됐다. 직접공사비에 간접공사비(감리비, 기반시설 공사비 등)와 기타비용(부대공사비 등)을 더하면 대상지의 평당(3.3㎡) 공사비는 915만원 수준이다. 평당공사비는 총 공사비에서 전체 연면적을 나눠서 계산되는 점을 감안할 때, 단순히 전체 사업비에서 공동주택 연면적을 나눴을 때 나오는 1,308만원과 평당공사비를 혼동해선 안 된다는 게 조합의 설명이다. 또한 공사비에 영향을 미치는 요소들도 유심히 따져볼 필요가 있다. 해당 사업지의 공사 난이도, 지질 여건, 암반의 정도 등에 따라 토목 공법이 달라질 수 있어서다. 사업 초기 단계에서 정확한 공사비의 예측은 쉽지 않을 뿐더러, 언제든 변동될 수 있는 부분이다. 다만 대상지는 단차가 있는 지역적 특성을 비롯해 지하4층 규모로 사업이 진행될 예정인 만큼 어느 정도 굴토비용을 감안해야 한다. 대상지의 평균 종전자산평가액은 7.89억원으로, 미아2의 평균 조합원분양가는 9.62억원으로 나타났다. 조합원 분양가는 ▲43㎡(6.5억원) ▲59㎡(9억원) ▲84㎡(11.1억원) ▲108㎡(13.5억원) ▲134㎡(15.3억원) 등으로 산정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 80% 수준이다. 권리가액이 8억원인 소유주가 84㎡평형을 분양받을 경우, 약 3억원의 분담금이 발생하는 것으로 추정됐다. 미아2구역의 평당 일반분양가는 4,179만원으로 예상됐다. 검증 과정에서 다소 보수적으로 책정됐다는 의견이 있어, 향후 분양가를 현실화할 경우 현재 추정치보다 높아질 가능성이 크다. 대상지의 84㎡ 기준 일반분양가는 13.9억원으로 검증됐는데, 이는 인근 유사규모 단지인 ▲래미안 길음 센터피스(14.8억원) ▲롯데캐슬 클라시아(14.7억원) 시세를 참조해 산출됐다.
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