발행일(UPDATE): 2025년 08월 29일 09시 58분
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토지등소유자들은 통상 준비위원회를 직접 구성해 정비사업을 시작한다. 준비위원회는 협력업체와 계약을 체결하거나 정비계획(안) 입안 제안을 위한 동의서를 징구한다. 다만 준비위원회는 「도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상 법적 근거가 없는 임의단체이기 때문에 주민들 간 대표성이나 협력업체와의 비용 문제에 있어 분쟁이 종종 발생한다. 일례로 1기 신도시의 경우, 선도지구 공모를 위해 다수 준비위원회가 구성됐으나 불명확한 법적 지위로 인해 주민들 간 갈등이 발생하기도 했다. 판례는 준비위원회의 경우 추진위원회 전 단계로 도시정비법의 적용을 받지 않으므로, 관계 법령의 규제를 받지 않는 토지등소유자들이 구성한 ‘임의단체’에 불과하다고 본다. 그렇다면 준비위원회가 협력업체와 용역계약을 체결한 경우, 비법인사단으로서 용역비 부담의 주체가 될 수 있을까? 만일 비법인사단으로 인정되지 않을 경우 대표자가 개인적으로 책임을 져야 하는 것일까? 대법원은 ①어떤 단체가 고유의 목적을 가지고 사단적 성격을 가지는 규약을 만들어 이에 근거하여 의사결정기관 및 집행기관인 대표자를 두는 등의 조직을 갖추고 있고, ②기관의 의결이나 업무집행 방법이 다수결의 원칙에 따라 이루어지며, ③구성원의 가입, 탈퇴 등으로 인한 변경에도 불구하고 단체 그 자체가 존속되고, ④그 조직에 의하여 대표 선출 방법, 총회나 이사회 등의 운영, 자본의 구성, 재산의 관리 등 단체로서의 주요사항이 확정되어 있는 경우 비법인사단으로서 실체를 가진다고 판단한다. 이에 따라 하급심 판례는 준비위원회와 용역계약을 체결한 업체가 용역비를 청구한 사건에서, ①준비위원회가 도시정비법에 따른 어떠한 규제도 받지 않고 자율적으로 조직된 단체로서 어떤 과정이나 절차를 거쳐 설립되었는지 확인할 수 있는 자료가 없고, 전체 구성원의 숫자 및 인적사항이 불명확한 점, ② 규약이나 정관을 두고 있지 않으며 대표 선출 방법, 의사결정기관의 운영 등 주요사항이 구체적으로 확정되어 있다고 볼 만한 증거가 없는 점, ③ 위원장, 부위원장, 총무, 감사, 이사, 위원 등이 선임되어 있었으나 구성원들의 의사에 따라 적법하게 선출, 조직되었다고 볼 증거가 없는 점, ④ 다수결에 따라 업무를 집행해왔다거나 독자적으로 활동해왔다는 증거가 없는 점 등을 들어 비법인사단으로서의 실체를 인정할 수 없다고 판시했다. 그에 따라 대표자인 위원장이 용역비 지급 책임을 부담한다고 보았다. 이와 달리 준비위원들로 구성된 비법인사단으로 인정해 준비위원회를 상대로 용역계약의 해지와 정산을 구하라고 판시한 판례도 존재한다. 이렇듯 준비위원회는 도시정비법상의 법정 단체가 아니므로, 비법인사단으로서 권리·의무의 주체로 인정받기 위해서는 일정한 요건을 갖춰야 한다. 따라서 정비사업 추진을 위해 협력업체와 계약을 체결하고자 하는 준비위원회라면 판례의 태도를 고려해 단체로서의 실질을 충분히 갖추도록 사전에 준비해야 할 것이다. 더불어 용역계약 체결 시에는 추후 분쟁에 대비하여 계약 당사자의 지위와 책임 범위를 명확히 하고, 비용 부담 및 계약 해지 등에 관한 특약을 충분히 마련해야 한다.
역촌동 구산역세권이 도시정비형 재개발 '역세권 시프트' 사업을 통해 주거환경 개선에 나선다는 계획이다. 대상지는 1차 역세권 범위(승강장 기준 350m) 내 포함되면서 용적률 인센티브 확보를 비롯해 준주거지역으로 용도변경이 가능하다. 대신 개발된 물량의 일부는 장기전세주택으로 공급해야 하는 만큼, 사업성과 공공성의 적절한 균형점을 조율해야 한다는 게 전문가들의 시각이다. 10일 정비업계 따르면 최근 은평구청의 주관 하에 '역촌동 구산역세권' 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회가 개최됐다. 이른 오전 시간이었지만, 현장엔 다수 토지등소유자들이 자리를 가득 메우며 재개발에 대한 뜨거운 관심을 보였다. 현재 이곳의 토지등소유자수는 663명으로 집계됐다. 은평구 역촌동 13-4번지 일대의 구역면적은 48,017㎡로, 구산역으로부터 350m 이내에 전체면적의 98.6%가 속한다. 사업대상지가 1차 역세권에 해당되면 2·3종 일반주거지역은 준주거지역으로 용도변경을 할 수 있다. 대상지의 최고층수는 35층이하(105m이하)로 계획이 잡혔다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 주택용지를 제외한 나머지 부분은 ▲도로 ▲공원 ▲주차장 등으로 채워진다. 우선 공원 일부가 공영주차장으로 중복결정되는데, 70대 가량의 주차 확보가 가능할 것으로 보인다. 공원 옆으로는 경로당이 마련될 예정이다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(190.5%) ▲허용용적률(190.5%) ▲상한용적률(222.3%) ▲법적상한용적률(448.1%) 등으로 수립됐다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지의 인센티브 절반은 공공기여로, 나머지는 분양물량으로 공급된다. 장기전세주택 공급계획은 서울시 주거환경정책을 준수하게 된다. 예상되는 주택공급물량은 1,534세대로, 의무임대주택은 전체 세대수의 15% 수준인 115세대로 책정됐다. 이어 장기전세주택은 449세대로 책정됐다. 분양물량은 970세대로 ▲52㎡이하(72세대) ▲59~85㎡이하(852세대) ▲105㎡(46세대) 등으로 구성된다. 주택규모는 향후 사업시행인가 시 건축심의에 따라 변경될 가능성이 있다. 추정비례율은 101.36%로 산정됐다. 평당공사비와 일반분양가(84타입 기준)는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 765만원, 3,200만원 수준으로 예측됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 나타났다. 만약 종전자산(토지+건물)이 평균 7.1억원인 소유주가 84㎡ 아파트를 분양받을 경우 2.16억원의 분담금이 발생한다. 한편 역촌동 구산역세권은 구역지정을 앞두고 오는 8월 주민투표를 거쳐 '추진위원회 방식'과 '조합직접설립제도 방식' 중 하나의 사업방식을 택해 사업을 이어나갈 계획이다.
개포우성7차 시공권 경쟁에 나선 양사(대우건설·삼성물산)의 홍보경쟁이 치열한 접전 구도로 펼쳐지는 가운데, 홍보 부스에서 안내되는 '사업조건'과 관련해 정확한 비교·검증이 필요하다는 조언이 전문가들 사이 나온다. 사업조건은 조합원들의 분담금과 직결되는 사안인 터라 시공사 선정의 향방을 좌우한다. 건설사에서 본인들에게 유리한 관점에서 자체 편집한 홍보물의 경우 자세히 분석해 봐야 한다는 게 업계 중론이다. 9일 정비업계 따르면 개포우성7차 재건축 조합은 이달 20일까지 아파트 안에서 직접 대면해서 홍보할 수 있는 기간을 부여했다. 조합원들의 알 권리를 충족하되, 혹시라도 홍보 과열에 따른 부작용을 최소화하고자 지침사항도 마련했다. 조합은 입찰제안서 비교표 설명도 가능하게끔 조치했다. 현장에선 사업조건 내 각각의 세부 항목별로 어떤 시공사가 유리한지에 대한 비교 내용이 활발하게 진행되고 있다는 게 조합원들이 전한 분위기다. 현재 가장 큰 쟁점은 '필수사업비 규모'다. 대우건설의 금리조건이 업계 최고 신용등급의 삼성물산보다 경쟁력 있는 수준으로 제안된 데 따른 일종의 신경전에서 비롯된 것으로 업계는 보고 있다. 결론적으로, 대우건설은 법적 효력을 가진 입찰제안서를 통해 조합이 필요로 하는 사업비 전액을 대상으로 'CD+0%' 금리로 책임 조달하겠다는 점을 기재했다. 양사가 추정하는 필수사업비 규모는 평균 4천억 정도 수준이다. ◆ 대우건설, 가산금리 0%로 '금융경쟁' 자신…필수사업비 규모 두고 불필요한 신경전, 배경은? 재건축 사업은 조합원들이 종전자산만을 현물로 출자할 뿐, 사업에 필요한 모든 자금은 외부에서 조달해야 한다. 외부자본을 활용해야 하기 때문에, 금융비용은 분담금에서 큰 비중을 차지할 수밖에 없다. 대우건설은 입찰보증금(300억원)을 포함한 필수사업비 전액을 'CD+0%'에 책임 조달하겠다는 파격적인 조건을 내걸었다. 대여금 규모로는 조합원들이 총회에서 의결한 전액이다. 법적 효력을 지닌 입찰제안서에 기재된 내용이다. 정비업계에서 'HUG보증'을 받지 않는 유일한 시공사는 삼성물산이다. 대우건설이 HUG보증수수료를 자체 부담하겠다는 조건을 내건 배경으로는 동일한 조건 하에서 사업비 조달금리만으로 평가받겠다는 목적에서다. 결과적으로 2곳 모두 조합이 HUG보증수수료를 내지 않아도 되기에, 오롯이 가산금리(스프레드) 숫자만으로 금리 조건을 비교할 수 있는 환경이 마련된 셈이다. 금리는 사실상 숨만 쉬어도 나가는 비용이다. 정비업계에서 필수사업비는 입찰보증금을 포함하며, 관리처분계획(안) 인가 후 PF 형태로 조달하게 될 금액을 모두 포함한다. 삼성물산은 한남4구역에서 입찰보증금은 CD-0.5%, 나머지 필수사업비는 CD+0.78%로 조달하겠다고 제안했다. 용산정비창 전면1구역 시공권을 거머쥔 HDC현대산업개발 역시 조합 총회에서 결정된 필수사업비 전액을 'CD+0.1%'에 책임 조달하겠다는 내용으로 입찰제안서를 제출했다. 대우건설의 금리 조건이 삼성물산보다 경쟁력을 갖게 됨에 따라, 현재 '필수사업비' 규모를 두고 양사가 맞붙었다. 삼성물산은 조합원들에게 자체 제작한 홍보 유인물을 통해 대우건설의 'CD+0%' 금리는 입찰보증금(300억원)에 한해서만 적용된다는 점을 설명하고 있다. 다만, 대우건설은 법적 효력을 가진 입찰제안서에 입찰보증금을 포함해 조합이 필요로 하는 사업비 전액을 대상으로 한다는 점을 명료하게 기재해 놓았다. 금융업 관계자는 "이자비용은 사실상 숨만 쉬어도 나가는 돈이기에, 조합원 입장에선 가장 민감할 수밖에 없다"며 "대우건설이 가산금리 제로(0)와 HUG보증수수료 자부담을 조건을 내걸면서, 업계 우량 신용등급의 삼성물산과 견줘도 경쟁우위를 점할 수 있는 상황을 만들어 온 것으로 보인다"고 말했다. ◆ "18개월 동안 물가상승 No" 대우건설, 물가상승(ESC) 증액은 '낮은 값'…삼성, 100억 한도 내에서 자체 부담 약속 물가상승(Escalation) 조건도 조합원들의 상당한 관심이 집중되는 분야다. 특히, 개포우성7차는 이제 막 조합설립인가를 받은 곳이기에, 향후 실착공에 들어가기까지 최소 수년 이상의 시일이 소요된다. 일반적인 정비사업장의 경우, 보통 입찰마감일을 공사비 산출 기준연월일로 정하기 때문에, 이날을 '기산일'로 물가상승에 따른 공사비 증액이 시작된다. 쉽게 말해, 입찰제안서 마감일부터 물가상승이 진행된다고 보면 무방하다. 개포우성7차는 경쟁입찰이 성사됐기에, 물가상승 부문에 있어서도 조합원들에게 유리한 조건이 제안됐다. 우선, 대우건설은 공사비 산정 기준일로부터 18개월간 물가상승을 적용하지 않겠다는 점을 입찰제안서에 기재했다. 물가상승에 따른 공사비 증액 방법도 건설공사비지수와 소비자물가지수 중 낮은 값을 적용키로 했다. 최근 5년간 소비자물가지수 평균 변동폭을 적용할시, 18개월이면 공사비 364억 정도가 절감된다는 설명이다. 용산정비창 전면1구역에서, HDC현대산업개발과 포스코이앤씨 모두 동일한 조건을 제안한 바 있다. 물가상승 증액 방법에서는 낮은 값을 적용하는 게 조합원들에게 가장 유리한 조건이다. 삼성물산은 물가상승에 따른 공사비 증액 방법으로 건설공사비지수와 소비자물가지수의 산술평균 값을 적용키로 제안했다. 실착공에 앞서, 100억원 한도 내에서 삼성물산이 자체 부담하겠다는 점을 밝혔다. 대우건설과 달리, 공사비 산정 기준일로부터 물가상승을 적용하지 않겠다는 별도의 유예 기간은 제안서에 기재하지 않았다. 양사 모두 실착공 이후에는 물가상승에 따른 공사비 인상은 없다는 점을 공통 조건으로 내걸었다. 개포우성7차 A조합원은 "양사가 각자 경쟁우위에 있는 조건들이 다르기에, 이를 검증해 나가는 일이 조합원들에게 중요할 거 같다"며 "조합에서 공식적으로 배포하게 될 입찰제안서·공사도급계약서 비교표가 양사 날인이 되어 있는 만큼, 사실관계에 부합하는 정확한 조건과 숫자만으로 비교할 수 있지 않을까 생각한다"고 말했다.
목동13단지가 사업시행자(대신자산신탁) 지정을 위한 동의서 징구에 박차를 가하고 있는 가운데, 최근 예비 조합원들의 사업 이해도 향상을 도모하기 위한 설명회를 진행했다. 기존 결정고시된 정비계획(안) 상 비례율은 향후 사업 추진 과정에서 얼마든지 변화한다는 점, 인접해 있는 이웃단지(6·8·12)들과 동일선상에서 비교할 수 있는 지침을 안내해 준 것이 핵심이다. 8일 정비업계 따르면 목동13단지 재건축 준비위원회(양국진 준비위원장)는 대신자산신탁과 '사업성' 소개를 위한 주민설명회를 성황리에 마쳤다. 동의서 징구 과정에서 나왔던 토지등소유자들의 궁금증을 적극적으로 해결하고자 마련된 자리다. 주요 의견은 ▲실제 시세比 저평가된 종전자산 ▲평형 구분 없는 분양가 적용 ▲높은 사업비(공사비·금융비) 책정 등이다. 목동13단지는 올해 3월 서울시로부터 정비계획(안) 결정고시를 받는 성과를 일궈냈다. 결정고시된 내용을 토대로 후속 사업 절차를 추진하는 과정에서, 다소 보수적인 관점에서 책정됐던 추정치(종전자산/공사비/금융비)를 현실화된 숫자로 조정해서 안내할 필요성을 느꼈다. 금번 설명회도 준비위원회의 이같은 내부 판단이 작용한 행보로 풀이된다. 대신자산신탁은 실거래가와 타단지 사례 분석을 통해, 예비 조합원들이 이해할 수 있도록 '사업성 시나리오'를 안내했다. 동의서 징구 과정에서 가장 질의가 많았던 종전자산추정액도 올해 5월 기준 KB시세 일반평균으로 설명했고, 평당 공사비 역시 다른 단지들의 고시자료를 참고해 비슷한 수준으로 조정했다. 추정비례율은 종전 105%에서 109%로 4%p 개선됐다. 사업성 시나리오 외에도, 금융위원회의 '자기자본 한도규제' 관련한 상세 설명도 진행됐다. 현재 금융당국은 신탁사가 책임준공 의무를 갖고 있는 사업장 내 '대출'을 위험액으로 보고 있다. 다만, 1군 시공사들이 자체 신용등급에 따라 대출을 일으켰을 경우엔 위험액으로 보지 않는다는 의견을 견지하고 있다. 대신자산신탁은 일정 수준의 책임준공형 위험액이 있더라도, 일정 수준에서 감내할 수 있는 펀더멘탈을 갖고 있다고 설명했다. 김동현 대신자산신탁 본부장은 "당사의 신탁보수는 고정금액으로, 수수료율은 업계 최저(0.35~0.36%) 수준에 불과하다"며 "목동13단지만의 차별화를 위해 브랜드 네이밍과 관련, 고급주택의 대명사인 나인원한남처럼 자체 브랜드 사용도 검토하겠다"고 언급했다. 자사의 높은 수주실적을 공개하며 업무수행능력과 가격 경쟁력을 강조한 대목이다.
장안동 134-15일대가 구역 내 매입임대주택 처리방안을 마련하고, 용적률·층수 완화 등 골고루 혜택을 받으면서 사업성 확보에 여념이 없다. 여기에 동대문구청도 적극적인 행정 지원을 약속하면서 주민들의 기대감이 높아지는 분위기다. 8일 정비업계 따르면 최근 장안동134-15번지 일대를 대상으로 신속통합기획(안) 주민설명회가 개최됐다. 당일 프레젠테이션 발표는 심소희 서울시 신속통합기획팀장이 맡아 매끄럽게 진행됐다. 대상지는 지난해 3월 신통 후보지로 선정된 이후, 10차례 MP회의와 5차례 자문회의를 거쳐 약 1년3개월 만에 주민들에게 청사진을 알리게 됐다. 장안동 134-15일대 구역면적은 67,758㎡로, 토지등소유자는 802명으로 나타난다. 용도지역은 제2종일반주거지역(7층)에서 제3종일반주거지역으로 2단계 종상향을 준비하고 있다. 용도지역 상향에 따른 높이완화로 최고층수는 36층이하로 계획이 잡혔다. 단지 중심부에 고층이 들어서며, 공원과 가로변 주변으로 중저층(15층이하) 규모의 건물 배치가 예상된다. 종교시설의 경우 장안동 성당은 존치, 아름다운 교회는 대로변으로 이전이 검토되고 있다. 눈에 띄는 부분은 대상지에 존재하는 18년도에 준공된 SH·LH 매입임대주택이 존치나 제척이 아닌 철거하기로 결정됐다는 점이다. 주택 처리방향을 두고 수차례 전문가 논의가 이뤄졌고, 결국 건축계획이 잘 나오긴 위한 해결책으로 임대주택들의 전면 철거가 결정됐다. 대신 해당 주택들이 국비사업 형태로 지어진 만큼, 기존의 임대주택을 SH조합원분양과 미리내집 등을 활용해 처리하기로 했다. 결과적으로 280세대의 분양세대수 추가확보가 가능하게 됐다. 또 대상지는 분산된 공원을 하나로 연결하는 그린웨이 계획을 주민들에게 소개했다. 사업장 주변으로는 ▲답십리 공원 ▲장안2 수변공원 ▲장안 근린공원 ▲늘푸른 어린이공원 ▲장이소공원 등이 분포돼 있다. 하지만 공원 접근성과 연계성이 부족하다는 점이 지적사안으로 거론됐고, 이를 보완하고자 녹지 조성 및 가로·커뮤니티 공원 계획이 마련됐다. 또 주택용지를 관통하는 도로의 입체적 시설결정으로 건축 연면적이 증가하면서, 토지활용 효율성도 개선된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(214%) ▲허용용적률(244%) ▲상한용적률(263%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 소형주택 공급을 통해 기준용적률 20%p가 완화됐으며, 사업성 보정계수(1.5)를 적용해 허용용적률 인센티브 30%p를 확보했다. 상한용적률은 도로, 공원, 공공주택(55세대)를 기부채납해 마련했고, 법적상한용적률 증가분(37%)의 절반은 일반분양주택, 절반은 임대주택을 짓게 된다. 향후 해당 사업자의 전체 세대수는 1,750세대 내외로 예상됐다. 한편 주민질의 시간엔 기부채납에 대한 주민 질문이 이어졌다. 방대한 그린웨이 계획으로 기부채납 비중이 과다 책정된 것이 아니냐는 의견이었다. 이를 두고 심소희 팀장은 "종상향에 맞춰 6~7% 내외로 법적기준에 딱 맞춰 비율을 설정했다"고 설명했다. 이어 36층에서 39층으로 최고층수를 높여야 한다는 주민들 의견엔 "우리 사업장은 조망 자원이 적어 무작정 고층으로 가면 공사비만 증가될 수 있어, 비용과 프리미엄 사업성을 적절히 따져 고민해봐야 한다"고 언급했다.
'신속통합기획 1호' 타이틀로 주목받았던 신당10구역이 이달 중 시공사 선정을 매듭짓는다. GS건설과 HDC현대산업개발이 합작한 특화설계(안)을 토대로 후속 사업절차인 통합심의 준비에도 들어갈 수 있을 전망이다. 한 차례 구역해제가 됐던 지역인 만큼, 조합원들의 공통 희망사항인 '빠른 사업속도'에 주안점을 둔 특화설계(안)을 전면에 내세웠다. 7일 정비업계 따르면 신당10구역 재개발 조합은 이달 12일(토) 시공사 선정을 위한 총회를 개최한다. GS건설-HDC현대산업개발이 맞손을 잡은 공동사업단(이하 센트럴 사업단)의 수주 슬로건은 '중심을 중심답게'다. 중심업무지구(CBD) 내에서도 핵심 입지로 손꼽히는 상징성을 나타내기 위한 메시지로 해석된다. 목표 과제로는 ▲빠른 사업 추진 ▲분담금 최소화 ▲단지 고급화 등으로 설정했다. 센트럴 사업단은 빠른 사업추진을 위해, 구역 북쪽에 위치한 학교(한양중·한양공고·성동경영고)와의 일조권 이슈 해결을 선결과제로 봤다. 통상적으로 근거리에 학교가 위치해 있을 경우 자산가치에 긍정적인 영향을 끼친다. 반면 정비사업(재개발·재건축)을 진행할 때에는 일조권 관련 사선제한으로 인해 건축설계에 제한 요소가 많아진다. 이에, 센트럴 사업단은 교육영향평가 심의기준을 충족할 수 있는 설계(안) 마련에 집중했다. 일조권 침해를 고려한 특화설계 과정에서, 주동 수는 종전 17개에서 10개로 대폭 줄어들었다. 동간 이격거리를 충분히 확보하면서 자연스레 단지 내 공용부문(커뮤니티시설, 조경면적 등)을 활용할 수 있는 땅 면적도 증가했다. 고령화 사회에 접어들수록 단지 안에 머무는 시간이 많아진다는 점을 감안할 때, 긍정적인 요소로 평가된다. 중대형 평형 비율을 대폭 늘려 단지 가치를 제고하겠다는 점도 어필했다. 실제 조합원 1인당 커뮤니티 면적은 약 3.89평을 확보할 수 있을 것으로 내다봤다. 조합의 원안설계(안) 상 2.06평 대비 약 1.9배 정도 증가한 셈이다. 커뮤니티 프로그램 수 역시 종전 22개에서 62개로 3배 가까이 늘어났다. 단지 최상층에 위치한 스카이 커뮤니티와 4,500평 규모의 복층형 커뮤니티에 조합원들이 원하는 편의시설로 채워지게 된다. 센트럴 사업단은 평당 공사비 815만원으로 입찰에 참여했다. 조합의 입찰지침(평당 830만원)을 하회하는 수준이다. 총 공사금액이 줄어든다는 점을 강조한 대목이다. 분양면적은 종전 34,100평에서 약 900평 늘어난 35,000평으로 제안했다. 센트럴 사업단은 경희궁자이의 최근 실거래가(평당 7,700만원)를 감안할 때 약 693억원 규모의 개발이익을 기대할 수 있다고 설명했다. 아파트 미분양시 최초 일반분양가 대물변제도 제안했다. 단지 고급화를 위해선, 글로벌 기업들과의 협업 체계를 구축해 입찰에 참여했다. 그랜드 센트럴은 ▲어반에이전시(외관 디자인) ▲에이럽(구조안전 설계) ▲삼성물산 에버랜드 조경팀(조경 디자인)과 함께 특화설계(안)을 만들었다. 유동 인구가 많을 것으로 예상되는 문주에는 '외관 특화'의 일환으로 스카이브릿지를 선택했다. 허용용적률 확보 목적으로 의무 설치해야 할 '공공보행통로'도 특화 설계로 주민들과 외부인이 마주치지 않게끔 만들겠다는 방침이다. 센트럴 사업단 관계자는 "신당10구역의 선천적 사업성(입지)을 높여줄 수 있는 설계에 집중했고, 후천적 사업성(사업기간 최소화) 확보를 위해선 앞으로가 중요할 거 같다"며 "조합의 사업비 중에서 많은 비중을 차지하는 금융비용은 이주비 대출을 기점으로 시작되기에, 사업기간을 최소화할 수 있는 방안을 모색할 수 있도록 조합과 상호 협업관계를 긴밀하게 유지해 나가겠다"고 강조했다.
개포우성7차 시공권을 두고 유효 경쟁입찰이 성립된 가운데, 대우건설과 삼성물산은 단지 내 마련된 홍보 부스에서 조합원들의 궁금증 해결에 모든 역량을 투입하고 있다. 입찰 이후 개별홍보활동을 금지시킨 여타 사업장과는 대조적인 모습이 펼쳐지고 있는 셈이다. 조합원들이 '정확한 정보'를 취득하고, 이를 충분히 비교한 뒤 의사결정을 내릴 수 있도록 배려한 조합 집행부의 결정에 업계 모두 관심을 표하고 있다. 현재 홍보 부스에서의 가장 큰 화두는 '사업비 조달 조건'이다. 대우건설은 조합이 필요로 하는 필수사업비 전액을 'CD+0%'에 조달하겠다는 파격적 조건을 제안했다. 법적 효력을 지닌 입찰제안서를 통해 해당 금리로 책임지고 조달하겠다는 점을 약속했다. 조합이 재건축 사업을 추진하기 위해선 외부로부터 필수사업비를 조달해야 한다. 필수사업비는 시공사 선정 직후부터 집행되기 때문에 조합이 가장 오랜 기간 빌리는 돈이다. 개포우성7차의 필수사업비는 최소 수천억원 수준이다. 'CD+0%'는 건설업계 우량한 신용등급을 갖고 있는 삼성물산보다도 경쟁우위를 점할 수 있는 수준이라는 게 업계 평가다. 삼성물산은 별도의 가산금리를 제안하지 않고, 경쟁입찰을 통한 시중 최저금리로 사업비를 조달하겠다고 제안했다. 대우건설이 가산금리를 제로(0%)로 책정한 건, 업계 우량의 신용등급을 가진 삼성물산보다 더 저렴한 수준으로 책임 조달하기 위해서다. 금융조건에 있어 경쟁우위를 점하기 위한 목적이 담겨있다. 한남4구역을 기점으로, 여러 핵심 사업장들은 사업비 조달과 관련 '가산금리'를 명확하게 제시하도록 입찰지침서를 만들고 있다. 사업기간에 비례해 누적되는 금융비용의 비중이 해마다 커져 조합원들의 경제적 부담이 커지기 때문이다. 사업비를 대여하면서 쌓이는 이자비용은 조합원들의 분담금을 결정짓는 핵심 요소다. 개포우성7차는 지난해 조합설립인가를 받았기 때문에 향후 통합심의를 비롯해 수많은 인허가 절차가 남아 있다. 삼성물산은 한남4구역에서 사업비로 전환되는 입찰보증금(500억원)을 CD금리보다도 0.5%p 낮춰서 조달하겠다는 역대급 제안으로 주목받았다. 나머지 사업비는 CD+0.78%p를 약속했다. HDC현대산업개발은 용산정비창 전면1구역에서 조합이 필요로 하는 필수사업비 전액을 'CD+0.1%'에 조달하겠다고 밝혔다. 대우건설이 개포우성7차에 제안한 'CD+0%'는 포스코이앤씨가 방배15구역에 제안한 금리와 동일하다. 필수사업비 금리 조건 이외에도 추가이주비 대출 규모도 조합원들의 비교 관심사다. 최근 정부가 투기과열지구 내 주택담보대출 상한선을 6억원으로 제한함에 따라, 강화된 가계부채 정책에 따른 영향이 정비사업에 즉각적인 영향을 미치고 있어서다. 결과적으로 추가이주비를 포함해 LTV 100%를 넘는 시공사들의 선심성 제안은 경계할 필요가 있다고 전문가들은 입을 모은다. 추가이주비는 2금융권에서 조달하기 때문에 조합원들이 감당해야 할 이자비용도 기본이주비보다 높다. 조합원에게 추가 담보 물건을 요구하는 경우가 많기 때문에 실제 수요조사를 하더라도 추가이주비를 신청하는 조합원은 적다는 게 업계 중론이다. 추가이주비를 빌리는 차주는 조합이기에 시공사들의 제안을 객관적인 시각으로 검증할 필요가 있다는 지적이다. 개포우성7차의 입찰제안서와 공사도급계약서 비교표도 조만간 양사 날인 과정을 거쳐 조합원들에게 공개될 것으로 관측된다. 조합이 입찰지침서를 통해 안내한 내용과 양사의 제안서를 비교하는 작업도 중요할 전망이다. 개포우성7차 조합은 유효 경쟁입찰을 성사시킨 뒤, 조합원들의 알 권리를 최대한 보장하는 방향으로 시공사 선정 절차를 진행 중이다.
삼익그린2차가 정비계획 변경을 통해 토지이용 효율성을 위한 발판을 마련했다. 산발적으로 분산된 공원들을 하나의 통합공원으로 계획하고, 공공청사의 위치를 연계 차원에서 조정한 점이 핵심이다. 다만 상가배치와 관련해선 일부 상가소유주들의 아쉬운 목소리도 감지돼 수정보완이 필요하다는 이야기도 나왔다. 4일 정비업계 따르면 강동구청은 최근 삼익그린2차의 정비계획 변경(안)을 위한 주민설명회를 개최했다. 당일 현장은 다수 조합원들의 발길로 가득 찼고, 변경안에 따른 계획수립 방향과 추정분담금 등 전반적인 사업 계획에 대한 이야기가 심도있게 다뤄졌다. 삼익그린2차의 구역면적은 148,985㎡로, 기존 면적보다 958㎡가 줄어들었다. 이는 명성교회 주차장이 제척됨에 따라 '특별계획구역' 상의 구역계가 축소됐기 때문이다. 용도지역은 공원에 해당하는 제1종일반주거지역의 비율이 다소 늘어났다. 분산돼 있던 4개의 크고작은 공원이 1개의 통합공원으로 조성되는 이유에서다. 이로써 공원부지의 정형화가 가능해졌다. 공공청사 위치도 조정돼 공원 내 자리할 전망이다. 대상지의 최고층수는 40층이하(120.5m)로 계획이 잡혔으며, 29개동 중 4개동이 최고층수 주동으로 구성된다. 건폐율은 22.98%로 나타났다. 도로, 공원 등 정비기반시설 제공에 따른 순부담 면적은 7,697㎡로, 비율로 환산하면 6.07%에 해당한다. 용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(248.21%) ▲법적상한용적률(299.82%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브(20%)는 공공보행통로, 열린단지, 돌봄시설, 층간소음 항목을 넣어 채우게 됐다. 법적상한용적률 인센티브(51.61%p)의 절반은 임대주택을 의무적으로 지어야 한다. 건축계획(안) 상 예상되는 주택공급물량은 3,353세대로, 분양주택수는 3,005세대다. 세부적으로 ▲60㎡미만(576세대) ▲60~85㎡미만(1.924세대) ▲85㎡초과(505세대)로 나뉜다. 법적상한용적률 완화에 의한 국민주택 규모 임대주택 수는 348세대로, 59㎡(276세대)와 84㎡(72세대)로 각각 나뉜다. 기부채납 임대는 따로 없다. 추정비례율은 97.36%로 예상됐다. 평당공사비와 일반분양가는 주변 시세와 물가를 고려해 800만원, 5,500만원으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 책정됐다. 조합원분양가의 경우, ▲59㎡(11.46억원) ▲74㎡(14.28억원) ▲84㎡(16.01억원) ▲100㎡(17.37억원) ▲120㎡(20.49억원)로 책정됐다. 즉 84㎡를 소유한 토지등소유자는 권리가액인 13억3,600만원에 분담금 2억6,450만원을 부담하면 약 16억원 상당의 신규 아파트를 취득할 수 있게 되는 것이다. 한편 설명회 이후 주민질의응답 시간엔 상가 건축과 관련한 상가원들의 질문이 이어졌다. 한 주민은 "다른 사업지와 달리 우리 단지 상가원들은 아무 말썽없이 동의서를 스스로 제출한 상태"라면서도 "상가를 지하에 배치한 설계는 이해하기가 힘들다"고 입장을 전했다. 그러면서 "법률적으로 병원과 학원 등의 업종은 지하에 들어갈 수 없다는 점을 고려해서 상가가 정상적인 운영을 할 수 있도록 배치 등의 수정이 필요하다"고 주장했다. 즉 연도형 상가 컨셉으로 지하로 여러군데 분산배치한 점이 상가 특성을 충분히 반영하지 못했다는 의미다. 현재 대상지 내엔 연면적 10,214㎡에 달하는 삼익2차쇼핑, 삼익그린상가가 존재한다. 이를 두고 ㈜인토엔지니어링 관계자는 "동일한 수준으로 데크를 활용한 연도형 상가를 계획했다"며 "지하층으로 인식할 수 있으나, 높이상 2-3층 수준으로 볼 수 있다"고 설명했다. 상가를 분산한 이유에 대해선 "구천로변, 고덕로, 명일여고 근방 등 인구 밀집지역에 상가를 산발적으로 분산해 사업성을 높이기 위함"이라고 부연했다. 끝으로 해당 관계자는 "부족한 부분은 도계위 심의 전까지 상가 측과 지속적인 협의를 거쳐 최대한의 의견이 반영되도록 노력할 것"이라고 약속했다.
여의도 한강공원을 품은 서울아파트가 '건축법에 따른 재건축' 프로젝트에 박차를 가하고 있는 가운데, 공동으로 함께 사업을 추진해 나갈 시공사 선정에 착수해 업계 상당한 관심이 모아진다. 오는 하반기 공동사업자(시공사) 선정을 전환점 삼아 재건축 결의 동의서 징구에도 본격적으로 나설 전망이다. 3일 정비업계 따르면 여의도 서울은 최근 공동사업자 선정을 위한 현장설명회를 개최한 결과, ▲현대건설 ▲DL이앤씨 ▲GS건설 ▲포스코이앤씨 ▲롯데건설 ▲SK에코플랜트 등이 참석했다. 현장설명회에선 입찰지침을 위한 안내가 진행됐으며, 입찰제안서는 오는 8월 21일 마감할 예정이다. 여의도 서울은 연내 주민총회를 개최해 우선협상대상자를 선정하게 된다. 여의도 서울은 도정법이 아닌 건축법에 따른 재건축 방식을 택했다. 건축법에 따른 재건축은 과거 토지등소유자 100% 동의를 필요로 했지만, 법 개정으로 현재는 소유주 80% 동의만 충족되면 진행할 수 있다. 연내 재건축 결의가 이뤄지게 되면, 도정법 상 용적률 대비 2배 더 높은 사업성으로 추진 가능하다. 재건축 결의를 받기 위해선, 공동사업을 함께 맡아줄 시공사 선정이 선행되어야 한다. 여의도 서울은 2024년 기준 시공능력평가 10위권 이내 시공사로 입찰참여자격을 제한했다. 해당 사업장은 허용용적률이 880%에 달할 만큼 뛰어난 사업성을 갖고 있을 뿐만 아니라, 여의도 한강공원과 접해 있어 입지 경쟁력도 뛰어난 편이다. 여의도 서울의 총 세대 수는 192세대다. 50평형을 소유한 주민이 144세대고, 69평형을 가진 주민이 48세대다. [주택공급에 관한 규칙] 제31조에 따르면, 300세대 미만으로 주상복합사업을 진행할 경우, 건축법에 따른 재건축 방식으로 추진 가능하다. 여의도 서울이 추진 중인 '건축법에 따른 재건축 방식'의 향방은 오는 하반기 시공사 선정을 계기로 가시화될 전망이다.
개포우성7차가 올해 첫 강남구 내 경쟁입찰 신호탄을 쏘아올린 가운데, 대우건설과 삼성물산이 시공권을 둔 '선의의 경쟁'을 펼치게 됐다. 대우건설은 올해 11년차를 맞게 된 고급주거 브랜드 '써밋(SUMMIT)'의 리뉴얼을 단행했고, 그 결과물을 선보일 최초의 장소로 개포우성7차를 주저없이 선택했다. 김보현 대우건설 사장이 경쟁사들에 앞서 가장 먼저 출사표를 던진 파격적 행보도 브랜드 자신감에서 비롯됐다는 분석이다. 2일 정비업계 따르면 대우건설은 이날 오전 조합원들의 출근길 동선에 맞춰 인사하는 '깜짝 만남'을 주선했다. 보통 정비업계에서 도열 행사는 원초적인 홍보 기법으로 통한다. 조합원들에게 강렬한 인상을 남길 수 있다는 점에서 활용되곤 한다. 대우건설이 경쟁사에 앞서 적극적으로 행동에 나선 건 확고한 수주 의사를 직접 전달하기 위해서다. 조합원들 입장에선 해당 사업장 수주에 임하는 태도를 엿볼 수 있는 기회이기도 하다. 홍보 부스 개시에 앞서 진행된 도열은 조합원들과의 사전 공감대 형성에 도움이 될 것으로 업계는 보고 있다. 개포우성7차의 본격적인 경쟁입찰은 단지 내 마련될 홍보 부스를 기점으로 시작될 전망이다. 삼성물산은 압구정2구역 불참을 선언한 이후 여러 사업장에서 동시다발적으로 수주를 진행하고 있는 반면, 대우건설은 전 직원이 개포우성7차에 모든 수주 역량을 총동원할 것으로 보인다. 대우건설은 오랫동안 사용해 온 '써밋' 브랜드의 새 단장을 마친 만큼, 고급화 설계에 주안점을 둔 입찰제안서 홍보로 개포우성7차 조합원들의 표심 사로잡기에 나설 예정이다. 써밋 리뉴얼 작업의 핵심은 고급화 설계를 통한 '상품성' 강화로 알려져 있다. 강남권 중층 재건축 사업이 중반부에 접어들면서, 준공 후 미래가치를 좌우하게 될 시공사들의 설계는 갈수록 관심이 집중되는 양상이다. 특히 개포우성7차는 시공사 선정을 매듭짓고 본격적인 통합심의를 준비해야 하기에 조합원들의 설계 집중도는 높을 수밖에 없는 시점이다. 설계는 향후 분양시장에서 검증받게 될 아파트의 '상품가치'를 결정짓는 핵심 단계다. 대우건설은 주변부 재건축 단지들과 명확하게 차별화될 수 있는 외관을 위해, 주출입구가 될 아파트 정문(문주)에 '미디어아트'를 적용한다. 삼성동 코엑스 미디어아트를 담당한 디스트릭트(d'strict)와 손을 잡았다. 디스트릭트는 글로벌 3대 디자인 시상식으로 알려진 'iF 디자인 어워드 2025'에서 캠페인 부문 3년 연속 세계 1위를 달성할 정도로, 미디어아트와 공간 디자인에서 확고한 경쟁력과 입지를 갖추고 있다. 문주 외에도 스카이 커뮤니티를 통해 외관 디자인에 고급화를 도모할 계획이다. 개포동에서 가장 긴 스카이브릿지를 랜드마크형 공간으로 꾸며, 조합원들만 누릴 수 있는 프라이빗한 시설로 활용한다. 스카이브릿지는 래미안 원베일리와 래미안 원펜타스에도 적용됐으며 고급 주거단지의 핵심 조건으로 여겨진다. 대우건설은 서초 푸르지오써밋과 과천 푸르지오써밋 등 스카이브릿지 관련 시공 경험과 인허가 노하우도 갖고 있다. 주동 수 역시 8개로 최소화하는 설계 전략을 택했다. 동간 이격거리가 늘어날 경우, 세대 간 간섭이 원천 차단되기에 조합원 입장에선 '프라이버시(사생활)' 향상 측면에서 선호도가 높아진다. 대우건설은 주동 최소화 전략을 통해 토지 이용을 조금 더 효율적으로 활용할 수 있는 여건도 마련했다. 결국 고급화 설계로 아파트의 상품성을 높여야, 향후 분양매출은 물론 준공 이후의 자산가치에도 영향을 미친다고 본 것이다.
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