발행일(UPDATE): 2026년 02월 04일 11시 06분
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성남의 랜드마크 대장을 꿈꾸는 상대원2구역이 기존 시공사(DL이앤씨) 해지와 신규 선정을 동시에 진행하고 있는 가운데, GS건설과 포스코이앤씨 등 대형사가 현장설명회에 참석해 관심이 모아진다. 최근 2년 이내 시공사를 해지한 사례는 상계주공5단지와 방화6구역, 우동1구역이 존재한다. 아크로(ACRO) 적용과 관련 이견이 좁혀지지 않은데 따른 시공사 해지 및 신규 선정을 위한 절차 진행에 업계 상당한 관심이 쏠린다. 6일 정비업계 따르면 상대원2구역 재개발 조합은 이날 시공사 선정을 위한 현장설명회를 개최한 결과, ▲GS건설 ▲포스코이앤씨 ▲금호건설 ▲남광토건이 참석했다고 안내했다. 조합은 하이엔드 브랜드 적용을 권고함과 동시에 자산가치 상승과 직결될 수 있는 고급화 계획과 조합원 혜택을 반영한 입찰제안서 제출을 요청했다. 이날 현장설명회에 참석한 4개 시공사는 입찰안내서를 교부받았다. 상대원2구역은 최근 대의원회를 개최해 DL이앤씨의 기존 시공권을 유지하거나, 혹은 해지하는 내용의 안건을 상정해 의결했다. DL이앤씨와 그동안 진행된 협의 쟁점은 ▲공사도급계약 변경 ▲착공 전 공사비 합의 ▲아크로(ACRO) 적용 등으로 압축·요약된다. 조합과 DL이앤씨는 지난 2021년 10월 공사도급계약을 체결했고, 이후 설계변경에 따른 면적 증가와 물가상승(ESC) 옵션 영향으로 인해 공사비를 도출해 내야 하는 상황이었다. DL이앤씨는 기본 브랜드인 e편한세상과 혹은 또 다른 리미티브 브랜드 적용과 관련, 이달 중으로 제안서를 제출할 예정이다. 이와 별개로, 조합은 시공사 선정 절차에 착수한 상황이다. 금일 현장설명회에 참석해 입찰참여 자격을 부여받은 시공사가 입찰에 참여하게 될 경우, 향후 진행될 총회에서 DL이앤씨 해지 절차가 선행되어야 시공사 선정 안건이 상정될 수 있을 것으로 업계는 보고 있다. DL이앤씨는 지방 최초 하이엔드 브랜드(ACRO)를 약속한 부산 우동1구역에서 최근 시공권이 해지됐다. 우동1구역과 DL이앤씨는 수년동안 양측의 입장차를 조율하고자 했으나, 시공사 선정 후 수년이 소요됐음에도 불구 가계약조차 체결하지 못한 바 있다. 지난 2024년엔, 오랜 기간 수주에 공을 들여온 용산 산호아파트와 송파 삼환가락에서 철수했다. 당시 하이엔드 브랜드를 내세워 홍보했지만 최종 입찰에는 불참했다. 상대원2구역은 성남시 중원구 상대원동 3910번지 일원에 위치해 있으며, 사업시행 면적은 24만2,045㎡다. 지하7층-지상29층, 총 45개동을 짓는 재개발 사업이다. 재개발 후 총 세대 수는 5,090세대에 달할 정도로 규모가 크다. DL이앤씨 입장에서 착공을 앞둔 대규모 사업장에 해당하는 만큼 쉽게 상대원2구역을 포기하지 않을 것이란 전망이 대두된다. 상대원2구역은 입지 경쟁력도 갖춘 곳이기에 분양성 역시 양호한 편에 속한다.
아파트와 상가를 모두 소유하고 있는 사람들은 왕왕 있다. 같은 구역 내 아파트와 상가를 소유하고 있는 경우도 있고, 각각 구역을 달리하여 소유하고 있는 경우도 있다. 재건축에서 소유하고 있는 경우도 있고, 재개발에서 소유하고 있는 경우도 있다. 한편, 현재 서울 전역은 투기과열지구에 해당한다. 그리고 도시정비법은 투기과열 지구의 정비사업에서 분양대상자로 선정된 자는 그 선정일로부터 5년 이내에는 (다른) 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없도록 규정하고 있다. Q. 부부가 투기과열지구에서 아파트와 상가를 각각 소유한 경우 부부 각자의 명의로 아파트 한 채, 상가 한 채를 분양받을 수 있을까? 우선, 같은 재건축 구역 내 아파트와 상가를 각각 소유한 경우를 살펴보자. 도시정비법 제39조 제1항 제2호는, 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우, 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 따라서 부부가 각각 상가와 아파트를 단독 소유하고 있다고 하더라도, 1세대에 속하는 여러 명의 토지등소유자에 해당하므로 '대표자 1명만 조합원 지위'를 취득하게 된다. 그리고 도시정비법 제76조 제1항 제6호는, 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하도록 규정하고 있다. 부부는 1세대에 해당하므로, 원칙적으로 1주택만 공급받게 된다. 주의깊게 살펴볼 점은 위 내용은 ‘주택’에 관한 공급규정이라는 것이다. 한편, 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호는, 부대시설·복리시설의 소유자에게는 원칙적으로 부대시설·복리시설을 공급하므로 주택(아파트) 외 부대시설·복리시설(상가)을 공급받을 수 있는 규정이 존재한다. 정리하자면, 1세대에 속하는 부부로서 한 명의 조합원 지위에 있는 경우, 같은 재건축 구역 내 아파트와 상가를 각각 소유한 경우 각 소유대로 아파트와 상가를 공급받을 수 있는 것일까? 결론은 그렇다. 도정법은 주택을 소유한 경우 주택을 공급하도록, 동법 시행령은 상가를 소유한 경우 상가를 공급하도록 규정하고 있다. 이는 문언의 해석과 관리처분계획의 수립기준으로서의 균형있는 배분 및 합리적인 이용에도 부합하는 결론이라고 생각한다. 다음으로는 서로 다른 재건축 구역이지만, 아파트와 상가가 모두 투기과열지구 내에 있는 경우를 살펴보자. 부부는 각각 다른 재건축 조합의 조합원이 되므로, 분양 자격은 독립적으로 판단된다. 도시정비법 제72조 제6항에 따르면, 투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따른 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말함)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없는 바, 위 규정에 따른 5년 재당첨 제한 규정이 상가 분양의 경우에도 적용되는지 여부가 문제된다. 이와 관련, 국토교통부는 정비사업 일반분양 미분양분 및 주택이 아닌(상가, 오피스텔 등) 분양분을 양수하는 경우, 재당첨제한 규정을 적용할 수 없다는 입장을 밝힌 바 있으며(정비사업의 5년 재당첨 제한 관련 Q&A, 2017. 12. 6. 참조), 투기과열지구 내 재개발정비사업의 상가조합원에게 5년 재당첨 제한 규정이 적용되는지 여부에 관한 민원에 대하여, 상가를 분양받는 경우는 위 규정이 적용되지 않는다고 답변한 바 있다. 반면, 도시정비법 제72조 제6항은 ‘주택’이라는 단어를 명시적으로 사용하지 않고 있으므로, 상가든 주택이든 투기과열지구 내 정비사업의 분양대상자로 선정되었다면 5년 이내의 재당첨이 제한된다고 해석할 여지가 있다. 그러나 주택법 제63조 제2항은 투기과열지구 제도 자체가 주택 시장 안정을 위한 것임을 보여준다. 또한 도시정비법 제72조 제6항은 2017. 10. 24. 법률 제14943호로 도시정비법이 개정되면서 도입되었는데, 개정 이유는 주택법에 따른 조정대상지역 또는 투기과열지구가 지정될 경우 재건축조합원에 대한 주택공급 특례를 적용하지 아니함으로써 주택재건축사업의 과열을 방지하고, 투기과열지구 내 주택재개발사업 및 도시환경정비사업에도 조합원 분양권 전매를 제한하며, 정비사업의 조합원 및 일반분양 시 5년간 재당첨 제한제도를 도입하려는 것이다. 또한 위 규정은 주택가격의 안정을 위하여 지정된 투기과열지구에서 주택재건축사업의 과열을 방지하고, 최근 5년간 분양당첨이력이 없는 자에 한하여 분양받을 기회를 제공함으로써 실제 거주예정자 위주의 공급을 효율적으로 하는데 그 목적이 있다(수원지방법원 2022. 5. 19. 선고 2021구합67016 판결, 서울행정법원 2024. 7. 4. 선고 2022구합71424 판결 등 참조). 이와 같은 도시정비법 제72조 제6항의 취지 및 국토교통부의 유권해석을 종합하면, 도시정비법 제72조 제6항의 재당첨 제한 규정은 주택 공급과 직접적으로 관련된 경우로 한정하여 해석함이 타당하다. 즉, 도시정비법 제72조 제6항의 재당첨 제한 규정은 주택 분양분에 한정되어 적용된다고 해석하는 것이 타당할 것이다. 다만, 도시정비법의 문언상으로는 위 규정이 주택 분양분에 한정하여 적용된다고 볼 명시적인 근거가 존재하지 않고, 이와 관련한 대법원 판례도 아직 확립되어 있지 않으므로, 향후 법원의 판단은 어떠할지 궁금하다.
재개발·재건축을 진행하는 과정에서 도로 정비 목적으로 가로수 이설작업을 해야 할 경우, 식재비를 포함한 원상복구 금액은 원인을 제공한 대상자(조합)가 모두 부담해야 한다는 법원 판단이 나왔다. 가로수 재조성 비용과 원인자부담액의 이중부담은 위법하다는 조합의 주장과 달리, 법원은 해당 비용들을 각각 별도의 금액으로 봐야 한다고 판시했다. 5일 정비업계 따르면 서울중앙지방법원은 강동구 재건축 단지 A조합(원고)이 강동구청(피고)을 상대로 제기한 '가로수 원인자부담금 부과처분 무효확인' 소송 건과 관련, 조합 측의 청구를 기각했다. 당초 구청이 조합에 부과처분한 원인자부담금액을 그대로 내야 한다는 의미다. 사건 경위를 살펴보면, 강동구 소재의 한 재건축 단지는 지난 2018년 인접 도로 정비 차원에서 가로수 이설작업(옮겨심기·제거)에 착수했다. 당시, 구청은 가로수 재조성 비용에 따른 원인자부담금을 13억4,662만원으로 산정하고, 원상복구금액 13억6,400만원으로 책정했다. 가로수는 국가재산으로 제거해선 안되며, 구청장의 승인을 받아 의무적으로 이설해야 한다. 조합은 가로수 공사를 위한 정비기반시설 도급계약을 체결했고 이설작업을 마쳤다. 그로부터 5년이 흘러, 조합은 강동구청의 해당 처분이 부당하다는 이유로 '무효확인'을 구하는 행정심판을 청구했다. 먼저, 조합은 가로수 이식·제거 관련 원인자부담금은 부담금관리법에서 열거되지 않았다는 점을 주장했다. 가로수 재조성 비용을 부담하는 만큼 원인자부담금 납부는 이중부과라는 점도 덧붙였다. 또한, 부담금을 산정하는 기준에서 설계비를 제외한 일반관리비, 이윤, 부가가치세 등을 제외해야 한다고 주장했다. 하지만 법원은 조합의 이같은 주장을 받아들이기 어렵다는 입장을 내비쳤다. 가로수 원인자부담금은 기존 가로수로 인해 조성됐던 쾌적한 생활·교통환경을 원상회복하는 차원에서 부과된다는 점을 밝혔다. 나아가, 조합원들은 재건축 아파트 주변에 새롭게 조성된 가로수들로 인해 쾌적한 주거 및 생활환경을 누릴 있게 됐다는 점에 비춰, 조합에게 직접적인 이익이나 대가가 없다는 주장을 펼칠 수 없다고 판시했다. 법원은 "이식·제거로 감소한 수목가치 상당액을 부담금으로 대신하는 것을 이중부과 행위라고 볼 수 없다"며 "부담금 산정기준의 여부를 두고선 "지방계약법 시행령에선 도급공사 설계비에 원가계산을 적용하며, 예정가격을 결정할 때에는 관리비와 부가가치세 등을 합산하도록 규정하고 있다"고 말했다. 하준석 법무법인 조운 변호사는 "가로수 이식, 제거 작업은 행정청에 무상귀속될 도로 개설에 수반된 작업이고, 도로 개설로 '쾌적한 생활·교통환경의 원상회복'이라는 부담금의 목적이 달성되는데도 수목가치 상당액까지 부담금으로 징수하는 것은 과도한 측면이 있다"며 "서울시 조례가 '원인자가 비용을 부담하여야 한다'고 규정해 사안의 특수성을 고려할 여지를 남기지 않은 점 역시 입법론적으로 아쉬운 대목"이라고 설명했다.
고척동 253번지 일대가 추진위원회 승인을 완료한 가운데, 조합설립을 위한 법정동의율(75%) 확보에 온 힘을 쏟고 있다. 대상지는 높은 비례율(111.7%)에서 알 수 있듯, 사업성 보정계수 최대치 적용과 중소형 평형 위주의 배치로 조합원 대비 일반분양물량이 많은 상태다. 다만 앞서 추정된 일반분양가와 공사비가 다소 현실을 반영하지 못했다는 의견이 있어, 향후 금액 조정 여부에 관심이 쏠린다. 5일 정비업계 따르면 구로구청은 11월 초 고척동 253번지 일대 추진위원회 승인 결정고시를 내렸으며, 현재 재개발 추진위원회는 조합설립을 위한 동의서 징구에 여념이 없다. 이은옥 추진위원장은 정비계획(안) 수립과 조합설립을 최우선 목표로 잡고 업무를 수행해 나가고 있다. 이 위원장은 "목표치인 75%까지 동의서 징구가 얼마 남지 않았다"며 "특히 단독주택 소유주들의 적극적인 협조가 무엇보다 중요하다"고 목소리를 전했다. 그러면서 "구청에서 추정한 분양가와 공사비는 최근 시세가 반영되지 않은 추정치니, 걱정할 필요가 없다"고 당부의 말을 전했다. 고척동 253번지의 구역면적은 63,024㎡이며, 제2종일반주거지역으로 종상향이 계획돼 있다. 학교(세곡초)와 공원(고척근린)의 구역계 변경에 따른 대지교환이 예정돼 있는데, 부지 정형화와 토지이용의 효율화를 도모하기 위함이다. 최고층수는 29층으로 예상되며, 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(200.11%) ▲허용용적률(240.11%) ▲상한용적률(247.53%) ▲법적상한용적률(250%) 등으로 구성됐다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로와 열린단지, 층간소음해소, 방재안전 등의 항목을 통해 받게 됐다. 여기에 사업성보정계수 2.0 적용으로 40%p의 용적률 증가를 보였다. 대상지의 예상되는 주택공급물량은 1,469세대로, 조합원 및 일반물량은 1,243세대, 임대주택은 226세대로 각각 나뉜다. 전체 1,469세대는 ▲60㎡이하(863세대) ▲60~85㎡이하(456세대) ▲85㎡초과(150세대)로 분류되는데, 이중 임대주택은 재개발의무임대(219세대)와 법적상한임대(7세대)로 나뉜다. 토지등소유자가 약 555명임을 감안하면 일반분양물량이 상당히 많을 것으로 예측된다. 고척동 253번지 일대의 추정비례율은 111.79%로 산출됐다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 2,670만원과 740만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 90% 수준으로 예측됐다. 고척4구역의의 평당 일분가가 4,000만원 임을 감안했을 때, 다소 보수적인 수치인 셈이다. 대상지는 학세권·공세권 입지로 일반분양 세대 비율이 높아 사업성이 우수하다는 평가를 받고 있어, 향후 실제 분양가는 주변 시세에 맞춰 상승될 가능성이 크다는 게 업계 목소리다. 현 시점 이곳의 조합원분양가는 39㎡(4.25억원), 59㎡(6.43억원), 84㎡(8.74억원) 104㎡(10.1억원) 135㎡(11.6억원) 등으로 책정됐다.
풍납극동이 역세권 특례용적률(340%)로 재건축 사업을 위한 기틀 마련에 나선다. 현재 서울시에서 역세권 특례용적률을 적용해 사업을 추진 중인 곳으로 지목한 사업장은 대치동 은마, 명일한양, 광장극동, 신반포7차 등이다. 그간 큰 진척이 없었던 풍납동 내 재건축 바람이 불고 있는 가운데, 풍납극동이 본격적으로 대열에 합류하면서 속도감 있는 모습을 나타낼지 업계 관심이 모아진다. 4일 정비업계 따르면 송파구 풍납극동 재건축 준비위원회는 예비 추진위원회 구성을 위한 추진위원장 및 감사 선출을 진행하고 있다. 도정법 상 법정 단체인 추진위원회는 ▲추진위원장(1명) ▲감사(1명) ▲추진위원(50명 이내) 등으로 구성된다. 추진위원장과 감사 후보자 등록 기간은 이달 5일(월)부터 9일(금)까지다. 후보자는 피선출일 기준 3년 이내 1년 이상 거주 혹은 5년 이상 소유자여야 한다. 송파구청은 풍납극동 정비계획(안) 공람공고를 이달 5일(월)까지 진행한다. 공람공고 내용에 따르면, 해당 사업장의 추정비례율은 약 96%로 산출됐다. 총수입 추정액(7,460억원)에서 총비용 추정액(3,206억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산 추정액(4,424억원)으로 나눈 결과값이다. 청산 대상자는 전체 소유주의 약 5% 정도로 추산했다. 평당 공사비는 약 780만원이다. 조합원 분양가는 평형대별로 ▲39㎡(8.9억원) ▲59㎡(13.5억원) ▲74㎡(15.5억원) ▲84㎡(16.6억원) 등으로 책정됐다. 풍납극동은 기존 제3종일반주거지역을 전제로 개발 계획(안)을 수립했다. 협소한 토지면적을 고려해 기부채납하게 될 공영주차장은 '입체적 결정'을 통해 지하 1층에 들어선다. 현재 강동대로9길의 원만한 교통 통행을 위해 거주자우선주차구역을 폐지시키고, 대체 수요로 지하 공영주차장을 조성한다는 방침이다. 풍납극동은 지하철 역세권에 속한 일부 핵심 단지들이 법적상한용적률(300%)을 초과하는 역세권 특례 용적률(최대 360%까지 가능)을 활용한 정비계획(안) 수립에 집중하고 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(252%) ▲상한용적률(255%) ▲법적상한용적률(300%) ▲법적상한추가용적률(340%) 등으로 구성된다. 예상되는 총 공급물량은 598세대로, 이중 공공임대주택은 93세대다. 재건축 용적률 체계는 기본적으로 4단계, ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 구성돼 있다. 역세권특례 용적률은 도정법상 정해져 있는 법적상한용적률(300%)의 1.2배를 추가로 받을 수 있는 내용을 골자로 한다. 도정법 제66조제2항에 따라, 구역 총 면적의 2분의1 이상이 역세권에 해당할 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐 최대 360%까지 용적률을 사용할 수 있다. 물론 용적률 인센티브는 공짜가 아니다. 단계별 용적률로 가기 위해선, 인허가청(서울시·구청)이 요구하는 반대급부를 내놓아야 한다. 역세권특례 용적률을 적용받기 위해선, 증가된 용적률의 60% 이상에서 70% 이하로 국민주택규모의 공공임대주택 및 공공분양주택을 지어야 한다. 나머지 30%~40%는 일반분양이다. 일반분양 물량을 통해 얻게 될 분양수익이 공공임대주택·공공분양주택에 써야 할 비용보다 커야 실질적 이득이다. 풍납극동 맞은편엔 잠실올림픽공원 아이파크가 신축 아파트로 자리잡고 있다. 잠실올림픽공원 아이파크는 최근 국민평형이 20억5,000만원에 실거래됐다. 풍납극동은 잠실올림픽공원 아이파크와 사실상 같은 생활권역으로 분류된다. 학군지로는 풍성중학교와 풍납중학교가 위치해 있으며, 아산병원이 도보 5분 거리다. 강동구청역(8호선)을 도로로 이용할 수 있는 역세권 지역인 점도 강점으로 꼽힌다.
2026년 새해 첫 일정, 오세훈 서울시장의 발걸음이 향한 곳은 재건축 현장이었다. 오전 일찍부터 한창 공사가 진행 중인 현장에서 오 시장이 강조한 건 '안전' 그리고 '공급 확대' 메시지였다. 오세훈 시장은 2일 오전 영등포구 당산동 유원제일1차아파트 재건축 공사장을 찾아 안전관리 현황을 점검하고 2031년까지 31만가구 공급 의지를 재차 다졌다. 대상지는 지난 2024년 8월 착공해 현재 공정률은 30%로, DL이앤씨가 시공을 맡아 골조 공사가 한창 진행 중인 곳이다. 2028년 준공되면 임대주택 71가구를 포함해 총 550가구 규모의 신축 단지로 거듭난다. 이번 오 시장의 첫 부동산 행보는 앞선 신년사를 통해 예고된 바 있다. 그는 신년사를 통해 "강북이 살아야 서울이 커지고, 서울이 커져야 대한민국이 전진한다"며 주택 공급을 새해 핵심 화두로 강조했기 때문이다. 오 시장은 관제센터, 근로자휴게실 등 현장 곳곳을 직접 돌아보며 안전관리 체계와 운영 현황을 세심히 점검했다. 오 시장은 "해당 사업장이 있는 영등포구는 서울시 정비 물량의 20%를 차지할 만큼 현장이 많은 자치구"라며 "정비사업장이 늘어나면 '안전관리 사각지대'가 발생할 수 있는 여지가 커지는 만큼 현장에서 안전수칙을 더 철저히 이행해달라"고 주문했다. 그러면서 "원청과 하도급 업체들의 관리 및 책임의 사각지대에서 사고가 일어나기 쉽다"며 "공정의 영상 기록 등을 철저히 해서 혹시 모를 부실공사를 예방하고 사고 최소화를 위한 관리를 고려해 달라"고도 당부했다. 서울시는 지난 2023년 건설공사 현장 안전관리를 위한 '동영상 기록관리제'를 도입했다. 2025년 9월 현재까지 서울 시내 정비사업 총 56개 현장(약 4만5천 가구)의 공사 전 과정을 동영상으로 기록 관리하고 있다. 오 시장은 이날 안전 뿐만 아니라 신속한 공급에 대해서도 강조했다. 오 시장은 "어떤 변수 앞에서도 '공급은 멈추지 않는다'는 확고한 원칙을 견지하겠다"며 올해 목표인 2만3000호 착공을 문제없이 추진하고 2031년까지 서울 전역에 31만호를 공급하겠다고 밝혔다. 신통기획 시즌2를 통해 재건축 물량이 늘고 공사 현장도 빠르게 증가할 것으로 예상되는 만큼, 안전과 신속한 공급 확대의 균형이 무엇보다 중요할 것으로 보인다.
성남 태평2·4동이 주변 경쟁 대상지 대비 준수한 비례율(129%)을 앞세워 재개발 사업 추진을 위한 기틀 마련에 힘쓰고 있다. 해당 사업장은 추가 사업성 보완의 일환으로 임대비율 조정에 있어서도 인허가청과 계속해서 조율해 나가겠다는 점을 밝혔다. 향후 건축설계를 진행하는 과정에선 공원을 기준으로 분양주택과 임대주택을 분리하는 방향으로 계획 중이다. 2일 정비업계 따르면 최근 성남시청 주관 하에 성남 태평2·4동의 재개발 정비계획 수립 및 구역 지정에 대한 주민설명회가 개최됐다. 해당 사업장의 경우 문화재보호구역(봉국사대광명전)과 인접해 있는 구역 여건상 세밀한 건축 배치가 요구된다. 또 주변 정비사업구역과의 연계를 위한 도로계획(탄리로·남문로 확장)도 핵심 과제로 꼽힌다. 태평2·4동의 구역면적은 183,849㎡로, 사유지(71.7%)와 공유지(28.3%)로 구성돼 있다. 대상지는 구역계 주변에 위치한 문화재를 고려해 역사공원 조성을 준비 중인 상황이다. 이에 따라 역사공원 보행축과 연계한 공공보행통로가 조성될 전망이다. 물론 통경축 및 오픈스페이스 확보도 동시에 이뤄질 예정이다. 공원녹지법에 따라 공원과 녹지 비중은 전체 면적의 17.2%를 차지할 것으로 보인다. 면적으로 환산하면 31,541㎡다. 주차장은 총 6,001㎡의 규모가 필요한데, 공원 하부 지하주차장 중복결정에 의해 2,482㎡와 3,519㎡로 북측과 남측에 각각 분리돼 설치될 전망이다. 이는 생활 SOC시설과 종교시설 이용현황도 모두 고려한 최적의 배치다. 해당 사업장에도 크고작은 종교시설 18개소가 존재한다. 이중 1개소만 400㎡ 크기로 종교적 성격을 갖고 유지될 것으로 예상된다. 향후 정확한 확보기준이 마련되면 주민설문조사를 거쳐 실질적인 협의가 이뤄질 전망이다. 해당 종교시설은 대상지의 남측 하부에 마련될 계획이다. 태평2·4동의 용적률 체계는 ▲기준용적률(250%) ▲허용용적률(280%)로 구성돼 있다. 용적률 인센티브를 최대치로 확보해 용적률을 채울 수 있게 됐다. 다만 이곳은 문화재 영향에 따른 고도제한으로, 도로 근방의 건축물들은 최대 10층까지만 높일 수 있다. 인동간격이 줄면서 건폐율이 다소 높아질 가능성이 있어, 향후 고도제한 완화가 절실하다. 예상되는 주택공급물량은 4,375세대로, 조합원·일반분양아파트는 3,620세대다. 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲39㎡(721세대) ▲59㎡(1,225세대) ▲74㎡(558세대) ▲84㎡(859세대) ▲104㎡(257세대) 등으로 나뉜다. 임대주택 755세대의 경우, ▲39㎡(405세대) ▲59㎡(350세대)로 나뉜다. 원주민 재정착과 주거 취약계층을 위해 소형 임대주택 공급이 이뤄졌다. 추정비례율은 129.85%로 높게 산정됐다. 평당 공사비와 평당 분양가는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 각각 820만원, 4,000만원(59㎡기준)으로 예측됐다. 비례율이 높게 나온 건 대상지의 단독주택 비율이 높게 나타났기 때문이다. 조합원분양가는 일반분양가의 70% 수준이다. 조합원분양가의 경우 39㎡(4.97억원), 59㎡(6.81억원) 74㎡(8억원), 84㎡(8.63억원) 등으로 책정됐다. 추정 종전가액이 3.73억원인 소유주가 전용 59㎡ 아파트를 분양받기 위해선 1.97억원 가량의 분담금이 필요하다. 한편 태평2·4동 민정자 위원장은 12월 초 신상진 성남시장과의 면담을 갖고, 임대주택 비율 조정과 관련한 의견을 전달한 것으로 알려졌다. 앞서 수진1구역이 임대 비중을 두고 주민 반발이 컸던 만큼, 현실적인 기준(8%)에서 태평2·4동의 임대비율을 조정해달라는 게 핵심이다. 아울러 민 위원장은 성남시에 내년 상반기(4~5월경)까지 신속한 구역지정 고시를 내달라고 요청했다.
반포동 대장주로 손꼽히는 반포미도1차가 법정 단체인 조합설립 이후 상가 소유주들과 원만히 협의를 이뤄내며, 정형화된 구역계로 재건축 프로젝트를 진행할 수 있게 됐다. 전체 상가 소유주들의 약 90%에 달하는 참여를 이끌어 냈다. 무엇보다 기존 아파트 소유주들의 사업성을 건드리지 않는 선에서 상가 협의를 이끌어냈다는 점에서 고무적인 분위기가 지배적이다. 내년 과업은 통합심의와 시공사 선정이 될 전망이다. 31일 정비업계 따르면 반포미도1차 재건축 조합(김승한 조합장)은 최근 임시총회를 열어, 상가 협의회와 체결한 협약서 및 정관 반영을 위한 안건을 통과시켰다. 상가를 구역계에서 제척하기 위한 공유물 분할소송도 취하했다. 도정법 상 상가 소유주들은 원칙적으로 상가만 분양받을 수 있지만, 도정법 시행령 상 예외사유(가목·나목·다목)에 따라 아파트도 받을 수 있다. 반포미도1차는 여타 재건축 단지와 마찬가지로 '나목'을 따른다. 반포미도1차는 상가 소유주들의 가장 큰 요구사항인 '아파트 공급'을 위한 분양비율을 정관에 새롭게 기재했다. 물론 일반분양가로 가져가기 때문에, 기존 아파트 소유주들의 분담금에는 영향을 미치지 않을 전망이다. 오히려 상가와의 갈등을 조기에 해소하고, 정형화된 구역계를 통해 별도의 건축 제한 없이 통합심의에 나설 수 있는 여건이 마련됐다는 긍정적인 분석이 나온다. 상가 측에서 제기할 불필요한 민원도 발생할 염려가 없다. 재건축 사업의 큰 난제였던 상가와의 협의를 조기에 풀어내면서, 반포미도1차 집행부는 내년 통합심의 및 시공사 선정 절차에 집중할 수 있게 됐다는 게 업계 평이다. 반포미도1차는 후속 인허가 단계인 '통합심의' 과업을 함께 맡을 협력업체로, ▲환경영향평가(예평이앤씨) ▲세무회계(정일회계법인) ▲경관분야(에스비환경디자인) 등을 우선협상대상자로 선정했다. 각종 영향평가 업무를 수행하게 될 라인업도 빠르게 확정지었다. 반포미도1차는 내년 시공사 선정을 위한 본격적인 준비 절차에도 착수한다. 현재 해당 사업장에 관심을 타진하고 있는 대형사는 ▲삼성물산 ▲현대건설 ▲대우건설 ▲DL이앤씨 등이다. 4곳 모두 작년 2월 준비위원회 시절 진행된 조합원 프레젠테이션(PT 7분 발표)에 참석했다. 복수의 시공사가 경쟁입찰에 참여할지 여부도 관심사로 부상하는 분위기다. 해당 사업장은 서초구 반포동 60-4번지 일대 위치해 있으며, 기존 8개동에서 재건축 후 13개동(최고 층수 49층)으로 탈바꿈하는 프로젝트다. 예상되는 주택공급물량은 1,739세대로, 공공임대주택(208세대)을 제외한 1,531세대가 분양 대상이다. 반포미도는 고속터미널역(3·7·9호선)까지 도보 5분이 소요되는 초역세권 입지를 자랑하며 강남 신세계백화점을 비롯한 각종 편의시설이 근거리에 위치해 있어 생활 편의성도 뛰어난 편이다. 김승한 조합장은 "반포미도1차는 조(兆) 단위 사업인 만큼, 조합원들과 공통 목표를 향해 나아가는 여정 속에서 집행부 역할이 중요하다"며 "창립총회 이후 상가 소유주들과 협의에 매진해 왔고, 온전한 구역계를 전제로 개발 방향성을 수립할 수 있게 된 건 오롯이 조합원들의 뒷받침 덕택"이라고 공을 돌렸다. 이어 "주요 사업장인 터라 시장의 관심을 많이 받을 수밖에 없는 만큼, 매사 신중한 행보로 사업장을 이끌 것"이라고 강조했다.
청량리동과 전농동의 허리 역할을 하는 전농9구역이 정비계획 변경으로 층수부터 일반분양 물량에 이르기까지 한층 개선된 사업성을 선보였다. 다만 비례율은 지난 설명회 때보다 낮아진 것으로 나타나 소유주들은 다소 아쉽다는 반응이다. 이에 LH 관계자는 상승한 공사비와 보수적으로 책정된 분양가를 원인으로 지목하며, 향후 개선 가능성이 있음을 시사했다. 30일 정비업계 따르면 최근 전농9구역 주택정비형 공공재개발사업과 관련한 정비계획 변경(안) 설명회가 소유주들을 대상으로 개최됐다. 당일 현장을 방문한 이필형 동대문구청장은 "청량리역 공간혁신구역 선도사업과 전농9구역의 공공재개발은 전반적으로 상호 연관성이 크다"며 "향후 두 사업이 모두 완료되면 커다란 이익을 볼 수 있을 것"이라고 기대감을 드러냈다. 전농9구역은 청량리 역세권의 배후주거지에 속하며 구역면적은 49,061㎡에 해당한다. 토지등소유자는 713명으로, 용도지역은 기존2종(7층)에서 제3종일반주거지역으로 종상향이 이뤄진다. 이번에 정비계획 변경이 이뤄진 이유는 '2030 도시주거환경정비기본계획'이 개정되면서 사업성이 개선될 여지가 생겼기 때문이다. 사업성 보정계수, 허용용적률 인센티브 항목의 확대, 용적률 체계의 변경이 주된 핵심 내용이다. 주요 변경사항을 살펴보면, 용적률 체계가 ▲기준용적률(211.96%) ▲허용용적률(243.36%) ▲상한용적률(270.01%) ▲법적상한용적률(299.89%) 등으로 개선된다. 기준용적률은 용도지역별 가중평균과 소형주택 추가확보로 마련됐으며, 허용용적률은 인센티브 항목에 사업성 보정계수(1.57)를 적용해 20.42%p가 증가했다. 인센티브 항목으로는 공공보행통로, 열린단지, 돌봄·고령서비스시설, 친환경 건축물 등이 포함됐다. 높이의 경우, 2040 서울플랜에 따라 35층 높이기준이 삭제되면서 기존 35층에서 39층으로 4개층이 더 올라가게 됐다. 또 토지이용계획 상의 면적과 선형 변경 없이 공원과 주차장의 중복결정 사항이 반영됐다. 이는 효율적인 토지이용과 함께 인근 저층주거지와 신설되는 공공청사 이용객들에게 편의를 제공하고 위함이다. 공원 하부에 들어가는 공영주차장엔 57대의 주차가 가능할 것으로 계획됐다. 추가적으로 전농로-청량리역 연결보행동선 확보를 위한 폭 6m의 공공보행통로 설치도 반영된다. 예상되는 주택공급물량은 1,177세대로, 최초 고시안 대비 분양세대수가 32세대 늘어나는 효과를 얻게 됐다. 세부적으로 ▲조합원·일반분양(952세대) ▲공공임대(162세대) ▲국민주택규모임대(63세대)로 분류된다. 전용면적 15㎡로 1세대가 배정됐다는 점도 눈길을 끈다. LH가 권리가액이 작은 조합원들의 현금청산을 막고자 마련한 방안으로, 공공재개발 상생협력 합의서에 따라 공급되는 물량으로 보면 된다. 대상지의 추정비례율은 98.14%로 산출됐다. 지난 설명회에서 108.5%의 비례율과 비교했을 때 10%p 가까이 떨어진 수치다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 3,980만원, 780만원 수준으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲59㎡(8억4,324만원) ▲84㎡(11억8,054만원) 등으로 책정됐다. 단독주택과 상가는 토지가액에 건물가액을 더해 가격이 책정됐고, 공동주택은 공동주택 공시가격에 보정률(1.9)을 곱해 계산됐다. 만약 6억원의 종전자산을 보유한 소유주가 59㎡ 또는 84㎡ 평형으로 이동하려면 각각 2.5억원, 5.9억원 가량의 분담금이 필요할 것으로 예측됐다. LH 관계자는 비례율이 감소한 부분과 관련해 "평당 일분가가 시세보다 보수적으로 잡혔고, 종전자산도 개략적인 추정치라 참고사안에 불과하다"며 "당초보다 비례율이 떨어진 건 기준으로 잡았던 500만원 공사비가 780만원 수준까지 올랐기 때문"이라고 설명했다. 그러면서 "당연히 종전자산 역시 당시 책정된 금액보다 10% 가량이 올랐다"고 부연했다. 또 전농9구역 주변으로는 지하철1호선과 경의중앙선, 기차 노선이 지나가 소음과 먼지에 취약할 수 밖에 없다. 이와 관련, ㈜건원건축 관계자는 "현재 계획돼 있는 6m 도로 이외에도, 6m를 추가적으로 건축물을 후퇴(set-back) 시킴으로써 물리적으로 개선시키고자 한다"며 "나무와 조경 등의 설치도 고려 중"이라고 설명했다. 이어 단지를 가로지르는 공공보행통로를 두고, 외부인의 간섭을 최소화시키기 위한 방안으로 단지 주민들만 이용가능한 출입로 등의 별도 설치도 계획 중인 것으로 전해졌다.
목동10단지가 소유주들의 뜨거운 관심 속 첫 전체회의를 성황리에 마무리 지으면서 '목동 재건축' 선두권 경쟁에 불씨를 지폈다. 사업시행자 지정고시를 득하고 2개월 만의 일이다. 특히 대상지는 난제로 꼽히는 상가와의 합의도 성공적으로 이끌어 내면서 보는 이들의 부러움을 자아내고 있는 모습이다. 29일 정비업계 따르면 사업시행자인 한국토지신탁은 목동10단지의 사업시행자 지위로 이달 첫 토지등소유자 전체회의를 개최했다. 이번 회의에선 ▲용역계약 승계 ▲시행규정 확정 ▲운영규정 확정 ▲신탁계약 변경 및 체결 ▲자금 차입 ▲정비사업위원회 임원진 선출 등의 안건이 상정됐고 모두 원안 가결 처리됐다. 우선 토지등소유자의 대표기구인 목동10단지 정비사업위원회의 선거에선 단독 후보자인 윤병걸 위원장이 당선됐다. 윤 위원장은 재준위 시절부터 지금까지 초기 사업을 진두지휘해 온 인물로, 신탁사와 소유주 간의 화합을 이뤄내야 하는 막중한 임무를 맡게 됐다. 새로 출범한 정비사업위원회는 위원장(1인), 감사(2인), 위원(24인) 체제로 운영될 전망이다. 설계업체 선정과 관련, 목동10단지도 설계공모 방식이 아닌 적격심사 방식을 택해 설계업체 선정에 나섰다. 적격심사 비교표엔 입찰에 참여한 17개사가 모두 이름을 올렸는데, 평가항목별 점수가 소수점까지 꼼꼼히 계산돼 치열했던 경쟁 분위기를 충분히 실감케 했다. 입찰평균 가격도 타단지와 비교했을 때, 20,000원 초반대로 나타나 적절한 수준으로 형성됐다는 분석이다. 투표 결과 설계 자리엔 기호1번 ㈜나우동인 건축사무소가 최종 선정됐다. 나우동인이 내건 목동10단지의 새로운 단지명은 '더 골든 링'이다. 혁신설계안을 제시함으로써 ▲전 세대 남향 ▲주동 수 감소 ▲메가 클러스터 광장 조성 ▲랜드마크 커뮤니티(스카이·클라우드 링) 등을 약속했다. 또 동간거리를 최대 200m로 계획해 막힘 없는 조망 프리미엄을 선사하는 한편, 메가 커뮤니티 브릿지와 더블 스카이 라운지 등의 활용으로 소유주들에게 여유와 품격을 선사한다는 계획이다. 상가와의 상생을 고려한 '스트리트 몰형 상가 에비뉴 링'도 눈에 띈다. 밀집 상권과의 연계, 100% 접지층 상가 구성, 이벤트 광장을 통한 상가 명소화로 상가 분양성을 극대화한다는 방침이다. 목동10단지 상가 합의서를 살펴보면, 근린생활시설의 토지등소유자 분양가격에 대한 감정평가는 감평 기준시점에 대상물건과 가치가 비슷한 상가 시세를 반영해 책정된다. 현재 목동10단지 상가 금액은 래미안 목동 아델리체 단지 상가액(평당 5,500만원)을 기준으로 잡고 있다. 이어 정비업체 지위는 기호1번 ㈜빛세움이 차지하게 됐다. 빛세움은 목동13단지에 이어 목동10단지에서도 연이틀 수주권을 확보했다. 감정평가법인의 경우, 토지등소유자들의 의견을 반영해 2곳을 선정하기로 했다. 그 결과 제일감정평가법인과 미래새한감정평가법인이 각각 1위와 2위를 차지해 협력업체로 낙점됐다. 두 업체는 정비기반시설·종전자산·종후자산 감정평가, 재초환, 법인세 등의 재건축 관련 감정평가 일체 업무를 맡게 된다. 한편 전체회의 당일, 대강당 초입부터 대우건설과 현대건설 홍보요원들이 각사의 현수막을 들고 뜨거운 홍보전을 펼치며 현장을 뜨겁게 달궜다. 소유주들은 시공사의 이른 관심에 의아해 하면서도 내심 반기는 분위기였다. 목동10단지는 2호선 신정네거리역과 인접한 2,160세대 규모 단지로써 향후 최고 40층, 4,050세대로 재건축되는 대단지다. 구역 지정 이후 50일 만에 77%의 소유주 동의가 모일 정도로 주민 단결력 역시 높은 단지다.
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