발행일(UPDATE): 2025년 08월 29일 09시 58분
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불광미성이 개발이 불가능한 비오톱 땅을 연결녹지로 기부채납해, 토지 이용의 효율성을 높이는 방향으로 재건축 사업을 추진한다. 사실상 활용도가 거의 없는 땅을 기부채납함으로써, 공동주택 획지를 최대한 확보해 사업성을 지켰다는 분석이 나온다. 1일 정비업계 따르면 은평구청 주관 하에 불광미성 아파트의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 설명회가 개최됐다. 대상지는 올해 초 신속통합기획 자문회의(3회)를 거쳐 약 7개월 만에 주민들에게 사업추진 현황을 설명할 수 있게 됐다. 이곳의 구역면적은 60,720㎡로, 현황세대수는 1,340세대로 집계됐다. 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지할 계획이며, 최고층수는 주동기준 40층으로 설정됐다. 대상지 내부엔 비오톱유형평가(1등급)과 개별비오톱평가(2등급)이 혼재돼 있다. 비오톱은 특정 동·식물이 하나의 생활 공동체를 이루는 서식지를 의미한다. 도심 속 다양한 인공물이나 자연물로 인식된다는 점에서 서울시 도시계획조례에 따라 보호된다. 현재 대상지의 경우 시는 보존에 준하는 개발을 권장하는 것으로 알려졌다. 불광미성은 낮은 활용도의 구역 내 비오톱 부지를 기부채납 용도로 이용한다는 방침이다. 해당 부지는 공원녹지법에 따라 공원 대신 연결녹지로 꾸며질 방침이다. 통상 1,000세대 이상의 주택을 건설할 경우 '공원녹지법'에 따라 부지면적의 5% 이상 또는 1세대당 3㎡ 이상 규모의 공원이나 녹지를 의무적으로 조성해야 한다. 최근 조합설립에 나선 반포미도1차 아파트 단지 내에도 비오톱 면적이 1등급(6,619㎡)과 2등급(9,482㎡)으로 섞여 있는 상황이다. 비오톱 1등급지는 개발 제한 구역이다. 지상건축물은 물론 지하주차장도 만들 수 없다. 따라서 반포미도1차 역시 비오톱 1등급지와 연계해 기부채납 공원을 만들겠다는 계획을 갖고 있다. 해당 지역엔 건축물 및 그 밖의 공작물은 설립할 수 없기 때문이다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(231.6%) ▲상한용적률(251.6%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립될 예정이다. 사업성 보정계수(1.14) 적용과 허용용적률 인센티브를 토대로 용적률은 기존(190%)보다 21.6%p나 올라갔다. 이어 연결녹지 설치를 통해 용적률 인센티브(20%)를 추가로 받게 됐다. 예상되는 주택공급물량은 1,662세대로, 조합원·일반물량은 1,510세대, 임대주택은 152세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(573세대) ▲60~85㎡이하(813세대) ▲85㎡초과(124세대) 등으로 구성된다. 나머지 국민주택규모 임대주택은 모두 59㎡(95세대)와 74㎡(57세대)로 계획이 잡혔다. 불광미성의 추정비례율은 92.75%로 산출됐다. 평당공사비는 850만원으로 설정됐으며, 일반분양가는 인근 주요 아파트들의 시세를 감안해 국평기준 4,800만원으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲49㎡(8.74억원) ▲59㎡(10억원) ▲74㎡(10.76억원) ▲84㎡(11.93억원) ▲101㎡(13.35억원) 등으로 책정됐다. 결과적으로 59㎡와 84㎡평형을 갖고 있는 소유자들은 동일평형으로 이동 시, 3.8억원~4.8억원 가량의 분담금이 발생한다. 한편 설계를 맡은 (주)종합건축사사무소 담 관계자는 주민우려를 줄이는 차원에서 전용면적과 실사용면적의 오해와 진실에 대해 설명하는 시간을 가졌다. 해당 업체의 설명에 따르면 기존아파트의 전용면적은 벽체면적을 포함했던 것과 달리, 신축아파트는 안목치수선을 기준으로 전용면적을 계산하게 된다. 신축 아파트들의 경우, 다용도실, 창고 등 기타면적을 제외해 전용면적이 줄어들게 된다. 물론 발코니 확장 등 서비스 면적을 통해 실사용면적은 재건축 후 증가하게 된다.
압구정 특별계획구역에 속한 재건축 단지들이 '대지지분' 이슈로 연일 업계에서 회자되는 가운데, 압구정5구역은 조합원들의 분양권리에 향후 문제가 발생하지 않도록 선제적 조치에 나섰다. 법률적 리스크를 최소화하기 위한 행보로 풀이된다. 31일 정비업계 따르면 압구정5구역 재건축 조합(안양호 조합장)은 최근 임시총회를 개최해 '대지지분 이전 소송' 진행을 위한 안건을 의결받았다. 상정된 3가지 안건은 ▲조합원 12세대의 대지지분 이전 ▲㈜BS한양 명의의 한양2차 대지지분 이전 ▲한양2차 前소유자 명의의 압구정동 490번지 대지지분 이전 등으로, 모두 조합원들의 협조 하에 가결됐다. 조합은 대지지분이 제대로 정리돼 있지 않을 경우, 향후 관리처분계획(안) 인가 단계에서 문제가 발생할 수 있다고 판단 하에 해결을 위한 절차에 착수했다. 소송 절차가 길게 진행될 수 있다는 점에 착안해 사업 초기 발빠르게 대응에 나선 것이다. 현재 법무법인 센트로와 우영 법무사법인이 대지지분 이슈 해결을 위한 업무를 지원하고 있다. 압구정5구역엔 ㈜BS한양 명의로 한양1차(압구정 490번지)와 한양2차(압구정 493번지)에 각각 179,179㎡(54평), 427,767㎡(129평) 가량의 대지지분이 남아있다. 또한, 조합원 12세대가 동일평형 대비 대비지분이 부족한 것으로 조사 결과 집계됐다. 소유권을 이전하는 과정에서 조합원들에게 일부 대지지분이 넘어가지 않았다는 점도 확인했다. 현재 압구정3구역도 토지의 일부가 현대건설과 HDC현대산업개발 소유로 등기가 되어 있는 상황이다. 이에 압구정 현대 3·4차 조합원들과 해당 조합 역시 관련 이슈를 해결하기 위한 방안을 고심 중인 것으로 전해진다. 한편, 과거 신반포1차, 신반포3차 등에서도 '대지지분 정리 소송'이 이뤄져 조합원들의 대지지분이 회복된 사례가 존재한다. 압구정 단지들이 적절한 대응을 토대로 대지지분 정리를 원만히 해결해 나갈 수 있을지 관심이 모아진다.
조합 측으로부터 '이의를 받아들인다'는 의미의 회신과 통지를 전달받고도 이와 어긋난 계획으로 조합원 이익이 침해당하면 조합의 귀책사유가 인정된다는 법원 판단이 나왔다. 공익을 위한 목적이 아닌 이상, 신뢰보호원칙을 위배해선 안된다는 게 법원이 강조한 핵심이다. 31일 법조계 따르면 수원지방법원은 성남 재개발 사업장에서 발생한 관리처분계획(안) 취소와 관련한 소송 건에 대해 원고 승소 판결을 내렸다. 원고(A)는 이의를 제기한 조합원, 피고(B)는 조합에 해당한다. 이 사건의 발단은 다음과 같다. 우선 분양신청 과정에서 1+1을 희망한 일부 조합원들은 원하는 평형을 받지 못하자 조합에 이의를 제기했다. 이에 조합은 이의신청 내용이 타당하다는 판단을 내려 받아들이기로 했고, '회신을 통해 희망한 내용대로 구분건물을 배정하겠다'고 전했다. 하지만 조합이 회신 및 통지상으로 전달한 내용과 달리, 일부 조합원들은 기존의 관리처분계획대로 분양예정 건축물을 받기로 결정됐다. 이를 두고 원고 측은 "조합이 관리처분계획을 수정해야 하나, 충분히 의무를 다하지 않았다"며 도정법에 따른 '관리처분계획 수립기준'과 '신뢰보호원칙'을 동시에 위반했음을 주장했다. 반면 조합은 "일부 조합원의 의견을 반영한다면 다른 조합원의 형평성을 저해하는 결과를 초래할 수 있다"며 관리처분계획 수정을 검토하지 않은 이유에 대해 설명했다. 또 인허가절차 상의 지연으로 이어질 수 있다는 게 조합 측의 주장이다. 결과적으로 법원은 조합이 조합원들에게 공적인 견해를 전달하고 나서도 관리처분계획을 수정하지 않고 기존 계획을 고수한 행위가 위법하다는 판단을 내렸다. 법원은 조합이 주장한 형평성 문제와 관련 "원고의 신뢰를 보호하는 행위가 조합원들의 형평성을 저해하고 공익을 해한다고 보기 어렵다"고 말했다. 또 법원은 "피고가 원고 측에 '이의신청에 따라 건축물을 분양하겠다'는 공적 견해를 표명하고도 약속을 어겨 원고의 이익을 침해했다"고 설명했다. 회신과 통지서 전달 행위가 조합과 조합원 간의 공식적인 약속으로서 의미가 크고, 이를 어긴 행위가 곧 신뢰보호원칙 위반으로 간주된다는 이유에서다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "조합의 공람의견 관련 조합원의 신뢰를 보호해야 할 경우가 있지만, 신뢰보호원칙은 행정청과의 관계에서 적용되는 것"이라며 "정비사업 조합과 같이 특정영역에서 행정청과 유사한 지위를 부여받은 자의 의견을 행정청 의견과 동일시해서는 안된다"고 말했다. 이어 "조합에서 분양권이 있다고 보고 분양신청을 받아도, 도정법 해석상 분양권 부여가 부정되는 경우가 간혹 있다"며 "그렇다고 해서 분양신청자 모두를 구제할 수는 없는 일"이라고 설명했다. 이어 "공람의견에 대한 조치계획은 문제 해결을 위한 조합의 의견 중 하나로 봐야 하고, 그것에 강한 신뢰를 부여하는 건 조합의 공람의견 대응을 소극적으로 만들 수밖에 없다"고 부연했다.
국제민간항공기구(ICAO) 고도제한 개정안 이슈가 연일 목동의 '뜨거운 감자'로 논란인 가운데, 오세훈 서울시장이 직접 현장을 방문해 주민들의 불안을 해소하고 나섰다. 오세훈 시장은 "목동 전역은 ICAO 영향권에서 벗어나니 동요하지 말라"는 짧지만 확고한 메시지를 전했다. 목동 재건축과 ICAO 이슈는 무관하다는 점이 이번 현장 방문의 의도였던 셈이다. 오세훈 서울시장은 30일 오후 양천구 목동6단지 재건축 현장을 방문해 주민들과 소통하는 시간을 가졌다. 맹렬한 열기에도 불구하고 목동14개 단지 재건축 위원장들과 다수 주민들은 오세훈 시장의 답변 하나하나에 귀기울이는 모습이었다. 이번 ICAO 고도제한 개정안은 '일률적 장애물 제한 표면'(OLS) 기준을 완화해 '금지표면'(OFS)과 '평가표면'(OES)으로 나누는 것을 골자로 한다. 여기서 금지표면은 항공 안전에 영향을 주는 구역을 의미하며, 평가표면은 평가 단계를 거쳐 조건부로 개발할 수 있는 구역을 뜻한다. 만약 목동이 고도제한 지역에 포함된다면 층수제한을 받을 가능성이 생긴다. 개정안이 시행되면 김포공항 반경 약 11~13km 일대 건축물의 고도가 최대 90m(최고 30층)으로 제한되기 때문이다. 목동 14개 대부분 단지들은 현재 최고 49층으로 층수 계획을 잡고 있어, 사업성 측면에서의 타격이 불가피하다. 이날 오세훈 시장은 ICAO 고도제한 이슈와 관련해 "목동은 2030년 안에 모든 단지의 사업시행계획(안) 인가가 끝나는데, ICAO의 변경된 규정 적용 시기는 2030년부터 시작된다"며 재건축과 제도 사이의 연관성이 없다고 선을 그었다. 이어 "국토부도 재건축 지역의 재산적인 피해를 고려하지 않을 수 없다"며 "서울시도 단지들이 손해보지 않도록 강력히 건의해 나갈 것"이라고 강조했다. 최대 6억원으로 제한된 이주비 대출 한도 건과 관련해선 "현재 난색을 표하는 조합원들이 많은 것으로 알고 있다"며 "정부와 지속적인 협의를 통해 예외를 인정할 수 있도록 (정부에) 촉구하겠다"고 전했다. 대출 규제로 조합원들의 이주가 늦어지면 서울시의 주택 공급 정책에도 악영향이 예상되는 만큼, 이에 선제적으로 대응하겠다는 게 오 시장의 입장이다. 앞서 서울시는 시·구 협력을 통한 공정관리로 평균 18년6개월이 걸리던 정비사업 소요 기간을 13년으로 5년6개월을 앞당기겠다는 장기 목표를 발표한 바 있다. 여기에 구역지정과 조합설립에 드는 기간 6개월, 사업시행인가·관리처분인가의 사전 병행제도를 통해 1년을 더 줄여 최대 7년까지 사업 기간을 단축하겠다는 입장이다. 오세훈 시장도 "절차혁신과 규제철폐, 행정절차 병목현상을 사전에 차단해 2028년까지 목동 14개 단지에 대한 사업시행인가를 완료하겠다"며 속도감 있는 주택공급을 위해 노력하겠다고 밝혔다. 그러면서 오 시장은 사업속도가 더딘 목동1-3단지도 올 추석 전까지 구역지정을 완료할 수 있을 것이라고 힘을 복돋았다. 한편 목동재건축연합회(이상용 회장)는 안도하는 모습을 보이면서도 향후 상황을 지켜봐야 한다는 중립적인 입장을 전했다. 그간 목동재건축연합회는 ICAO 이슈와 관련해서 다수 주민들의 의견을 수렴, 문서를 통해 반대입장을 공식적으로 제출한 바 있다. 목동 14개 단지 재건축에 어떠한 영향도 미쳐서는 안된다는 게 이들의 확고한 요구사항이다. 현장에서 만난 이상용 회장은 "다만 고도제한 가능성을 두고 강서구와 양천구 간의 대립구도가 생겨선 안된다"며 "두 지역 모든 주민들의 주거환경 개선 기회가 박탈당하지 않았으면 하는 마음"이라고 전했다.
국내 탑티어(Top-tier) 설계사들의 핵심 수주 대상지로 '한강변' 입지가 급부상하는 가운데, 해안건축이 압구정5구역과 서빙고신동아에 이어 성수3구역을 타겟 대상으로 수주에 전력을 쏟고 있다. 해안건축은 성수3구역 조합원들 모두 한강변 1열 배치를 통해 'S급' 조망권을 선사하겠다는 점을 설명회 때 강조했다. 성수3구역의 지형적 특징을 포함, 충분히 고민하고 반영한 결과물을 [트리니티 성수] 프로젝트로 엮어냈다. 30일 정비업계 따르면 성수3구역은 현재 현상설계를 통한 유효 경쟁입찰을 성사시켜, 오는 8월 총회에서 설계사를 선정할 예정이다. 해안건축은 조합원 전 세대가 ▲한강 조망 ▲남향 ▲프라이버시(세대 간 간섭) 등의 3가지 약속을 전제로 한 설계(안)을 선보였다. 조합원들이 재건축 후 기대하게 될 투자수익률(자산가치 상승) 극대화에 맞춰진 프리미엄 설계를 선보였다는 평을 받고 있다. 해안건축이 무게중심을 둔 부분은 단연 한강 조망권이다. 해안건축은 한강이 보이는 정도에 따라 '등급'을 나눴고, 조합원 전체가 막힘없는 'S급'이 가능하다는 점을 강조했다. 조합원이 향후 분양받게 될 세대는 한강변과 마주하고 있는 주동에 들어선다. 한강 1열 조망이 가능하게끔 설계한 것은 조합원들의 자산가치 상승과 관련돼 있다. 구역 내 후면 배치된 주동은 일반분양과 임대주택 세대로 이뤄질 전망이다. 실제 래미안 원베일리는 한강 조망 유무에 따라, 최대 수십억원 이상 가격차가 나타나고 있다. 바로 옆 아크로리버파크 역시 국민평형의 아파트 가치가 한강 조망권에 따라 격차가 난다. 한강조망권이 아파트 가치를 결정짓고, 이는 곧 향후 분양성과로 직결된다. 해안건축은 최근 용산구 내에서도 핵심 사업장으로 꼽히는 '서빙고신동아' 설계권을 확보했다. 해당 사업장은 한강변을 품은 재건축 단지로, 프라이빗한 입지로 주목받는 곳이다. 세대당 2대의 전용 엘리베이터 및 전용홀을 계획해, 단독주택에서 누릴 수 있는 사생활 침해 없는 주거공간을 만든다는 목표다. 전체 주동 수를 줄여 주거 쾌적성을 높였고, 데크층을 활용한 지하 2개층 설계로 공사비 절감도 가능케 했다. 업계 관계자는 "후면부(북향)로 한강을 바라보는 압구정·여의도와 달리, 한강 이북에 위치한 성수동은 전면부(남향)로 한강을 바라보기 때문에 가치가 더 높을 수 있다"며 "한강뷰와 서비스면적 등에서 성수3구역 조합원들의 표심이 갈리지 않겠냐"고 설명했다. 해안건축은 한강변 주거설계 부문에서 경쟁력을 보여온 회사로, ▲래미안 첼리투스 ▲래미안 트리니원(반포주공1단지3주구) ▲래미안 원펜타스 ▲압구정5구역 ▲서빙고신동아 등을 포트폴리오 사업장으로 확보하고 있다. 이촌동 첼리투스는 한강변 최초 56층 재건축 단지의 타이틀을 갖고 있을 뿐만 아니라, 시기적절한 1:1 재건축을 통해 프리미엄 주거 트렌드를 선도했다. 해안건축은 2024년 국내 설계사 중 매출액 2위에 랭크돼 있다.
서북권 최초로 SK에코플랜트의 하이엔드 브랜드인 '드파인'을 적용하는 연희1구역이 공사도급계약서의 전면 수정을 단행하고 나섰다. 계약 변경이 불가피한 상황에서 공사비 인상은 감안하되, 조합장 특유의 전문성과 꼼꼼함으로 향후 예상되는 리스크를 줄이고자 안전장치를 마련했다는 점이 주안점이다. 30일 정비업계 따르면 연희1구역 주택재개발정비사업조합(이재식 조합장)은 최근 정기총회를 개최해 공사도급계약을 포함한 모든 안건을 의결했다. 이번 총회의 메인 안건은 무엇보다도 7호 안건으로 상정된 '시공자 공사도급계약 변경(안) 승인의 건이었다. 연희1구역은 사업시행계획에 변경 설계가 새로 반영됨에 따라 SK에코플랜트와의 계약 변경을 논의하게 됐다. 이 과정에서 조합은 시공사와 총 12차례에 걸쳐 협상을 진행했고, 드파인 브랜드 적용을 비롯해 공사비, 마감재, 계약 문구 등의 최종 합의를 이끌어냈다. 도급계약서(안)을 살펴보면 기존 계약서와 달리 많은 변화가 감지된다. 우선 사업 여건이 다소 개선됨에 따라, 대상지는 기존 'SK뷰'가 아닌 하이엔드 브랜드인 '드파인'을 적용하게 됐다. 물가상승 등을 고려해 평당 공사비는 738만원으로 증액됐으나, 향후 일반분양 등 미래가치를 고려했을 때 더 나은 선택이란 게 조합의 입장이다. 이어 이재식 조합장은 '협의'와 '합의'의 혼재된 단어 사용을 지적하며, 이에 따른 위험성을 경고했다. 협의는 의견 수렴 절차의 의미로 일방적 결정이 가능한 반면, 합의는 의견 합치로 양측 동의가 필수적이다. 즉 협의는 법적 구속력이 없지만, 합의는 양측의 동의가 필요해 법적 효력을 갖는 단어로 해석된다. 기존 계약서에선 두 단어가 혼용됐지만, 이번엔 적절한 사용으로 계약서 상의 우위를 점했다. 이외에도 조합은 정확한 토질과 굴토심의 실착공일을 확실히 명기하고, 옵션판매 수익금을 조합으로 귀속하는 등 시공사 측에 유리하게 작성됐던 일부 조항들의 수정을 과감히 진행했다. 또 조합 자금의 은행예치 이자를 시공사에서 조합으로 변경했고, 공사비 지급시엔 자동이체가 아닌 조합의 동의 하에 지급이 이뤄지도록 문구 등을 수정했다. 이재식 조합장은 "초창기엔 조합원분들이 전문조합관리인 제도에 대해 의문도 우려도 많았지만, 지금은 적극적으로 협조해주셔서 감사할 따름"이라며 "최고의 아파트를 만들어 조합원들이 무한한 자부심을 갖도록 최선을 다하겠다"고 포부를 전했다. 한편 조합은 11월 말에서 12월 초에 조합원 동호수 추첨을 마무리하고, 연내 일반분양까지 마무리 짓는다는 계획이다. 해당 사업장은 정비업체인 부동산써브S&C가 조합의 인허가 및 행정 업무를 지원하고 있다.
강남역 도보권역에 속한 서초진흥이 연초 정비계획(안) 변경으로 사업성 향상의 결실을 맺은 가운데, 조합원들의 하반기 관심사는 유효 경쟁입찰 성립 여부로 모아지는 분위기다. 통합심의를 거쳐 '최고층수·높이'를 명확하게 확정한 뒤, 시공사 선정에 나서도 늦지 않다는 의견이 조합원들 사이 나온다. 서초진흥에 수주의향을 타진해 온 대형 건설사들이 올해 하반기 예외없이 경쟁입찰을 진행 중이거나 혹은 목전에 두고 있는 상황도 고려할 필요가 있다는 의견도 개진되는 분위기다. 28일 정비업계 따르면 공사도급순위 10위권 이내 대형사들이 서초진흥 시공권을 염두한 상황에서 수주의향을 타진 중이다. 현재 관심을 나타내고 있는 곳은 ▲삼성물산 ▲현대건설 ▲GS건설 ▲대우건설 ▲롯데건설 등으로 전해진다. 각사 모두 입찰 참여 여부를 신중히 검토 중이다. 1단계 종상향(제3종→준주거)을 전제로 한 정비계획(안) 변경이 결실을 맺었을 때, 대형 건설사들 모두 축하 현수막을 단지 곳곳에 게첩했다. 현재 서초진흥은 통합심의 신청을 준비 중이다. 통합심의는 기존에 개별적으로 이뤄진 건축·교통·교육·환경영향평가 등의 심의를 동시다발적으로 진행할 수 있는 제도다. 서초진흥과 동일한 시기(25년 2월) 신속통합기획 사전자문(Fast-Track)을 통해 정비계획(안) 결정고시를 받아낸 여의도 대교는 통합심의 완료 후 올해 9월 사업시행계획(안) 인가를 앞두고 있다. 여의도 대교는 통합심의를 거쳐 확정된 건축계획을 지침서로 만들어 시공사 선정에 나선 상황이다. 올해 초 조합이 계획했던 일정대로, 통합심의 등의 인허가 절차를 먼저 완료한 뒤 시공사에게 명확한 입찰지침을 내리는 것이 업무 시행착오를 최소화할 수 있다는 이야기가 나오는 배경이다. 통합심의는 건축물 높이계획은 물론, 학교 일조권 관련 교육환경영향평가 등을 모두 포함한다. 서초진흥의 정비계획(안)을 살펴보면 최고층수와 주동 최고높이는 향후 통합심의 과정에서 최대한 하향 조정해서 결정해야 한다는 내용이 기재돼 있다. 최고층수·최고높이 확정이 되지 않았다는 의미다. 현재 수주의향을 타진 중인 대형사들 모두 하반기 치열한 경쟁입찰을 진행 중인 상황도 '선정 시기'를 고민케 하는 요소로 분석된다. 현재 강남구(압구정·개포동·일원동)와 송파구, 성수 등에서 핵심 사업장들의 입찰공고가 연달아 계획돼 있다. 아직 입찰공고를 내지 않은 서초진흥 입장에선 경쟁입찰 성사 가능성을 최대한 높일 수 있는 적정 '입찰공고' 시기를 두고 전략적 고민을 이어갈 수밖에 없는 상황이라는 게 업계 관측이다. 건설사들의 조직 역량이 분산될 수 있어서다. 재건축은 조합원들이 소유한 현물자산을 출자해 100% 타인자본을 빌려와 아파트를 짓는 사업이다. 사실 조합원들의 분담금과 관련 있는 주요 요인(사업비 조달금리, 분담금 납부방식, 공사비 조건)들은 대부분 시공사 선정 과정에서 결정된다. 통상의 경우, 단독응찰에 따른 수의계약(Private)보다 건설사 간 치열한 경쟁입찰이 성사되어야 조합원들에게 유리한 입찰조건이 제안된다. 경쟁사보다 더 많은 표를 받아야 하기 때문이다. 수의계약은 경쟁입찰보다 조건이 불리할 수밖에 없다. 올해 정비업계를 뜨겁게 달군 사업비 조건 역시 경쟁입찰 현장에서 계속 회자됐다. 사업비는 적게는 수천억원, 많게는 조 단위에 이른다. CD금리에 가산금리를 제안토록 한 입찰지침은 한남4구역에서 본격화됐다. 서초진흥 조합원들 역시 경쟁입찰 가능성에 높은 기대감을 나타내고 있는 것으로 전해진다. 사업성 향상을 위한 긍정적인 변화는 결국 경쟁입찰 성사 여부에서 비롯된다는 게 대부분 전문가들의 공통된 전언이다. 한편, 서초진흥은 상가 조합원들의 아파트 분양권 관련 '협의'도 향후 매듭지어나가야 할 과제로 꼽힌다. 올해 2분기 수차례 상가 조합원들을 대상으로 설명회도 진행하며 협상에 나섰지만, 양측 간 이견차를 아직 완벽히 좁히지 못한 상황이다. 상가 조합원들과의 원만한 합의를 빠르게 이뤄내야, 향후 인허가 단계마다 소송과 민원 등의 지연 가능성을 최소화할 수 있을 전망이다. 또한 대공방어협조구역 내에 위치하고 있어, 군부대(수도방위사령부)와 서울시와의 긴밀한 협조가 필요한 사업장이다. 대공방어협조구역은 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따라 국방부장관이 도시지역에서 대공방어작전을 보장하기 위해 대공방어협조구역을 최소한의 범위 안에서 지정하게 돼 있다. 서초진흥은 사업대상지 반경 1.5km 내에 위탁고도를 초과해 계획된 건축물들을 고려해 작전보완시설 구축에 관한 사항을 지속적으로 협의해 나갈 예정이다.
정비사업에서 '대의원회'는 중요한 의사결정을 담당하는 기구다. 때론 대의원회에서 전체 조합원들의 의견을 묻는 총회 대신 중요한 의사결정을 하기도 한다. 몇몇 조합원들 사이에선 서면결의서만 제출한 대의원이 회의 참석수당을 모두 지급받는 것과 관련 종종 문제 제기를 하곤 한다. 조합 내부를 규율하는 최상위 규범은 조합정관 또는 조합규약이지만, 행정업무규정 등 하위 규범도 존재한다. 대부분의 조합이 행정업무규정에 따라 대의원회에 출석한 대의원에게 참석 수당을 지급한다. 참석 수당은 바쁜 일상을 보내는 와중에 회의 참석을 독려해, 조합의 의사결정을 이루기 위한 주요 수단으로 활용된다. 그런데 위 참석 수당 규정은 대부분 ‘회의 시작부터 종료 시까지 출석한 경우’에 수당을 지급한다고 명시돼 있어, 서면결의서를 제출한 대의원은 ‘출석’ 요건을 충족하지 못해 수당 지급 대상이 아닌 것처럼 보인다. 그러나, 종래 국토교통부에서 고시한 표준정관은, 대의원이 서면결의서를 통해 ‘출석’하거나 의결권을 행사할 수 있도록 하고, 대부분의 조합이 위 표준정관을 따르고 있다. 결국 조합정관에서 서면결의서를 낸 경우도 출석으로 취급하기 때문에, 서면결의서를 낸 것과 직접 출석해 의결권을 행사한 것 사이에 법적 차이가 없다. 서면결의서를 낸 대의원도 참석 수당을 받을 자격이 있는 것이다. 그런데, 총회의 경우에는 직접 출석한 자와 서면결의서를 낸 자 사이 참석비(총회는 ‘참석 수당’이 아니라 주로 ‘참석비’라고 한다)에 차등을 두는 것이 보통이다. 직접 출석과 서면결의서에 투입되는 시간과 비용을 고려하면 직접 출석에 더 많은 참석비를 지급하는 것이 합당한 것으로 보인다. 서면결의서만 낸 대의원들이 직접 참석해 의결권을 행사한 대의원들과 동일한 참석 수당을 받는 것에 반발이 생기는 것도 이해가 간다. 그렇지만, 참석 수당 또는 참석비의 취지를 고려할 때, 대의원회와 총회를 동일하게 볼 수 없다. 대의원회는 서면결의서만으로도 의사결정이 가능하나, 총회가 성원되기 위해서는 서면결의서에 의한 출석 외에 최소한의 직접 출석 인원이 필요하다. 그래서 가급적 직접 참석을 유도할 필요가 있다. 대의원회는 법적으로 직접 출석과 서면결의서 사이에 질적 차이가 존재하지 않지만, 총회는 그 차이가 분명 존재하는 것이다. 대부분의 조합이 표준정관이나 행정업무규정 등 기존에 제작된 규범을 그대로 사용하다 보니, 문제되는 규정도 대부분의 조합에서 그대로 문제가 되는 것 같다. 이 글이 다음 총회에서 대의원회 참석 수당 문구를 이해하기 쉽게 개정하는 계기가 되길 기대해 본다.
신길우성1차가 재건축 사업방식을 두고 고심을 거듭 중인 가운데, 우선은 360% 용적률 계획(안)을 토대로 사업을 진행할 것으로 보인다. 관련부서 의견을 수렴해 조치계획 초안을 제출한 대상지는 인허가청과의 협의를 전제로 사업 절차에 속도를 내겠다는 방침이다. 29일 정비업계 따르면 신길우성1차 재건축 추진준비위원회(박일섭 준비위원장)는 토지등소유자들의 이해를 돕고자 지난 6월 주민설명회를 개최했다. 대상지는 지난해 7월 한차례 신속통합기획 철회 접수로 자문사업이 추진되지 못한 바 있다. 하지만 이후 신속한 재정비로 관계부서 협의를 거쳐 현재는 조치계획 초안을 접수한 상태다. 대상지의 구역면적은 32,058㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역에 해당한다. 현황 세대수는 688세대로, 상가와 유치원을 포함해 총 7개동으로 구성돼 있다. 이곳의 최고층수는 49층(151m이하)으로 계획이 잡혀있는 상태다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(242.1%) ▲법적상한용적률(300%) ▲추가용적률(359.88%) 등으로 수립됐다. 해당 사업장은 역세권 내 용적률 완화(1.2배)를 통해 최대 360%까지 추가용적률을 확보한다는 계획이다. 용적률 완화(59.88%)에 따른 공공분양, 공공임대주택을 기부채납하고, 나머지는 일반분양주택으로 확보할 방침이다. 주택공급물량은 총 999세대로 예측됐고, 분양물량과 임대주택물량은 각각 787세대, 212세대로 계획이 잡혔다. 통상 1,000세대 이상의 주택을 건설할 경우 '공원녹지법'에 따라 부지면적의 5% 이상 또는 1세대당 3㎡ 이상 규모의 공원이나 녹지를 의무적으로 조성해야 한다. 따라서 사업성을 감안해 세대수는 1,000세대가 넘지 않는 선에서 계획된 것으로 보인다. 분양물량은 ▲59㎡(189세대) ▲74㎡(268세대) ▲84㎡(240세대) ▲105㎡(90세대) 등으로 구성된다. 임대주택의 경우엔 공공분양주택(103세대), 공공임대주택(109세대)으로 각각 나뉜다. 현재 대상지엔 단독과 통합을 주장하는 각 주체간의 이해관계가 맞물려 있는 상황이다. 사업이 순항하기 위해선 신속한 주민 의견 수렴으로 확실한 교통정리가 선행돼야 한다는 게 구청 및 업계 관계자들의 목소리다. 신길우성1차 재건축 추진준비위원회가 가장 먼저 주목한 부분은 대지지분 파트다. 객관적으로 비교했을 때, 동일평형 기준 건영아파트의 대지지분이 신길우성1차보다 더 큰 것으로 나타난다. 도정법상 주택분양 경합이 발생하면 권리가액이 높은 순서대로 분양이 이뤄진다. 통상 권리가액이 높은 순서대로 분양 우선권을 가져가게 된다. 또 재건축 속도 측면에서도 단독재건축이 유리하다는 입장이다. 이미 초기 사업진도가 일부 진행됐을 뿐더러, 통합이 단독보다 의견 수렴을 위한 시간이 더 필요하다는 대목 때문이다. 통합의 경우, 각 단지의 이해관계를 조율해야 하는 만큼 난이도가 높아질 수밖에 없다는 설명이다. 통합 진행 시, ▲기부채납의 증가 ▲전체 공사비 인상 ▲임대주택의 증대 등의 문제를 우려했다. 반면, 통합재건축 측은 역세권 준주거 용적률(500%)을 적용할 수 있다는 입장이다. 통합하게 될 경우, 규모의 경제를 실현해 사업성을 향상시켜 조합원 분담금을 낮출 수 있다는 설명이다. 대단지 프리미엄 아파트를 건축해 준공 후 입주가치를 극대화할 수 있다는 점에 초점을 맞춘 것으로 보인다. 한편 신길우성1차는 영등포·여의도 등과 물리적인 거리가 멀지 않아 접근성이 뛰어나다는 평가를 받는다. 교통 호재(신안산선 개통)에 대한 기대감도 더해져 부동산 미래가치가 충분하다는 평가다. 이를 인지하듯 대형 시공사들(롯데, DL, 대우 등)도 단지 곳곳에 현수막을 게재하며 적극적인 수주의지를 보이고 있는 모습이다.
미아동345-1번지 일대가 재개발의 변수가 될 가능성이 큰 종교시설을 사전에 제척함으로써 효율적인 개발계획(안)을 수립 중에 있다. 대상지는 인접한 학교 일조권 영향을 고려해 높이 계획을 마련하는 한편, 공공공지의 공원 편입과 사업성 보정계수 적용으로 사업성 보완에도 힘을 쏟을 것으로 보인다. 29일 정비업계 따르면 미아동345-1번지 일대 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회가 최근 개최됐다. 이곳은 신속통합기획 후보지로 선정된 이후, MP회의(6회)와 자문회의(4회)를 수차례 거쳐 최종 가이드라인을 확정지었다. 이곳의 토지등소유자수는 526명으로 집계됐다. 미아동345-1번지 일대의 구역면적은 44,061㎡로, 현재 제2종(7층이하)와 제2종일반으로 혼재돼 있는 용도지역은 제3종일반주거지역으로 종상향될 전망이다. 우선 대상지 중앙엔 소망교회 소유토지(7필지)와 건축물(4개동)이 위치해 있다. 다만 향후 종교시설로 사업추진이 더뎌질 것을 우려해 소망교회는 제척이 결정됐고, 차량진출입 및 건축허가가 가능토록 진입도로는 편입돼 개설될 전망이다. 공원의 경우, 기존 공공공지를 공원으로 편입하기로 했다. 공원은 지역주민들의 활용도를 높이고자 학교 근방에 마련되며, 기존 자치회관도 공원 옆으로 이전해 접근성을 높일 계획이다. 높이 계획은 학교(성암여중·성암국제무역고) 일조권 확보로 제한돼 최고층수는 25층으로 설정될 예정이다. 추가로 북한산의 녹음을 가까이에서 누릴 수 있는 경관계획도 잡혀있다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(249.1%) ▲상한용적률(283.11%) ▲법적상한용적률(299.83%) 등으로 수립될 예정이다. 우선 소형주택 공급을 통해 기준용적률은 최대 20% 완화됐다. 여기에 사업성 보정계수(1.95) 적용과 허용용적률 인센티브를 토대로 용적률은 39%p나 올랐다. 상한용적률 증가분은 도로, 공원 등의 기부채납을 통해 채우게 됐다. 예상되는 주택공급물량은 1,219세대로, 조합원분양분과 일반분양분은 508세대, 502세대로 나뉘고 임대물량은 이중 209세대로 나타난다. 대상지의 재개발 의무 임대주택과 국민주택규모 임대주택은 각각 184세대, 25세대로 나뉜다. 대상지의 추정비례율은 103.21%로 산출됐다. 평당공사비는 750만원으로 설정됐으며, 일반분양가는 인근 주요 아파트(한화 포레나미아, 북서울자이폴라리스 등) 시세를 감안해 59타입 기준 3,100만원으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 책정됐다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(4.6억원) ▲46㎡(5.2억원) ▲59㎡(6.5억원) ▲74㎡(7.6억원) ▲84㎡(8.5억원) 등으로 책정됐다. 일반분양가는 ▲39㎡(5.4억원) ▲46㎡(6.2억원) ▲59㎡(7.7억원) ▲74㎡(8.9억원) ▲84㎡(10억원)로 나타났다. 한편 대상지는 재개발사업 찬반을 두고 토지등소유자들에게 의견을 구해야하는 상황이다. 또 추진방식 역시 '추진위원회 구성' 또는 '조합직접설립' 중 하나로 주민의견 수렴이 이뤄져야 한다. 결국 주민들의 결정에 따라 전체적인 사업그림이 완성될 것으로 보인다.
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