발행일(UPDATE): 2025년 06월 13일 07시 04분
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목동우성이 조합원 단결력(98%)을 토대로 리모델링 허가를 위한 토대를 구축했다. 대상지는 주택법상 일몰제가 도래하긴 했으나, 사업적으로 어려움이 없어 사업계획 승인 획득에 문제가 없을 것이란 입장이다. 내년 중순 권리변동계획 확정을 우선순위 목표로 두고 있는 목동우성이 다음 단계인 이주까지 무난히 스텝을 밟아나갈 수 있을지 관심이 집중된다. 13일 정비업계 따르면 목동우성아파트 리모델링 조합(조합장 김유진)은 최근 '2025년 리모델링 사업승인 정기총회'를 열어 상정된 안건들을 순차적으로 처리했다. 안건은 ▲제1호(조합 기수행업무 추인) ▲제2호(2025년 조합 사업비 및 운영비 예산(안) 승인) ▲제3호(2025년 정기총회 예산(안) 승인) ▲제4호(리모델링조합 해산 여부 의결) 등이다. 현재 목동우성은 98%(아파트 5세대, 상가 1세대 제외)에 달하는 주민 동의를 보이고 있는 상황이다. 이같은 결과는 조합장의 추진력과 조합원들의 합심이 맞물려 가능했던 것으로 보인다. 목동우성은 조합설립을 시작으로 권리변동계획 수립까지 타 조합 대비 빠른 속도로 달려왔다. 목동우성은 그간 꼼꼼하고 체계적인 사업능력을 기반으로 ▲사전자문 용역 ▲등기용역 ▲인건비 ▲명도소송비 등에서 약 9억원의 사업비를 절감했다. 지난해 조합은 서울시의 기반시설정비 지중화 요구로 한국전력 측과 수차례 만남을 갖고, 가로활성화 방안을 위해 고민했던 것으로 전해진다. 이외에도 우수관로 기반시설 확충, 상가건물 철거, 역타공법 설계 논의 등 치열하게 사업에 몰두했던 것으로 보인다. 현재 조합은 하반기 리모델링 허가가 승인되는대로, 내년 6월 분담금 확정총회를 염두하고 있는 모습이다. 이후 내년 10월부터 12월까지 이주를 계획하고 있다. 조합은 원활한 이주작업을 위해 미동의 조합원들과도 대화를 이어나간다는 방침이지만, 협상결렬 시 명도소송을 포함해 새로운 협상카드도 준비하겠다는 입장이다. 한편 목동우성은 주택법 규정과 관련, 일몰기한 연장이 필요한 상황이다. 주택법 제14조의2(주택조합의 해산) 조항에 따르면, 조합은 설립인가를 받은 날부터 3년 이내 사업계획승인을 받지 못하면 총회 의결을 통해 해산여부를 결정해야 한다. 조합 법률자문을 맡은 법무법인 관계자는 "주택법 제14조의2(주택조합의 해산) 조항은 훈시규정일 뿐, 강행규정에 해당하지 않는다"며 "강행규정은 막강한 힘을 갖지만, 훈시규정은 혹여 위반한다고 해도 즉각적인 무효 효과는 없다"고 설명했다. 권한 측은 "대부분의 타 조합도 해당 기한을 준수하지 못하고 넘기는 경우가 다반사"라며 "98%로 주민의지가 확고한 우리 사업장이 기한을 넘긴다고 해산을 하는게 맞지 않다"고 의견을 더했다. 또 법무법인 관계자는 "지역주택조합, 리모델링주택조합, 직장주택조합 3곳이 주택법에 따라 사업이 추진된다"면서도 "최근 리모델링특별법이 발의된 것은 주택법이 미완성된 법이기 때문"이라고 언급했다. 3년 내 사업계획 승인을 명문화한 주택법이 리모델링조합의 실무 측면에서의 고충을 충분히 담아내지 못한다는 의미로 풀이된다.
"좋은 시공사는 조합원들의 출자자산 대비 개발이익을 최대한 만들어 드리는 곳이 아닐까 싶습니다. 아크로(ACRO)가 한남을 어떻게 생각하는지를 제안서에 담았습니다. DL이앤씨는 한남5구역을 조합원 뿐만 아니라 당사를 위해 지을 겁니다. 시공사의 이해관계와 조합원의 이해관계가 맞물릴 수 있는 이곳, 한남5구역이 압구정보다 최고 부자 단지가 될 수 있도록 하겠습니다." 안승상 DL이앤씨 소장(강남사업소)은 한남5구역이 최근 진행한 '1차 홍보설명회'에서 프레젠테이션(PT) 발표를 진행하며 확고한 의지를 전달했다. 사실상 조합원들과 대면한 첫 공식석상이었던 만큼, 경쟁입찰이 성사된 한남4구역과 비교하더라도 손색없는 입찰제안서를 마련해 왔다는 점에 강한 자신감을 나타냈다. DL이앤씨가 한남5구역 시공권 확보를 위해 고심 끝에 결정한 키워드는 '돈 되는 설계'로 귀결된다. DL이앤씨는 한남뉴타운에서도 한강변을 가장 많이 접하고 있는 해당 사업장의 입지적 강점에 주목했다. 한강 조망권을 5개 등급으로 세분화해, 삼우건축이 만든 조합의 원안설계(안) 대비 한강뷰 세대 수를 2배 이상 확보했다. DL이앤씨는 외부인의 시각에서 비춰지는 단지 모습이 아닌, 실제 거주하는 조합원들의 입장을 고려해 한강뷰 설계를 했다는 설명이다. 한강뷰도 다 같은 한강뷰가 아니라는 것이다. DL이앤씨가 제안한 한강 조망 세대 수는 총 1,670세대다. 원안(988세대) 대비 682새대를 추가 확보했다. 한강이 보이는 정도에 따라 5개 등급(S급·A+급·A급·B급·C급)으로 나눠 각각의 시뮬레이션 결과물도 제공했다. 4베이·5베이 중심으로 평면설계를 개선해, 조합원들의 주거 쾌적성 제고와 자산가치 증대를 일궜다는 점도 강조했다. 서비스 면적을 최대화해 2평 남짓한 실사용 면적을 추가 확보했다. DL이앤씨는 한남5구역을 상징할 수 있는 공간으로 'ACRO 가든하우스'도 제안했다. 흉내낸 조경이 아니라, 진짜 자연을 사실적으로 구현한 특화 조경 설계를 적용했다. 다른 시공사에서 적용하지 않았던 신선한 시도임을 부연 설명했다. 가든하우스의 면적은 약 157평으로, 야자류, 소철류 등의 온대식물을 배치하고 워터스크린도 운영될 계획이다. DL이앤씨는 새로운 부가가치 창출을 통해 단지 가치를 상승시킬 예정이다. 관리비를 걱정하는 조합원들의 질의에 대해선, DL이앤씨는 입주민 1명당 5,000원 정도의 커피값 정도가 1달 관리비로 예상된다고 설명했다. 박상신 DL이앤씨 대표는 "한남5구역을 지난 10년 간 치열하게 지켜본 결과, 한남뉴타운에서도 가장 돋보이는 단지, 더 나아가 세계적인 주거단지가 될 수 있는 충분한 잠재력을 지닌 곳으로 확신한다"며 "모든 조합원들의 이익을 극대화하고 만족을 최대화할 수 있도록 고심해 왔다"고 말했다. 이어 "어떻게 하면 자랑할 집을 만들 수 있을지 해답을 찾기 위해 집요하게 고민해 왔고, 조합원들의 성원에 보답해 나가겠다"고 덧붙였다.
송파한양2차가 서울시로부터 정비계획 변경(안) 결정고시를 받음에 따라 본격적인 재건축 사업을 위한 출발선에 섰다. 벌써부터 대상지엔 1군 건설사(GS건설·HDC현대산업개발·포스코이앤씨)들의 대형 현수막이 외벽에 걸리며 경쟁입찰 기대감도 모아지고 있는 상황이다. 송파한양2차는 이르면 다음 달 시공사 선정을 위한 본격적인 움직임을 나타낼 전망이다. 11일 정비업계 따르면 최근 송파한양2차는 정비계획(안) 결정 및 구역지정 고시를 위한 확정통보를 받았다. 금번 고시는 작년 12월 도시계획위원회(신속통합기획 수권분과위원회) 심의에서 수정가결된 내용으로 재공람을 거쳐 결정됐다. 기존 정비계획(안)을 변경한 건, 토지이용의 효율화를 도모하기 위한 목적이 담겨 있다. 집행부는 그간 인허가 협의 과정에서 사업성을 확보하고자 하는 의지를 보여왔다. 토지이용계획(안)부터 살펴볼 필요가 있다. 먼저 주목할만한 변화는 공동주택 획지가 종전 대비 1,607㎡ 늘어난 점이다. 아파트 지을 땅이 넓어졌다는 건 조합원 입장에서 충분히 반길 일이다. 기존 공공공지는 활용성이 낮다는 판단 하에 폐지시켰다. 그밖에 파출소 성격의 공공청사(4층 이하) 신설 계획이 새롭게 잡혔다. 지역 개발에 따른 행정 수요 증가를 염두한 결정으로 풀이된다. 도로 기부채납 양은 기존보다 줄어들었다. 토지이용계획(안) 수정은 용적률 체계에도 일정 부분의 변화를 가져왔다. 상한용적률이 226.07%에서 228.48%로 소폭 상향 조정됐다. 토지 및 건축물 기부채납의 변화 때문이다. 법적상한용적률은 기존과 동일한 299%로 책정됐다. 재건축 사업을 통해 예상되는 총 공급물량은 1,346세대다. 기존 계획(안) 대비 기부채납 임대주택과 법적상한용적률 혜택을 위한 임대주택 수가 각각 9세대, 6세대 줄어들었다. 임대주택이 줄어든 건축연면적 만큼 분양주택을 지을 수 있게 된 셈이다. 추정비례율은 80.86%로 나타났다. 송파한양2차의 종전자산 추정액은 부동산테크 등의 자료를 종합해 ▲64㎡(12.3억원) ▲84㎡(14억원) ▲108㎡(16억원) ▲126㎡(17.1억원) 등으로 책정됐다. 이어 조합원 분양가는 ▲59㎡(11.59억원) ▲74㎡(13.91억원) ▲84㎡(15.14억원) ▲104㎡(17.44억원) 등으로 산정됐다. 추정비례율 산출을 위한 평당 일반분양가는 약 5,200만원으로 책정됐다. 물론 일반분양가는 정비계획(안)을 변경하는 현 시점, 분양가상한제 규제 지역임을 감안해 보수적으로 결정된 것으로 전해진다. 향후 분양 시점에는 더 높은 일반분양가를 받을 수 있을 전망이다. 조합은 분양수입 증대를 위해 아파트 상품성을 향상시킬 수 있는 방안을 모색하는 동시에 합리적인 공사비 수준을 유지할 수 있도록 계속 검증해 나갈 계획이다. 권좌근 송파한양2차 조합장은 "오는 6월 시공자 선정 공고를 목표로 사전준비 작업을 꼼꼼하게 준비하고 있다"며 "다수의 1군 건설사들이 높은 관심을 표명하고 있는 만큼, 역량있는 시공자가 송파한양2차의 파트너로 선정될 수 있도록 집행부 역시 준비에 여념이 없다"고 말했다. 이어 "조합원들의 기대에 부응, 송파 중부지역 랜드마크로 탈바꿈할 수 있도록 가진 역량을 모두 쏟을 것"이라고 강조했다.
![[용산정비창] ⑨“용산역과 지하로 연결”…HDC, 복합개발로 푼다](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250519/art_17467447983682_8de997_178x118_c0.jpg)
HDC현대산업개발이 용산정비창 전면1구역을 '교통의 허브' 용산역을 품은 단지로 만들겠다고 밝혔다. 용산역 일대 주요 개발사업의 시행자 지위와 권한을 갖고 있는 만큼, 용산역을 연결시켜 조합원들의 주거 가치를 높일 수 있는 유일한 시공사임을 강조한 전략이다. 또한, 해당 사업장은 비주거시설 면적 비율이 절반을 넘기 때문에 타운매니지먼트(복합개발) 전략으로 판매가치를 높여야 하는 상황이다. 9일 업계 따르면 HDC현대산업개발은 용산정비창 전면1구역의 지하 공간을 용산역(1호선·경의중앙선·KTX)과 직접 연결시켜 '통합 상권'을 구축하겠다고 밝혔다. 실제 입찰제안서를 통해서도 용산역과 연결되는 지하통로 및 상업공간을 설계해 약 5,843평의 건축연면적을 추가 확보했다. 지하공간은 용적률에 포함되지 않아 상가 분양수입 증대, 더 나아가 조합원 분담금을 절감시킬 수 있을 것으로 업계는 보고 있다. 용산정비창 전면1구역은 걸어서 도보 15분 이내로 지하철(용산역·신용산역) 이용이 가능하지만, 단지와의 직접적인 연결은 그간 고려하지 못했다. 실제 재건축 단지에서도 최고의 입지로 손꼽히는 압구정3구역은 최근 압구정역 1번 출입구 이설 및 지하철 연결통로 구축을 위한 물밑작업을 진행 중이다. 지하철역을 연결시켜 준공 후 아파트 미래가치를 극대화하겠다는 셈법이 담겨있다. 당초 HDC현대산업개발은 용산정비창 전면1구역 수주를 준비하는 과정에서 '연결'이란 일관된 개발컨셉 하에 입찰제안서를 마련해 왔다. 실제 서울시에서도 용산역 광장을 비롯한 주변과의 연계성 확보를 지침사항으로 권장했다. 서울시에서도 특별계획구역 통합개발 시 지하공간을 연계개발하고, 용산국제업무지구 조성 계획과도 연관성 있어야 한다는 점을 계획지침을 언급했다. HDC현대산업개발은 본사가 있는 용산아이파크몰 외에도 용산역전면 공원 지하공간개발과 철도병원 부지개발 사업을 시행하고 있다. 용산역과의 연결이 중요한 건, 주거가치 상승뿐만 아니라 비주거시설의 성공적인 분양을 좌우하게 된다. 상권은 오롯이 오프라인 유동인구를 통해 형성되며 다양한 소비층이 확보되려면 교통수단과의 연결은 필수적이라는 게 HDC의 전략이다. 업계 전문가들은 “지하철과 직접 연결된 건물은 유동인구를 모집하는 개념이 아닌 그대로 흡수하는 구조”라며 “상권 경쟁력의 지표라 할 수 있는 임대수익률과 공실률 등에서도 명료한 차이점이 생긴다”고 강조했다. 이어 “도시 연결성과 상권 통합 역량이 중요한 사업장인 만큼, 실질적으로 이를 구현할 수 있는 경쟁력 있는 시공사를 선택해야 한다”고 조언했다.
서초구에서도 알짜 사업장으로 꼽히는 방배15구역이 시공사 선정 절차로 분주한 가운데, 포스코이앤씨만이 1차 2차 입찰에 단독으로 참여했다. 조합은 오랜 기간 수주의향을 꾸준히 타진해 온 포스코이앤씨를 우선협상대상자로 선정했다. 시공사 선정을 ‘전환점’으로 사업추진 속도에 박차를 가할 것으로 전망된다. 9일 정비업계 따르면 방배15구역 재건축 조합(김석근 조합장)은 이날 시공사 선정을 위한 2차 입찰제안서를 마감한 결과, 포스코이앤씨만이 단독 응찰했다. 방배15구역은 도정법에 따라, 두 차례 입찰에 모두 응찰한 포스코이앤씨를 시공사로 선정하는 후속 절차에 착수했다. 방배15구역은 포스코이앤씨 외에도 대형 건설사들의 러브콜이 있었지만, 최종적으로 유효경쟁은 성립하지 않았다. 조합원들의 바람과 달리 시공사들은 수익성과 상징성 관점에서 ‘선별수주’에 열을 올리고 있다. 인건비·원자재값 상승과 각종 법규 변경으로, 시공사들의 마진율이 계속 떨어지고 있기 때문이다. 경쟁입찰 패배 시의 후폭풍을 피하고자 하는 경향성도 강해졌다. 그 결과, 올해 강남권에서 유효경쟁이 성립된 사업장은 없다. 기대를 모았던 잠실우성1·2·3차와 개포주공6·7단지 역시 각각 GS건설, 현대건설과의 수의계약을 준비 중이다. 공교롭게도 2개 사업장 모두 삼성물산이 적극적인 입찰 참여의사를 밝혔지만, 최종적으로 불참함에 따라 사업기간만 지연됐다는 조합원들의 원성을 사기도 했다. 특히, 방배15구역에선 대안설계 인허가책임 삭제 등 입찰지침을 변경해 달라는 요구사항이 받아들여지지 않아 삼성물산이 입찰에 참여하지 않았다는 관측도 나온다. 이처럼 강남권 경쟁입찰이 성사되지 않게 되자, 조합 집행부의 부담도 가중되는 상황이다. 다만, 조합 집행부가 경쟁입찰 환경을 조성했더라도, 결국 사업지를 택하는 의사결정의 주체는 시공사임을 간과하지 말아야 한다는 현실적인 지적도 나온다. 포스코이앤씨 관계자는 “하이엔드 브랜드인 ‘오티에르’를 적용, 방배15구역의 준공 후 아파트 가치 극대화에 기여할 것”이라며 “회사가 축적해 온 설계 노하우와 전방위적 인허가 역량을 바탕으로 속도는 높이되, 안정감 있는 사업이 가능하도록 가진 역량을 모두 발휘하겠다”고 설명했다. 포스코이앤씨는 강남3구(강남·서초·송파)에서도 상급지로 여겨지는 반포동과 방배동을 중심으로 하이엔드 브랜드 저변을 넓혀가고 있다. 2019년 수주한 신반포18차 재건축 단지엔 최초로 ‘오티에르’ 브랜드를 적용, 오는 2026년 10월 입주를 목표로 공사 중이다. 지난 2023년에는 방배신동아 시공권을 확보했다. 현재 수주를 진행 중인 방배15구역을 추가 포트폴리오 사업장으로 확보할 것으로 관측됨에 따라, 오티에르의 강남권 정착도 안정화될 것으로 보인다.
현대건설이 은평구 대조1구역 재개발 사업을 통해 선보이는 '힐스테이트 메디알레'가 본격적인 분양에 돌입했다. 현대건설은 단지에 차별화된 'H 플레이', 'H아이숲' 등 'H 시리즈' 특화설계를 대거 적용함으로써, 입주민들의 주거 만족도를 한층 높이겠다는 전략이다. 9일 청약홈에 따르면 이달 19일(월) 특별공급을 시작으로 20~21일에는 일반공급을 시작한다. 당첨자는 오는 28일(수) 발표된다. 총 9개타입 ▲51B(70세대) ▲51C(14세대) ▲59A(190세대) ▲59B(57세대) ▲59C(76세대) ▲74A(53세대) ▲74B(14세대) ▲74C(6세대) ▲74D(3세대) 등으로 나뉜다. 총 483세대로 특별공급과 일반공급 물량은 265세대, 218세대로 나뉜다. 51타입의 분양금액은 최소 8억6,270만원에서 최대 9억7,280만원까지 층과 동호수에 따라 가격 차이를 보인다. 국민평형인 59타입의 경우 최소 9억9,830만원에서 최대 11억5,060만원으로 가격이 책정됐다. 74타입도 최소 12억5,650만원에서 최대 13억7,820만원까지 다양하게 가격이 분포됐다. 상기 공급금액은 발코니 확장비용 및 추가선택품목 미포함 금액이며, 주택공급계약 체결 시 별도 계약을 통해 선택이 가능하다. 발코니 확장금액은 ▲51B(1,490만원) ▲51C(1,910만원) ▲59A(1,820만원) ▲59B(1,940만원) ▲59C(2,260만원) ▲74A-74C(2,140만원) ▲74D(2,300만원) 등으로 가격이 책정됐다. 현 시점에서 입주예정일은 2026년 10월로, 정확한 입주일자는 추후 통보된다. 단지는 GTX-A 노선을 비롯해 3호선 불광역, 6호선 역촌역·구산역까지 ‘쿼드러플 역세권’에 위치해 서울 중심과 수도권 전역으로의 접근성이 뛰어나다. 특히 GTX-A노선은 오는 2026년 서울역~수서 구간이 추가로 개통될 예정이라 교통 편의성과 가치 상승이 더욱 커질 것으로 전망된다. 단지 바로 앞에는 대은초가 있어, 초등학교 인접 입지로 '초품아' 단지 요건을 충족한다. 또 중·고등학교는 물론 명문 학군과 학원가 접근성도 확보했다. 인근에는 NC백화점 불광점, 이마트 은평점, 롯데몰 은평, 스타필드 고양점 등 대형 상업시설과 함께, 은평성모병원, 대조전통시장 등도 가깝다. 주목할 점은 단지 곳곳에 현대건설의 'H 시리즈'가 도입된다는 점이다. H시리즈는 현대건설이 지난 2018년부터 힐스테이트 브랜드 아파트에 선보이고 있는 특화설계다. 매년 새로운 특화 상품을 선보여 새로움을 더하고 있으며, 기존 단지의 업그레이드와 더불어 입주민에게 배려하는 주거 서비스를 확대해 주거 만족도와 삶의 질을 높이고 있다. 우선 인라인 스케이트장과 VR·AR 게임룸 등으로 구성되는 'H 플레이'를 적용해 다양한 경험과 체험을 선사할 예정이다. 또 공기 청정시설 설치로 아이들이 미세먼지 걱정 없이 뛰어놀 수 있는 실내놀이터 'H아이숲'이 마련되며, 반려동물을 위한 전용 목욕공간과 드라이 시설 등으로 꾸며지는 'H위드펫'도 구성된다. 이 외에도 현대건설만의 캐릭터 물놀이터인 옥토넛 물놀이터도 선보일 예정이다. 단지는 랜드마크 가치를 높일 특화 설계로 외관은 자연스러운 물결의 흐름을 컨셉으로 해 커튼월룩, 아이코닉루버, 세라믹 패널 등을 도입한다. 이에 더해 특화 문주 설계와 유선형 옥상 구조물, 화려한 조명으로 고급감을 강화할 예정이다. 현대건설 관계자는 "GTX-A 노선 개통과 은평구의 각종 개발계획 수혜를 기대할 수 있는 핵심 입지에 들어서는 매머드급 대단지로 견본주택 개관 전부터 관심이 높다"며 "특화설계를 통해 주거 만족도를 높인 만큼 실수요자는 물론 투자자 문의도 활발하다"고 전했다.
재건축 밑그림을 완성한 목동3단지가 개방형 녹지와 파리공원과의 연계로 자연친화 단지로 변모할 준비를 마쳤다. 현재 대상지는 교통호재(목동선)와 학교신설이란 기대감이 주민들 사이에서 조심스레 감지되고 있는 상황이다. 다만 구청은 두 사안 모두 타당성과 경제성이 먼저 고려돼야 하기에, 향후 상황을 지켜봐야 한다는 입장이다. 8일 정비업계 따르면 목동3단지는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 착수했다. 이번 설명회 발표는 ㈜도시미래종합기술공사가 맡아 진행됐으며, 해당 사업장의 설명을 끝으로 신시가지 목동 14곳의 기나긴 정비계획 단계가 모두 마무리됐다. 목동3단지의 구역면적은 150,543㎡로, 토지 용도지역은 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 구성돼 있다. 이곳은 제3종일반주거지역으로 1단계 종상향(환원)을 계획 중이며, 토지등소유자는 1,588세대로 집계됐다. 이곳은 종상향을 조건으로 개방형녹지를 설치하기로 결정했는데, 이는 녹지공간의 확충과 주민편익을 목적으로 한다. 대상지의 최고층수는 49층으로, 이로써 1-4단지 모두 같은 높이의 스카이라인을 형성하게 됐다. 토지이용계획(안)에 맞춰 도로의 경우, 4개 도로 모두 3m가량 확폭이 예정돼 있다. 기존의 어린이공원이 폐지되고, 공원 1개소가 2,985㎡에서 9,970㎡로 크게 신설된다. 대상지 내 사회복지시설(국·공어린이집)은 현 위치에서 공원과 초등학교 사이로 이전될 계획이다. 환기구 1개소는 중복결정으로 계획이 잡혔다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 점은 개방형 녹지(20%) 도입을 통한 공적공간이 확보됐기 때문이다. 이외 ▲공공보행통로(10%) ▲열린단지(5%) ▲돌봄시설(5%)가 적용돼 총 40%p가 반영됐다. 공원과 도로, 어린이집 등의 기부채납을 통해 상한용적률은 250%까지 향상됐다. 법적상한용적률 인센티브의 절반은 분양주택, 절반은 임대주택을 짓게 된다. 예상되는 주택공급물량은 3,323세대로, 분양주택과 공공주택는 각각 2,924세대, 399세대로 나뉜다. 분양주택의 경우, ▲60㎡미만(314세대) ▲60-85㎡(1,373세대) ▲85㎡초과(1,237세대)로 나뉜다. 반면 기부채납에 따른 임대주택 수는 84㎡ 3세대가 있고, 국민주택 임대수는 총 396세대로 ▲59㎡(350세대)▲64㎡(32세대) ▲84㎡(14세대)로 산출됐다. 목동3단지의 추정비례율은 101.32%로 예상됐다. 평당공사비와 평당일분가는 주변 시세와 물가를 고려해 각각 800만원과 5,500만원으로 예측됐다. 제일감정평가법인 관계자는 "서울시 가이드라인에 따라 목동 14곳 단지의 분양가·공사비가 평균적으로 산출됐다"며 "향후 시공사와의 계약과 단지 컨디션에 따라 금액은 달라질 것"이라고 설명했다. 해당 단지의 조합원분양가는 ▲59㎡(12.9억원) ▲64㎡(13.2억원) ▲84㎡(15.9억원)으로, 일반분양가는 ▲59㎡(15.2억원) ▲64㎡(15.5억원) ▲84㎡(18.7억원) 등으로 책정됐다. 주민들의 질의응답 시간에는 목동선 추진계획과 세대수 증가에 따른 교육시설 증설 등의 질의가 이어졌다. 우선 구청 측에 따르면, 목동선 추진은 현재 기획재정부 타당섬 검토 결과, 경제성 문제로 인해 무산됐다. L자형 노선이 건설비용 대비 이용률이 적을 것으로 예상된다는 이유에서다. 단 구청은 "현행 사업은 유지하되, 사업시행인가 단계에 진입하면 다시 신청해 볼 방법을 찾을 것"이라고 입장을 전했다. 계획 노선을 바꿔 구로-마곡-당산으로 이어지는 T자형 노선이 검토될 전망이다. 이어 학교 증설에 대해선 이기재 양천구청장이 "교육행정과 일반행정의 의견이 많이 다르다"며 "교육청은 학교를 만들어야 한다는 입장이고, 서울시는 학교 신설이 필요하지 않는다는 입장"이라고 전했다. 이를 두고 이 구청장은 "총 4개의 학교(초등2·중등2)가 필요하다는 의견이 있었는데, 확보된 땅은 현재로서 2개(초등1·중등1) 정도"라고 언급했다. 구청은 해당 사안에 대해 지속적으로 교육청과 협의 중으로, 시간을 갖고 여러 부분을 검토해 결과를 도출한다는 방침이다.
남성역(7호선) 인근의 사당12구역이 '2030 도시주거환경정비 기본계획' 변경으로 사업성 증대가 예상되고 있다. 기존 대비 2,000-3,000만원 가량의 분담금 절감효과가 나타난다는 분석이다. 특히 대상지는 종상향과 층수 완화 이외에도 도로 입체결정에 따른 주택획지 확보도 계획 중인 만큼, 추가 사업성 보완도 이뤄질 것으로 조심스레 관측된다. 7일 정비업계 따르면 동작구청 주관 하에, 최근 사당12구역의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회가 진행됐다. 대상지는 지난 2022년 신통기획 2차 후보지로 선정된 이후 두 차례 자문회의를 거쳐 약 2년 4개월 만에 토지등소유자들을 대상으로 설명회를 진행하게 됐다. 사당12구역의 구역면적은 26,197㎡로, 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 2단계 종상향을 계획하고 있다. 대상지의 전체 필지수는 188필지로, 국공유지는 21필지로 확인됐다. 이곳의 토지등소유자 수는 340명 내외로 파악됐다. 건축계획에 따라 대상지의 최고층수는 주변 경관을 고려해 최대 25층으로 설정됐다. 자문회의 과정에서 층수에 대한 논의가 진행됐고, 까치산을 넘지 않는 선에서 계획이 마련됐다. 인근의 진흥아파트 최고층수(14층)를 감안하면 두 배 가량 높은 수준이다. 단 보행출입구 부근의 건물들은 인접단지 일조 영향으로 인해 최고 8-9층으로 높이가 계획됐다. 대상지는 도로 입체결정을 통해 지하엔 통합주차장, 지상엔 도시계획도로를 마련할 예정이다. 향후 입체적 결정도로는 지상권이 설정되는데, 행정에서 관리가 이뤄진다. 또 전면공지 보도도 조성할 계획인데, 이에 따라 주택획지 증가로 인한 분양 세대수(연면적) 증가가 기대된다. 아울러 공시지가 대비 낮은 지가 형성으로, 사업성 보정계수를 1.61 적용함으로써 허용용적률 인센티브를 20%에서 32.2%까지 확보할 수 있게 됐다. 이는 분양주택 약 10세대가 증가하는 효과를 갖는다. 의무순부담률도 기존 15%에서 10%로 감소해 주택용지 약 1,100㎡를 확보하는 효과도 눈에 띈다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(170%) ▲허용용적률(202.4%) ▲상한용적률(217.7%) ▲법적상한용적률(249.86%) 등으로 수립됐다. 대상지는 소형주택 확보에 따른 기준용적률이 20% 상향됐고, ▲열린단지(5%) ▲BF인증(5%) ▲층간소음 해소(5%) ▲방재안전(5%) 등으로 추가 인센티브를 받았다. 법적상한용적률 증가분의 절반은 임대주택, 나머지 절반은 분양물량으로 공급될 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 627세대로, 분양아파트는 502세대다. 세부적으로 살펴보면, ▲39㎡(11세대) ▲49㎡(85세대) ▲59㎡(248세대) ▲74㎡(58세대) ▲84㎡(61세대) 등으로 구성되며, 상한적용 분양분 39세대가 더해진다. 임대주택 125세대의 경우, 의무임대와 국민임대가 각각 82세대, 43세대로 나뉜다. 주차대수는 총 829대로 예상됐다. 추정비례율은 106.75%로 산정됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 750만원으로 예측됐다. 일반분양가는 3,500만원 수준으로 책정됐다. 한편 현재 대상지엔 두 곳의 사업 추진체가 토지등소유자들로부터 동의서 징구를 진행 중에 있다. 양 추진세력은 동의양식번호가 다르기에 소유주는 희망하는 추진단체에 동의서를 제출하면 된다. 특히 사당12구역엔 1968년에 지정된 세 그루의 보호수(은행·느티나무)가 존재하는데 훼손 없이 그대로 보전된 채 사업이 진행될 계획이다.
송파구 문정동에 소재한 가락1차현대가 상반기 중 시공사 선정에 마침표를 찍을 계획이다. 롯데건설 입성을 전환점으로 후반부 사업 속도에도 가시적 변화가 예상된다. 롯데건설은 분양성 높은 사업장을 선별적으로 확보하는 '실리추구형' 전략을 펼치고 있다. 올 상반기 수주실적 부문에 있어서도 삼성물산에 이어 두번째 순위로 랭크되며 확실한 존재감을 보여줬다는 평이다. 2일 정비업계 따르면 가락1차현대 재건축 조합(이영두 조합장)은 최근 대의원회를 열어 시공사 선정 방법을 의결했다. 롯데건설은 공사도급순위 10위권 이내 대형사 중에선 유일하게 수주의향을 타진해 왔고, 대의원들의 전폭적 지지에 힘입어 '우선협상대상자'로 선정됐다. 시공사 선정 총회는 오는 상반기로 예정돼 있다. 롯데건설은 하이엔드 브랜드 '르엘'을 적용해 수주대상 사업장의 준공 후 미래가치 극대화에 기여할 방침이다. 해당 사업장은 작년 상반기부터 대형 시공사들의 입찰 참여를 적극적으로 유도하며, 사업성 검토 및 대안설계(안) 준비를 위한 충분한 입찰기간을 부여했다. 현장설명회 후 일정 기간(통상 7일) 이내에 입찰확약서를 내도록 해 기간을 단축시키는 방법도 사용하지 않았다. 최대한 경쟁입찰을 유도하기 위한 환경 조성에 힘썼다는 점을 방증하는 대목이다. 시공사 선정 과정에서 집행부 임원이 교체된 내부 요인도 고려한 행보로 평가된다. 시공사 선정에 소요된 사업기간만 벌써 2년여 세월이 흘러가면서, 조합원들 사이에선 경쟁입찰 성립 불발에 따른 내부 갈등을 끝내야 한다는 목소리가 나오고 있다. 근방에 위치한 가락프라자와 비교하더라도, 사업시행계획(안) 신청서 제출은 비슷한 시기에 이뤄졌으나, 현 시점에서 바라본 사업격차는 최소 1년 이상의 간극이 벌어졌기 때문이다. 분양가상한제 규제로 매출 상방은 막혔지만 사업비는 계속 오른다는 점도 부담 요인이다. 정비사업의 녹록지 않은 현 상황도 고려해야 한다는 현실적인 지적도 나온다. DL이앤씨는 어렵사리 얻은 삼환가락의 우선협상권을 스스로 반납했고, 현대엔지니어링은 당분간 정비사업을 잠정 중단시키겠다는 점을 최근 밝혔다. 규모가 작은 가로주택정비사업의 경우엔 시공사를 구하지 못해 사업이 표류하는 사례도 비일비재하다. 힘든 시기로 인식되는 와중이지만, 롯데건설은 올해 상반기 삼성물산에 이어 두번째로 수주를 많이 했다. 상반기 수주 리스트는 ▲용산산호 ▲신용산역 북측1구역 ▲상계5구역 ▲부산 연산5구역 ▲수원 구운1구역 ▲부산 가야4구역 등이다. 정비사업 시장에 들어가는 입찰보증금만 수백억원을 투입했다. 재정문제 역시 그룹 차원에서의 안정적 대응이 가능한 것으로 전해진다. 롯데건설의 핵심지역 선별수주 목록에는 가락1차현대도 들어가 있다. 용산산호가 최근 신고가를 기록한 것도 시공사 선정에 따른 기대감이 반영된 것으로 관측된다. 지난해 청담르엘은 평당 일반분양가 7,209만원을 이뤄내며 분양가상한제 지역 역대 최고 금액으로 주목받았다. 롯데건설의 가락1차현대 프로젝트명은 '문정 르엘'이다. 하이엔드 브랜드에 걸맞는 최상급 마감재와 입찰조건을 통해 조합원들의 최종 선택을 받겠다는 전략이다. 가락1차현대는 지하4층-지상21층으로 총 8개동의 아파트를 짓는 프로젝트다. 용적률과 건폐율은 각각 299%, 31%다. 지난 2023년 상반기 건축심의를 통과했다. 건축심의(안) 상 주택공급물량은 총 842세대로, 분양주택과 임대주택은 각각 717세대, 125세대다. 공급 타입은 ▲전용 44㎡(72세대) ▲전용 59㎡(79세대) ▲전용 84㎡(366세대) ▲전용 110㎡(317세대) ▲전용 168㎡(8세대) 등으로 구성됐다.
![[용산정비창] ⑧HDC, 상가 미분양 걱정 해소…'하방안정성' 든든](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250418/art_17459969540923_ef3eec_178x118_c0.jpg)
HDC현대산업개발이 향후 용산정비창 전면1구역 분양 과정에서 '아파트·오피스텔·상가' 미분양이 났을 경우, 최초분양가로 대물변제하겠다는 파격적 공사조건으로 조합원들의 표심 사로잡기에 나선다. 원안설계 대비 추가 분양면적을 확보한 만큼, 조합원들의 '미분양 리스크' 우려를 사전에 말끔히 해소시키겠다는 목적으로 풀이된다. 각 세대당 약 8.5억원 가량의 개발이익(환급금)을 안겨주겠다는 게 입찰제안의 핵심이다. 2일 정비업계 따르면 HDC현대산업개발은 조합원들에게 최대 이익을 실현시켜주는 방향으로 입찰제안서를 기획했다. 대안설계에 힘을 실었다. 용적률에 산입되지 않는 지하층을 활용해 상가 면적을 추가로 확보했다. 일반 기업의 매출격인 '분양수입'이 증대되어야, 조합원들의 분담금 절감이 가능해진다. 기보유한 인프라(용산아이파크몰)와 주변지역 개발 프로젝트를 연계해 용산정비창 전면1구역의 시장가치를 극대화할 계획이다. 분양수입 극대화라는 단순 제안에 그치지 않기 위해, HDC현대산업개발은 확실한 하방안정성(Downside Protection)도 구축했다. 상가 미분양이 날 경우, 최초 일반분양가 또는 준공 시 감정평가액 중 높은 금액으로 대물변제를 보장한다고 제안했다. 용산정비창 전면1구역은 비주거시설 비율이 상당히 커, 향후 업무시설과 판매시설의 분양 여부가 조합의 사업성에 결정적인 영향을 미칠 것으로 업계는 보고 있다. '최초 일반분양가' 대물변제 조건은 보통 경쟁입찰이 성사된 핵심 사업장에서 많이 포착된다. 현대건설은 여의도 한양아파트에서 상가·오피스텔 미분양 물량을 대물변제하겠다고 제안했다. 기존 지상층에 위치한 근린생활시설(상가)을 지하화해 용적률을 확보했고, 확보한 용적률을 오피스텔 복층화에 활용했다. 상가를 지하화할 수 있었던 건, 지하철(서부선 경전철)과 연계한 순환형 상업시설로 설계했기 때문이다. 최근 한남4구역에선 삼성물산과 현대건설 모두 '최초분양가' 대물변제 조건을 약속했다. 포스코이앤씨는 삼성물산과 맞붙은 부산촉진2-1구역에서 해당 조건을 가져왔다. 정비사업 현장에서 상가 미분양 리스크는 조합원들이 분양과정에서의 손실을 가져오기에, 경쟁입찰이 성사된 곳들을 중심으로 최초분양가 대물변제 조건이 입찰제안서에 포함되고 있다. 조합원들 입장에선 안정적인 분양수입을 기대할 수 있는 요소로 꼽힌다. 실제 용산정비창 전면1구역에 수주의향을 타진하던 많은 건설사들이 입찰 검토 과정에서 가장 중점적으로 고려했던 부분도 상가로 알려져 있다. 이에, HDC현대산업개발이 미분양된 상가를 최초분양가로 대물변제하겠다는 조건을 내세운 이면에는 어느 정도 '분양 자신감'도 내포돼 있다. 무엇보다 용산역을 중심으로 한 개발 프로젝트들을 수행 중이기에, 상가 분양성을 높일 수 있는 다양한 전략도 펼칠 수 있다. 운신의 폭이 넓은 셈이다. 업계 관계자는 "최근 진행된 대부분의 경쟁입찰에서, 비주거시설 미분양시 최초 분양가로 대물변제 하겠다는 건설사가 모두 시공사로 선정된 전례가 있다"며 "특히, 용산정비창 전면1구역은 향후 정비계획(안) 변경 과정에서 비주거시설이 양적으로 더 늘어날 것이기에, HDC현대산업개발의 파격 조건이 조합원들의 안정적인 분양수입을 담보해준다는 점에서 주목받고 있는 분위기"라고 설명했다.
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