발행일(UPDATE): 2026년 03월 21일 07시 53분
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용산4구역(가칭)이 신속통합기획 후보지 선정을 위한 동의서 징구에 나선 가운데, 토지등소유자를 대상으로 한 설명회에서 재개발 사업 참여를 독려했다. 당장 재개발을 확정짓는 것이 아닌, 서울시 사전자문을 받아 개발 가능성을 공식적으로 검토받는 단계임을 명확히 했다. 용산4구역 준비위원회는 노후화된 주거환경 개선이 가능한지를 가늠해 볼 수 있는 중요한 단계로 동의서 징구에 박차를 가할 계획이다. 15일 정비업계 따르면 용산4구역 재개발 준비위원회는 상반기 신속통합기획 후보지 선정을 위한 주민설명회를 개최했다. 설명회에는 ▲정비업체(부동산써브S&C) ▲건축설계(삼하건축) ▲로펌(법무법인 센트로) ▲법무사(중앙법무사법인) ▲감정평가(하나감정평가법인) 등 각 분야 협력사들이 발표를 진행했다. 신속통합기획은 정비계획(안) 수립 단계부터 서울시가 가이드라인을 제시, 신속한 절차 이행을 가능케 하는 사업방식이다. 용산4구역은 현재 신속통합기획 후보지 신청을 위한 동의율 30%를 넘긴 상황이라, 서울시가 두고 있는 최소한의 신청 요건을 충족했다. 하지만 추가적인 독려로 동의율을 조금 더 끌어올려 신청서를 제출하겠다는 방침이다. 높은 동의율이 소유주들의 개발 의지를 보여준다는 판단에서다. 해당 사업장은 지난 2023년 6월 남산 고도제한 완화로 건축물 높이계획이 45m로 확대됨에 따라 재개발 사업 추진을 위한 최소한의 동력을 확보했다. 신속통합기획 후보지로 선정될 경우, 정비계획(안) 입안 과정이 간소화된다. 서울시로부터 사전자문을 받아 정비계획(안) 입안 절차가 진행되기 때문에 속도감 있는 사업 추진도 장점으로 작용한다. 실제 부동산써브S&C가 정비업체 지위로 인허가 행정업무를 총괄한 면목7구역은 신속통합기획 후보지로 선정된 뒤 약 1년 9개월 만에 정비구역 결정고시를 받았다. 결정고시 이듬해에 시공사 선정과 통합심의 신청서 제출을 모두 완료했다. 삼하건축은 서울시 사전자문을 받는 과정에서 '도시계획' 완화 가능성을 기대할 수 있다는 점을 강조했다. 해당 사업장은 남산 소월로보다 높게 건축물을 지을 수 없기에 지형적 특성을 반영한 단차 계획이 필요하고, 남산과 도시 조망권을 극대화해 준공 후 입주가치를 높일 수 있는 건축설계가 가능하다고 부연했다. 사업성과 분양성, 거주성을 극대화한 사업 추진은 소유주들의 동의가 뒷받침되어야 한다는 것이다. 현재 해당 사업장은 이제이엠컴퍼니의 우리가 서비스를 통해 전자동의서도 함께 징구하고 있다. 용산4구역은 용산동2가 24-24번지 일대 소재해 있으며, 구역면적은 30,373㎡다. 현황 세대수는 336호로 집계되며, 노후도와 접도율은 각각 75%, 55%다. 현재 남산을 품은 사업장으로는 ▲동후암1구역 ▲동후암2구역 ▲동후암3구역 ▲남산1구역 ▲남산2구역 ▲용산1구역 ▲용산3구역 등이 동시다발적으로 재개발을 추진 중이다. 가장 앞서나가는 동후암1구역과 동후암3구역은 추진위원회 구성을 위한 구청 승인도 받은 상태다.
용산구 관내 신속통합기획 핵심 사업장으로 분류되는 동후암3구역이 주민자율형 추진위원회 구성을 위한 본격 행보에 나선다. 통상 구청으로부터 예산을 교부받아 공공지원 정비업체를 선정한 뒤 추진위원회를 구성하는 것과 달리, 주민들이 자발적으로 속도감 있는 사업 전개라는 공통된 목표 하에 움직이기 시작한 것이다. 동후암3구역은 토지등소유자만 1,100여세대에 달할 정도로 규모와 상징성을 가진 사업장이다. 13일 정비업계 따르면 용산구청은 동후암3구역(후암동 264-11번지 일대)이 주민자율형 추진위원회 구성이 가능하다는 점을 공식적으로 안내했다. 서울시가 작년 8월 [공공지원 제도 개선 방안]을 발표함에 따라, 그간 구청이 관행적으로 주도해왔던 추진위원회 구성을 주민들이 자율적으로 진행할 수 있는 환경이 조성됐다. 물론 그 전제 조건으로 주민 갈등이 없고, 단일화된 사업주체(준비위원회)가 존재하는 곳만으로 한정했다. 동후암3구역이 주민자율형 추진위원회 구성에 나설 수 있다는 말은 곧 재개발 관련 주민들의 갈등이 없는 곳임을 의미하는 대목이다. 제도 도입 이후, ▲워커힐1단지 ▲가리봉1구역 ▲독산2구역 ▲방배 대우효령 등이 주민들 스스로 추진위원회를 구성했다. 주민자율로 추진위원회를 구성할 경우 공공지원 정비업체 선정을 위한 예산 승인 시간을 하염없이 기다릴 필요가 없다. 물론 정비업체 선정은 추진위원회 승인 이후 가능하다. 김승용 준비위원장은 "동후암3구역은 지난 2021년 1차 신속통합기획 후보지 선정 때부터 줄곧 재개발 의지를 한결같은 마음으로 피력해 온 사업장"이라며 "3번의 도전 끝에 소유주들과 뒷심을 발휘해 신속통합기획 후보지 대열에 합류했고, 이후 조합설립을 목표로 차분히 후속 절차들을 밟고 있다"고 설명했다. 동후암3구역의 구역면적은 기존 82,172㎡에서 85,789㎡로 북측 대규모 빌라부지와 남측 필지를 추가로 편입하면서 구역계 조정이 이뤄졌다. 서울시 의견에 맞춰 구역계 상의 정형화가 이뤄진 것이다. 용도지역은 제2종일반주거(7층이하)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 진행된다. 현 시점 최고층수는 고도지구 경관관리를 감안해 15층으로 계획돼 있는 상황이다. 예상되는 주택공급 물량은 1,637세대다. 조합원·일반분양분은 1,366세대이며 세부적으로 ▲46㎡(162세대) ▲59㎡(392세대), ▲84㎡(494세대) ▲101㎡(196세대) ▲120㎡(112세대) ▲145㎡(10세대)로 분류됐다. 임대주택은 총 271세대로 재개발 의무 임대주택(246세대)과 법적상한용적률 인센티브 대가로 지어야 할 임대주택(25세대)을 합친 값이다. 추정비례율은 100.38%로 산출됐다. 일반 분양가는 주변 시세를 고려해 평당 5,300만원으로 책정됐고, 공사비는 850만원으로 나타났다. 조합원 분양가는 ▲46㎡(8.75억원) ▲59㎡(11억원), ▲84㎡(15.1억원) ▲101㎡(17.8억원) ▲120㎡(20.3억원) ▲145㎡(25.3억원)등으로 책정됐다. 해당 현장은 작년 10월 토지등소유자를 상대로 한 설명회에 대형 시공사 7곳이 모두 참여할 정도로 업계 상당한 주목을 받고 있다.
개포주공6·7단지가 올해 1월 상가합의서 관련 소송 패소로 잠시 주춤했지만, 조합원 분양신청 재개를 기점으로 다시 관리처분계획(안) 수립에 집중한다. 소송 결과에 따라 상가 권리가액 역시 아파트와 동일한 기준을 적용하는 방향으로 관리처분계획(안)을 마련할 방침이다. 지난해 사업시행계획(안) 수립과 시공사(현대건설) 선정을 순조롭게 진행한 만큼 다시금 속도감 있는 분위기 조성이 가능할지 업계 관심이 쏠린다. 12일 정비업계 따르면 개포주공6·7단지 재건축 조합은 지난 달 27일(금)부터 이달 29일(일)까지 조합원 분양신청을 받고 있다. 조합은 서울중앙지방법원의 판결 취지에 맞게끔 상가 합의서 보완에 나섰고, 상가 조합원들의 권리가액을 아파트 조합원과 동일한 기준을 적용해 재산출했다. 소송 결과와 상관없이 관리처분계획(안) 수립 및 인가를 위한 절차에 나서기 위함이다. 조합은 해당 소송 건과 관련해선 항소를 제기했다. 대상지가 지난해 말 돌연 조합원 분양신청을 철회한 건, 법원이 지난 2023년 총회에서 의결한 상가 합의서에 절차적 하자가 있다는 판결을 내린 것과 관련돼 있다. 상가 조합원의 권리가액을 계산하는 기준으로 ①상가가 아닌 아파트 대지권단가 적용 ②감정평가액 3.1배 적용 등이 활용됐는데, 법원이 도정법 위반으로 봤기 때문이다. 도정법 제89조에 따르면, 조합은 종전자산의 규모·위치·이용상황 등을 참작해 공정하게 평가해야 한다. 조합은 소송 패소로 인해 혼동이 생겼지만, 상가 조합원들과의 회의를 거쳐 권리가액 계산 기준을 변경키로 결정했다. 상가 합의서가 수정·보완됨에 따라 상가 조합원들의 개별 권리가액은 변동됐다. 이에 기존에 진행한 분양신청을 철회하고, 지난 달 재분양신청에 나선 것이다. 재건축 사업을 위한 조합설립에 동의한 토지등소유자가 분양신청 대상이며, 기간 내 분양신청을 하지 않을 경우 현금청산 대상자로 분류된다. 조합은 소송 결과가 사업에 미칠 영향을 최소화하는데 집중하겠다는 방침이다. 일정 지연이 발생하지 않도록 책임감을 갖고 신속하게 수습해 나가겠다는 입장으로 전해진다. 사업시행계획(안)에 따르면, 개포주공6·7단지의 주택공급 물량은 총 2,698세대다. 이중 임대주택(345세대)을 제외한 2,353세대가 조합원·일반분양 물량이다. 연내 관리처분계획(안) 수립 및 인허가에 최대한 집중해 나갈 것으로 업계는 보고 있다. 이민경 법무법인 조운 변호사는 "조합은 항소심에 소요될 시간과 패소 위험까지 종합적으로 고려, 1심 판결을 반영한 관리처분계획(안) 수립으로 후속 절차에 빠르게 착수한 것으로 보인다"며 "절차법인 도정법으로 진행되는 정비사업 특성상 법률 소송은 많을 수밖에 없고, 사업의 성패는 결국 각종 소송에 따른 판결을 신속하게 수습하고 유연하게 이끌어 가는 조합의 역량에 달려 있다"고 설명했다.
[칼럼] 최근 법제처는 정비구역 내 하나의 건축물 또는 토지를 여러 사람이 공유하는 경우, 추진위원은 그 중 가장 많은 지분을 가진 자여야 하며 그렇지 않으면 당연 퇴임한다는 취지의 유권해석을 내놓았다. 조문을 차례로 따라가 보면 그럴듯한 결론에 도달한다. 그러나 그 논리 구조를 차분히 들여다보면 몇 가지 근본적인 의문이 남는다. ◆ 법제처는 왜 추진위원도 최대지분을 보유해야 한다고 유권해석을 내놓았을까? 법제처 해석은 다음과 같은 조문 연결을 전제로 한다. 도시정비법 제33조 제5항은 추진위원의 결격사유에 대해 같은 법 제43조 제1항부터 제3항까지를 준용하도록 규정하고 있다. 그리고 제43조 제2항 제2호는 조합임원이 제41조 제1항에 따른 자격요건을 갖추지 못한 경우 당연 퇴임하도록 하고 있다. 결국 제41조 제1항의 자격요건이 추진위원에게도 적용된다는 결론에 이르게 된다는 것이다. 조문을 차례로 따라가 보면 일견 자연스러운 흐름처럼 보인다. 그러나 여기에는 한 가지 중요한 전제가 놓여 있다. 조합임원에 관한 자격요건을 추진위원에게도 그대로 적용할 수 있는가라는 문제다. 먼저 법의 기본 구조부터 살펴볼 필요가 있다. 도시정비법은 추진위원의 자격요건을 법률에서 직접 상세히 규정하지 않는다. 추진위원의 선임방법에 관한 사항은 법 제34조에 따라 운영규정으로 정하도록 위임되어 있다. 반면 추진위원의 결격사유에 대해서만 조합임원 규정을 준용하도록 하고 있다(제33조 제5항). 다시 말해 선임방법의 일환인 자격요건은 운영규정의 영역으로, 결격사유는 법률의 영역으로 나눴다. ◆ 준용은 새로운 자격요건을 만들어 내는 근거가 될 수 없어 여기서 다시 살펴볼 필요가 있는 개념이 바로 '준용'이다. 준용은 같은 내용을 여러 조문에서 반복하지 않기 위해 사용하는 입법기술이다. 이미 규정되어 있는 내용을 다시 적는 대신 그 규정을 끌어와 적용함으로써 법문을 간결하게 하려는 입법적 편의일 뿐이다. 즉, 준용은 특정 사안에 관하여 만든 규정을 그와 유사하지만 성질이 다른 사안에 대하여 '필요한 변경'을 가하여 적용하는 방식이다. 만약 입법자가 준용 규정을 두지 않았다면 법률은 다음과 같은 조문을 별도로 둬야 했을 것이다. 제00조(추진위원의 결격사유 및 퇴임) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 추진위원이 될 수 없다. (결격사유) 1. 피성년후견인·피한정후견인 또는 미성년자 2. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자 3. 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 면제된 날부터 2년이 지나지 아니한 자 4. 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 자 5. 이 법을 위반하여 벌금 100만 원 이상의 형을 선고받고 10년이 지나지 아니한 자 6. 제31조에 따른 추진위원회 승인권자에 해당하는 지방자치단체의 장, 지방의회의원 또는 그 배우자ㆍ직계존속ㆍ직계비속 ② 추진위원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당연 퇴임한다. (당연 퇴임) 1. 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하게 되거나 선임 당시 그에 해당하는 자이었음이 밝혀진 경우 2. 추진위원이 제34조에 따른 운영규정에서 정한 추진위원의 자격요건을 갖추지 못한 경우 ③ 제2항에 따라 퇴임된 추진위원이 퇴임 전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 아니한다. 이처럼 장황한 중복을 피하기 위해 입법자는 “제43조를 준용한다”는 한 줄의 규정을 두는 방식을 선택한 것이다. 따라서 준용 규정은 기존 규정을 반복하지 않고 끌어와 적용하기 위한 기술적 장치다. 다만, 그 자체가 새로운 자격요건을 만들어 내는 근거가 될 수는 없다. 결격사유를 준용한다는 것은 ‘소극적 요건’을 확인하여 부적격자를 걸러내라는 뜻이지, ‘적극적 요건’인 자격요건까지 끌어와 조합 임원과 똑같은 신분증을 제시하라는 뜻이 아니기 때문이다. 그럼에도 결격사유 준용 규정을 근거로 조합임원 자격요건(제41조 제1항)을 추진위원에게 확장 적용한다면, 이는 준용 규정의 취지와 기능을 넘어서는 해석이 된다. 가상 조문 제2항 제2호에서 보듯, 추진위원의 퇴임사유가 되는 자격요건은 '조합임원의 자격요건'이 아니라 '추진위원의 자격요건'이어야 법 체계상 타당하다. ◆ 법제처 해석은 정비사업 현실과도 충돌…"추진위원의 자격요건(최대지분)을 두는 것은 바람직하지 않아" 추진위원회는 사업 초기 단계에서 토지등소유자의 참여를 기반으로 구성된다. 구역에 따라 추진위원 수가 100명을 넘는 경우도 적지 않다. 이러한 구조에서 공유 토지나 건축물의 최대 지분자만 추진위원이 될 수 있다는 식의 해석을 적용하면 상당수 토지등소유자가 추진위원에서 배제될 수 있다. 사업 초기 단계에서 폭넓은 참여와 대표성을 확보해야 하는 추진위원회의 성격과도 조화롭지 않다. 2023년 도시정비법 개정은 공유 지분을 이용해 형식적으로 임원 자격을 갖추는 사례를 방지하기 위한 취지를 가지고 있다. 그러나 그 규정은 어디까지나 조합임원 선임 구조의 투명성을 확보하기 위한 맥락에서 도입된 것이다. 사업 초기 단계의 준비기구에 불과한 추진위원회에까지 동일한 요건을 적용해야 할 법적 근거도 없고, 그럴 필요도 없다. 결국 사안의 핵심은 단순하다. 결격사유 준용 규정을 근거로 조합임원 자격요건까지 소환해 추진위원에 대한 규제 영역을 확장할 수 있는가라는 질문이다. 준용 규정은 반복을 피하기 위한 입법기술일 뿐이다. 바흐의 관현악 모음곡 3번의 선율을 추출해 ‘G선상의 아리아’로 편곡하는 것은 원곡의 미학적 범주 안에서 이루어지는 예술적 변주다. 그러나 결격사유라는 소극적 필터를 자격요건이라는 적극적 규제로 뒤바꾸는 행위는 이와 차원이 다르다. 선율의 변주가 아니라, 원곡에 존재하지도 않는 악보를 임의로 그려 넣어 곡의 본질을 훼손하는 일이기 때문이다. 준용이라는 기술적 장치가 그 본래의 범위를 넘어서는 순간, 해석은 법을 적용하는 일이 아니라 법을 새로 쓰는 일이 된다. 그것은 더 이상 해석이 아니라, ‘입법’이라 불러야 마땅하다. 글 = 박일규 법무법인 조운 대표 변호사(park@jounlaw.com)
성내현대 아파트가 실수요자들의 선호가 많은 중소형 단일 평형 위주로 사업 컨셉을 구상하고 있어 눈길을 끈다. 불리한 사업조건(기용적률 211%) 속에서도, 실수요 중심의 가치를 내세워 단지 경쟁력을 확보한다는 의도로 풀이된다. 12일 정비업계 따르면 강동구청 주관 하에 성내현대 아파트의 정비계획(안) 수립을 위한 법정 주민설명회가 개최됐다. 대상지는 신통기획 자문회의 2차 결과와 관련 부서 조치의견 등을 종합적으로 검토해 정비계획(안)을 마련한 상태다. 추가적으로 오는 4월로 예정돼 있는 신통기획 3차 자문회의가 없을 시, 서울시 도계위 심의를 거쳐 구역지정 고시 단계에 돌입한다는 계획이다. 성내현대의 구역면적은 12,364㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지한다. 최고층수는 25층이하(80m)로 계획됐다. 대상지엔 별도의 공원 조성 계획은 없지만, 단지 내부 공간을 활용한 녹지 및 조경 계획을 구상하고 있다. 또 도로의 경우엔 일부 확폭함으로써 차량 진출입 여건을 개선할 방침이다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(223%) ▲상한용적률(225.51%) ▲법적상한용적률(271.53%) 등으로 수립됐다. 열린단지와 돌봄시설 등의 허용용적률 인센티브를 통해 13%p의 용적률을 채울 수 있게 됐다. 상한용적률 증가분은 도로 기부채납으로 확보했고, 법적상한용적률의 절반은 분양주택, 임대주택으로 지어질 예정이다. 구역 면적이 협소한 탓에 토지 및 건축물 기부채납을 많이 할 수 없는 상황이라, 상한용적률 인센티브는 약 2%p 확보에 그쳤다. 예상되는 주택공급물량은 339세대로, 조합원물량은 278세대로 나타났다. 세부적으로 세대수는 ▲59A㎡(80세대) ▲59B㎡(55세대) ▲59C㎡(43세대) ▲84㎡(100세대)로 나뉜다. 일반분양물량은 29세대로 계획이 잡혔다. 일반분양물량이 적은 건 대상지의 기용적률이 200%를 초과할 뿐더러, 세대평균 대지지분이 낮기 때문이다. 특히 기존의 22평 소유주들이 25평으로 상향 이전하는 계획이 반영돼 구조상의 이유도 있다. 대신 해당 사업장은 일반분양 물량이 30세대 미만이라 분양가상한제 심의를 받지 않는다. 즉 일반분양 진행 시, 분양가를 자유롭게 책정할 수 있다. 물론 평형별 유닛 수는 향후 건축심의를 진행하는 과정에서 계속 바뀐다. 공공임대주택 수는 32세대로 예상됐다. 용적률 완화로 공급되는 공공주택 32세대는 장기전세주택으로 공급되며, 장기전세주택의 50%는 미리내집으로 활용된다. 성내현대 아파트의 예상되는 추정 비례율은 80.5% 수준이다. 평당공사비는 890만원으로 예측됐다. 종전자산을 살펴보면 59㎡와 84㎡는 각각 8.8억원, 10.9억원으로 가격이 형성돼 있다. 조합원분양가의 경우 ▲59㎡(11.2억원) ▲84㎡(14.4억원)로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준이다. 현시점 59㎡와 84㎡를 소유한 소유주들이 동일 평형으로 이동할 시, 부담해야 할 조합원 분담금은 각각 4.1억원, 5.6억원 수준으로 나타난다.
'재건축 잠룡'으로 불리울 만큼 규모나 상징성 면에서 손색 없는 올림픽선수촌이 첫 주민총회 개최를 앞두고 분주한 모습을 보이고 있다. 도정법 상 법정 주체인 추진위원회 구성 이후 처음 토지등소유자들과 대면하는 공식석상이 마련된다. 강남3구에 속한 최상급의 입지 외에도 토지등소유자만 약 5,567명에 달할 정도로 규모가 큰 터라 정비업계 상당한 스포트라이트를 한몸에 받고 있는 상황이다. 11일 정비업계 따르면 올림픽선수촌 재건축 추진위원회(유상근 위원장)는 이달 22일(일) 오후 1시 오륜초등학교에서 제1차 주민총회를 개최한다. 기존 진행해 온 재건축 업무를 추진하고, 원활한 추진위원회 운영을 위한 각종 제반 규정을 수립할 계획이다. 운영비·사업비 예산(안)도 예비 조합원들로부터 의결받게 된다. 이밖에 정비업체와 세무·회계, 자문로펌 등 재건축 사업을 지원해 줄 협력업체 선정도 주요 안건으로 분류된다. 토지등소유자들은 사전에 서면결의서 제출을 통해 의결권 행사가 가능하다. 추진위원회는 토지등소유자가 많아 물리적인 공간 제약이 많다는 판단 하에 유튜브 생중계를 진행할 계획이다. 서면결의서를 제출한 소유주들은 자택에서 편리하게 총회 참석할 수 있는 셈이다. 금번 총회 상정된 16개 안건은 원활한 재건축 사업을 위해 필요한 내용인 만큼, 총회 전 소유주들의 적극적인 서면결의서 제출이 중요할 것으로 관측된다. 올림픽선수촌은 송파구 방이동 89번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 530,944㎡다. 재건축을 통한 주택공급계획은 9,218세대(임대주택 750세대 포함)로 잡혀 있다. 추진위원회는 지난해 11월 18일 정식 승인을 받았다. 유상근 추진위원장과 감사 2명, 추진위원 116명으로 구성돼 있다. 인허가 및 행정업무를 맡게 될 정비업체 선정도 조합원들의 관심사다. 공공지원자인 송파구청은 올림픽선수촌 경쟁입찰에 참여한 정비업체의 자격심사를 진행했다. 자격심사 항목으로는 ▲업체현황 ▲가격제안 ▲기술제안을 중심으로 이뤄졌고 가감점 항목들을 더해 최종 합산 점수가 공개됐다. 제안서 발표에 나선 4개 업체들 중에서 세종코퍼레이션이 가장 높은 점수를 받아 기호 1번을 부여받았다. 용적률이 137%에 불과한 올림픽선수촌은 서울시내 재건축 단지 중에서도 높은 사업성으로 손꼽히는 곳이다. 올림픽프라자상가를 중심으로 아파트들이 부채꼴 모양 형태로 펼쳐져 있다. 1988년 서울올림픽에 참가하는 선수와 기자들의 숙소로 조성한 아파트로, 올림픽이 끝난 직후 일반인들의 입주가 시작된 곳으로 122개동 총 5,539세대가 거주하고 있다. 지난 2019년 진행한 1차 정밀안전진단에서 C등급을 받았지만 재도전 끝에 조건부 재건축(D등급) 가능 판정을 받았다. 단지 안에 ▲세륜초등학교 ▲오륜초등학교 ▲오륜중학교 ▲보성중학교 ▲보성고등학교 ▲창덕여자고등학교의 초-중-고 학군을 모두 갖추고 있다. 올림픽선수촌 아파트는 올림픽훼밀리타운·아시아선수촌과 함께 ‘올림픽 3대장’으로 불린다.
오류동 현대연립이 종상향을 통한 용적률 변화를 꿰하면서, 조합원들의 분담금 절감에 힘을 쏟고 있다. 대상지는 220.7%에 불과했던 용적률을 최대 249.9%까지 확보하며 사업성 개선에 나서고 있는 모습이다. 오류동 현대연립이 이번 정비계획 변경으로 다소 정체됐던 사업에 물꼬를 틀 수 있을지 관심이 모아진다. 11일 정비업계 따르면 구로구청은 최근 오류동 현대연립의 정비계획 변경(안)과 관련한 법정 설명회를 개최했다. 정비계획(안) 변경의 핵심은 새로 바뀐 2030도시·주거환경 기본계획에 맞춘 용도지역(2종7층→2종)의 변화로 정리된다. 주목할 점은 최고층수와 용적률이 대폭 상향하면서 사업성이 크게 올라갔다는 사실이다. 1985년 준공된 오류동 현대연립의 구역면적은 23,318㎡로, 토지등소유자는 235명으로 나타났다. 이번 정비계획 변경으로 대상지의 최고층수는 기존 15층(50m이하)에서 25층(80m이하)으로 10개층이 올라갈 수 있게 됐다. 주동수는 11개동에서 8개동으로 3개동이 줄어든다. 정비기반시설의 경우 소공원과 도로로 구성되고, 이전과 달리 공동이용시설엔 작은도서관과 기타공동시설 공간이 새로 마련될 예정이다. 용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(217%) ▲상한용적률(240.47%) ▲법적상한용적률(249.99%) 등으로 수립된다. 허용용적률 경우엔 인센티브(13.5%)에 사업성 보정계수(2.0)를 곱해 27%p가 늘어났다. 공원 및 도로 등의 기부채납으로 상한용적률을 채웠고, 법적상한용적률의 절반은 분양주택, 임대주택으로 지어질 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 520세대로, 조합원 및 일반물량은 506세대, 임대주택은 14세대로 각각 나뉜다. 분양물량인 506세대는 ▲60㎡이하(178세대) ▲60~85㎡이하(306세대) ▲85㎡초과(22세대)로 분류된다. 소형임대주택인 나머지는 모두 60㎡이하 평형으로 구성된다. 대상지는 용도지역 변경에 따른 용적률 체계 변경으로 기존에 계획됐던 공공임대(10세대)는 짓지 않아도 된다. 결과적으로 분양세대는 100세대 가량 늘고, 임대주택은 25세가 줄어들면서 조합원들의 분담금 절감으로 이어질 것이란 기대가 어느때보다 큰 모양새다. 현재 오류동 현대연립의 시공은 지난 2022년 3월 시공자로 선정된 현대엔지니어링이 맡고 있는 상태다. 대상지의 경우 ▲고척 푸르지오 힐스테이트 ▲E편한세상 온수역 ▲개봉 호반써밋 등으로부터 시세 영향을 받을 것으로 예측된다. 서남권 분양가 흐름을 고려하면, 고척 대비 약간 낮거나 비슷한 수준대로 가격이 형성될 것으로 보인다.
재개발·재건축 전문 언론사인 ㈜하우징워치의 5회차 포럼 행사가 성황리 마무리됐다. 최전선에서 사업을 진두지휘하는 조합장과 추진위원장 등 집행부 임원 약 100명이 참석했다. 대학생, 신혼부부 등 젊은 연령대의 조합원 참석이 많아진 점도 행사를 더욱 뜻깊게 만든 요인이다. ㈜하우징워치는 현장 실무자들이 겪는 정비사업 내 다양한 주제들을 함께 고민할 수 있는 담론의 장을 반기별로 계속해서 진행할 방침이다. 10일 정비업계 따르면 ㈜하우징워치는 지난 7일(토) 용산 백범김구기념관에서 [제5회 정비사업 포럼]을 개최했다. 현장에는 조합 임원과 대의원, 조합원 약 350명이 직접 참석했다. 올해 창립 4년차를 맞는 ㈜하우징워치는 정비사업을 주제로 한 포럼 행사를 지난 2023년부터 정기적으로 진행해 왔다. 언론사가 의례적으로 여는 행사가 아닌 사업을 이끌고 있는 실무진들의 관점에서 프로그램을 세부적으로 구성한 것이 주효했다는 평이다. 금번 연사 라인업은 ▲권상균 한국토지주택공사 처장(기조연설) ▲조지영 한국토지주택공사 차장(공공재개발 활성화를 위한 사례분석) ▲이성호 삼창감정평가법인 이사(비례율의 함정과 분담금 메커니즘) ▲윤성민 법무법인(유) 광장 변호사(공사도급계약 쟁점, 해지시 손해배상 절차) ▲이재훈 서울시 주거정비정책팀장(서울시 정비사업 주요 정책) ▲이영재 현대건설 소장(목동 재건축, 시공사 입찰지침서 내 쟁점사항) ▲전유진 법무사법인 우영 대표(통합재건축 시, 독립정산·제자리가 수반되는 배경) 순서로 프레젠테이션 발표가 진행됐다. 기조연설을 맡은 권상균 LH공사 처장은 "대한민국 정비사업의 올바른 방향을 제시하며 정보 비대칭성 완화에 앞장서 온 하우징워치의 포럼 개최를 진심으로 축하한다"며 "오늘 이 자리에 함께해 주신 조합장님과 추진위원장님을 비롯한 관계자 분들께 깊은 존경과 반가운 인사를 전한다"고 운을 뗐다. 뒤이어 LH공사는 현재 수도권에서 약 180곳(19만 세대)의 공공사업을 추진 중이며, 이중 서울은 25곳(3만 세대)에 달한다고 설명했다. 권 처장은 "2020년 공공재개발 사업이 처음 도입됐을때만 하더라도, 시장에선 '공공이 민간만큼 잘할 수 있을까'라는 의구심이 있었던 것도 사실"이라며 "다만 5년이 지난 지금 동대문구 신설1구역은 관리처분인가를 앞두고 있고, 송파구 거여새마을은 지난달 사업시행계획을 완료하며 가시적 성과 창출을 이뤄내고 있다"고 말했다. 전농9구역과 중화5구역을 비롯한 구역들 역시 시공사 선정을 마치고 통합심의를 준비 중임을 밝혔다. LH공사는 혹독한 대내외 경제 불확실성 속에서 정비사업의 한 축인 공공시행자로서의 역할을 강조했다. 조합 설립 문턱을 넘지 못해 어려움을 겪거나, 낮은 사업성으로 추진 동력을 갖기 힘든 구역의 경우 공공재개발이 하나의 대안이 될 수 있음을 부연했다. 사업성 향상을 위한 인센티브 적용과 기금지원의 적극적 활용 등을 제안하며 정비사업에서 제 역할을 해나가겠다고 권상균 LH공사 처장은 힘줘 강조했다. 1세션을 맡은 조지영 LH공사 차장은 동대문구 전농9구역을 사례로 제시하며 공공시행자로서의 역할로 '갈등해결'의 중요성을 언급했다. 전농9구역은 지난 2004년 구역지정이 이뤄졌으나, 장기간 사업이 정체되는 와중에 지분쪼개기로 인해 토지등소유자가 200여명 증가했다. 기존 원주민들과 신축빌라 소유주들간의 첨예한 갈등으로 비대위가 결성된 것이 그 영향이다. LH공사는 양측의 이해관계를 조율하는 와중에 최소분양면적을 통해 입주권을 부여하는 방향으로 사업이 재개될 수 있는 초석을 쌓았다. 기존 원주민들의 사업성을 최대한 확보하기 위한 방안도 중재해 나갔다. 다음 순서로 연단에 오른 이성호 삼창감정평가법인 이사는 소유주들의 최대 관심사인 종전·종후자산감정평가를 첫 화두로 시작했다. 단독주택과 공동주택 유형별로 감정평가 방법이 어떻게 다른지, 인테리어 비용은 감정평가에 반영되는지 등 평상시 소유주들의 질의가 많았던 주제 위주로 발표를 진행했다. 비례율과 사업성의 관계에 대해서도 사례분석을 통해 정확히 설명했다. 윤성민 법무법인 광장 변호사는 정비사업에서 가장 중요한 공사도급계약 해지 관련 실무 이야기로 발표자료를 구성했다. 최초 협상단계부터 해지통보에 이르기까지 사실관계를 포섭하고 논리를 어떻게 구성하느냐에 따라 손해배상의 '책임 주체'가 달라진다는 점이 핵심 내용이다. 공사도급계약 해지의 원인과 그 적법성을 설명하는 부분에선 약정해지권과 도급인의 임의해지권을 중심으로 발표를 진행했다. 서울시 재개발 정책을 총괄하는 이재훈 팀장은 '서울시 정비사업 주요 정책'을 톺아보는 데 중점을 뒀다. 신속통합기획 시즌1과 시즌2로 분류해, 그간의 정비사업 활성화와 규제철폐 방안들을 시기별로 설명했다. 규제철폐의 대표적 사례로는 중구 신당9구역과 노원구 중계본동 백사마을, 광진구 자양4동을 예시로 들었다. 작년 9월 발표한 인허가 규제 혁신을 통해 사업시행과 관리처분, 이주·해체 기간을 대폭 줄일 수 있게끔 인허가를 진행한다는 게 이 팀장의 설명이다. 향후 6년간 31만호 착공을 목적으로 서울의 주거미래 조성에 기여하겠다고 강조했다. 이영재 현대건설 소장은 최근 정비업계 상당한 관심이 쏠리는 '목동'을 키워드로 발표를 진행했다. 14개 목동 재건축 단지는 현재 설계사 선정을 빠르게 매듭짓고 시공사 선정용 설계도서 작성에 착수할 정도로 속도감 있는 사업전개가 이뤄지고 있다. 이영재 소장은 내역입찰과 총액입찰의 차이점을 시작으로, 시공사 입찰지침서 작성시 쟁점사항이 될 항목들 위주로 설명했다. 실제 목동6단지에선 커뮤니티시설(세대당 2.5평)과 지하주차장 주차대수(세대당 2대)를 명시함에 따라, 조합원들이 가장 중요하게 생각하는 제안 조건을 안내했다. 전유진 우영 법무사법인 대표는 독립정산제와 제자리재건축이 함께 수반될 수밖에 없는 배경을 설명했다. 법에 명시돼 있지 않은 독립정산제와 제자리재건축 개념의 언급 횟수가 빈번해진 배경으로는 통합재건축 때문이다. 전유진 대표는 비례율을 계산하는 식에서, 비용은 대지면적의 비율대로 정산이 가능하지만, 수익은 정산이 쉽지 않다고 설명했다. 독립정산제를 택할 경우, 제자리재건축이 함께 병행될 수밖에 없다고 덧붙였다. 진현우 ㈜하우징워치 대표는 "당사는 기사의 품질을 높이는 일에 강박적으로 집착하고 욕심을 내왔다"며 "읽을만한 가치의 기사를 제작하는 것이 언론이 해야 할 마땅한 일이자 가장 최우선에 둬야 할 지향점"이라고 설명했다. 이어 "포럼 주제를 기획할 때마다 현장에서 만난 집행부와 실무진에서 화두가 되는 쟁점들 위주로 진행하기에, 앞으로도 독자 분들과 소통할 수 있는 담론의 장 마련에 노력하겠다"고 부연했다. 연사들의 강연은 향후 콘텐츠 편집 작업을 거쳐 홈페이지 및 유튜브 채널(https://www.youtube.com/@housing_watch)에 순차적으로 공개될 예정이다.
응암행복마을(응암동675번지 일대)이 신속통합기획(안) 가이드라인을 공개하면서 본격적인 사업 추진에 대한 소유주들의 기대감이 어느때보다 큰 모습이다. 대상지는 사업성을 끌어올리고자 분할된 획지를 잇는 통합 주차장을 고심하는 한편, 입체공원 도입으로 공간의 효율성을 극대화 한다는 방침이다. 10일 정비업계 따르면 최근 응암행복마을 신속통합기획(안) 주민설명회가 토지등소유자들을 대상으로 열렸다. 해당 사업장은 올해 6월 정비구역 지정이 완료되는대로, 조합설립 구성을 위한 준비에 나선다는 계획이다. 신속통합기획(안) 내용을 살펴보면, 응암행복마을의 혼재돼 있던 용도지역은 제3종일반주거지역으로 변경될 예정이다. 대상지는 지형 특성상 단차가 있어, 이를 활용한 입체적 단지를 계획하고 있다. 이곳 건축물의 최고층수는 27층으로, 중저층 배치구간인 학교 인근은 15층 내외로 조성될 전망이다. 교통계획에 맞춰 차량진출입구는 가좌로변과 응암로14길변 두 곳에 각각 배치된다. 가좌로변엔 가감속차로, 백련산로변엔 우회전전용차로가 설치된다. 또 학교 전면엔 공공보행통로(8m)가 들어설 것으로 예상된다. 지하주차장 중복결정을 통해 분리 없는 광폭 통합주차장도 마련한다는 계획이다. 주목할 점은 입체공원의 도입이 분할된 획지의 연결고리 역할을 할 수 있다는 점이다. 입체공원은 다양한 높낮이를 활용해 입체적으로 구성한 형태의 공원을 의미한다. 해당 사업장은 입체공원 하부를 서울형 키즈카페로 구성해 초등학교와 연계한 교육 특화 단지를 만들어 가겠다는 계획이다. 여기에 입체공원이 들어서면 획지면적이 늘어나 약 60세대의 일반분양물량이 생기는 사업성 개선효과도 누릴 수 있게 된다. 대상지의 예상 세대수는 1,121세대로 나타났다. 세부적으로 조합원·일반물량은 ▲39㎡(50세대) ▲49㎡(50세대) ▲59㎡(437세대) ▲84㎡(360세대) ▲110㎡(31세대)로 분류된다. 나머지 임대주택(193세대)은 39㎡~84㎡까지 다양한 평형대로 고루 배치될 예정이다. 한편 응암행복마을은 조합직접설립제도를 택하기 보단, 자율형 추진 방식을 통한 사업전개를 고려하고 있는 분위기다. 획일적인 행정 처리보단 주민 주도적인 사업 추진이 더 건강하다는 판단 때문이다. 더군다나 사업 지연 없이 신속한 속도를 낼 수 있다는 점도 또 다른 이유로 꼽힌다. 특히 대상지엔 지분공유협동주택(174세대)라는 특수한 형태의 건축물이 속해 있다. 지분공유협동주택은 여러 사람이 토지 지분은 나눠 소유하고, 건축물은 다세대처럼 공동으로 관리·운영하는 형태의 주택을 뜻한다. 해당 주택의 경우, 은행권 대출을 받을 수 없는 행정 사각지대에 놓여 있는 상태다. 또 단지 내엔 수익형 오피스텔(32세대)도 존재하는데, 해당 오피스텔은 신축이란 이유로 동의율이 저조한 것으로 알려졌다. 이와 관련, 김선신 준비위원장은 "단 한 명의 소유주도 재산권 행사에 불이익이 있어선 안 된다"며 "누락 없는 입주권과 정당한 보상안 마련을 위해 연구하고 있다"고 밝혔다. 그러면서 "자산 특성을 고려해 맞춤형 대안 설계와 권리가액 최적화 산출을 고심 중"이라고 덧붙였다.
금천구 독산2구역이 도정법상 법정 주체인 추진위원회 지위로 첫 주민총회를 성황리 매듭지었다. 해당 사업장은 소유주들이 자율적으로 추진위원회를 구성한 모범 사례로 회자되는 곳이다. 이달 예정된 정비구역 지정을 기점으로, 조합설립을 위한 사업전개에도 더욱 속도가 붙을 전망이다. 독산2구역은 소유주들의 자산가치 상승에 초점을 맞추되, 기본과 원칙을 지켜가며 재개발 사업을 진행하겠다는 각오도 함께 내비쳤다. 9일 정비업계 따르면 독산2구역 재개발 추진위원회(정지은 추진위원장)는 첫 주민총회를 열어, 안정적인 사업 운영에 필요한 ▲선거관리 ▲예산·회계 ▲행정업무 등의 각종 제반 규정을 확립했다. 이날 재개발 여정을 동행하게 될 협력업체 선정도 모두 완료됐다. 총회 상정된 모든 안건이 90% 이상의 높은 찬성률을 기록한 것으로 집계됐다. 집행부를 향한 소유주들의 신뢰가 뒷받침됐기에 가능했다고 조합원들은 입을 모은다. 소유주들의 관심을 모았던 설계권은 강남3구(강남구·송파구·서초구) 정비사업 실적이 풍부한 삼하건축이 거머줬다. 삼하건축은 프로젝트명 '힐리에르(Hilliere)'를 통해 서울 서남부를 상징하는 랜드마크 단지로 설계하겠다고 제안했다. 준공 후 입주가치로 대변되는 '수익성'에 초점을 맞춰, 북향을 바라보는 주동 9개를 삭제하며 주동 최소화 전략을 꺼냈다. 재개발 후 쉽게 바꿀 수 없는 단지 내 공용부문을 최대한 확보할 수 있게 됐다. 또한, 대형평형을 일부 줄여 시장에서 높은 평당 분양수입을 가져갈 수 있는 59㎡, 84㎡ 유닛을 늘렸다. 해당 평형은 국내에서 가장 선호도가 높은 평형대다. 전체 세대 수는 종전 2,065세대에서 2,071세대로 소폭 늘어났다. 주동 배치에 효율화를 기해, 전세대 남향 100%로 설계됐다. 용적률에 포함되지 않는 지하층 데크하부를 최대한 활용해, 아파트 공용시설과 근린생활시설(상가)를 계획한 점도 조합원들의 표심을 사로잡았다. 단지를 상징하는 메인 주동 2개는 스카이 커뮤니티를 통해 연결된다. 관악산과 도심을 360도로 바라볼 수 있는 조망권을 향유할 수 있게끔 설계했다. 삼하건축은 생활의 편리함을 더해줄 스마트홈 시스템을 통해 분양수입 증대에도 나설 계획이다. 삼하건축은 반포주공1단지124주구(디에이치 클래스트)와 방배신동아(오티에르 방배), 신반포13차(신반포 르엘) 등의 정비사업 실적을 갖고 있다. 올해 1분기에만 ▲하안주공12단지(3,407세대) ▲고척동253번지(1,469세대) ▲하월곡1구역(1,990세대) ▲삼양사거리 역세권시프트(630세대) 등 10개 사업장의 설계사로 조합원의 선택을 받았다. 인허가 행정업무를 총괄하게 될 정비업체 자리엔 창성씨앤디가 선정됐다. 세무회계엔 정일회계법인이 조합원들의 선택을 받았다. 조합설립 과정에서 필요한 추정분담금 산출 업무는 중앙감정평가법인이 수행한다. 독산2구역은 정비계획(안) 확정 전 추진위원회를 승인받은 1호 사업장이다. 사업성 보정계수(1.98) 적용을 통해 토지 및 건축물 기부채납 양을 최소화하는 방향으로 용적률 혜택을 최대한 받아 사업을 진행 중이다. 독산2구역의 구역면적은 총 86,184㎡로, 최고층수 40층으로 총 2,065세대(임대주택 354세대 포함)를 짓는 재개발 프로젝트다. 종전 제2종일반주거지역에서 1단계 종상향을 전제로 개발 방향성을 수립했다. 공동주택 획지 외에도 종교기설 4곳의 획지가 별도로 구성된다. 4단계로 구성되는 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(249%) ▲상한용적률(276%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 이뤄져 있다. 정지은 추진위원장은 "사업 초기부터 단일화, 응집력을 갖춘 사업장으로 평가받았기에 소유주들의 기대감도 높은 편"이라며 "재개발 사업을 이끌어 가는 과정에서 절차를 준수하고, 신뢰를 쌓기 위한 일에 집중할 것"이라고 말했다. 이어 "정비구역 지정을 기점으로 조합설립에 더욱 박차를 가할 예정이며 크고 작은 일에 일희일비하지 않고 흔들리지 않는 모습으로 담담히 나아갈 것을 약속드린다"고 덧붙였다.
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