발행일(UPDATE): 2026년 02월 04일 11시 06분
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목동12단지가 소유주들의 아낌없는 성원 속에 주민·창립총회를 성공리에 끝마쳤다. 대상지는 높은 허들로 인식되는 상가협의까지 이끌어 내면서, 사업에도 속도가 붙을 것으로 전망된다. 뒷단지(10·13·14) 선발주자 대열에 합류한 목동12단지가 새로운 조합체제로, 도약해 나갈 수 있을지 귀추가 주목된다. 27일 정비업계 따르면 목동12단지는 최근 동양미래대학교에서 주민총회와 조합 창립총회를 1~2부에 걸쳐 동시에 개최했다. 이번 총회에선 각종 협력업체 계약체결 추인, 조합임원 선출 건 등 굵직한 안건들이 상정됐고 모두 원안 가결 처리됐다. 이날 설계사 선정을 위한 주민총회와 조합설립을 위한 창립총회를 같은 날, 같은 장소에서 진행함에 따라 시간과 비용을 합리적으로 사용했다는 게 업계 중론이다. 목동12단지는 추진위원회 단계서부터 상가대표단과 꾸준한 협의를 진행했고, 그 결과 최종 상가와의 합의를 이뤄냈다. 상가 합의서 내용을 살펴보면, 상가원들은 주변 단지들과 동일한 조건(정관비율 0.1 적용)으로 아파트 분양권을 확보할 수 있게 됐다. 공동주택 분양가격도 조합원 분양가로 정하며, 향후 동호수 배정도 동일한 방법으로 시행된다. 상가 종전평가와 관련해선 ▲구청 ▲상가협의회 ▲조합이 지정한 3곳의 감정평가법인이 산출한 평가액의 산술평균한 금액을 종전자산가로 한다. 이번 상가합의엔 법률 자문과 검토의견 등으로 도움을 준 4곳의 법무법인 활약이 컸던 것으로 전해진다. 참여의향서를 제출한 법무법인 ▲고원 ▲조운 ▲지평 ▲현이 협력업체로 선정됐으며, 이들은 향후 재건축 과정에서 발생할 수 있는 크고작은 민원과 분쟁 등을 방지해 나갈 계획이다. 추정분담금 산출에 투입될 감정평가법인은 입찰절차를 진행한 결과, 제일감정평가법인이 최종 낙점됐다. 끝으로 법무사법인의 경우엔 상위 2개 업체인 우영 법무사법인과 동양 법무사법인이 선정됐다. 일반적으로 정비업체 선정의 경우엔, 기존의 추진위 설립 업무를 맡은 공공지원 업체가 승계되는 경우가 다반사다. 하지만 목동12단지는 기존 업체였던 신한피앤씨와 조합설립 이후의 동행은 함께 하지 않기로 했다. 정비업체 선정은 향후 다시 진행될 것으로 예상된다. 조합원들의 관심이 모아진 가운데, 설계권은 희림이 거머쥐게 됐다. 희림은 하루의 시간(12시간), 한 해의 흐름(12달)처럼 시간과 삶의 순환을 완성한다는 의미로 '더 목동 트웰브'란 네이밍을 공개했다. 희림은 안양천과 관악산 조망을 품고자 하이엔드 스카이브릿지 커뮤니티를 제시했고, 모든 세대의 100% 남향 실현을 약속했다. 정비계획(안)과 달라진 내용 중 하나는 83세대의 일반분양물량을 추가로 확보함으로써 분양수입 증대로 조합원들의 자산가치에 일조한다는 점이다. 다만 5곳의 큰 설계 업체들의 관심 속에서도 희림만 유일하게 설계제안서와 홍보영상을 제출한 사실은 조합원들의 기대에 부흥하지 못했다는 반응도 나온다. 한 조합원들은 "희림이 좋은 회사임에도 불구하고, 원 사이드 방향성에 대한 아쉬움이 크다"며 "세대 수 증가가 현실적으로 가능한 부분인지 궁금하다"고 의견을 남겼다. 또 다른 소유주는 "차별화된 상품성에 대한 고민이 필요하다"며 "인접 단지들처럼 녹지공간을 충분히 활용했으면 좋겠다"고 목소리를 냈다. 설계 관계자는 "일반분양 83세대를 제안한 건, 공용면적을 효율적으로 계획해서 분담금을 줄여드리고 싶은 마음이 반영된 것"이라며 "설문조사 결과를 최대한 반영해 조합 집행부와 충분한 상의 후에 커뮤니티, 녹지공간 활용에 부족함이 없도록 신경쓰겠다"고 답변했다. 당일 총회 현장에선 조합임원 선출 건도 무리없이 진행됐다. 목동12단지 조합장 자리는 그간 8년간 무거운 책임감을 안고 사업을 이끌어 온 윤성호 위원장이 맡게 됐다. 윤성호 조합장은 "화려한 말보단 조합원 일상에 실제 도움이 되는 방향을 늘 고민하고 있다"며 "최상의 상품 구성과 빠른 사업 진행으로 우리 단지가 다소 저평가됐다는 설움을 털어내겠다"고 자신감을 드러냈다. 이어 감사로는 성덕호, 손형모 후보가 선출됐다. 한편 총회 입구에선 GS건설 홍보요원들이 조합원들과 사전 스킨십 과정을 거치며 눈도장을 찍었다. GS건설은 조합원들에게 자이갤러리 투어 신청서가 담긴 홍보물을 전달하며 일찍부터 사업수주에 대한 의지를 드러내고 있는 모습이다. 목동12단지는 지하3층-지상43층, 2,810세대로 재건축되는 대단지다. 해당 사업장은 기용적률이 119%, 평균 대지지분이 63.37㎡(약 19평)로 사업성이 준수하다는 업계 평가를 받고 있는 상황이다.
용산정비창 전면1구역이 작년 상반기 치열한 경쟁입찰 끝에 선정한 HDC현대산업개발과의 공사도급계약(안)을 총회 통과시켰다. 시공사 선정 후 반년만에 원만한 협의를 거쳐 결실을 앞두게 된 셈이다. 공사도급계약(안) 통과를 기점으로, 사업시행계획(안) 신청을 위한 통합심의에 더욱 더 박차를 가할 수 있는 환경도 조성됐다. HDC현대산업개발은 본사 앞마당격인 용산정비창 전면1구역의 인허가 후속 절차에 힘을 보탤 전망이다. 26일 정비업계 따르면 용산정비창 전면1구역 재개발 조합은 2026년 정기총회를 열어, 공사도급계약(안)을 비롯한 주요 안건을 모두 통과시켰다. 총 공사금액은 약 9,244억원이다. 향후 실제 착공 시점에는 조(兆) 단위를 웃돌 것으로 전망된다. 같은 날 감정평가 업무를 맡게 될 용역업체는 하나감정평가법인과 나라감정평가법인이 선정됐다. 해당 사업장은 입지적으로 용산국제업무지구와 바로 맞닿아 있는 복합개발(주거+업무+상업) 특성을 지니고 있다. 각각의 건축물 용도에 맞게끔 토지 이용가치를 높여야 한다는 점에서 '디벨로퍼'의 영역과 가깝다는 분석이 이어졌다. 서울시가 결정고시한 '용산정비창 전면1구역' 특별계획구역 지침에 따르면, 주변 지역과의 지하공간을 연계 개발하고, 용산국제업무지구 조성 계획의 일환에서 사업이 진행되어야 한다는 점도 명시돼 있다. 반년 전 총회 현장에서도, 정경구 HDC현대산업개발 대표는 우리 동네를 함께 개발한다는 마음가짐으로 사업에 임하겠다고 각오를 다진 바 있다. HDC현대산업개발은 1999년 용산역 민자역사 개발을 주도한 가운데, 2011년부터는 용산아이파크몰에 본사를 두고 건설업을 영위해 왔다. 수십년에 걸쳐 용산역을 거점으로 성장해 왔기에, '앞마당격'에 해당하는 용산정비창 수주는 향후 회사 차원에서 핵심 동력으로 작용할 것으로 보인다. HDC현대산업개발은 상권과 지하철역을 연계시켜야 하는 주거환경 개선에 특화된 역량을 살려 올해 정비사업 수주에 나설 계획이다. 작년 12월엔, 인천도시공사가 사업시행자로 있는 굴포천역 도심공공주택복합사업을 수주했다. 해당 사업장 반경 약 1km 내엔 굴포천역과 부평구청역, GTX-B노선이 계획된 부평역이 위치해 있다. 수많은 사람들이 오가는 지하철역과 상권, 주거 공간을 함께 고려해야 하는 '복합개발' 사업장이다. HDC현대산업개발은 용산구 내에서 숙대입구역(4호선)과 인접한 갈월동 역세권 사업에도 수주의향을 타진하고 있다. 광운대역세권과 연계한 서울원아이파크, 용산국제업무지구와 연접해 있는 용산정비창 전면1구역 등 수많은 사람들이 오가는 역사 공간과 주거환경 개선을 함께 도모할 수 있는 사업장 위주로 선별 수주 전략을 펼쳐나갈 계획이다.
여의도 은하아파트가 올해 통합심의 준비를 위한 담금질에 나선 가운데, 건축설계와 각종 영향평가를 맡아줄 협력업체 선정을 위한 전체회의를 진행한다. 통합심의는 건축심의와 교통영향평가, 환경영향평가 등으로 구성되며, 이를 유기적으로 연결시켜줄 역량 있는 설계사 선정이 중요하다. 현재 은하아파트는 연접해 있는 삼익아파트와의 단일 시공 관련해서도 '준공 후 입주가치' 극대화 차원에서 의견 수렴을 진행 중이다. 26일 정비업계 따르면 여의도 은하아파트 사업시행자인 하나자산신탁은 다음 달 1일(일) 토지등소유자를 상대로 제2차 전체회의를 열어, ▲운영규정 변경(안) 의결 ▲ 2026년 사업비·운영비 예산(안) ▲설계사 선정 ▲소방·전기·교통·환경·재해 등 협력업체 선정 ▲감사 보궐 선출 등의 안건을 소유주들 의결에 부칠 예정이다. 한 해동안 살림을 꾸려가는데 필요한 예산(안)과 설계사를 비롯한 협력업체 선정이 중요 안건으로 여겨진다. 설계사 경쟁입찰엔 삼하건축(기호 1번)과 한국종합건축(기호 2번), 에이앤유(기호 3번)가 선의의 경쟁을 펼치고 있다. 기호 1번인 삼하건축은 여의도 은하아파트가 서울시 신속통합기획 사전자문(Fast-Track)을 받는 초창기 과정에서 건축설계(안) 작성을 맡은 회사다. 인허가청과의 협의 과정을 비롯, 토지이용계획과 건축계획 부문에 있어 현장 이해도가 높을 것으로 보이는 대목이다. 삼하건축은 정비사업 부문 실적에서 가장 앞선다. 래미안 원베일리의 뒤를 잇게 될 랜드마크 사업장인 반포주공1단지124주구(반포디에이치클래스트) 외에도 방배신동아(오티에르 방배)와 신반포13차(신반포 르엘), 서초무지개(서초그랑자이) 등을 설계했다. 작년 4분기 원양건축과 정림건축과의 경쟁을 이기고 하안주공5단지 설계권을 거머줬다. 최근 정비업계 가장 큰 화제의 사업장으로 회자되는 '궁전-동궁-한신서래 통합재건축'에서 궁전 조합의 설계도 맡고 있다. 삼하건축은 조합원 전 세대를 15층 이상으로 배치해, 한강뷰와 샛강 조망권을 핵심 전략으로 내세웠다. 주거단지 고급화의 일환으로 여겨지는 중·대형 평형 비율을 늘리고, 실수요층인 조합원들의 선택권을 넓혔다. 지하층 1개층을 줄여 조합원들의 공사비 부담을 덜었지만, 효율적인 설계로 세대당 주차대수 2대 이상은 확보했다. 경쟁사 대비 가장 낮은 건폐율로 단지 내 공용공간의 쾌적함을 확보한 점도 경쟁력으로 부각된다. 기호 2번인 한국종합건축은 방화6구역과 홍제3구역, 방배7구역 등을 주요 실적으로 갖고 있다. 은하아파트의 가치를 극대화할 3가지 전략으로는 ▲최대 49층 3개 타워동 ▲조합원 세대 한강뷰 최대 확보 ▲분양수입 극대화를 위한 상업시설을 전면에 내세웠다. 3개 타워동으로 동간 거리를 넓게 설계해 충분한 바람길을 확보하겠다는 게 한국종합건축의 설명이다. 조합원 전 세대의 한강·샛강 조망권도 확보하겠다는 점을 강조했다. 한국종합건축은 여의도를 상징하는 입면 디자인으로, 크리스탈 형태로 건물 외관에 독창성을 부여할 계획이다. 주민들의 보행 동선을 고려한 상업시설 계획도 안내했다. 여의도 업무지구와 인접해 있는 주거단지임을 감안, 여의도 제2의 중심상권이 될 수 있는 방향으로 유동인구를 집중시키겠다는 게 한국종합건축의 포부다. 주차대수는 세대당 1.9대로 계획했다. 기호 3번인 에이앤유는 래미안 원베일리와 아크로 리버파크, 한남4구역 등을 사업 실적으로 둔 설계사다. 여의도 랜드마크를 목표로 한 에이앤유는 은하아파트의 가치 극대화를 위해 ▲경관 및 입면 특화 ▲샛강+트리플 조망세대 최대 확보 ▲주동 특화 ▲단위세대 특화 등에 주안점을 뒀다. 에이앤유는 여의도 대교아파트 설계를 맡았고, 조합에서 직발주를 통해 뽑은 해외설계사(헤더윅 스튜디오)와 협업해 사업을 함께 지원사격하고 있다. 에이앤유는 여의도 은하 조합원들에게 전 세대 남향 및 샛강, 숲세권 조망이 가능한 구조로 최고의 주동배치 계획을 수립할 것을 약속했다. 조합원 세대는 9층부터 선택 가능해, 지면으로부터 41m 높은 고층에서 시작한다. 조망 프리미엄을 극대화해 주거가치를 높일 수 있다는 이야기다. 모든 평형에 100% 테라스 공간을 통해 서비스면적을 최대한 확보하겠다는 점도 강조했다.
통상 재개발·재건축을 일컫는 정비사업이 금융 전쟁으로 불리우는 이유는 자기자본이 아닌 오롯이 타인자본으로 사업이 진행되는 특성과 관련돼 있다. 특히, 작년 10월 15일 부동산 규제 정책이 발표됨에 따라, 1주택자의 주택담보대출 금액은 LTV 40%로 묶였다. 최대한도 역시 6억원으로 제한된다. 이에, 시공사의 지급보증으로 이뤄지는 추가이주비의 한도와 조건이 올해 경쟁입찰 대상지의 최대 관심사로 부상하고 있다. 22일 업계 따르면 압구정2구역은 작년 9월 시공사 선정 당시 기본이주비와 추가이주비를 포함해 종전자산평가금액의 'LTV 100%' 한도를 제안하게끔 입찰지침을 마련했다. 이때, 기본이주비와 추가이주비의 금융조건을 동일하게 책정해야 한다는 내용도 포함됐다. 압구정2구역 조합원들의 종전자산평가금액이 '조(兆)' 단위에 이르는 만큼 건설사들의 재무 건전성 외에도 그룹 차원에서 감당 가능할지 여부가 주된 의사결정 요인이었다. 올해 1분기 대형사 간 경쟁입찰이 예고된 성수4구역과 압구정4구역 역시 금융 전쟁으로 치러질 가능성이 농후하다는 분석이 나온다. 현재 압구정4구역엔 삼성물산(공사도급순위 1위), 현대건설(공사도급순위 2위), DL이앤씨(공사도급순위 4위), GS건설(공사도급순위 5위)이 물밑 경쟁을 펼치고 있다. 성수4구역은 대우건설(공사도급순위 3위)과 롯데건설(공사도급순위 8위)의 경쟁 구도가 펼쳐지고 있는 상황이다. 통상 기본이주비와 추가이주비의 가산금리(스프레드) 차이는 약 2~3% 정도다. 시공사는 추가이주비를 조달받기 위해 지급보증, 즉 신용공여를 진행해야 한다. 지급보증을 할 경우 재무제표 부채 항목에 금융부채나 충당부채로 잡힌다. 시공사 입장에서도 부담이 될 수밖에 없기에 추가이주비를 제안하지 않는 경우도 다반사다. 그룹 지주사 차원에서 재무적 부담 요인으로 작용하기 때문이다. 시공사 재무 건전성이 중요한 이유다. 작년 9월과 10월 수의계약으로 시공사를 선정한 압구정2구역과 여의도 대교에선 동일한 조건이 제안됐다. 현대건설은 조합의 입찰지침에 따라, 기본이주비와 추가이주비의 금리를 동일하게 적용하고, 기본이주비(최대 6억원)와 추가이주비를 합쳐 LTV 100% 이내에서 조달을 약속했다. 마찬가지로 삼성물산도 여의도 대교에 이주비 대출 LTV 100%를 제안했다. 대우건설은 작년 9월 용산구 소재 청파1구역에 LTV 100%를 제안했고, 삼성물산과 격돌한 개포우성7차에서도 기본이주비와 추가이주비를 합쳐 LTV 100%를 약속했다. 포스코이앤씨는 방배15구역에서 강남권 최초로 LTV 150%를 제안했다. 유효 경쟁입찰이 성사됐던 용산정비창 전면1구역에선 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨는 각각 LTV 150%, LTV 160% 보장을 입찰제안서에 기재했다. 별도로 추가이주비를 제안하지 않은 사업장들도 존재한다. 롯데건설이 하이엔드 브랜드(르엘)로 올해 마수걸이 수주한 가락극동엔 별도 추가이주비 제안이 없었다. 지난해 수주한 용산구 산호아파트와 신용산북측1구역 역시 추가이주비를 제안하지 않았다. 그룹 차원의 재무건전성을 고려한 행보로 업계는 보고 있다. 올해 첫 격전지로 꼽히는 성수4구역에서 롯데건설과 대우건설의 추가이주비 제안 관련해서 업계 이목이 집중되고 있다. 지난해 10·15 부동산 정책 발표 이후 처음으로 진행되는 경쟁입찰인 만큼, 양사 모두 전사적 역량을 최대한 집중할 것으로 관측된다. 특히, 성수4구역의 현 시점 종전자산평가금액은 1조원을 훨씬 웃돌고, 계속 실거래 시세가 올라갈 것을 감안할 때 향후 그룹 차원의 자본력도 사업 성패를 결정지을 중요한 요소로 꼽힌다. 금융업계 관계자는 "추가이주비는 고스란히 시공사 재무제표에 부채 항목으로 전가되기 때문에, 압구정과 성수 등 종전자산평가금액 규모가 조 단위를 넘는 곳들은 그룹 차원에서 자본력을 갖고 감당할 수 있느냐 여부가 중요하다"며 "성수4구역에서 맞붙을 롯데건설과 대우건설이 '금융' 전쟁으로 불리우는 경쟁입찰에서 어떤 전략적인 제안서를 가져올지 올해 시공사 선정을 앞둔 타 사업장들의 관심이 지대한 편"이라고 말했다.
신반포궁전과 현대동궁, 한신서래 아파트가 통합재건축을 위한 사업 토대 마련에 한창이다. 3개 사업장 모두 재건축 사업성과 진행상황이 모두 제각각인 만큼, 각 단지별로 정통성을 가진 추진 주체가 소유주들의 의견을 모아 통일된 행정 절차를 밟아나갈 계획이다. 통합을 위한 사업의지와 단결력이 무엇보다 중요한 상황에서, 이해관계가 서로 다를 수밖에 없는 3개 단지가 향후 원만한 상호 협의 하에 통합재건축을 이룰 수 있을지 관심이다. 23일 정비업계 따르면 신반포궁전과 현대동궁, 한신서래 아파트 대표들은 최근 '통합재건축 합의서'에 공동으로 서명했다. 이번 합의서 체결은 본격적으로 3개 단지가 큰 틀에서 공감대를 이뤘다는 상징적 의미를 부여할 수 있다. 본 합의서 주요 내용은 향후 통합재건축 조합 정관에 명시된다. 현재 조합 체제인 궁전아파트는 조합원 3분의2 이상 동의를 얻어 정비계획(안) 변경을 위한 입안 제안 동의서를 징구해야 한다. 현대동궁과 한신서래 각 준비위원회는 통합재건축을 위해 전체 토지등소유자의 70% 이상, 동별 동의율 과반 이상의 동의를 받아 궁전아파트 조합에 제출해야 한다. 3개 단지 통합재건축 절차는 궁전아파트 조합이 대표로 수행할 전망이다. 한신서래는 이미 동의서가 확보된 상태로, 현재 보완 작업이 진행 중인 것으로 알려졌다. 현대동궁은 합의서가 작성된 이후부터 동의서 징구가 시작됐는데, 일찍부터 통합재건축에 대한 소유주들의 니즈가 컸던 만큼 동의율 확보가 수월할 것으로 업계는 전망하는 분위기다. '3개 단지' 사업시행구역은 ▲신반포궁전(11,520㎡) ▲현대동궁(10,420㎡) ▲한신서래(21,408㎡)로 정해졌다. 단지별 제자리재건축과 독립정산을 원칙으로 하는데, 공동이용시설과 기부채납 시설 설치비용 등도 각 단지가 출자한 대지지분 비율에 맞춰 개별 부담하는 방향으로 진행된다. 물론 현대동궁 사업지 내 공유지분(폴코리아 소유) 이슈도 해당 단지가 자체 비용과 책임으로 해결해야 한다. 상가 보상과 관련해서도 단지별 해결이 원칙이다. 우선 신반포궁전은 조합정관에 이미 상가소유주들의 아파트 분양권에 대한 보상 내용을 명시한 바 있고, 그대로 조합설립인가를 받은 상태라 문제될 사안이 없다는 입장이다. 한신서래의 경우엔 '상가 쪼개기'가 되지 않은 깨끗한 상태이며, 한형기 준비위원장이 상가 소속인 만큼 상가소유주들의 결속력이 높을 것으로 예상된다. 현대동궁은 별도로 상가가 없어 비교적 관련 이슈에선 자유롭다. 향후 통합재건축 조합이 설립될 경우, 조합장은 신반포궁전에서 선출하게 된다. 대신 현대동궁과 한신서래에선 각각 1인의 부조합장을 두게 된다. 혹시 모를 독단적인 의견행사에 대한 상호견제 시스템인 셈이다. 단지별로 감사는 1인, 이사는 3인을 선출하고 대의원은 규모에 맞춰 ▲신반포궁전(20인) ▲현대동궁(25인) ▲한신서래(40인) 등으로 구성할 계획이다. 박지환 법무법인 텍스트 변호사는 "3개 단지에 제자리 재건축과 독립정산제를 적용하면서, 수익·지출 정산기준, 통합조합의 임원·대의원 배분, 각 단지별 이슈의 처리, 정관에 명시할 사항과 개정 요건까지 상당히 명확하게 정해 놓았다"면서 "최근 문제되는 노후계획도시 통합재건축에 그대로 적용하기는 어렵겠지만 원베일리에 이어 참고할 만한 사례가 제시된 것으로 보인다"고 평가했다.
자양7구역이 일몰제 논란을 종결짓고, '정비계획 변경'과 '사업시행인가 통합심의'를 동시에 추진한다는 방안을 내놨다. 일몰기한 제약없이 사업을 추진할 수 있는 여건이 마련된 것이다. 여기에 두 가지 절차를 병행하는 투트랙 전략까지 더해지면서 자양7구역은 최소 9개월의 시간을 줄일 수 있을 것으로 기대하고 있다. 23일 정비업계 따르면 자양7구역 재건축 조합(이지원 조합장)은 서울시 주거정비과로부터 일몰제 해제에 대한 질의회신 결과를 통보받았다. 그간 대상지는 2차 일몰기한 연장을 고심하던 상황이었으나 이번 서울시 결정으로 구역해제에 따른 불안감을 해소할 수 있게 됐다. 서울시가 주목한 건 도정법 제20조였다. 해당 법령에선 정비사업이 장기간 진행되지 않으면 정비구역 해제가 가능하나, 사업의사 또는 사업추진 현황 등의 고려 없이 무조건 정비구역을 해제해선 안 된다고 규정하고 있다. 이를 두고 서울시는 "원칙적으로 일몰기한 내 사업 추진이 바람직하나, 기한이 도래됐다고 자동해제 되는 것은 아니다"라며 "사업은 추진 상황과 가능성을 종합적으로 고려해 해제여부를 결정하는 게 타당하다"고 설명했다. 즉 대상지는 이미 사업이 원활히 진행되고 있는 만큼, 일몰제 적용이 불필요하다는 의견으로 풀이된다. 일몰제 해제로 사업동력이 생긴 자양7구역은 곧장 정비계획 변경과 통합심의도 함께 준비한다는 개선안을 고안했다. 기존엔 정비계획 자문을 통해 계획을 수립할 예정이었으나, 일부 민원이 발생하면서 철회 결정이 내려졌다. 결국 조합은 서울시 내 정책 움직임을 고려해 정비계획과 사업시행계획 통합심의를 동시에 추진하는 단축방안을 마련했고, 협의를 완료한 상태다. 현재 대상지는 동측 도로변(10,236㎡)을 편입하고자 동의율 확보에 나서고 있다. 구역계가 확장되면 기존 사회복지시설이 공공청사 내부로 들어가 효율적인 아파트 설계 부지의 확보가 가능해진다. 완결성 있는 도로 확폭과 공공보행통로 계획 등으로 차량의 원활한 운행도 기대된다. 아울러 전체 세대수도 기존 917세대에서 1,089세대로 172세대가 늘어나게 된다. 소형 평형을 대폭 줄이는 대신, 중대형 평형의 비중을 높인다는 게 조합 측의 설명이다. 다만 간선도로변 소유주들의 동의가 아직까진 저조한 상태라, 일단 조합은 상황을 지켜본다는 입장이다. 접도변 동의율을 최대치로 끌어올리되, 부득이한 경우엔 구·시와 협의를 거쳐 유동적으로 대안에 맞춰 방향성을 만들어 나간다는 방침이다. 이지원 조합장은 "심의 과정에서 수정사항이 발생하면, 조합원님들과 신속히 공유하겠다"며 "경우의 수를 미리 준비해 최적의 사업성을 도출해 낼 것"이라고 강조했다. 정한철 법무법인 인본 대표변호사는 “서울시 민원회신은 1차 연장기간이 도래한 경우라도 정비구역 등을 해제하여야 하는 것은 아니고 정비사업의 추진현황, 추진가능성 등 구역현황을 종합적으로 고려하여 해제여부를 결정하는 것이 타당하다는 내용으로 도시정비법 제20조 제6항이 정하는 2년 연장은 1차에 한하는 것이 아니라 종합적으로 고려하여 재연장할 수도 있다는 의미"라고 말했다. 이어 "정비구역의 지정권자는 재연장 관련해서, 토지등소유자의 동의·부담 정도, 사업 추진 가능성 등 주민 권익과 공익 전체를 종합적으로 고려해 판단할 수 있다 해석하는 것이 입법취지에 부합하기에 합리적인 해석”이라고 부연했다.
![[대담] 반포 한강변 부흥 이끈 에이앤유…"市 도시계획 함께 수립"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20260104/art_17690482098824_7fd7df_178x118_c0.png)
"에이앤유디자인그룹건축사사무소㈜(이하 에이앤유)는 회사명에서도 읽혀지듯 '도시 환경(Urban Context)'의 가치를 살릴 수 있는 건축을 지향합니다. 가장 먼저 머리를 맞대고 도시적 공간구성에 대한 고민부터 시작하죠. 정비사업은 공공성(도시계획)과 개별성(건축설계)의 균형점을 정확하게 찾아낼 때 인·허가 등 후속업무 진행이 순조로워집니다. 또한, 도정법에 따른 절차법으로 진행되는 만큼, 각각의 단계마다 서울시와 자치구의 인·허가를 받아야 하니 대관의 영역이 매우 중요할 수밖에 없습니다." 올해 창립 20주년을 맞이한 김재석 에이앤유 대표이사(사진)가 하우징워치와의 만남에서 꺼낸 화두는 '도시'다. 특히 많은 이들이 거주를 희망하는 재건축 단지들의 경우, 도시적 환경의 우수성과 단지의 거주성이 조화되어야 한다는 점을 강조했다. 국내 고급주거의 대명사인 ‘반포지구’ 역시 도시와 건축계획이 통합된 에이앤유의 건축 철학이 담긴 결과물이라고 덧붙였다. 에이앤유는 국내 고급주거 아파트를 리딩한 아크로 리버파크(2016년 준공)와 래미안 원베일리(2023년 준공)의 건축 설계사로 잘 알려져 있다. 지난 2015년 서울시 주거정책의 방향성이 담긴 [한강변 관리 기본계획]을 수립했고, 서울시 정비사업의 가이드라인인 [2025 도시·주거환경정비 기본계획]도 만들었다. 앞서 언급한 2개 리딩 단지를 모두 특별건축구역 1·2호 지정으로 이끌었다. 아크로 리버파크는 국내 최초의 민간 특별건축구역으로 한국건축문화 대상을 수상했다. 특별건축구역은 조화롭고 창의적인 건축으로 도시경관을 창출한다는 목적 하에 건축관련 일부 규정(건폐율·일조 등)을 완화해 주는 제도다. 2021년엔 특별건축구역 설계 가이드라인을 수립했다. 김 대표는 "특별건축구역은 건축관련 규제를 일부 완화하여 획일적인 주동 디자인을 지양하고 창의적 건축물 등 주거환경 조성이 가능하다며, 그렇게 설계한 단지가 래미안 원베일리"라고 말했다. 하지만 공공성 확보가 주민들의 사업성을 저해할 수 없다는 분명한 입장도 강조했다. 이어 "연꽃 모양의 한남4구역 내 원형 주동 역시 다양한 라이프스타일 변화에 대응하는 주거유형 도입의 일환으로, 현재 설계변경이 진행 중이다"고 부연했다. 한강변을 맞댄 반포지구의 부흥을 가장 실무적으로 근거리에서 지켜본 설계사가 에이앤유인 셈이다. 아크로 리버파크·원베일리의 뒤를 이어 차기 대장주를 노리는 반포주공1단지124주구(디에이치 클래스트)와 신반포2차(디에이치 르블랑) 사업에도 참여하고 있다. 동작대교부터 반포대교 너머(약 3km) 11,600여 세대 모두를 에이앤유에서 설계했다. 최근엔 마포구 성산시영에서 진행된 설계공모 경쟁 입찰에서 승리했고, 삼성물산과 현대건설의 빅매치로 뜨거웠던 한남4구역에서도 한강변 도시정비사업 부문에서의 영향력을 넓혀가고 있는 상황이다. 작년 12월엔 '세종시 국가상징구역 설계공모'에서 당선작을 배출했다. 국가상징구역은 대통령 집무실과 국회의사당, 시민공간 등을 조화롭게 연계·조성하는 미래 대한민국의 상징이 될 랜드마크 공간이다. 에이앤유는 큰 틀에서 서울시와 도시공간 관리정책을 함께 만들어 나가는 건축·도시계획 파트너로, 도시의 맥락을 선제적으로 이해하고 이를 바탕으로 개별 사업장 프로젝트를 진행 중이다. 20여 년간 집적된 경험과 노하우가 결국 ‘인허가 속도’와도 관련돼 있다는 게 김 대표의 생각이다. 서울시 신속통합기획 사전자문(Fast-Track) 1호 사업장인 여의도 대교는 전례 없는 사업 속도를 보였고, 여의도 최초의 사업시행인가를 이뤄냈다. 김 대표는 “서울시와 함께 목동과 상계 등 대규모 택지개발지구 도시관리방안도 수립한 주체인만큼, 올해 설계사 선정에 동시다발적으로 나선 ‘목동 재건축’ 내에서 조합원들의 선택을 받기 위해 연말 연초를 모두 반납했다”며 “큰 그림(도시계획)을 그리는 회사이기에, 목동의 각 단지별 특색과 입지에 대한 사전 이해도를 바탕으로 설계(안)을 준비 중이다”고 말했다. 이어 "현실과 동떨어진 과도한 설계 대신, 인허가 속도와 분담금 절감이라는 실용적 가치와 함께, 목동만의 생활환경 그리고 학군과 주거 가치를 드높이는 ‘목동다움’을 보여주는 계획안을 준비하고 있다"고 덧붙였다.
한국자산신탁이 목동11단지의 사업시행자 지위를 확보하면서 본격적으로 사업에도 속도가 붙을 것으로 전망된다. 한국자산신탁은 난제로 꼽히는 상가합의도 일찌감치 이뤄낸 만큼, 다음 목표인 상반기 토지등소유자 전체회의 준비에도 만전을 기하겠다는 의지다. 22일 정비업계 따르면 양천구청은 한국자산신탁을 목동11단지 아파트 재건축 정비사업의 사업시행자로 지정·고시했다고 밝혔다. 이번 고시는 대상지가 정비구역으로 지정된 지 2개월 만에 이뤄졌다. 서울시 정비사업 공정관리 기준상 정비구역 지정부터 조합 설립 또는 사업시행자 지정까지의 표준 처리기한이 1년인 점을 감안하면 약 10개월가량 기간을 단축한 셈이다. 목동11단지의 경우, 목동14개 단지 중 유일하게 사업시행자 지정 동의서 징구 시점에 상가합의를 빠르게 이뤄냈다. 재건축준비위원회(정상수 재준위원장)와 상가협의회가 정비사업이 시작되기 이전부터 원만한 사업 공감대를 형성해 둔 덕분이다. 상가합의서엔 목동 타단지들에서 공통적으로 상가와 논의됐던 내용들이 반영됐다. 우선 상가 소유주의 아파트 분양권 확보를 위한 정관비율(0.1) 적용으로, 공동주택 소유자와 상가소유자가 차등 없는 조건으로 사업동반자 관계임을 확고히 했다. 또 전체회의 의결을 거쳐 상가가 추천한 감정평가법인을 선정하고, 정비사업위원회에 상가원 2인을 포함하기로 했다. 물론 상가신축 계획 수립 시, 상가 의견을 적극적으로 수렴한다는 의견도 포함됐다. 목동11단지가 빠른 시일 내에 동의서 징구를 완료할 수 있었던 점도, 사전에 해당 내용들이 사업시행자 지정 동의 안내책자에 고스란히 포함돼 공동주택 및 상가 소유자들의 사업 이해를 도왔기 때문이다. 여기에 단지 내 각종 ▲관리사무소 ▲노인회 ▲부녀회 ▲입주자대표회의 등 주민들의 적극적인 협조가 뒷받침됐기에 가능했던 일이다. 목동14개 단지 중 8곳이 신탁방식을 채택한 가운데, 목동11단지의 합류로 총 6곳의(5·9·10·13·14·11) 단지가 사업시행자 지정 고시를 완료한 상태다. 한국자산신탁은 최근 목동9단지의 토지등소유자 전체회의가 원만히 마무리됨에 따라 이번 사업시행자 지정고시와 더불어 겹경사를 맞이하게 됐다.
한국자산신탁을 사업파트너로 낙점한 목동9단지가 첫 전체회의를 성공적으로 마무리하면서, 본격적으로 '목동 재건축' 상위권 경쟁 구도에 합류했다. 신탁방식을 택한 목동 뒷 단지들간의 선의의 경쟁이 서로에게 원동력이 되고 있는 모습이다. 한자신은 사업시행자 지위로, 소유주들과의 소통을 기반으로 과정과 결과 모두를 움켜쥐겠다는 의지를 내비쳤다. 21일 정비업계 따르면 최근 한국자산신탁은 목동9단지의 첫 토지등소유자 전체회의를 개최했다. 평일 늦은 저녁, 강력한 한파 속에서도 현장은 토지등소유자들의 발걸음으로 가득했고, 각각의 안건과 관련해 소유주들의 질의가 이어지면서 회의는 늦게까지 지속됐다. 이번 회의에선 ▲시행규정 확정 ▲운영규정 승인 ▲신탁계약 확정 ▲자금 차입 ▲정비사업위원회 임원진 선출 등의 안건이 상정됐고 모두 원안 가결 처리됐다. 우선 신탁사와 소유주들의 소통창구 역할을 하는 정비사업위원회(정사위)의 수장 자리는 이종헌 위원장이 맡게 됐다. 그는 2019년 2월, 사업 초기 단계부터 소유주들과 함께 대상지의 재건축을 이끌어 온 인물이다. 이 위원장은 "수년간 경험을 바탕으로 진행속도에 초점을 맞춰, 목동 14개 단지 중 선두권을 유지하겠다"며 "한국자산신탁이 소유자들이 원하는 방향대로 업무를 잘할 수 있도록 지속적으로 협의하고 견제해 나가겠다"고 약속했다. 정사위는 최종 17인 체제로 운영된다. 현장에서 눈에 띈 부분은 목동9단지의 경우, 상가와의 원활한 합의를 위해 공을 많이 들였다는 점이다. 일단 입후보한 상가원 중 1인이 최종 정사위 위원으로 당선되면서 상가의 목소리를 대변할 수 있게 됐다. 주변 단지와 동일하게 도정법 시행령에 맞춰, 상가 소유주의 아파트 분양권 확보를 위한 정관비율(0.1)도 적용했다. 아울러 종전·종후자산 감정평가 금액산정은 상가원이 추천한 최대 2곳의 감정평가법인과 아파트 및 구청이 각각 선정한 감정평가 2곳의 산술평균 금액을 토대로 정하기로 했다. 한자신 관계자는 "시행규정(안)은 상가협의체 합의 내용을 토대로 확정짓게 됐다"며 "상가 소유주도 동일한 기준으로 주택분양이 가능하도록 했다"고 설명했다. 설계권을 두고선 입찰에 참여한 7곳 업체 중 설계제안서를 제출한 최종 2곳이 적격심사를 통해 경쟁을 벌였다. 그 결과 설계자 지위는 80%에 가까운 투표를 얻은 ㈜건원건축이 확보하게 됐다. ㈜건원건축이 내건 목동9단지의 단지명은 '프레스티지 더원'이다. 해당 설계업체는 ▲단지 중앙의 초대형 공원 ▲최소 주동 전략 ▲조망권 극대화 ▲동간거리 최대 이격 ▲플래그십 커머스(1급지 중심) 등을 약속했다. ㈜건원건축은 목동6단지에 이어 목동9단지 설계권도 거머줬다. 건원건축은 인접 단지와 비교했을 때, 입찰가격(31,200원)이 다소 비싸다는 소유주들의 의견과 관련해 "기본설계 외에도 나머지 추가 용역을 발주했기 때문"이라며 "통상적으로 설계사들이 설계 변경을 요청하곤 하나, 우린 없는걸로 검토가 됐다"고 답변했다. 정비업체 지위는 기호1번 ㈜다우엠엔지가 차지하게 됐다. 해당 업체는 입찰가격평가에서 가장 낮은 금액(8,100원)을 제시해 가격경쟁력에서 높은 지지를 받은 것으로 보인다. 또 경쟁 업체들과 달리, 서울시 신탁방식 용역 수행실적을 유일하게 보유했다는 점에서 한국자산신탁과의 시너지도 기대되는 부분이다. 한편 전체회의 당일, 웨딩홀 초입부터 GS건설과 삼성물산, HDC현산 등 다수의 시공사 홍보요원들이 나란히 도열해 홍보전을 펼치는 모습이 연출되기도 했다. 초등학교를 품은 목동9단지는 높은 일반분양비율에 따른 준수한 사업성으로 일찍부터 시공사들의 관심을 한 몸에 받고 있는 3,957세대에 달하는 대단지다.
은평구 불광미성이 추진위원회 구성을 넘어 조합설립까지의 상반기 플랜을 토지등소유자들과 공유하는 시간을 가졌다. 구역지정 전 추진위원회 구성 동의가 곧 조합설립 동의로 간주되는 만큼, 반복 과정을 줄여 사업속도를 확보한다는 의도로 풀이된다. 특히 현장에선 상가 대표단의 적극적인 사업 협조와 관련한 목소리도 나와, 향후 재건축 사업의 긍정적 기류가 감지되고 있다. 21일 정비업계 따르면 은평구청은 불광미성 아파트의 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 현재 초기 사업은 구청에서 선정한 공공지원 정비업체인 ㈜신한피앤씨가 맡고 있다. 해당 업체는 추진위원회 설립에 필요한 전반적인 업무를 수행하게 된다. 공공지원제도의 도입 목적은 투명하고 신속한 업무추진에 있다. 현실적으로 사업초기 단계에선 다수 추진주체의 사업 시도로 주민들 간의 갈등이 발생하는 경우가 많다. 또 일부 경우엔 각종 업체와의 유착관계로 부정·비리가 생길 우려도 있다. 이같은 고충을 해결하고자 공공지원자인 은평구청장과 서울시는 용역비 등의 금융비용을 지원하는 등 다방면으로 도우미 역할을 수행할 예정이다. 토지등소유자들의 의지로 추진위원회가 설립되면 해당 법적 단체는 조합설립이 이뤄지기 전까지 전반적인 제반 업무를 수행하게 된다. 추진위는 ▲정비업체 및 설계자 선정 ▲조합설립 동의서 징구 ▲창립총회(조합임원·대의원 선임 등) 개최 ▲개략적 사업시행계획서 작성 등의 업무를 수행하게 된다. 불광미성은 이날(22일)까지 후보자 등록을 마치고, 이달 말 선거인 명부 확정 공고를 낼 계획이다. 만약 추진위원장 후보가 단독이 아닌 복수일 경우엔 합동연설회가 진행된다. 단독출마시엔 해당 절차가 생략돼 시간 단축에 용이하다. 추진위원장 당선 공고는 2월 11일로 예정됐다. 추진위원장 피선출인 자격은 사업시행구역 내에서 3년 이내 1년 이상 거주하거나, 5년 이상 토지 및 건축물을 소유한 자에 해당한다. 아울러 후보자 등록을 위해선 토지등소유자 50인 이상의 추천이 필요하다. 추진위 구성과 관련, 전반적인 설명업무를 주도한 ㈜신한피앤씨 관계자는 "올해 6월 지방선거로 자칫 사업에 변화가 생길 가능성도 있다"며 "혹시 모를 일에 대비해 절차나 단계 등을 미리 끝내둘 필요가 있다"고 설명했다. 그러면서 "동별동의율 등의 추가 조건이 붙긴 하나, 추진위 구성 단계부터 많은 동의서를 징구해 조합설립 기준까지 맞춰두면 좋다"고 말을 이었다. 한편 당일 현장에선 상가 대표단의 사업 협조와 관련한 긍정적 발언이 나와 곳곳에서 박수가 쏟아졌다. 상가 관계자는 "재건축사업의 성공 열쇠는 상가가 얼마나 빨리 동의하느냐에 달렸다"며 "우린 협상 준비가 되어 있으니, 상가와 아파트 모두 윈윈(Win-Win)하는 방향을 찾길 바란다"고 말했다. 불광미성은 은평구 불광동 248번지 일대 소재해 있으며, 구역면적은 약 60,720㎡다. 최고층수는 40층(130m이하)로 계획돼 있다. 대상지의 총 예상 세대수는 1,662세대로, 조합원·일반물량은 1,517세대, 임대주택은 145세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(583세대) ▲60~85㎡이하(810세대) ▲85㎡초과(124세대) 등으로 구성된다. 나머지 국민주택규모 임대주택은 모두 59㎡(85세대), 74㎡(45세대), 84㎡(15세대)로 계획이 잡혔다.
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