발행일(UPDATE): 2025년 06월 13일 07시 04분
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![[르포] "공들인지 10년" 아크로, 한남5 결실…한강벨트 이제부터](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250623/art_17488505480946_acbfdc_178x118_c0.jpg)
DL이앤씨가 10여년 만에 한남5구역 시공권 확보에 성공했다. 오랜 인내 끝에 결실을 맺게 된 만큼 DL이앤씨는 감회가 새롭다는 반응이다. 지난 2016년부터 해당 사업장에 공을 들여온 만큼, 사업 추진 과정에서 조합원들이 겪어온 일거수일투족을 모두 꿰뚫고 있을 수밖에 없다. 한남5구역의 지형적 특징을 포함, 충분히 고민하고 반영한 결과물을 [아크로 한남] 프로젝트로 엮어냈다. DL이앤씨는 지난 주말 코엑스 오디토리움에서 열린 시공사 선정 총회에서 92%의 득표율로 파트너사로 합류했다. 현장에는 1,000명을 훌쩍 넘는 조합원들이 참석했다. 작년 말 부결된 사업시행계획(안) 안건과 정비사업비 변경 안건도 통과됐다. 한남5구역은 시공사 선정 과정에서 빚어진 내부 갈등으로 인해 사업시행계획(안) 수립 단계에서 계속 공회전을 거듭했다. 다만, 신상철 조합장을 필두로 한 집행부 구성 이후 안정을 되찾았다. DL이앤씨는 총회를 찾은 조합원들에게 좋은 시공사란, 조합원에게 최고의 개발이익을 안겨주는 회사임을 강조했다. 한남5구역은 강북권에 속해 있지만, 강남권과 견주더라도 충분한 경쟁우위를 가져갈 수 있음을 자신했다. 아크로 한남의 가치가 곧 DL이앤씨의 브랜드가치 제고임도 밝혔다. DL이앤씨는 '돈 되는 설계'와 '빠른 추진을 위한 사업조건'을 통해 하나된 목표를 이뤄가겠다고 포부를 밝혔다. 발표를 맡은 안승상 강남사업소 소장은 한강뷰와 서비스면적 극대화에 유독 무게중심을 두고 설명을 이어갔다. 최근 같은 동에서 거래된 래미안 원베일리 실거래사례를 들며, 한강뷰 차이로 6억원의 차이가 생겼음을 언급했다. 무엇보다 단지 후면부(북향)로 한강을 바라보는 압구정, 여의도와 달리, 한남동은 전면부(남향)로 한강을 바라보기 때문에 조금 더 가치가 있음을 부연했다. DL이앤씨는 조합원 수의 108%에 해당하는 한강뷰 설계(안)을 선보였다. 양으로만 승부하는 것 아니냐는 지적에 대비, 한강이 보이는 정도에 따라 5개 등급(S급·A+급·A급·B급·C급)으로 세분화시켰다. 한강 조망 세대 수는 총 1,670세대다. 원안(988세대) 대비 682새대를 추가 확보했다. 삼우건축이 만든 조합의 원안설계(안) 대비 한강뷰 세대 수를 2배 이상 확보했다. 4베이·5베이 중심으로 평면설계를 개선해, 조합원들의 주거 쾌적성 제고와 자산가치 증대를 일궜다는 점도 강조했다. 서비스 면적을 최대화해 2평 남짓한 실사용 면적도 추가 확보했다. 한남5구역을 상징할 수 있는 공간으로 'ACRO 가든하우스'도 제안했다. 흉내낸 조경이 아니라, 진짜 자연을 사실적으로 구현한 특화 조경 설계를 적용했다. DL이앤씨는 한남5구역을 시작으로 '아크로 한강변 벨트' 구축에 활시위를 본격적으로 당길 계획이다. 올해 하반기를 시작으로, 여의도와 성수, 압구정에서 시공사 선정이 차례로 예정돼 있기 때문이다. 지난 2021년 북가좌6구역 이후 경쟁입찰에서 모습을 드러내지 않았던 DL이앤씨가 한강변 핵심 사업장 입성을 목적으로 가시적인 움직임을 나타내고 있다.
서초구 방배동에 소재한 방배신삼호가 작년 12월 정비계획(안) 변경 결정고시를 기점으로 사업 속도에 박차를 가하고 있다. 도정법 상 법적 절차에 맞춰 시공사 선정 작업도 진행 중인 가운데, HDC현대산업개발 외에 수주의향을 나타낸 시공사는 없다. 유효 경쟁입찰이 성립되지 않자, 이에 불만을 품은 일부 조합원들은 조합 집행부 해임총회를 발의한 상황이다. 사업속도 저하를 우려하는 목소리가 조합원들 사이 나온다. 2일 정비업계 따르면 방배신삼호 재건축 조합(이상무 조합장)은 최근 HDC현대산업개발을 우선협상대상자로 선정한 뒤, 시공사 선정을 위한 후속 절차를 밟고 있다. 1차 현장설명회에선 ▲HDC현대산업개발 ▲롯데건설 ▲삼성물산 ▲포스코이앤씨 ▲현대건설 ▲대우건설 등 9개사가 참석했다. 입찰안내서를 수령해 갔지만, 1차 입찰제안서를 제출한 곳은 HDC현대산업개발이 유일하다. 도급순위 10위권 이내 대형사 모두 불참했다. 대형사 모두 2차 현장설명회에선 모습을 드러내지 않았다. 대형 건설사들이 불참한 까닭으로는 '선별수주' 기조와 관련 있다. 조합원들의 바람과 달리, 시공사들은 수익성과 상징성 관점에서만 제한적으로 수주에 나서고 있는 상황이다. 인건비·원자재값 상승과 각종 사회법규 변경으로 인해, 시공사들의 마진율이 계속 떨어지고 있기 때문이다. 실제 경쟁입찰 기대감을 모았던 잠실우성1·2·3차와 개포주공6·7단지 역시 수의계약 절차로 진행 중이다. 경쟁입찰 성사를 결정짓는 주체는 조합이 아닌 시공사라는 점을 현실적으로 인지할 필요가 있다는 지적이 나온다. 근방에 위치한 방배15구역도 현재 포스코이앤씨와 수의계약 체결을 위한 준비작업을 진행 중이다. 방배15구역 역시 경쟁입찰이 불발되면서, 조합장 해임총회까지 발의됐으나 성원 부족으로 개최되지 않았다. 방배15구역도 그간 시공사 선정 과정에서 조합원들 간 이견으로 어려움을 겪어왔다. 다만, 방배15구역의 해임총회가 개최되지 않은 배경으로 사업지연을 원치 않는 조합원들의 여론이 강했기 때문으로 보는 게 업계 분위기다. 사업 속도 역시 점차 중요해지고 있는 실정이다. 시공사 선정이 지연될 경우, 후속 인허가 절차들은 연쇄적으로 밀릴 수밖에 없다. 무엇보다 해를 거듭할수록 공사비 등의 원가율이 계속 올라가고 있다는 점을 인지할 필요가 있다는 게 정비업계 중론이다. 사업기간이 늘어날수록 공사비는 계속 올라갈 수밖에 없고, 이는 곧 조합원들의 분담금 상승과 직결된다. 특히, 서초구는 분양가상한제 규제 지역이라, 일반분양가에 상한선이 존재하기 때문에 비용을 절감할 수 있는 방향으로 조합원들의 분담금을 절감시켜 나가야 한다. 방배신삼호는 조합장의 재신임을 묻는 안건을 오는 7월 상정한다. 이 자리에서 조합원들의 총의를 물어 재신임 여부를 결정할 것으로 관측된다. 방배신삼호는 지난해 12월 정비계획(안) 변경을 위한 인허가 과정에서 최고층수를 종전32층에서 41층으로 상향 조정시켰다. 재건축을 통해 예상되는 공급예상물량은 920세대다. 기존 정비계획(안)과 비교할 때, 63세대 증가했다. 평형대는 향후 시공사 선정 후 진행하게 될 통합심의 과정에서 조합원들의 의견수렴을 거쳐 진행될 전망이다.
노량진6구역이 시공사인 GS건설·SK에코플랜트 컨소시엄과의 공사비 증액 협의를 무사히 끝마치고, 본격적인 착공 단계를 앞두고 있다. 조합 집행부는 최적의 공사비를 도출하고자 노력을 기울였고, 착공 일정에 차질이 없도록 구청·학교의 협조도 받아낸 것으로 확인됐다. 이같은 조합의 행정적 배려에 시공사가 '지연 없는 착공'으로 응답할 수 있을지 귀추가 주목된다. 2일 정비업계 따르면 노량진6구역 주택재개발정비사업조합은 최근 정기총회를 열어, 상정된 다수 안건들을 순차적으로 처리했다. 금번 총회의 핵심은 시공사 도급계약변경(안)에 대한 내용으로 압축된다. 그밖의 이주비 이자, 아파트 단지명 선정 등의 안건들도 많은 관심을 받으며 꼼꼼하게 다뤄졌다. 우선 조합은 기존 495만원에서 739만원으로 공사비를 증액하기로 결정했다. 공사기간은 기존의 '실착공일로부터 35개월'이 아닌 '착공필증 교부일로부터 41개월'로 변동된다. GS건설·SK에코플랜트는 공사비 인상과 관련, ▲옥상조형물 특화 ▲외관 특화 ▲대형문주 특화 등을 약속했다. 이어 착공 일정을 검토한 결과, 이달 30일을 착공 가능일자로 제시했다. 다만 시공사 측은 해당 일정이 기반시설 철거업체의 후속 일정에 따라 변동될 수 있는 가능성을 언급했다. 즉 빌라 아스콘 제거, 날개벽 철거 등이 제때 맞춰서 진행돼야 하는 것이다. 아울러 GS건설과 SK에코플랜트는 '공구 분할'을 랜덤으로 추첨한 결과, 북측은 GS건설이 담당하고 남측은 SK에코플랜트가 맡는다는 점을 조합원들에게 설명했다. 이를 두고 조합원들은 착공지연에 대한 불안한 심정을 드러냈다. 조합원들은 앞서 번복된 시공사의 착공지연 사례를 언급하며, 조건없는 착공일정에 대한 확답을 줄 것을 요구했다. 더이상의 착공지연을 두고 볼 수 없다는 게 조합원들의 공통된 의견이었다. 곳곳에서 공사비 증액에 대한 불만 역시 감지됐고, '공구 분할' 건에 대해서도 조합 입회 하에 투명성을 위해 조합원들이 보는 앞에서 다시 공개적으로 진행되어야 한다는 목소리가 나왔다. 시공사 관계자는 공사비 증액과 관련해선 주변 노량진 타구역 사례를 언급하며 적정 수준임을 강조했다. GS건설 관계자는 "노량진 일부구역들이 800만원 선에서 공사비 협상이 이뤄진것을 감안하면 적당한 선에서 협의가 이뤄진 것"이라며 "마감재 수준은 대동소이하니 걱정하실 필요가 없다"고 설명했다. 실착공일에 대해선 "홍문건설이 일정에 맞춰 준다면, 실착공일을 지킬 수 있다"며 "이달 말 조합원님들과의 약속을 이행하고자 노력하겠다"고 말했다. 끝으로 '공구 분할'과 관련해선, "두 시공사가 공정하게 탁구공을 뽑아 결정했다"며 "필요할 경우 당시 영상을 제출토록 하겠다"고 답변했다. 한편 노량진6구역은 금번 총회에서 조합원 의견을 수렴해 단지명을 확정지었다. 다득표에 따라 대상지 아파트의 단지명은 '라클라체 자이드파인'으로 결정됐다. '라클라체'는 프랑스 단어의 조합으로 만들어진 합성어로, '모두가 그 가치를 인정하는 독보적인 클레스의 주거 공간'이란 의미를 담고 있다. 65%에 달하는 조합원의 의견으로, 노량진 지역명은 아파트 단지명에서 제외된다.
대치선경이 정비계획(안) 입안을 위한 본격적인 움직임으로 사업 토대 마련에 나선다. 2일 정비업계 따르면 대치선경 재건축 준비위원회(신원창 준비위원장)는 지난 달 주민총회를 열어, 향후 입안하게 될 정비계획(안)의 개략적인 내용을 토지등소유자들에게 안내하는 시간을 가졌다. 도시계획업체인 동해종합기술공사가 우수한 교통 및 자연 환경을 활용한 정비계획(안)을 수립했다. 대치선경은 현재 소유자들이 십시일반 후원금을 모아 초기 사업 토대를 만들어 가고 있다. 토지이용계획(안)에 따르면, 대치선경의 구역면적은 총 78,636㎡다. 이중 아파트를 지을 공동주택 획지는 전체 약 94%에 해당하는 73,636㎡다. 나머지 6.4%는 공원(5,000㎡) 면적이다. 공원 지하에는 저류시설이 들어간다. 지대가 낮은 강남권 재건축의 경우, 폭우 때 물을 임시적으로 가둘 수 있는 저류시설을 짓곤 한다. 현재 계획중인 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(227%) ▲상한용적률(약 249%) ▲법적상한용적률(약 299%) 등이다. 제3종일반주거지역이 사용할 수 있는 법적상한용적률 모두(300%)를 사용한다. 높이계획은 49층 이하로 수립돼 있다. 대치선경은 대치역-대치초-양재천을 잇는 공원보행축을 조성했다. 공공보행통로는 남북을 잇게끔 하며, 공원하부에는 저류시설 설치로 방재안전을 확보할 계획이다. 공원의 위치 조정을 통해 가로변으로 상권이 연속적으로 이어질 수 있게끔 할 예정이다. 준비위원회는 단지 내 상가와의 협의도 진행 중이다. 상호이익을 추구한다는 전제 하에 합리적 대가를 주고받을 수 있도록 협의해 나갈 방침이다. 상가와의 협상 시한도 연내로 못을 박았다. 대치선경은 정비계획(안) 수립 및 구역지정이 결정고시되면, 이후 추진위원회와 조합을 차례로 설립하게 된다. 현재 대치선경은 신속통합기획 자문(Fast-Track)사업 신청을 위한 동의서를 징구 중이다. 동의서 징구 7일 만에 35%를 달성했다. 이달 말에는 신속통합기획(안)을 서울시에 접수할 예정이며, 하반기 중으로 도시계획심의위원회에 상정되기 전 '사전 자문회의'가 열릴 것으로 기대하고 있다. 대치선경 재건축 준비위원회는 "단지 가치를 상승시킬 수 있는 설계방안으로는 주동 수 최소화, 중대형 평형 위주의 배치가 중점적으로 고려될 것"이라며 "단순히 빠른 사업 추진과 시세 상승에 얽매이기보다는, 대치선경만의 품격과 철학이 담긴 차별화된 공간을 만들어내는데 주안점을 두겠다"고 설명했다.
여의도 광장28이 서울시 신속통합기획 자문 과정에서 나온 조치계획을 적극 반영해 정비계획(안) 밑그림을 완성했다. 광장28은 토지이용계획의 변천이 수차례나 계속 이뤄졌을 만큼, 효율성을 기하는 방향으로 인허가 조율이 있었던 것으로 보인다. 여의도 광장28은 변경된 정비계획(안)을 토대로 사업에 박차를 가할 것으로 관측된다. 다만, 현장에선 소통의 어려움을 호소하는 조합원들의 목소리도 감지된 만큼 이 부분 역시 원만한 사업 추진을 위한 선결조건으로 업계는 보고 있다. 30일 정비업계 따르면 영등포구청은 최근 여의도 광장28의 정비계획(안) 변경을 위한 주민설명회를 개최했다. 정비계획 변경(안)과 추정분담금 설명은 각각 ㈜유타엔지니어링(도시계획업체)과 한국자산신탁(사업시행자)이 맡아 진행됐다. 여의도 광장28은 종전 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향을 전제로 개발계획(안)을 수립해 왔다. 최고층수는 56층(199.3m)이다. 토지이용계획(안) 상 주목할만한 부분은 정비기반시설(공원·연결녹지·도로) 면적의 소폭 증가다. 아파트를 지을 공동주택 획지가 줄어든 만큼, 주변 기반시설이 생겨난 셈이다. 샛강문화다리로 향하는 입체 보행로도 설치된다. 입체 보행로는 연결녹지 내 특수도로 중복결정으로 진행된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(350%) ▲상한용적률(515%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 ▲우수디자인 ▲공공보행통로 ▲세대구분형 주택 ▲부대복리시설 외부개방 ▲업무공간 등을 통해 확보했다. 용적률 인센티브 확보를 위한 기부채납은 공공임대주택과 공공업무사부소, 재가노인복지시설 등으로 결정됐다. 재건축을 통해 예상되는 주택공급물량은 1,391세대로, 조합원·일반분양아파트는 1,159세대다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(244세대) ▲60~85㎡(468세대) ▲85㎡초과(447세대) 등으로 구성된다. 임대주택 232세대의 경우, ▲60㎡이하(187세대) ▲60~85㎡(45세대)로 나뉜다. 주차대수는 총 2,682대로 예상됐다. 추정비례율은 100.39%로 산정됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 980만원으로 예측됐다. 일반분양가는 7,000만원 수준으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 88%를 적용한 금액으로 책정됐다. 한편 주민들의 질의응답 시간에는 소통창구를 위한 단톡방 개설과 희망평형 설문조사의 타당성에 대한 의견이 개진됐다. 한 토지등소유자 A씨는 "우리 단지는 소통채널이 부재하다"며 "소유주 의견에 대한 존중이 필요하다"고 말했다. 그러면서 A씨는 사업시행자인 한국자산신탁 측에 공식적인 단톡방 개설을 요청했다. 지난달 진행된 희망평형 설문조사에 불만을 드러낸 소유주 목소리도 있었다. 한국자산신탁은 지난달 4월 7일부터 약 5일간 토지등소유자들을 대상으로 수요조사를 실시했다. 응답률은 54%로 집계됐다. 다만 일부 소유주들은 "설문조사 응답률이 낮을 뿐더러, 주민들의 의견이 이번 정비계획 변경(안)에 크게 반영되지 않았다"고 말했다. 이를 두고 한자신 측은 "이번 배정은 단순 추정치로, 실제로 적용한다는 내용이 아니다"라며 "소유주 의견이 최대한 반영되도록 노력하겠다"고 답했다.
올해 하반기 치열한 격전 예상지로 분류되는 성수1구역이 시공사 선정을 위한 공식 행보에 들어갔다. 조합은 입찰공고 시점을 특정하진 않았지만, 3분기 후반 즈음 정도에 개시할 것으로 안내했다. 공교롭게도 올 하반기엔 압구정2구역, 개포우성4차·7차 등에서도 경쟁입찰 가능성이 시사된 만큼, 시공사들의 눈치싸움도 한층 치열해질 전망이다. 조합들 역시 '입찰공고 시점'을 두고 전략적인 판단을 쉼없이 내릴 것으로 보인다. 29일 정비업계 따르면 성수1구역 재개발 조합(황상현 조합장)은 국내 공사도급순위 10위권 이내에 랭크돼 있는 대형 건설사의 입찰 참여를 독려하는 내용의 공문을 발송했다. 공문을 받은 건설사는 ▲삼성물산 ▲현대건설 ▲대우건설 ▲현대엔지니어링 ▲DL이앤씨 ▲GS건설 ▲포스코이앤씨 ▲롯데건설 ▲SK에코플랜트 ▲HDC현대산업개발이다. 조합은 임원진들의 긍정적인 검토와 적극적인 참여를 당부했다. 유효 경쟁이 성립될 것으로 예상되는 조합의 경우, 통상 입찰공고를 개시하기에 앞서 도급순위 10위권에 속한 대형사에 공문을 발송하는 게 일반적인 관행이다. 현 시점, 성수1구역은 현대건설과 GS건설, HDC현대산업개발이 수주의향을 타진 중이다. 향후 조합이 마련하게 될 입찰지침서를 전제로 참여 여부를 결정할 것으로 관측된다. 물론 3곳의 건설사 모두 일정 수준 이상의 내부 의사결정은 마쳤을 것으로 보인다. 성수1구역은 올해 3월 27일 정비계획(안) 결정고시를 받았기 때문에, 개정된 도정법 조례에 따라 '조합설립인가 후' 시공사 선정이 가능하다. 무엇보다 최근 개최된 정기총회에서 시공사 선정을 위한 시기도 조합원 의결로 결정했다. 조합은 통합심의에 나서기 전, 올해 3월 고시된 정비계획(안)을 토대로 시공사를 선정키로 가닥을 잡았다. 최고높이는 특별건축구역 지정을 전제로 최고높이 250m 이내로 결정됐다. 시공사 선정 방법으로는 총액입찰을 택했다. 총액입찰의 경우, 시공사는 공사비총괄내역서를 입찰마감일까지 제출해야 한다. 선정된 시공사(낙찰자)는 45일 이내 물량산출내역서를 조합에 제출해야 한다. 성수전략정비구역 내에는 4개 사업장이 있는 만큼, 건설사 입장에선 선택과 집중이 필요한 상황이 다가오고 있어 업계 관심이 모아진다.
종로꽃시장으로 유명한 효제동 1·2·3구역이 지역 특성을 고려한 정비계획(안)을 내놔 눈길을 끈다. 대상지는 3개 구역 내 총 30곳의 획지계획을 마련해 각각의 사업 컨디션에 맞게끔 개발계획을 수립한다는 방침이다. 다만 사업난이도가 높을 것으로 예상되며, 사업방식에 어려움을 느끼는 토지등소유자들의 아쉬움도 곳곳에서 감지돼 올바른 이해가 선행돼야 한다는 목소리다. 29일 정비업계 따르면 종로구청은 최근 효제동 1·2·3구역 일대 토지등소유자들을 대상으로 주민설명회를 열어 정비계획(안) 수립 및 향후 추진계획을 설명하는 시간을 가졌다. 당일 PT발표는 ㈜비엠도시건축사사무소가 맡아 진행됐다. 효제동 1·2·3구역의 구역면적은 109,196㎡로, 용도지역은 일반상업지역을 유지키로 했다. 구역 내엔 학교 1개소와 공공공지 1개소(미조성)가 위치해 있고, 바로 앞엔 도시철도(1호선·종로5가)가 지나간다. 구역계는 마치 코끼리 모양을 연상케 하는데, 대상지 주변으로 '메디컬-바이오 산업'과 '전통시장(꽃·약국) 상권'이 인접해 있어 향후 다양한 개발사업 활성화가 기대된다. 현재 해당 사업지는 피맛길(옛길)과 흥덕동천(옛 물길)의 기능을 살려 보행연계도시를 계획하고 있다. 또 약국거리(미래유산)의 장소적 가치를 보전해 특화 방안도 검토 중인 모습이다. 정비계획(안)을 살펴보면, 효제동 1·2·3구역은 총 3개 구역(30곳 획지)으로 나뉘어 사업이 이뤄진다. 구역 설정은 도로와 사업실현성을 고려해 경계가 나뉘었는데, ▲일반정비지구(17개소) ▲소단위관리지구(8개소) ▲존치지구(5개소)로 분류돼 복합 사업방식이 도입된다. 우선 존치지구의 경우, ▲근생시설(신축) ▲서울게임아카데미 ▲서울복음교회 ▲중부교육지원청 ▲창의혁신 디자인 사업지 5곳으로 정해졌다. 효제1구역은 초등학교를 포함해 여러 타사업 개발이 진행되고 있어 사업에서 다소 벗어나게 된다. 결국 주요 사업지는 효제2구역(46,176㎡)과 효제3구역(40,405㎡)로 압축된다. 효제동 1·2·3구역은 현황여건을 고려해 적정 부담계획을 수립한다. 효제2구역과 효제3구역의 구역부담률은 각각 13.78%, 10.85%로 나타났다. 이는 도로, 공공청사 부지, 광장 등의 확보에 따라 결정됐다. 높이의 경우, 기준높이(70m)에서 공공성 확보를 위한 기부채납 정도에 따라 조정된다. 건폐율 역시 지구별 성격에 맞춰 60~80% 이하로 차등 구분된다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(600%) ▲허용용적률(800%) ▲상한용적률(+a%) 등으로 수립될 전망이다. 소단위관리지구엔 허용용적률이 적용되지 않지만, 일반정비지구엔 허용용적률 인센티브의 차등 적용이 예상된다. 먼저 인센티브는 복합개발, 친환경, 도시경제활성화 등 총 11개 항목을 선택적으로 적용해 확보할 수 있다. 여기에 특화항목 ▲상가 세입자 대책 수립(최대 30%) ▲지구간 통합개발(최대 50%) ▲종로 및 피맛길 도입용도(최대 20%) 등을 추가 적용할 수 있다. 당일 ㈜비엠도시건축사사무소 관계자는 30곳에 달하는 획지계획에 대한 설명을 숨가쁘게 이어나갔다. 30곳의 획지는 각기 다른 용도, 건폐율, 높이, 기반시설 부담 조건을 갖고 있다는 점에서 토지등소유자들은 이를 주의해 사업현황을 바라 볼 필요성이 있다. 행사 말미엔 지난 주민간담회에서 나온 의견에 대한 검토결과 설명이 진행됐다. 주요 의견으로는 '꽃시장 이용객의 주·정차' 및 '버스 정차·통행' 문제였다. 이와 관련해 꽃시장 이용객과 조업차량을 위해 보도 내 주정차 3개소 공간이 조성되기로 했다. 다만 버스 문제는 교통영향평가에 따라 교통량 변화가 미미할 것으로 판단돼 버스베이 정류장은 따로 설치하지 않기로 결정됐다. 한편 설명회 현장을 방문한 다수 토지등소유자들은 "발표 당사자 외에 설명을 제대로 이해하는 이가 아무도 없을 거 같다"며 아쉬움을 드러냈다. 한 토지등소유자도 "지역 특성상 어쩔 수 없는 사업계획이긴 하나, 획지가 쪼개져 복잡하다"며 "제각각 주민들마다 사업환경이 달라 혼란이 클 것"이라고 말했다.
목동 재건축 단지가 국내 정비사업의 뜨거운 화두로 연일 회자되는 가운데, 같은 생활권역으로 평가받는 신정동1152번지의 시공사 선정에도 덩달아 이목이 집중된다. 현재 삼성물산이 단독으로 1차 입찰제안서를 제출한 점을 감안할 때, 추가적으로 뒤늦게 입찰의향을 내비칠 시공사는 없을 것이라는 게 건설업계의 현실적인 관측이다. 삼성물산은 급변하는 목동 정비사업에서 주도적 입지를 구축한다는 셈법이다. 28일 정비업계 따르면 신정동1152번지 일대는 이날 오후 시공사 선정을 위한 두번째 '현장설명회'를 진행한다. 통상 현장설명회는 입찰참여 여부를 선제적으로 가늠해 볼 수 있는 자리로 여겨진다. 실제 현장설명회에 참석해야 입찰참여 자격이 주어지기 때문이다. 다만, 대부분의 시공사들은 입찰참여 의사가 없더라도 정비업계 동향을 살펴보기 위한 단순 '자료수집'의 목적으로 1차 현장설명회에 모습을 드러내는 경우가 비일비재하다. 신정동1152번지는 이달 19일 1차 입찰제안서를 마감했고, 삼성물산만이 진정성을 갖고 참여의사를 공식적으로 전달했다. 1차 현장설명회 때 참석한 시공사는 삼성물산을 포함해 총 5곳이다. 입찰제안서를 제출했다는 점은 경영진 차원에서 의사결정을 마쳤고, 오랜 기간 수주를 준비해왔다는 점을 시사한다. 서울시내 정비사업 현장에서 1차 입찰제안서를 제출한 시공사가 2차에도 단독으로 응찰하는 경향성이 지배적인 이유다. 건설업계 탑티업(Top-tier)에 속하는 삼성물산이 공식 수주의향을 내비쳤기 때문에, 신정동1152번지의 2차 현장설명회는 유찰될 가능성도 높게 대두된다. 1차 현장설명회 때 참석한 건설사 4곳은 동일한 내용으로 진행되는 2차 현장설명회에 참석할 이유가 없다. 또한, 1차 때 수주관심을 타진하지 않은 시공사가 갑자기 2차 현장설명회에 모습을 드러내는 경우도 많지 않다는 게 건설업계 중론이다. 삼성물산은 2차 입찰제안서 제출을 위한 자격을 확보하기 위해 나홀로 2차 현장설명회에 참석할 가능성이 높게 대두된다. 삼성물산은 신정재정비촉진지구 내 마지막 재개발 사업장으로 꼽히는 신정동1152번지에 꾸준하게 수주 의사를 타진해 온 것으로 전해진다. 최근 정비업계 관심이 집중되는 '목동 14개 재건축 단지'와 동일한 생활권역을 보유 중인 만큼, 수주에 성공할 경우 상징적 의미도 배가될 것으로 업계는 보고 있다. 신정동1152번지는 교육열이 강한 목동 학군지에 속해 있을 뿐만 아니라, 계남근린공원과 역세권(신정네거리역)으로도 주목받는 입지로 통한다. 삼성물산 역시 해당 사업장이 갖는 지리적 입지의 중요성을 알고 있기에, 목동 재건축 단지로 '수주 저변'을 넓혀가기 위한 교두보로 활용하고자 하는 셈법이 수주 기저에 깔려 있다는 분석이 나온다. 삼성물산이 보유 중인 브랜드 가치를 신정동1152번지에 최대한 접목시킬 것으로 분석되는 배경이다. 신정동1152번지는 2017년 8월 재정비촉진지구에서 제척된 아픔을 딛고, 주민들이 다시 한 번 힘을 모아 신속통합기획 절차로 재개발을 진행해 왔다. 목동의 우수한 학군과 계남근린공원의 쾌적한 자연환경을 동시에 누릴 수 있는 입지로 평가받는다. 구역면적은 44,082㎡로, 토지등소유자는 약 450명 정도다. 양정비계획(안) 상 용적률은 213%며, 법적상한용적률 250%까지 사용하는 방향으로 계획(안)을 수립했다. 예상되는 주택공급물량은 총 956세대에 달한다.
포스코이앤씨가 원조 부촌으로 여겨지는 방배15구역에 '도심 속 리조트'에 착안한 설계 구상(안)을 선보였다. 글로벌 호텔 디자인그룹 HBA(Hirsch Bedner Associates)와 협업해, 강남권에서 독보적인 수준의 주거환경을 누릴 수 있는 사업장으로 변모시킬 계획이다. 조합원들의 이목이 집중된 금번 설계안은 방배15구역에 대한 철저한 입지 분석을 토대로 오랜 기간의 준비 끝에 완성됐다. 포스코이앤씨는 단순 구호에 그치지 않는 프리미엄 주거단지를 구현하기 위해, 글로벌 파트너사의 디자인 역량을 최대한 활용하는 동시에 자체 보유역량을 집약시킨다는 목표다. 프로젝트명은 '오티에르 방배 더원'이다. 포스코이앤씨가 손잡은 HBA(Hirsch Bedner Associates)는 포시즌스, 리츠칼튼, 만다리 오리엔탈 등 유수의 프리미엄 호텔을 설계한 트랙레코드를 갖고 있다. 양사의 개발 컨셉은 '도심 속 자연'에 초점이 맞춰져 있으며, 세부적으론 고급 주거 단지가 가져야 할 조망과 채광, 개방감 극대화하는데 집중했다. 포스코이앤씨는 차별화된 공간 경험을 선사하겠다는 점을 약속했다. 방배15구역은 재건축을 통해 전 세대(조합원+일반) 남향 배치의 단지로 태어나며, 도구머리공원을 중심으로 한 자연 조망권이 확보될 전망이다. 구역계 중앙에 위치한 도구머리공원의 입지적 장점을 최대한 잘 활용할 수 있느냐 여부가 관건이다. 포스코이앤씨는 총 889세대에서 자연을 바라볼 수 있는 조망권을 확보할 수 있다는 설명이다. 뿐만 아니라, 실내에서도 사계절 내내 자연을 품을 수 있도록, 특화평면을 적용해 주거 쾌적성도 한 단계 업그레이드할 방침이다. 고급 리조트형을 타겟으로 한 특화평면은 총 1,341세대 규모로, 이는 조합의 원안설계(안) 대비 약 10배 확대된 수치다. 조합원들이 각자 속한 생애주기에 맞춰 분양신청할 수 있도록 선택의 폭을 넓힐 것으로 기대되는 대목이다. 특화평면을 통해 ▲펜트하우스 ▲듀플렉스 하우스 ▲테라스 하우스 등이 제공된다. 단차 없는 중앙광장은 단지 중심에 5,600평 규모로 조성되며, 개방감은 높이되, 사생활(프라이버시) 보호 역시 이뤄질 수 있도록 할 예정이다. 강남권 최대 스카이라운지도 대안설계(안)에 포함돼 있다. 총 200m 규모의 그랜드 스카이워크는 방배15구역이 품은 자연 환경을 파노라마로 조망할 수 있는 특별한 공간이 될 것으로 보인다. 한편, 포스코이앤씨는 주요 사업 조건으로 ▲강남권 최초 LTV 150% 적용 ▲총 1조1,000억 원 규모의 사업촉진비 조달 ▲세대당 최저 12억 원 이주비 제공 ▲분양시기 선택제 등을 제안했다. 설계뿐만 아니라 사업조건에서도 조합원들이 만족할 수준의 경쟁력을 갖췄다는 평가가 이어진다. 포스코이앤씨 관계자는 “현재 인근에 위치한 방배신동아 재건축 사업도 순조롭게 진행 중이며, 연내 철거 완료 및 착공을 목전에 두고 있다”며 “방배15구역 시공권을 확보하게 될 경우, 두 사업지를 합쳐 단일 브랜드로만 주택공급물량이 약 2,000세대에 달하는 만큼, 방배권역 내 오티에르 브랜드타운이 조성될 것으로 기대한다”고 말했다.
여의도 공작아파트가 통합심의(안) 상정을 위한 서울시와의 협의절차를 단계적으로 차분하게 밟아온 가운데, 큰 틀에서의 사업 방향성을 두고 인허가청과 일정 수준 이상의 공감대를 마련한 것으로 전해진다. 공작은 통합심의 통과를 목전에 둔 상황에서, 최적의 평형비율 구성을 목적으로 다음 달 전체회의에서 토지등소유자들의 의견을 충분히 수렴한 뒤 반영할 계획이다. 정비계획(안) 수립 후 지난 3년간의 주거 트렌드도 반영된다. 27일 정비업계 따르면 여의도 공작아파트 재건축 사업시행자인 KB부동산신탁과 정비사업위원회(송건화 위원장)는 오는 6월 토지등소유자들을 중심으로 하는 전체회의를 열어 주요 안건 심의에 나설 예정이다. 오는 하반기 통합심의(안)을 확정하기 위해, 공작의 준공 후 미래가치를 극대화할 수 있는 평형비율을 최적화하는 작업에 심혈을 쏟을 전망이다. 평형대 구성은 전체 토지등소유자들의 의견수렴으로 결정된다. 여의도 공작아파트는 지난 2022년 11월 정비계획(안) 결정고시를 받았고, 이듬해 대우건설을 시공사로 선정하며 속도감 있는 모습을 보여줬다. 3년 전 정비계획(안) 상 주택공급계획을 살펴보면, ▲60㎡ 이하(47세대) ▲60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하(309세대) ▲85㎡ 초과(226세대) 등으로 구성된다. 현재 기존 토지등소유자들 모두 국민평형인 84㎡ 이상을 선택할 수 있는 공급물량이 계획돼 있다. 다만, 여의도 재건축 단지 전체가 가시화된 사업속도를 보이게 됨에 따라, 일부 토지등소유자들 사이에선 더 넓은 평형대 위주로 통합심의(안)을 확정해야 한다는 의견이 개진됐다. 여의도는 시범과 삼부를 제외하곤, 대부분 구역계 사이즈가 작다. 이에, 향후 중대형 평형 이상의 신축 아파트 가치가 시간이 지날수록 더욱 희소성을 가질 것이라는 판단이 있었던 것으로 보인다. 전반적으로 여의도 땅의 가치가 상승한 것도 한몫했다. 이에, 공작은 토지등소유자들의 의견을 공식석상인 '전체회의'에서 청취한 뒤, 투표 결과에 따라 통합심의(안)을 마무리 짓겠다는 방침이다. 사실상 통합심의(안)을 위한 마지막 퍼즐로 본 것이다. 토지등소유자들이 선호하는 최적의 평형대를 공정하고 투명한 방식으로 확정하겠다는 점은 KB부동산신탁과 정비사업위원회의 의지로 풀이되는 대목이다. 물론 모든 토지등소유자들이 중대형 평형을 선호하는 건 아니다. 생애주기별로 속해 있는 단계가 다르며, 개인별 분담능력과 선호도는 천차만별이기 때문이다. 사실 사업성의 관점에서만 살펴볼 땐, 소형평형의 평균 분양가격이 중·대형평형 대비 높게 형성된다. 결과적으로 공작은 상한용적률 490% 이내에서 정해진 '건축연면적' 한도 내에서 아파트 공급물량을 결정지을 수 있다. 평형대를 고민할 때에는 분담금도 고려 대상이다. 여의도 공작아파트 면적은 16,929㎡이며, 이중 공동주택 획지는 16,857㎡다. 나머지 72㎡는 가스정압시설(대토부지)이다. 일반상업지역인 공작아파트의 용적률 체계는 ▲기준용적률(400%) ▲허용용적률(420%) ▲상한용적률(490%) 등이다. 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위해선, 70%p 용적률이 증가되어야 한다. 기부채납이 필요하다. 공작아파트는 땅이 협소한 터라, 기부채납은 임대주택(장기전세) 위주로 이뤄진다. 기부채납 양은 토지지분 1,747㎡과 건축물(환산부지) 448㎡을 더한 2,195㎡다. 기부채납(2,195㎡) 면적을 사업대상지 면적(16,929㎡)으로 나눈 순부담률은 약 13%로 계산된다. 지난 2022년 11월 서울시로부터 지정고시받은 정비계획(안) 상 주차계획은 1,215대다. 공작아파트는 주차상한제 적용 지역이라, 주차 대수는 향후 건축위원회 심의 과정에서 적정성을 면밀히 검토받아야 한다.
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