발행일(UPDATE): 2025년 12월 14일 11시 39분
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해임총회가 적법한 절차를 거쳐 개최되고, 총회비용 지급 결의에 문제가 없었다면 해당 비용을 조합이 지급해야 한다는 법원 판단이 나와 관심이 모아진다. 7일 정비업계 따르면 부산지방법원은 부산 소재 재개발 정비사업 현장에서 벌어진 '조합 임원 해임을 위한 임시총회 비용' 청구건과 관련해 피고(조합)가 원고(조합원)에게 비용을 지급해야 할 의무가 있다고 판결했다. 조합이 총 비용(3,770만원)을 부담해야 한다는 게 법원의 판단이다. 전반적인 내용을 살펴보면, 해임총회를 개최한 조합원은 총회 비용 전액을 조합이 전액 지급해야 한다고 주장했다. 반면 조합은 "해임 총회 개최는 소수 조합원들에게 부여된 권리일 뿐, 조합의 사무로 보기 어려워 비용을 지급할 이유가 없다"고 맞섰다. 설령 지급 의무가 인정된다 하더라도, 지출 여부가 불분명한 부분에 대해선 결코 인정할 수 없다는 점을 강조했다. 조합이 인정하겠다고 한 비용 지출내역은 ▲총회 등기우편 ▲조합책자 우편발송 ▲등기우편 반송료 등이다. 그러나 법원은 원고인 조합원의 손을 들어줬다. 법원이 주목한 건 해임총회의 적법성이다. 재판부는 "해임 총회에서 총회 비용을 지급하기로 한 결의가 이뤄진 사실이 인정된다"며 조합이 비용을 지급할 의무가 있다고 봤다. 총회 개최 과정에서 지출된 비용 중 지출의 필요성 및 상당성이 인정되는 범위 내에서 조합이 비용을 부담해야 한다고 판단했다. 박은경 법무법인 현 변호사는 "애당초 도시정비법이 소수 조합원 발의에 의한 해임총회의 개최에 관한 규정을 두고 있는 만큼, 적법한 절차를 준수하여 해임총회가 소집되었다면 해당 총회의 개최는 적법하고, 해당 총회에서 가결된 안건들은 조합에게 구속력이 있다고 보아야 하므로, 위와 같은 취지의 판결은 지극히 타당한 것으로 보인다"고 설명했다. 이어 "만약 위와 같은 사실관계에서조차 소수 조합원의 발의에 의한 총회라는 이유만으로 그 비용의 부담을 조합이 아닌 조합원들이 부담해야 한다면, 오히려 조합원 발의에 의한 해임총회의 소집을 규정하고 있는 도시정비법 관련 규정의 입법 취지가 형해화되는 결과가 초래될 것"이라고 부연했다.
거여·마천 재정비촉진지구의 '마지막 퍼즐' 마천2구역이 오랜 기다림 끝에 추진위원회 구성을 위한 준비 절차에 본격 돌입했다. 대상지의 경우, 현재 추진위원장 자리를 두고 여러 후보자들의 치열한 경합이 벌어질 것으로 예상되고 있어 묘한 긴장감도 감돌고 있는 상황이다. 6일 정비업계 따르면 송파구청은 마천2구역의 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 현재 초기 사업은 구청에서 선정한 두 곳의 공공지원 정비업체인 ㈜진명시엔디와 ㈜제이앤케이도시정비 컨소시엄이 지원하고 있다. 현재 토지등소유자수는 1,023명으로 집계된다. '공공지원제도'는 정비사업이 투명하게 진행될 수 있도록 공공관리자가 행정·재정적으로 공공관리 업무를 지원하는 제도다. 사업 초기 단계에서 발생 가능한 부정·비리를 방지하고, 주민갈등으로 인한 사업지연 등의 문제를 막을 수 있다는 이점이 작용한다. 추진위원회가 설립되기 위해선 사업을 이끌 조직이 구성돼야 하는데, 추진위원장 1인을 필두로 2인 이내의 감사와 추진위원들이 필수적이다. 추진위원은 토지등소유자의 1/10 이상을 기준으로 하며, 추진위원장 후보자 등록을 위해선 토지등소유자 50인 이상의 추천이 필요하다. 선거는 다득표가 원칙이나, 만약 유효 투표수가 같으면 연장자가 당선된다. 후보자 등록 공고는 이달 8일(월)부터 진행되며, 등록 기간은 19일(금)까지다. 선거인명부는 열람공고 기간을 거쳐 내년 9일(금) 확정될 예정이다. 단독 출마가 아닌 복수 인원이 후보자에 등록하면, 토지등소유자들 앞에 나서 합동연설회를 통해 본인을 어필해야 한다. 추진위원장과 감사 선거는 1월 24일(토) 실시되며, 당선자 공고는 26일(월) 이뤄질 전망이다. 추진위원회 승인이 나면, 추진위는 ▲정비업체 및 설계자 선정 ▲조합설립 동의서 징구 ▲창립총회(조합임원·대의원 선임 등) 개최 ▲개략적 사업시행계획서 작성 등의 업무를 수행하게 된다. 비법인사단 성격인 추진위원회는 조합 설립 이전까지의 역할을 수행한다고 이해하면 쉽다. 마천2구역은 송파구 마천동 183번지 일대 소재해 있으며, 구역면적은 약 77,338㎡다. 건축물의 최고 높이는 41층 이하(135m)로, 토지이용계획(안)을 살펴보면 공동주택 용지를 제외한 기반시설 용지는 ▲도로 ▲공원 ▲녹지 ▲공공공지 등으로 분류된다. 총 계획 세대수는 1,729세대로 조합원·일반분양1,273세대)과 임대(456세대)로 각각 나뉜다.
반포동 서래마을에 위치한 강남원효성빌라가 사업성을 담보로 대승적인 차원에서 정비계획 변경을 꿰하고 있다. 기존 대비 층수가 증가하고, 일반분양 물량을 추가적으로 확보한 게 가장 눈에 띄는 변화다. 주민 부담은 다소 줄이되, 높이조정으로 단지 가치를 높여 고급 주거단지 컨셉을 유지한다는 의도로 풀이된다. 5일 정비업계 따르면 강남원효성빌라 재건축 조합은 최근 정비계획 결정(변경)을 위한 주민설명회를 개최해 새로 바뀐 내용을 주민들에게 설명하는 시간을 가졌다. 정비계획과 감정평가 업무를 맡은 용역업체는 각각 ㈜리얼플랜컨설팅과 ㈜미래새한감정평가법인이 수행했다. 금번 정비계획의 변경 취지는 건축물 용도 및 규모 등을 완화하기 위함이다. 정비계획(안)을 살펴보면, 대상지의 구역면적은 24,729㎡로 용도지역은 제1종일반주거지역에 해당한다. 조경면적은 약 30%에 해당한다. 규모는 지하3층-지상5층으로, 4층이 아닌 5층으로 1개 층을 더 올릴 예정이다. 주택공급계획은 기존 103세대에서 29세대가 늘어난 132세대로 조정된다. 전체 조합원분양 세대의 평형이 85㎡ 초과인 반면, 일반분양 세대의 평형은 60㎡초과~85㎡이하 사이즈로 구성된다. 특히 해당 사업장은 일반분양 물량이 30세대 미만이라 분양가상한제 심의를 받지 않는다. 일반분양 진행 시 분양가를 자유롭게 책정할 수 있다는 이점이 작용한다. 강남원효성빌라의 추정비례율은 106.8%로 산출됐다. 평당 공사비는 1,550만원으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 60% 수준으로 예측됐다. 조합원분양은 173㎡형 기준으로 평당 9,600만원, 일반분양은 84㎡형 기준으로 평당 1억7,600만원으로 예상됐다. 해당 사업장의 집합건물 가격은 인근 실거래가격과 거래 사례 등을 참고해 공동주택공시가격에 보정률(1.58)을 적용해 추정됐다. 비록 면적에 따라 다르지만, 38.5억원에서 45억원까지 다양하게 가격이 분포됨을 알 수 있다. 한편 현재 대상지는 '트라나(TRANA) 서래'를 제안했던 대우건설을 시공 파트너로 두고 있는 상태다. 미래새한감정평가법인 관계자는 "동일 평형으로 가더라도, 실사용면적은 훨씬 넓어지기 때문에 걱정하지 않아도 된다"며 "올해 10월을 기준으로 가격을 추정하긴 했으나, 향후 산정시점에 따라 추정분담금도 언제든 달라질 수 있다"고 설명했다.
신반포19차·25차 통합재건축 사업장이 최근 정비계획(안) 결정고시를 기점으로 시공사 선정을 위한 물밑작업이 시작된 가운데, 업계 탑티어급에 속한 대우건설이 내년도 수주를 위한 채비 갖추기에 돌입했다. 해당 사업장은 신반포19차·25차 외에도 한신 진일빌라트와 잠원CJ빌리지가 모두 구역계 내 포함돼 있다. 대우건설은 그간 쌓아온 복합개발 역량과 기술력을 투입해 수주 포석을 다지겠다는 목표다. 5일 정비업계 따르면 서울시는 최근 신반포19차·25차의 정비계획(안)을 결정고시했다. 해당 사업장은 한강변 관리기본계획을 상위법으로 따르며, 도정법 상 법적상한용적률(300%)을 전제로 개발 방향성을 수립했다. 통합재건축을 진행할 경우 신축 세대 수 차원에서 '규모의 경제'를 누릴 수 있게 돼 조합원 입장에선 훨씬 유리하다. 토지이용계획 측면에서도 1개 구역으로 진행할 수 있기에 건축설계 부문에서도 운신의 폭이 넓다. 전체 구역계 면적은 26,937㎡로, 공동주택을 지을 획지는 약 90%에 달하는 24,476㎡다. 나머지는 토지 기부채납에 해당하는 도로와 공원으로 이뤄진다. 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(230%) ▲상한용적률(263%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 구성되며, 랜드마크동의 최고층수는 49층 이하로 계획이 수립됐다. 통합재건축을 통해 예상되는 공급물량은 613세대로, 임대주택(75세대)을 제외한 분양물량은 538세대다. 허용용적률 상향조정을 위한 인센티브 항목으로는 ▲공공보행통로 ▲돌봄시설 ▲층간소음 해소 ▲친환경건축물 등으로 구성된다. 상한용적률 인센티브를 확보하기 위한 토지 기부채납은 도로와 공원이며, 건축물 기부채납은 공공임대주택 21세대다. 법적상한용적률 확보를 위한 공공임대주택은 54세대다. 최근 국토부에서 공공임대주택 매입을 위한 가격 기준을 표준건축비에서 기본형건축비의 80%까지 현실화 약속을 공언했다. 신반포19차와 신반포25차가 각각 재건축을 진행했던 종전 정비계획(안)을 살펴보면, 각각 현금(48억원)과 공공임대주택(19세대)을 건축물 기부채납으로 진행한 바 있다. 통합재건축으로 선회한 뒤 건축물 기부채납은 공공임대주택(21세대)으로 변경됐다. 이때, 상한용적률 확보를 위한 건축물 기부채납의 가중치 계수는 종전 0.7에서 1로 상향조정됐다. 같은 양의 기부채납으로도 더 많은 용적률을 확보할 수 있게 된 셈이다. 대우건설은 새롭게 단장을 마친 리뉴얼된 '써밋'을 신반포19차·25차 통합재건축 사업장에도 선보일 계획이다. 현재 이주 준비에 나선 신반포16차와 더불어, 써밋 타운을 조성하겠다는 복안이다. 현재 대우건설의 하이엔드 브랜드인 써밋은 서초동과 반포동에 소재해 있다. 서울시내 재건축 최상급지에 속한 입지에서 선별 수주를 통해 써밋 주거단지를 만들어 나가겠다는 목표 하에, 신반포19차·25차 수주를 정조준하고 있다는 분석이다.
국토교통부가 현 정부의 [주택공급 확대방안]에 맞춰 다각도로 새로운 플랜을 제시하고 나섰다. 정비사업 속도를 높이고자 각종 절차와 인허가를 간소화하는 한편, 소유주 부담을 줄이고자 임대주택 매입비 현실화, 용적률 인센티브 확대 등에도 집중한다는 방침이다. 4일 정비업계 따르면 국토부는 최근 서울 강남구 건설회관에서 정비사업 정책방향 설명회를 개최했다. 현장엔 정비업체, 감정평가법인, 세무회계법인 등 분야별 정비사업 전문가들의 발길이 이어졌다. 국토부 주도의 설명회가 개최된 건, 앞선 9·7 공급대책과 관련해 정비사업 제도의 종합 개편 내용에 대해 시민들에게 알리기 위함이다. 우선 국토부는 절차 개편에 의한 정비사업 소요기간의 단축 목표를 내세웠다. 기본계획과 정비계획 수립의 동시 처리가 가능토록 허용하며, 주민공람과 지방의회 의견청취가 병행될 수 있도록 유도한다는 계획이다. 인허가와 관련해선, 한 번의 총회로 사업시행계획과 관리처분계획 인가를 동시에 신청할 수 있도록 허용한다는 방침이다. 소규모 정비사업에선 이미 동일한 절차로 진행되고 있어 충분히 고려해 볼만하다는 게 국토부 측의 설명이다. 이어 공사비 상승에 따른 분담금 부담을 줄이는 차원에서 국토부는 임대주택 인수가격을 '표준건축비'에서 '기본형건축비 80%' 가량까지 상향 조정키로 했다. 25년 기준 기본형건축비는 1㎡당 217만원으로, 80%는 1㎡당 174만원 수준으로 나타난다. 물론 임대주택 매입비가 현실화된다고 해도 실제 현장의 공사비(㎡당 303만원)와는 여전히 간극은 존재한다. 국토부는 유연한 토지이용을 위해 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이제한과 공원녹지 확보기준 등을 완화하는 개선책도 시행한다. 건축물 높이의 경우 공동주택간 거리(인동거리)를 건축위 심의를 거쳐 법적 최소기준까지 완화를 허용할 예정이다. 또 공원녹지는 의무 확보해야 하는 부지면적 최소기준을 5만㎡에서 10만㎡로 상향하는 개선안을 추진한다. 리모델링 사업의 제도 개선 움직임도 있다. 85㎡ 초과 주택을 두 개 이상으로 분할 분양해 일반분양 시, 분양물량 만큼 세대수 증가를 추가 허용할 수 있다. 조합원 20% 이상의 요청이 있거나 공사비가 3%~10% 정도 증가했을 경우엔 전문기관에 검증을 요청할 수 있는 근거도 마련된다. 역시 관건은 입법 여부에 달려 있다. 앞서 지난 9월 말 국회 국토교통위원회 소속 문진석 의원은 해당 내용이 담긴 '도시 및 주거환경정비법' 일부 개정안을 발의한 바 있다. 발표를 맡은 김용선 국토부 주택정비과 사무관은 "현재 국회에 발의된 법안이 통과돼야 현장에서 실사용이 가능하다"고 언급했다.
신속통합기획 접수를 준비 중인 수서1단지가 주민 단결력을 토대로 추진위원회 구성에도 속도를 낸다는 방침이다. 사업 여건상 대상지는 분양·임대동이 혼재돼 있는 구조로, 필지 분할이 이뤄져야 사업을 전개해 나갈 수 있다. 필지를 나누려면 '공유물 분할 소송'이 선행돼야 하는 만큼 수서1단지의 신속한 추진위원회 구성이 무엇보다 중요한 구심점이 될 것으로 예상된다. 4일 정비업계 따르면 수서1단지 재건축 추진준비위원회(최길선 준비위원장)는 최근 신속통합기획 자문사업과 관련한 주민설명회를 개최했다. 재준위는 신통기획 자문사업 신청 접수를 받고 있는 상태로, 최종 70% 동의율을 목표로 동의서 징구에 힘을 쏟고 있는 상태다. 현재까지 약 20% 가량의 동의서가 확보된 것으로 전해진다. 단연 이번 설명회에서의 핵심 주안점은 필지 분할 가능성 여부다. 눈에 띄는 점은 이번 수서택지개발지구 지구단위 계획에 '공공과 민간의 사업주체별 분리개발 시엔 획지분할이 가능하다'는 근거 조항이 포함됐다는 사실이다. 대신 분리개발을 위해선 대지권에 대한 공유물 분할소송이 필수적이다. 도시정비법 제67조[재건축사업의 범위에 관한 특례]엔 '사업시행자 또는 추진위원회는 주택단지 일부 토지에 대해 토지분할을 청구할 수 있다'고 명시돼 있다. 따라서 수서1단지는 빠른 추진위원회 설립으로 사업의 토대를 마련해야만 한다. 대상지의 경우 전체 80,844㎡ 중 27,384㎡(34%)가 분양단지 면적으로 나타났는데, 임대단지와 따로 재건축을 진행하려면 진출입구 확보를 위한 경계 설정이 필요하다는 분석이다. 용도지역은 주변 개발현황을 고려해 기존의 제3종일반주거지역을 유지키로 했다. 아파트 진입도로를 위한 도로 기부채납을 제외한 별도의 의무 공공기여는 없다. 높이계획은 35층 이하(105m 이하)로 계획이 잡혔다. 주변으로 성남공항이 위치해 있긴 하나, 비행안전6구역으로 큰 영향을 받지 않는 것으로 나타났다. 해당 사업장의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(239.16%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립될 예정이다. 허용용적률 완화는 인센티브 항목을 통해 이뤄지며, 상한용적률은 도로 기부채납으로 채워진다. 상한용적률에서 법적상한용적률로 가기 위한 인센티브(약 60.8%p)의 절반은 공공임대주택으로 지어야 한다. 대상지의 예상되는 주택공급물량은 999세대로, 조합원 및 일반물량은 895세대, 임대주택은 104세대로 각각 나뉜다. 계획 세대수가 1,000세대 미만이라 공원은 정비계획에서 제외된다. 세부적으로 살펴보면, ▲46㎡(271세대) ▲59㎡(508세대) ▲74㎡(81세대) ▲84㎡(35세대) 등으로 구성된다. 기존에 비해 175세대의 일반분양분이 새로 늘어나게 된 셈이다. 나머지 국민주택규모 임대주택은 46㎡(25세대), 59㎡이하(79세대)로 분류됐다. 한편 수서1단지의 개략적인 건축(안)을 선보인 설계사무소 관계자는 "수서1단지는 특별건축구역 지정과 건축협정을 통한 건축물 높이제한 및 인동거리 완화의 필요성이 큰 사업장"이라며 "분양동과 임대동이 마치 하나의 단지처럼 보이도록 신경써야 한다"고 말했다. 그러면서 "향후 SH와 협의를 통해 서로가 윈윈(win-win)할 수 있는 방안은 고민해야 한다"고 부연했다.
압구정3구역이 지난 2023년 신속통합기획(안)을 완료한 지 2년여 만에, 정비계획(안) 확정을 목전에 두고 있다. 올해 8월 한 차례 보류결정을 받았으나, 서울시 피드백을 빠르게 수용하는 방향으로 결정하면서 지난 10월 조건부 가결을 받았다. 압구정3구역은 공공보행통로를 삭제하고, 토지 및 건축물의 순부담율을 종전보다 줄이면서 신속통합기획(안) 대비 합리적으로 개선했다는 점을 강조했다. 3일 정비업계 따르면 압구정3구역 재건축 조합은 지난 10월 서울시 도시계획위원회로부터 정비계획(안) '수정가결' 결정을 통보받았다. 올해 8월 보류 결정을 받은지 2달여 만이다. 당시 압구정3구역이 서울시로부터 수정 권고를 받은 내용으로는 ▲랜드마크 타워 4개동→2개동(250m 이하) ▲보차혼용통로 구분지상권 설정(일반 시민들의 지상 및 지하 통행 보장) ▲보행통경축 종전 20m에서 30m로 확장 등이다. 당초 압구정3구역은 최고층수 랜드마크 주동을 4개동으로 했으나, 서울시에선 2개동을 줄이라는 추가 지침을 내렸다. 해당 사업장의 설계사인 희림건축은 서울시와 힘겨루기를 진행했으나 4개동 관철이 어렵다는 판단 하에 서울시에 양보할 수밖에 없었다는 입장을 밝혔다. 랜드마크 주동의 높이는 250m 이하로 결정되어야 한다. 한강변 첫 주동은 20층 이하로 계획해야 한다. 단지를 관통하는 보차혼용통로의 경우, 구분지상권을 설정해 서울시민들이 지상 및 지하 통행을 자유롭게 할 수 있도록 해야 한다는 지침사항도 적용됐다. 쉽게 말해, 차단기 등을 설치해 조합원만 이용하도록 만들어서는 안된다. 보차혼용통로는 신속통합기획(안)을 마련할 때부터 존재했으며, 보행자와 차가 혼용해서 다니는 통로를 지칭한다. 기존 구역계 내 위치했던 공공보행통로는 사라졌다. 보행통경축은 종전 20m에서 10m 더 늘어난 30m로 결정됐다. 단지 내 바람길과 경관상 개방감 확보가 목적이다. 통경축 안에는 일반 건축물을 배치하지 못하고 열린 공간으로 조성해야 한다. 주민들을 위한 식재와 공동이용시설 등은 들어설 수 있다. 건축물 기부채납의 종류도 변경됐다. 신속통합기획(안) 상 보행교 설치가 포함됐으나, 수정가결 받은 정비계획(안)에는 보행교 대신 덮개공원 주차장이 신설됐다. 덮개공원 지하에 주차장(중복결정)을 만들고 이를 통해 상한용적률 인센티브를 확보하는 구주로 이해하면 된다. 압구정3구역은 2구역·4구역·5구역과 달리, 기존 제2종·제2종(7층이하)·제3종의 용도지역 상향이 이뤄지는 터라 의무 기부채납 순부담율이 상대적으로 높다. 토지이용계획(안) 상 눈여겨볼만한 점은 준주거지역을 줄이고, 제3종일반주거지역이 늘어났다는 점이다. 제3종일반주거지역의 용적률 체계는 ▲기준용적률(224.5%) ▲상한용적률(269.8%) ▲법적상한용적률(300%)로 구성돼 있으며, 준주거지역의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲상한용적률(300.4%) ▲법적상한용적률(436.9%)로 이뤄져 있다. 정비계획(안) 상 총 공급물량은 5,175세대(임대주택 641세대 포함)다. 압구정3구역은 정비계획(안) 결정고시를 기점으로 내년 통합심의와 시공사 선정에 나설 수 있는 토대를 마련했다. 물론 용적률 체계와 기부채납 내역 등을 제외한 나머지 사안(건축계획)은 향후 통합심의 준비 과정에서 변동된다. 아파트 평형과 세대 수 등은 조합원들을 대상으로 진행하게 될 설문조사에 기반해 계속 바뀔 예정이다. 한편, 압구정3구역은 서울시 도계위 통과 이후 재공람공고 절차를 밟고 있다. 조합은 조합원의 알 권리를 고려해, 다양한 방법을 통해 충분히 설명했다. 실제 최근 열린 총회에서도 도시계획업체와 설계업체 임원들이 모두 참석해 수정가결된 정비계획(안)을 상세히 설명했다. 입안권자인 강남구청도 재공람 절차가 필요없다고 판단했으나, 비대위 측에 속한 조합원들의 반복적인 민원으로 사업 일정 지연이 불가피해졌다는 관측이다.
북아현2구역이 작년 1월 추가 1주택(+1) 공급을 취소하면서 빚어진 법률 리스크를 말끔히 해소하면서 원활한 사업 추진이 가능할 것이란 전망이 대두된다. 올해 3월 나온 1심 판결에 이어 2심에서도 문제 없다는 법원의 판단이 나왔기 때문이다. 최근 아현동성당과의 법적 공방도 매듭을 지음에 따라, 북아현2구역의 관리처분계획(안) 인허가 시점에도 자연스레 업계 관심이 모아지는 분위기다. 2일 정비업계 따르면 서울고등법원 제3행정부는 조합원 38명(원고)이 북아현2구역 조합(피고)을 상대로 제기한 추가 1주택 공급 취소를 무효화해달라는 청구를 각하했다. 조합이 1심에 이어 2심에서도 승소함에 따라 향후 관리처분계획(안) 승인을 위한 법률 리스크를 해소할 수 있게 됐다. 서대문구청의 인허가에 영향을 줄만한 우려 사안을 지울 수 있게 된 셈이다. 당초 조합은 일반분양가의 90% 수준으로 1+1주택을 공급할 계획이었다. 다만 서대문구청에서 '추가 1주택(+1)'을 조합원분양가로 공급해야 한다는 취지의 공문을 발송했고, 조합은 조합원분양가로 공급할 경우 조합원들 간 형평성 문제와 더불어 다시 분양신청을 받게 될 경우 추가1주택 공급 대상자 수가 크게 증가해 사업성이 훼손될 수 있다고 판단했다. 지난해 1월 2주택 공급을 하지 않기로 한 안건을 총회 상정한 배경이다. 1+1 대상자였던 조합원들은 분양키로 한 추가 1주택(+1) 공급을 조합이 일방적으로 취소했기에 재산권이 침해됐음을 주장했다. 추가 1주택 공급을 취소하는 안건을 결의함에 따라 2주택을 분양 신청한 원고들의 권리를 실질적으로 제한했다는 것이 소송을 제기한 이유다. ▲ 法 "추가 1주택 취소→평형변경→관리처분계획 의결까지 마쳐"…종전 총회결의 무효 확인의 소는 '권리보호' 요건 결여 법원은 작년 1월 추가 1주택(+1) 공급을 취소하는 안건과 평형변경 안건을 의결했고, 추후 평형변경 절차가 진행됐다는 점에 초점을 맞췄다. 더 나아가, 새롭게 평형변경한 내역을 반영해 작성한 관리처분계획(안)도 이미 의결을 마쳤다는 점에 주목했다. 새로운 총회결의(관리처분계획 의결)가 하자로 인해 부존재 또는 무효임이 인정되지 않는 이상, 그 전 총회결의(추가 1주택 공급 취소)의 무효 확인을 구할 이유가 없다고 판단했다. ▲ 法 "교회는 특수성 인정해야, 특혜 부여로 볼 수 없어" 원고는 교회는 추가 1주택을 공급하는 내용으로 합의한 부분도 조합원의 평등권을 침해했다고 주장했다. 이에, 법원은 종교시설의 특수성을 고려한 대토합의에 따라 이뤄진 것이라고 밝혔다. 특정 조합원에게만 추가 1주택(+1) 공급의 특혜를 부여한 것은 아니라는 점을 설명했다. ▲ 法 "분양신청·평형변경, 모두 '사정변경'에 따른 절차로 진행" 마지막으로 원고는 추가 1주택이 가능할 것이라며 분양신청을 받은 뒤, 일방적으로 취소한 것은 '분양신청 자료'를 제대로 제공하지 않은 채 분양신청 절차가 위법하게 진행됐다고 주장했다. 평형변경 역시 법적근거 없이 진행된 '재분양'으로 부적합하다고 부연했다. 결과적으로 작년 10월 조합원 의결을 완료한 관리처분계획(안)이 위법한 분양신청 및 평형변경을 기초로 수립됐기에 무효화해야 한다고 주장했다. 이에, 법원은 추가 1주택을 공급하지 않기로 결정하고 평형변경을 진행한 것은, 추가 1주택 분양신청을 받은 이후 발생한 '분양가 책정 문제'에서 비롯됐다는 점에 주목했다. 분양신청 자료를 제대로 제공하지 않았다는 원고의 주장을 받아들이지 않은 대목이다. 평형변경 역시, 추가 1주택 공급이 취소됨에 따라 세대 수 또는 주택규모가 달라졌고, 종전 분양신청자들을 대상으로 변경할 기회를 부여하고자 진행됐다고 판단했다. 재분양과는 구별된다는 점을 명확히 했다. 원고의 앞선 주장을 받아들이지 않았다. 금번 판결의 법리 판단에는 2023년 9월 대법원 선고도 영향을 미친 것으로 보인다. 해당 판례의 핵심은 '도정법 내에선 조합원 1인은 1주택 분양을 원칙으로 하고, 1인의 2주택 분양은 예외적인 요건이 충족되는 경우에 한해 조합의 재량에 따라 이루어진다'는 것이다. 즉 1+1분양 여부는 조합에게 부여된 광범위한 재량권의 의미로, 만약 정관이나 총회 의결사안에 명시되지 않았다면 상황에 따라 중단도 가능하다는 것으로 해석된다. 법무법인 조운 이민경 변호사는 "도시정비법은 1세대 1주택 공급이 원칙이고, 일정한 경우 2주택 이상을 공급할 수 있다"며 "다만, 법 문언상 2주택 이상 공급은 조합 재량임이 분명해 조합원들은 정관, 분양신청책자등을 꼼꼼히 살펴야 한다"고 말했다. 이어 "본 사안에서 법원은 2주택 공급에 관한 내용이 내부규범으로 정립되지 않았다고 판단하였는데, 조합 정관에 1+1주택 공급 조항이 있었다면 무게의 추가 반대로 기울었을 가능성도 있다"며 "총회는 조합 최고의사결정기구이므로 새로운 총회 의결로 기존 총회 의결 또는 정관을 변경할 수 있지만, 규범 변경으로 인한 공익이 더 우월해야 하고 기존 규범을 믿은 자의 신뢰를 보호해야 하는 등 제약이 따른다는 점도 인지할 필요가 있다"고 설명했다.
여의도 내에서도 '초역세권 입지'로 통하는 미성아파트가 상가와의 상호 윈윈(win-win)을 전제로 한 재건축을 추진 중인 가운데, 설계사를 포함한 주요 협력업체 라인업 구성을 매듭 지었다. 여의도 미성은 상가 소유주들과 지속적이고 일관된 소통을 이어가며, 균형 잡힌 시각을 견지해 양 당사자의 이해관계를 최대한 조율해 나가겠다는 공식 의지도 피력했다. 1일 정비업계 따르면 여의도 미성아파트 재건축조합설립 추진위원회(임동수 위원장)는 최근 토지등소유자를 대상으로 한 주민총회를 열어 각 분야의 전문가라 할 수 있는 사업 파트너를 선정했다. 운영규정(안) 변경 안건도 함께 상정됐다. 우선 운영규정의 변경은 서울시로부터 융자금을 받기 위함으로 알려졌다. 서울시는 건설경기 침체로 자금 도달에 어려움을 겪는 추진위원회와 조합에 '정비사업 융자금'을 지원하고 있다. 해당 융자금은 각종 용역비와 총회비 등 사업운영비로 사용될 수 있다. 대출 금리는 신용대출 연 4.0%, 담보대출 연 2.5%로 시중 금리보다 낮은 수준이다. 이어 각종 협력업체 선정 안건들이 순차적으로 상정됐는데, 단연 이목을 끈 분야는 설계자 선정 건이었다. 통상 설계업체를 선택하기에 앞서, 현상공모(작품이 기준)와 적격심사(회사 능력·가격이 기준) 방식 중 하나를 택하게 된다. 대상지의 경우엔 적격심사 방식을 택했는데 아직 정비계획(안)이 완성되지 않았을 뿐더러 사업기간 단축에도 유리하다는 판단에서다. 토지등소유자들의 의견을 취합한 결과, ㈜해안건축은 투표에 참여한 359명 중 216명의 과반수가 넘는 표를 획득하며 최종 파트너로 선정됐다. 해당 사업장엔 총 6곳의 업체가 경쟁입찰에 이름을 올렸는데, ㈜해안건축은 설계 경험과 합리적인 가격 경쟁력을 전면에 내세워 설계권을 확보했다. 또 ㈜해안건축은 유일하게 대표이사를 포함한 실무진들을 대동하고, 그간 여의도 내에서의 경험과 노하우를 강점으로 내세우며 강력한 수주의지를 어필했다. 대상지 인근의 TP타워와 트럼프 월드를 비롯해 여의도 광장과 여의도 한양도 모두 해당 업체가 설계 업무를 맡아 수행한 곳들이다. 당일 발표를 맡은 ㈜해안건축 관계자는 "최단기간 내 인허가 업무를 받을 수 있도록, 당사 역량을 집중할 계획"이라며 "조합원 100%가 샛강 조망권을 누리고, 상가와 여의도역의 연계성을 최대한 잘 풀어내 보겠다"고 말했다. 그밖의 도시계획업체 선정과 관련해 추진위원회는 여의도 수주 경력을 핵심 주안점으로 뒀다. 또 감정평가업체 선정 기준은 행정처분을 받지 않은 업체로 추려 꼼꼼하게 업체들을 선별해 올렸다. 그 결과 토지등소유자 655명으로 구성된 여의도 미성의 협력업체 라인업은 ▲정비업체(세종코퍼레이션) ▲설계업체(해안건축) ▲도시계획(유타엔지니어링) ▲감정평가(가온감정평가법인) ▲세무회계(경복회계법인) 등으로 구성됐다. 한편 여의도 미성의 경우, 현재 추진위원회 구성을 위한 동의서 징구율은 68%를 보이고 있다. 재건축을 이끌고 있는 임동수 추진위원장은 "아파트와 상가는 절대 분리해선 안 된다는 일념으로, 상가대표단을 만나 브리핑을 진행하는 등 지속적으로 소통하고자 최대한의 노력을 쏟고 있다"며 "상가의 자산수익률이 최고가 되도록 향후 설계와 입점에도 신경쓸 것"이라고 말했다. 그러면서 "남은 동의율 달성을 위해 소유주분들의 하나된 단결력이 필요한 시점"이라고 목소리를 높였다.
경남 창원에서 핵심 상급지로 분류되는 용호2구역이 GS건설을 시공 파트너로 낙점했다. GS건설은 1:1 재건축을 진행하는 사업장의 특성을 감안, 준공 후 입주가치를 높일 수 있는 특화설계(안)으로 조합원들의 표심을 사로잡았다. GS건설은 올해 5조원 가량의 수주 실적을 기록했고, 용호2구역을 수주 포트폴리오 사업장으로 편입시켰다. 30일 정비업계 따르면 경남 창원에 소재한 용호2구역 재건축 조합은 이날 오후 3시 시공사 선정을 위한 총회를 개최, 우선협상권을 보유한 GS건설을 압도적인 지지율로 선정했다. GS건설은 앞서 진행된 1차·2차 선정 절차에 모두 참여하며 유일하게 조합의 부름에 일관되게 응답해 왔다. 용호2구역은 지하2층-지상38층으로 총 5개동 812세대를 짓는 재건축 프로젝트다. 해당 사업장의 구역면적은 36,915㎡다. GS건설의 금번 프로젝트명은 '용호 자이 레이센(YONGHO XI Lakesen)'으로, 여기서 레이센은 용지호수(Lake)와 본질(Essence)을 뜻하는 단어다. 창원의 중심지에서 용지호수의 가치를 접목한 신축 아파트로 조합원들의 미래가치를 향상시키겠다는 메시지가 함의돼 있다. GS건설은 해당 사업장이 가진 입지적 경쟁력과 주변 인프라를 최대한 활용할 수 있는 프리미엄 특화설계로 가치는 올리고, 조합원들의 공사비 부담은 대폭 줄였다. 준공 후 입주가치를 위한 특화설계(안)에 조합원들의 관심이 집중됐다. 기존 6개로 계획돼 있던 주동을 5개로 바꿔, 시원하고 개방감 있는 경관 및 바람길을 조성했다. 주동 수 최소화는 단지 내 머무는 시간이 점점 많아지는 주거 트렌드를 감안한 셈법으로도 풀이된다. GS건설은 종전 631평이었던 중앙광장 면적을 1,977평까지 확보했다. 중앙광장을 바라보며 휴식을 즐길 수 있는 플로팅 티하우스도 호평을 받았다. 실제 조합원들이 거주하는 공간의 가치 상승을 위한 제안도 눈길을 끌었다. GS건설은 단지 고급화를 목적으로 중·대형 평형을 증가시켰다. 중·대형 평형은 기존 91세대에서 135세대로 약 50% 가까이 늘렸다. 주거단지의 상징성 차원에서 펜트하우스 4세대로 새롭게 추가됐다. 조합원 100% 판상형 및 남향 설계로 입주 후 주거성 역시 한 단계 업그레이드될 전망이다. 서비스면적을 최대로 확보해 실사용면적 역시 극대화시켰다. 조합원들의 분담금을 결정짓는 또 다른 중요 요소는 '사업비(비용)'다. 그중에서도 통상 공사비는 사업비의 약 70% 안팎의 큰 비중을 차지한다. GS건설은 분담금 최소화를 위해 평당 683만원 수준의 공사비를 책정했다. 용호2구역은 창원 용호동에 소재한 '일동아파트'를 재건축하는 사업이다. 용호동은 일대 시세를 견인할 만큼 손색 없는 입지로 꼽힌다. 실제 용호2구역 주변으로는 ▲용남초등학교 ▲용호초등학교 ▲반림중학교 ▲반송여중학교 ▲반송중학교 ▲용호고등학교 등의 학군지가 형성돼 있다. 도보 10분 권역으로는 롯데백화점과 이마트, 중앙시장·성남시장 등이 위치해 있어 상권 인프라도 촘촘하게 잘 구축돼 있다는 평가다. GS건설 관계자는 "용호동은 창원 내에서도 핵심 상급지로 분류되기에, 재건축 후 신축 단지의 미래가치가 매우 밝은 편"이라며 "조합원들의 목소리와 의견을 토대로, 입찰제안서 준비에 만전을 기했다"고 말했다. 이어 "입찰제안서의 경우, 특화설계로 준공 후 자산가치를 상승시킬 수 있는 방향에 초점을 맞췄다"며 "조합원들의 든든한 사업 파트너로 자리매김할 수 있도록 업무 역량을 한 곳으로 모아 힘을 보태겠다"고 덧붙였다.
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