발행일(UPDATE): 2025년 12월 14일 11시 39분
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KB부동산신탁이 시행하는 여의도 한양아파트가 지난 5월 사업시행계획(안) 수립 이후 반년 만에 구청으로부터 인가를 받았다. 통상 수년이 소요된다는 점을 감안할 때, 여의도 내 신탁방식 재건축 단지에서 가장 속도감 있는 모습을 보인 셈이다. 여의도 한양은 사업시행계획(안) 인가를 기점으로 토지등소유자들의 종전·종후자산 평가를 포함한 후속 인허가 절차에도 지체없이 착수한다는 방침이다. 4일 정비업계 따르면 여의도 한양아파트는 최고층수 57층의 주거복합단지 개발내용을 골자로 한 사업시행계획(안)을 인가받았다. 해당 사업장은 종전 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 '2단계 종상향'을 전제로 하는 만큼 인허가 난이도가 높을 것으로 예상됐다. 무엇보다 종상향 과정에서 수반되어야 할 기부채납과 공사비 검증 등의 행정 절차 역시 복잡했다. 건축·교통·환경 등을 총망라해 인허가청과 협의해야 하기 때문이다. 사업시행자인 KB부동산신탁은 정비사업위원회(박원실 위원장), 협력업체(현대건설·해안건축)들과 손발을 맞춰, 사업성·공공성을 고려하며 인허가 사항을 하나씩 조율해 나갔다. 여의도 한양 재건축 단지 내에는 국제금융오피스와 디지털금융지원센터 등 금융산업과 연계성을 높인 공간들로 채워질 예정이다. 금융의 중심지로 꼽히는 여의도의 특성을 반영한 결과다. 지하5층-지상57층 규모의 3개동, 공동주택은 992세대 규모다. 박원실 정비사업위원장은 "여의도 한양은 2단계 용도지역 상향조정을 통해, 재건축 후 초고층(57층) 주상복합으로 탈바꿈할 예정"이라며 "사업시행계획(안) 인가 단계에 이르기까지, 우여곡절도 많았지만, 토지등소유자 분들의 적극적 참여와 신뢰 덕택에 추진력을 얻을 수 있었다"며 공을 돌렸다. 이어 "KB부동산신탁과 해안건축, 현대건설 등과 함께 관리처분계획(안) 수립에 있어서도 긴밀한 협력 체계를 구축해 나가겠다"고 강조했다. KB부동산신탁은 내년 하반기 관리처분계획(안) 인가, 오는 2027년 상반기 이주 완료를 목표 과업으로 설정했다. 신탁방식이 갖는 업무 전문성과 투명한 관리능력을 토대로 소유주 분들의 예측 가능성을 높일 수 있는 방향으로 사업을 영위해 나갈 계획이다. 여의도 한양의 재건축 후 예상되는 주택공급물량은 총 992세대다. 이중 임대주택(164세대)을 제외한 828세대가 조합원 및 일반분양 물량 대상이다. 이밖에 오피스텔(60실)과 공공청사(지식산업센터)와 업무시설 등이 단지 내 마련된다.
마포 대장선을 꿈꾸는 성산시영이 조합설립을 위한 창립총회로 본격적인 날개짓을 시작한다. 김아영 조합장을 필두로 한 집행부 라인업도 추진위원회에서 호흡을 맞춰온 '원팀'이 그대로 바통을 이어받았다. 업무 연속성을 확보할 수 있었다는 건, 조합원들의 탄탄한 신뢰가 뒷받침됐음을 의미한다. 해당 사업장은 상가 소유주들의 75% 이상 동의도 확보함에 따라 별도 공유물 분할소송 진행 없이 사업 시작이 가능하다. 아파트 소유주들의 동의는 93%다. 4일 정비업계 따르면 성산시영 재건축 추진위원회는 최근 조합설립을 위한 창립총회를 성황리 마무리, 조합 임원(조합장·감사·이사) 선출과 함께 상정된 안건을 모두 의결했다. 대상지는 토지등소유자만 3,800명에 육박할 정도의 대규모 사업장으로, 일찍부터 업계 주목을 받았다. 이같은 관심은 자연스레 총회를 축제의 장으로 만들었고, 현장 역시 조합원들과 각 분야 업계 관계자들로 북적였다. 곧 조합설립인가를 받을 것으로 관측된다. 김아영 조합장은 창립총회 참석 인원(2,581명) 중 2,157명의 높은 지지율로 당선됐다. 정비계획(안)을 수립하는 초기 단계부터 사업을 이끌어 온 인물로, 강북의 랜드마크를 목표 과업으로 예비 조합원들과 함께 이뤄내겠다는 점을 강조했다. 금번 총회 때 선정된 에이앤유-나우동인 컨소시엄과 함께 통합심의를 차분히 준비하겠다고 부연했다. 시공사 선정 시기는 내년 하반기로 설정했다. 김아영 조합장은 "올해 3월 추진위원회 구성 승인을 받은 이후, 7개월여만에 창립총회까지 신속하게 사업을 전개할 수 있었던 건 조합원들의 적극적인 관심과 참여 덕택"이라며 "조합설립 전 상가와의 원만한 합의를 전제로, 상가를 포함해 조합설립인가를 받을 수 있게 된 점도 조합원들의 공"이라고 강조했다. 이어 "출발선에 선 만큼 그간의 추진경과를 한번 더 되돌아보고 앞으로 나아갈 수 있도록 집중하겠다"고 덧붙였다. 성산시영아파트는 2018년 재건축 첫 관문인 안전진단 적정성 검토를 최종 통과했다. 국토부가 2018년 3월(구조안전성 비중 50%·공공기관 적정성 검토 의무화) 안전진단 규제를 강화한 이후 서울 시내 대단지 아파트로는 두 번째로 안전진단 문지방을 넘으면서 주목받았다. 1986년 지어진 성산시영은 올해로 준공 36년 차를 맞았다. 해당 사업장은 ▲대우단지(1,330세대) ▲선경단지(1,120세대) ▲유원단지(1,260세대)로 나눠진다. 3개 건설사가 지었기 때문에 전용면적도 ▲대우단지(50.03㎡) ▲선경단지(50.54㎡) ▲유원단지(59.43㎡) 등 상이하다. 대지지분도 조금씩 차이가 난다. 유원단지는 1동부터 15동, 선경단지는 16동부터 23동, 대우단지는 24동부터 33동까지다. 전체 3,710세대 중 대우단지(1,330세대)가 약 36%로 가장 많지만, 전용면적 기준으로는 가장 마지막 순서다. 평형 배정은 조합원들의 권리가액 순서대로 이뤄진다. 물론 조합원들의 권리가액 산정에 중요한 기준이 되는 종전자산평가금액은 층·향·위치·조망·일조 등 여러 복합적인 요소에 따라 달라진다.
신반포2차가 상가 소유주들에게 아파트를 공급하기 위한 '정관 변경' 관련 2심 소송에서 승소했다. 조합원 전원동의가 필요하다는 1심 판결로 인한 업계 혼란도 잦아들 전망이다. 신반포2차의 향후 사업 추진에 있어서도 법률 리스크 해소에 따른 안정화가 이뤄질 것으로 보인다. 3일 정비업계 따르면 서울고등법원 제15-3민사부는 신반포2차 조합원들(원고)이 조합(피고)을 상대로 제기한 '총회결의무효확인(2025나205452)' 관련 1심 승소를 취소했다. 앞서 원고는 지난 2022년 정기총회에서 상가 조합원들에게 아파트 분양을 공급하는 내용의 정관 변경 관련 총회 결의를 무효시켜 달라고 조합을 상대로 소송을 제기한 바 있다. 조합은 지난 2020년 상가 재건축협의회와 합의서를 작성했다. 합의서는 ▲향후 조합 정관에 '분양비율'을 0.1로 명시 ▲상가 독립정산제 ▲상가 재건축협의회 운영비는 조합으로부터 대여 등의 내용을 골자로 한다. 조합은 2020년 10월 창립총회 당시 합의서를 승인하는 내용의 안건을 결의했다. 2년 뒤 열린 정기총회에서, 정관에 분양비율(0.1)을 기재하는 조항을 신설하는 안건을 상정했고, 전체 조합원 54% 동의로 통과시켰다. ◆ 첫 번째 쟁점은 : 창립 정관 무효? 포괄적 재위임? 일부 조합원들이 조합을 상대로 소송을 제기했다. 상가 소유주들은 원칙적으로 상가를 공급받아야 하고, 예외적으로 엄격한 조건에 따라 주택을 받을 수 있는 강행규정을 근거로 들었다. 도정법 시행령 상 단서조항인 '상가를 건설하지 않은 경우'를 '상가를 공급받지 않는 경우'로 완화 적용했기에, 이는 강행규정에 반하고 조합원 전원 동의가 없었기에 지난 2020년 '창립 정관'을 승인한 결의를 무효로 봐야 한다는 게 원고의 주장이다. 창립 정관이 무효이기에, 이를 기초로 2022년 정관에 '상가 합의서'가 신설된 내용도 무효라는 것이다. 또한, 도정법 시행령에는 분양비율을 '정관 등으로 정하는 비율'이라고 규정해 놓고 있으나, 신반포2차 정관은 '총회에서 정하는 비율'이라고 되어 있기에, 법령과 달리 총회에서 정하도록 재위임한 것은 포괄적 재위임에 해당, 위임의 한계를 일탈한 하자가 있다고 재차 주장했다. 2심 법원은 원고가 주장하는 '창립정관 승인결의가 강행규정에 반해 무효이기에, 분양비율을 0.1로 정하는 내용의 정관 변경 결의도 무효'라는 점과 관련, 분양비율 조항을 신설한 이 사건 쟁점결의와는 아무런 관련이 없다고 판시했다. 분양비율(0.1) 관련 정관 변경의 효력을 다투는 이 시점, 2020년 창립 정관은 그 전의 일이기에 살필 이유가 없다는 점을 판결문에 명시했다. 다만, 도정법 시행령 상 단서조항인 '상가를 건설하지 않은 경우'를 '상가를 공급받지 않는 경우'로 완화 적용한 부분과 관련해선, 창립정관 승인결의 무효 사유에 해당할 수 있다는 점은 언급돼 있다. 원고의 포괄적 재위임과 관련, 법원은 도정법 시행령상 분양비율을 정관에서 정하도록 규정하고 있지만, 총회결의 등으로 정할 수 있도록 다시 위임하는 것에 대해서는 명시적으로 금지하고 있지 않다고 판단했다. ◆ 두 번째 쟁점은 : 분양비율 결정 시, 조합원 전원 동의? 3분의2 이상 동의? 원고의 두 번째 주장은 2022년 정관 변경(분양비율 0.1로 결정하는 조항 신설)과 관련, 의결정족수가 미달했다는 점이다. 도정법 시행령 제63조제2항제2호에서 정한 기준과 달리 정하는 내용이므로, 같은 항 단서 조항에 따라 '조합원 전원 동의'가 필요하다는 것이다. 추가적으로, 조합원의 자격과 조합의 비용부담과 관련해 정관을 변경하는 것이기에, 해당 법 규정에 따라 '조합원 3분의2 이상 동의'도 받지 못했다는 게 주장의 요지다. 2심 법원은 분양비율(0.1) 신설 조항과 관련 조합원 과반수의 동의를 얻으면 된다고 판시했다. 분양비율을 정관등으로 정하는 데 있어, 조합원 전원의 동의가 필요하다고 정하고 있지는 않다는 점을 설명했다. 또한, 분양비율은 상가 조합원에게 아파트를 분양할지, 상가를 분양할지에 관한 문제로, 이로 인해 아파트 조합원들의 자격 여무에 영향을 미치는 것이 아니라고 부연했다. 3분의2 이상 동의가 필요없다는 점을 설명한 부분이다. 분양비율을 낮춰 정할 경우, 상가 조합원의 주택 전환 가능성을 확대해 조합원 분담금에 영향을 미칠 수 있는 점은 살펴볼 여지가 있다고 밝혔다. 다만, 법원은 특별다수에 의한 결의에 준하는 조합원의 총의가 확인된 경우에는 조합의 비용부담과 관련한 정관 변경에 있어서도, 규정상 필요한 의결정족수만 충족하면 된다고 판시했다. 창립총회 당시 전체 조합원의 약 71%가 상가 합의서를 승인했다는 기초사실을 판단 근거로 언급했다. 박지환 법무법인 텍스트 변호사는 "기존의 제1심 판결이 산정비율을 정하는 것도 조합원 전원의 동의가 필요한 것처럼 해석되면서 현장에서 많은 혼란이 있었다"면서 "이번 항소심 판결은 시행령 제63조 제2항 제2호 가목, 나목에서 예정한 방식으로 산정비율을 정하는 것은 조합의 재량으로서 전원 동의가 필요하지 않다는 법리를 명확하게 확인한 취지"로 평가했다.
목동 신시가지 일대의 중심에 위치한 목동7단지가 추진위원회 설립을 위한 과정을 밟고 있다. 대상지는 양천구청의 행정·재정적 지원을 받을 예정으로, 구청이 선정한 공공지원 업체는 추진위 구성이 완료될 때까지 전반적인 업무를 수행할 방침이다. 3일 정비업계 따르면 양천구청 주관 하에 최근 목동7단지의 추진위원회 구성을 위한 주민설명회가 열렸다. 해당 사업장의 공공지원 정비업체로 선정된 ㈜주성시엠시는 현재 목동3단지의 추진위 설립도 돕고 있는 상황이다. 목동7단지의 토지등소유자는 2,585명으로 집계됐다. 추진위원회의 업무는 ▲정비사업 시행계획서 작성 ▲정비업체 선정 ▲설계자 선정 및 변경 ▲조합설립인가 준비 등으로 정리된다. 목동7단지는 이달 17일(월)까지 후보자 및 선거인 명부를 확정할 예정이다. 합동연설회를 위한 후보자 기호추첨과 선거운동 방식 협의 등도 순차적으로 이어질 전망이다. 다만 후보자가 단독출마 시, 무투표 당선 원칙에 따라 해당 절차들은 모두 생략된다. 목동7단지는 전자투표 시스템을 도입한 인근의 3·4단지와 달리 전자동의서 활용에 대한 언급은 따로 없었다. 시스템 병행도 고민했지만, 예상치 못한 리스크에 대한 우려로 아직까진 도입을 하고 있지 않다는 게 공공지원 업체의 설명이다. ㈜주성시엠시는 "명확히 확정된 사안은 아니다"라고 말했다. 목동7단지 역시 인근 단지들처럼 조합설립 동의에 준하는 70% 이상의 동의율 확보까지도 욕심을 내보겠다는 입장을 내비쳤다. 추진위원회 구성을 위해선 과반수 동의가 필요하나, 사업기한을 단축하려면 더 많은 동의서를 징구하는게 유리하다는 판단에서다. 한편 목동7단지는 목동 14개 단지 중 유일하게 준주거지역으로 종상향이 가능한 사업지다. 용적률 증가로 건축연면적이 늘어나면서, 세대수 증가로 이어지는 구조다. 일찍부터 다수 시공사들이 공을 들이는 이유도 입지적 장점과 충분한 사업성이 반영된 결과로 풀이된다.
정비사업 전문 언론사인 ㈜하우징워치가 4번째로 진행한 포럼 행사가 성황리 마무리됐다. 최전방에서 사업을 이끌고 있는 조합장과 추진위원장 등 집행부 임원은 약 150명 가량이 참석했다. 젊은 연령대의 일반 조합원들 참여율이 높아졌다는 점도 현장에서 포착된 주목할만한 변화로 꼽힌다. ㈜하우징워치는 시시각각 변하는 주거 트렌드와 사업 고민 등을 다양한 주제로 풀어낼 수 있는 포럼을 계속 준비한다는 방침이다. 30일 정비업계 따르면 ㈜하우징워치는 지난 25일(토) 용산 백범김구기념관에서 [제4회 정비사업 포럼]을 개최했다. 현장에는 조합 임원과 대의원, 조합원 약 350명이 직접 참석했다. 올해 창립 3년차를 맞는 ㈜하우징워치는 정비사업을 주제로 한 포럼 행사를 지난 2023년부터 정기적으로 진행해 왔다. 언론사가 의례적으로 여는 행사가 아닌 현장 실무자들의 관점에서 세부 프로그램을 기획한 점이 주효했다는 게 정비업계 평이다. 금번 연사 라인업은 ▲한은철 ㈜나우동인 본부장(사업성 향상을 위한 설계) ▲송지연 ㈜한국프롭테크 대표(얼마집, 전자투표 도입을 고심하는 배경) ▲강무진 ㈜대화감정평가법인 이사(재건축 초과이익 부담금 계산법) ▲장지광 서울시 공동주택과 팀장(2030기본계획 관련 주요 정책의 변화) ▲박정용 ㈜포스코이앤씨 소장(시공사 입찰 준비를 위한 제안) ▲김승한 반포미도1차 조합장(조합설립 실무 중점사항은) 등으로 PT가 진행됐다. ◆ 1세션. 한은철 ㈜나우동인 본부장 첫번째로 연단에 선 한은철 ㈜나우동인 본부장은 건축설계 업무의 중요성은 '통합심의'를 기점으로 본격화된다는 점부터 서두에 언급했다. 사업 초기 결정되는 정비계획(안)은 용적률과 건폐율, 기부채납 등을 결정짓는 단계다. 이 시기, 참고 용도로 제작된 건축설계 배치도나 평형 구성에 굳이 불필요한 힘을 뺄 필요가 없음을 강조한 대목이다. 정비사업 단계별로 조합과 조합원들이 집중해야 할 내용이 다름을 설명했다. 한 본부장은 "우리나라 정비사업에서 관리처분계획(안)을 딱 1번만으로 준공한 곳은 없기에, 초기 정비계획(안) 상 확정되지도 않은 내용으로 혼동을 만들기보다 정말 중요한 큰 그림(용적률·건폐율·최고층수 등)에 집중해야 한다"고 말했다. 건축설계 단계에서 초점을 맞춰야 할 3가지로는, ▲실사용면적 이해 ▲주거트렌드 변화에 따른 단위세대 평면 특화 ▲주차대수 산정시 알아야 할 면적 기준 등을 사례 분석 형태로 설명했다. ◆ 2세션. 송지연 ㈜한국프롭테크 대표 다음으로 마이크를 넘겨받은 송지연 ㈜한국프롭테크 대표는 조합이 전자투표를 고심하는 근원적 물음에 대한 답에 집중했다. 전자투표 서비스인 '얼마집'을 설명할 때 대부분의 집행부가 묻는 건 바로 '실효성'이다. 고령층 비율이 높은 조합원 구성비와 기술적 오류가 발생할 수 있는 리스크를 가장 걱정했다. 송 대표는 좋은 업체를 고르는 기준으로 본인인증과 위변조 방지, 전자문서의 안전한 보관을 차례로 강조했다. 송 대표는 "홍보 OS요원을 고용해 서면결의서를 징구하는 것과 직접적으로 비교할 때, 시간과 비용의 절감효과는 최대 90%로 나온다"며 "도시정비의 디지털 전환의 과도기인만큼, 전자투표를 향한 물음표를 느낌표로 바꿔나가는 데 집중하겠다"고 말했다. 이어 "공식적으로 인정되는 본인인증 방법 외에도 제3의 공식기관으로부터 업무의 무결성과 전자문서 보관의 체계적 관리가 이뤄지는지 여부를 잘 살펴보셔야 한다"고 부연했다. ◆ 3세션. 강무진 ㈜대화감정평가법인 이사 3번째 세션으로는 강무진 ㈜대화감정평가법인 이사가 '재건축 부담금'과 관련 상세 내용들을 발표했다. 강 이사는 반포현대와 방배동신성빌라, 반포주공1단지3주구 등에서 재건축 부담금 업무를 총괄하고 있다. 이 분야의 전문가인 만큼, 속시원한 이야기들로 PT발표를 진행했다. 헌법재판소에서 '합헌' 판결이 난 만큼, 실제 부과될 것을 감안해 소송보다는 최대한 부담금을 줄이는 방향으로 미리 대비할 필요가 있다는 게 핵심 골자다. 강 이사는 재건축 부담금의 절차상 문제로 ▲산정기준의 불명확·부정확 ▲납부의무자에 의한 징수 ▲물납 등을 꼽았다. 절차상 문제와 별개로, 실제 부과될 것을 대비해 조합이 준비해야 할 대응 방안을 상세히 설명했다. 개시시점 실거래가는 최대한 높게, 종료시점 실거래가는 최대한 낮게 적용하기 위한 실무단에서의 준비가 필요하다는 것이다. 재건축 부담금의 폐지냐, 완화냐, 소송이냐를 두고 모든 가능성을 열어두고 면밀한 검토 후 움직여야 한다는 게 강 이사의 설명이다. ◆ 4세션. 장지광 서울시 재건축정책팀장 장지광 서울시 재건축정책팀장은 재개발과 재건축 각각의 사업장에서 정비계획(안) 수립 절차가 미묘하게 다름을 먼저 설명했다. 인허가청과의 심의 과정은 수익성(주민)과 공익성(공공)의 진폭 차이를 줄여나가는 과정임을 강조했다. 장 팀장은 신속통합기획 성과로 정비사업 지정에 소요된 기간을 과거 5년에서 2년7개월로 대폭 줄였다는 점을 부연했다. 이어, 서울시 도시정비 기본계획(안) 상 완화된 세부 내용을 토대로 PT를 이어갔다. 용적률 체계의 4단계를 세부적으로 나눠, 각각의 단계별로 주민들이 신경써야 할 내용에 발표 시간을 할애했다. 허용용적률 인센티브에선, 제로에너지 부문에서 용적률 혜택을 받을 경우, 나머지 에너지 관련 인센티브를 중복해서 적용받을 수 없다는 점을 강조했다. 친환경 인센티브에 한해, 상한용적률로 적용받을 수 있다는 예외 사례도 소개했다. 상한용적률은 토지 및 건축물 기부채납을 대가로 받을 수 있는 인센티브다. ◆ 5세션. 박정용 ㈜포스코이앤씨 소장 박정용 포스코이앤씨 소장은 '성공적인 시공사 입찰 준비를 위한 제안'을 주제로 PT발표를 진행했다. 조합 전체 사업비의 약 75% 가량을 공사비가 차지하는 만큼, 정비사업 성공을 위한 핵심 파트너는 시공사임을 서두에 소개했다. 다만, 성공적인 입찰을 두고 발주자인 조합과 입찰자인 시공사의 입장은 정반대일수밖에 없다는 현실적인 조언을 건넸다. 조합원 이익과 시공사 선정의 흥행 가운데에서, 딜레마가 발생한다는 것이다. 박 소장은 시공사가 입찰 참여를 하기 위한 과정도 소상히 설명했다. 투자심의위원회에서 어떤 논의주제를 가져가는지, 입찰안내서 상 어떤 조건이 조합원들에게 유리한 내용인지에 대해서도 안내했다. 포스코이앤씨는 조합의 내부분열은 대부분 시공사 선정 시점에 발생하기 때문에, 조합은 다양한 소통채널을 통해 주민들과 진행경과를 공유하고, 조합원 권익보호를 위한 입찰안내서 작성이 필요함을 강조했다. ◆ 6세션. 김승한 반포미도1차 조합장 마지막 발표자로 나선 김승한 반포미도1차 조합장은 조합설립을 위한 실무 중점사항에 초점을 맞춰 업무 경험을 공유하는 자리를 가졌다. 김 조합장은 지난 2020년 준비위원장에 당선된 이후, 정비계획(안) 수립을 위한 초기 업무를 진두지휘해 왔다. 그 결과, 결정고시와 추진위 승인, 조합설립인가까지 4년 6개월 만에 신속하게 마무리했다. 빠른 재건축의 비결로는 리더그룹의 '세대교체'를 꼽았다. 30대에서 50대 초반으로 구성된 젊은 집행부에서 해답을 찾았다. 막강한 정보력을 바탕으로, 주민들과 거침없는 소통을 전제로 응집력 있는 모습을 만들어 온 것이다. 광범위한 소통 수단을 마련하면서도, 조합이 주체가 돼 사업과 관련한 대부분의 소식들을 정확하게 주도했다는 점을 강조했다. 5년에 가까운 기간 동안 흔한 비대위조차 없는 현장이 된 배경이기도 하다. 현직 변호사인 김 조합장은 "조 단위의 개발사업인 만큼, 업무 역량을 갖춘 전문경영인의 역할을 수행하는데 집중하고 있다"며 "사업 성패는 입주 2~3년 후 시장에서 거래되는 매매가격을 기준으로 결정되기에, 30년 후를 내다보며 사업을 이끌겠다"고 설명했다. 진현우 ㈜하우징워치 대표는 "당사는 기사의 품질을 높이는 일에 강박적으로 집착하고 욕심을 내왔다"며 "읽을만한 가치의 기사를 제작하는 것이 언론이 해야 할 마땅한 일"임을 강조했다. 이어 "영업 목적의 소개 주선을 전제로 한 광고 제의는 모두 거절해 왔으며, 공익적 가치를 우선순위에 두는 회사 원칙을 기반으로 독자들과 계속 소통해 나가겠다"고 부연했다.
과천 A재건축 조합을 상대로 제기된 '사업시행계획(안) 무효' 소송이 기각됐다. 필지가 다른 2개 단지로 이뤄진 해당 사업장은 부족한 대지지분(공유지)을 과거 손해배상 소송을 통해 보전했기 때문에, 대지지분이 지적공부상 면적보다 부당하게 축소돼 있다는 원고의 주장이 받아들여지지 않은 게 핵심이다. 또한, 법원은 사업시행계획(안) 이후 수립된 관리처분계획(안)을 통해 종전·종후자산 평가가 적정하게 이뤄졌기에, 재산권에 본질적인 침해는 없다고 판시했다. 31일 정비업계 따르면 수원지방법원 제2행정부는 과천 A재건축 조합원들(원고)이 조합(피고)을 상대로 제기한 사업시행계획(안) 취소 건의 주위적·예비적 청구를 모두 기각했다. 해당 사업장은 작년 3월 과천시로부터 사업시행계획(안)을 인가받았다. 원고는 조합설립인가 무효(구 도정법상, 창립총회 직접출석 요건인 조합원 20%를 충족하지 못함)와 사업시행계획(안)의 절차적·내용적 하자가 있음을 주장했다. 법원은 원고 측에서 증거자료로 제출한 총회 영상은 '파노라마 기법'으로 합성된 사진임을 감안할 때, 사진 속 나오지 않은 앞 열 좌석의 존재 가능성이 상당히 보이고, 의사록을 통해서도 조합원 20% 이상이 참석했음을 확인할 수 있다고 판단했다. 또한, 원고 측에서 주장하는 서면결의서의 하자도 증거가 불충분하다고 봤다. 이사회·대의원회 구성이 특정 단지에 치우쳐 형평성에 어긋난다는 주장도 인정할 수 없다는 점을 명확히 밝혔다. 원고 측이 사업시행계획(안) 상 내용적 하자를 주장하는 부분은 '대지지분'과도 관련 있다. 사업시행계획(안) 중 A단지의 아파트 대지지분이 지적공부상 면적보다 부당하게 축소돼 있고, 이는 A단지의 구분소유자들의 권리를 침해할 뿐만 아니라 다른 B단지와의 형평성에도 어긋나기에 위법하다는 게 주장의 요지다. 이에, 법원은 과거 대한주택공사(현 한국토지주택공사)가 지난 1981년 '과천 3차 지구 아파트 건설사업계획'을 승인받아 사업을 진행하는 과정에서 A단지에 가야 할 공유대지 면적이 부족해졌다는 사실을 먼저 적시했다. A단지 수분양자들과 분양계약 승계인들은 대한주택공사를 상대로 손해배상청구의 소송을 제기했고, 1997년 법원은 감소된 공유대지 지분 관련해선 시가 상당액 및 지연손해금을 배상하라고 이미 판결했다고 밝혔다. 실질적인 재산권 보상이 이뤄졌기에, 원고 측에서 주장하는 내용이 부당하다고 볼 수 없다는 게 법원의 판단이다. 추가적으로 관리처분계획(안)을 수립하는 과정에서 종전자산과 종후자산의 적정한 평가 등을 통해 재산상 불이익은 모두 조정이 됐다는 게 핵심 판시다. 따라서 사업시행계획(안)은 적법하게 구성됐기에, 원고인 일부 조합원들이 제기한 주위적·예비적 청구는 모두 기각됐다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "사건을 수행하면서 과천의 개발 역사를 모두 살펴보게 돼 흥미로운 점이 많았다"며 "최근 압구정 등 다수의 단지에서도 대지지분 문제를 놓고 소송이 진행 중인데, 쟁점이 복잡한만큼 정확한 법률관계 분석이 선행되어야 향후 주요 절차가 원만하게 진행될 것으로 생각한다"고 설명했다.
한남5구역이 신분당선 '보광역' 신설 예정에 따라, 구역 내 지하 연결통로를 설치하는 내용으로 조합원 설문조사에 착수한다. 설문조사 결과 조합원 과반 수의 참여와 참여자의 과반수 찬성이 있을 경우에만 사업을 추진하겠다는 점을 밝혔다. 30일 정비업계 따르면 한남5구역 재개발 조합(신상철 조합장)은 신분당선 '보광역' 신설에 따른 지하철 출입구 연결을 위한 설문조사를 진행한다. 설문조사는 다음 달 2일(일)까지 전자투표 형태로 진행된다. 한남4구역에 소재한 보광동 주민센터에서 보광동210-8번지까지는 약 300m로, 지하통로에 무빙워크를 설치하는 내용을 골자로 한다. 추정공사비는 약 300억원으로, 신축 아파트의 미래가치를 높이기 위한 목적이 담겨있다. 당초 신분당선은 동빙고역이 고려됐으나, 동빙고역이 들어서야 할 미군 수송부 부지 미반환과 공사 제반 여건이 변동됨에 따라 '보광역 신설'로 검토 방향성이 바뀌었다. 사업이 최초로 추진된 이후 약 10여년이 지나면서 공사 여건이 변화된 것도 영향을 미쳤다. 시행사인 새서울철도(시공사 두산건설)는 동빙고역 대안으로 보광역 신설을 검토 중인 상황이다. 보광역은 한남4구역 내 보광동 주민센터 앞 신설이 유력한 것으로 전해진다. 한남5구역은 보광역 이용 편의성을 도모하고, 준공 후 입주가치를 높이기 위한 방안의 일환으로 지하 연결통로 신설을 검토 중이다. 구역 내 보성교회 대체부지 인근에서부터 보광역 출입구 1개소(보광동 주민센터 앞)를 지하 1층 무빙워크 방식으로 연결한다는 계획이다. 물론 지하 연결통로 구축을 위한 공사비가 들어가기 때문에 조합원들의 의견 수렴이 전제되어야 하는 상황이다. 보광역과 관련해선, 한남2구역도 약 410m 가량의 연결통로 구축 계획을 검토하고 있다. 한남2구역은 한남3구역, 한남4구역 주민들도 사용할 수 있기 때문에 비용 분담을 함께 하는 것과 관련해서 논의가 필요하다는 입장이다. 새로 신설될 예정으로 검토되는 '보광역' 관련해서, 2구역·3구역·4구역·5구역 모두 이해관계 조율이 전제되어야 한다는 이야기도 나온다. 정비사업 현장에서 지하철역을 연결하려는 움직임은 곳곳에서 포착되고 있다. 대치동 은마는 최근 지하철 출입구 조정과 상가의 연결통로 설계를 검토 중이다. 지하철 출입구 조정의 경우 대치역은 이설, 학여울역은 신설을 검토 중에 있으며 상가와 지하철을 잇는 연결통로 설계도 계획 중인 상황이다. 광장극동(광진구)과 일원가람(강남구)은 최근 정비계획(안) 입안을 위한 법정 설명회를 개최, 각각 광나루역(5호선)과 일원역(3호선)을 연결하겠다는 점을 현장에서 설명했다. 한강변 재건축 단지로 주목받는 광장극동 내 주민들의 이목은 단지 내 설치되는 '지하철 연결보행통로'에 집중되기도 했다. 광진구청은 출입구를 대지 아래로 이설해 입주민들의 보행편의를 유도하는 방향을 정비계획(안)에 포함시켰다. 일원가람도 일원역(3호선) 4번출구, 5번출구를 단지 안으로 연결시키겠다는 점을 공개했다. 비가 오나, 눈이 오나 단지 내에서 바로 지하철을 이용할 수 있는 최적화된 보행 환경이 가능하다는 점을 안내했다. 단지 내 지하철 연결 관련 협의는 '서울교통공사'와 진행해야 한다. '공익성'에 초점을 맞춰 보행 약자(노인·장애인 등)를 위한 방향으로 지하철 연결 협의는 향후 여러 사업장에서 진행될 것으로 관측된다.
상가 조합원이 아파트 분양권을 받기 위해선, 조합과의 합의서 내용과 정관 규정이 법정 다툼에서 중요한 역할을 하는 것으로 나타났다. 30일 정비업계 따르면 대법원은 서초A아파트 재건축 조합이 상가 소유주들을 상대로 제기한 '분양권 존재 확인' 관련 상고를 기각했다. 앞서 상가 소유주들의 손을 들어준 서울고등법원의 2심 판결을 따르라는 것이다. 2심 판결은 조합과 상가 소유주들 간의 '합의서'에 근거해 상가 소유주들에게 보류지 14채에 대한 분양권이 있음을 확인해 준 내용을 골자로 한다. 조합과 상가 소유주들 간 갈등은 지난 2019년으로 거슬러 올라간다. 조합 정관에 따르면, 아파트 조합원에게 공급하고 남게 되는 20채 범위 내에서 조합원 분양가로 상가 소유주들에게 1주택을 공급할 수 있다는 내용이 기재돼 있다. 다만, 상가 소유주들에게 적용할 '분양비율'을 별도로 정하지 않아 자동으로 1이 적용됐고, 그 결과 대지지분이 높은 상가 소유주 2명만이 아파트를 분양받게 됐다. 아파트 18채는 일반분양으로 변경됐다. 이에, 상가 소유주들이 20채 분양에 관한 권리를 침해받았음을 주장하며, 관리처분계획(안) 중 상가 부분을 취소하는 소송을 제기했다. 상가 소유주들이 1심에서 이겼을 뿐만 아니라, 조합이 제기한 항소심 역시 상가 소유주들의 손을 들어줬다. 조합은 관리처분계획(안)을 재수립해야 하는 상황에 놓이게 된 것이다. 조합은 2022년 총회를 열어, 상가 소유주들에게 적용할 '분양비율'을 결정하는 안건을 상정했다. 1안(0.85, 2채 공급)과 2안(0.65, 8채 공급), 3안(0.45, 16채 공급) 중 택일인데, 분양비율에 따라 상가 소유주들의 아파트 공급이 달라지는 구조다. 1안으로 결정됨에 따라 상가 소유주들에게 돌아갈 추가 아파트 물량은 없었다. 조합은 아파트 공급 대신 손실보상금 약 29억원을 지급했다. 상가 소유주들은 곧바로 효력정지 가처분 신청을 했고, 법원이 이를 인용함에 따라 본안소송으로 넘어갔다. 서초구에서 도시분쟁조정위원회를 열어, 조합과 상가 소유주들 간 '합의'를 이끌어 냈다. 조정(안)에 따르면, 당초 29억원이었던 손실보상금은 41억원으로 상향 조정됐고, 보류지 14채는 상가 측과의 소송 확정 판결 또는 합의(안)이 마련될 때까지 유보키로 결정했다. 조합과 상가 측과 진행되는 소송은 분양권존재 확인 등을 목적으로 한다. 1심은 조합의 손을 들어줬다. 상가 조합원들 중 권리가액 상위 14명에게 보류지 14채를 순차적으로 분양하겠다는 내용이 관리처분계획(안)에 없기 때문에, 상가 주장을 살펴볼 필요가 없다고 판단했다. 이에, 원고였던 상가의 청구를 기각했다. 상가는 곧바로 항소심을 진행했다. 2심은 상가의 손을 들어줬다. 상가 소유주들이 조합으로부터 아파트 공급방식의 신뢰를 부여받았고, 당초 아파트 20채를 분양받을 수 있도록 '분양비율'을 조절했어야 함에도 불구, 상가 소유주들의 신뢰를 침해했다는 점에 주목했다. 이에, 마지막 관리처분계획(안) 상 보류지인 아파트 14채 중 1채씩에 대한 분양권이 있음을 확인해줬다. 조합은 대법원(3심)에 상고했지만, 조합의 상고 이유가 없다고 판단해, 기각했다. 2심에서 상가 소유주들에게 보류지 14채를 분양해야 하는 것으로 결론이 난 것이다. 이민경 법무법인 조운 변호사는 "당사자간 진정한 의사로 체결된 계약, 합의는 특별한 사정이 없는 한 그대로 지켜져야 한다는 것이 법원의 기본 입장"이라며 "추진위나 조합은 상가소유자의 동의를 대가로 상가에 일정한 권리를 보장한다는 내용의 합의서를 작성하는 것인데, 조합이 열매는 취하고 약속이행 단계에서는 반대되는 행보를 보인다면 법원은 조합을 부정적인 시각에서 바라볼 수 밖에 없다"고 말했다.
마포구 대장주 단지로 거듭날 성산시영이 본격적인 재건축 사업을 추진하기 위한 '첫 단추'를 꿴다. 토지등소유자만 약 3,800명에 육박할 정도의 대형 사업장이다. 성산시영은 창립총회를 통해 사업을 진두지휘할 집행부 구성과 함께, 핵심 협력업체로 꼽히는 건축설계사 선정을 마무리할 계획이다. 국내 탑티어(Top-Tier)로 꼽히는 대형 건설사들의 각축전이 된 만큼 설계권이 누구 품으로 돌아갈지도 관전 포인트다. 29일 정비업계 따르면 성산시영 재건축 추진위원회는 오는 2일(일) 마포구청에서 조합설립을 위한 창립총회를 개최한다. 창립총회는 추진위원회 업무의 마침표를 찍고, 조합설립을 위한 시작점을 마련하는 중요한 자리다. 조합원들에게는 축제의 장이 열리는 셈이다. 해당 사업장은 총 아파트 33개동과 상가로 이뤄져 있다. 소유주들의 단합심을 바탕으로 법정 단체 설립을 위한 동의서 징구도 빠르게 진행됐다. 창립총회 안건 중에선 재건축 사업을 이끌 조합 임원(조합장·감사·이사) 선출이 중요도 측면에서 소유주들의 관심이 집중되고 있다. 선출직인 집행부는 ▲조합장(1명) ▲감사(2명) ▲이사(9명)로 구성된다. 집행부 다음으로 주목받는 안건은 단연 '설계사 경쟁입찰' 결과다. 해안건축-디에이 컨소시엄은 3·3·3 전략을 선보이며 예비 조합원들에게 3가지를 약속했다. 이는 자산가치 극대화, 프리미엄 극대화, 분담금 최소화로 압축된다. 이들 업체는 선호 주력평형으로 꼽히는 59㎡(1,403세대)와 84㎡(2,196세대)를 전면 배치로 내세워 조합원 전세대의 100% 한강 및 프리미엄 조망을 선사할 예정이다. 과설계 지양과 공사기간 단축으로 이뤄내겠다는 의지를 내비쳤다. 에이앤유-나우동인 컨소시엄은 조합원 전체 주동의 한강 및 공원 조망을 계획했으며, 추가로 2,450세대의 중대형평형을 확보함으로써 이익 극대화에 나섰다. 이어 분담금을 절감하고자 굴토깊이 최소화를 위한 데크계획을 세웠고, 지하레벨을 올려 공사비를 낮췄다는 설명이다. 편리함을 도모하고자 조합원 전세대에 ▲세대별 승강기 ▲조망형 테라스 ▲3면 발코니 ▲남향 광폭 LDK가 제공된다. 양사가 제안한 입찰 내용들은 향후 건축심의 과정에서 완화된 내용을 목표로 인허가청과의 협의 후 결정될 것으로 관측된다. 개략적인 사업시행계획(안)을 승인받는 안건도 재건축 사업의 출발을 알리는 주요 절차다. 추진위원회는 창립총회에 앞서, 지난 달 추정분담금 정보를 소유주들에게 설명하는 공식 자리를 가졌다.현 시점, 추정비례율은 101.97%로 계산됐다. 총 수입(6조7,936억원)에서 총 지출(2조5,424억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(4조1,688억원)으로 나눈 결과값이다. 물론 향후 사업이 추진되는 과정에서 계속 변동됨을 인지해야 한다. 추진위원회 때 선정한 세무업체(정일회계법인)와 법률자문사(법무법인 조운·법무법인 현 등 7개사)와의 계약업무도 승계될 예정이다. 정비업체는 창립총회 이후 진행될 다음 총회에서 경쟁입찰 형태로 진행될 전망이다. 사업 추진 과정에서 지침서가 되어줄 ▲정관 ▲행정업무규정 ▲예산·회계규정 ▲선거관리규정 등도 성산시영에 맞게끔 제정된다. 2025년과 2026년 사용될 운영비와 사업비 예산(안)도 주요 안건 중 하나로 상정된다. 성산시영아파트는 2018년 재건축 첫 관문인 안전진단 적정성 검토를 최종 통과했다. 국토부가 2018년 3월(구조안전성 비중 50%·공공기관 적정성 검토 의무화) 안전진단 규제를 강화한 이후 서울 시내 대단지 아파트로는 두 번째로 안전진단 문지방을 넘으면서 주목받았다. 1986년 지어진 성산시영은 올해로 준공 36년 차를 맞았다. 해당 사업장은 ▲대우단지(1,330세대) ▲선경단지(1,120세대) ▲유원단지(1,260세대)로 나눠진다. 3개 건설사가 지었기 때문에 전용면적도 ▲대우단지(50.03㎡) ▲선경단지(50.54㎡) ▲유원단지(59.43㎡) 등 상이하다. 대지지분도 조금씩 차이가 난다. 유원단지는 1동부터 15동, 선경단지는 16동부터 23동, 대우단지는 24동부터 33동까지다. 전체 3,710세대 중 대우단지(1,330세대)가 약 36%로 가장 많지만, 전용면적 기준으로는 가장 마지막 순서다. 평형 배정은 조합원들의 권리가액 순서대로 이뤄진다. 물론 조합원들의 권리가액 산정에 중요한 기준이 되는 종전자산평가금액은 층·향·위치·조망·일조 등 여러 복합적인 요소에 따라 달라진다.
성수2구역이 유효 경쟁 미성립으로 1차 입찰을 유찰시켰다. 집행부 공백기가 시작될 것을 감안할 때, 시공사가 1,000억원 가량의 입찰보증금을 내고 입찰에 참여하는 건 애초에 불가능한 의사결정으로 여겨졌기에 업계는 예고된 상황으로 보는 분위기다. 업계 관심은 내년 1분기 바뀔 경쟁구도의 변화에 주목하고 있다. 삼성물산의 응찰 가능성이 높아진 상황에서 DL이앤씨의 수주 계획에 변화가 있을 것으로 보기 때문이다. 28일 정비업계 따르면 성수2구역 재개발 조합은 이날 시공사 선정을 위한 입찰제안서를 마감, 한 곳도 응찰하지 않음에 따라 최종 유찰 결정을 내렸다. 당초 대의원회 통과(입찰지침서)를 기점으로 포스코이앤씨와 DL이앤씨의 경쟁입찰이 유력한 상황이었다. 하지만 조합 내부적으로 불미스러운 사건이 발생함에 따라 양사 모두 입지가 흔들리고 있음을 감안해 불참 결정을 내린 것이다. 포스코는 그에 앞서 공식 불참 의사를 밝혔다. 조합장은 이달 말일자로 직을 내려놓을 예정이다. 집행부 공석으로 인해 시공사 선정 절차는 빨라야 내년 2분기는 되어야 할 것으로 전망된다. 성수2구역은 조합 임원 선출을 진행한 뒤, 신임 집행부 주도 하에 시공사 선정을 하는 수순으로 금일 결정됐다. 사업 시점의 차이로 인해 입찰지침서 역시 내년에 다시 수정해야 하는 점을 감안할 때 사실상 원점에서부터 시공사 선정이 진행되는 것으로 보면 된다. 경쟁 구도에 있어서도 큰 변화가 감지된다. 성수2구역은 포스코이앤씨와 DL이앤씨가 오랜 기간 수주 영업을 진행해 온 곳이다. 삼성물산이 입찰지침서를 통과시킨 대의원회 결과를 기점으로 발을 뺀 것도 이 때문이다. 다만 예기치 못한 상황으로 인해 견고했던 2파전 양상이 사실상 와해됐고, 시공사 선정을 위한 의사결정 주체(집행부)의 변화가 생기면서 삼성물산이 내년 진행될 경쟁입찰 성사의 키(Key)를 쥘 전망이다. DL이앤씨는 이날 성수2구역 조합원들에게 '잠시의 기다림이 더 큰 도약으로 이어질 것으로 믿는다'는 문구와 함께 내년 입찰에 참여할 것임을 시사한 상황이다. 다만 삼성물산이 경쟁 대상자로 다시 급부상됨에 따라 내부 고심이 더욱 깊어질 전망이다. DL이앤씨가 사실상 유일하게 경쟁입찰을 각오하고 수주에 임하고 있는 사업장은 성수2구역과 압구정4구역이다. 내년 1분기에는 압구정4구역도 시공사 선정 입찰공고가 예정돼 있다. 압구정4구역에서 경쟁입찰 참여 가능성이 높게 거론되고 있는 회사가 삼성물산과 DL이앤씨다. 업계 1위 브랜드파워를 가진 삼성물산과의 입찰경쟁을 연달아 핵심 사업장 2곳에서 진행할 여력이 있는지 업계에서도 화두가 되기 때문이다. 결과적으로 성수2구역 입찰경쟁이 금일 유찰 결정됨에 따라, 아크로(ACRO) 브랜드를 내세워 온 DL이앤씨의 내년도 수주 계획에도 전면 재검토가 이뤄질 것이란 전망이 대두되는 이유다. 성수2구역은 1차 입찰이 유찰됐기에, 오는 11월 조합 임원 및 대의원 선출을 위한 선거관리위원 모집을 기점으로 선거 절차에 착수할 계획이다. 2026년 정기총회는 내년 3월로 예정돼 있다. DL이앤씨는 최근 수주한 한남5구역을 포함해, 수년 간 경쟁입찰이 아닌 단독응찰에 따른 수의계약으로 시공권을 확보해 왔다. 삼성물산의 참여 가능성이 구역 내 높게 거론됨에 따라 성수2구역 경쟁 판도에도 큰 변화가 일 전망이다.
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