발행일(UPDATE): 2026년 03월 21일 07시 53분
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목동3단지가 '개방형 녹지(목동그린웨이)'를 통해 잃어버린 용적률을 되찾아 재건축 사업에 본격 착수한 가운데, 준공 후 입주가치를 좌우할 수 있는 설계사 선정으로 분주한 모양새다. 목동3단지는 작년 12월 양천구청으로부터 추진위원회 승인과 동시에 서울시로부터 정비계획(안) 결정고시를 동시에 받은 최초의 재건축 단지다. 오는 5월 조합설립을 위한 창립총회를 목표로 이달 중 설계사 선정을 매듭지을 계획이다. 8일 정비업계 따르면 목동3단지는 이달 중으로 설계사 및 감정평가사 선정을 위한 주민총회를 개최할 예정이다. 설계는 정비계획(안)에 맞춰, 최적의 용적률과 주동 배치를 통해 단지 가치를 결정짓는 가장 중요한 과업 중 하나다. 해당 사업장은 추진위원회 승인 후 지체없이 설계사 선정을 위한 입찰공고를 개시했고 지난 1월 말 입찰을 마감했다. 입찰에 참여한 에이앤유디자인그룹은 글로벌 설계회사인 네덜란드의 유엔스튜디오(UNS)를 협력사로 선정해 설계(안)을 준비했다. 유엔스튜디오는 국내 압구정 갤러리아 백화점을 시작, 지난해 삼성물산이 한남4구역 수주에 입찰했을 때 혁신설계(안)을 맡은 회사다. 이후 유엔스튜디오는 마포 성산시영에서 에이앤유디자인그룹의 협력사로 참여해 조합원의 선택을 받았다. 목동에서 글로벌 건축설계사가 협업 파트너로 참여하는 건 목동에서 3단지가 처음이다. 보통 글로벌 설계사는 압구정과 반포, 성수 등 핵심 지역 수주 과정에서 시공사의 대안설계(안) 파트너로 모습을 드러내는 게 일반적이다. 에이앤유디자인그룹은 한남4구역과 압구정3구역 등 다수의 국내 정비사업 설계 프로젝트에 참여한 경험이 있는 유엔스튜디오와 함께, 목동3단지 현장만을 고려한 차별화된 고급주거 단지를 선보일 계획이다. 그간 국내 설계사만 모습을 보였던 목동에서, 국내-글로벌 설계사가 합을 맞추는 첫 사례인 만큼 창의적인 설계(안)이 나올지 소유주들의 기대감도 높아질 전망이다. 에이앤유디자인그룹은 목동3단지가 제3종일반주거지역 종상향을 전제로 기부채납해야 하는 '목동그린웨이'를 고려한 최적의 설계 배치(안)에 초점을 맞출 것으로 보인다. 목동그린웨이는 도시계획상 '개방형 공공녹지'로 분류되며, 지상부 공중을 자유롭게 이용할 수 있는 상부가 개방된 녹지공간이다. 목동1단지·2단지·3단지의 공통 과제다. 서울시는 지난해 개방형 녹지 관련 인센티브와 건폐율·토심 기준을 완화하는 내용을 발표했다. 목동3단지는 개방형 공공녹지를 통해 확보한 법적상한용적률(300%)을 적재적소에 활용, 향후 인허가를 고려한 최적의 주동 배치 및 설계가 필요한 상황이다. 설계사 선정 입찰에 참여한 에이앤유디자인그룹은 목동그린웨이와 파리공원을 연결할 수 있는 자연 친화적 단지를 구성, 조합원들의 자산가치 상승에 기여할 수 있는 방안을 제안하겠다는 각오다. 단지 내 위치한 영도초등학교가 북서쪽에 위치한 만큼 사업성에 최대한 피해가 가지 않는 효율적인 주동 배치와 설계 역시 중요할 것으로 관측된다. 에이앤유는 한강변 최상급지 실적이 가장 많은 회사로, 반포주공1단지124주구(디에이치 클래스트)와 신반포2차(디에이치 르블랑), 한남4구역(글로우힐즈 한남) 등의 설계사로 잘 알려져 있다. 이외, 건축법 상 규제를 일부 배제하거나 완화시켜주는 특별건축구역 1호(아크로 리버파크), 2호(래미안 원베일리)를 설계한 실적으로 주목받았다. 여의도에서 최초로 통합심의와 사업시행계획(안)을 1년 안에 모두 받은 여의도 대교아파트 역시 에이앤유가 특별건축구역으로 지정해 설계사로 참여 중이다. 목동3단지의 구역면적은 150,543㎡로, 토지 용도지역은 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 구성돼 있다. 이곳은 제3종일반주거지역으로 1단계 종상향(환원)을 계획 중이며, 토지등소유자는 1,588세대로 집계됐다. 이곳은 종상향을 조건으로 개방형녹지를 설치하기로 결정했는데, 이는 녹지공간의 확충과 주민편익을 목적으로 한다. 대상지의 최고층수는 49층이다.
개포주공6·7단지가 지난 2023년 총회에서 의결한 상가 합의(안) 및 정관 개정(안)에 '절차적 하자'가 있다는 법원 판결이 나옴에 따라, 작년 12월부터 진행한 조합원 분양신청이 전면 취소됐다. 조합원 분양신청을 토대로 관리처분계획(안)을 연내 수립하려던 조합의 향후 계획과 일정에도 차질이 불가피해졌다. 조합원들 역시 사업지연을 우려하는 분위기가 일고 있다. 31일 법조계 따르면 최근 서울중앙지방법원은 개포주공6·7단지 일부 조합원(원고)이 조합(피고)을 상대로 제기한 '총회결의 무효확인' 소송 관련 원고 측의 손을 들어줬다. 지난 2023년 총회에서 의결된 상가 합의(안)과 조합 정관 개정(안)에 법적 하자가 있다는 판단에서다. 원고는 총회 의결 정족수 미달과 도정법 제89조제3항 및 동법 시행령 제76조 위반을 주장했다. 다른 재건축 사업장에서 살펴봐야 할 이번 사건의 법률 쟁점은 크게 2가지다. 첫번째, 상가 소유주의 아파트 분양권이다. 도정법 시행령 제63조 제2항 제2호에 따르면, 상가 소유주는 원칙적으로 상가를 분양받아야 한다. 다만, 아래 3가지 항목에 해당할 경우 아파트를 분양할 수 있다. (가) 새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것 (나) 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액에서 새로 공급받는 부대시설ㆍ복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것 (다) 새로 건설한 부대시설ㆍ복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것 개포주공67단지 조합은 상가를 짓기 때문에, (나)목을 준용키로 했다. 기존 상가의 권리가액에서 새로 받을 상가의 조합원 분양가를 뺀 금액이 분양주택 중 최소규모 분양 단위의 추산액에 0.1을 곱한 금액보다 클 경우를 정관에 넣었다. 금번 사건의 원고는 위 3가지 항목에 해당하지 않기 때문에, 단서에 따라 '조합원 전원의 동의'가 필요한 사항이라고 주장했다. 법원은 새로 공급받는 상가의 추산액을 0원으로 정했다는 점, 분양주택의 최소분양단위규모 추산액에 곱해질 정관 비율을 0.1로 바꿨다는 점에 주목했다. 상가를 충분히 건설해 상가 조합원에게 상가를 공급할 수 있음에도 불구, 상가 분양을 포기하는 방법으로 주택을 공급받는 등 임의적 선택에 따라 분양받을 수 있게끔 만들었다는 것이다. 도정법 시행령 제63조 제2항 제2호에 기재된 3가지 항목을 완화하는 것이기에, 조합원 전원의 동의가 필요하다고 판결했다. 두번째 쟁점은 상가 조합원의 종전자산가액을 기존 아파트의 비례율이 감안된 대지면적에 대한 평균 평당 감정평가액을 3.1배로 정한 건, 도정법 제89조 제3항 및 동법 시행령 제76조를 위반했다는 점이다. 도정법 제89조 제3항은 '조합은 종전 자산(토지 및 건축물)의 규모/위치/이용상황/정비사업비 등을 참작해 공정한 평가가 이뤄져야 한다고 규정해 놓고 있다. 법원은 임의로 3.1배를 적용한다는 합의(안)은 앞서 평가 요소들을 무시하고 조합이 임의대로 자산평가 방법을 정했다고 봤다. 이는 자산 평가방법에 대한 도정법 규정을 정면으로 위반했다고 판단한 것이다. 아무런 근거 없이 일방적으로 상가 조합원에게 유리하게 종전 상가가액을 제안한 것은 문제가 있다고 결론을 내렸다. 강남권에선 상가의 종전 자산감액을 몇 배로 평가하겠다는 내용의 합의서를 체결한 단지가 많은 것으로 전해져, 금번 소송의 파장이 미칠 영향에 시장이 촉각을 곤두세우는 분위기다. 이민경 법무법인 조운 변호사는 "이번 판결 역시 상가소유자 주택공급 이슈와 관련, '정관상 비율' 변경은 가능하지만 상가소유자 선택권 보장은 불가하다는 기존 판례의 법리를 재확인하고 있다"고 말했다. 이어 "하지만 또 다른 쟁점은 이론의 여지가 있어 보이며, 종전자산 감평방법은 법에 의해 엄격히 제한되지만 종전자산 감평액에 상수를 곱하여 권리가액을 높이는 것은 분담금 산정방법의 일환으로 조합의 재량을 인정한 기존 판례들이 있다"고 말했다. 이 변호사는 "3.1배가 부당하게 과하다는 점에 대한 논증도 부족하다"며 "상가소유자 등 특수 이해관계인들에게 권리가액 향상이라는 유인책 자체를 금지한다면 다양한 이해를 조율하기 어려워 오히려 정비사업이 난항을 겪을 수도 있다"고 덧붙였다.
금호21구역이 '빠른 재개발이 바른 재개발'이라는 모토 하에 속도감 있는 사업 전개로 주목받고 있는 가운데, 가장 중요한 파트너라 할 수 있는 시공사로 롯데건설을 낙점했다. 8일 정비업계 따르면 금호21구역 재개발 조합(양갑승 조합장)은 2026년 정기총회를 개최, 우선협상대상자였던 롯데건설을 시공사로 선정하는 안건을 의결했다. 총 조합원 860명 중에서 현장에 직접 참석한 조합원만 752명에 달할 정도로 현장은 북적였다. 첫번째 안건으로 상정된 시공사 선정의 건은 ▲찬성(649명) ▲반대(70명) ▲기권·무효(46명) 등으로 집계됐다. 그외 운영비·사업비 예산(안)도 모두 통과됐다. 금호21구역은 현재 정비계획(안)으로 관리처분계획(안) 단계까지 마친 다음, 조합원 이주·철거 기간을 활용해 정비계획(안)을 변경하는 투트랙 전략을 펼칠 계획이다. 롯데건설은 향후 정비계획(안) 변경을 염두한 혁신(안)도 대안설계로 제안했다. 단지 내 최대 45m에 달하는 단차를 활용해 지상에 초대형 중앙광장을 비롯한 다양한 녹지 및 수경공간을 품을 정원을 조성할 예정이다. 지하엔 통합 주차공간과 커뮤니티시설이 들어간다. 사업대상지 면적은 75,447㎡며, 정비기반시설과 공동주택 획지는 각각 23,959㎡, 51,487㎡다. 현 시점에서 예상하는 주택공급 물량은 총 1,219세대로, ▲전용 40㎡ 이하(99세대) ▲전용 40㎡-60㎡ 이하(502세대) ▲전용 60㎡-80㎡ 이하(494세대) ▲전용 85㎡ 초과(124세대) 등으로 구성된다. 이중 임대주택 수는 220세대로, 전체 18%의 비중을 차지한다. 지난 2023년 결정고시받은 정비계획(안)에 따르면, 추정비례율은 106.82%로 산출됐다. 조합원들은 본인 물건의 종전자산평가액에 비례율(106.82%)을 곱해 계산한 권리가액을 통해 개략적인 추정분담금을 가늠해 볼 수 있다. 물론 추정분담금은 향후 사업을 추진해 가는 과정에서 계속해서 변동됨을 인지해야 한다. 금호21구역 사업을 지원하는 협력업체 라인업은 ▲엘림토피아(정비업체) ▲세무법인 청솔(세무·회계) ▲법무법인 센트로(법률) ▲나우동인(설계) ▲예평이앤씨(환경영향평가) 등이다. 양갑승 조합장은 "최단기간 입주달성 목표를 향해 앞으로도 절차적 공정성과 명분을 바탕으로 사업을 이끌겠다"며 "조합원들의 상호 신뢰를 전제로 한 적극적인 참여가 사업을 신속하고 투명한 방향으로 유도할 것"이라고 말했다. 이어 "궁극적으로 조합원들의 자산가치를 극대화할 수 있는 모범적인 재개발 구역을 만들어나가는데 일조하겠다"고 부연했다.
한국토지주택공사가 공공재개발을 진행 중인 사업장 내 토지등소유자를 상대로 대대적인 '이주비 대출' 수요 파악에 나섰다. 최근 서울시가 추가이주비 대출로 인해 사업 지연이 우려되는 현장들을 브리핑하면서, 기본이주비와 추가이주비를 합쳐 LTV 100% 이내 조달을 약속해 줄 수 있는 시공사를 선정할 수 있느냐 여부가 정비업계 화두로 부상하고 있다. 시공사를 포함, 대주주를 포함한 그룹 차원에서 안정적인 재무상태를 갖추고 있느냐 여부가 또 다른 조합원들의 관심사로 여겨지고 있다. 6일 정비업계 따르면 한국토지주택공사는 사업시행자로 공공재개발 사업을 주도하고 있는 사업장을 대상으로 '이주비 대출 관련 현황 조사'를 진행 중이다. 정부의 주택담보대출 규제(6·27대책 / 10·15 대책)로 인해 이주비 대출 규모가 줄어들고, 대출구조 변화가 실제로 발생함에 따라 객관적인 수치 자료를 분석할 필요가 있다는 판단에서다. 조사 기간은 지난 달 21일부터 시작해서 금일까지다. 한국토지주택공사는 주택담보대출 담보비율 규제가 공공재개발 사업장 내 소유주들의 이주에 미치는 영향을 조사한 뒤, 규제 완화를 목표로 제도 개선을 건의하고자 설문조사를 단행했다. 토지등소유자들의 재산상 피해를 최소화하기 위해 직접 수집에 나선 셈이다. 공공재개발 구역 내 물건의 소유 형태부터 필요한 이주비 규모, 주택근저당권 설정여부 등을 묻는 항목으로 구성돼 있다. 서울시는 올해 1월 말 정부의 부동산 정책에 따른 이주비 대출 규제 관련 브리핑을 진행하기도 했다. 작년 7월부터 올해 1월까지 20개 현장을 순회한 결과, 이주비 대출규제로 인해 사업이 지연될 수 있다는 점을 우려한 대목으로 풀이된다. 서울시는 그간 규제 완화 필요성을 느끼고, 국토교통부 장관과의 2차례 면담과 3차례 실무협의회를 진행했다는 설명이다. 올해 이주예정인 현장의 91%가 규제 적용 지역으로 분류되고 있는 상황이다. 서울시의 현황요약 자료에 따르면, 강남권 등 대규모 정비사업장에선 재무상태가 양호한 시공사로부터 다소 높은 금리로라도 추가이주비를 조달받을 수 있는 것으로 조사됐다. 다만, 재무상태가 열악하거나, 강북권 중소규모 정비사업장에선 시공사로부터 추가이주비 조달이 불확실한 사례가 보고됐다. 모아주택 등의 가로주택정비사업장에선 아예 시공사로부터 자금 조달이 불가해 사업중단위기에 처한 곳들도 있는 것으로 집계됐다. 실제 서울시내 재개발 사업장에선, 올해 초 시공사와 협의를 진행했으나, 시공사가 신용 문제를 이유로 조합에 조달 거부 의사를 밝히기도 했다. 기본이주비는 약 4% 금리로 조달됐지만, 추가이주비는 약 8.5%에서 10%까지로 책정됐다. 조합원 60명 가량이 추가이주비 약 130억원을 필요로 했지만, 시공사의 열악한 재무상태로 인해 올해 2월 예정된 이주 절차도 일정이 연기된 상황이다. 일부 조합원은 현금청산을 요청하기도 했다. 국내 정비사업의 맏형격인 한국토지주택공사의 설문조사와 서울시의 브리핑 등이 이어짐에 따라, 올해 시공사 선정 시 가장 주목받는 입찰 조건은 '금융'이 될 것으로 전망하는 분위기가 지배적이다. 현재 시공사 경쟁입찰이 사실상 성사된 성수4구역은 3개년 재무제표를 요청하면서, 최대주주사까지 포함해서 제출토록 입찰제안서를 마련했다. 무보증 회사채 기준으로, 기업신용평가서(한국기업평가·한국신용평가·NICE신용평가·서울신용평가)도 요청했다. 방배동의 한 사업장에선 기업의 신용등급이 어떤 도움을 줄 수 있는지를 상세 기술하라는 내용도 입찰지침서에 기재돼 있다. 김정우 법무법인 센트로 대표 변호사는 “최근에는 추가이주비를 둘러싼 불확실성이 커지면서, 대여 한도와 조건을 입찰지침서에 구체적으로 적시하는 추세가 뚜렷하다”며 “제안서에만 기대기보다, 선정 이후 도급계약서에 조건을 다시 한 번 확실히 기재해 두어야 실무상 분쟁을 줄일 수 있을 것”이라고 말했다.
자양동 재개발의 중심을 이끌고 있는 자양3동이 입지적 우위를 기반으로 사업성 확보에 집중하고 있다. 대상지는 재개발 현장임에도 불구하고, 이번 설명회에서 높은 일반분양가를 선보였다. 우수한 입지 환경 뿐만 아니라 한강·일감호 조망에 대한 높은 미래가치가 가격에 반영됐다는 분석이다. 다만 도로변의 상가 소유주들에 대한 반대 의견은 해결해 나가야 할 숙제로 남았다. 6일 정비업계 따르면 광진구청의 주관 하에 최근 자양3동 227-147번지 일대의 주택정비형 재개발사업을 위한 정비계획(안) 법정 주민설명회가 개최됐다. 대상지는 자문회의를 거쳐 빠르게 가이드라인을 확정짓고, 주민공람 단계를 거치고 있는 상황이다. 자양3동 227-147번지 일대의 구역면적은 40,798㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 종상향이 진행된다. 최고층수는 49층(160m이하)으로 계획이 잡혔다. 대상지와 한강과의 거리는 1km 남짓으로, 한강으로 열린 바람길(통경축) 계획을 세워 열린 배치를 선보일 예정이다. 일부 고층 세대(190세대 내외)에선 건대 일감호와 한강뷰를 동시에 즐길 수 있는 여건이 생길 것으로 보인다. 정비기반시설의 경우, 사회복지시설은 기존의 '광진 시니어 시설' 규모를 키워 버스정류장과 연접한 위치로 확장 이전된다. 기존에 존재했던 노상주차장은 공원 주변으로 이전돼 연계성을 살려 이용되고, 공공청사는 119안전센터로 활용된다. 특히 아차산로와 자양번영로가 만나는 공간엔 건축물을 지을 수가 없어, 공공공지로 둬서 주민들이 쉴 수 있는 공간으로 활용된다. 또한 자양번영로를 따라 연도형 상가가 배치될 전망이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(219.7%) ▲허용용적률(240.5%) ▲상한용적률(257.2%) ▲법적상한용적률(299.67%) 등으로 수립될 예정이다. 현황용적률 및 소형주택 완화로 기준용적률이 20%p 늘어났다. 여기에 사업성 보정계수(1.04) 적용과 허용용적률 인센티브(20%p)가 더해지면서 사업성 보완에 의한 용적률 변화가 이뤄질 것으로 보인다. 예상되는 계획세대수는 1,030세대로 나타났다. 조합원·일반분양분은 823세대, 임대물량은 207세대로 분류된다. 조합원·일반분양 물량의 경우 세부적으로 ▲39㎡(55세대) ▲49㎡(47세대) ▲59㎡(187세대) ▲74㎡(145세대) ▲84㎡(299세대) ▲109㎡(90세대)로 나타난다. 공공주택은 207세대 모두 84㎡이하로 계획이 잡혀, ▲39㎡(62세대) ▲49㎡(70세대) ▲59㎡(43세대) 84㎡(32세대)로 나타났다. 추정비례율은 114.39%로 예상됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 5,750만원으로 책정됐고, 공사비는 900만원으로 나타났다. 일반분양가는 ▲롯데캐슬이스트폴 ▲더샵스타시티 ▲자양호반써밋 ▲롯데캐슬 리버파크시그니처 등의 인근 시세를 반영해 책정됐다. 현재 인근지역 준공 10년 이내 신축급 아파트 시세는 84타입을 기준으로 4,250만원에서 7,120만원까지 형성돼 있는 상태다. 조합원분양가는 일반분양가 대비 80% 수준으로 나타났다. 조합원분양가는 ▲39㎡(8.43억원) ▲49㎡(10.62억원) ▲59㎡(12.79억원) ▲74㎡(14.58억원) ▲84㎡(15.94억원) ▲109㎡(19.33억원) 등으로 책정됐다. 감정평가 업무를 맡은 중앙감정평가법인 관계자는 "대상지는 위치가 좋아 일반분양가가 높게 책정됐다"며 "통상 추정분담금 검증 심의에선 조합원분양가 할인율을 15%로 잡지만, 우린 사업성이 좋아 20%로 잡았다"고 설명했다. 한편 설명회 말미, 재개발 사업을 두고 일부 도로변 상가소유주들의 반대 의견이 감지돼 다소 어수선한 분위기가 연출되기도 했다. 일부 상가원들은 "어떠한 공지도 없이 구청에서 재개발 반대 현수막을 철거해 불만이 크다"며 "구역계에서 도로변 상가들을 제척해달라"고 의견을 전했다. 상가소유주들은 최근 재개발 분담금을 주제로 자체 설명회를 개최한 것으로 알려졌다.
명일신동아가 추진위원회 구성을 위한 준비 절차에 돌입한 가운데, 신통 자문을 거쳐 한층 더 개선된 정비계획(안)을 선보여 눈길을 끈다. 대상지는 인접 단지 대비 중대형 평형이 많은 탓에, 현실적으로 1대1 재건축이 합리적이란 평가를 받고 있다. 명일신동아가 대형평형 위주의 단지 특색을 살려 하이엔드급 주거를 구현해 낼 수 있을지 귀추가 주목된다. 28일 정비업계 따르면 강동구청은 명일신동아 아파트의 조합설립 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 현재 초기 사업은 구청에서 선정한 공공지원 정비업체가 맡고 있다. 해당 정비업체는 추진위 설립에 필요한 전반적인 업무를 맡게 된다. '공공지원제도'는 정비사업이 투명하게 진행될 수 있도록 공공관리자가 행정·재정적으로 공공관리 업무를 지원하는 제도다. 사업 초기 단계에서 발생 가능한 부정·비리를 방지하고, 주민갈등으로 인한 사업지연 등의 문제를 막을 수 있다는 이점이 작용한다. 추진위원회 구성은 ▲위원장·감사 후보자 등록(추천서 필요) ▲자격심사(범죄경력·신원조회 등) ▲후보자 기호배정 ▲합동홍보설명회 ▲추진위원장 선거 등의 순서로 진행될 예정이다. 대상지의 추진위 선거는 이달 14일(토)로 계획이 잡혔다. 현재 명일신동아는 신통기획 자문사업을 토대로 사업을 추진 중에 있다. 당일 현장에선 서울시 자문 과정에서 나온 조치의견들이 반영된 새로운 계획(안)을 공개하는 시간이 마련됐다. 우선 고덕로62길에 설치계획이었던 차량진출입구가 고덕로변으로 변경될 계획이다. 기존대로 계획이 진행될 경우, 고덕로62길 부근의 차량 혼선이 예상되기 때문이다. 대신 고덕로62길의 경우, 차로구성 차원에서 1차로 추가확보에 의한 도로확폭이 예정됐다. 또 남측에 집중배치됐던 상가는 두 곳으로 분산배치될 계획이다. 역세권 활성화 차원에서 고덕역 주변으로 상가를 배치하라는 서울시 의견이 반영된 이유다. 공공보행통로는 중앙으로 배치계획이 수정됐다. 삼익그린2차, 명일삼환 단지와의 연결성과 근린공원 통경축을 확보하기 위함이다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(238.6%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로, 열린단지, 층간소음 해소, 방재안전 항목이 적용됐기 때문이다. 지난 설명회 때 검토됐던 돌봄시설이 층간소음 해소와 방재안전 항목으로 대체됐음을 알 수 있다. 토지·건축물 공공기여와 도로를 기부채납해 상한용적률은 238.6%까지 향상되며, 법적상한용적률 인센티브(61.39%p)의 절반은 임대주택을 지어야 한다. 예상되는 주택공급물량은 947세대로, 조합원과 일반물량은 각각 570세대, 242세대로 산출됐다. 공공임대주택 수는 135세대로, 59㎡(110세대)와 84㎡(25세대)로 계획됐다. 주차대수는 1,528대로 세대당 1.6대 수준이다. 여기서 눈에 띄는 부분은 대상지는 전용면적 85㎡ 초과비율이 약 80%에 달한다는 점이다. 통상 해당 비율이 60% 이상이면 6대4 재건축이 맞다. 하지만 명일신동아는 6대4 재건축을 진행할 경우, 자칫 조합원 희망평형 선택에 제약이 발생할 우려가 크다. 따라서 주택규모별 건설비율 제5조2항을 적용해 1대1 재건축을 원칙으로 한다. 명일신동아는 인접 단지들과 달리, 대형평형 비율이 전체의 43.8% 가량을 차지한다. 객관적으로 ▲명일우성(31.2%) ▲고덕현대(33.9%) ▲명일한양(38.9%)과 비교했을 때도 많은 수치다. 다만 현재는 사업 초기 단계로 언제든 세대수 변경과 관련한 가능성이 큰 만큼, 대상지는 향후 정비계획의 경미한 변경을 통해 세대수 조정이 가능하다. 경미한 변경은 주택건립 세대수를 30% 이내로 증가하거나 10% 이내로 축소하는 경우 가능하다. 해당 사업장은 전 주동에 차별화 디자인을 입혀 다채로운 경관을 구현한다는 방침이다. 8개 주동배치로 전세대 인피니티 조망을 확보하는 한편, 타워형보단 판상형 수를 늘려 쾌적성을 높인다는 계획이다. 추정비례율은 95.46%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 900만원, 일반분양가는 6,700만원(26년1월 기준)으로 책정했다. 39평형에 거주하는 소유자가 38평형(94㎡)으로 이동할 경우, 1.4억원 추가분담금이 발생하는 구조다.
송파한양2차가 그간 시공사(GS건설)와 치열한 협의를 거쳐 일궈낸 성과물을 조합원들과 공유하는 시간을 가졌다. 대상지는 인근 최저 수준의 공사비를 달성함과 동시에, GS 최초의 조명 특화와 스타벅스 DT(드라이브 스루)를 유치하면서 조합원들의 기대감을 한껏 불러모았다. 송파한양2차가 고수했던 '원가는 절감하되 단지 품격은 높인다'는 원칙이 사업조건에도 그대로 발현됐다는 평가다. 4일 정비업계 따르면 송파한양2차 재건축 조합(권좌근 조합장)은 최근 '시공사 선정 총회'를 개최해 GS건설을 최종 시공파트너로 맞이했다. 조합은 상반기 내로 정비계획 변경을 진행하고, 곧장 하반기엔 건축심의를 준비해 고삐를 늦추지 않겠다는 모습이다. 총회 당일 권좌근 조합장은 상투적인 인사말 대신, GS건설과 수차례 미팅을 통해 도출해 낸 실질적 성과를 조합원들에게 보고하고 나섰다. 권좌근 조합장은 "시공사 선정 과정에서 우려의 목소리와 날카로운 대립도 있었으나, 정반합(正反合)의 과정을 거쳐 우린 더 단단해졌다"며 "선택과 집중을 통해 괜찮은 사업 조건을 확보해냈다"고 목소리를 냈다. 우선 송파한양2차는 3.3㎡당 공사비를 774.9만원으로 설정해 가격 경쟁력을 확보하게 됐다. 강남3구·송파구의 공사비가 통상 800~900만원으로 형성되는 점을 감안하면, 비교적 저렴한 수치다. 조합장은 "저렴하다고 해서 품질이 낮은 건 아니다"라며 "좋은 품질을 합리적인 가격에 제공하는 것"이라고 강조했다. 이를 증명하듯, 해당 사업장엔 GS 최초의 'Xi Lightscape' 경관 조명과 파노라마 조망 세대가 배치된다. 삼성물산 리조트부문(에버랜드) 팀과 손잡고 조경특화에도 나선다는 방침이다. 송파한양2차는 고급 주거의 대명사로 꼽히는 수영장과 스카이브릿지는 별도로 고려하지 않기로 했다. 실효성이 떨어질 뿐더러, 인허가 과정에서 자칫 사업지연 가능성이 존재하기 때문이다. 대신 ▲스카이 커뮤니티(2개소) ▲익스프레스 주차 램프 ▲복층형 인도어 골프장 ▲스크린 테니스장 ▲엔드리스풀 등을 필수 반영해 단지가치 상승에 힘쓴다는 계획이다. 무엇보다 눈에 띄는 건 스타벅스DT 유치에 성공했다는 점이다. 해당 사례는 단지 최초로, 출근·외출 시에 입주민들이 커피를 픽업해서 이용할 수 있는 환경이 조성될 것으로 보인다. GS건설도 지난해 12월 '책임준공 확약서'를 조합에 제출하며 안정적인 사업추진을 강조하고 나섰다. 책임준공 확약은 공사 지연이나 중단 시 시공사의 책임을 명확히 하는 장치로, 재건축 사업의 안정성을 담보하는 핵심 요소 중 하나로 꼽힌다. 착공시기는 이주 완료 후 6개월 이내, 공사기간은 실착공일로부터 49개월 이내로 계획이 잡혔다. 또한 GS건설은 파격적인 금융조건도 약속했다. 입찰보증금 대여금리는 CD+0%로 정했다. 이 외에도 기본·추가 이주비 LTV 100%를 책임 조달한다. 송파한양2차엔 송파구 핵심지역의 입지적 특성을 고려해 '송파 센트럴 자이'로 단지명이 제안됐다. 앞서 GS건설은 송파한양2차의 시공권을 확보하고자 수주팀을 구성하고, 어반에이전시와 에이럽 등 해외 설계사 및 건축사무소와 드림팀을 구성하며 경쟁사들보다 한발 앞서 수주를 준비한 바 있다. GS건설 담당 소장은 "자이 브랜드는 GS의 프리미엄이자 하이앤드 브랜드로, 송파한양2차가 송파 중부권 최고의 랜드마크 단지가 될 수 있도록 최선을 다하겠다"고 약속했다. 한편 당일, 주민 질의 과정에선 프라이빗 테라스 세대와 아파트 배치와 관련한 질문들이 나왔다. 담당자는 "소수의 프라이빗 테라스 세대는 지붕을 활용해 82㎡ 사이즈로 구성한 발코니 특화설계"라며 "향후 보류지로 남겨 일반분양하면 조합원들의 분담금 절감으로 이어질 수 있다"고 설명했다. 남향보단 남서·남동향이 많다는 조합원 질문엔 "100% 남향동만 고수하면 마름모꼴의 단지 특성상 일조에 영향을 받는 곳이 발생할 수 있다"며 "부득이하게 정남향은 일부 동만 가능하며, 동서측 뷰를 확보하기 위한 의도도 있다"고 설명했다.
성수전략정비구역 내 성수1구역이 이달 시공사로부터 공식 입찰제안서를 받을 것으로 보이는 가운데, 복수 시공사의 응찰로 유효 경쟁 성사 기대감이 나날이 높아지는 분위기다. 이에, 매번 경쟁입찰이 성사될 때마다 불거지는 조합원 상대의 '홍보활동 범위와 그 정도' 관련해서도 새로운 화두가 될 전망이다. 정보의 알 권리 증진과 비교 가능성을 높여주기 위해 일정 부분 홍보활동을 열어줄 필요가 있다는 게 업계 중론이다. 31일 정비업계 따르면 성수1구역은 다음 달 20일(금) 1차 입찰제안서를 마감한다. 해당 사업장은 GS건설과 현대건설의 양강 체제로 사실 굳혀져 가는 양상이다. 재개발 사업장에서 경쟁이 붙는 건 지난해 한남4구역에서 삼성물산과 현대건설이 맞붙은 이후 처음이다. 성수1구역 조합원들 역시 그간 각종 논란이 발생하며 시공사 선정이 미뤄져 왔기에, 현재 대형사 간 경쟁입찰을 반기며 고무적인 분위기가 연출되고 있다. 통상 경쟁입찰이 성사될 경우, 조합원들은 ▲공사(공사비·물가상승 반영 방법 포함) ▲금융(사업비·추가이주비 조건 및 한도) ▲마감재 등을 비교한 후 더 유리한 조건을 제안한 시공사를 선정한다. 시공사는 마진율을 최소값으로 설정한 뒤 입찰제안서를 준비할 수밖에 없다. 이에, 조합원들은 법적 테두리 안에서 조합의 공정한 관리 하에 입찰제안서 상 세부적인 내용들을 정확하게 이해한 상황에서 의사결정을 내려야 한다고 입을 모은다. 서울시는 올해 1월 말, 6·27/10·15 부동산 정책에 따른 이주비 대출 규제 관련 브리핑을 진행했다. 최근 반년 동안 20개 현장을 순회한 결과, 이주비 부족으로 사업이 지연될 수 있음을 감안한 행보로 풀이된다. 실제 시공사의 재무상태가 열악한 관계로, 추가이주비 조달이 불확실해 사업이 지연될 수 있다는 점에 우려를 표했다. 시시각각 변하는 부동산 정책에 따른 제도적 변화와 법적 내용들을 시공사가 설명해줘야 한다는 의견이 나온다. 성수1구역은 조합원들의 알 권리를 최대한 보장하기 위해 작년 2월 명확한 홍보 활동 기준을 마련해 주기도 했다. 모델하우스와 갤러리 투어 등이 가능하도록 열어줬다. 물론 조합원들의 민원이 발생하거나, 지침사항을 위반할 경우 경고 또는 제재 조치가 이뤄질 수 있음도 동시에 밝혔다. 물론 시공사도 법적 테두리 안에서 조합과 상호 원만한 협의 하에 지침을 철저히 지켜가며 홍보에 나서야 한다는 게 업계 중론이다. 현재 성수1구역은 금품 향응과 같은 중대한 이슈만 아니면 시공사들의 조합원 접촉을 원천적으로 차단하고 있지 않은 것으로 전해진다. 성수의 경우, 실거주보다 투자를 한 조합원 비율이 높은 만큼, 정보의 알 권리 증진을 위해 온·오프라인 활동을 제한적으로나마 열어줄 필요가 있다는 이야기도 계속 나오는 실정이다. 도정법 상 시공사 선정을 위한 총회는 전체 조합원의 과반수(50%)가 직접 참석해서 투표해야 한다. 정비사업에서 시공사 선정이 가장 중요함을 의미하는 대목이다. 동시에 총 공사금액(순공사비+제경비)는 사업비의 약 7할을 차지할 만큼 조합원들의 분담금을 결정짓는 핵심 요소라 볼 수 있다. 사실과 다른 과장된 내용으로 조합원에게 혼동을 야기하지 않는 이상, 일정 부분은 비교·분석할 수 있는 홍보 환경도 필요하다는 목소리가 나온다. 업계 관계자는 "올해 시공사를 선정할 때, 중요한 요소는 '금융' 관련 조건에 특히 초점이 맞춰질 것"이라며 "건설사의 재무상태 여하에 따라 은행권에서 자금을 원만하게 빌려줄 수 있느냐 여부가 조합원들의 최대 관심사"라고 말했다. 이어 "올해 경쟁입찰이 예상되는 성수와 압구정에선, 금융 조건 관련 조합원들의 이해도가 높아야 할 것으로 보인다"고 부연했다.
주택정책소통관의 첫 개소를 알리는 행사가 진행된 가운데, 오세훈 서울시장이 정부의 부동산 대책을 공개적으로 질타하고 나서 그 연유에 관심이 쏠린다. 정비사업 현장의 어려움을 토로한 시민들 앞에서, 오세훈 시장은 "환호와 박수보단 절규에 가까운 정책이 쏟아지고 있다"며 "초점을 벗어난 부동산 대책이 시민들의 내집마련 의지를 꺽고 있다"고 강하게 비판했다. 오세훈 서울시장은 4일 오후 주택정책소통관의 첫 개소식 현장을 방문해 시민들과 소통하는 시간을 가졌다. 주택정책소통관은 신속통합기획, 모아주택, 미리내집 등 서울시 주택정책의 궁금증을 한눈에 확인할 수 있는 공간이다. 소통관은 주택 마련을 처음 준비하는 신혼부부, 청년부터 정비사업·모아타운 등이 궁금한 시민까지 누구나 주택 정책과 실질적인 혜택을 쉽게 이해할 수 있도록 구성됐다. 각 세션별로 분류된 홍보전시관을 둘러본 오세훈 서울시장은 시민들과 만난 자리에서 다소 굳은 표정으로 정부의 부동산 정책에 대한 이야기를 꺼냈다. 오 시장은 "부동산 가격으로 하루하루가 시끄럽고, 많은 분들이 속앓이를 하고 있다"며 "대출 규제 등 주택공급과 엇박자를 타는 정책 탓에 시민들의 걱정과 한숨이 커지고 있다"고 안타까움을 전했다. 그러면서 "초점을 벗어난 정책때문에 신통기획, 모아주택 등 그간의 사업진도들이 지체되는 건 아닐지 우려가 된다"고 심정을 드러냈다. 이날 권기백 서울시정비사업연합회 이사도 발언권을 얻고, 정비사업 현장에서 체감하고 있는 현실적 어려움에 대해 이야기를 꺼냈다. 권기백 이사는 '현재 이주비 대출 조건으로는 서울 어느곳으로도 이주를 갈 수 없다"며 "정부 정책이 과연 정비사업 활성화를 염두하고 있는지 의문"이라고 말했다. 조합원 지위양도 제한과 관련해서도 "우리가 일부러 사업을 지연시켜서 조합원 지위를 보장하는게 맞냐"며 "이주비 대출을 단순 투기로 보는 정부의 시선에 유감스러움을 느낀다"고 지적했다. 면목동 모아타운을 이끌고 있는 한 조합 관계자도 "정비사업과 동떨어진 정부 정책이 너무 많다"며 "투기과열지구, LTV 등 지역에 맞는 현실적인 정책이 필요하다"고 쓴소리를 내뱉었다. 그러면서 서울시에 대응책 마련을 요구하기도 했다. 시민들의 다양한 의견을 청취한 오세훈 시장은 "서울시 현장 곳곳을 다니면서 매번 듣는 현장 목소리라 정말 송구스러울 따름"이라며 "서울시가 재량권을 갖고 있지 않아, 정부에 지속적으로 요청하고 의견을 전달하나 반응없이 묵묵부답일 뿐"이라고 아쉬움을 보였다. 오 시장은 "정부가 주택문제 해결 의지가 있는지 모르겠다"면서도 "애로사항 등 현장의 목소리를 정책에 반영해 주거 정책의 기준을 만들도록 최선을 다하겠다"고 약속했다. 한편 서울시는 앞으로 주택정책소통관을 적극 활용해 ▲매입임대주택 사업설명회 ▲모아타운 정비사업 관계자 간담회 등 시민과 직접 만나는 프로그램을 운영하며 현장 중심의 소통 행정을 이어갈 계획이다.
재개발·재건축 전문 언론사인 ㈜하우징워치가 제5회 정비사업 포럼을 개최한다. 매년 상·하반기 각각 1차례씩 시민들을 대상으로 진행하는 정기 오프라인 행사다. ㈜하우징워치는 폐쇄적 특성을 가진 정비사업 현장에서 정보 비대칭성 완화를 기치로 설립됐고, 현장 중심의 취재로 읽을만한 가치의 콘텐츠를 제작하는 일에 몰두해 왔다. 금번 포럼도 언론사가 의례적으로 여는 행사가 아닌 현장 실무적인 관점에서 기획됐다. ㈜하우징워치는 오는 3월 7일(토) 오후 1시부터 백범 김구기념관(컨벤션홀)에서 '제5회 정비사업 포럼'을 개최한다고 밝혔다. 포럼 행사는 무료로 진행되며, 정비사업에 관심 있는 시민 누구나 참여 가능하다. 사전 신청은 홈페이지(링크 클릭)에서 가능하다. 이날 발표되는 내용은 원론적인 내용이 아닌 현장 실무자들의 관점에서 깊이 있게 다뤄질 예정이다. 김수진 한국토지주택공사 수도권정비사업특별본부 처장이 기조연설을 맡는다. 연사 라인업은 ▲조지영 한국토지주택공사 차장(공공재개발 활성화를 위한 담론 제시 및 사례분석) ▲이성호 ㈜삼창감정평가법인 이사(비례율의 함정과 분담금 메커니즘 이해하기) ▲윤성민 법무법인 광장 변호사(공사도급계약 쟁점, 해지시 손해배상 절차와 방법) ▲이재훈 서울시 주거정비정책팀장(서울시 정비사업 관련 주요 정책 톺아보기) ▲이영재 현대건설 소장(목동 재건축, 시공사 입찰지침서 내 쟁점사항은) ▲전유진 우영 법무사법인 대표(통합재건축 시, 독립정산·제자리가 수반되는 배경) 등 6개 세션으로 구성됐다. 조지영 차장은 한국토지주택공사(LH공사) 수도권정비사업특별본부 내 공공재개발팀에서 지난 5년간 근무한 실무자다. 공공재개발은 주거 환경이 열악하고 정비가 시급한 곳을 대상으로 LH공사가 계획(안) 수립부터 인허가까지 총괄하는 사업이다. 낮은 수익성과 첨예한 이해관계 충돌로 인해 민간재개발이 어려운 지역을 대상으로 지원한다. 조지영 차장은 송파 거여새마을과 전농9구역 등 주요 지역 사례분석을 통해 발표할 예정이다. 1978년 창립한 ㈜삼창감정평가법인은 래미안 원베일리와 잠실르엘, 반포주공1단지124주구 등 서울시내 주요 사업장의 종전·종후 자산감정평가 업무를 수행한 업계 탑티어(Top-tier) 회사다. 발표자로 나설 이성호 이사는 단순히 비례율 100%를 기준으로 사업성의 양호 여부를 단정짓지 말아야 한다는 점을 골자로 PT발표를 진행할 예정이다. 비례율을 결정하는 세부 요소들을 쪼개보고, 이를 토대로 분담금 메커니즘을 설명할 계획이다. 재개발·재건축은 도시및주거환경정비법 상 절차에 따라 진행되기에, 법률 자문을 제공하는 로펌의 역할 범위가 상당히 넓다. 국내 3대 로펌에 속한 법무법인 광장은 정비사업을 전문으로 하는 조직을 구성했다. 윤성민 변호사는 전체 사업비의 7할 이상을 차지하는 공사비를 결정하게 될 '공사도급계약(안)' 상 쟁점사항을 발표 주제로 결정했다. 조합과 시공사, 양쪽의 입장에서 궁금해 할 수 있는 실무 내용 위주로 발표를 꾸렸다. 이재훈 서울시 주거정비정책팀장은 재개발 관련 정책 업무를 총괄하고 있다. 신속통합기획 절차를 통해 서울시내 정비사업의 활성화가 많이 이뤄진 상황이다. 금번 포럼에선 서울시 정비사업 관련 주요 정책을 토대로 PT발표를 진행할 예정이다. 서울시에선 민간·공공 정비사업을 통한 주택공급 활성화 취지에서 부족한 사업성을 보완해 주는 내용의 정책들을 그동안 펼쳐 왔다. 올해 국내 정비사업의 화두가 된 '목동 재건축' 관련해서도 1개의 프로그램이 마련됐다. 목동은 14개 재건축 단지가 암묵적인 속도경쟁을 펼치고 있는 곳으로, 최근 설계업체 선정을 속속 진행하고 있다. 설계사 선정 이후엔 시공사 선정이 후속적으로 이뤄진다. 이영재 현대건설 소장은 성공적인 시공사 선정을 위한 입찰지침서 등을 주제로 발표에 나선다. 현재 목동6단지가 이번 달 가장 먼저 시공사 입찰공고에 나설 것으로 보인다. 최근 서울과 분당 등에서 가장 많이 회자되는 주제는 통합재건축이다. 아파트와 상가, 아파트와 아파트 간 통합재건축을 진행할 때엔 독립정산제와 제자리재건축 등이 보통 수반되곤 한다. 전유진 우영 법무사법인 대표는 통합재건축을 진행하는 곳들이 각자 처한 여건과 상황에 따라 어떤 정산 방식을 택했고, 분양 방식을 어떻게 설계했는지 관련 사례들을 발표할 계획이다. ㈜하우징워치는 매년 상반기와 하반기 각 1차례씩 시민들을 대상으로 한 대규모 오프라인 행사를 무료로 진행하고 있다. 정비사업은 폐쇄적인 성격이 짙은 탓에, 확인되지 않은 무분별한 정보들이 많아 혼동을 초래하는 경우가 잦다. ㈜하우징워치는 재개발·재건축을 주제로 한 '시민 담론의 장' 형태로 정기 포럼을 개최하고 있다. 독자들이 정비사업 관련 스스로 생각할 수 있는 힘을 기를 수 있게끔 기여해 나가겠다는 게 회사의 설립 목적이다.
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