자양동 재개발의 중심을 이끌고 있는 자양3동이 입지적 우위를 기반으로 사업성 확보에 집중하고 있다. 대상지는 재개발 현장임에도 불구하고, 이번 설명회에서 높은 일반분양가를 선보였다. 우수한 입지 환경 뿐만 아니라 한강·일감호 조망에 대한 높은 미래가치가 가격에 반영됐다는 분석이다. 다만 도로변의 상가 소유주들에 대한 반대 의견은 해결해 나가야 할 숙제로 남았다.

6일 정비업계 따르면 광진구청의 주관 하에 최근 자양3동 227-147번지 일대의 주택정비형 재개발사업을 위한 정비계획(안) 법정 주민설명회가 개최됐다. 대상지는 자문회의를 거쳐 빠르게 가이드라인을 확정짓고, 주민공람 단계를 거치고 있는 상황이다.

자양3동 227-147번지 일대의 구역면적은 40,798㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 종상향이 진행된다. 최고층수는 49층(160m이하)으로 계획이 잡혔다. 대상지와 한강과의 거리는 1km 남짓으로, 한강으로 열린 바람길(통경축) 계획을 세워 열린 배치를 선보일 예정이다. 일부 고층 세대(190세대 내외)에선 건대 일감호와 한강뷰를 동시에 즐길 수 있는 여건이 생길 것으로 보인다.

정비기반시설의 경우, 사회복지시설은 기존의 '광진 시니어 시설' 규모를 키워 버스정류장과 연접한 위치로 확장 이전된다. 기존에 존재했던 노상주차장은 공원 주변으로 이전돼 연계성을 살려 이용되고, 공공청사는 119안전센터로 활용된다. 특히 아차산로와 자양번영로가 만나는 공간엔 건축물을 지을 수가 없어, 공공공지로 둬서 주민들이 쉴 수 있는 공간으로 활용된다. 또한 자양번영로를 따라 연도형 상가가 배치될 전망이다.

용적률 체계는 ▲기준용적률(219.7%) ▲허용용적률(240.5%) ▲상한용적률(257.2%) ▲법적상한용적률(299.67%) 등으로 수립될 예정이다. 현황용적률 및 소형주택 완화로 기준용적률이 20%p 늘어났다. 여기에 사업성 보정계수(1.04) 적용과 허용용적률 인센티브(20%p)가 더해지면서 사업성 보완에 의한 용적률 변화가 이뤄질 것으로 보인다.

예상되는 계획세대수는 1,030세대로 나타났다. 조합원·일반분양분은 823세대, 임대물량은 207세대로 분류된다. 조합원·일반분양 물량의 경우 세부적으로 ▲39㎡(55세대) ▲49㎡(47세대) ▲59㎡(187세대) ▲74㎡(145세대) ▲84㎡(299세대) ▲109㎡(90세대)로 나타난다. 공공주택은 207세대 모두 84㎡이하로 계획이 잡혀, ▲39㎡(62세대) ▲49㎡(70세대) ▲59㎡(43세대) 84㎡(32세대)로 나타났다.

추정비례율은 114.39%로 예상됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 5,750만원으로 책정됐고, 공사비는 900만원으로 나타났다. 일반분양가는 ▲롯데캐슬이스트폴 ▲더샵스타시티 ▲자양호반써밋 ▲롯데캐슬 리버파크시그니처 등의 인근 시세를 반영해 책정됐다. 현재 인근지역 준공 10년 이내 신축급 아파트 시세는 84타입을 기준으로 4,250만원에서 7,120만원까지 형성돼 있는 상태다.

조합원분양가는 일반분양가 대비 80% 수준으로 나타났다. 조합원분양가는 ▲39㎡(8.43억원) ▲49㎡(10.62억원) ▲59㎡(12.79억원) ▲74㎡(14.58억원) ▲84㎡(15.94억원) ▲109㎡(19.33억원) 등으로 책정됐다. 감정평가 업무를 맡은 중앙감정평가법인 관계자는 "대상지는 위치가 좋아 일반분양가가 높게 책정됐다"며 "통상 추정분담금 검증 심의에선 조합원분양가 할인율을 15%로 잡지만, 우린 사업성이 좋아 20%로 잡았다"고 설명했다.

한편 설명회 말미, 재개발 사업을 두고 일부 도로변 상가소유주들의 반대 의견이 감지돼 다소 어수선한 분위기가 연출되기도 했다. 일부 상가원들은 "어떠한 공지도 없이 구청에서 재개발 반대 현수막을 철거해 불만이 크다"며 "구역계에서 도로변 상가들을 제척해달라"고 의견을 전했다. 상가소유주들은 최근 재개발 분담금을 주제로 자체 설명회를 개최한 것으로 알려졌다.