여의도 재건축 단지 내에서 대장주로 여겨지는 시범아파트가 사업시행계획(안) 인가를 받기 위한 사전 절차에 착수한다. 작년 11월 통합심의(건축·경관·교통·교육·환경·공원·재해·소방 등)를 통과한지 4개월 여만에 후속 인허가 작업에 들어간 셈이다. 해당 사업장은 연내 시공사 선정에도 착수할 예정인 만큼, 삼성물산과 현대건설, 대우건설 등 1군 대형사 관심도 금번 총회에 집중될 전망이다.

19일 정비업계 따르면 여의도 시범아파트 사업시행자인 한국자산신탁은 이달 21일(토) 오후 2시 여의도중학교 대강당에서 토지등소유자를 대상으로 한 전체회의를 개최한다. 재건축 사업비 예산(안)과 정비사업위원회 운영비 예산(안) 의결 외에도, 사업시행계획(안) 수립 안건도 상정된다. 여의도 시범은 법적상한용적률 약 400%를 전제로 개발 방향성을 수립해서 진행 중이다. 지하6층-지상59층 총 21개동을 짓는 프로젝트로, 공급물량은 2,491세대다.

사업시행계획(안)은 개략적인 토지이용계획부터 건축물 계획, 단위세대 평면도 등을 골자로 한다. 통합심의 당시 교육환경영향평가 대상은 여의도초등학교, 여의도중학교, 여의도여자고등학교, 여의도유치원, 침례유치원 등으로 분류된다. 여의도 시범은 향후 착공 후 학생들의 통학이 안전하게 이뤄질 수 있도록 각종 계획(안)도 마련했다. '수인한도'를 감안해 학교 일조권을 분석했고, 이를 반영한 건축계획(안)도 마련했다.

시범아파트는 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 개발계획을 수립했다. 시범아파트는 여의도 내에서도 사업 규모가 가장 크다. 정비사업은 땅이 클수록 규모의 경제는 물론, 건축계획을 비롯 운용의 폭이 넓을 수밖에 없다.

용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(346%) ▲법적상한용적률(400%) 등으로 구성된다. 허용용적률까지는 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않는다 토지(도로, 공원, 공공임대주택 대지지분)와 건축물(문화시설, 데이케어센터, 공공임대주택, 입체보행로)을 기부채납하면서 얻게 된 용적률 인센티브는 상한용적률에 포함된다.

상한용적률에서 법적상한용적률까지 가기 위해선, 용적률 인센티브의 절반을 국민주택규모 이하의 공공임대주택으로 지어야 한다. 여기서 헷갈리지 말아야 할 점은 임대주택의 종류다. 재건축의 경우, 임대주택은 ①상한용적률 확보를 위한 기부채납용 임대주택 ②법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택으로 분류된다.