발행일(UPDATE): 2025년 06월 13일 07시 04분
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서빙고 신동아 아파트가 정비계획(안) 변경을 통해 달라진 모습을 공개했다. 이번 발표에서 가장 눈에 띄는 점은 남산조망구간 높이의 변화다. 대상지는 서울시와 논의 끝에 전체 11층에 묶여있던 남산조망구간의 일부를 최대 25층까지 높이기로 결정했다. 그밖에 입체보행교 위치도 주민 의견을 적극 반영, 인근 교회 좌측으로 이동시키기로 최종 결정됐다. 1일 정비업계 따르면 용산구청은 최근 서빙고 신동아 아파트 재건축의 정비계획(안) 변경을 위한 주민설명회를 개최했다. 현장에선 변경(안)에 따른 계획수립 방향과 향후 사업 계획에 대한 전반적인 이야기가 다뤄졌다. 구역계 안에는 남산타워보다 낮은 주동 배치로 남산조망이 가능한 통경구간 계획이 잡혀 있다. 남산조망구간은 총 120m로, 1구간(65m)과 2구간(55m)으로 분류된다. 기존엔 이곳이 남산7부능선 높이를 넘지 않도록 120m 전체 높이가 11층으로 제한이 걸려 있었다. 하지만 조합의 끈질긴 요구를 받아들여 서울시에서 1구간은 11층으로 유지하고, 2구간은 25층까지 높일 수 있도록 결정했다. 조합원 입장에서 11층은 현재 신동아 아파트 최고층수인 13층과 높이가 비슷하다고 보면 된다. 서빙고 신동아의 구역면적은 114,346㎡로, 코레일 소유 부지 제척으로 구역계가 다소 축소됐다. 토지 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 용도변경 없이 제3일반주거지역을 유지하게 된다. 최고층수는 49층으로, 고층형 랜드마크타워(주동 2개동)에 구성된다. 우선 토지이용계획(안)을 살펴보면, 새 도로(2,704㎡)가 신설될 예정이다. 소공원은 북측에서 서측으로 이동하는데, 차량 진출입구를 기준으로 3,799㎡, 2,233㎡로 나뉘게 된다. 하수도 시설은 존치될 계획이다. 공공시설로는 ▲입체보행교 ▲지하차도 ▲지하철 출입구 ▲체육시설이 설치될 예정이다. 입체보행교(1,145㎡)는 프라이버시와 미관상의 이유로 온누리교회 좌측 부분으로 옮겨질 계획이다. 지하차도(1,091㎡)와 지하철 3번출구(130㎡)가 각각 신설되고, 체육시설도 지어질 예정이다. 이에 따른 정비기반시설의 총 면적은 11,339㎡이며 부담 비율은 10.1%로 나타났다. 설치비용 환산비용은 약 524억원으로 추산됐다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(259.2%) ▲법적상한용적률(299.96%) 등으로 수립할 예정이다. 허용용적률 인센티브는 ▲공공보행통로(7.44%) ▲열린 단지(5%) ▲층간소음 해소(5%) ▲수변친화공간(5%)를 통해 확보했다. 법적상한용적률 인센티브(40.76%p)의 절반은 임대주택을 의무적으로 지어야 한다. 건축계획(안) 상 예상되는 주택공급물량은 1,903세대로, 분양주택수는 1,646세대다. 세부적으로 ▲60㎡미만(202세대) ▲60~85㎡미만(193세대) ▲85㎡초과(1,251세대)로 나뉜다. 법적상한용적률 인센티브를 받기 위한 국민주택 규모 임대주택 수는 총 257세대로, 모두 60㎡미만 세대로 나타났다. 이는 조합원 세대수 설문조사를 반영한 결과다. 한편 서빙고 신동아 아파트의 경우, 해안건축을 비롯한 대형 설계사들의 입찰 참여가 유력하게 검토되고 있는 것으로 전해진다. 설계작품 접수는 오는 5월 7일(수)까지이며, 7월 초에 총회를 통해 최종 설계업체를 선정할 계획이다.
대치동 구마을 3지구(디에이치 아델루이)가 올해 6월 준공을 앞둔 가운데, 정비계획(안) 변경에 나섰다. 핵심 변경사항은 사업시행계획 변경(안) 인가 조건 및 공개추첨 결과 '미이행'에 따라, 서울시에 현금을 기부채납한다는 내용이 골자다. 문책성 기부채납임을 감안해 용적률 인센티브는 따로 적용되지 않을 전망이다. 1일 정비업계 따르면 대치동 구마을 3지구는 최근 현금 기부채납을 중심으로 구성된 정비계획(안) 변경 작업을 진행 중이다. 정비계획(안) 변경의 주안점은 현금 기부채납에 의한 용적률 체계의 변화다. 대치동 구마을 3지구는 오는 6월 준공예정인 재건축 지역으로, 앞서 조합원 동·호수 추첨을 진행했다. 통상적으로 추첨의 경우, 조합원을 비롯해 일반·임대 모두 동시에 진행하는 것이 원칙이다. 다양한 계층의 공간적 통합을 중요시하는 서울시의 '소셜믹스(혼합배치)' 정책 때문이다. 그러나 대상지는 동시 추첨이 아닌, 조합원을 선별적으로 추첨하고 후순위로 일반분양과 임대를 추첨한 것으로 알려졌다. 이에 서울시 공공주택과는 "위반과 관련, 조합 조치계획(감정평가 3~4배 상당액)의 중간값인 3.5배에 해당하는 현금 기부채납이 이뤄져야 한다"며 "해당 조처는 동일 사례의 재발 방지를 막기 위함"이라고 언급했다. 시는 대상지의 현금 기부채납으로, 약 20억원의 공공기여가 발생할 것으로 예측했다. 이 금액을 부지로 환산하면 52.41㎡에 해당한다. 전체 공공기여 면적의 0.3% 수준인 셈이다. 현금 기부채납으로 공공기여가 발생함에 따라, 기존 허용용적률은 소폭 조정됐다. 대치동 구마을 3지구의 구역면적은 14,833㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)이다. 최고층수는 16층으로, 전용주거지역 경계 50m 이외 지역은 평균 13층으로 맞춰진다. 예상되는 주택공급물량은 282세대로, 분양주택과 공공주택는 각각 245세대, 37세대로 나뉜다. 공공주택인 37세대는 모두 재건축 소형주택에 해당한다. 세부적으로 분양주택은 ▲60㎡이하(60세대) ▲60~85㎡이하(136세대) ▲85㎡초과(49세대)로 구분된다. 추정비례율은 130.5%로 예상됐다. 대상지의 조합원분양가는 ▲59㎡(8.7억원) ▲84㎡(11.4억원) ▲91㎡(11.9억원) ▲94㎡(12.1억원) ▲125㎡(15.6억원)로 책정됐다.
![[단독] 삼호가든5 "단독응찰? 총회서 우협 결정"…삼성물산 선정](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250313/art_17432534414324_651802_178x118_c0.jpg)
반포동에 소재한 삼호가든5차가 서울시로부터 특별건축구역 결정고시를 이끌어 냄과 동시에 우선협상권을 부여할 시공사 선정 총회도 완료했다. 금번 총회는 단독으로 사업참여 의향을 나타낸 시공사가 있었음에도 불구, 수의계약(Private) 체결 수순을 밟는 대신 우선협상대상자를 선정하는 절차로 진행됨에 따라 업계 상당한 이목을 집중시켰다. 마치 경쟁입찰 형태를 띤 총회에서 조합원들의 표심은 삼성물산을 향했다. 30일 정비업계 따르면 삼호가든5차 재건축 조합(조병제 조합장)은 최근 2025년 정기총회를 열어, 우선협상권을 부여할 시공사 투표를 마쳤다. 삼성물산이 조합원들의 압도적인 지지를 받아 우선협상대상자로 선정됐다. 전체 152표 중 삼성물산을 택한 조합원 수는 123명이다. 80% 넘는 지지율을 기록한 셈이다. 조합은 삼성물산이 조만간 제출하게 될 입찰제안서를 토대로 협의를 진행한 뒤 시공사 선정을 위한 총회를 개최할 예정이다. 통상 정비사업에서 입찰 기간 내 유효경쟁이 성립되지 않을 경우, 단독 응찰한 시공사와 수의계약(Private)을 준비하는 게 일반적인 관례로 여겨진다. 삼호가든5차는 나홀로 입찰의향서(LOI)를 제출한 시공사와 수의계약을 체결하지 않고 현장설명회에 참석한 4개 시공사를 총회 안건으로 올려 조합원들이 선택할 수 있는 방법을 추진했다. 그간 업계에서 통용되지 않았던 이례적인 행보였기에 그만큼 총회 결과에 적잖은 관심이 모아졌다. 결과적으로 '래미안' 브랜드의 삼성물산이 참석 조합원의 80% 넘는 지지율에 힘입어 우선협상권을 부여받았다. 삼성물산은 공사도급순위 1위로, 신용등급 또한 AA+로 가장 상위랭크에 속해 있다. 신용등급은 조합이 사업비를 빌릴 때, 조달금리를 결정짓는 중요한 요소다. 금융환경의 불확실성이 더욱 커지고 있는 상황에서 브랜드 파워와 신용등급을 전제로 한 입찰제안서를 받을 수 있을 것이란 기대감이 작용했다는 분석이 나온다. 삼호가든5차는 지난 27일 서울시로부터 특별건축구역 결정고시도 받았다. 건축법 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)를 완화 적용받게 됐다. 서울시는 고밀주거단지가 밀집한 지역에 개방감을 확보하고, 수려한 경관을 공공에 제공해야 한다는 점을 밝혔다. 우선협상대상자로 선정된 삼성물산도 특별건축구역 지정에 보조를 맞춰 해당 사업장의 준공 후 입주가치를 극대화할 대안설계(안)을 준비할 것으로 업계는 보고 있다. 1986년 준공된 삼호가든5차는 서초구 반포동 30-1번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 13,691㎡다. 지하 3층-지상 35층 규모의 3개동 아파트를 짓는 프로젝트로, 예상 주택공급물량은 305세대(분양 259세대+임대주택 46세대)다. 서울시는 삼호가든5차를 특별건축구역으로 지정 주변 시설과 조화를 이루는 다채로운 도시 경관을 창출토록 했다. 입찰 공고를 통해 안내된 총 공사비(예정가격)은 2,369억원이다. 3.3㎡당 990만원 수준으로 1000만원에 육박하는 수준이다. 대상지는 일반분양 물량이 적어 사업성이 상대적으로 떨어진다는 평가를 받지만, '반포'라는 입지적 우수함과 삼호가든의 마지막 재건축 단지란 상징성이 더해져 대형 건설사들의 관심을 한 몸에 받은 사업지다. 결과적으로 삼성물산이 삼호가든5차 시공권 확보에 한 걸음 다가서게 됐다.
"목동11단지는 안전진단 통과가 늦긴 했지만, 타 단지와 불과 6개월 정도 차이입니다. 올해 8월 전후로 지정고시가 나면 격차는 더 줄어들겠죠. 다만 대상지는 구역계 내 학교가 많고, 고도제한도 있어 계획 세우기가 쉽지 않았어요. 따라서 향후 교육·환경영향평가 심의가 무엇보다 중요할 것으로 생각됩니다." 이기재 양천구청장은 최근 열린 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 목동11단지 주민설명회에서 이같이 말했다. 대상지는 정비사업지 중 유일무이하게 단지 내 초·중·고가 3곳이나 있는 지역적 특징을 갖고 있다. 학교는 재개발·재건축 사업에선 계륵같은 존재다. 결국 교육·환경영향평가 등의 인허가 절차가 사업 속도를 결정짓는 변곡점으로 작용할 전망이다. 31일 정비업계 따르면 목동11단지는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 나섰다. 토지등소유자들을 대상으로 한 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜인토엔지니어링이 맡아 진행했다. 목동11단지 구역면적은 128,668㎡로, 이중 획지면적은 102,335㎡(79.5%)에 해당한다. 나머지는 정비기반시설인 도로, 공원, 녹지로 이뤄졌다. 이전 대비 획지면적이 다소 줄어든 이유는 늘어난 세대수 만큼 도로를 확폭하거나 공원면적을 늘려야 하기 때문이다. 목동11단지의 토지 용도지역은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 구성돼 있으며, 용도변경 없이 제3일반주거지역을 유지하게 된다. 대상지는 고도제한 영향을 받아 최고층수는 41층으로 결정됐다. 획지1은 124m이하(41층이하), 획지2는 73m이하(24층이하)다. 중저층 배치구간은 15층 이하로, 목동로3길에 연접해 건축되는 아파트의 첫 주동은 7층 이하로 건축된다. 토지이용구상(안)을 살펴보면, 우선 신트리공원과 연계한 목동동로변 근린공원이 계획됐다. 또 계남근린공원과 연계한 중앙로변 소공원 계획도 잡혔다. 원활한 교통소통 차원에서 ▲목동동로 ▲목동동로2길 ▲목동로3길이 확폭될 예정이다. 사회복지시설(노인종합복지관) 위치는 이동이 결정됐다. 현재 목동11단지 구역 안에는 ▲계남초 ▲봉영여중 ▲목동고 3개 학교가 위치해 있다. 이날 도시계획 관계자는 "학교 이전이나 변동사안은 없다"며 "학교 일조권 부분은 추후 입주시점에 맞춰 교육환경영향평가를 통해 알 수 있다"고 설명했다. 이어 "이주 문제가 있어, 학부모님들은 아이들을 해당 학교로 보내기 어려울 수 있다"며 "취학아동 수를 고려해 학교 규모가 증설될 수 있는 가능성도 있다"고 덧붙였다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(249.24%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로, 열린단지, 돌봄시설, 방재안전 등으로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 토지·건축물 기부채납을 통해 상한용적률은 249.24%까지 향상되며, 법적상한용적률 인센티브의 절반은 임대주택을 지어야 한다. 예상되는 주택공급물량은 2,575세대로, 분양주택과 공공주택는 각각 2,243세대, 332세대로 나뉜다. 기부채납에 따른 임대주택 수는 94세대로, 59㎡(76세대)와 84㎡(18세대)로 계획됐다. 또 국민주택 임대수는 총 238세대로, 59㎡(214세대)와 84㎡(24세대)로 산출됐다. 추정비례율은 111.65%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 800만원으로 책정됐다. 84㎡ 기준, 조합원분양가는 16.88억원, 일반분양가는 19.86억원으로 예상된다. 해당 단지의 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 책정됐다. 한편 목동11단지는 앞서 한국자산신탁(한자신)을 예비신탁사로 선정한 바 있다. 한자신은 목동11단지의 정밀안전진단부터 정비구역 지정과 사업시행자 지정고시에 참여하는 예비신탁사 역할을 수행하고 있다.
북아현3구역 조합원들이 작년 12월 열었던 '집행부 임원 해임총회'의 효력이 정지됐다. 앞서 법원은 해임총회 직후 후속절차로 진행됐던 선거절차 중지 가처분 신청도 올해 2월 받아들인 바 있다. 북아현3구역 조합의 사업 향방에 정비업계 관심이 모아진다. 28일 법조계 따르면 서울서부지방법원 제21민사부는 북아현3구역 조합원들이 작년 12월 진행한 집행부 임원 해임총회의 효력을 본안 판결 확정시까지 정지한다고 판결했다. 법원은 채무자(조합원) 측의 해임총회 결의 당시, 채권자(조합 집행부) 측의 서면결의서를 의사정족수 및 의결정족수에 반영하지 않은 중대한 하자가 있고, 참석비 지급으로 인해 의결 결과 왜곡되었을 우려가 있다는 점을 밝혔다. 또한, 금번 사건의 해임총회 결과로 기존 임원들이 해임되고 새로운 임원이 선임될 경우, 북아현3구역 조합 내부의 분쟁이 더욱 심화될 것도 우려했다. 따라서 해임총회 효력을 정지하는 내용의 가처분 신청을 모두 인용했다고 판시했다. 채권자(조합 집행부) 측의 가처분신청 주장 내용은 2가지로 요약된다. 첫번째, 조합원들의 적법한 위임을 받아 제출한 서면결의서를 의사정족수 및 의결정족수에 반영하지 않았기에, 조합원들의 의결권을 침해했다는 것이다. 해임총회 결의를 위한 의사정족수(조합원 과반수 출석, 조합원 10분의1 이상 직접출석)와 의결정족수를 충족하지 못했다는 점도 부연해서 주장했다. 두번째로는 해임총회 참석 대가로 과도한 금액을 지불함에 따라 매표행위가 됐고, 채권자(조합 집행부) 측을 통해 서면결의서를 제출한 조합원들에게는 참석수당을 전혀 지급하지 않았다는 점을 주장했다. 조합원들에게 참석수당을 선별적으로 지급함으로써 조합원 총의를 심각하게 왜곡했다는 게 주장의 요지다. 채무자(조합원) 측은 채권자(조합 집행부) 측에서 제출한 서면결의서가 ①원본이 아닌 사본인 점, ②회송용 봉투로 밀봉되지 않은 채로 제출되었다는 점, ③상당 수가 위조되었다는 점을 이유로 효력이 없다고 주장했다. 이에 대해, 법원은 채무자(조합원)가 제출한 사실확인서 등 자료만으로 앞선 주장을 받아들이기 어려우며, 채권자(조합 집행부)는 조합원들을 대리해 의결권을 행사한 것이 아닌 단지 조합원들의 의사가 표시된 서면결의서를 제출한 사실행위만을 대신한 것에 불과하다고 봤다. 또한, 법원은 북아현3구역은 조합원 수가 1,900명이 넘는 대규모 조합이기에, 다수 조합원들의 의사결정이 참석수당과 같은 조건에 의해 좌우될 가능성이 높다고 봤다. 채무자(조합원) 측에서 채권자(조합 집행부)를 통해 의사표시를 한 조합원들에게는 참석수당을 지급하지 않았다는 점을 볼 때, 참석수당 지급은 단순한 의결권 행사 독려를 넘어 사실상 총회 안건에 대한 찬성을 유도하는 수단이 되었다고 볼 여지가 있음을 설명했다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "위 사건 결정에서 서면결의서를 반영하지 않은 것이 부적법하다고 본 것은 결국 서면결의서에 대한 의사를 객관적인 방법으로 확인하지 못했다는 점에 있다"며 "해임총회에서는 서면결의서에 대한 철회서, 재철회서 등이 혼재되기 마련이므로, 가능한 객관적이고 일관된 기준으로 서면결의서를 정족수에 산입하되, 당사자의 진정한 의사를 파악할 수 있는 자료를 객관적으로 남겨 둬야 한다"고 말했다. 이어 "총회 참석 비용은 직접참석자에게만 지급하거나, 의결권을 행사한 모두에게 지급할 수 있도록 해야 하고 서면결의서 제출 대상에 따라 달리 취급해서는 안되며, 그 금액이 과도해서도 안 된다"고 조언했다.
'신속통합기획 1호' 타이틀을 지닌 신당10구역이 상반기 내 시공사 선정을 위한 행보를 순차적으로 진행하고 있다. HDC현대산업개발-GS건설 공동사업단으로부터 오는 5월 입찰제안서를 받게 될 전망이다. 시공사 선정을 전환점 삼아 다시 한번 속도감 있는 사업전개를 보여줄 수 있을지 업계 관심이 쏠린다. 27일 정비업계 따르면 신당10구역 재개발 조합(이창우 조합장)은 시공사 선정을 위한 현장설명회를 개최했다. 입찰안내서를 배부받기 위해 자리한 건설사는 ▲HDC현대산업개발-GS건설 ▲한화건설 ▲코오롱글로벌 ▲두산건설 ▲HS화성 등이다. 공사도급순위 10위권 이내 대형사는 HDC현대산업개발과 GS건설이다. 통상 수주의향을 보이지 않다가 현장설명회에 참석한 건 정비사업 동향을 파악하기 위한 자료 수집의 목적이 크다. 신당10구역에 꾸준한 수주 의지를 보인 곳은 HDC현대산업개발과 GS건설이다. 지난해 구청 주도의 유튜브 생중계에 적극 참여한 공통점도 있다. 특히, GS건설은 현재 집행부 체제가 들어서기 20여년 전부터 수십억원의 사업비를 대여해 준 건설사다. GS건설 입장에선 꼭 수주를 해야 할 '명분' 있는 사업장인 셈이다. 내부 심의를 거쳐 원리금 상환을 진행하지 않겠다고 공표한 점도 수주 행보의 일환으로 업계는 해석하고 있다. 현재 경쟁입찰이 불발된 사실을 두고 아쉬움을 나타내는 조합원들도 있다는 후문이다. 대부분의 정비사업 현장에서 경쟁입찰 불발의 결과를 조합 집행부의 역량으로 귀결시키는 사례가 비일비재하다. 다만, 수주 대상지를 결정하는 주체는 시공사라는 점을 인지해야 한다는 게 건설업계 공통된 의견이다. 특히나 시공사 선정 시기가 '조합설립인가 후'로 앞당겨짐에 따라, 시공사들이 고를 수 있는 사업장 폭은 더욱 넓어졌다. 업계 전문가는 "신당10구역은 애초 1개 시공사만이 단독으로 수주 과정에 참여한 곳도 아니고, 대형사 두 곳이 초반부터 조합원들에게 적극적인 면모를 보였다"며 "조합 집행부는 컨소시엄 참여 허용을 심사숙고하는 과정에서도, 최대한 경쟁입찰을 성사시키기 위해 삼성물산을 직접 찾아갈 정도였다"고 말했다. 이어 "조합 집행부의 경쟁입찰 성사를 위한 업무 노력은 조합원들도 알지 않겠냐"고 부연했다. 신당10구역은 신속통합기획 1호 사업장이라는 상징적인 의미를 토대로, 창립총회부터 조합설립인가까지 속도감 있게 진행됐다. 5년 전 진행한 사전타당성 조사에서 50%를 상회하는 주민들이 재개발에 찬성했고, 2021년 구역정형화를 조건부로 신속통합기획 대상지로 선정됐다. 예상되는 주택 공급 물량은 총 1,423세대다. 조합원·일반분양 물량은 1,107세대, 임대주택은 316세대다. 정비계획(안)은 인허가청과의 조율 과정을 거쳐 지난 2023년 결정고시됐다. 이때 결정된 용적률 체계를 기반으로, 준공 후 입주가치를 높일 수 있는 건축설계(안) 심의에 힘쓸 것으로 관측된다. 시공사 선정 과정에서 제안받게 될 대안설계(안)에도 관심이 모아진다. 신당10구역은 시공사 선정 후 건축심의를 포함한 통합 인허가 과정을 밟아나갈 예정이다.
한국토지주택공사(LH공사)가 예비 사업시행자로 공공재개발을 추진 중인 면목9구역이 두 차례 자문회의를 거친 사전기획(안)을 토지등소유자들에게 안내하는 시간을 가졌다. 해당 사업장이 진행 중인 사전기획(안) 자문회의는 신속한 정비계획(안) 입안을 위한 절차다. 면목9구역은 올해 정비계획(안) 결정고시를 목표로 사업을 추진해 나갈 전망이다. 28일 정비업계 따르면 중랑구청은 최근 면목9구역 사전기획(안) 설명회를 개최했다. PT발표는 도시계획업체에서 담당했으며, 질의응답(Q&A)은 한국토지주택공사(LH공사)가 맡아 진행했다. 면목9구역은 주변 지역과의 정합성을 고려해 2단계 종상향으로 개발계획(안)을 수립했다. 현재 용도지역은 ▲제1종 ▲제2종(7층이하) ▲제2종 ▲제3종 등이 모두 혼재돼 있다. 면목9구역의 구역면적은 종전 계획했던 47,780㎡에서 40,937㎡로 조정됐다. 임야와 소망교회, 라임타워 등을 구역계에서 제척한 결과다. 전체 구역면적(40,937㎡) 중 공동주택을 지을 수 있는 획지는 37,019㎡며, 이를 비율로 환산할 경우 약 90% 수준이다. 정비기반시설은 도로와 공원으로 구성돼 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190.46%) ▲허용용적률(230.46%) ▲상한용적률(245.02%) ▲법적상한용적률(275.58%) 등이다. 기준용적률은 소형주택 건설로 20% 상향 조정됐다. 허용용적률의 경우, 사업성 보정계수 최대치(2)를 적용받아 총 40%p 확보했다. 허용용적률 인센티브는 토지·건축물 기부채납을 필요로 하지 않기에 최대한 확보하는 게 사업성에 도움이 된다. 용도지역 변경에 따른 의무 순부담면적은 1,808㎡다. 즉, 종상향 면적의 10% 수준으로 보면 된다. 계획세대수는 총 1,057세대로, ▲조합원(487세대) ▲일반분양(305세대) ▲공공분양(36세대) ▲공공임대주택(229세대) 등으로 구성된다. 추정분담금은 사전기획이 확정된 후 정비계획(안) 입안을 진행하는 과정에서 공개될 예정이다. 한편 주민들의 질의응답 시간에는 분담금 납부 여력이 없는 소유주들을 위한 '지분형 주택 제도'에 대한 설명도 진행됐다. 이 제도는 LH와 토지등소유자가 공동으로 분담금을 납부한 후, 10년간 주택을 공유하는 방식이다. 10년 거주 후에는 집주인이 우선 매입이나 처분이 가능하다. 도정법 제70조에 따라, ▲종전자산이 최소분양가격 이하일 경우 ▲세대주로서 공람공고일 당시 2년 이상 실제 거주한 세대주 ▲다른 주택을 소유하지 않은 사람 등의 조건이 충족되면 지분형 주택 이용이 가능하다.
청량리8구역이 주민들의 원활한 이주를 도모하고자 사전협의체 구성 준비에 한창이다. 도정법 67조에 의거, 대상지는 3차례 협의체 회의가 완료돼야 관리처분계획 수립 단계를 밟을 수 있다. 조합은 올해 하반기 관리처분계획 인가를 획득한 직후, 연내 이주·철거를 마무리 짓겠다는 목표다. 27일 정비업계 따르면 최근 동대문구청의 주관 하에 청량리8구역의 사전협의체 구성과 보상 및 이주절차를 주제로 주민설명회가 개최됐다. 대상지의 이주대상자를 살펴보면 분양신청자는 231명, 현금청산자는 57명으로 집계됐다. 또 주거세입자는 328명, 상가세입자는 83명이다. '사전협의체'란 사업시행자를 비롯해 현금청산자·세입자들간 이주대책, 손실보상, 현금청산 등으로 인해 발생할 수 있는 분쟁을 조정하고자 구청장이 구성한 공식 회의 기구다. 사전협의체의 구성인원은 위원장을 포함해 15인 이하 위원들로 꾸려지며 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회 전까지 운영된다. 해당 기구의 운영원칙은 설명회 개최 후, 3회 이상 운영이 필수다. 사전협의체는 현금청산자와 세입자들을 대상으로 ▲청산금액 ▲이주시기 ▲주거이전비 ▲임대주택 공급 ▲영업손실 보상 ▲임시상가 설치 등에 관한 다양한 정보를 제공하게 된다. 여기서 주거이전비는 장기간 거주한 분들에게 지급되는 일종의 생계비를 의미하며, 동산이전비는 장기간 거주 조건이 없는 단순 이사비로 보면 된다. 우선 현금청산자는 정비구역 지정 공람공고일(2008년 8월)부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 해당 건축물에 거주하고 있을 경우, 이주정착금으로 건축물에 대한 평가액의 30%를 받을 수 있다. 금액은 최소 1,200만원~최대 2,400만원까지다. 또 주거이전비는 가구원 수에 따라 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 반영해 2개월분이 지급된다. 동산이전비(이사비)는 토지보상법 시행규칙에 따른 이사비 기준을 적용받는다. 주거세입자는 정비구역 지정 공람공고일 3개월 전(2008년 5월)부터 거주한 사람, 무허가건축물 세입자는 정비구역 지정 공람공고일 1년 전(2007년 8월) 부터 거주한 사람을 일컫는다. 이들은 가구원 수에 따라 4개월분의 주거이전비를 지급받는다. 이사비도 현금청산자와 동일하게 토지보상법 시행규칙에 맞춰 받을 예정이다. 이외 상가세입자는 영업손실 보상을 받게 된다. 영업 폐지에 대한 손실평가는 '2년간의 영업이익+매각손실액'을 합한 금액이다. 또 영업 휴업에 대한 손실평가는 '4개월간의 영업이익+이전 후 발생하는 영업이익감소액+고정비용+이전비용+부대비용'을 합한 금액이다. 당일 법무법인 관계자는 "이주의 경우, 자진이주기간은 3개월로, 유예기간을 1~2달 더 준다"며 "관리처분계획 인가가 나면 조합원 위주로 순차적인 안내가 나갈 예정"이라고 설명했다. 그러면서 "세입자 분들은 대자보 및 현수막을 통해 확인할 수 있다"고 말했다. 이어 구청 관계자도 "세입자들은 타 구역 임대주택을 갔다가, 시기에 맞춰 청량리8구역으로 회귀가 가능하다"고 알렸다. 또 "영구임대 아파트와 재개발 임대아파트는 개념이 다르다"며 "조합은 재개발로 인해 주거를 상실한 분들을 위해 이주대책을 수립하는 것으로, 영구임대와는 무관하다"고 설명했다. 추후 조합은 실태조사를 진행하면서 현금청산자와 세입자들로부터 순차적으로 서류를 받을 예정이다. 임대아파트 신청서도 받아 검토를 거친 후 대상여부를 통보할 계획이다.
'1+1 주택' 공급 여부가 조합의 재량권 범위 내에 있다는 법원 판결이 나왔다. 26일 법조계에 따르면 서울행정법원은 최근 북아현2구역의 조합원 38명이 제기한 총회결의 무효확인 소송건과 관련, 원고 패소 결정을 내렸다. 북아현2구역은 잇따라 법률 이슈(성당 일조권, 1+1 소송 등)를 매듭지게 되면서 사업속도에 더욱 박차를 가할 것으로 전망된다. 1+1소송의 원고(A)는 38명의 조합원, 피고(B)는 조합이다. 이번 사건은 2024년도 조합 측이 총회를 통해 '1+1 주택' 공급을 전면 백지화하면서 벌어졌다. 앞서 조합은 일부 조합원들에게 일반분양가의 90% 수준으로 1+1주택을 공급할 계획이었다. 다만 서대문구청에서 '추가 1주택(+1)'을 조합원분양가로 공급해야 한다는 취지의 공문을 발송했다. 조합은 추가 1주택을 조합원분양가로 공급할 경우, 조합원들 간 형평성 문제와 더불어 다시 분양신청을 받게 될 경우 추가1주택 공급 대상자 수가 크게 증가해 사업성이 훼손될 수 있다고 판단했다. 2주택 공급을 하지 않기로 한 내용의 관리처분계획(안) 수립 안건도 의결했다. 추가1주택 분양신청이 취소된 38명의 조합원은 '신뢰보호 원칙 위반'과 '의결권 및 재산권 침해'를 이유로 소송을 제기했다. 원고 측은 "조합이 '2주택 공급 및 사업성'과 관련 허위정보를 제공해 의결권을 침해했다"며 "분양기준 승인 안건과 조합원 분양가 공급 안건에 대한 결의는 효력을 잃어 무효"라고 주장했다. 하지만 법원의 판단은 달랐다. 법원은 조합의 1+1공급 취소가 절차적·실체적으로 적법하다고 봤다. 먼저 법원은 원고 측이 주장한 '신뢰보호 원칙 위반' 부분에 대해 "주택 공급이 총회 결의나 조합 정관에 명시되지 않았다"며 "단순히 분양신청 안내책자에 일정한 요건이 충족될 경우 조합 재량으로 공급할 수 있다고 안내한 것이기에, 신뢰보호 원칙 위반이라고 보기 어렵다"고 설명했다. 이어 '재산권 침해'와 관련해선, "조합원들은 이미 평형 변경 신청의 기회를 얻었다"며 "그 과정에서 조합이 최소한의 피해 완화 방안을 마련했기에 재산권이 본질적으로 침해됐다고 보기 힘들다"고 판단했다. 법원은 원고 측이 주장한 '허위정보 제공에 의한 의결권 침해' 부분 역시 "원고 측의 주장만으로 피고가 조합원들에게 사실을 은폐하거나 허위정보를 제공해 의결권을 침해했다고 보기 어렵다"고 했다. 조합이 총회책자와 '정보몽땅' 사이트에 서대문구청장으로부터 받은 공문 내용을 올려둬 충분히 정보를 제공했으며, 의결사항과 관련한 모든 문건을 조합원들에게 직접 고지할 의무도 없다는 것이 법원의 의견이다. 결과적으로 이번 판결의 최종 법리 판단에는 2023년도 9월 대법원 선고가 큰 영향을 미친 것으로 보인다. 해당 판례의 핵심은 '도정법 내에선 조합원 1인은 1주택 분양을 원칙으로 하고, 1인의 2주택 분양은 예외적인 요건이 충족되는 경우에 한해 조합의 재량에 따라 이루어진다'는 것이다. 즉 1+1분양 여부는 조합에게 부여된 광범위한 재량권의 의미로, 만약 정관이나 총회 의결사안에 명시되지 않았다면 상황에 따라 중단도 가능하다는 것으로 해석된다. 이번 판결은 1심인 점을 감안해, 향후 항소심이 진행될 가능성이 있다. 다만 원고 측이 법적 논리를 뒤집을만한 새로운 쟁점을 찾지 못한다면 1심 판결 결과가 바뀌긴 쉽지 않을 것으로 관측된다. 특히 1+1주택 공급 이슈는 타 사업지에서도 관심이 큰 사안인 만큼, 1+1주택을 염두하고 있는 조합원들은 조합 정관 등을 세심히 살펴보고 공급여부 등을 철저히 따져보는 노력이 수반되어야 할 것으로 보인다. 정한철 법무법인 인본 대표 변호사는 “관리처분계획(안)은 이른바 계획재량이라, 재산권을 본질적으로 침해하거나 평등원칙에 위배되지 않는 한, 조합원들에게 2주택을 공급할 것인지 여부는 조합의 재량"이라며 "조합이 법령에서 정하는 2주택을 공급할 것인지 여부는 종국적으로 관리처분계획(안) 총회결의에 의해 결정되는 것이고, 조합이 2주택 공급 희망 여부 등에 관한 분양신청을 받았다고 해서, 그 이후에 반드시 2주택을 공급하는 관리처분계획(안)을 작성할 의무가 있는 건 아니다"고 말했다. 이어 "따라서 조합이 2주택 공급을 전제로 분양신청을 받게 된 경위, 총회의 결의유무, 정관의 내용, 침해의 정도, 피해를 최소화하기 위한 조합의 노력의 정도, 2주택을 공급하지 않기로 한 이유 등을 종합적으로 고려해 위법여부를 판단하는 게 일반적이다"며 "조합원들 역시 이러한 점을 유념하며 사업에 참여해야 한다"고 조언했다.
서초 양재우성이 정밀안전진단을 통과한 뒤, 재건축 사업 준비에 구슬땀을 흘리고 있다. 독립필지로 나뉘어져 있는 KBS우성·양재대웅 단지를 구역계 포함시켜 통합재건축 사업으로 방향성을 잡을지 업계 상당한 관심이 모아진다. 준비위원회는 실효성 있는 구역계 조정에 힘을 쏟는 한편, 정비구역 지정까지 신속히 준비해 나갈 것을 토지등소유자에게 약속했다. 26일 정비업계 따르면 양재우성은 최근 토지등소유자들을 대상으로 설명회를 열어 사업추진 현황을 예비 조합원들에게 안내하는 시간을 마련했다. 현 시점 개략적으로 짜놓은 전체 구역면적은 50,924㎡로, 총 17개동(아파트, 부속, 상가, 유치원) 규모로 이뤄진다. 양재우성이 전체 면적의 75%를 차지하며, 양재대웅과 KBS양재우성이 각각 5.6%, 15.4%를 차지한다. 성보플라자(A상가)와 경인플라자(B상가)가 나머지를 구성한다. 두 상가는 등기상 별도 토지로 분할돼 있으나, 진입도로와 하수관은 공동으로 사용 중인 것으로 알려졌다. 대상지 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지한다는 전제 하에 개발계획(안)을 수립하고 있다. 현재 양재우성과 양재대웅 두 곳은 모두 안전진단을 통과했지만, KBS양재우성은 안전진단이 미통과된 상태다. 특히 이 단지는 15년도 리모델링주택조합을 설립해 개별적으로 사업을 추진하기도 했다. KBS양재우성의 편입과 관련, 도시계획업체 관계자는 "비록 KBS양재우성은 안전진단을 받지 못한 단지이나, 도정법상 안전진단을 받은 주택이 3분의2 이상이면 그 외 부분도 재건축 정비구역으로 지정할 수 있는 조건이 있다"고 설명했다. 그러면서 "자사에서 동일한 사안(신반포25차)을 해결한 사례가 있어 편입이 가능할 것"이라고 자신감을 드러냈다. 아울러 대상지 주변으로는 경부고속도로의 지하화 계획이 잡혀있다. 올해 9월 기본계획 및 타당성 결과가 나올 예정으로, 결과가 나오면 지하화에 대한 서울시 방향을 알 수 있을 것으로 예측된다. 또 대상지와 인접해 서측으로 완충녹지가 분포돼 있는데, 이 부분은 경부고속도로 지하화와의 연계 여부를 토대로 활용계획이 달라질 것으로 보인다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브(20%) 항목은 도시계획업체가 재건축 준비위원회와 논의를 통해 최적의 안을 도출할 방침이다. 상한용적률 인센티브는 공원을 신설해 확보할 계획이다. 통상 1,000세대 이상의 주택을 건설할 경우 '공원녹지법'에 따라 부지면적의 5% 이상 또는 1세대당 3㎡ 이상 규모의 공원이나 녹지를 의무적으로 조성해야 한다. 대상지의 계획 세대수는 1,300세대인 만큼, 공원 기부채납 면적은 3,900㎡이 될 것으로 예측된다. 대상지의 상한용적률은 다 채워진 상황으로, 별도의 기부채납시설은 계획되지 않은 상태다. 현 시점, 계획 세대수는 총 1,272세대로, 분양물량과 임대물량은 각각 1,141세대, 131세대로 나뉜다. 분양물량의 경우 최소 59㎡에서 최대 104㎡까지 평형이 고루 분포될 것으로 예상된다.
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