발행일(UPDATE): 2025년 12월 14일 11시 39분
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송파한양2차가 시공사 선정을 위한 2차 입찰에 나선다. 송파구청이 시공사의 개별홍보활동 지침 위반 관련 공문을 발송함에 따라 잠시 시공사 선정 절차에 제동이 걸린 지 1개월여 만이다. 대의원회 의결 결과를 토대로 시공사 선정에 다시금 속도를 낼 수 있을지 관심이 모아진다. 15일 정비업계 따르면 송파한양2차 재건축 조합(권좌근 조합장)은 최근 대의원회를 열어, 시공사 선정을 위한 1차 입찰을 '유찰'로 최종 결정했다. 금번 대의원회 상정된 안건은 1차 입찰 결과를 유찰 혹은 무효로 결정하는 내용을 골자로 한다. 대의원 총 90명 중 87명이 참석했고, 약 83%에 해당하는 72명이 유찰에 투표했다. GS건설의 단독 응찰에 따른 유찰로 결론을 짓게 됨에 따라, 시공사 선정을 재개할 수 있게 됐다. 송파한양2차는 GS건설이 납입한 입찰보증금(600억원)을 반환하는 내부 의결 절차에 착수함과 동시에 곧장 2차 입찰을 진행할 예정이다. 해당 사업장이 시공사 선정 절차에 차질이 빚어진 건, 지난 달 1차 입찰제안서 마감 이후 송파구청으로부터 유선상 행정지도를 받았기 때문이다. GS건설이 일부 조합원과 개별 접촉함에 따라 서울시 공공지원 정비사업 시공사 선정기준 상 '개별홍보활동 금지' 지침을 위반한 것과 관련 있다. 조합의 법률 자문사인 법무법인 센트로는 GS건설과 조합원들의 1회성 식사가 조합원들의 의사를 부당하게 왜곡해 입찰의 공정성을 현저히 침해할 정도는 아닌 것으로 해석했다. 해당 모임이 조합원의 요청에 의해 마련된 점, 참여한 사람 각자가 음식값을 개별적으로 지불한 점, 해당 모임이 단 1회 진행된 점 등을 고려, 대법원과 하급심 판결과 종합한 결과 1차 입찰을 무효로 보기 어렵다고 봤다. 또 다른 자문사인 법무법인 조운은 입찰제안서 제출 이전의 행위와 관련, 입찰 무효 사유에 관한 규정을 적용하기 어렵다는 법률 의견을 내놓았다. '정비사업 계약업무 처리기준'과 '서울시 공공지원 정비사업 시공사 선정기준' 등을 살펴보면, 입찰 참여자가 조합원을 상대로 하는 개별홍보활동을 엄격히 금지하고 있음이 기재돼 있다. 개별홍보 금지 의무를 위반한 입찰참가자에 대해 제제를 가할 수 있는 근거 규정도 존재한다. 다만, 법무법인 조운은 시공사의 개별홍보 행위를 금지하는 규정은 해당 업체가 입찰제안서를 제출해 입찰에 참여한 상황을 전제하고 있다는 점에 주목했다. 입찰이 진행되기 전 입찰에 참여할 의향이 있는 시공사가 개별홍보활동 금지 관련 규정을 적용받는 수범자에 해당한다고 볼 수 없다고 해석했다. 개별홍보활동 의혹을 받는 HDC현대산업개발 역시 입찰에 참여하지 않았기 때문에, 위 규정을 적용받는 대상으로 볼 수 없다고 봤다. 송파한양2차는 지난 7월 시공사 선정을 위한 1차 현장설명회를 개최했다. 그 결과, ▲GS건설 ▲HDC현대산업개발 ▲포스코이앤씨 ▲DL이앤씨 ▲금호건설▲진흥기업 등 6개사가 참석했다. 해당 사업장은 1차 입찰결과를 '유찰'로 결정함에 따라, 대의원회 결과를 기점으로 2차 입찰 절차에 착수할 예정이다.
올해로 창립 3년차를 맞는 ㈜하우징워치가 제4회 정비사업 포럼을 개최한다. 매년 상·하반기 각각 1차례씩 시민들을 대상으로 진행하는 정기 오프라인 행사다. ㈜하우징워치는 폐쇄적 특성을 가진 정비사업 현장에서 '정보 비대칭성' 완화를 기치로 시작됐고, 현장 중심의 취재를 바탕 삼아 읽을만한 콘텐츠 제작에 몰두해 왔다. 금번 포럼 역시 의례적으로 여는 행사가 아닌 현장 실무 관점에서 세부 프로그램을 기획했다. ㈜하우징워치는 오는 10월 25일(토) 오후 1시 30분부터 백범 김구기념관(컨벤션홀)에서 '제4회 정비사업 포럼'을 개최한다고 밝혔다. 포럼 행사는 무료로 진행되며, 정비사업에 관심 있는 시민 누구나 참여할 수 있다. 홈페이지(링크)에서 사전 신청이 가능하다. 이날 발표되는 내용은 현장 실무의 관점에서 깊이 있게 다뤄질 예정이다. 발표자들 모두 각 소속집단을 대표해 중요한 사업 현장에서 직접 프레젠테이션(PT)을 전담하는 실무자들이다. 연사 라인업은 ▲한은철 ㈜나우동인 본부장(사업성 향상을 위한 설계) ▲송지연 ㈜한국프롭테크 대표(얼마집, 전자투표 도입을 고심하는 배경) ▲강무진 ㈜대화감정평가법인 이사(재건축 초과이익 부담금 계산법) ▲장지광 서울시 공동주택과 팀장(2030기본계획 관련 주요 정책의 변화) ▲박정용 ㈜포스코이앤씨 소장(시공사 입찰 준비를 위한 제안) ▲김승한 반포미도1차 조합장(조합설립 실무 중점사항은) 등 6개 세션으로 구성됐다. 나우동인은 압구정3구역과 신반포2차, 한남2구역 등 한강변 핵심 사업장의 건축계획(안) 수립을 담당하고 있다. 최근 광진구 자양한양과 송파구 오금현대를 연거푸 수주함에 따라 정비사업 전문 설계사로 입지를 다져나가고 있다. 정비사업 플랫폼 '얼마집'은 전자투표와 온라인총회 등 IT서비스를 접목시키고자 하는 한국프롭테크의 서비스다. 현재 얼마집은 목동3단지와 대치미도 등 굵직한 대형 사업장에 IT서비스를 제공하고 있다. 올해 창립 30주년을 맞이한 ㈜대화감정평가법인은 전국 18개 본점·지사를 중심으로 약 500여명의 임직원으로 구성된 국내 최대 규모 감정평가 전문기관이다. ㈜대화감정평가법인은 반포주공1단지3주구를 비롯해 서울시내 주요 사업장들의 추정분담금과 재건축 초과이익 부담금 등의 업무를 수행하고 있다. 장지광 서울시 공동주택과 팀장은 2030도시주거환경정비 기본계획(안) 개정을 담당한 실무자로, 제도적 변화를 설명할 예정이다. ㈜포스코이앤씨는 성공적인 시공사 선정을 위해 필요한 입찰준비 내용을 토대로 발표한다. 포스코이앤씨는 여의도 파크원과 해운대 엘시티, 송도국제업무지구 등 초고층 시공 기술력을 전면에 내세운 트랙레코드가 많다. 최근엔 성수 장미아파트를 통해 하이엔드 브랜드인 오티에르(HAUTERRE) 분양을 성황리 마쳤다. 현재 오티에르가 적용된 사업장은 ▲신반포18차 ▲신반포21차 ▲방배15구역 ▲방배 신동아 등이 있다. 김승한 반포미도1차 조합장은 강남권 중층 재건축의 대표주자격인 사업장을 이끌고 있는 만큼, 초기 사업 기틀을 마련하는 과정에서 겪은 시행착오와 실무 관련 이야기를 할 예정이다. 2020년부터 정비계획(안) 수립에 앞장서 구역지정 결실을 이뤄낸 젊은 리더로 여겨진다. 반포미도1차는 현재 조합설립을 위한 신청서를 구청에 제출한 상황이다.
정부가 부동산 시장의 안정화 차원에서 서울 전역과 경기도 일부 지역을 규제지역으로 지정한다. 앞선 두 번의 부동산 대책에도 불구하고 집값이 잡히지 않자, 정부가 대대적인 전면 규제로 강수를 둔 것이다. 사실상 수도권 핵심 주거지 모두 정부의 규제 관리를 받게 되는 셈이다. 15일 정부가 발표한 [주택시장 안정화 대책]에 따르면 토허구역과 조정대상 지역 및 투기과열지구 지정 지역은 서울 전역과 ▲경기 과천 ▲성남(분당·수정·중원) ▲광명 ▲수원(영통·장안·팔달) ▲안양(동안) ▲용인 수지 ▲의왕 ▲하남 등 총 12개 지역으로 확대됐다. 아파트 이외에도 연립·다세대주택까지 토허구역 허가대상에 포함되면서 실거주 목적을 제외한 모든 투자 수요가 차단될 것으로 보인다. 토허구역으로 지정되면 전세입자를 끼고 매매하는 이른바 '갭투자'가 금지되고 2년 이상 실거주 의무 요건이 생긴다. 아파트 가격의 급등 배경 원인으로 꼽히는 갭투자를 차단함으로써, 실수요 중심의 안정적 거래 구조로 시장을 전환하겠다는 정부의 의지가 담겼다. 토허구역은 오는 20일부터 내년 12월 31일까지 한시적으로 적용된다. 조정대상지역과 투기과열지구로 선정 되면 현재 70%까지 가능한 주택담보대출 LTV(주택담보인정비율)이 무주택자는 40%, 유주택자는 0%로 낮아지게 된다. 전세대출은 1주택자 한도 2억원, 전세대출 보증비율은 80%로 낮아지게 된다. 또 스트레스 DSR 제도도 강화한다. 현재 대출자별 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리 하한을 수도권·규제지역내 주담대에 한해 3%로 상향 조정한다. 지방 주담대의 경우 종전대로 0.75%를 적용한다. 아울러 금융당국은 강력한 대출 규제를 시행하도록 했다. 수도권·규제지역에 적용되는 주택담보대출(주담대)의 대출한도(6억원)를 주택가격에 따라 차등 적용한다. 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도를 제한한다. 투기과열지구로 지정될 경우 청약은 재당첨 제한이 10년으로 늘어나게 된다. 정비사업에서 재건축 조합원당 주택 공급수도 1주택으로 제한되며, 재건축·재개발 조합원 지위양도도 제한된다. 물론 자금조달 계획서 및 입주계획 신고, 증빙자료 제출도 의무화된다. 부동산 관련 탈법 행위를 막기 위한 대책 방안도 내놨다. 국토부는 부동산 특별사법경찰을 도입해 부동산 범죄에 적극 대응한다는 방침이다. 금융위원회는 대출 규제 우회 사례 감독을 강화하고 국세청은 아파트 증여거래를 이용한 탈세자 점검과 부동산 탈세 신고 센터를 설치·운영해 대응한다. 경찰청은 전국 경찰 841명을 부동산 범죄수사단으로 편성해 이달부터 부동산 특별 단속을 추진한다. 국무총리 직속의 부동산 불법 행위 감독기구도 새롭게 설치될 전망이다. 다만 이번 부동산 정책이 오히려 장기적인 측면에서 부작용을 야기할 수 있다는 지적도 나온다. 거래가 줄어들면 신규 공급과 재건축 속도가 지연될 수 있는 가능성이 크기 때문이다. 전세 세입자 보호와 실거주 전환 조건부 허가가 맞물리면서 거래 복잡성이 커질 수도 있다. 특히 전세 공급 부족이 오히려 가격 상승 압력으로도 이어질 수 있다. 부동산 투자 수요가 억제되면 단기적으로 가격 안정 효과가 나타날 순 있지만, 전세시장에선 혼란이 커질 수 있다는 게 업계의 분석이다.
토지등소유자가 1,130세대에 달하는 대규모 사업장인 동후암3구역이 고도지구 높이를 고려한 정비계획 수립에 한창이다. 경관관리 가이드라인을 최대한 준수함으로써, 45m까지 높이를 완화받겠다는 방침이다. 대상지는 구역 내 한국은행 기숙사와 영락보린원은 존치하는 한편, 남북측 일부 면적은 편입해 구역 정형화에 나선다는 계획이다. 15일 정비업계 따르면 최근 용산구청 주관 하에 동후암3구역의 주민의사 재확인을 위한 개략계획(안) 설명회가 개최됐다. 당일 현장에선 초입부터 부스에 맞춰 도열한 7곳 시공사 홍보요원들의 모습이 눈에 띄었다. 학교 대강당을 가득 메운 토지등소유자들의 모습을 통해서도 재개발을 향한 주민들의 염원을 확인하기에 충분했다는 게 업계 중론이다. 동후암3구역의 구역면적은 기존 82,172㎡에서 85,789㎡로 북측 대규모 빌라부지와 남측 필지를 추가로 편입하면서 구역계 조정이 이뤄졌다. 서울시 의견에 맞춰 구역계 상의 정형화가 이뤄진 것이다. 용도지역은 제2종일반주거(7층이하)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 진행된다. 동후암3구역은 고도지구 경관관리에 맞춰 남산 조망을 위해 시각적 개방감을 확보해야 한다. 7가지 가이드라인을 준수할 경우, 28m에서 최대 45m 범위 안까지 높이 완화가 가능하기 때문이다. 다만 현시점 최고층수는 고지대임을 감안해 15층으로 계획돼 있는 상황이다. 건축계획(안)에 따라 한국은행 기숙사(후암생활관)와 영락보린원은 존치하기로 결정됐다. 예상되는 주택공급 물량은 1,637세대다. 조합원·일반분양분은 1,366세대이며 세부적으로 ▲46㎡(162세대) ▲59㎡(392세대), ▲84㎡(494세대) ▲101㎡(196세대) ▲120㎡(112세대) ▲145㎡(10세대)로 분류됐다. 임대주택은 총 271세대로 재개발 의무 임대주택(246세대)과 법적상한용적률 인센티브 대가로 지어야 할 임대주택(25세대)을 합친 값이다. 추정비례율은 100.38%로 산출됐다. 일반 분양가는 주변 시세를 고려해 평당 5,300만원으로 책정됐고, 공사비는 850만원으로 나타났다. 조합원 분양가는 ▲46㎡(8.75억원) ▲59㎡(11억원), ▲84㎡(15.1억원) ▲101㎡(17.8억원) ▲120㎡(20.3억원) ▲145㎡(25.3억원)등으로 책정됐다. 한편 재개발 추진준비위원회 측은 목표치인 75% 동의율을 달성하고자 동의서 징구에 힘을 쏟고 있는 상황이다. 토지등소유자들은 사업성과 미래가치 등을 충분히 살펴본 후 주민의견 조사서를 통해 정비사업 추진 동의 여부를 결정하면 된다.
여의도 광장아파트38-1구역이 새로워진 정비계획(안) 내용을 토대로 과거보다 사업성을 끌어올리게 됐다. 대상지는 앞서 검토됐던 '공원+산후조리원' 계획을 '공개공지+키즈랜드' 계획으로 전면 수정하면서 조합 입장에서 사업적 이득을 취할 수 있게 됐다. 특히 동일한 기부채납 성격일지라도, 시설 용도에 따라 인허가 속도차가 발생할 수 있어 이번 결정은 해당 사업장에 긍정적인 영향으로 작용할 것이란 분석이다. 14일 정비업계 따르면 영등포구청은 최근 여의도 광장38-1의 정비계획(안) 변경을 위한 주민설명회를 개최했다. 정비계획 변경(안)과 추정분담금 설명은 ㈜도시류가 맡아 진행됐다. 여의도 광장38-1은 종전 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향을 전제로 개발계획(안)을 수립했다. 최고층수는 52층(194.95m)이다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 기존의 소공원은 특별계획구역 지침에 따라 폐지된다. 대신 해당 공원 자리는 공개공지로 대체된다. 공개공지로 바뀌면 대지로도 활용할 수 있는 여지가 생겨 사업성 측면에서 유리할 수 있다. 또 토지소유권을 넘기지 않아도 된다는 이점이 있다. 기부채납시설은 산후조리원이 아닌 인접한 학교와의 연계성을 고려한 키즈랜드로 변경된다. 해당 시설은 어린이 직업·돌봄 체험관 성격으로, '서울 키즈랜드'로 불린다. 신통기획 검토 과정에서 공공기여 수요 및 공급 통합관리 측면에서 키즈랜드가 적합하다는 서울시 의견이 반영된 결과다. 산후조리원이 들어설 경우, 까다로운 위생 조건으로 인해 인허가가 지연될 우려가 있었다. 반면 키즈랜드의 경우는 24시간 운영할 필요가 없고, 인접한 학교(윤중초)와의 시너지도 기대할 수 있다. 재건축을 통해 예상되는 주택공급물량은 414세대로, 조합원·일반분양아파트는 266세대다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(42세대) ▲60~85㎡(42세대) ▲85㎡초과(182세대) 등으로 구성된다. 임대주택 148세대의 경우, ▲60㎡이하(74세대) ▲60~85㎡(74세대)로 나뉜다. 추정비례율은 100.78%로 산정됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 1,300만원 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 59㎡(17.5억원), 84㎡(23.5억원), 102㎡(27.8억원), 116㎡(30.7억원) 등으로 책정됐다.
초등학교·중학교·고등학교를 모두 품고 있는 목동11단지가 올해 3월 정비계획(안)을 처음 공개한 이후, 인허가청과의 추가 협의 과정을 통해 사업성을 향상시켜 관심이 모아진다. 해당 사업장은 하나의 단지임에도 불구 2개 블록으로 나뉜 탓에 각 블록의 개별 용적률을 찾는데 어려움이 있었지만, 준비위원회를 필두로 한 인허가청과의 사전협의를 잘 매듭지은 탓에 모두 법적상한용적률을 확보했다. 14일 정비업계 따르면 양천구청은 이달 27일(월)까지 목동11단지 정비계획(안) 재공람공고를 진행한다. 법정 절차를 마무리한 후, 구역지정을 위한 결정고시가 순차적으로 이뤄질 전망이다. 목동11단지는 결정고시 이후 한국자산신탁을 사업시행자로 지정하는 내용의 동의서 징구에 본격 착수할 계획이다. 준비위원회(정상수 위원장)는 신속한 속도를 지향하지만, 우선적으로 올바른 방향성을 기치로 사업을 추진해 나갈 방침이다. 올해 3월 공람(안)과 비교할 때, 목동11단지의 용적률은 종전 288%에서 299%로 약 11%p 상향 조정됐다. 구역면적을 감안할 때, 용적률 11%p 확보를 통해 약 2,800평의 분양면적이 늘어났다. 전체 공급물량은 2,575세대에서 2,679세대로 소폭 증가했고, 일반분양 물량도 약 84개 추가 확보했다. 물론 평형 유닛 구성에 따라 공급물량 숫자는 향후 계속 달라지기에, 현 시점에선 법적상한용적률을 추가 확보한 점이 포인트다. 대상지는 고도제한 영향을 받는 탓에, 최고층수는 기존(안)과 동일한 41층으로 결정됐다. 목동11단지는 대지 레벨(지대)이 높아, 타 단지의 43층과 비슷한 수준일 것이라는 게 업계 설명이다. 정비사업지 중 유일무이하게 단지 내 초·중·고가 3곳이나 있는 지역적 특징을 갖고 있다. 학교는 재개발·재건축 사업에선 계륵같은 존재다. 결국 교육·환경영향평가 등의 인허가 절차가 사업 속도를 결정짓는 변곡점으로 작용할 전망이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(249.8%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로, 열린단지, 돌봄시설, 방재안전 등으로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 토지·건축물 기부채납을 통해 상한용적률은 249.8%까지 향상되며, 법적상한용적률 인센티브의 절반은 임대주택을 지어야 한다. 한편 목동11단지는 앞서 한국자산신탁(한자신)을 예비신탁사로 선정한 바 있다. 한자신은 목동11단지의 정밀안전진단부터 정비구역 지정과 사업시행자 지정고시에 참여하는 예비신탁사 역할을 수행하고 있다.
대치 은마가 '신통기획 2.0' 제도를 도입함에 따라 사업 속도 앞당기기에 분주한 모습이다. 이미 역세권 특례 적용으로 용적률이 완화된 해당 사업장은 지하철 출입구 조정(이설·개설)과 상가의 연결통로 설계도 새롭게 검토하고 있어, 향후 상전벽해급 변화를 선보일 것으로 기대를 모으고 있다. 오세훈 서울시장은 13일 오전 대치 은마아파트 재건축 현장을 찾아 주민들과 소통하는 시간을 가졌다. 과거만 하더라도 대상지는 35층 층수제한과 GTX 노선 갈등 탓에 사업이 답보 상태에 머물렀다. 하지만 이후 서울시 의견을 적극 수용하고, 주민 갈등을 순차적으로 해결해 나가면서 사업이 정상 궤도에 오르기 시작했다. 대치 은마는 신속통합기획 시즌2 적용으로 빠르면 28년도, 늦어도 30년까지 착공을 완료하겠다는 목표를 내비쳤다. 평균 18.5년 걸리는 정비사업 기한을 12년까지 대폭 줄여 사업속도에서 우위를 가져간다는 계획이다. 현재 대상지는 정비계획 변경(안)을 확정짓고, 다음 단계인 통합심의를 위해 순항 중에 있는 상황이다. 역세권 용적률 완화로 해당 사업장의 총 세대수는 5,893세대로 계획됐다. 민간주택과 공공주택은 각각 4,789세대, 1,104세대로 나뉜다. 용적률이 기존 300%에서 331%로 늘어나면서 추가로 655세대가 공급되는데, 이중 195세대는 다자녀와 중산층 등 실수요자를 위한 공공분양주택으로 공급된다. 이날 오세훈 시장은 "은마가 상전벽해 수준으로 달라지고 있다"며 "상가와의 갈등이 큰 난관이라고 생각했지만, 해결됐다는 얘기를 듣고 안도했다"고 소회를 전했다. 그간 사업 정체의 대표적 단지로 꼽히던 은마에도 큰 변화가 이뤄지고 있음을 알 수 있는 대목이다. 이어 오 시장은 용적률 특례와 관련해선 신규주택 공급을 확대하는 역할을 할 것이라고 강조했다. 그는 "20% 용적률 상향은 비단 강남 뿐만 아니라 강북에서도 큰 혜택을 줄 것"이라며 "용적률 인센티브를 주고 높이 제한을 푸는 등의 행위는 특정 지역에 대한 혜택이 아닌 결국 서울시 전체 물량의 물꼬를 트기 위한 작업"이라고 설명했다. 시는 ▲신반포7차 ▲광장극동 ▲풍납극동 ▲명일한양 등 5개 단지에서도 역세권 용적률 특례 적용을 검토 중이다. 한편 은마 재건축 조합(최정희 조합장)은 최근 대의원 회의를 개최해 기부채납(지하공영주차장, 저류지) 시설과 지하철 및 상가 연결통로와 관련한 용역업체 선정에 대한 의견을 나눈 것으로 알려졌다. 지하철 출입구 조정의 경우 대치역은 이설, 학여울역은 신설을 검토 중에 있으며 상가와 지하철을 잇는 연결통로 설계도 계획 중인 상황이다.
강남구 알짜 동네로 꼽히는 일원동의 상록수아파트가 신속통합기획 자문 접수를 시작한 지 4개월 만에 정비계획(안)을 마련하면서 신속한 사업속도를 보이고 있다. 현재 대상지엔 인접 단지들과 달리, 주변에 지하철 출입구가 부재한 상황이다. 이에 일원 상록수는 주민불편을 해소하는 차원에서 새 출입구 개설을 검토 중인 상황이다. 12일 정비업계 따르면 일원 상록수아파트 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회가 최근 개최됐다. 초기 사업지원 용역은 ㈜동림피앤디가 맡아 진행된다. 일원 상록수의 구역면적은 63,256㎡로, 용도지역은 토지등소유자의 78% 의견 반영을 토대로 기존의 제2종일반주거지역(7층)에서 1단계 종상향을 원칙으로 한다. 대모산 조망이란 입지적 강점을 살리기 위해 단지는 열린경관 특화디자인을 적용할 계획이다. 대상지의 최고층수는 25층(75m이하)으로, 총 12개동으로 구성될 전망이다. 공공시설 계획(안)을 살펴보면 도로와 공원이 기부채납된다. 우선 공원은 광평로10길과 우측 상단(십자형 도로) 두 곳에 각각 마련된다. 광평로10길변 공원은 대모산과의 연계성에 주목했으며, 단지 우측 상단 공원은 '학교가는길'과 '상가·커뮤니티' 공간과의 시너지를 위해 배치가 고려됐다. 교통처리계획에 따라 주출입구는 일원로 부근, 부출입구는 광평로10길(대모산 쪽)에 각각 마련된다. 여기서 주출입구는 일원가람 주출입구와 마주해서 설치될 계획인데, 해당 도로는 두 단지가 각각 1.5m씩 도로를 기부채납함으로써 3차선 도로로 조성될 예정이다. 앞서 광평로로 주출입구를 마련하는 계획도 검토됐으나, 교통영향평가 통과가 어려울 것으로 예측돼 주출입구는 일원로 방면에 마련하기로 결정됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(210%) ▲상한용적률(227.78%) ▲법적상한용적률(250%) 등으로 수립될 예정이다. 순부담의 경우 건축물 공공기여는 없고, 토지만 일부 부담하면 된다. 법적상한용적률 증가분의 절반은 분양분(11.11%), 절반은 임대(11.11%)로 각각 나뉘어 제공된다. 예상되는 주택공급물량은 1,130세대로, 조합원 및 일반물량은 1,050세대, 임대주택은 80세대로 각각 나뉜다. 조합원분양분은 상가원을 포함해 총 740세대로 예측됐고, 나머지가 일반분양분이다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(92세대) ▲60~85㎡이하(518세대) ▲85㎡초과(440세대) 등으로 구성된다. 이외 국민주택규모 임대주택(80세대)은 모두 60㎡미만으로 계획이 잡혔다. 주차대수는 2,179대로 계획됐다. 임대주택의 경우 대중교통 접근성이 용이한 광평로 및 일원로변에 배치될 가능성이 크다. 일원 상록수의 추정비례율은 100.82%로 산출됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 90% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲59㎡(15.9억원) ▲74㎡(19.2억원) ▲84㎡(21.1억원) ▲98㎡(25.1억원) ▲112㎡(28.1억원) ▲131㎡(31.9억원) 등으로 책정됐다. 국민평형을 소유중인 토지등소유자가 동일평형으로 이동 시, 약 3.6억원을 환급받을 수 있다. 한편 일원 상록수 재건축 추진준비위원회(유승태 준비위원장)는 지하철 출입구 개설과 관련, "유만희 시의원으로부터 2억원 가량의 비용 지원을 받은 상황"이라며 "현재 서울시 타당성 검토를 토대로 용역컨설팅을 진행 중"이라고 밝혔다. 그러면서 "조만간 결과가 나올테니 기다리면 곧 좋은 소식이 있을 것"이라고 전했다. 만약 일원역사거리에 지하철 출입구가 개설된다면, 상록수 주민들이 타단지로 건너가 지하철을 이용하는 수고로움이 줄어들 것으로 예상된다.
동후암1구역이 조건부로 신속통합기획 후보지에 선정된 가운데, 서울시 의견에 맞춰 구역계 정형화에 심혈을 기울이고 있다. 특히 구역계에 존재하는 종교시설 4곳의 처리방안을 두고도 현재 관계부서 간 의견 조율이 이뤄지고 있는 만큼, 확실한 사업구상(안)이 마련되기 위해선 조금 더 시간이 걸릴 것으로 예측된다. 10일 정비업계 따르면 최근 후암동1구역 토지등소유자들을 대상으로 사업 추진을 위한 개략적인 정비계획(안) 설명회가 개최됐다. 해당 사업장은 신통기획 재개발 관련, 80% 동의율을 보이며 탄탄한 단결력을 보이고 있다. 재개발 추진준비위원회는 '정비계획 입안 동의서 징구' 역시 이같은 주민들의 강한 사업 의지를 토대로 신속히 마무리 짓겠다는 방침이다. 동후암1구역의 구역면적은 기존 103,901㎡에서 106,254㎡로 남산 부근(동남측) 일부 면적이 추가로 편입되면서 늘어났다. 서울시 의견에 맞춰 구역계 상의 정형화가 이뤄진 것이다. 용도지역은 제2종일반주거(7층이하)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 진행된다. 남산 경관을 가진 동후암1구역은 고도지구 경관관리 가이드라인에 따라 시각적 개방감을 확보해야 한다. 돌출경관 형성을 지양해야 하며, 대상지 남측 정비사업 추진 시엔 최대 45m 범위 이내까지 고도제한 완화가 가능하다. 다만 현시점 최고층수는 고지대임을 감안해 15층으로 계획돼 있다. 대상지의 특징 중 하나는 구역계 안에 대규모 종교시설 4곳이 존재한다는 점이다. 종교시설 세부현황을 살펴보면 ▲중앙루터교회 ▲후암 제일교회 ▲후암동 성당 ▲후암동 수녀원이 위치해 있다. 이와 관련해 서울시 관련부서들은 협의를 거친 끝에 교회(2곳)와 수녀원(1곳)은 존치하되, 성당(1곳)은 이전하는 것을 제안했다. 교회 이전에 대한 검토도 이뤄졌으나, '건축배치 제약'에 따른 우려로 당장 성당 이전이 급선무라는 게 서울시 의견이다. 당일 설명회 현장에선 성당 존치(안)과 이전(안)을 기준으로 비교검토가 이뤄졌다. 먼저 성당을 존치할 경우 법적상한용적률은 225.7%, 건폐율은 33.05%로 나타난다. 예상 전체 세대수는 1,805세대이며, 임대는 244세대로 계획됐다. 반면 성당을 이전할 경우엔 법적상한용적률은 235.36%, 건폐율은 31.75%로 변동된다. 예상되는 전체 세대수도 1,898세대로, 약 30세대의 일반분양분 차이가 발생함을 알 수 있다. 개략적인 추정비례율 역시 큰 변화를 보인다. 동일한 조건 하에 성당 존치(안)과 성당 이전(안)의 추정비례율은 각각 98.62%, 101.89%로 예상됐다. 약 3%p 차이가 나는 셈이다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(7.44억원) ▲49㎡(9.3억원) ▲59㎡(11.3억원) ▲84㎡(15억원) ▲115㎡(19.5억원) 등으로 책정됐다. 한편 동후암1구역은 현재까지 약 40% 가량의 동의율을 확보한 상태로 알려졌다. 재개발 추진준비위원회 측은 이달 말까지 75%를 목표로 동의서 징구에 박차를 가한다는 계획을 밝혔다. 동후암1구역이 주민의사를 최대한 반영해 대상지 여건과 고도지구 기준에 맞춘 이상적인 정비계획(안)을 마련해 낼 수 있을지 기대가 모아진다.
독산1구역의 추정비례율이 109%를 웃도는 수준으로 예측되면서 그 원인에 관심이 모아진다. 해당 사업장은 타구역 대비 단독주택 비율이 높고, 일반분양 물량이 조합원 물량보다 현저히 많은 것이 핵심이다. 개략적인 추정치이나, 사업성 측면에서 희소식임은 분명하다는 게 감정평가사의 의견이다. 9일 정비업계 따르면 최근 토지등소유자들을 대상으로 독산1구역(독산2동 1036번지 일대) 정비계획(안) 설명회가 열렸다. 앞서 진행됐던 신속통합기획(안) 설명회 이후 약 3개월 만의 일이다. 신속통합기획 가이드라인에 맞춰 독산1구역의 정비계획은 공공성과 사업성을 모두 고려해 마련됐다. 우선 독산1구역은 지역 일대 접근성을 개선하고자 시흥대로-독산로 동서연결도로를 계획 중이다. 동서도로의 경우 독산1과 독산2구역 경계에 마련되는 만큼, 두 사업지의 협조가 무엇보다 중요하다. 도로 선형이 각 구역에 얼마나 맞물려 있는지 여부에 따라 부담정도가 달라지는데, 도시계획업체 관계자는 "최대한 이견이 없도록 50:50 수준으로 맞추기 위해 노력할 것"이라고 설명했다. 목골산 조망과 시각적 개방감을 위해 통경축 확보에도 나선다는 방침이다. 도로확폭과 건축한계선으로 개방감을 제공하고, 다양한 높이와 텐트형 스카이라인 계획으로 조화로운 경관 창출에 힘쓴다는 설명이다. 독산초등학교 일조 영향을 고려해 학교변은 저층으로 구성하되, 나머지 부근은 최고 40층까지 올려 조망권을 확보하겠다는 계획이다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(247.5%) ▲상한용적률(278.9%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립할 예정이다. 소형주택 공급에 따라 기준용적률은 20% 완화됐다. 이어 사업성 보정계수(1.87)를 적용해 허용용적률 인센티브 37.5%를 확보했다. 보정계수는 서울시 평균 공시지가(596만원)에서 대상지 평균 공시지가(318만원)를 나눈 결과값이다. 계획 세대수는 총 2,078세대 내외로 예상됐다. 조합원·일반분양분양 세대수는 1,720세대이며 ▲39㎡(68세대) ▲49㎡(318세대) ▲59㎡(475세대) ▲84㎡(744세대) ▲104㎡(115세대)로 나타난다. 공공임대는 의무임대와 국민주택규모 임대를 합쳐 총 358세대로 나타났다. 삼창감정평가법인 관계자는 "조합원분양 물량(약 700세대)에 비해 일반분양 물량(약 1,020세대)이 많은 편"이라며 "특히 대상지는 단독주택 비율이 75%로 조합원 수도 적어 사업성에 긍정적인 영향을 미친다"고 설명했다. 독산1구역의 추정비례율은 109.24%로 나타났다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(4.08억원) ▲49㎡(5.69억원) ▲59㎡(7.02억원) ▲84㎡(9.04억원) ▲104㎡(10.71억원) 등으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 84% 수준으로 예측됐다. 단독주택(다가구 포함) 소유주와 공동주택(연립, 다세대, 아파트 포함) 소유주 간 종전자산 추정액이 다르게 산출되기 때문에 추정분담금은 다소 차이가 발생할 수 있다. 한편 도정법 제9조(정비계획 수립 시 분담금 추산 간소화)의 개정으로, '토지등소유자별 분담금'이 '토지등소유자 유형별 분담금'으로 변경됐다. 종전엔 정비계획에 토지등소유자별로 분담금 추산액과 산출근거가 포함됐지만, 올해 5월부터 추진기간을 단축하고자 유형별로 추산액을 간소화해 안내를 진행하고 있다.
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