숙대입구역(4호선)과 인접한 갈월동 역세권이 신탁 방식을 도입해 사업 준비에 나서고 있다. 초기 기틀을 잘 마련해, 인근 동후암·남산 재개발 구역과의 속도 격차를 점진적으로 벌려 나간다는 게 해당 사업장의 강한 의지다. 소유주들의 적극적인 사업 동참 여부가 분수령으로 작용할 것이란 분석이 나온다. 역세권 사업을 진행하는 건 충분한 용적률을 얻어 사업성을 확보하기 위해서다.  

14일 정비업계 따르면 서울시는 최근 역세권시프트 사업을 추진 중인 갈월동의 정비구역 지정을 최종 고시했다. 현재 대상지는 소유주 의견을 수렴해 신탁방식으로 사업을 추진하고 있어, 사업시행자 지정 고시를 위한 동의서 징구에 열을 올리고 있는 상황이다. 이틀 만에 30% 이상의 동의서를 걷은 추진준비위원회(윤명숙 위원장)는 이달 말까지 목표치(75%)를 달성한다는 방침이다. 

고시된 내용을 살펴보면, 대상지의 구역면적은 36,611㎡로, 기존 제2종일반주거지역(7층)에서 준주거지역으로 용도변경을 진행할 예정이다. 해당 사업장은 노후화된 주택지로 주거환경 개선이 필요한 상황이다. 이에, 역세권시프트 사업을 통해 용적률을 최대 확보, 소유주들의 부담을 최소화하려는 목적 하에 재개발 사업에 착수했다. 

토지이용계획을 살펴보면, 정비기반시설은 ▲도로 ▲공공공지 ▲사회복지시설로 구성된다. 우선 사회복지시설은 구역 내 두 곳에 배치된다. 기존의 갈월종합사회복지관(구립)은 면적을 늘려 부지 정형화 작업과 신축공사가 진행된다. 또 다시서기 종합지원센터(시립)도 신축 이전될 계획이다. 구역계 상단의 돌출된 부분은 공공공지로 채워진다. 

사업성을 결정짓는 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(190%) ▲상한용적률(221%) ▲법적상한용적률(418%) 등으로 구성돼 있다. 역세권 장기전세주택은 기반시설 용량 및 경관부담이 적은 역세권 토지의 효율적 이용을 통한 주택공급활성화 정책이다. 용도지역 상향으로 완화된 용적률을 민간분양(50%)과 장기전세주택(50%)으로 구성해 민간개발 동력의 확보를 목표로 한다. 장기전세주택 물량 중 50%는 신혼부부용 장기전세주택 '미리내집'으로 활용된다.

예상되는 주택공급물량은 885세대로, 조합원 및 일반물량은 570세대로 나타났다. 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲40㎡이하(42세대) ▲40~60㎡이하(45세대) ▲60~85㎡이하(337세대) ▲85㎡초과(146세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 총 315세대로, 재개발 의무공공임대(62세대)와 장기전세 공공주택 (253세대)으로 분류된다.

갈월역세권의 추정비례율은 약 98%로 산출됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 90% 수준이다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(8.1억원) ▲59㎡(12.1억원) ▲84㎡(15.7억원) ▲119㎡(20.8억원) 등으로 책정됐다. 감정평가 업무는 구청에서 선정한 제일감정평가법인이 맡아 수행했다. 추정분담금은 향후 사업 진행 과정에서 계속 바뀐다. 

한편 대상지는 단독주택 비율이 많은 사업지 특성상, 양호한 사업성이 예측되는 곳이다. 대로변 상가와의 갈등이 크지 않고, 압도적인 남산·용산 파크뷰에 대한 기대감도 더해지면서 소유주들의 사업 열망도 부쩍 커지고 있는 모양새다. 현재 HDC현대산업개발과 삼성물산 등 대형사들의 수주의지 타진도 이뤄지고 있는 것으로 전해진다. HDC현대산업개발은 용산에 본사를 둔 사업장으로, 지난해 포스코이앤씨와의 경쟁입찰에서 승리하며 용산정비창 전면1구역을 수주했다.