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국토교통부가 추진 중인 '수색-광명 고속철도' 건설사업이 노량진 주민들의 거센 항의에 진땀을 빼고 있는 모양새다. 국토부는 법적 타당성을 내세우며 절차상의 하자가 없다는 의견이다. 하지만 주민들은 안전성이 부족한 해당 사업이 충분한 의견수렴조차 이뤄지지 않은 졸속 행정에 불과하다는 입장이다. 29일 정비업계 따르면 국토부 주관 하에 노량진 주민들을 대상으로 수색-광명 고속철도 건설공사 관련 환경영향평가 공청회가 최근 개최됐다. 해당 자리엔 국토부 사무관, 국가철도공단, 용역사 직원들을 비롯해 5인의 주민대표가 자리를 채웠다. 시작 전부터 주민들은 '결사반대'가 적힌 붉은 머리띠를 두르며 의지를 다졌고, '사업을 즉각 철회하라'는 문구가 담긴 피켓도 곳곳에서 눈에 띄었다. 수색-광명 고속철도 사업은 경의선 수색역 인근에서 경부고속선 광명역을 잇는 총 24.525Km의 건설 계획이다. 선로용량을 늘리고 통행시간을 단축함으로써 열차운행의 안정성과 서비스 수준을 향상시킨다는 목적을 갖고 있다. 계획수립과 승인은 국토부, 협의는 환경부가 각각 역할을 맡고 있다. 계획노선 검토(안)을 살펴보면 과업시점부터 종점까지 ▲검토1안(23.57Km) ▲검토2안(24.53Km) ▲검토3안(22.49Km) 등의 3가지 계획이 마련돼 있다. 당초 국토부는 원안에 맞춰 사업을 진행할 예정이었으나, 철도운행의 특성과 속도 등의 문제로 정비구역 3곳(노량진1·5·8) 지하를 관통하는 검토2안을 고려 중인 모습이다. 이를 두고 노량진 주민들은 우선 국토부의 '깜깜이 행정'을 지적하고 나섰다. A주민대표는 "주민들이 철도 사업과 관련한 설명회에 참석한 적이 없다"며 "주민 없는 설명회에서 어떠한 반대도 없었다는 건 억측 아니냐"며 날선 비판을 이어갔다. 그는 "이번 공청회도 뒤늦게 소식을 접한 주민들이 2,792건 가량 의견을 내면서 요건이 충족된 것"이라며 "설명회가 제대로 이뤄지지 않았으니 공청회 성격도 의미가 없다"며 원천무효를 주장했다. 이어 안전성 문제도 도마에 올랐다. B주민대표는 "고속철도가 재개발 착공 시점 지하로 지나가면 안전문제가 발생할 가능성이 높다"며 "지반침해로 인한 싱크홀이 우려된다"고 목소리를 전했다. 그러면서 "속도가 우선인지, 사람목숨이 우선인지 고민이 필요한 것 아니냐"며 의견을 더했다. 당일 현장에 모인 노량진 주민들은 공청회가 효력이 없다는 사실을 강조하며, 단체퇴장을 통해 강력한 사업 반대의사를 전했다. 법적으로 사업설명회는 횟수에 제한이 없으나, 공청회는 최대 2회까지 자리를 마련할 수 있다. 반면 국토부 관계자는 "환경영향법에 따라 24년 11월에 설명회를 무리없이 진행했다"며 "국토부 홈페이지와 동작구청 게시판에 공고를 올렸고, 동네에도 현수막이 게시된 바 있다"고 반박했다. 관련 규정과 법을 준수해 절차를 따른 만큼, 사업에 문제가 없다는 입장이다. 안전성에 대해선 "주민들의 안전이 당연히 중요한 만큼, 충분히 검토할 예정"이라고 밝혔다. 단 주민들의 끈질긴 공청회 무효 의견에 대해선 국토부 측은 이번 과정을 생략할 뿐, 무효를 인정하진 않았다. 이처럼 사업시행자인 국토부와 노량진 주민들 간 의견이 첨예하게 대립하고 있어, 향후 사업진행 과정이 어떻게 전개될지는 계속 지켜봐야 할 것으로 예측된다.
잠실우성123차 환경영향평가의 핵심은 역시 탄천 조망을 위한 통경축 확보와 일조권 보호문제로 귀결됐다. 결과적으로 이번 평가는 시공사인 GS건설의 대안설계가 아닌 기존의 본안 설계를 토대로 평가가 이뤄졌다는 점에서 부족한 부분은 충분히 보완이 가능하다는 게 협력업체들의 공통된 의견이다. 29일 정비업계 따르면 잠실우성123차는 최근 환경영향평가 결과를 주민들에게 설명하는 시간을 마련했다. 당일 발표는 환경영향평가 전문 업체인 ㈜예평이앤씨가 맡았으며, 현장엔 잠실우성 조합원 이외에도 인근 아시아선수촌 주민들의 발길도 이어졌다. 대상지의 구역면적은 120,354㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역에 해당한다. 건축규모는 지하4층-지상49층 16개동으로 계획이 잡혔으며, 예상 세대수는 총 2,680세대로 대규모 단지에 속한다. 현재 잠실우성123차 주변엔 아시아선수촌이 위치해 있어 단연 주민들의 눈길을 끈 주제는 통경축과 일조 부분으로 압축된다. 우선 토지이용계획을 살펴보면 대상지는 무단차 계획과 탄천과 연계한 공공보행통로(2개소) 설치로 원활한 보행환경 조성에 힘썼다. 하천으로의 조망이 차폐되지 않도록 3곳의 통경축 계획도 마련했다. 일조 부분은 침해여부를 분석한 결과, 인접한 14동과 17동이 다소 영향을 받을 것으로 예측됐다. 주거 및 교육시설을 모두 포함해 주거침해 지점은 21개 지점으로 나타났다. 해당 사업장 주변엔 정신여중·고가 위치해 있기에 중앙 대형통로를 기준으로 앞라인(101~109동)은 중층으로, 뒷라인(110~116동)은 고층으로 배치될 전망이다. 이외에도 다채로운 녹지계획을 세워 ▲자연지반녹지(20,216㎡) ▲인공지반녹지(27,313㎡) ▲옥상녹화(7,923㎡) ▲벽면녹화(2,870㎡) 등을 확보한다는 방침이다. 또 육생비오톱 1개소(185㎡)도 104동 앞부분에 조성한다는 계획이다. 아시아선수촌 일부 주민들은 "현재는 주거환경 만족도가 높지만, 탄천 조망이 가려지면 우려가 크다"는 입장을 보였다. 아시아선수촌도 재건축 삽을 뜨기 위한 준비단계에 돌입한 만큼 양 단지의 조화가 우선시 돼야 한다는 의미로 해석된다. 이를 두고 현장 관계자는 "GS가 제안한 설계는 현재 배치계획(안) 대비 조망과 통경의 개선이 많이 됐다"며 "일조침해가 예상되는 14동·17동 전면엔 학교로 인해 높은 층이 올라가기 어려워 탄천 통경축을 걱정하지 않아도 된다"고 설명했다. GS설계(안)이 아닌 기존 설계(안)으로 환경영향평가가 이뤄진 이유는 사업시간(3~4개월 가량)을 단축하기 위한 의도로 알려졌다.
경기도 광명에 소재한 하안주공5단지가 12개 단지 중에서 '최초' 타이틀로 정비구역 지정을 받아낸 가운데, 이달 핵심 협력업체로 여겨지는 정비업체·설계사 선정에 나선다. 하안주공 일대는 12개 단지 규모만 2만여 세대에 달할 정도로 주목받는 '준서울'로 평가받는 재건축 사업지다. 하안주공5단지는 '신탁사 특례' 적용을 통해 한국자산신탁을 사업시행자로 선정했고, 가장 빠른 속도로 리드오프 역할을 맡고 있다. 27일 정비업계 따르면 하안주공5단지 사업시행자인 한국자산신탁은 오는 28일(목) 토지등소유자를 상대로 한 전체회의를 개최한다. 금번 전체회의는 본격적인 사업 추진을 위한 토대 마련에 그 목적이 있다. 한국자산신탁과 주민들의 가교 역할을 도와준 정비사업위원회(위원장·감사·위원) 구성이 주요 안건이다. 이밖에 행정 인허가 업무를 맡아줄 정비업체와 건축계획(안)을 담당할 설계업체 선정도 관심이 주목된다. 정비업체 후보로는 ▲큐리하우징 ▲구산씨엔에스 ▲도시와우리피엠씨 ▲신한피앤씨 등이 총회 상정된다. 설계업체 후보로는 ▲삼하건축 ▲원양건축 ▲정림건축 등이 올라와 있다. 첫번째 전체회의에서 토지등소유자들의 선택을 받은 설계사는 통합심의에 상정하게 될 건축계획(안) 수립 업무부터 착수하게 된다. 3개 설계사 모두 용적률 330%를 전제로 전체 주택공급물량을 현 계획보다 더 많이 확보하겠다는 점을 목표 과제로 설정했다. 설계권 경쟁에 참여한 삼하건축(기호 1번)은 수요가 높은 소형평형 세대 수를 추가 확보하는 방향으로 사업성을 극대화하는 전략을 가져왔다. 전용 49㎡ 유닛을 종전 220세대에서 440세대로 늘릴 경우, 전체 분양수입을 늘릴 수 있어 분담금 절감이 가능하다. 주동 수 축소(23개→18개)를 통한 공사비 절감과 단지 내 쾌적성 확보도 주요 제안 내용이다. 용적률에 포함되지 않는 데크 하부에 상가를 조성하고, 상가 분양성을 높이기 위해 광장과 테라스, 선큰과 연계하는 설계(안)도 사업성에 초점이 맞춰져 있다는 평이다. 삼하건축은 래미안 원베일리의 뒤를 잇게 될 랜드마크 사업장인 반포주공1단지124주구(반포디에이치클래스트) 외에도 방배신동아(오티에르 방배)와 신반포13차(신반포 르엘) 등 강남3구(강남구·송파구·서초구) 정비사업 실적이 탄탄한 회사로 알려져 있다. 원양건축(기호 2번)은 정비계획(안) 결정고시보다 193세대를 추가적으로 늘려 조합원들의 분담금을 최소화하겠다는 점을 전면에 내세웠다. 조합원 전 세대 100% 남향배치와 넓은 서비스면적을 강조했다. 정림건축(기호 3번) 역시 최적의 평형 포트폴리오 수립을 통해 조합원들의 분담금을 절감하겠다는 점을 설계 포인트로 제안했다. 데크 계획을 통한 부대시설 최적화로 아파트를 지을 용적률을 최대한 확보하겠다고 밝혔다. 하안주공5단지는 광명시 하안동702번지 일대 소재해 있으며, 구역면적은 10만1,081㎡다. 올해 1월 정비계획 지정(안) 공람공고를 진행했고, 5월 구역지정 및 사업시행자(한국자산신탁) 선정을 완료했다. 같은 달 3·4단지도 광명시 도시계획위원회 심의를 통과해 구역지정과 사업시행자(대한토지신탁·KB부동산신탁) 지정을 이뤄냈다. 현재 주민공람을 진행중인 단지는 순서대로 ▲10·11단지 ▲12단지 ▲9단지 ▲6·7단지 등이다. 하안주공5단지에 거주하는 A주민은 "하안주공 일대에서 가장 선두주자로 나가는 만큼, 첫번째 토지등소유자 전체회의를 향한 주민들의 기대감이 높은 편"이라며 "노후화된 주거환경 개선을 염원하는 주민들의 마음이 모아진 만큼, 탄탄한 자본력과 업무역량을 갖춘 한국자산신탁이 사업시행자 역할을 잘 수행해 줄 것이라 생각한다"고 말했다.
국내 주택사업부문 수위권 설계사로 꼽히는 해안건축이 수주 대상지에 특성을 설계(안)에 반영한 '齋(집재)' 시리즈로 관심을 모으고 있다. 해안건축은 최근 한강변에 위치한 용산 서빙고신동아에서 '푸른 한강이 보이는 고요한 대저택'을 의미하는 청한재(靑漢齋) 컨셉으로 설계권을 확보해 눈길을 끌었다. 타겟 사업장이 태생적으로 지닌 입지(교육·자연·문화)를 반영한 맞춤형 컨셉 설계로 수주 저변을 넓혀간다는 목적이다. 28일 정비업계 따르면 해안건축은 목동6단지 프로젝트명을 '서연재(瑞緣齋)'로 정해 수주에 나섰다. 목동 재건축 단지의 포문을 연 목동6단지의 경우, 프로젝트명(서연재)을 '품격있는 삶과 좋은 인연이 머무는 집'으로 정의했다. 이대목동병원과 종합운동장, 단지 앞을 흐르는 안양천 등의 주변 자원을 품고 있는 만큼 최상의 입지에 걸맞는 품격있는 설계(안)으로 조합원들의 표심을 사로잡겠다는 의미를 담았다. 조합원 전 세대가 5층 이상에서 시작되게끔 설계, 안양천·한강 조망권을 누릴 수 있도록 했다. 기존 정비계획(안) 상 안양천 조망 세대는 약 12% 수준이다. 재건축은 노후화된 주거환경 개선이라는 목적 외에도 조합원들의 자산가치 상승과도 연결된다는 점에 착안, 실사용면적을 평균 17평 추가 확보했다. 세대당 주차대수는 2.5대로 정해, 고급 주거단지로서 갖춰야 할 기본을 지키는데 설계 초점을 맞췄다는 설명이다. 또한, 미래형 공동주택 모델로 '데크 설계'를 목동6단지에 본격 도입한다. 데크 설계는 지표면 위 약 6m 높이의 구조물을 설치한 뒤, 그 위에 건축물과 조경을 배치하는 방식이다. 단지 내 모든 건축물이 일반 아파트 3층 높이에서 시작되는 구조인 셈이다. 해안건축은 기존 아파트와의 차별화된 이미지는 물론 안전성을 기반으로 한 새로운 주거 기준이 될 것으로 설명했다. 송파구 오금현대의 경우, 프로젝트명을 '가원재(嘉苑齋)'로 칭해 수주 경쟁에 열을 올리고 있다. 가원재는 아름다운 동산을 품은 저택을 의미한다. 해안건축은 11개동으로 주동을 최소화시켰고, 단지 중앙에 1만평 가량의 대정원을 계획했다. 조합원 전 세대가 외부로는 열린 조망을, 내부로는 대정원을 조망할 수 있도록 설계 컨셉을 잡았다. 지면에서 5.1m 필로티 구조로 단지를 끌어올려, 기존 3층 높이가 재건축 후 1층으로 보면 된다. 해안건축은 목동6단지와 오금현대 모두 공통적으로 아파트 주동 외관에 '루버'를 설치해 ▲화재 확산 방지 ▲일사 차단 ▲시선 간섭 최소화 ▲소음 최소화 등의 효과를 누릴 수 있다는 점을 강조했다. 무엇보다 최근 잇따른 아파트 화재사고가 발생한 만큼, 화재가 나더라도 다른 세대로 불이 옮겨붙는 것을 방지할 수 있다. 해안건축 관계자는 "주요 프로젝트마다 미래형 주거 모델을 실현하기 위한 고심을 이어가고 있으며, 건축이 브랜드가 될 수 있도록 가진 역량을 쏟고 있다"며 "중앙공원을 단지 내 조성하고, 환기와 채광에 유리한 친환경 주차장을 도입하는 등 틀에 박힌 고정관념을 넘어선 새로운 주거환경을 구현해 나가겠다"고 밝혔다.
충분한 일조량 확보로 쾌적한 생활환경을 누리던 주민들이 갑작스러운 신축건물의 등장으로 일조에 영향을 받는다면 이에 합당한 보상이 이뤄져야 한다는 법원 판결이 나왔다. 줄어든 일조 시간에 비례한 대가를 치뤄야 한다는 판단이 핵심 포인트다. 28일 정비업계 따르면 서울남부지방법원은 최근 구로구의 한 정비사업지에서 발생한 일조권 영향에 따른 손해배상 청구 소송 건과 관련, 원고 승소 판결을 내렸다. 원고(A)는 구분소유자 12명으로 이뤄진 구축아파트 주민이며, 피고(B)는 신축아파트 주택재건축정비사업 조합이다. 우선 원고 측 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 22층~23층으로 최고층수가 구성돼 있다. 일조와 조망권에 직접적인 영향을 받는 곳은 105동과 107동 두 곳으로 압축된다. 이와 달리, 피고 측 아파트는 신축으로, 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 종상향이 이뤄졌다. 일조와 조망을 그대로 확보 가능하나, 대신 원고 아파트로 통하는 햇빛을 차단하고 거실창 전면 건물을 가릴 수 밖에 없는 구조다. 피고 부지는 철거를 완료하고 준공을 목표로 공사를 진행 중인 상황이다. 일조 피해 정도를 살펴보면, 신축 전 원고아파트의 총 일조시간은 3시간 41분으로 나타났다. 하지만 신축 후 전체 일조시간은 1시간 27분으로 대폭 감소했다. 2시간 넘게 일조량의 손해를 보는 셈이다. 이를 두고 원고는 그간 충분한 일조량과 천공조망권을 확보했으나, 신축 건물이 들어서면서 두 권리가 침해당했다는 입장이다. 수인한도를 초과하는 일조권 침해와 함께 천공조망 및 사생활 침해도 예상된다는 입장이다. 수인한도를 판단하는 기준(공동주택)은 ①동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되는 경우 또는 ②동지일을 기준으로 오전 8시에서 오후 4시까지 일조시간이 통틀어 최소한 4시간 정도 확보되는 경우다. 동지일을 기준으로 한 이유는 태양의 고도가 가장 낮고 일조시간이 가장 짧아서 일조침해가 가장 커지기 때문이다. 앞선 2가지 기준을 모두 맞추지 못할 경우, 일조 저해의 경우 수인한도를 넘어섰다고 본다. 일조량이 수인한도에 미달할 경우, 재산가치 영향과 생활간섭 피해 등이 발생할 수 있다. 결과적으로 법원은 최종 법리 판단을 거쳐 원고의 손을 들어줬다. 재산가치하락액과 정신적 고통에 따른 위자료에 의한 보상의 필요성이 인정된 것이다. 법원은 원고 측 12명 중 실거주 중인 8명에게 피고가 각각 정신적 위자료 명분으로 300만원을 지급하라고 명령했다. 또 재산가치하락액은 층수와 동을 고려해 최소 1,180만원에서 최대 1,834만원 수준까지 보상하라고 했다. 이로써 전체 재산가치하락액 1억7,440만원과 위자료 2,400만원을 합친 총 1억9,840만원이 최종 청구금액으로 책정됐다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "정비사업이 시행되고 그로 인해 인근 주거지에 일조 감소가 있는 경우 손해배상책임이 성립할 수 있기에, 사업시행자는 일조 침해에 대한 손해배상 가능성을 염두해 둬야 한다"며 "인근 단지의 경우, 일조 침해가 예상되면 전문가를 통해 일조 침해 정도를 분석하고 손해배상 청구 가능성을 검토할 필요가 있다"고 말했다. 이어 "정비사업 과정에서 일조영향에 대한 검토가 있었고 사업시행계획에 대한 인가를 받았다고 해도, 민사적 손해배상책임은 별개의 문제라는 점도 인식하고 있어야 한다"고 조언했다.
서울 노원구에 소재한 태릉우성이 신속통합기획 사전자문(Fast-Track)을 받는 형태로 재건축 사업토대 마련에 나섰다. 지난 6월 신속통합기획 추진을 위한 주민동의율 60%를 확보한 뒤 접수를 마쳤고, 최근 1차 사전 자문회의까지 순조롭게 마무리한 상황이다. 예비 사업시행자인 한국자산신탁과 준비위원회는 서울시와의 협의 과정에서 나온 조치계획들을 반영해 정비계획(안) 수립에 박차를 가할 예정이다. 27일 정비업계 따르면 태릉우성 재건축 추진준비위원회(김응기 위원장)는 최근 정비계획(안) 입안을 위한 서울시 1차 사전 자문회의를 마쳤다. 해당 사업장은 최고층수 29층 높이, 약 750세대의 신축 아파트를 짓는 건축계획을 전제로 하고 있다. 현재 태릉우성의 최고층수는 9층, 전체 세대 수는 432세대다. 용적률은 114% 수준이며, 가구당 평균 대지지분이 커서 사업성이 우수하다. 태릉우성은 작년 10월 한국자산신탁㈜을 예비 사업시행자로 지정하는 내용의 업무협약(MOU)을 체결했다. 이후 곧장 신속통합기획을 통한 정비계획(안) 수립 절차에 착수했다. 태릉우성은 상계·중계 택지개발지구 지구단위계획에 포함돼 있지 않았기 때문이다. 지구단위계획은 정비계획(안)을 수립하는 과정에서 일종의 '가이드라인' 역할을 한다. 이에, 가이드라인이 되어줄 신속통합기획 절차로 발빠르게 판단해 행동에 임한 것이다. 준비위원회는 한국자산신탁㈜과 함께 서울시 자문회의 과정을 거쳐, 정비계획(안) 수립에 내·외부 역량을 쏟을 것으로 전망된다. 정비계획(안) 수립과 구역지정 결정고시 난 뒤에는 한국자산신탁㈜을 사업시행자로 지정하는 내용의 동의서 징구가 시작된다. 한국자산신탁㈜은 목동9단지의 정비구역 지정을 이뤄냈고, 하안주공 일대 최초로 5단지를 신탁 특례(구역지정+사업시행자 지정) 방식으로 이끌었다. 1기 신도시 선도지구로 지정된 시범우성·현대에선, 최초로 예비사업시행자 지위를 확보했다. 한국자산신탁㈜은 평촌 민백블럭 통합재건축에서도 예비사업시행자로 선정되며 축적된 업무 노하우를 앞세워 수주 저변을 넓혀가고 있다. 김응기 태릉우성 추진준비위원장은 “타 단지의 경우 관내 지구단위계획(안) 수립으로 사업 추진이 더딘 반면, 태릉우성은 신속통합기획을 통한 정비계획(안) 수립 전략을 통해 그 차이를 넓히기 위해 집중하고 있다"며 "초기 사업을 준비하는 과정에서 토지등소유자들의 충분한 의견을 수렴해 반영할 예정이며, 서울시·노원구와의 우호적 관계를 형성해 나가는 방향으로 정비계획(안)을 협의해 나가겠다"고 포부를 밝혔다.
용산구 알짜 입지에 속한 서계동 통합구역이 본격 날갯짓을 위한 법정 단체(추진위원회) 구성을 시작했다. 해당 사업장은 지난 2022년 서울시 신속통합기획 2차 후보지 선정을 기점으로 재개발 사업에 착수했고, 이후 준비위원회를 구심점으로 똘똘 뭉치며 원만한 사업 전개로 주목받았다. 서계동 통합구역은 올해 12월 추진위원회 승인을 목표로 설정했고 이듬해 상반기 내 조합설립까지 매듭 짓겠다는 방침이다. 27일 정비업계 따르면 용산구청은 정비사업 공공지원자 지위로 최근 서계동 통합구역의 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 진행했다. 초기 사업을 지원할 정비업체로는 화성씨앤디㈜가 낙점됐다. 화성씨앤디㈜는 추진위원회 구성에 필요한 제반 절차가 원만하게 이행될 수 있는 역할을 수행한다. 용역기간은 추진위원회 구성까지다. 서계동 통합구역은 추진위원회 구성 이후 주민총회를 거쳐 정비업체와 설계사를 뽑게 된다. 추진위원회 구성을 위한 필요한 도정법 상 법적 동의율은 전체 토지등소유자의 50% 이상이다. 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자는 조합설립에도 찬성한 것으로 간주된다. 추진위원회는 ▲추진위원장(1인) ▲감사(1인) ▲추진위원(100명~190명) 등으로 구성된다. 추진위원장과 감사 후보가 1인 단독 출마로 이뤄질 경우 합동연설회 등의 선거 일정은 생략된다. 이 경우 추진위원회 구성 기간을 단축시킬 수 있다. 서계동 통합구역 준비위원회(윤희화 준비위원장)는 지난 2022년 12월 신속통합기획 후보지(2차) 대열에 합류했고, 2024년 2월 신속통합기획(안)을 마련했다. 가이드라인을 토대로 정비계획(안) 수립에 집중했고, 신속통합기획(안)을 마련한 당해연도에 서울시 도계위를 통과했다. 이듬해 4월 서울시로부터 정비구역 지정 및 정비계획(안) 결정고시를 받아냈다. 연내 추진위원회 구성을 마친 뒤, 내년 상반기 내 조합이 설립될 전망이다. 해당 사업장은 구역면적만 약 112,953㎡로, 토지등소유자만 약 1,900명에 달할 만큼 규모가 크다. 현 시점, 재개발을 통해 공급될 예상 주택물량은 총 2,691세대로, 이중 조합원·일반분양 주택은 2,103세대다. 전용면적별 유닛을 어떻게 구성하느냐에 따라 세대 수는 달라지기 때문에, 현 시점에선 개략적인 내용으로 참고하면 된다. 향후 발족하게 될 조합에서 조합원들의 평형 선호도를 기반으로 세부적인 내용들을 결정하게 된다. 용산 서계동 33번지 일대는 지하철 1·4호선, 경의중앙선, 공항철도 등 서울역이 인접해 뛰어난 입지를 자랑하며, 남산 N서울타워 조망권이란 지리적 특징도 눈에 띈다. 하지만 서계동은 초역세권이란 말이 무색하게 '용산구의 슬럼'이라 불릴 정도로 서울의 대표적인 낙후 지역으로 인식된다. 특히 구릉지역인 대상지는 전형적인 달동네를 연상케 해 재개발이 시급한 곳으로 손꼽힌다. 이에, 주민들의 재개발 염원도 역시 높은 편에 속한다.
봉천13구역이 사업성을 끌어올린 새로운 획지통합(안)을 공개하면서 변화를 꿰하고 있다. 기존의 정비계획(안)은 무리없이 끌고 가되, 사업시행인가 시점 획지통합(안)으로 변경을 시도해 체질개선에 나선다는 방침이다. 27일 정비업계 따르면 봉천13구역은 LH 공공재개발 정비사업 주민설명회를 열어 토지등소유자들에게 새로운 사업계획(안)을 소개했다. 현재 대상지는 도시계획위원회 심의결과에 따라 수정가결(안)을 마련했으나, 사업성 보완이 필요하다는 판단 하에 획지통합(안)을 제시했다. 우선 수정가결(안)을 살펴보면 스카이라인 재구성 차원에서 최고층수가 24층에서 25층으로 조정됐다. 용적률 인센티브 항목은 열린단지가 아닌 우수디자인, 방재안전 등의 다른 항목을 대체 적용하기로 했다. 주상복합건축물이 이미 개방을 전제로 하고 있다는 서울시 의견이 반영됐기 때문이다. 이외에도 중앙도로 확장과 유지관리 계획 등 행정상의 편의를 도모하고자 공원을 공공공지로 변경하기로 했다. 하지만 이같은 수정가결(안)에서 더 나아가 LH는 보완된 획지통합(안)을 통해 새로운 접근법을 제시했다. 대상지 내엔 오래전부터 역세권활성화 사업에 대한 의지가 만연했지만, LH는 현실가능성이 적을 뿐더러 사업조건도 맞지 않는 사업방식이란 판단을 내렸다. 결과적으로 LH가 수권소위 심의 검토결과를 거쳐 제시한 이번 획지통합(안)은 새롭게 마련된 대안책으로 바라보면 이해가 쉽다. 이번에 공개된 획지통합(안)의 특징은 사업부지 중앙부가 획지로 편입되면서 건축 연면적이 상승한다는 점이다. 지하주차장도 통합됨에 따라 당초 대비 공사비 감액이 예상된다. 최고높이도 최대 26층까지 가능하다는 게 LH 측의 설명이다. 대신 공원 공공기여의 제외로 건축물 순부담 증가는 어느정도 감안해야 한다. 주택계획 세대수는 526세대로 구성될 예정이다. 기존의 수정가결(안)과 비교했을 때 조합원물량(227세대)은 동일하나, 일반물량은 총 108세대로 기존보다 36세대 더 늘어나는 효과가 발생한다. 현재 조합원 물량 안에는 무허가건축물 소유주(79세대)도 모두 포함돼 있는 상황이다. 임대주택은 191세대로, 의무임대(32세대)와 국민주택규모임대(159세대)로 분류된다. 해당 계획으로 사업이 진행된다면 예상되는 추정비례율은 109.62%로 책정됐다. 역세권활성화(안) 추정비례율(105.24%) 대비 높은 수치다. 역세권활성화(안)으로 사업이 진행된다는 가정 하에, 주민들은 2단계 종상향에 따른 29% 공공기여를 감내해야 한다. 추가로 업무시설 설치, 지하주차장 분절로 인한 공사비 등도 염두해야 할 부분이다. 특히 처음부터 다시 정비계획 수립 절차를 밟아야 하기에 최소 4년 이상의 시간과 매몰 비용도 고려해봐야 할 사안이다. LH 관계자는 "봉천13의 사업이 다소 길어진 것은 획지통합(안) 검토를 두고 심의가 길어졌기 때문"이라며 "최근 서울시로부터 해당 계획을 검토해보라는 의견을 받았고, 서울시도 인허가가 빨리 이뤄질 수 있도록 지원한다고 약속했다"고 주민들을 안심시켰다. 추정분담금와 관련해선 "현재 개별분담금은 큰 의미가 없고, 오히려 혼란만 초래할 수 있어 적절한 시점에 주민들에게 통보해 드릴 예정"이라고 설명했다.
서울시가 그동안 공공지원자(구청)의 주도로만 가능했던 추진위원회 구성을 이제는 주민들이 자율성을 갖고 진행할 수 있도록 제도 개선에 나선다. 26일 정비업계 따르면 서울시 주거정비과는 각 자치구청에 '공공지원 제도 개선(안)'을 배포, 추진위원회 구성 및 조합직접설립과 관련해 변경된 세부 지침을 따르도록 안내했다. 지난 6월 4일부로 정비구역 지정 전 추진위원회 구성이 법적으로 가능해짐에 따라, 일선 현장의 속도감 있는 사업을 지원하기 위한 목적으로 풀이된다. 공공지원 제도 개선(안)은 '자율성' 확대에 초점이 맞춰져 있다. 민간 주도의 정비사업은 토지 및 건축물을 가진 주민들의 재산권이 주축이 돼 진행된다. 다만 정비사업은 공공성의 영역이기도 한 만큼, 초기 사업 토대를 마련하는 단계에서 공공지원자인 '구청'이 주도적 역할을 수행해 왔던 게 사실이다. 서울시는 그간 구청이 관행적으로 주도해왔던 추진위원회 구성을 앞으로는 주민들도 자율적으로 진행할 수 있는 환경을 마련해 줬다. 주민 갈등이 없고, 자체 추진 역량을 갖춘 사업장이 먼저 혜택을 볼 수 있을 전망이다. 공공지원을 받아 추진위원회를 구성하게 될 경우, 추진위원장 및 감사를 선출하기 위한 선거 예산을 먼저 교부받아야 한다. 각 구청의 재정자립도에 따른 비율로 시비와 구비로 편성된다. 문제는 해당 예산이 전부 소진될 경우 다음 회기까지 예산 편성을 기다려야 한다. 시간이 곧 사업성과 직결되는 정비사업 특성을 감안할 때 예측 불가능성이 커지게 된다. 주민들이 자율적으로 추진위원회 구성을 하게 될 경우 조금 더 속도감 있게 사업 토대를 마련할 가능성이 높아질 것으로 기대된다. 이때, 서울시 조례가 정하는 업체선정기준(제77조)과 표준기준(제83조) 등은 당연히 준수해야 한다. 결국 주민 자율로 추진위원회 구성에 나서기 위해선, 해당 사업장 내 단일화된 추진 주체(준비위원회) 여부가 중요할 것으로 업계는 보고 있다. 또한, 준비위원회의 사업 이해도와 추진역량도 뒷받침돼야 한다.
올해 4월 정비구역 결정고시를 받은 홍은15구역이 공공지원(서대문구청) 정비업체 선정을 완료함에 따라, 조합직접설립제도를 통한 본격적인 사업 토대 마련에 나선다. 해당 사업장은 2009년 정비예정구역으로 지정되었으나, 2013년 해제 등 사업추진에 부침을 겪은 곳으로 신속통합기획 도입으로 재개발이 재개되어 2021년 12월 신속통합기획 대상지로 선정된 바 있다. 26일 정비업계 따르면 서대문구청은 신속통합기획 후보지였던 홍은15구역의 조합직접설립제도 적용을 위한 설명회를 개최했다. 현장에는 약 400여명의 토지등소유자들이 참석했다. 조합직접설립제도를 위한 예산은 2억3,400만원으로, 서울시와 서대문구청이 6:4 비율로 분담한다. 이달 중으로 후보자(부위원장·위원) 등록과 선거인명부 열람이 시작된다. 주민들을 대표할 부위원장 선거는 오는 9월 20일로 예정돼 있다. 공공지원 정비업체는 한국씨엠개발이 용역업무를 수행한다. 주민협의체는 서대문구청장이 선임하는 위원장(외부 전문가)과 토지등소유자들이 선출하는 부위원장(주민대표), 위원(주민)들로 구성된다. 향후 구성될 주민협의체가 일종의 추진위원회 역할을 맡는다고 봐도 무방하다. 주민협의체는 조합설립을 위한 '창립총회' 준비에 업무 초점을 맞추게 된다. 조합 정관은 물론 행정업무에 필요한 각종 규정(행정·예산·회계·선거)을 만들어야 하며, 주도적으로 사업을 맡게 될 집행부(조합장·이사·감사) 구성을 위한 준비 작업도 진행해야 한다. 정비계획 결정고시 시점, 홍은15구역의 추정비례율은 129.18%다. 총수입 추정액(1조4,230억원)에서 총지출 추정액(9,762억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(3,458억원)을 나눈 결과값이다. 조합원 분양가는 평형대별로, ▲38㎡(4.67억원) ▲47㎡(5.67억원) ▲59㎡(6.85억원) ▲74㎡(7.98억원) ▲84㎡(8.64억원) ▲104㎡(10.2억원) 등이다. 일반분양가의 약 90% 수준에서 결정됐다. 홍은15구역은 홍은동 8-400번지 일대 위치해 있으며, 전체 구역면적은 87,976㎡다. 용도지역은 제2종일반주거지역으로, 전체 토지등소유자는 714명으로 집계됐다. 용적률과 건폐율은 각각 241%, 22%로 계획이 수립됐다. 지하3층-지상25층 총 1,834세대(임대주택 301세대)를 짓는 재개발 프로젝트다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(189%) ▲허용용적률(227%) ▲상한용적률(241%) 등으로 구성된다. 제2종일반주거지역의 법적 상한선이 250%인 점을 감안해, 별도로 법적상한용적률까지 확보하진 않는 방향으로 개발계획을 수립했다. 홍은15구역은 사업성 보정계수 최대치(2)를 적용받아, 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않는 허용용적률 인센티브를 38.8%p 확보했다. 상한용적률 확보를 위한 기부채납으로는 ▲도로 ▲공원 ▲청소년수련시설 ▲공공임대주택으로 구성된다. 임대주택(301세대)은 상한용적률 확보를 위한 기부채납 임대주택(25세대)과 재개발 의무 임대주택(276세대)으로 나뉜다.