발행일(UPDATE): 2024년 12월 26일 00시 05분
재개발·재건축 현장을 발로 뛰며, 겸허한 자세로 정보를 기록합니다. 속도와 깊이를 중시하는 언론사입니다.
여의도 진주가 내년 상반기 정비구역 지정을 목표로 사업에 속도를 내는 가운데, 주민들을 대상으로 사업성 보완 방법을 공개해 눈길을 끈다. 운영준비위원회(이하 운영준비위)는 정비계획(안) 입안 과정에서 발견된 손실 부분을 메우기 위해 다양한 보완책을 적용하겠다는 방침이다. 26일 정비업계 따르면 여의도 진주(운영준비위 백승구 위원장)는 최근 수정된 정비계획(안)을 주민들에게 발표하는 시간을 가졌다. 대상지는 이달 초, 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과한 바 있다. 여의도 진주아파트는 조합 방식으로 재건축 사업을 추진한다. 여의도 내에서 조합 방식을 택한 곳은 ▲진주 ▲삼부 ▲목화 ▲광장38-1 ▲대교 등이다. 2023년 5월 금융중심 지구단위계획 상에선 대상지에 대한 종상향 지침이 구체적으로 명시돼 있지 않았다. 이에, 운영준비위는 여의도 삼부아파트처럼 명확한 종상향 지침을 반영해달라고 요청했고, 결국 24년 11월 금융중심 지구단위계획 결정 고시가 정비계획(안)에 최종 반영됐다. 결론적으로, 3종일반주거지역과 일반상업지역이 혼재돼 있는 대상지의 용도지역은 일반상업지역으로 종상향될 계획이다. 기부채납의 경우, 여의도 진주는 외국인 전용 오피스텔(주거시설)을 짓는 방향으로 계획이 수립됐다. 통상 기부채납은 주거시설보단 비주거시설을 짓는 게 사업성에 유리한 것으로 알려져 있다. 운영준비위는 "외국인 오피스텔은 34평 단일평형으로 구성될 계획"이라며 "6~7평의 원룸을 넣을 바엔 차라리 큰 오피스텔이 향후 미래가치를 고려할 때 나은 편"이라고 설명했다. 인근 여의도 재건축 타단지들은 ▲공작(임대주택) ▲한양(금융오피스) ▲대교(복합문화체육센터, 데이케어센터) ▲시범(데이케어센터, 문화시설 등) ▲수정(서울투자청, 임대주택 등) ▲목화(기숙사, 오피스, 추가 임대주택 예상) 등 단지별 다양한 종류로 기부채납이 계획돼 있는 상황이다. 당일 운영준비위는 예상치 못한 사업성 손실은 감안하되, 새로운 사업 개선책을 통해 사업성을 재차 끌어올릴 수 있다고 강조했다. 우선, 기존 20%의 비주거비율을 10%로 감소시킬 예정이다. '일반상업지역'으로 종상향하는 모든 단지의 경우, 8:2에서 9:1로 비주거비율이 줄어드는 효과를 얻게 된다. 상가 면적이 줄고, 아파트 면적이 늘어날 것으로 기대된다. 또 단지 내 십자도로(서울시 소유)를 현금으로 유상매입하는 방안도 눈에 띄는 부분이다. 통상 서울시는 현금 기부채납을 받는 걸 선호하지 않는 경향성이 짙다. 다만, 진주아파트의 경우, 도로를 서울시로부터 무상양여받은 후 정비기반시설 기부채납을 진행해야 하는데, 마땅한 기부채납 대상이 없는 까닭에 현금으로 받는 방향으로 가닥이 잡혔다. 운영준비위와 디에이건축에서 오랜 기간 협의를 통해 서울시 결정을 이끌어 낸 것으로 관측된다. 도로를 유상매입하게 됨에 따라, 진주아파트는 추가 확보한 용적률을 통해 사업성을 일부 더 개선할 수 있을 전망이다. 도로 매입가는 사업시행계획(안) 인가 시점에 결정된다. 상가의 경우, 여의대방로 쪽으로 별도 건축이 계획돼 있다. 상가 건물에는 기부채납해야 할 업무시설도 들어간다. 업무시설의 용도는 향후 결정된다. 최고 57층으로 지어지는 여의도 진주의 법적상한용적률은 503.5%로, 예상되는 총 세대수는 578세대로 나타났다. 세부적으로 ▲60㎡미만(172세대) ▲60~85㎡(219세대) ▲85㎡초과(187세대) 등으로 나뉘며, 임대주택 수는 88세대다. 추정비례율은 105%로 예상됐다. 평당 공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 900만원, 일반분양가는 7,000만원으로 책정됐다. 한편, 서울시는 앞서 8·8대책과 관련, 보도자료를 통해 건축물계수 상향조정을 예고한 바 있다. 임대주택이나 전략적 용도시설을 짓게 되면, 최대 1.0까지 인센티브 계수를 받게 된다는 내용이다. 외국자본을 유치하는 투자청, 외국인 편의를 도모하는 외국인 오피스텔 모두 전략적 시설로 그 의미가 충분하다. 그러나 최근 시는 1.0으로 계획됐던 계수를 0.7로 바꿀 것을 주문했다. 이로써 수정·진주 두 곳 모두 상향된 계수 적용을 받지 못하게 됐다. 해당 건에 대해 운영준비위는 다시금 논의를 이어가겠다는 방침이다.
목동우성이 95%에 달하는 조합원들의 단결력에 힘입어 권리변동계획 수립을 순조롭게 마무리 지었다. 목동우성은 신속한 동의서 징구를 통해 내년 상반기 리모델링 허가(사업시행인가) 승인도 빠르게 받아내겠다는 계획이다. 25일 정비업계 따르면 목동우성아파트 리모델링조합(조합장 김유진)은 최근 '2024년 권리변동계획 수립 총회'를 개최해 상정된 안건들을 처리했다. 안건은 ▲제1호(조합 기수행업무 추인) ▲제2호(조합 사업비 및 운영비 예산(안) 승인) ▲제3호(권리변동계획 승인) ▲제4호(리모델링 허가 결의서 승인) ▲제5호(권리변동계획 수립 총회 예산 승인) ▲제6호(권리변동계획 수립 총회 참석비 지급 승인) 등이다. 당일 상정된 안건들 모두 큰 무리없이 가결됐다. 권리변동계획(안)을 살펴보면, 목동우성아파트의 대지면적은 12,527㎡로, 용적률은 기존 256.6%에서 399.6%로 상향조정된다. GS건설이 시공을 맡은 가운데, 대상지는 인접한 산(용왕산)과 도보 2분거리에 위치한 학교(월촌초)의 지리적 특성을 고려해 'Xi EDUFORE'로 네이밍이 정해졌다. 예상 세대수의 경우, 332세대에서 361세대로 일반분양분 29세대가 늘어난다. 증가하는 29세대는 일반분양해 조합원 분담금 절감을 도모할 예정이다. 목동우성은 수평·별동증축을 추진 중이며, 별동은 이용률이 낮은 104동 옆 어린이놀이터에 지어질 계획이다. 18층으로 지어질 별동 상층부엔 각종 커뮤니티시설과 스카이라운지 등이 마련된다. 또한 전세대 단일평형인 84㎡는 108㎡로 모두 상향조정이 이뤄진다. 대상지의 추정비례율은 102.93%로 나타났다. 총수입 추정액(6,520억원)에서 총지출 추정액(2,101억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(4,293억원)으로 나눈 결과값이다. 현재 목동우성의 평당공사비는 759만원 수준으로, 향후 시공사의 설계변경(안)이 반영된다면 공사비가 다소 증액될 수 있다. 대상지의 추정분담금은 조합원 1인당 4억원 안팎으로 예상됐다. 한편 현시점 목동우성 리모델링조합은 협력업체로 ▲설계업체(무한종합 건축사사무소) ▲정비업체(세종코퍼레이션) ▲감평업체(제일·삼창감정평가법인) ▲로펌(법무법인 권한) 등을 두고 있다.
![[한남4] ⑧삼성 키워드는 '한강 프리미엄'…현대 키워드는 '확정'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241252/art_17349604074448_011f14_178x118_c0.jpg)
한남4구역이 1차 합동홍보설명회를 개최한 가운데, 삼성물산과 현대건설이 각각 내세운 '핵심 키워드'에 관심이 쏠린다. 삼성물산은 오랫동안 준비해 온 특화설계를 통해 '한강 프리미엄'을 선사하겠다는 점에 시간을 할애했다. 현대건설은 한남3구역으로부터 실추된 신뢰를 회복하기 위한 목적으로 '확정'이라는 키워드에 초점을 맞춘 것으로 보인다. ◆ 삼성물산의 키워드 '한강'…조망권 프리미엄 선사, 공사중단 사례 無 삼성물산은 조합원 전 세대가 100% 한강조망을 누릴 수 있는 특화설계에 초점을 맞췄다. 실제 래미안 원베일리는 한강 조망 유무에 따라, 최대 14억원 이상의 가격차를 보이고 있다. 바로 옆 단지인 아크로리버파크 역시 '한강 조망권'에 따라 약 10억원 수준의 프리미엄 격차를 나타낸다. 한강 조망권은 준공 후 아파트의 미래가치를 결정짓고, 이는 분양성과와 조합원들의 분담금 감소에 영향을 미칠 것으로 업계는 보고 있다. 맞통풍과 채광확보에 유리한 판상형 비율(84타입) 역시 경쟁사의 2배 이상으로 설계했다. 삼성물산이 확보한 분양면적은 7만7,429평이다. 현대건설의 아파트 분양면적(76,941평)과 비교할 때, 488평이 더 많다. 추가적으로 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액분 중 314억원을 삼성물산에서 부담하겠다는 조건도 제안했다. 최근 1년 간의 건설공사비지수 상승률 감안시, 28개월에 해당하는 물가인상분으로 계산된다. 삼성물산이 협업 파트너로 선정한 UNStudio는 '서울총괄건축가 파트너스'에 합류한 회사다. 해당 협의체는 서울시가 도시건축을 목적으로 정책 방향을 심도있게 논의하고자 만들었다. 한남4구역 설계 인허가 과정에서 서울시와의 원만한 협의가 가능한 대목이다. 이밖에도 회전하는 모양의 주동 디자인의 경우, 세계 최초로 특허 출원을 진행할 정도로 차별화에 무게중심을 둔 행보를 보이고 있다. 김상국 삼성물산 부사장은 "한남뉴타운 내에서 유일하게 한남4구역에만 입찰했고, 다른 곳은 일절 참여하지 않았다"며 "입찰 제안서는 모두 준수될 것이며, 저희 직원들이 약속하는 내용 100% 지켜질 것"이라고 말했다. 이어 "조합원 분들의 100% 한강조망권은 반드시 달성할 것이며, 법과 규정, 원칙을 준수하며 홍보에 임할 것을 약속드린다"고 강조했다. ◆ 현대건설의 키워드 '확정'…"공사비·공사기간 변동 없습니다" 현대건설의 1차 합동홍보설명회 키워드는 '확정'으로 요약된다. 현대건설은 ▲공사비 ▲공사기간 ▲금리 등이 모두 확정됐다는 점을 강조했다. 현대건설은 경쟁사 대비 낮은 공사비를 경쟁력으로 꼽았고, 공사기간 또한 8개월이 적다는 점을 강조했다. 특히, 사업비 대여금리(CD+0.1%)의 경우, 제시한 이율을 넘어서는 이자비용은 현대건설에서 부담하고 조합에 전가하지 않겠다는 점을 조합원들에게 설명했다. 가산금리는 시공사의 책임이라는 점을 밝힌 것이다. 현대건설이 '확정'이라는 키워드에 힘을 실은 건, 한남3구역에서 약속했던 입찰조건(7-2블록 통매입, HUG보증수수료, 현대백화점 입점 등)을 미이행하면서 한남4구역 조합원들의 신뢰에도 영향을 미치고 있기 때문이다. 현대건설은 한남3구역 입찰 당시 HUG보증수수료를 절감할 수 있다고 했지만, 결론적으로는 HUG보증을 통해 자금을 조달했다. 한남3구역 조합원들은 현재 HUG보증수수료를 돌려달라고 요청하고 있다. 현대건설은 올해 한남3구역에서 당초 7-2블록을 통째로 매입해 현대백화점을 입점시키겠다는 공약을 지킬 수 없음을 설명했다. 전통적인 백화점 산업은 장래성이 없어 소멸될 것이라는 점을 언급하며, 한남3구역의 경우 점포의 대형화가 어렵다는 점을 안내했다. 당시 현대건설은 우선권이 있는 조합원 분들한테 입주권을 사야 하는데 일반분양가로는 매입하기 힘들지 않겠냐는 점을 언급했다. 한남3구역 내에서 파격적으로 제안했던 입찰조건들을 지키지 못한 데 따른 신뢰 저하를 타개하기 위해, 금번 합동홍보설명회에서 '확정'이라는 키워드를 쓴 것으로 분석된다. 현대건설은 조합에서 제공한 지질조사보고서와 상이한 경우에도 공사비 변동이 없다는 점을 강조하기도 했다. 이인기 현대건설 주택사업본부장은 "재개발 최초로 5대 확약서를 제출했고, 앞으로도 이런 파격조건은 없을 것"이라며 "재개발의 성공 요소는 공사비 등의 지출을 최소화하고, 금융비용이 낮아야 한다"고 말했다.
역세권 활성화사업(도시정비형 재개발)을 추진 중인 목동523번지 일대의 용도지역이 대폭 상향되면서 고밀개발에 대한 기대감이 이어진다. 사업시행자는 서울주택도시공사(SH공사)가 맡을 예정이다. 24일 정비업계 따르면 목동523번지는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 나섰다. 당일 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜KTS엔지니어링이 맡아 진행됐다. 우선 역세권 활성화사업은 역세권 등의 복합개발을 통해 도시환경을 개선하는 일이다. 즉 역세권 가로활성화와 지역에 필요한 생활 SOC시설을 확충함으로써, 컴팩트시티(Compact City)를 구축하는 사업이다. 역세권 활성화사업 대상지로 검토되기 위해선 ▲역세권 ▲도로 ▲면적 ▲노후도 등의 적정 조건을 충족해야 한다. 목동 523-45번지의 구역면적은 12,382㎡로, 이중 획지면적은 12,382㎡(100%) 구역 전체에 해당한다. 주택정비형 재개발 사업과 달리, 기반시설 제공은 따로 없다. 공개공지 2개소가 대지면적의 5% 이상으로 계획되는데, 구역 내 공원이 없는 탓에 이곳엔 공원시설이 마련될 가능성이 있다. 건축한계선 후퇴구간은 보도형 전면공지로 조성될 예정이다. 용도지역 계획을 살펴보면, 대상지는 제2종일반주거지역(7층이하)에서 준주거지역으로 3단계 용도지역 상향이 이뤄질 계획이다. 종상향에 따른 최대 상한용적률은 327.2%이며, 높이계획은 80m이하(최고 24층) 수준으로 나타났다. 증가된 용적률의 절반(50%)은 민간사업 유인 동력으로 사용된다. 나머지 절반(50%)은 공공임대주택, 공공임대상가, 생활서비스 시설 등 공공기여로 쓰인다. 생활서비스시설을 분석한 결과, 현재 대상지의 60세 이상 인구는 약 25%인 것으로 나타났다. 지역 특성과 환경을 고려했을 때, 대상지엔 도서관과 노인복지관이 우선적으로 공급되어야 하는 의견이 나왔다. 순부담 계획에 따라 공공기여해야 할 순부담률은 20.86%로 산출됐다. 이는 ▲공공주택(10.78%) ▲도서관(6.72%) ▲노인복지관(12.75%)의 합에서 획지 내 기반시설 국공유지 면적(9.39%)을 제외한 값이다. 계획세대수는 총 411세대로, 일반분양분은 305세대다. 세부적으로 ▲39형(27세대) ▲49형(67세대) ▲59형(81세대) ▲84A형(75세대) ▲84B형(55세대)로 분류된다. 공공임대주택은 총 106세대로 재개발의무주택(54세대)과 역세권 활성화에 따른 임대주택(52세대)로 각각 나뉜다. 추정비례율은 106.8%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 752만원, 일반분양가는 4,160만원으로 책정됐다. 해당 단지의 조합원분양가는 일반분양가의 90% 수준으로 나타났다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(106.8%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 알 수 있다. 조합원분양가는 ▲39㎡(6.1억원) ▲49㎡(7.7억원)▲59㎡(9.6억원) ▲84A㎡(12.5억원) ▲84B㎡(12.5억원)로 예상됐다.
용산구 동부이촌동에서도 한강변 입지를 가진 이촌한강맨션이 건축설계(안) 마련에 역량을 집중하고 있다. 최근 개최한 주민설명회에선 건원건축과 GS건설, 집행부 임원이 각각 건축설계(안)을 조합원들에게 발표하는 자리도 가졌다. 이촌한강맨션은 서울시로부터 최고층수 68층을 반려받은 이후 건축설계(안)을 원점에서 다시 검토 중이다. 23일 정비업계 따르면 이촌한강맨션은 서울시 도시계획위원회 자문 결과를 바탕으로 건축설계(안)을 새롭게 구상하고 있다. 앞서 서울시 도시계획위원회는 ▲68층 최고층수 하향 조정 ▲소셜믹스(일반분양+임대주택) ▲텐트구조(스카이라인 경관) ▲한강변 첫 동 20층 이하(별동 구성) 등의 자문결과를 전달했다. 이중에서도 최근 서울시는 단지 중앙에서 외곽으로 주동 층수가 낮아지는 텐트구조를 설계 주안점으로 보고 있다. 실제 압구정2구역과 대치미도1차 역시 경관을 고려한 텐트구조로 인허가를 받았다. 이촌한강맨션은 최고층수 59층을 전제로 최적의 건축설계(안)을 마련해야 하는 과제를 안고 있다. 조합원들이 원하는 방향으로 설계하는 과정에서도, 결국은 서울시 인허가를 받아야 하는 만큼 과제의 난이도는 상당할 것으로 관측된다. 사업지 동쪽으로는 중경고등학교와 한강삼익아파트(재건축)가 위치해 있으며, 사업지 북쪽으로는 신용산초등학교·용강중학교가 있다. 주변 지역 일조권을 고려한 층수조정과 배치가 필요하다. 건원건축은 채광 확보가 가능한 정남향 세대와 한강뷰를 최대한 확보하는 방향으로 설계(안)을 마련 중이다. 다만, 서울시 도계위 자문결과 이후 건축설계(안) 변경 작업에 조합원 관심이 쏟아지고 있는 상황에서, 건원건축에 아쉬움을 표하는 조합원들이 늘어나고 있는 것으로 전해진다. 설계공모를 통한 설계사 교체 의견도 개진될 정도로 내부적인 불만이 쌓이고 있는 것이다. 최근 설명회에서 건원건축 관계자 역시 업무상 미흡했던 부분을 언급하며, 이촌한강맨션 설계(안) 마련에 최선을 다하겠다고 조합원들에게 설명했다. 조합은 지난 2022년 12월 관리처분계획(안) 인가를 받은 이후 본격적으로 설계변경 작업에 착수했다. 당시 정부의 아파트 최고층수 완화 규제에 힘입어, 이듬해였던 2023년에는 최고층수 68층, 용적률 300%를 주요 골자로 한 정비계획 변경(안)도 수립했다. 올해 5월 서울시 도시계획심의위원회는 층수를 낮추라는 자문결과를 내려보냈고, 조합은 현재 최고층 59층을 두고 서울시와 협의를 진행하고 있다. 서울시와의 협의가 59층 전제로 원만히 이뤄지게 된다면, 정비계획 변경(안)→건축심의→사업시행계획(안) 변경→관리처분계획(안) 변경 등의 인허가 절차를 원점에서부터 다시 진행해야 한다. 이촌한강맨션은 이주·철거기간 내 인허가 절차를 투트랙(Two-Track)으로 진행할 예정이다. 현재 설계(안)을 마련하는 과정으로, 향후 서울시와의 협의 결과에 따라 이주 등의 후속 일정도 변경될 것으로 업계는 보고 있다.
미아9-2구역이 강북구청의 시정명령을 수용해 시공사 선정을 다시 진행키로 결정했다. 기존 입찰에 참여했던 HDC현대산업개발-현대건설 공동사업단은 향후 조합이 진행하는 재입찰에 참여, 시공권 확보에 역량을 쏟을 것으로 관측된다. 미아9-2구역은 조합설립인가 이후 8년이 지났지만 아직 시공 파트너를 선정하지 못했다. 시공사 선정을 전환점으로 그간 지체됐던 사업에 속도가 붙을 수 있을지 관심이 모아진다. 21일 정비업계 따르면 미아9-2구역 재개발 조합(최영직 조합장 직무대행)은 최근 대의원회를 열어 강북구청의 시정명령을 수용, 시공사 선정을 위한 입찰을 다시 진행하는 방향으로 대의원들의 의견을 모았다. 앞서 강북구청은 서울시 지원반 점검결과 및 조치계획을 통보한 바 있다. 또한, 경쟁입찰을 다시 원점에서부터 진행해 시공사 선정을 추진해 달라는 지침을 내렸다. 조합은 경쟁입찰에 참여한 HDC현대산업개발-현대건설 공동사업단을 시공사로 선정하기 위한 제반 절차를 준비해 왔다. 하지만 입찰 과정에서 조합원들을 상대로 한 개별홍보활동이 발견됨에 따라 문제가 발생했다. 조합은 지난 9월 자체적으로 불법 홍보행위가 아닌 것으로 의결한 뒤, 시공사 선정 작업을 재개했다. 다만, 구청에서 시정명령을 내림에 따라, 재입찰로 선회했다. 인허가청과의 불필요한 마찰을 줄이겠다는 판단에서다. 미아9-2구역은 시공사 선정이 지연됨에 따라, 사업비·운영비 명목으로 빌린 대여금 이자부담이 계속 누적되고 있다. 물가상승에 따른 공사비 부담도 고려해야 한다는 목소리도 나온다. 강북구청의 시정명령을 수용키로 한 것도, 불필요한 마찰을 최소화시켜 사업 지연 요인을 빠르게 해소시키겠다는 목적으로 업계는 보고 있다. 미아9-2구역은 시공사 선정 후 향후 산적해 있는 인허가 절차를 밟아나가야 하는 상황이다. 사업대상지 면적은 102,371㎡로, 지하6층-지상25층으로 22개동 1,758세대를 짓는 재건축 사업이다. 용적률과 건폐율은 각각 227.33%, 20.77%로 계획이 수립됐다. 주택공급 물량은 전용면적 기준으로 ▲52㎡(61세대) ▲59㎡(871세대) ▲84㎡(789세대) ▲113㎡(34세대) ▲136㎡(2세대) ▲157㎡(1세대) 등으로 구성돼 있다. 조합이 기부채납해야 할 정비기반시설 총 면적은 22,433㎡다.
압구정 미성1차가 통합이 아닌 단독재건축 추진을 위해 강남구청을 상대로 소송을 제기했으나, 법원에서 기각됐다. 1개 정비구역 내 복수의 추진위원회 구성이 어렵다는 게 법원의 판단이다. 20일 서울행정법원에 따르면 미성1차의 '검인동의서(연번동의서) 교부신청 거부처분 취소'와 관련한 소송 건이 최근 법원으로부터 기각돼 원고 패소로 판결됐다. 원고는 미성1차 단독추진위이며, 피고는 인허가 권한을 갖고 있는 강남구청이다. 앞서 미성1차는 단독재건축을 추진하고자 구청에 연번동의서를 요청했지만 거절 당했고, 결국 올해 2월 소송 절차를 밟았다. 우선 원고 측은 특별계획구역 내 분할 가능선이 존재해 미성1차와 미성2차가 개별적으로 단독재건축사업이 가능하다고 주장했다. 또 원고는 토지등소유자 322세대 중 245세대가 단독재건축 동의서를 제출하는 등 통합추진위의 설립동의 및 조합설립 동의가 철회됐음을 강조했다. 하지만 법원의 판단은 달랐다. 먼저 재판부는 도시정비법의 입법 취지와 추진위 구성 승인처분이 미칠 파급효과를 언급하며, 1개의 정비구역 안에 복수의 추진위가 만들어지는 것이 어렵다고 밝혔다. 이어 원고는 통추위의 목적 달성이 효력을 잃었다고 주장하나, 재판부는 여러 사정을 종합해보면 통추위의 목적 달성이 불가능하다고 보기 힘들다고 판단했다. 즉 통추위가 해산하기로 결의한 사실이 없고, 사업을 추진하지 못한다고 의견을 표명한 바가 없다는 것이다. 또한 재판부는 '특별계획구역 분할 가능선'에 대해선 "단순히 특별계획구역을 둘 이상의 개발 단위로 분할해 개발할 수 있도록 위치를 정한 선에 불과하다"며 "분할 가능선의 존재 이유만으로 별개의 추진위를 구성할 순 없다"고 법리적 판단을 내렸다. 다수 정비업계에선 이번 판결이 사업 방향성에 큰 영향을 줄 것으로 내다보고 있다. 여전히 항소의 가능성은 남아 있지만 미성1차의 단독재건축이 사실상 어려워진 만큼, 두 단지의 신속한 통합재건축 협의가 이뤄져야 한다는 목소리가 나오고 있다. 단지별 기용적률과 세대수의 확연한 차이로 발생하는 사업성 편차를 어떻게 줄여나갈지 여부가 관건이 될 전망이다. 미성1·2차 아파트가 한 목소리를 내지 못하는 것도 기본적으로 재산권 행사 대상인 아파트 물건의 스펙이 다르기 때문이다. 1982년 지어진 미성1차는 3개동 322세대로 이뤄져 있으며 용적률은 153%다. 1987년 준공된 미성2차는 9개동 911세대로 용적률은 233%다. 또한 미성1차는 조합원 숫자가 적기 때문에, 통합 재건축을 진행할 경우 주도권을 상실할 수 있다는 판단도 했다. 하지만 금번 법원의 판단으로 단독재건축 추진이 쉽지 않을 것으로 보이는 만큼, 사업 향방에 업계 관심이 쏠린다.
![[한남4] ⑦1차 합동설명 임박…현대건설 홍보관 불법 논란 '점화'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241251/art_17346623242028_baa231_178x118_c0.jpg)
정비업계 이목이 집중된 한남4구역이 다음 주 1차 합동홍보설명회를 진행한다. 시공사 선정을 위한 경쟁입찰이 '전환점'을 도는 가운데, 합동홍보설명회 이후 운영되는 홍보관에 유독 조합원 관심이 모이는 형국이다. 현재 현대건설이 크라운호텔 부지에 건립한 대형 가설건축물의 불법 논란이 점화되고 있는 가운데, 용산구청은 법적으로 조합이 지정한 공동홍보공간 1개소만 운영할 수 있다는 점을 공문을 통해 밝혔다. 20일 정비업계 따르면 용산구청은 한남4구역 조합에 홍보관 운영 기준을 준수해 공정한 시공사 선정 절차가 될 수 있도록 만전을 기해달라는 내용의 공문을 발송했다. 가설물 설치 관련, [건설업자등 홍보지침 및 준수서약서]에 따라 조합에서 지정하는 개방된 형태의 공동홍보공간 1개소만 가능하다고 밝혔다. 조합에서 지정한 공동홍보공간 1개소 이외 공간에서 개별홍보 행위가 적발될 경우, 입찰무효 등의 조치가 내려짐을 안내했다. 현재 현대건설은 용산크라운호텔 부지에 대형 가설건축물을 지어놓은 상황이다. 용산구청은 가설건축물을 홍보관으로 운영하기 위해선, 조합이 공동홍보공간으로 지정해야 하고, 입찰에 참여한 삼성물산 또한 해당 홍보관에서 함께 홍보해야 문제가 없다는 점을 밝혔다. 추가적으로 합동홍보설명회가 끝난 후, 공동홍보공간 1개소를 지정하는 내용의 서류를 제출해 달라고 덧붙였다. 인허가청인 용산구청은 현대건설이 지은 가설건축물을 단독 홍보관으로 운영할 경우 문제 발생의 소지가 있다고 지적했다. 조합이 해당 가설건축물을 공동홍보공간으로 지정할지 여부, 지정하게 될 경우 공정한 홍보관 운영이 될 수 있을지에 대해 조합원들은 우려감을 표하고 있다. 당초 조합이 명확하게 홍보관 운영 지침 관련 명확한 가이드를 선제적으로 마련해 줬어야 한다는 이야기도 나오고 있다. 현대건설의 홍보관 운영 관련 논란은 이번이 처음은 아니다. 지난해 여의도 한양아파트에선, 사업시행자인 KB부동산신탁의 지침을 어기고 H빔 구조로 건축물을 지어 문제가 발생했다. 당시 현대건설은 H빔 구조를 철거하고 지침대로 몽골텐트로 바꿔, 그 안에 가벽을 세우는 형태로 홍보관을 다시 지었다. 여의도 한양아파트는 당시 '놀이터'를 공동홍보공간으로 지정했고, 현대건설과 포스코 모두 1개 자리에서 홍보관을 운영했다. 위치는 2개 건설사를 상대로 무작위추첨으로 진행했다. 현대건설은 최근 수주권을 확보한 신반포2차에서도 서초구청에 건축 신고를 하지 않고 홍보관을 지어 문제가 발생했다. 서초구청 공동주택관리과는 현대건설이 축조중인 홍보관이 [건축법] 제14조에 따른 건축신고 없이 무단으로 증축된 건축물임을 언급하며 공사중지를 명령한 바 있다. 서초구청은 최종적으로 이행강제금까지는 부과하지 않았다. 한남4구역 A조합원은 "사업시행자인 조합이 흔들리지 않고 중심점을 잡아줘야 2개 건설사 모두에게 공정한 경쟁 환경을 마련해 줄 수 있을 것으로 본다"며 "차주 예정된 1차 합동홍보설명회로 조합원 기대감이 커지고 있는 상황에서, 더 이상 불필요한 법 위반 논란이 지속되지 않았으면 하는 마음"이라고 밝혔다. 이어 "조합원들은 홍보관을 통해 사업제안서 상 조건과 실행 가능성에 대해 듣고 싶다"고 강조했다.
봉천4-1-2구역(힐스테이트 관악센트씨엘)이 입주를 앞두고 공사비 변경에 따른 관리처분계획(안) 변경을 의결받았다. 20일 정비업계 따르면 봉천4-1-2구역(서충원 조합장)은 최근 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회를 성료시켰다. 총회 상정된 주요 안건으로는 ▲공사비 증액 ▲정비기반시설공사비 증액 ▲관리처분계획 변경(안) 의결 ▲공사관계자 보상비용 지급 ▲추가분담금 납부 방법 등이다. 현대건설은 올해 10월 공사비 138억원을 증액시켜달라는 내용의 공문을 발송했다. 지난 2023년 7월 ▲물가상승 ▲분양지연에 따른 금융비용 ▲순수 시설투자 등을 명목으로 공사비 증액이 이뤄졌다. 다만, 현대건설은 1년여 만에 설계변경에 따른 추가 공사비 증액을 다시 요청해 왔다. 아파트 가치 상승을 위한 고급화 변경 및 공사기간(2개월) 단축을 위한 돌관비용 제공 등을 이유로 명시했다. 설계변경에 따른 증액 내역은 ▲전기·통신공사 변경 ▲유리사양 변경 ▲입주지정기간 변경 ▲조경 추가 ▲돌관비용 등으로 구성된다. 돌관비용은 적기에 완료해야 하는 사정이 있을 경우, 공사기간 단축을 위해 인력과 재원을 한꺼번에 많이 투입하는 비용을 지칭한다. 봉천4-1-2구역의 신축 연면적당 평당 공사비는 최초 489만원에서, 증액을 통해 571만원, 현재 추가 증액을 통해 601만원이 됐다. 봉천4-1-2구역은 지난 2022년 3월 관리처분계획(안)을 변경했지만, 준공을 앞둔 현 시점 ▲일반분양 ▲공사비 증액 ▲사업비 대출 증액 등을 반영해야 하기 때문에 관리처분계획(안) 2차 변경을 진행했다. 새롭게 바뀌는 관리처분계획 변경(안) 상 비례율은 88.61%로 계산됐다. 총수입 예정액(6,370억원)에서 총지출 추정액(4,798억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산평가 총액(1,774억원)으로 나눈 결과값이다. 이날 관심을 모았던 안건은 추가분담금 납부방법이다. 봉천4-1-2구역의 추가분담금은 약 225억원으로 계산됐다. 총 추가분담금(약 225억원)을 조합원 수(685명, 관리처분계획 기준)로 단순 계산할 경우, 세대당 약 3,290만원으로 단순 계산된다. 일반적인 사업장의 경우라면, 비례율대로 조합원들 간 분담금이 결정됐을 것이다. 다만, 봉천4-1-2구역은 여기서 더 나아가 공평하게 비용부담을 분배하는 새로운 방식을 제안했다. 수학 식으로 나타내면, [(개인 권리가격/평균 권리가격) X 평균 추가분담금 +(최대·최소에 따른 보정)]이다. 조합원들이 자신의 종전가액에 맞게 추가분담금을 합리적으로 조정하자는 게 핵심이다.
경기도 군포시에 소재한 산본개나리13단지가 올해 권리변동계획(안)을 수립하면서, 인근 단지와 비교 시 유례없는 '빠른 속도'로 조합원들의 결집력을 높이고 있다. 전체동 필로티를 유지하면서 건축심의까지 단기간에 마무리했고, 권리변동계획(안) 인허가를 받게 될 2025년 중으로는 '이주' 개시도 가능할 것으로 업계는 보고 있다. 19일 정비업계 따르면 산본개나리13단지 리모델링 조합(최우성 조합장)은 권리변동계획(안) 수립 총회를 개최, 투표한 조합원의 약 97% 찬성율로 안건을 통과시켰다. 대부분 안건이 97% 수준의 찬성율을 보인다는 건 그만큼 리모델링 사업에 대한 조합원들의 높은 열의가 엿보이는 대목이다. 현 집행부를 이끌고 있는 최우성 조합장은 지난 2022년 5월 취임, ▲교통영향평가 ▲도시계획심의 ▲경관심의 ▲건축심의 ▲소규모환경영향평가까지 쉴새 없이 인허가 업무를 수행해 왔다. 최우성 조합장은 앞으로도 조합원들과 일일이 소통하며 투명한 사업장으로 회자될 수 있도록 하겠다는 포부를 밝혔다. 산본개나리13단지는 산본에서 '1순위' 이주 단지 타이틀을 확보하고자, 사업계획(안) 승인에 조합 역량을 집중할 예정이다. 해당 사업장은 지하 5층-지상 26층, 총 2,000세대로 리모델링을 진행하는 곳이다. 일반분양 물량도 222세대로 계획돼 있다. 권리변동계획(안)은 조합원의 종전자산과 종후자산, 일반분양 관련 내용이 담겨 있다. 향후 계획(안) 확정 총회가 열린다. 현재 사업을 지원하고 있는 정비업체는 씨앤앰글로벌이다. 산본개나리13단지의 추정비례율은 약 110%로 산출됐다. 보통 비례율이 100%를 넘어갈 경우, 사업성이 양호하다는 평가를 내릴 수 있다. 비례율은 총수입 추정액(조합원 수입+일반분양 수입)에서 총지출 추정액(사업비·운영비 등)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산 추정액으로 나눠 계산된다. 조합원 종전자산평가는 2개 감정평가법인이 산출한 산술값의 평균 금액이다. 조합은 지난 2021년 12월 선정한 공동사업단(포스코이앤씨-현대건설)과의 공사비 협상도 진행 중이다. 현재 리모델링을 추진 중인 경기권(용인, 수원, 군포 등) 다수 사업지에선 시공사 요청에 따라 공사비 증액 협의가 이뤄지고 있는 모습이다. ▲산본 율곡 주공3단지(510만원→750만원) ▲수지 현대 성우8단지(507만원→623만원) ▲광교 상현마을현대(549만원→622만원) 등이 대표적이다.
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