공공재개발을 추진 중인 면목9구역이 동의서 확보를 마치고 주민대표회의 구성을 눈앞에 두고 있다. 구역지정 고시로 사업에 발판을 마련한 대상지는 LH와 함께 추가 사업성 확보를 위해 구슬땀을 흘리고 있다. 면목9구역이 개선된 계획(안)을 토대로 사업성 보완에 성공할 수 있을지 귀추가 주목된다.

12일 정비업계 따르면 면목9구역은 최근 중랑구청으로부터 한국토지주택공사(LH)의 사업시행자 지정 고시를 받았다. 정비구역 면적은 41,000㎡로, 사업 준공예정일은 2035년으로 계획이 잡혔다. 현재 대상지는 주민대표회의 구성을 위한 준비에 한창이다. 이미 90% 이상의 소유주 동의를 확보한 대상지는 주민대표회의가 만들어 지는대로, 사업시행 약정 체결을 위한 절차에 본격 돌입한다는 계획이다.

면목9구역의 용도지역은 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로, 토지의 효율적 이용 차원에서 종상향을 계획 중이다. 해당 사업장은 조망가로특화 경관지구에 속해 최고층수는 30층으로 계획됐고, 용마산로변 공원 입구에 공개공지를 조성해 공원과 보행로가 유기적으로 연결되도록 접근성을 확보한다는 방침이다.

용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(190.26%) ▲허용용적률(230.2%) ▲상한용적률(244.77%) ▲법적상한용적률(274.9%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 열린단지, 공공보행통로, 돌봄시설, 층간소음해소 등으로 이뤄졌다. 여기에 사업성 보정계수 최대치(2.0)를 적용해 40%p에 달하는 인센티브를 확보할 수 있게 됐다. 토지와 건축물 임대주택 기부채납으로 상한용적률이 채워졌고, 늘어난 법적상한용적률 인센티브의 절반은 공공임대주택과 일반분양으로 각각 나눠 짓게 된다.

예상되는 주택공급물량은 1,057세대로, 조합원·일반분양분은 792세대다. 세부적으로 세대수는 ▲60㎡미만(345세대) ▲60~85㎡이하(395세대) ▲85㎡초과(52세대)로 나뉜다. 공공임대는 총 265세대로 재개발의무임대(183세대), 기부채납임대(12세대), 국민주택규모 임대(70세대)로 나뉜다. 여기서 국민주택규모 임대주택의 50%는 공공분양(뉴홈) 할 수 있다.

현재 면목9구역은 2030 기본계획 변경 주요 내용을 토대로 사업성 보완에 힘을 쏟고 있는 상태다. 대상지는 규제철폐안 3호에 맞춰, 사업 개선을 도모한다는 방침이다. 즉 고도·경관지구에 저촉되거나 문화재·학교 주변 지역, 구릉지 등에 해당돼 높이 제약을 받는 지역(이하 도시규제지역)에 대한 의무 공공기여 비율을 추가로 완화하는 것을 골자로 한다.

또한 다소 어려움이 있더라도, 규제철폐6호(입체공원 제도화) 방안도 최대한 적용해본다는 의견이다. 입체공원은 상부에 공원녹지를 조성하면서 하부에는 부대복리시설 및 주차장 등의 시설을 설치하는 것을 말한다. 만약 입체공원 부지를 민간 소유 대지로 유지해 하부 공간을 주차장 또는 편의시설로 활용하면, 주택용지 증가로 사업성 개선효과를 기대할 수 있다.