연건동305번지 일대가 6개월 만에 구역계 조정을 거쳐 새로운 정비계획(안)을 내놨다. 반대 주민들의 의견을 적극 반영해 후보지 공모 신청 당시보다 구역계가 대폭 축소된 모습이다. 대상지는 공공재개발 사업추진 여부를 두고 찬반 의견을 듣고 있어, 해당 변화가 긍정적인 요소로 작용할 수 있을지 관심이 모아진다.

1일 정비업계 따르면 최근 종로구청 주관 하에 연건동305번지 정비계획(안) 설명회가 개최됐다. 공공재개발 일몰제는 3년 한시로 진행되는데, 대상지는 이달 공람이 진행됨에 따라 큰 무리없이 사업을 추진할 수 있게 됐다.

이번 설명회의 핵심은 연건동305번지 일대 구역면적이 후보지 선정 당시인 14,153㎡에서 10,047㎡로 조정이 이뤄진 점이다. 결과적으로 4,105㎡가 줄어든 수치다. 이는 율곡로 지구단위계획구역 반대토지가 제척되고, 일몰기한 전 입안요건 충족을 위해 추가로 부지가 제외됐기 때문이다. 종교시설인 원남교회도 반대 의사를 보이면서 구역계에서 빠지게 됐다.

용도지역은 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역, 일반상업지역이 혼재돼 있지만, 정합성 등을 고려해 제3종일반주거지역으로 1단계 종상향이 계획됐다. 부지 내엔 서울대학교 부지도 일부 포함돼 있으나 향후 조합에서 현금청산을 통해 해결할 방침이다. 주변 필지 맹지화를 방지하고자 기존 현황도로를 연계한 신설도로 계획이 잡혔다. 이로써 율곡로13길은 6m에서 10m로 확폭될 예정이다.

해당 사업장의 최고 층수는 23층이다. 이는 남측 율곡로와 북측 서울대병원을 연결하는 시각적인 통경축을 확보하기 위함이다. 또 건축법 61조에 맞춰 주변 역사문화자원을 고려하고 인동거리 확보 등을 위해 최종 23층으로 높이 계획이 수립됐다.

용적률 체계는 ▲기준용적률(220.95%) ▲허용용적률(235.45%) ▲상한용적률(247.23%) ▲법적상한용적률(281.04%) ▲법적상한초과용적률(332.85%) 등이다. 이곳은 특별건축구역을 전제로 계획된 점이 특징이다. 이를 통해 인동거리 완화 등 주거환경을 업그레이드할 수 있는 방법도 계속해서 마련해 나갈 계획이다.

예상되는 계획세대수는 245세대로 나타났다. 조합원·일반분양분은 185세대, 공공임대주택분은 60세대로 분류된다. 조합원·일반분양은 세부적으로 ▲36㎡(36세대) ▲59㎡(64세대) ▲84㎡(85세대)로 나타난다. 의무공공임대수는 32세대로, 모두 60㎡미만으로 지어진다. 기부채납 임대와 국민주택규모 임대는 각각 4세대, 24세대로 산출됐다. 법적으로 전체 세대수 중 조합원 물량을 제외한 나머지 주택의 40%는 공공임대, 공공지원 민간임대, 지분형 주택 등을 건설해야 한다.

추정비례율은 99.83%로 예상됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 4,410만원으로 책정됐고, 공사비는 780만원으로 나타났다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로, 59㎡는 10억원, 84㎡는 13.3억원으로 예상됐다. 서울시 기준으로 ▲관리처분계획일 기준 현재 주택소유자 ▲종전토지 면적 90㎡ 이상의 토지소유자 ▲권리가액이 분양용 최소규모주택 1가구 추산액 이상인자 중 1가지에 해당하면 분양을 받을 수 있다.

공공재개발은 민간재개발과 마찬가지로 [도시및주거환경정비법]을 따른다. 토지등소유자들은 본인 물건의 소유권을 보유한 상황에서 사업을 추진할 수 있다. 정비계획(안) 입안 제안을 위한 동의율은 50%고, LH공사를 사업시행자로 지정하기 위해선 동의율 66.7%가 필요하다. LH공사에서 사업 전반에 걸쳐 지원을 하기 때문에 주민 부담을 최소화할 수 있다는 장점이 있다.

한편 설명회가 끝나고 주민 질의응답 시간엔 구역계 축소(교회 제척 등)를 두고 주민들 간 의견이 엇갈렸다. 사업에 긍정적인 입장을 보이는 주민들은 "교회를 포함하면 막대한 보상비가 문제가 될 것"이라며 "교회 부지가 포함된다고 무조건 좋은 것도 아니다"라고 입장을 내비쳤다. 반대의견으로 인해 더이상 사업이 지연되면 안된다는 의견도 더해졌다.

반면 사업에 반대하는 주민들은 "시간이 걸리더라도 제척 부지를 포함해서 크게 사업이 가야한다"며 "구역계가 쪼그라들어 사업성이 눈에 보이지 않는다"고 아쉬움을 드러냈다. 교회 부지를 확보하면 그만큼 더 많은 세대수를 확보할 수 있기에 사업성이 증가한다는 입장이다.

구청은 해당 주민들의 의견들을 수렴해 공공재개발 가능성 여부를 따져본다는 방침이다. 만약 반대가 25%면 입안이 재검토되며, 30%가 넘으면 입안이 취소될 수 있다. 오는 11월~12월 서울시의 최종 의견에 따라 사업의 행방이 결정될 전망이다.