봉천14구역이 사업시행계획(안) 고시 이후 구역계 내 위치한 국·공유지 처리 방안을 두고 관계기관들과 협의를 완료한 가운데, 종전 무상양도로 진행키로 했던 국·공유지의 많은 부분을 유상매입하는 방향으로 상한용적률 인센티브를 받기로 했다. 해당 사업장은 사업시행계획(안) 고시 과정에서 국·공유지 처리와 그에 따른 용적률 변화를 정비계획에 반영해야 한다는 조건부 인허가를 받았다. 

3일 정비업계 따르면 관악구청은 봉천14구역 정비계획(안) 변경을 위한 법정 설명회를 개최했다. 정비계획(안) 변경 업무를 맡은 회사는 ㈜도시리더다. 정비계획(안) 변경의 핵심은 기존의 국·공유지 무상양도 면적 변동에 따른 용적률 체계의 변화로 정리된다. 구역 정형화와 도로 및 공원의 선형 조정 등도 눈에 띄는 부분 중 하나다.

봉천14구역은 현재 사업시행계획인가 조건에 맞춰 정비계획 변경을 진행하고 있는 상황이다. 앞서 대상지는 구역 내 국·공유지(14,519㎡) 부지의 약 70% 가량을 무상양도하기로 결정했다. 유상매입 비중은 약 30%에 불과했다. 하지만 관계기관들과 논의한 끝에, 서울시와 관악구청 소유의 20필지를 제외한 나머지 ▲국토부 ▲기획재정부 ▲산림청 등이 갖고 있는 104필지는 유상매입하기로 결정했다.

연쇄적으로 용적률 체계에도 큰 변화가 발생한다. 국·공유지 유상매입 비중이 크게 늘면서, 이를 대가로 상한용적률을 많이 확보할 수 있게 됐다. 실제 기존 정비계획(안)에선 상한용적률 인센티브가 약 28%p에 불과했으나, 바뀐 용적률 체계를 살펴보면 상한용적률 인센티브가 70%p로 대폭 상승했다. 국·공유지 유상매입은 결국 조합이 돈을 주고 땅을 산다는 개념으로 '비용의 관점'으로 볼 수 있지만, 그에 따른 반대급부로 용적률 인센티브를 받게 된다는 점을 이해할 필요가 있다. 

또한, 상한용적률만으로 제3종일반주거지역에서 가져갈 수 있는 최대 용적률 한도(300%)를 채울 수 있게 됨에 따라, 법적상한용적률 인센티브는 받지 않아도 된다. 법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 이하 임대주택(35세대)을 짓지 않아도 된다는 의미다. 결과적으로 봉천14구역 내 임대주택 수는 24세대가 감소됐다. 

이어 토지이용계획도를 살펴보면, 세부적인 변동 사안도 확인할 수 있다. 종교시설(함께하는 교회)의 진입도로를 확보하는 한편, 도로 선형 개선으로 면적 일부가 감소한다. 또 관악로변 완화차로가 삭제되고, 소공원 면적도 줄어들 예정이다. 아울러 부정형 필지(서희스타힐스 전면부 부지)를 구역계에서 제외하면서 정형화 작업이 이뤄질 계획이다. 해당 필지가 활용도가 낮을 뿐더러, 이미 도로로 손질된 부지인 만큼 추가적인 개발이 불필요하다는 판단에서다. 

주택공급계획은 총 1,571세대로, 분양물량과 임대물량은 각각 1,335세대와 236세대로 나뉜다. 주목할 점은 법적상한용적률 증가에 따른 임대(35세대)가 사라지는 등 조정이 이뤄지면서, 전체 260세대에서 236세대로 24세대의 임대주택이 줄었다는 사실이다. 또 60㎡ 이하의 소형평형은 줄어든 대신, 85㎡ 초과 평형은 기존 108세대에서 250세대로 늘어난 부분도 획기적인 변화라고 볼 수 있다.

현재 대상지의 추정비례율은 128.96%로 나타난다. 조합원분양가의 경우 ▲49㎡(6.1억원) ▲59㎡(7.3억원) ▲84㎡(9.3억원) ▲116㎡(12.6억원) 등으로 책정됐다. 이번 정비계획(안) 변경 영향으로, 해당 사업장의 경우 소형평형은 줄어든 대신 중형평형은 증가해 사업성 개선효과가 뚜렷할 것으로 보인다. 이에 따라 조합원 자산가치 상승도 상당할 것으로 업계는 바라보고 있다.

이준영 ㈜도시미래 대표는 "돈 주고 사야 할 국·공유지가 많아졌다는 점에 당장 조합의 비용이 늘어나는 것을 우려하는 목소리가 있는 것으로 안다"며 "다만, 유상매입 국·공유지 비중이 늘어나면서 법적상한용적률 인센티브를 위해 지어야 할 임대주택 수가 줄어들었다는 점에서 유의미한 변화로도 해석할 수 있다"고 말했다.

이어 이 대표는 "봉천14구역의 경우, 전용 60㎡이하 평형을 일정 비율 이상 짓는다는 조건 하에 기준용적률을 20%p 상향 조정해서 적용받는다"며 "기준용적률은 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않기에 사업성 측면에서 많은 보전 효과를 보고 있다"고 설명했다.