올해 첫 경쟁입찰이 예고되면서 업계 주목을 한몸에 받았던 성수4구역이 재입찰공고에 나선 가운데, 업계에선 대우건설의 불참 가능성이 높아졌다고 보는 분위기가 지배적으로 일고 있다. 용광로처럼 뜨겁게 타올랐던 경쟁입찰 열기도 사그라드는 모양새다. 경쟁 구도가 아닌 수의계약(Private) 형태로 시공사 선정이 이뤄질 경우, 성수 첫 경쟁입찰 타이틀 외에도 역대급 사업조건을 향한 기대감 역시 사라질 전망이다.

7일 정비업계 따르면 성수4구역 재개발 조합은 1차 입찰공고를 전면 취소하고, 대우건설과 롯데건설이 납입한 입찰보증금을 반환했다. 500억원 전액을 반환받은 롯데건설과 달리, 대우건설은 개별홍보활동에 따른 신고 포상금(1,400만원)을 제외한 차액을 돌려받았다. 앞서 성동구청은 서울시 주거정비과에서 실시한 조합 점검 결과 입찰에 참여한 2개 시공사 모두 개별홍보활동을 위반했다는 사실을 공문을 통해 적시한 바 있다.

입찰보증금을 차등 지급받은 대우건설 입장에선 입찰 참여 자체를 원점에서 재검토 할 수밖에 없는 불가피한 상황이 초래된 셈이다. 더욱이, 입찰마감이 이뤄진 날 대안설계 도서 미비라는 이유로 조합으로부터 입찰 무효 결정까지 통보받았다. 건설업계에선 입찰보증금을 차등 지급받았다는 결과만으로도 대우건설이 더 이상 무리하게 경쟁입찰에 참여할 유인과 동기를 찾기 힘들 것이라는 분석을 내놓고 있다.

개별홍보활동 관련 위반 이슈는 경쟁입찰이 성사될 예정이거나, 성사된 곳에서만 발생한다. 실제 지난 2024년 서울 A현장에선 경쟁입찰이 성사될 예정이었으나, 특정 건설사 한 곳만 개별홍보활동에 따른 입찰보증금을 몰수하면서 경쟁입찰이 최종 무산됐다. 이후 소송이 진행됐고 법원에선 입찰보증금 전액을 반환하라는 판결을 내렸다. 당시 서울서부지방법원의 화해권고결정(안)에는 '특정 입찰자의 재입찰 참가를 어렵게 해 경쟁을 제한하는 부정한 목적으로 보증금 몰수 조치가 함부로 악용되어선 안된다'는 내용이 기재됐다.

지난해 경쟁입찰이 치열했던 서울 B현장에서도 개별홍보활동 위반 이슈가 있었다. 당시 특정 건설사의 개별홍보활동 위반 신고가 수차례 접수됐지만, 후속 조치가 이뤄지지 않아 조합원들의 불만이 제기됐다. 조합원들은 2개 시공사 모두에게 홍보지침 관련 '동일한 잣대'가 적용되어야 한다는 점을 강조했다. 관할 구청은 조합과 2개 건설사를 모두 불러 개별홍보활동 금지 관련 회의를 개최하기도 했다.

경쟁입찰 성사를 통해 얻을 수 있는 가장 큰 기대효과는 사업조건의 비교 가능성이다. 대부분의 사업장에선 단독 응찰에 따른 수의계약으로 시공사를 선정한다. 시공사가 제안한 입찰 조건을 그대로 수용할 수밖에 없다. 협상력을 갖기 힘든 구조다. 반면, 경쟁입찰이 성사될 경우 대형 시공사는 자체 마진을 최소화하는 범위 내에서 조합원들에게 최대한 유리한 사업 조건을 가져온다. 자존심을 건 선의의 경쟁이기에 출혈도 마다하지 않는다.

업계 자웅을 다루는 1위·2위가 맞붙은 한남4구역에서 삼성물산은 한번도 선보이지 않았던 사업조건을 가져왔다. 삼성물산은 조합 필수사업비와 사업촉진비, 추가이주비를 포함한 전체 사업비에 대한 금리로 CD+0.78%를, 물가상승에 따른 공사비 증액분 314억원은 자체 부담하겠다고 제안했다. 일례로 삼성물산을 포함한 모든 건설사는 수의계약을 체결하는 현장에선 금리 조건을 '금융기관 경쟁입찰을 통한 최저금리 조달'로 기재한다.

법조계 관계자는 "성동구청에서 2개 시공사(대우건설·롯데건설) 모두 개별홍보활동 지침 위반 내역이 확인됐다는 공문이 발송됐지만, 입찰보증금 차등 지급이 이뤄짐에 따라 경쟁입찰 성사가 쉽지 않을 것이라는 이야기가 나오고 있다"며 "대우건설 역시 내부적으로 한쪽에 치우치지 않는 경쟁입찰 환경이 조성될 수 있느냐 여부가 재입찰공고에 참여 여부를 결정짓는 주요 분수령이 될 것"이라고 말했다.