발행일(UPDATE): 2024년 11월 21일 14시 48분
재개발·재건축 현장을 발로 뛰며, 겸허한 자세로 정보를 기록합니다. 속도와 깊이를 중시하는 언론사입니다.
내로라하는 재건축 대표 주자로 먼저 떠오르는 공간, 바로 여의도와 목동이다. 정비계획(안) 공람공고 때마다 만사 제쳐두고 부리나케 달려갈 정도다. 인허가청에 올라온 문서를 하드카피로 출력하면 [용적률 계획]부터 본다. 용적률 체계는 4단계(기준-허용-상한-법적상한)다. 단계별 구간은 ①(기준→허용) ②(허용→상한) ③(상한→법적상한) 등이다. 각 단계로 넘어갈 때마다 대가(代價)가 필요하다. ①번과 ③번은 인센티브 적용기준이 법적으로 명확하게 정해져 있다. 소유주 운신의 폭이 좁다는 의미다. 눈에 불을 켜서 봐야할 건 ②번이다. 이 구간에서 '토지 및 건축물 기부채납 공식'이 적용된다. 기부채납의 종류와 양이 결정된다는 말이다. 공공성(기부채납)과 사업성(용적률)의 균형점을 찾는 중요한 분수령이다. 기부채납은 주고 싶은 게 아닌, 상대방이 받고 싶은 걸 줘야 한다. 관할 구청·서울시와의 협의가 그토록 치열한 이유도 앞선 맥락에 기인한다. 서울시는 지난 주 [공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개정]을 공개했다. 건축물 기부채납 중 하나인 공공임대주택의 건축비 조정이 핵심 내용이다. 앞으로는 표준건축비(공공주택특별법)가 아닌 기본형건축비(주택법)로
서울시내 A사업장을 취재차 방문했을 때의 일이다. 일면식 하나 없는 조합 사무실을 들어갈 때면 긴장감보단 설렘이 앞선다. 낯선 이들과 극도의 경계심을 부딪치는 걸 좋아하는 편이다. 자리 앉기 전 조합 사무실을 빠르게 스캔한다. 책상 위치로 직급을 눈대중으로 짐작해 본다. 서류 보관을 어디, 어떻게 하는지도 슬쩍 본다. 사무실은 그 조합을 파악하는데 있어 중요한 첫 단서다. A사업장에서 흥미롭게 느낀 건 달력과 각티슈였다. 보통 1개 정도 있을 법한 달력이 벽에 4개나 걸려 있었다. 회의용 탁자에는 무려 각티슈 7개가 나란히 놓여 있었다. 각 건설사에서 보내온 물품들을 차별 없이 배치한 건, 사소한 오해의 눈길조차 원천 차단하겠다는 조합장 의지에서 비롯됐다. 동시에 여러 건설사가 우리 사업장에 관심을 타진하고 있음을 조합원들에게 알리기 위한 안내 목적도 담겨 있을 것으로 본다. 단순히 옳고 그름을 논하고자 앞선 사례를 이야기한 건 아니다. 정비사업의 꽃이라 불리우는 '시공사 선정' 관련 담론을 꺼내고 싶어서다. 정비사업은 공공성과 사업성을 합친 단어다. 공공성과 사업성의 최적점을 찾아가는 긴 항해가 바로 정비사업인 셈이다. 시공사는 항해 과정에서 가장 중요한
"여의도 내에서도 경쟁입니다. 영등포구청은 행정적으로 지원할 뿐 의사결정은 주민 분들의 몫이죠. 저도 시범아파트 조합원인데, 이해상충 이슈가 있어 직접 보고를 받지도 결재하지도 않습니다. 초고령 사회를 뒷받침할 인프라는 필요합니다. 좋고 나쁨의 이슈가 아닌 사회적 '필요'에 의해서 기부채납 시설은 결정되어야 하죠. 시범은 (신속통합기획 반대) 현수막도 보이던데, 대교가 부럽기도...(하하)" 최호권 영등포구청장이 이달 1일(월) 여의도 대교아파트 주민설명회에서 이같이 말했다. 대교아파트 정비계획 변경(안)을 설명하는 자리였다. 최 구청장은 본인도 여의도 시범아파트 조합원이라는 점을 언급하며, 구청은 구민들의 고민을 풀어주는 역할이지 앞장설 수 없음을 밝혔다. 초고령 사회가 구호에 그치지 않기 위해선 어르신을 위한 사회적 인프라도 필요하다는 생각을 주민들과 공유했다. 필자는 창립총회 때보다 대교아파트의 순부담율이 5%p 많아졌음을 인지하고, 기부채납 양과 종류가 궁금해 현장을 찾았다. 다만 기부채납 부분을 발표하는 찰나의 순간에도 계속 머릿속을 맴돌던 말이 있다. 바로 부러움이다. 뭘 부러워하는 것일까. 시범, 삼부, 한양, 공작 등 저마다 가진 고유 장점과
갈 길 먼 상계2구역이 혹독한 겨울을 나고 있다. 작년 연말 관리처분계획(안)이 부결된 영향이다. 조합장은 취임 후 10년 만에 처음으로 총회 안건이 부결됐다고 담담한 어투로 밝혔지만, 설명회 내내 이어진 어두운 낯빛만큼은 복잡한 심경을 대변했다. 조합은 고심에 고심을 거듭한 끝에 수정·보완한 관리처분계획(안) 내용을 조합원들과 공유했다. 분담금을 최소화하려면, 매출을 늘리거나 혹은 비용을 줄여야 한다. 매출을 결정짓는 건 일반분양 건축연면적이다. 조합원 분양가보다 평균적으로 10% 이상 비싸게 팔 수 있어서다. 일반분양은 소형평형(43㎡·49㎡) 292세대로 계획돼 있다. 계획된 용적률(244%)이 늘어나거나 조합원들이 분양을 포기하지 않는 한, 일반분양을 늘릴 방법은 극히 제한적이다. 이에, 조합은 평당 일반분양가를 2,600만원에서 2,950만원으로 상향 조정하는 방향으로 관리처분계획(안)에 기재될 매출액을 증가시켰다. 당초 조합원 분양가로 추정했던 보류지(13세대)도 준공 이후 실거래가로 매각함을 전제로 매출액을 늘렸다. 보류지는 정비사업에서 조합원 권리내역이 달라질 것을 대비해 분양하지 않고 여분으로 남겨두는 주택이다. 일반분양 가격은 향후 주택시장
'진정한 No.1'을 캐치프레이즈 삼아 노량진1구역에 항상 진심이었던 GS건설이 홀연히 모습을 감췄다. 건설사들이 맹목적으로 총회 현장에 보내던 축하 화환도 없었다. GS건설의 빈 자리를 메우고 조합원들을 반겨준 건 호반건설과 포스코이앤씨였다. 임원(조합장·감사·이사) 선출을 위한 총회 현장은 미묘하게 달라진 시공사 판도를 보여주기에 충분했다. 찰나의 판단 착오로 갈 길 잃은 GS건설의 셈법이 더욱 복잡해졌다. 집행부와 GS건설이 엇박자를 내기 시작한 건, 시공사 선정계획(안)을 둘러싼 '보이지 않는 기싸움'이 단초로 작용했다는 분석이다. 예정가격(평당 공사비 730만원)의 적정성을 두고 양쪽 입장차는 날로 커져만 갔다. 공사규모·핵심입지 등 내재된 자신감을 바탕으로, 조합은 뜻을 굽히지 않았다. 삼성물산은 상황을 인지하고 일찌감치 포기 수순으로 돌아선 반면, GS건설은 조합과의 정면 대치를 택하는 국면으로 전환했다. 현재 GS건설은 두 차례 경고를 받은 상황이다. 한번 더 받으면 아웃이다. 홍보공영제 위반 사유는 카톡방 개설과 인근 공인중개사 규합이다. 동작구청과의 갈등, 사업 지연을 명분으로 활동을 개시한 비상대책위원회(조합 정상화 위원회)를 후방 지원해
정비사업은 항해와 참 많이 닮아 있다. 고요하고 잔잔한 파도에 몸을 내맡기고 있다가도, 어느새 다가온 폭풍우와 맞서 싸우고 있는 자신을 발견하곤 한다. 우두머리인 선장(조합장)과 항해사(이사·감사), 선원(조합원) 모두가 응축된 힘을 올바른 방향으로 있는 힘껏 쏟아내도 쉽지 않은 게 항해다. 방향성을 잃고 한동안 망망대해에서 표류하는 것 아니냐는 추측성 관측이 쏟아졌던 사업장, 바로 여의도 한양아파트다. 순항 중이던 여의도 한양아파트가 암초에 걸린 건 작년 10월이다. 롯데쇼핑이 보유한 상가 부지를 먼저 해결하라는 서울시 지침으로 제동이 걸렸다. 서울시·국토부·영등포구청에 민원이 빗발치며 초래된 결과다. 민원을 제기한 이가 누구인지, 속내는 무엇인지를 두고 설왕설래가 오갔다. 중요한 건, 결과는 바뀌지 않는다는 점이었다. 여의도 한양아파트는 어쩌면 가장 큰 골칫덩어리가 될 상가 이슈를 예상치 못한 시점에 직면하게 됐다. 그로부터 채 2달이 되지 않았다. 사업시행자인 KB부동산신탁은 롯데쇼핑이 보유한 토지(1,484㎡)와 건물을 898억원에 매입하는 계약을 지난 달 29일 체결했다. 당일 계약금 300억원도 KB부동산신탁의 신탁계정대에서 대여금 명목으로 빠져나
올해 정비업계를 되돌아 볼 때 단연코 화두가 될 단어, 바로 신탁(信託)이다. 내 재산을 다른 사람 손에 맡긴다는 건 '신뢰' 없이 불가능한 일이다. 토지등소유자들은 조합과 신탁의 갈림길에서 쉼없이 계산기를 두드리고, 머리를 싸매며 장·단점을 토의한다. 때마침, 조합과 시공사 간 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 갈등으로 이곳저곳 곡소리가 나왔고, 정부도 신탁을 밀어주기 위한 정책 움직임을 보이며 판을 마련해줬다. 신탁사들은 기회를 놓치지 않았다. 안정성과 신속성, 전문성으로 단단히 무장해 주민들의 마음을 사로잡았고, 이내 정비사업 트렌드를 주도하기에 이르렀다. 작년 말 재건축 안전진단 규제가 대폭 완화된 것도 한몫했다. 언론도 상당 지면을 할애하며, '러브콜 쇄도·구원투수 등판' 등의 눈길을 사로잡을만한 문구를 헤드라인으로 뽑아 분위기 띄우기에 일조했다. 기준금리 인상에 따른 불안감도 신탁사의 안정성을 찾게 되는 계기로 작용했다. 그로부터 채 1년도 되지 않아, 국토교통부는 바로 어제 '정비사업 신탁사 역할·책임 강화한다'는 제목의 보도자료를 배포했다. 불과 1달 전, 주민들의 권익보호 차원에서 표준계약서와 시행규정을 마련한다는 보도자료와 사뭇
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