“매도청구 소송의 감정평가는 어느 시점을 기준으로 하나요?”

리모델링 사업을 추진하는 조합이나 매도청구 소장을 받은 상담자들로부터 자주 받는 질문이다. 공동주택 리모델링은 주택법령에 따라 일정 요건을 갖추면 조합이 리모델링 사업에 찬성하지 않은 소유자에게 매도청구를 할 수 있다. 매도청구권은 행사하면 곧바로 매매계약이 성립하는 ‘형성권’이다.

형성권은 상대방의 동의 없이도 일방의 의사표시로 법률관계를 발생시키는 권리다. 따라서 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 매매계약이 성립하고, 그 시점이 감정평가의 기준이 된다. 대법원도 형성권 행사로 성립한 매매계약의 대금은 계약 성립 당시의 시가를 기준으로 산정해야 한다고 판시하고 있다.

다만 리모델링 매도청구에는 반드시 거쳐야 할 절차가 있다. 리모델링 허가를 받기 위한 동의율을 확보한 후, 리모델링 결의에 찬성하지 않은 자에게 사업에 참가할 것인지 여부를 회답해달라고 서면으로 촉구해야 한다. 이러한 서면 촉구를 받은 소유자가 2개월 이내에 회답하지 않으면 참가하지 않겠다고 회답한 것으로 간주되고 이로써 매도청구권이 발생하는 것이다.

이러한 서면 촉구를 거치지 않은 상태에서 곧바로 소를 제기하면서 소장에 촉구의 의사표시를 담은 경우에는, 소장 도달일부터 2개월이 경과한 다음 날 비로소 매매계약이 성립한다. 그날이 감정기준 시점이 된다.

2개월 만료일이 토요일이나 공휴일이면 그 다음 영업일이 회답기한이 되고, 그 다음 날이 계약 성립일이다. 공시송달의 경우에는 송달 간주 시점이 0시이므로 초일이 산입된다는 점도 놓치기 쉽다.

그런데 한 명의 소유자가 동일 단지 내 여러 세대를 소유하고 있는 경우, 다소 논란의 소지가 있을 수 있다. 예를 들어, 조합이 그 소유자가 보유한 여러 물건 중 일부에 대해서만 먼저 소유권이전등기 청구를 하고, 이후 소변경을 통해 나머지 물건을 추가하는 경우가 있다. 이때 나중에 추가된 물건의 감정기준 시점을 언제로 보아야 할까? 최초 소장 제출 시점을 기준으로 보아야 할까, 아니면 소변경으로 그 물건이 청구에 포함된 시점을 기준으로 보아야 할까?

우선 법 문언상으로는 후자로 볼 가능성이 있다. 주택법은 ‘리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다’고 규정하고 있어서, 각 물건별로 독립적인 형성권 행사가 가능하다고 볼 여지가 있다. 그렇다면 소변경 시점을 기준으로 보는 것이 논리적으로 맞다.

그러나 법의 취지를 고려하여 문언을 해석할 때는 전자가 좀 더 설득력이 있다. ‘리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자’에 강조점을 둘 경우에 그가 소유한 모든 주택 및 토지에 대한 권리로 해석할 여지가 있다.

또한 리모델링 매도청구의 본질은 사업시행자인 조합이 리모델링에 착공하기 위한 권원 확보에 있다. 그렇다면 한 구분소유자가 여러 물건을 소유하고 있음에도 일부 물건에 대해서만 매도청구를 행사하는 것은 제도 취지에 부합하는지 의문이 생긴다. 제도의 목적이 사업 시행을 위한 일괄적인 권리 정리라면, 동일 구분소유자의 물건은 일체로 다루는 것이 자연스럽다.

법 이론적인 근거를 덧붙이자면, 소송의 대상이 무엇인지 정의하는 소송물 이론이라는 것이 있다. 소송상 청구를 하기 위한 근거법을 기준으로 소송물을 판단하는 것이 대법원의 주류적인 입장인데, 근거법이 주택법 제22조 제2항이고 동일 단지 리모델링이라는 하나의 사실관계에 기초하는 점을 고려하더라도 전자가 타당해 보인다.

다만 현재 법문에는 이에 관한 명확한 규정이 없다. 결국 해석의 영역에 맡겨져 있고, 사안마다 다른 판단이 나올 가능성도 배제할 수 없다.

리모델링 매도청구는 형성권이라는 점에서 이미 강력한 제도다. 여기에 감정기준 시점까지 불명확하다면 분쟁은 더 커질 수밖에 없다. 동일 구분소유자가 여러 물건을 보유한 경우 감정기준 시점을 어떻게 볼 것인지에 대해서는 입법적으로 명확히 정리하는 것이 가장 바람직할 것이다.