침체된 부동산 경기와 분양가상한제로 인해 매출(조합원·일반분양)의 상방(업사이드)이 막혀 있는 상황에서, 공사비와 금융비를 포함한 사업비는 계속해서 조합원들의 마진폭을 축소시키고 있다. 이같은 여건 속에서 '규모의 경제'가 보장되는 통합재건축은 정비업계 대세론으로 자리매김하는 분위기다. 사업의 지속가능성을 확보하기 위해서라도, '뭉치면 살고 흩어지면 죽는다'의 옛 격언은 이제 필수조건으로 여겨지고 있다.

통합재건축은 말그대로 여러 단지가 1개의 정비구역으로 사업을 진행하는 형태다. 아파트 평당 2억원 시대를 열어제낀 래미안 원베일리도 통합재건축의 대표 사례다. 강남구 대치동에 위치한 대치우성1차와 쌍용2차도 각각 조합을 설립해 사업을 추진했지만, 최근 독립정산제-제자리재건축을 기본 전제로 통합 작업을 매듭지었다. 개포동 경우현(경남·우성3차·현대1차)과 반포동 궁전·현대동궁·한신서래도 모두 통합재건축이다.

앞서 언급된 단지들 모두 획지가 나뉘어져 있는 별도 사업장이다. 단지별 현황용적률은 물론, 조망권·역세권 등의 입지 가치도 다르다. 상이한 이해관계를 가진 주체 간 헤게모니 싸움이 치열할 수밖에 없다. 노후화된 주거환경을 개선하고 싶은 공통된 마음 외에는 모든 것이 갈등 요소다. 올해 3월 진행된 하우징워치 포럼에서 통합재건축 발표에 나선 전유진 우영 법무사법인 대표는 갈등 요소로 '정산'과 '배정'의 2가지 이슈를 꼽았다.

정산은 재건축 사업을 진행하는 과정에서 발생한 수익과 비용을 나누는 일이며, 배정은 신축 아파트를 분양하는 일이다. 현 시점, 통합재건축 관련 어떤 가이드라인도 없기에, 소유자들은 사적자치의 원칙에 따른 합의서와 정관을 만들어야 한다. 이때, 기본 원칙으로 통하는 개념이 독립정산제와 제자리재건축이다. 전유진 대표는 2개 개념(독립정산제·제자리재건축)은 상호보완적 성격을 갖고 있어 패키지로 함께 가야 한다고 설명했다.

독립정산제는 각 단지별로 수익과 비용을 따로 정산한다는 의미다. 정비사업에서 사용되는 '비례율' 공식을 통해 살펴볼 수 있다. 비례율은 [매출-사업비/총 종전자산]이다. 조합원 간 출자비율대로 수익과 비용을 형평성 있게 나누기 위한 기준점으로 보면 된다. 공사비와 금융비 등의 사업비는 대지 지분율에 따라 안분 계산하면 쉽게 분리할 수 있다. 문제는 조합원과 일반분양을 통한 수익이다. 단순히 출자비율대로 나누면 갈등이 발생한다.

일례로, 한강 조망권과 지하철 역세권을 모두 가진 A단지가 있다. B단지는 한강 조망권을 확보하기 쉽지 않은 뒷 단지다. A단지에 지어진 아파트의 분양가(종후자산가격)는 상대적으로 높을 수밖에 없다. A단지 소유주들은 기존에도 한강 조망권이 가능했기에, 재건축 이후에도 해당 단지에서 분양을 받길 희망한다. 뿐만 아니라, A단지 일반분양가가 더 높기 때문에 이를 B단지 소유주들과 단순 출자비율대로 함께 향유하길 원치 않는다.

제자리재건축은 건축적인 개념으로 접근하기보다, 동·호수 배정과 밀접하게 관련돼 있다고 보면 된다. 전유진 대표는 최근 하우징워치 포럼에서 ▲래미안 원베일리(각 단지별 제자리분양) ▲서초 신동아(기존 위치에 기반한 군별(zone) 단위 배정) ▲이촌 첼리투스(조망권에 따른 10등급 분류 시스템 적용) 등을 사례로 동·호수 배정 방법을 달리해 재건축 갈등을 해결할 수 있었다고 설명했다.

전유진 법무사법인 우영 대표는 "노후계획도시 특별법이 적용되는 분당 등지에서 인허가청은 통합재건축을 진행할 경우 안전진단 면제와 용적률 완화 등의 각종 혜택을 쏟고 있지만 아직 제도적 가이드라인이 명확하게 수립되진 않았다"며 "다만, 비용 상승으로 인해 시간이 갈수록 조합원들의 마진폭이 줄어드는 국내 정비업계 현실을 감안할 때, 통합재건축은 사업 지속가능성을 위한 묘책이기에 정산과 배정 관련 생산적인 논의가 계속해서 이뤄져야 한다"고 강조했다.