경부고속도로를 중심으로 양측에 위치해 있는 서초현대가 단지별 각기 다른 컨셉으로 재건축 사업 추진 중에 있다. 대상지는 비록 구역면적은 협소하나, 입지적 강점과 경관 특화로 '실속형' 주거환경 개선에 나선다는 방침이다.

30일 정비업계 따르면 서초구청 주관으로 최근 서초현대의 정비계획(안) 수립을 위한 법정 주민설명회가 개최됐다. 지난해 신속통합기획 사전자문을 신청한 대상지는 신통 1차자문을 마치고, 현재 주민공람 절차를 진행 중인 상황이다. 이후 구의회, 의견청취 단계가 완료되면 신통 2차자문회의가 이뤄질 것으로 예측된다.

눈에 띄는 부분은 서초현대의 경우, 경부고속도로를 기준으로 획지가 분리돼 있다는 점이다. 우선 벽산블루밍 아파트와 인접한 동측의 획지1 면적은 7,641㎡, 서초 아이파크 아파트와 인접한 서측의 획지2 면적은 11,884㎡로 나타난다. 유일한 정비기반시설인 도로를 제외한 상황에서, 총 공동주택 부지에서 획지1과 획지2가 차지하는 비율은 각각 38.2%, 59.5%를 차지한다. 이곳의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 높이계획은 최고 39층(120m이하)로 잡혀 있다.

도시경관계획을 살펴보면, 중점사안은 역시 경부고속도로의 열린 통경축 확보다. 주변과 연속성을 갖는 최고 39층의 지붕형 스카이라인을 구성하는 한편, 가로경관 특화에도 힘쓴다는 계획이다. 개방형 녹지, 친환경 단지 조성으로 인접 단지와 조화를 맞추고, 교육 특구 컨셉에 맞게끔 통합 에듀 커뮤니티도 마련한다는 의지다. 저층 주동 부분엔 상가가 배치될 것이란 예상이다. 또 교통처리계획(안)에 따라 진출입구는 효령로68길과 효령로72길변에 각각 1개소씩 설치된다. 전면공지를 포함한 보행공간도 3~5m 크기로 확보한다.

해당 사업장의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(237%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 두 획지는 허용용적률까진 동일한 인센티브를 받아 20%p를 채웠다. 다만 상한용적률 파트에서 획지별 도로 기부채납 양이 달라, 일반분양과 공공임대 수에서도 다소 차이가 발생한다.

예상되는 주택공급물량은 524세대로, 조합원 및 일반물량은 448대, 법적상한 임대주택은 76세대로 각각 나뉜다. 여기서 다시 획지1엔 213세대(임대 29), 획지2엔 311세대(임대 47)가 분리돼 배치된다. 획지1의 경우, 조합원 및 일반물량 184세대는 ▲62㎡(59세대) ▲74㎡(31세대) ▲84㎡(94세대)로 분류된다. 이어 획지2의 경우, 조합원 및 일반물량 264세대는 ▲59㎡(9세대) ▲84㎡(255세대)로 나뉜다.

서초현대의 예상되는 추정비례율은 101.02% 수준이다. 평당공사비는 800만원, 국민평형 기준 평당 일반분양가는 분양가상한제 지역임을 감안해 7,000만원으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲2단지 59㎡(16.8억원) ▲1단지 59㎡(17.7억원) ▲1단지 74㎡(21억원) ▲2단지 84㎡(22.5억원) ▲1단지 84㎡(23.2억원)로 책정됐다.

당일 토지등소유자들은 경부고속도로 지하화, 단지간 추정분담금 수치가 다른 이유 등에 대해 질의했다. 우선 경부고속도로 지하화와 관련, 구청 관계자는 "서울시의 지하화 발표가 있긴 했지만, 경부고속도로의 정확한 착공 및 완공 시점은 불확실하며 정보도 없다"며 "향후 구체적인 계획이 나오면 정비계획(안) 변경을 통해 충분히 반영하면 된다"고 설명했다.

이어 공사비 및 추정분담금 산출과 관련, 제일감정평가법인 관계자는 "타단지들과 달리 대상지는 두 획지로 나뉘어 사업이 진행되는 만큼, 여건상 공사비가 높을 수밖에 없는 구조"라고 말했다. 이어 1단지와 2단지간 분담금 차이가 나는 부분에 대해선 "같은 84㎡라도 공급면적, 벽체면적 등이 다르기 때문"이라고 설명했다. 현재 종전자산평가에선 차이가 없지만, 새로 만든 아파트에선 동간거리, 물량 등의 세부적 조건의 차이로 차등이 발생하는 것이다. 예를 들어 2단지의 경우 동간거리는 20m, 최고층수는 39층이나, 1단지의 경우 동간거리는 10m, 최고층수는 32층 정도로 획지별 차이가 생길 것으로 예측된다.