마천뉴타운 소속인 마천3구역이 시공사 선정 절차를 밟고 있는 가운데, 이날 2차 현장설명회에 참석한 건설사들로부터 입찰참여확약서(LOC)를 받을 수 있을지 관심이 모아진다. 물론 현 시점, 오랜 기간 공을 들여온 GS건설의 단독입찰 가능성이 가장 높은 시나리오로 거론된다. 8월 중순 진행된 2차 현장설명회에 참석한 건설사는 ▲GS건설 ▲현대건설 ▲금호 ▲동양이다. 2번의 설명회 모두 참석한 곳은 GS·현대·금호다.

21일 정비업계 따르면 마천3구역 재개발 조합(최창용 조합장)은 이날 오후 3시 입찰참여확약서(LOC) 제출을 마감할 예정이다. 참여한 시공사가 없거나, 1개일 경우 2차 경쟁입찰은 유찰된다. 통상 경쟁입찰이 유찰될 경우, 조합은 수의계약(Private) 체결을 전제로 한 우선협상대상자 선정을 위한 절차에 착수한다. 현장 관계자들에 따르면, 마천3구역 시공권을 확보할 건설사는 GS건설이 유력할 것으로 전망되는 분위기다.

마천3구역은 지난 2022년 재정비촉진계획(안)을 변경하는 과정에서 성내천 복원 예정부지 확보로 인해 토지 기부채납 면적이 1,763㎡ 늘어났다. 토지 기부채납은 ▲도로(21,473㎡) ▲공원(11,661㎡) ▲공공시설(4,949㎡) ▲보육시설(1,200㎡) ▲유치원(300㎡) ▲버스정류장(5,025㎡)을 포함해 총 합계가 44,608㎡다. 전체 구역면적(133,830㎡)을 감안할 때, 조합원 입장에선 약 33%의 땅을 내놓고 사업하는 셈이다.

토지 기부채납 양이 늘어났지만 용적률 인센티브를 추가로 받는 건 없다. 토지 기부채납이 늘어난 반면, 건축물 기부채납(환산부지)이 약 1,634㎡ 줄어든 영향이다. 정비사업을 할 때, 기부채납은 부지와 건축물, 또는 현금으로 가능하다. 건축물 기부채납시, 설치비용을 부지면적으로 환산해 용적률 인센티브를 받는 구조다.

건축물 기부채납(환산부지) 양이 약 1,634㎡ 줄어든 건, 환산부지 면적을 5년 만에 다시 계산한 결과 감소했기 때문이다. 환산 부지면적이 줄어든 건 서울시 표준건축비 증가율(20%)보다 공시지가 증가율(35%)이 높아서다. 환산 부지면적을 계산하는 식은 [(건축 연면적 X 서울시 표준건축비) / (공시지가 X 가중치 2)]다. 분자에 있는 표준건축비보다 분모에 있는 공시지가가 더 큰 폭으로 늘어났기 때문에 면적이 감소한 것이다.

마천3구역의 건축물 기부채납은 ▲공공시설(청소년센터·장애인복지시설) ▲보육시설(어린이집) 2개소 ▲국공립 유치원 ▲자동차정류장(공영버스 차고지)다. 앞서 언급한 토지와 건축물 기부채납을 통해 마천3구역이 얻게 된 상한용적률은 270.29%다.

마천3구역은 2020년 조합설립인가를 받았고, 2023년 7월 교통영향평가(수정가결)를 통과했다. 작년 11월 건축심의를 접수한 뒤, 올해 1월에는 환경영향평가서(초안)를 제출했다. 현재 조합은 시공사 선정과 사업시행계획(안) 수립을 위한 총회를 동시 개최하는 것을 목표로 하고 있다. 시공사 선정을 위한 총회는 조합원 과반수의 직접 참석을 필요로 한다.