봉천4-1-2구역(힐스테이트 관악센트씨엘)이 입주를 코앞에 두고 있는 가운데, 다음 달 관리처분계획 변경(안) 수립을 위한 정기총회를 개최한다. 총회 안건 중 '추가분담금 납부 방법'에 귀추가 주목된다. 그동안 업계 통용되지 않았던 방법인 만큼, 통과 여부는 물론 향후 적용에도 관심이 모아지는 형국이다. 통상 조합원들은 본인이 소유한 물건에 비례율을 곱한 권리가액을 기준으로 추가 분담금을 낸다.
25일 정비업계 따르면 봉천4-1-2구역 재개발 조합(서충원 조합장)은 오는 12월 중순 관리처분계획 변경(안)을 조합원들로부터 의결받을 예정이다. 관리처분계획 변경(안) 상 비례율은 88.61%로 계산됐다. 총수입 예정액(6,370억원)에서 총지출 추정액(4,798억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산평가 총액(1,774억원)으로 나눈 결과값이다. 첫번째 관리처분계획(안) 상 비례율은 약 102%대로, 약 14%p 줄어들었다.
비례율은 사업성 유무를 지칭하는 단어로 사용되는 경향성이 짙다. 하지만 비례율은 조합이 인위적으로 만들 수 있는 숫자임을 인지해야 한다. 비례율은 비용부담을 위한 '조합원들 간 지분율'로 생각할 필요가 있다. 대부분의 조합이 비례율을 100%에 맞추는 건 '형평성'을 위한 목적에서다. 비례율이 120%일 경우, 종전자산감정평가액이 큰 조합원이 유리하다. 반대로 비례율이 80%일 경우엔, 종전자산감정평가액이 작으면 유리하다.
단독주택과 다세대빌라의 종전자산감정평가액이 각각 10억원, 1억원으로 가정해 보면 이해하기 쉽다. 이때, 84㎡의 조합원 분양가는 15억원으로 생각한다. 비례율이 100%일 경우, 단독주택과 다세대빌라의 추가분담금은 각각 5억원, 14억원이다. 비례율이 120%일 경우, 단독주택과 다세대빌라의 추가분담금은 각각 3억원, 13억8,000만원이다. 비례율이 80%일 경우, 단독주택과 다세대빌라는 각각 7억원, 14억2,000만원이다.
단독주택은 비례율이 1% 움직일 때마다 분담금 규모가 1,000만원씩 변동한다. 다세대빌라는 비례율 1%마다 분담금 규모가 100만원씩 움직인다. 앞선 개념을 이해해야, 봉천4-1-2구역이 새로운 추가분담금 납부 방법을 고안해 낸 배경을 알 수 있다. 비례율이 기존 102%에서 88%대로 떨어지면서 종전자산감정평가액이 높은 조합원의 경우 상대적으로 분담금 부담규모가 커졌기 때문이다.
봉천4-1-2구역의 추가분담금은 약 225억원으로 계산됐다. 일반적인 사업장의 경우라며, 비례율대로 조합원들 간 분담금이 결정됐을 것이다. 다만, 봉천4-1-2구역은 여기서 더 나아가 공평하게 비용부담을 분배하는 새로운 방식을 제안했다. 수학 식으로 나타내면, [(개인 권리가격/평균 권리가격) X 평균 추가분담금 +(최대·최소에 따른 보정)]이다. 조합원들이 자신의 권리가격에 맞게 추가분담금을 합리적으로 조정하자는 게 핵심이다.
물론 앞서 추가분담금 납부 방법이 실제 적용될지 여부는 지켜봐야 할 것으로 업계는 보고 있다. 관리처분계획 변경(안)을 인허가하는 주체는 관악구청이다. 관악구청이 해당 사안을 어떤 법적 시각으로 바라보는지에 따라 달라질 수 있기 때문이다. 정비업계는 조합원들의 의결 여부, 향후 적용 등에 관심을 나타내고 있다.