송파구에 위치한 가락1차현대가 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 연내 개시한다. 전임 집행부 때부터 시공사 선정을 준비해 온 걸 감안하면, 1년 6개월 만이다. 가락1차현대는 분양가상한제 규제를 받는 강남3구 핵심입지에 속해 있음에도 불구 시공사 선정 과정이 녹록지 않았다. 집행부 교체도 한 차례 수반될 정도로 적잖은 시일이 소요됐다. 정비사업 여건을 감안할 때 조합원들은 하루 속히 사업을 진행해야 한다는 데 입을 모은다.

15일 정비업계 따르면 가락1차현대 재건축 조합(이영두 조합장)은 최근 대의원회를 열어 시공사 선정을 위한 입찰지침서 안건을 통과시켰다. 입찰 방식으로는 총액입찰을 택했다. 총액입찰의 경우, 시공사는 공사비총괄내역서를 입찰마감일까지 제출해야 한다. 선정된 시공사(낙찰자)는 45일 이내 물량산출내역서를 조합에 제출해야 한다. 현재 삼성물산과 현대건설이 시공권을 두고 치열하게 경쟁 중인 한남4구역도 총액입찰 방식이다.

가락1차현대 시공권에 적극성을 피력하고 있는 곳은 ▲GS건설 ▲롯데건설 ▲HDC현대산업개발 등이다. 실제 대의원회가 열린 날에도 3곳의 홍보 OS요원들이 도열해 조합원들을 맞이한 것으로 전해진다. 모두 공사도급순위 10위권 이내 속하는 대형사다. 조합원들의 최대 관심사는 경쟁입찰 성사 여부다. 물론 최근 송파구에서 시공사를 선정한 사업장(가락삼익맨숀·삼환가락·잠실우성4차·마천3구역·거여새마을 등) 모두 단독입찰로 진행됐다.

현재 입찰공고가 나간 잠실우성1·2·3차와 방이대림도 각각 GS건설, 삼성물산이 나홀로 응찰했다. 부동산 시장이 침체된 상황에서, 시공사들이 높아진 원가율 부담 등의 이유로 입찰경쟁을 꺼려하고 있기 때문이다. 시공사를 선택하는 건 조합원이지만, 그에 앞서 시공사가 먼저 입찰에 참여할 사업장을 결정해야 한다. 입찰 참여는 오롯이 사업성만을 전제로 한다. 한강변에 위치한 한남5구역은 '모든 시공사의 참여를 희망합니다'라는 플랜카드까지 걸었지만 결국 DL이앤씨만 응찰했다.

조합은 3기 집행부가 올해 상반기부터 대형 시공사들의 입찰 참여를 유도하기 위해 소통에 초점을 맞춰 왔다. 가락1차현대 입찰 참여를 한번이라도 진지하게 검토해 본 시공사라면 충분한 준비 기간을 보장받은 셈이다. 재건축 사업에서 시간은 사업비(공사비 포함)를 결정짓는 중요 요소다. 조합원들은 보유 중인 아파트를 현물출자했을 뿐, 사업에 들어가는 모든 비용의 대부분을 빌린다.

특히 분양가상한제 규제를 적용받는 곳들은 분양수입(매출)을 원하는 만큼 늘려갈 수 없다. 쉽게 말해, 투자 상방(업사이드)이 막혀 있다. 반면 사업비용(지출)은 시간이 갈수록 계속 늘어날 수밖에 없다. 분양수입과 사업비용의 차이는 모두 조합원들의 부담해야 할 몫이다. 정비사업에서 '시간이 곧 돈'이라는 말이 계속 격언처럼 회자되는 이유도 이 때문이다.

가락1차현대는 사업시행계획(안) 인가를 앞두고 있는 상황에서, 후속 인허가 절차들은 원안대로 진행할 계획이다. 시공사 선정 과정에서 대안설계·혁신설계를 택하게 될 경우엔 이주·철거 기간에 발맞춰 필요한 인허가 사안들을 투트랙(Two-Track)으로 진행한다는 방침이다. 보통 시공사는 입찰제안서를 제출할 때, ▲원안설계 ▲대안설계(경미한 변경) ▲혁신설계(중대한 변경) 등으로 구분짓는다. 조합의 원안설계로 아파트를 짓는 사업장은 없다고 봐도 무방하다. 

최근 시공사 선정을 마친 현대건설은 가락삼익맨숀에서 '조건부 디에이치'를 내걸었다. 현대건설은 시공사 선정을 위한 총회에서 조합원들이 향후 더 나은 아파트 미래가치(프리미엄)를 향유하려면, 플러스 아이디어(PLUS IDEA) 적용이 필요함을 강조했다. 국민평형인 84㎡ 이상 전 세대에 광폭테라스를 적용하고, 세대당 주차대수·커뮤니티 면적도 증가시켜야 한다는 점을 부연했다. DL이앤씨 역시 잠실우성4차에서 높이계획을 수정하는 방향으로 새 판 짜기에 돌입했다. 결과적으론 두 곳 모두 중대한 설계변경을 전제로 정비계획(안)을 원점에서부터 바꾸기로 가닥을 잡은 상황이다.

가락1차현대의 구역면적은 33,953㎡로, 지하4층-지상21층으로 총 8개동 공동주택을 짓는 재건축 사업이다. 용적률과 건폐율은 각각 299%, 31%다. 작년 1분기 건축심의를 통과했다. 건축심의(안) 상 주택공급물량은 총 842세대로, 분양주택과 임대주택은 각각 717세대, 125세대다. 공급 타입은 ▲전용 44㎡(72세대) ▲전용 59㎡(79세대) ▲전용 84㎡(366세대) ▲전용 110㎡(317세대) ▲전용 168㎡(8세대) 등으로 구성됐다.

A조합원은 "과거 힘들게 수주해 놓은 사업장에서 공사도급계약을 의도적으로 늦추며 발을 빼는 시공사가 많다는 건 정비사업이 녹록지 않음을 방증하는 대목"이라며 "재건축 사업의 가장 중요한 파트너가 시공사인 만큼, 입찰지침서 통과를 기점으로 시공사 선정에도 이제는 속도가 붙었으면 하는 바람"이라고 말했다.