광진구 자양4동이 올해 4월 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고를 진행한 이후, 사업성 보완을 위한 인허가청과의 협의 절차에 힘을 쏟고 있다. 자양4동은 [2030 서울 도시정비 기본계획(안)] 적용을 검토 중이고, '기부채납' 관련 협의에 초점을 맞춰 정비계획(안)을 수립하고 있다. 한강전망대를 비롯해 공공개방형 시설이 일반적인 수준 이상으로 요구되고 있다는 점에 대해 주민들은 한 목소리를 내고 있다.

30일 정비업계 따르면 자양4동 재개발 추진준비위원회는 ▲광진구청(입안권자) ▲건영씨앤피(도시계획) ▲하나감정(감정평가) 등과 정비계획(안) 상 토지등소유자들의 부담을 줄일 수 있는 방안 마련에 고심하고 있다. 토지·건축물 기부채납이 계획돼 있던 복합청사의 경우, 건축물 기부채납은 제외되는 방향이 논의 중이다. 토지 용도 역시 '복합청사'가 아닌 '공공공지'로 변경이 예상된다.

허용용적률 인센티브를 추가로 확보할 수 있는 방안도 강구되고 있다. 허용용적률은 토지·건축물 기부채납 없이 받을 수 있는 용적률 구간이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률 ▲허용용적률 ▲상한용적률 ▲법적상한용적률 등 4개 구간으로 나뉜다. 토지 및 건축물 기부채납이 시작되는 구간은 허용용적률에서 상한용적률로 가는 단계다. 이 말은 즉슨, 허용용적률을 최대한 확보해야 기부채납 양이 줄어들 수 있음을 의미한다.

자양4동은 '주민공동이용시설'로 분류돼 있는 한강전망대를 삭제하는 방향도 고려 중인 것으로 전해진다. [서울특별시 주택 조례]에 따르면, 주민공동이용시설은 100세대 이상의 주택을 건설하는 주택 단지에 법적 의무로 지어야 할 시설로 지칭된다. 일반적으로 ▲관리사무소 ▲놀이터 ▲경로당 등이 해당한다. 하지만 자양4동은 주민공동이용시설의 명목으로 한강전망대와 공공개방 커뮤니티 등이 포함돼 있다. 공공에 개방해야 한다는 단서 조항이 정비계획(안)에 기재돼 있다. 

자양4동의 경우, 기부채납이 모두 토지로 이뤄져 있다. 복합청사 부지를 공공공지로 변경하더라도, 토지 기부채납의 양은 줄어들지 않는다. 이에, 주민들은 향후 기부채납이 예정된 토지 일부를 공동주택 획지로 전환해 부담을 덜어달라는 제안을 하고 있다. 토지 기부채납이 줄어든 만큼, 구역 내 건축물 기부채납을 통해 보완하겠다고 주민들은 입을 모은다. 

자양4동 재개발 추진준비위원회는 공동이용시설을 지하층에 짓게 될 경우, 용적률 산정 연면적에 포함되지 않기 때문에 분양물량을 추가 확보할 수 있다는 판단이다. 자양4동이 정비계획(안) 수립 단계에서 적극적으로 의견을 개진하고 있는 까닭은 '사업성 확보'와 관련 있다. 정비계획(안)이 확정될 경우, 향후 이를 바꾸는 과정은 지금보다 난이도가 더 높을 것이라는 게 자양4동 주민들의 생각이다.

자양4동은 올해 4월 광진구청 주도로 정비계획(안) 입안을 위한 주민설명회를 개최했다. 정비계획(안) 공람공고 과정에서 나온 의견은 ▲사업성 보정계수 적용(허용용적률 최대 확보) ▲존치도로(뚝섬로24길) 상부 덮개공원 조성 ▲자양역 역세권 획지 '준주거지역 종상향' ▲신양교회 북측 공공공지→공개공지 변경 ▲한강전망대(공공개방) 폐지 등이다. 올해 7월 광진구청은 공람의견 및 부서 협의의견 조치에 관한 추가 설명회도 열었다. 현재 정비계획(안) 상 사업성 보정을 위한 협의 과정이 끝난 이후, 재공람공고가 진행될 것으로 업계는 보고 있다.