목동5단지가 기존 공공공지를 교육연구시설 성격의 획지로 분류함에 따라 학교 설립을 염두하고 있는 모습이다. 또 대상지는 도로로 분할된 사잇도로 하부에 지하통로를 마련하려는 계획도 갖고 있다. 이러한 목동5단지의 특수성이 향후 단지 차별화로 발현될 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 준공 후 미래가치 상승에 도움이 될 것이라는 분석이 나오고 있다. 

19일 정비업계 따르면 목동5단지는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 돌입했다. 설명회 발표는 도시계획업체인 ㈜인토엔지니어링이 맡아 진행됐다. 설계와 감정평가는 각각 에이앤유디자인그룹, 제일감정평가법인이 업무를 수행했다. 특히, 이날 설명회에선 에이앤유디자인그룹이 만든 설계 영상이 주민들의 눈길을 끌었다. 

목동5단지 구역면적은 204,003㎡로, 이중 획지면적은 173,997㎡(85.3%)에 해당한다. 앞선 세부지침과 달리, 공공공지 면적이 획지로 변경되면서 획지 면적은 늘고 정비기반시설 면적은 줄어들게 됐다. 이는 교육연구시설(학교)을 위한 부지가 획지로 계획됐기 때문이다.

현재 서울시는 '둔촌주공' 여파를 겪고, 교육부의 중앙투자심사가 없다면 학교시설로 정할 수 없다는 입장이다. 또 저출산에 의해 서울시 학령인구가 줄어드는데 굳이 학교가 필요하냐는 의견이다. 하지만 교육청은 학생 수가 줄어도 교육열이 높은 목동은 예외라는 관점이다. 교육청은 학교 설립이 필요한 수요 타당성을 제시하는 등 서울시와 지속적인 협의를 이어나간다는 방침이다. 서울시와 교육청이 의견차를 어디까지 좁힐 수 있을지 여부가 관전포인트가 될 전망이다.

목동5단지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(246.9%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로(10%), 열린단지(5%), 돌봄시설(5%)로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 공원과 보행육교 등 정비기반시설 등을 기부채납해 상한용적률은 246.9%까지 향상되며, 법적상한용적률 인센티브(53%p)의 절반은 임대주택을 지어야 한다.

건축계획(안)에 맞춰 예상되는 주택공급물량은 3,832세대로, 분양주택과 공공주택 수는 각각 3,268세대, 564세대로 산출됐다. 기부채납에 따른 임대주택 수는 84세대로, 59㎡(76세대)와 84㎡(8세대)로 계획됐다. 법적상한 공공주택 수는 59㎡(436세대)와 84㎡(44세대)로 각각 나타났다. 세대수는 설문조사를 반영해 산출됐으나, 확정세대가 아니기에 사업 진행 과정에서 언제든 변동될 가능성이 있다.

대상지의 또 다른 특이점 중 하나는 사잇도로를 따라 획지가 두 곳으로 나뉘었다는 사실이다. 이를 두고 일부 토지등소유자들은 아파트 단지가 둘로 양분되면 안 된다는 입장을 전달했다.

현장에서 만난 ㈜인토엔지니어링 관계자는 "해당 도로는 단순히 분절의 의미만 갖는 건 아니다"라며 "도로를 없애려면 명분이 필요하나, 분석 결과를 보면 꼭 필요한 시설이라고 나온다"고 설명했다.

이어 에이앤유디자인그룹건축사사무소(ANU건축) 관계자는 "획지간 연결성을 도모하고자 사잇길 하부에 공공으로 이용이 가능한 통로를 설치할 수 있다"며 "선큰 공간을 통해 보행자들이 획지1~2를 자유롭게 드나들 수 있다"고 해결방안을 제시하기도 했다.

아울러 질의응답 과정에서 나온 개발이익환수제와 관련, 제일감정평가법인 관계자는 "초과이익을 전체 세대수로 나누면 평균 개발이익이 나온다"며 "목동 단지들은 사업성이 높기 때문에, 초과이익에 따른 재건축 분담금이 어느정도 나올 가능성이 있다"고 답변했다. 다만 이 관계자는 "강남의 경우 평균 3억원 정도의 부담금이 예상되나, 목동은 그 수준보단 낮게 책정될 것"이라며 "준공 이후 정확한 금액을 알 수 있어, 현 시점에서 단정지어 말하긴 어렵다"고 설명했다.