HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 한 치의 물러섬 없이 경쟁입찰에 나선 가운데, 가장 먼저 '공사금액'이 조합원들의 화두로 거론되고 있다. 공사비는 사업비의 70% 이상 비중을 차지할 만큼 관심사로 집중될 수밖에 없다. 통상 업계에선 총 공사금액을 나열해 비교하기보다, 건축연면적(지상층+지하층)을 감안한 평당 공사비로 평가하는 게 일반적이다. 용산정비창 전면1구역에 제안한 양사 건축연면적은 다르다.

18일 정비업계 따르면 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 나라장터를 통해 입찰한 대안설계(안) 기준 총 공사금액은 각각 약 9,244억원, 약 9,099억원이다. 포스코이앤씨의 총 공사금액이 약 145억원 정도 낮게 책정됐다. 총 공사금액의 차이는 '건축연면적'에서 비롯됐다. HDC현대산업개발의 건축연면적은 약 10만7,643평으로, 포스코이앤씨(10만1,799평) 대비 약 5,843평 더 많다. 용산역을 연결하는 지하통로 내 근린생활시설(상가) 영향이다.

HDC현대산업개발은 조합이 추가 분양수입을 증대할 수 있는 계획의 일환으로, 용적률에 산입되지 않는 지하층을 활용해 상가 면적을 추가로 확보했다. 아파트를 짓기 위한 용적률을 건드리지 않는 선에서 조합원들의 분담금을 절감할 수 있는 방안을 모색한 것이다. 용산국제업무지구와 맞닿아 있는 대상지의 입지적 특성을 고려한 결과다. 건축연면적을 감안한 HDC현대산업개발의 평당 공사비는 858만원이다.

건축연면적은 지상층과 지하층을 합친 결과값이다. 이때, 정비계획(안) 상 용적률은 지상층만 포함된다. 현대건설은 1년 전, 여의도 한양아파트에서 기존 지상층에 위치한 근린생활시설(상가)을 지하화해 용적률을 추가 확보했고, 이를 업무시설 고급화 설계에 활용했다. 상가를 지하화할 수 있었던 건, 지하철(서부선 경전철)과 연계한 순환형 상업시설로 설계했기 때문이다.

용산정비창 전면1구역의 분양수입을 증대시킬 경우, 사업성 개선 영향으로 조합원 분담금은 줄어들 수 있다. 대상지 주변으로는 업무시설이 갖춰져 있기 때문에 상가 분양을 위한 고정적인 배후수요 뒷받침돼 있다는 판단을 내린 것으로 전해진다. 용산역과 연계한 지하통로 내 상가설치는 HDC현대산업개발이 기보유한 인프라(용산아이파크몰)와 연계 프로젝트(용산역전면 공원 지하개발·용산 철도병원 부지개발)가 있었기에 가능할 전망이다.

HDC현대산업개발은 용산정비창 전면1구역이 향후 용적률 증가를 전제로 한 정비계획(안) 변경에 나서야 한다는 점도 감안했다. 정비계획(안) 변경 시 당연히 용적률 증가를 수반하게 된다. 이는 건축연면적이 증가함을 의미한다. 이에, 애초 입찰제안을 할 때부터 건축연면적을 확보하는 전략을 통해, 조합이 향후 겪게 될 공사비 변동폭을 최소화하는데 초점을 맞췄다는 분석이 나온다.

HDC현대산업개발 관계자는 "조합원들에게 최대 이익을 주는 방향이 목표이기에, 추가 건축연면적을 확보하는 데 힘을 쏟았다"며 "총 공사금액을 건축연면적으로 나눌 경우, 당사의 평당 공사비는 858만원"이라고 말했다. 이어 "조합원들의 분담금 절감과 향후 조합이 겪게 될 정비계획(안) 변경에 따른 인허가 영향을 최소화하기 위한 공사비 제안"이라고 설명했다.