마천5구역이 재정비촉진구역 재편입을 위한 입안절차를 앞두고 있는 가운데, 재개발 사업성 지표로 활용되는 추정비례율(99%) 산출 내역에 관심이 모아진다. 통상 비례율은 4개 단계(정비구역→조합설립인가→사업시행인가→관리처분인가)에서 조합원들의 추정분담금 산출 목적으로 만들어진다. 이 말은 즉슨, 사업이 진행되는 과정에서 비례율은 계속 변동됨을 의미한다. 사업 초기 단계에서 확정되는 숫자가 아니다.

29일 정비업계 따르면 마천5구역 재정비촉진계획(안) 입안 과정에서 안내된 추정비례율은 99%다. 추정분담금 산출 용역은 하나감정평가법인이 맡았다. 추정비례율을 계산하기 위해선 종전자산감정가와 종후자산감정가, 사업비가 필요하다. 추정비례율(99%)은 종후자산감정가(1조8,054억원)에서 사업비(1조550억원)를 뺀 뒤, 종전자산감정가(7,544억원)로 나눈 결과값이다.

종후자산감정가는 분양주택(조합원·일반분양)과 임대주택, 근린생활시설 분양수입을 합친 값이다. 국민평형(84㎡)의 일반분양가는 3,800만원으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 80% 수준으로 산출됐다. 임대주택은 재개발 의무임대주택(274세대)과 법적상한용적률에 따른 임대주택(68세대)을 서울시에 표준건축비로 매각했을 때의 금액을 분양수입으로 추정했다. 근린생활시설(1층) 일반분양가는 평당 3,200만원이다.

사업비(1조550억원) 중 가장 많은 부분을 차지하는 공사비(7,821억원)는 1평(3.3㎡) 당 700만원으로 결정했다. 건축물 철거공사비도 포함돼 있다. 평당 공사비 700만원은 ▲인근 정비사업장의 시공사 선정사례 ▲물가상승률 ▲건설공사비지수 ▲최고층수(35층)-평균층수(19층)-지하층수 ▲지형 및 구조 등을 종합적으로 고려했다. 사업비는 공사비 외에도 보상비, 관리비, 설계비, 감리비, 부대경비, 예비비 등으로 구성돼 있다.

종전자산감정가는 토지와 건물, 집합건물을 다른 계산식을 적용해 산출했다. 토지의 경우 2023년 개별공시지가에 1.4~1.7 보정율을 적용했고, 건축물의 경우 구조별/용도별 재조달원가에 경과연수 등을 감안해 추정했다. 단, 경과연수 30년이 넘은 연와벽돌조의 경우 1㎡당 594,000원을 적용했다. 공동주택의 경우 2023년 공동주택공시가격에 신축년도에 따라 1.7~1.75 보정율을 활용했다.

단독주택·다가구주택 등은 토지와 건축물을 별도로 분리해 종전자산 감정평가를 진행한다. 다세대주택·아파트 등의 공동주택은 집합건물로 감정평가를 진행한다. 마천5구역 전체 토지등소유자들의 종전자산감정평가에는 ▲토지·건물 ▲집합건물 ▲국공유지 등으로 구성된다. 이때, ▲무상양여되는 국공유지 ▲조합이 매입하는 국공유지 ▲청산대상자 등의 종전자산가치는 계산식에서 제외된다.

종전자산가치 3억원을 인정받은 조합원이 추정비례율(99.46%)을 적용할 경우, 권리가액은 2억9,838만원이다. 전용면적 59㎡를 분양 받기 위해선 5억2,000만원의 분담금을 내야 하고, 전용면적 84㎡를 분양 받으려면 7억3,000만원의 분담금을 내야 한다. 반대로 종전자산가치 12억원을 인정받은 조합원의 경우, 전용면적 59㎡와 전용면적 84㎡ 분양 신청을 하게 될 경우, 각각 3억7,000만원, 1억6,000만원을 환급받을 수 있다.

업계 관계자는 "마천5구역은 구역 중간에 마천성당(종교부지)이 위치해 있어 건축계획 상 여러 어려움이 있다"며 "대상지 북측으로는 남천초등학교가 있어 일조권까지 고려해 건축 배치를 해야 하는 상황"이라고 말했다. 이어 "추진위원회-조합설립을 거치는 과정에서 설계사가 선정될 경우, 사업 여건을 고려해 사업성을 끌어올릴 수 있는 방안으로 재개발을 추진해야 한다"고 설명했다.