최근 끊이지 않는 공사비 갈등과 급등하는 원자재값 상승으로 재건축조합과 시공사간 분쟁이 소송전으로 비화되는 모습이 포착되고 있다. 조합원 분담금 상승을 우려하는 조합과 손해를 볼 수 없다는 시공사의 입장이 충돌하면서 정비사업 현장 곳곳에서 잡음이 생기고 있어서다. 이에 법무법인 화우는 공사비 증액 분쟁과 관련, 합리적인 해결 방안을 찾고자 논의의 장을 마련했다.

법무법인 화우(대표변호사 이명수)는 지난 27일 서울 강남구 삼성동 아셈타워 화우연수원에서 '정비사업분야 최신 동향 및 실무상 쟁점'을 주제로 대한상사중재원(원장 맹수석), 한국건설경영협회(회장 윤창운)와 함께 세미나를 개최했다. 세미나는 총 3세션으로 ▲정비사업 표준공사계약서에 대한 검토 ▲물가변동에 따른 계약금액 조정 관련 법률관계 ▲정비사업 분쟁과 관련된 감정실무 등의 내용으로 진행됐다.

이날 현장에는 안효섭·전재우·정경인 화우 변호사와 한봉희 한국건설관리연구원 부원장, 안재철 대한상사중재원 팀장, 권세훈 삼성물산 프로가 대표로 참석했다. 이를 비롯해 100여 명의 주요 건설사와 관련 기업 담당자들도 빼곡히 자리를 메웠다.

첫 세션 발표를 맡은 국토교통부 중앙건설기술심의위원회 위원으로 활동 중인 안효섭 변호사는 PT발표를 통해 국토부 표준공사계약서(1월 개정)와 서울시 표준공사계약서(3월 개정)를 비교 분석해 신속한 사업추진을 도모할 수 있는 방법에 대해 설명했다. 발표 내용에 따르면, 표준계약서(안)은 사업시행자가 시공자와 공사도급 계약을 체결함에 있어 하나의 가이드라인으로 법적 구속력은 없다. 다만 사업시행자 측이 시공사 선정 과정에서 표준공사계약서 사용을 권고하는 등 강제할 현실적인 가능성은 있다.

안 변호사는 사업시행자가 계약 체결 전까지 시공사가 세부 산출내역서(품질사양서, 공동주택성능요구서)를 제출토록 해 공사비 근거를 명확히 해야한다고 주문했다. 또 국가계약법에 따른 지수조정률 방식을 활용하는 등 구체적인 공사비의 조정 기준을 마련해야한다고 덧붙였다. 실착공일까지의 물가변동에 따른 계약금액 조정만이 인정되는 것이 원칙이지만, 단 실착공 이후에도 자재비 인상의 경우 계약금액 조정이 가능하다.

두 번재 세션의 발표자인 대우건설 국내법무실장 출신의 전재우 변호사는 물가변동 계약금액 조정 규정사례를 소개하며, 물가변동 배제특약 대응 방안과 도급계약 해제의 쟁점에 대해 설명했다. 전 변호사는 물가변동 계약금액 관련 5가지 규정 사례를 비교하며 부당성이 강한 조항이 있는가 반면, 이상적인 조항도 있다고 소개했다.

부당성이 큰 조항의 경우, '착공기준일까지 물가변동에 따른 계약금액 조정은 없고, 입주 시까지 물가상승에 따른 공사금액 인상은 없다'는 내용을 포함한다. 하지만 좋은 조항의 경우, 소비자물가지수와 건설공사비지수의 평균 변동률을 적용해 공사계약금액을 조정한다는 내용이라고 말했다.

또 물가변동 배제특약의 부당특약 여부와 관련해선 대법원의 판단기준에 대해 설명했다. 전 변호사는 대법원의 경우 ▲특약에 의해 계약상대자에게 생길 수 있는 불이익의 내용과 정도 ▲불이익 발생의 가능성 ▲전체 계약에 미치는 영향 ▲당사자들 사이의 계약체결과정 ▲관계 법령의 규정 등 모든 사정을 종합해 판단한다고 말했다.

마지막 세션을 맡은 한봉희 부원장은 정비사업 분쟁과 관련한 감정실무에 대해 발표를 진행했다. 건설공사비 급등을 두고 발주와 시공사간 입장 차이가 크면 계약해지 후 신규 시공사 선정 과정을 겪는 경우가 많다. 하지만 이 경우, 신규 시공사 입찰가가 증액요청액 대비 높은 경우가 많고 발주자 귀책 해지시 시공사 손해배상 등 소송이 예상돼 어려움이 따른다는 것이 한 부원장의 의견이다. 

현행 계약서는 공사비 총액(평당 단가)만 명시돼 있는 등 세부내역이 없고, 계약금액 조정 기준이 불투명하다는 한계가 있다. 따라서 한 부원장은 공사비 분쟁을 완화하기 위해선 공공공사 계약조항을 준용해 추가공사비 산정이 구체적이고 명확해져야 한다고 개선 방안에 대해 언급했다. 특히 공사기한 지연(돌관 공사)과 관련해  분쟁 증가가 예상되는 만큼, 지연일수와 비용에 대한 책임을 구분지어 적정 합의안을 도출해야한다고 했다.