![개포현대2차 아파트 전경 / 하우징워치](http://www.housingwatch.co.kr/data/photos/20240626/art_17195613112536_3cf81d.jpg)
구룡중학교와 양재천을 품은 개포현대2차가 지난 5월 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고를 마쳤지만, 내부적으론 재건축 방식(일반재건축 or 신속통합기획)을 두고 고민이 거듭되고 있다. 준비위원회가 두 곳으로 나뉘어 동의서를 따로 징구하고 있어, 이견이 다른 추진주체 간 원만한 교통정리가 선행되어야 사업을 추진할 수 있을 예정이다.
15일 정비업계에 따르면 강남구청은 개포현대2차 정비계획(안) 공람공고를 마쳤다. 공람공고 상 추정비례율은 96.09%로 산출됐다. 총 분양수입 추정액(2조1,765억원)에서 총 비용 추정액(6,249억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 총액(1조6,148억원)으로 나눈 결과값이다. 개별 종전자산은 전용면적 기준으로 ▲83㎡·84㎡(22억원) ▲131㎡·134㎡(28억) ▲165㎡(34억원) 등이다.
아파트 종전자산평가는 KB부동산시세와 한국부동산원시세, 국토부 실거래가 등을 종합적으로 고려했다. 조합원들이 개별 종전자산 평가액에 추정비례율(96.09%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 분담금 혹은 환급금을 계산할 수 있다. 조합원 분양가는 ▲84㎡(21.2억원) ▲132㎡(28.8억원) ▲165㎡(34.5억) ▲상가1층(6.0억원) 등으로 책정됐다.
토지이용계획(안)을 살펴보면, 전체 구역면적은 62,251㎡다. 공동주택이 들어설 획지는 52,382㎡며, 공원과 녹지는 각각 7,111㎡, 2,757㎡다. 양재천변에 위치한 공원은 존치되며, 언주로변 소음 및 공해 방지 목적으로 '연결녹지'를 조성하게 된다. 이밖에 강남구청과 협의 하에 노인복지시설을 지어 기부채납할 예정이다. 노인복지시설의 건축연면적(지상+지하)은 2,000㎡며, 토지지분은 807㎡다. 노인복지시설의 건축 관련 세부계획은 향후 관청과 협의 후 사업시행계획(안) 인가시 확정한다.
개포현대2차의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) 등으로 구성된다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로(10%p)와 열린단지(5%p), 돌봄시설(5%p)로 최대 한도(20%p)를 모두 채웠다. 상한용적률 적용을 위한 인센티브를 받기 위해선, 토지와 건축물을 기부채납해야 한다. 개포현대2차는 앞서 언급된 연결녹지(토지)와 노인복지시설(토지 807㎡+건축물 환산부지 214㎡)을 통해 약 20%p의 상한용적률을 받았다.
순부담률은 6.8%로 계산된다. 순부담률은 기부채납 순부담면적을 구역 내 사유지 면적으로 나눠 계산된다. 토지와 건축물 기부채납을 계산할 때 가중치는 각각 1, 0.7이 적용됐다. 상한용적률을 계산할 때에는 '기부채납 용적률 인센티브 운영 기준(안)'을 따른다.
노인복지시설의 토지 가격은 1㎡당 3,696만원으로 산출했다. 2023년 1월 기준 공시지가(1㎡당 1,848만원)에 2배를 적용했다. 노인복지시설의 토지면적은 807㎡로, 1㎡당 3,696만원을 곱하면 약 298억원이다. 여기에 건축물을 짓는 표준건축비는 1㎡당 397만원이다. 건축물 연면적(2,000㎡)을 고려한 건축비는 총 80억원 수준이다. 결과적으로 노인복지시설만을 통해 총 378억원 상당의 기부채납을 진행하는 것으로 간략하게 이해할 수 있다.
당초 서울시는 특별계획구역24(현대2차)와 특별계획구역25(현대200동), 특별계획구역26(현대220동)을 통합 개발하도록 권장했다. 다만 단지별로 이해관계가 달랐던 터에 특별계획구역24는 단독 재건축이 가능하도록 '지구단위계획'을 조정하는 내용을 함께 공람공고했다.
한편, 개포현대2차 내부적으로는 2개 준비위원회가 활동 중이다. 주민 의견 수렴 후 단지 상황에 맞는 재건축을 추진하자는 재건축준비위원회(재준위)가 있고, 속도감 있는 재건축을 위해 서울시의 신속통합기획에 올라타자는 신속통합준비위원회(신준위)가 있다. 두 단체는 각자 설문조사를 진행하고 설명회를 가지며 주민동의서를 별도로 걷고 있다.
재준위는 주민들의 의견이 더 쌓이면 이에 맞춰 정비계획을 입안하겠다는 계획이다. 아파트의 독보적 가치를 계승해 소유주 자산가치를 극대화시키겠다는 입장이다. 반면 신준위는 시와 발맞춰 재건축 기간을 최대한 단축하자고 주민들을 설득하고 있다. 서울시에 줄 것은 주고 받을 것은 받아, 조합원들의 분담금을 최소화할 수 있다는 점을 내세우고 있다.
예상되는 주택공급 물량은 805세대다. 기존 558세대 대비 247세대 늘어나는 계획이다. 세부적으론 60~85㎡이하가 359세대, 85㎡초과가 446세대로 분류됐다. 개포현대2차는 양재천과 달터공원이 단지 가까이 위치하고, 구룡초등학교가 단지와 바로 인접해 있어 자연과 교육 모두 누리기에 좋은 환경의 아파트란 평가를 받는다. 특히 가구별 최소 전용면적이 84㎡인 중대형 주택형으로만 이뤄진 데다 용적률도 낮아 사업성이 높은 점도 눈에 띈다. 정비계획 수립 예정지역으로 대상지는 상가 지분쪼개기가 금지돼 재건축 추진에도 도움이 될 전망이다.