강남구청이 압구정2구역 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고를 이달 26일(금)까지 진행한 가운데, 법정 절차인 주민설명회를 통해 정비계획(안)을 공개했다. 보통 정비계획(안)을 만든 도시계획업체가 발표를 하는 것과 달리, 10분 가량의 영상을 틀어주는 것으로 대체됐다. 압구정2구역은 작년 7월 서울시로부터 받은 신속통합기획 가이드라인을 전제로 정비계획(안) 입안 절차를 밟고 있다.

31일 정비업계 따르면 압구정2구역의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲상한용적률(263%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 재건축(제3종일반주거지역)의 경우 법상 기준용적률은 210%에서 시작한다. 다만, 압구정 재건축 단지(2구역·3구역·4구역·5구역)는 지금의 지구단위계획(안)으로 전환되기 이전 압구정 개발기본계획(안)을 적용받았다.

개발기본계획(안)은 기준용적률과 허용용적률을 별도로 구분해 놓고 있지 않아, 신속통합기획(안)을 수립하던 지난해 서울시는 기준용적률에 허용용적률 인센티브 최대치(20%p)를 미리 더해 산정했다. 각 구역별로 허용용적률 인센티브(20%p)를 채우기 위한 방법은 알아서 강구하면 된다. 대부분 공공보행통로와 열린단지, 돌봄시설 등을 통해 20%p를 채운다.

기준용적률에서 상한용적률로 가긴 위한 인센티브(33%p)는 토지 및 건축물 기부채납을 대가로 받게 된다. 토지 기부채납은 ▲도로(24,013㎡) ▲연결녹지(15,243㎡) ▲입체보행교(3,354㎡) ▲공공공지(1,145㎡) ▲공원(6,987㎡) ▲공공청사-파출소(480㎡) 등으로 구성된다. 앞서 언급된 면적을 총 합치면 51,225㎡로, 여기서 국·공유지(36,476㎡)를 제외한 토지 순부담 면적은 14,748㎡가 나온다.

건축물 환산부지는 입체보행교와 공공청사를 합쳐 1,682㎡다. 토지 순부담 면적(14,748㎡)과 건축물 기부채납 환산부지 면적(1,682㎡)을 합친 값은 16,430㎡다. 조합원들의 순부담률은 10.5%다. 한강변 공공기여 기준(10%)과 얼추 비슷한 수준이다. 입체보행교는 압구정역에서 한강으로 접근할 수 있는 목적으로 만들어진다.

상한용적률(263%)에서 법적상한용적률(300%)로 가기 위한 인센티브(37%p)는 공공임대주택을 통해 받을 수 있다. 용적률 인센티브(37%p)의 절반(18.48%)은 임대주택을 짓는데 사용해야 한다. 용적률 18.48%만큼에 해당하는 공공임대주택은 전용 59㎡ 319세대다. 서울시에 표준건축비만 받고 매각해야 한다.

한편, 공공보행통로는 압구정2구역 중간을 가로질러 한강으로의 접근성을 향상하는 목적으로 계획이 수립됐다. 최고층수는 70층이며, 단지 외곽으로 층수가 점점 낮아지는 구조다.