송파구 최대어로 꼽히는 잠실우성1·2·3차가 조합설립인가 3년 만에 시공사 선정에 착수하며 경쟁입찰을 원하는 조합원들의 기대감이 커지고 있다. 다만, 삼성물산과 현대건설 등 탑티어(Top-tier) 건설사들은 입찰지침서 상 수용하기 어려운 조건들로 인해 여느 때보다 신중한 모습이다. 높은 수준의 입찰조건으로 인해 참여가 제한될 경우 조합원 선택의 폭이 좁아질 수 있다는 관측이 제기된다.

27일 정비업계 따르면 잠실우성 재건축 조합은 최근 시공사 선정을 위한 입찰공고를 냈다. 이달 30일(월) 현장설명회에서 입찰안내서를 배부한다. 입찰제안서 마감일은 오는 11월 29일(금)까지다. 입찰보증금은 현금 300억원과 이행보증증권 300억원을 합친 600억원이다. 입찰에 참여하려면, 다음 달 17일(목)까지 입찰참여확약서(LOC)를 제출해야 한다. 총 공사금액은 1조6,198억원으로, 평당 공사비는 880만원이다.

잠실우성은 지하4층-지상49층 총 2,680세대를 짓는 재건축 프로젝트다. 사업지 근방으로는 ▲잠실 MICE ▲삼성역 복합환승센터 ▲현대차 글로벌비즈니스센터(GBC) 등이 위치해 있으며, 더블 역세권(2호선·9호선)과 탄천 조망권으로 인해 입지 경쟁력이 탁월하다는 평가다. 정비사업 환경이 녹록지 않은 상황임에도 불구, 프로젝트 규모와 사업성 측면에서 대형 시공사들의 치열한 경쟁이 예상되던 배경이다.

다만 책임준공확약서를 포함해 시공사에게 과도한 부담이 전가될 수 있는 조건들이 입찰지침서에 포함되면서 시공사들의 참여 결정이 쉽지 않은 상황이다. 책임준공확약의 경우, 공사 중단이 있을 경우 하루 수십억원 규모의 배상을 진행해야 한다는 문구가 포함돼 있는 것으로 알려졌다. 조합이 이같은 결정을 내린 건 둔촌주공과 대조1구역, 장위4구역 등 공사비 분쟁의 결과 공사중단으로 귀결된다는 점에 기인한다.

조합 입장에선 사업시행자 지위를 갖고 있기에, 조합원 이익을 보호하기 위해 입찰지침서를 마련해야 할 당위성이 존재한다. 다만, 어느 일방의 시공사가 아예 참여조차 할 수 없는 조건들이 있을 경우 경쟁입찰을 성사시켜 얻을 수 있는 경제적 실익을 섣불리 포기해야 하는 단면도 존재한다는 지적이다. 최근 경쟁입찰이 성사된 강남구 내 A사업장에서 DL이앤씨는 물가상승에 따른 공사비 상승분을 200억원까지 부담한다고 제안했다.

실제로 책임준공확약서는 삼성물산과 현대건설처럼 신용등급이 높은 건설사에게 필요하지 않다. 향후 사업비·이주비 프로젝트금융(PF)을 일으킬 때, HUG보증 없이 자체 지급보증만으로 조달이 가능하기 때문이다. 삼성물산과 현대건설은 조합이 요구하는 책임준공확약서를 제출해야 할 당위성이 전혀 없는 것이다. HUG보증을 필요로 하지 않는 삼성물산과 현대건설은 부담스러운 조건일 수밖에 없다.

물론 조합 입장에선 공사비 증액을 이유로 공사중단 등의 사태를 막기 위한 목적이 담겨 있다. '입찰지침서 상 높은 수준의 입찰조건을 제안하는 것'과 '최대한 건설사 참여를 유도해 입찰조건을 제안받는 것' 중 어떤 방향성이 유리할지에 대해선 조합원들 사이에서도 다양한 의견이 개진되고 있는 상황이다.

금융업 관계자는 "HUG보증은 일종의 신용대출로, 1군 건설사 중 HUG보증 없이 자체 신용등급으로 사업비를 대출받는 곳은 삼성물산과 현대건설 정도"라며 "그밖의 건설사들은 HUG보증을 받기 때문에 무조건 책임준공확약서를 써야 하기에 큰 부담은 없을 것"이라고 말했다. 이어 "삼성물산이 지은 래미안 원베일리도 HUG보증 없었는데, 건설사의 책임 하에 조합원들과의 준공 약속을 잘 지켰다"고 설명했다.

또 다른 관계자는 "경쟁입찰이 성사될 경우, 시공사는 가진 모든 역량을 동원할 수밖에 없다"며 "경쟁입찰에서 패배할 경우, 수백억원의 비용 손실이 발생하고 브랜드 이미지 타격도 불가피하다"고 말했다. 이어 "조합원의 선택을 받기 위해선 공사조건과 금융조건 모두 가용 가능한 범위 내에서 모두 들고 갈 수밖에 없다"며 "삼성물산은 입찰참여를 위해 지침서를 완화해 달라는 요청을 진행 중이며, 현대건설은 현 시점 참여 포기로 가닥을 잡은 상황"이라고 덧붙였다.