화랑아파트가 여의도 재건축 단지에서 유일하게 소규모재건축을 추진한다. 여의도 내에서 가장 늦게 재건축 사업에 뛰어들지만, 선택과 집중을 통해 '가장 빠른 단지'로 평가받겠다는 게 준비위원회 측의 포부다. 화랑아파트는 사업방식(신탁 or 조합)을 두고 고심을 거듭한 결과, 조합 방식으로 진행키로 사실상 가닥을 잡았다. 향후 과제로는 인접해 있는 학교 3곳의 일조권 이슈를 원만하게 해결할 수 있을지 여부가 손꼽힌다. 

27일 정비업계 따르면 여의도 화랑아파트(손장수 준비위원장)는 토지등소유주들을 대상으로 소규모재건축 설명에 나섰다. 소규모재건축은 '빈집 및소규모주택정비에 관한 특례법'에 근거한 사업으로 ▲사업시행구역 1만㎡미만 ▲노후 건축물 수 2/3이상 ▲기존주택수 200세대 미만 등의 조건을 충족하면 진행될 수 있다. 화랑아파트는 앞선 요건을 모두 충족한다. 이날 설명회는 정원씨엔씨(정비업체)와 종합건축사사무소 담(설계업체)이 힘을 실어줬다. 

추진준비위원회는 소유주들의 자율 참여를 통해 초기 사업 자금을 조달할 계획이다. 소유주들이 낸 투자금은 향후 시공사 선정 후 이자를 더해 돌려주게 된다. 모금액은 일조권 이슈를 맡아줄 협력업체를 비롯, 정비업체·설계업체·세무회계 등의 선정에 활용한다. 사무실은 관리사무실 옆 직원휴게실을 리모델링해 사용키로 결정했다.    

화랑아파트는 바로 옆 단지인 대교아파트와 동일 조건으로 일조권 문제를 해결해 나가겠다는 점을 설명했다. 당초 서울시는 일조권 이슈를 감안해, 화랑아파트와 대교아파트, 장미아파트의 통합 재개발을 권장해 왔다. 다만 대교아파트는 단독재개발로 선회한 뒤 조합설립인가까지 이뤄냈고, 장미아파트 역시 단독재건축을 추진하고 있다. 

사업방식으로는 '조합'을 설립하는 방향으로 진행 중이다. 한국자산신탁, 코람코자산신탁과 밀도 있는 협의를 진행했다. 하지만 신탁수수료(총 매출액의 일정 요율)로 인해 가구당 분담금 규모가 크다는 점, 신탁사들의 실적이 예년만치 못하다는 점, 신탁등기에 대한 거부감 등을 종합적으로 고려해 조합방식을 사실상 택했다. 한국자산신탁의 경우, 길 건너 위치한 시범아파트가 적잖은 영향을 미쳤을 것으로 업계는 보고 있다.      

사업 대상지 면적은 9,395㎡, 기존 주택 세대 수는 160세대(총 3개동)이다. 화랑은 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향을 검토하고 있다. 과거 분양면적 기준과 현재 분양면적 기준이 다르기에, 소규모재건축 후 분양면적은 3~4평 줄어드는 것처럼 보이지만, 실질적인 평수는 늘어난다는 점이 안내됐다. 

건축계획(안) 상 최고 높이는 46층, 타워 두 동(Two Tower)으로 전 세대가 모두 한강을 조망할 수 있도록 계획이 잡혀 있다. 예상되는 주택공급물량 243세대 중 임대아파트는 20세대(모두 33평형)다. 약 63평의 도로 기부채납이 진행될 예정이며, 금융지원센터인 핀테크 공공시설도 들어선다. 

지구단위계획(안)을 고려한 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(399.9%) 등으로 수립됐고, 건폐율은 32.1%로 나타났다. 이날 평당공사비는 900만원 내외 수준인 것으로 알려졌다.

건물의 배치계획 주안점은 ▲랜드마크 계획 ▲특화 공간 및 커뮤니티 계획(선큰, 수변공간, 펜트하우스) ▲쾌적한 주거공간(한강 조망, 높은 층고)으로 검토됐다. 펜트하우스는 스카이라운지에 1~2세대가 마련되며 스파·사우나, 멀티미디어룸, 스크린골프시설 등이 들어설 계획이다. 보행출입구는 한강쪽 여의대방로를 따라 총 3곳에 설치되고 차량출입구는 한강 기준으로 단지 왼쪽 상부에 배치될 예정이다. 국제금융로7가길을 통해 진입하게 된다.

여의도 화랑은 조합설립동의서 배포부터 징구까지 빠르면 10월, 늦어도 연말까지 예상하고 있다. 이후 내년 1월 창립총회를 시작으로 재건축 절차를 순차적으로 밟아 오는 2032년 3월까지 7~8년 안에 사업을 끝마치겠다는 목표를 설정했다.