올림픽훼밀리타운이 신속통합기획 방식을 토대로 정비계획 수립을 위한 밑그림 그리기에 한창이다. 대상지는 기존의 고도제한이란 한계는 받아들이되, 주어진 환경에서 최대치의 사업성을 확보하고자 심혈을 기울이고 있는 모습이다. 예상되는 환경적 어려움을 딛고 올림픽훼밀리타운이 반전의 모습을 꿰할 수 있을지 가능성 여부에 귀추가 주목된다.

 

9일 정비업계 따르면 올림픽훼밀리타운은 최근 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위한 절차에 나섰다. 대단지 특성을 고려해 설명회는 시간 간격에 맞춰 두 차례 진행됐다.

 

1988년에 준공된 올림픽훼밀리타운의 구역면적은 334,702㎡로, 용도지역은 자연녹지지역과 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역이 혼재돼 있다. 대상지는 공원 면적이 증가함에 따라, 제3종일반 면적의 일부를 제1종일반 면적으로 변경하게 된다. 1종은 공원·녹지 및 공공시설로, 나머지 3종은 주거지역에 해당된다.

 

대상지는 서울공항의 영향권에 위치해 비행안전구역(제2구역)에 포함된다. 이에 따라 반경 약 1km 내외는 15~20층 높이로만 건축물을 올릴 수 있다. 근방의 송파헬리오시티 역시 고도제한에 맞추다 보니, 법정 용적률(300%) 대비 다소 낮은 285% 수준을 유지할 수밖에 없었다. 검토 결과, 이곳의 건축 가능한 최고 높이는 83m로, 최대 26층(층고 2.85m 가정)으로 예상됐다. 크레인 높이와 비행안전고도 문제를 두고 향후 공군 측과의 협의 과정이 필요할 것으로 보인다.

 

 

현재 대상지 내엔 건축물 62동과 상가 5곳이 있다. 사유지와 국공유지의 평균 공시지가는 1,240만원과 292만원으로 각각 집계됐다. 150번지 상가(4개동)와 150-20번지 상가(1개동), 총 5곳의 크고작은 상가가 포함돼 있어, 향후 상가 주민들과의 협상이 주요 키포인트가 될 가능성이 크다. 

 

통상 상가 문제는 두 가지 경우의 수를 따져볼 수 있다. 첫 번째 방법은 독립정산을 통해 상가는 상가대로, 아파트는 아파트대로 양쪽의 재산가치를 각각 정산하는 것이다. 두 번째 방법은 이후 설립될 조합이 상가의 동의를 얻지 못할 경우, 소송을 통한 획지 분할이 가능하다. 

 

 

토지이용계획(안)을 살펴보면, 대상지는 공도(중대로8길)를 기준으로 획지1(63%)과 획지2(22%)로 나뉜다. 규모를 고려해 공공시설은 획지1구역에 집중 배치될 계획이다. 공공시설의 접근성 확보를 위해 간선부에는 공공공지가 조성된다. 이 공공공지는 공공에 기부채납하는 용지로, 아직 시설 활용법에 대해선 결정되지 않은 상황이다. 지역에 필요한 공공시설이 결정되면, 주민 의견 등이 반영돼 용도가 확정된다.

 

 

단지 내 가온초등학교는 존치하기로 결정됐다. 앞서 서울시와의 협의를 통해 이전 배치도 논의됐으나, 사업비 문제로 인해 존치하기로 가닥이 잡혔다. 정비계획(안)을 수립한 도시계획업체 관계자는 "학교 이전 시, 건축물 공공기여가 귀책사유로 인해 사업비에 포함될 가능성이 크다"며 "가원초는 주민 이주와 동시에 휴교될 예정"이라고 설명했다. 

 

유치원은 학교와 인접해 배치되며, 탄천변과 연계한 근린공원이 학교 남측에 들어선다. 학교 옆 테니스장 부지도 일조권 등의 문제로 공원으로 편입될 예정이다. 공공보행통로는 3개소가 마련된다.

 

토지 공공기여는 ▲도로(8,791㎡) ▲근린공원(20,612㎡) ▲공공공지(19,930㎡) 등으로 이뤄진다. 총 합산값인 49,333㎡에서 공공시설 국공유지 면적을 제외하면 순부담면적은 19,006㎡로 나온다. 즉 순부담률은 6.24%로 책정된다.

 

대상지 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로(10%), 열린단지(5%), 돌봄시설(5%)로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 상한용적률은 앞선 공공기여를 통해 250%까지 향상됐으며, 법적상한용적률 인센티브(50%p)의 절반은 임대주택을 짓게 된다.

 

예상되는 주택공급물량은 6,620세대로, 조합원·일반물량은 ▲60㎡미만(583세대) ▲60~85㎡미만(2,861세대) ▲85㎡이상(3,176세대)으로 나뉜다. 획지별 세대수를 살펴보면, 획지1은 4,756세대, 획지2는 1,864세대로 구분된다. 소형임대주택은 총 790세대로 나타난다.

 

추정비례율은 87.03%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 1,000만원, 일반분양가는 7,000만원으로 책정됐다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(87.03%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 알 수 있다. 조합원분양가는 ▲74㎡(17.6억원) ▲84㎡(19.4억원) ▲99㎡(20.6억원) ▲120㎡(22.7억원) 등으로 나타났다. 

 

한편 송파구 올림픽 3대장 아파트 중 2곳인 올림픽선수촌과 아시아선수촌은 올림픽훼밀리타운과 달리 신통기획을 진행하지 않는다. 우선 올림픽선수촌은 하천과 비오톱 문제가 신통기획으로 해결되기 어렵다는 이유에서다. 또 아시아선수촌은 이미 지자체에서 지구단위계획의 세부지침을 안내했음에도 불구하고 이를 활용하지 않은 것으로 알려졌다.