공덕역(5호선·6호선·경의중앙선·공항철도) 도보권역에 속한 공덕6구역과 공덕7구역, 공덕8구역이 정비사업을 추진 중인 가운데, 만리재로를 따라 형성된 주거 환경에도 큰 변화가 예상된다. 현 시점, 정비계획(안) 상 계획된 3개 구역의 입주물량을 모두 합치면 약 2,500세대다. 물론 공덕7구역과 공덕8구역은 정비계획(안) 결정고시를 막 받은 시점이라, 실제 입주까지는 약 10년 정도 소요될 전망이다.

13일 정비업계 따르면 공덕7구역은 조합설립을 위한 주민협의체 구성을 진행 중이다. [조합설립 지원을 위한 업무기준]에 따르면, 주민협의체는 개략적인 추정분담금 산정, 조합설립인가를 위한 행정 업무, 조합설립 동의서 징구 등의 업무를 수행하게 된다. 조합설립 동의서 요건은 토지등소유자의 4분의3 이상, 토지면적의 2분의1 이상 동의가 필요하다.

주민협의체 위원장은 마포구청장에게 선임 권한이 있으며, 부위원장(주민대표)은 토지등소유자들의 투표로 진행된다. 금번에 뽑게 될 부위원장은 창립총회 업무를 관장하게 된다. 보통 부위원장이 향후 조합설립 시 '조합장'이 되는 경우가 일반적이다. 현재 공덕7구역은 부위원장 자리를 두고 3명의 후보가 치열한 경쟁을 펼칠 것으로 예상된다. 토지등소유자 과반수가 참여한 서면 및 현장투표 결과로 '다득표자'가 부위원장에 선출된다.

공공지원 정비업체로 선정된 신한피앤씨는 조합설립 업무까지만 맡게 되며, 용역비 예산은 약 2억원 정도로 책정됐다. 공덕7구역의 면적은 29,972㎡며, 토지등소유자 수는 402명이다. 정비계획(안) 결정고시 상 용적률은 234.94%로 수립됐으며, 최고층수는 26층 이하다. 마포구청이 주도하는 조합직접설립제도를 선택했으며, 조합설립 목표기간은 올해 12월까지다. 예상되는 주택공급물량은 총 700세대다.

공덕7구역과 맞붙어 있는 공덕8구역은 신속통합기획 1차 후보지로, 작년 12월 정비구역 결정고시를 받았다. 공덕8구역은 조합직접설립제도 대신 추진위원회를 거쳐 조합으로 가는 방향을 선택했다. 구청에서 추진위원회 구성을 위한 정비업체 선정을 진행 중이며, 용역업무를 맡을 업체 선정 후 구체적인 일정이 나올 것으로 관측된다.

정비계획(안) 상 공덕8구역의 추정비례율은 109.54%로 산출됐다. 비례율 산출을 위한 기초 지표로는 평당 공사비 750만원, 평당 일반분양가 약 4,000만원이 활용됐다. 주택공급물량은 총 1,564세대(임대주택 306세대 포함)다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(220%) ▲상한용적률(220%) ▲법적상한용적률(250%)다.

허용용적률 인센티브(10%p)는 공공보행통로(지상권 설정)와 공개공지를 대가로 받았다. 상한용적률 인센티브를 받기 위한 토지 및 건축물 기부채납은 별도로 없고, 법적상한용적률 인센티브(30%p)의 절반에 해당하는 15%p만큼 공공임대주택을 지어야 한다. 법적상한용적률 인센티브를 받기 위한 공공임대주택 수는 101세대며, 재개발 시 의무적으로 지어야 할 공공임대주택 수는 205세대다. 모두 합쳐 306세대다.

공덕6구역은 지난 2021년 조합설립인가를 받았고, 지난해 1기 집행부 연임과 사업시행계획(안) 인가를 득했다. 현재 시공사 선정을 진행 중인 가운데, 진흥기업과 HS화성이 현장설명회에 참석해 수주의향을 내비쳤다. 업체 간 컨소시엄 구성이 가능하며, 평당 공사비는 899만원으로 책정됐다. 1차 입찰제안서 마감일은 다음 달 10일이다. 1차 입찰에서 유효 경쟁이 성립되지 않을 경우 유찰된다. 입찰보증금은 50억원이다. 입주물량은 약 160세대 정도다.