신림동412번지 일대가 가칭으로 사용하고 있는 '신림5구역' 명칭을 확보하고자, 정비계획(안) 입안 및 구역지정을 위한 동의서를 징구 중이다. 예비 조합원들은 관악구청으로부터 개략적인 수준의 추정분담금 안내 자료를 바탕으로 사업 추진 여부를 결정하게 된다. 신림5구역은 최근 주민설명회에서 종전자산 추정방법을 건축연한에 따라 보정율을 차별화하는 방식을 택해 눈길을 끌었다.

10일 정비업계 따르면 관악구청은 지난 달 신림5구역 정비계획(안) 입안을 위한 법정 설명회를 개최했다. 정비계획(안) 수립을 위한 가이드라인(신속통합기획)을 마련한 지 5개월 만이다. 주민들의 관심은 자연스레 추정분담금 장표에 쏠렸다. 추정분담금은 예비 조합원들이 소유한 물건(종전자산)에 비례율(사업성)을 곱한 뒤, 계산 결과 나온 권리가액을 기준으로 그 규모가 결정된다.

엄밀히 따지면, 예비 조합원들이 현재 보유하고 있는 물건(종전자산)의 공식적인 감정평가는 사업시행계획(안) 인가 고시일을 기준으로 이뤄진다. 사업시행계획(안) 인가를 위한 결정고시를 받을 때까지는 최소 5년 이상의 시간이 소요된다. 정비계획(안)을 수립하는 초창기에는 개별 물건별로 실지조사를 수행할 수 없기 때문에, 각 물건의 개별성 및 구체성을 반영할 수 없다. 따라서 '개략적인' 의미의 추정분담금을 산출하게 된다. 최종적으로 내야 할 분담금은 준공 이후 청산 시점에 확정된다.

이 말은 즉슨, 정비계획(안)을 수립하는 현 시점 계산된 수치일 뿐, 향후 사업을 진행하는 단계별로 계속해서 숫자는 바뀔 수밖에 없다. 재개발의 경우, 공동주택(아파트·다세대빌라·연립 등)과 단독주택(다가구빌라 포함)으로 나뉜다. 신림5구역은 종전자산(공동주택)을 추정할 때 사용하는 2가지 방법(보정율 / 약식 감정평가) 중 보정율 방식을 택했다. 세부적으론, 건축물이 세워진 연도를 기준으로 3구간으로 나눴다.

3구간은 ▲2000년 이후 신축(2.35) ▲1990년 이후 신축(2.85) ▲1989년 이전 신축(3.65) 등이다. 공동주택의 2024년 공시가격에 앞서 언급된 보정율을 곱한다. 이때, 건물이 만들어진 시기에 따라 각기 다른 보정율이 적용된다. 1989년 이전에 만들어진 공동주택의 경우, 가장 큰 보정율(3.65)이 적용된다. 오래된 건물일수록 실거래가보다 낮은 공시가격이 책정돼 있어, 이를 일정 수준 이상 보정해 주겠다는 의미로 해석하면 된다.

신림5구역은 1970년대 조성된 주택단지로, 노후·불량건축물로 분류된 550동 중에서 30년 이상 된 것만 472동이다. 전체 약 86%다. 보정율을 세부적으로 나눠 적용한 배경으로는 종전자산감정평가액을 실제 거래가격에 근접하게끔 만들어 원만한 사업추진이 가능하게끔 하려는 함의가 담겨 있다는 분석이다. 통상 실거래가를 공시가격으로 나눈 격차율(실거래가/공시가격)을 계산해 보정율 수치를 가늠해 본다.

동일한 신속통합기획 후보지인 광진구 자양4동과 용산구 서계동33번지는 공동주택 보정율을 각각 2.5, 2.3을 적용했다. 사업장별로 개발 여건이 다르기 때문에, 보정율을 단순 비교하는 건 지양해야 한다. 종전자산평가를 높게 한다고 무조건 분담금이 줄어드는 것은 아니기 때문이다. 종전자산평가를 높게 하면, 비례율이 낮아지기 때문에 결국 결과값은 바뀌지 않는다.

윤종문 대한감정평가법인 본부장은 "추정분담금은 현 시점의 개략적인 추정치일 뿐, 확정된 숫자가 아님을 명확하게 이해해야 한다"며 "공동주택의 경우, 실거래가와 공시가격의 차이를 줄여주기 위해 보정율을 반영하며, 보정율은 각 사업장에 맞게끔 책정된다"고 말했다. 이어 "종전자산가액도 중요하지만, 결국 분담금을 결정짓는 건 매출(분양수입)은 늘리고, 비용(사업비)은 줄일 수 있느냐 여부"라고 부연했다.