올해 1월 정비사업을 뜨겁게 달군 한남4구역에서의 경쟁입찰 이후, 격전지로 기대됐던 '핵심 사업장'들마저 유찰이 잇따르고 있다. 조합원들의 바람과 달리 시공사들은 오롯이 수익성·상징성 관점에서 선별수주에 열을 올리고 있다. 특히, 투기과열지구(송파·강남·서초·용산)는 분양가상한제로 분양수입 상방(업사이드)은 막혀 있는 반면, 원자재값과 각종 법규 변경에 따른 원가율만 계속 늘어나고 있는 상황이다.

경쟁 참여에 따른 과도한 홍보비 지출을 최대한 자제하고자 하는 내부 지침도 선별수주에 힘을 싣고 있다는 분석이 나온다. 비용 투입 뿐만 아니라 내부 인적자원도 총동원해야 하는 만큼 보수적인 관점에서 의사결정을 내릴 수밖에 없다. 입찰경쟁에서 질 경우, 다른 사업장에 일정 부분 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없다고 전문가들은 입을 모은다. 브랜드 파워를 가진 대형사들이 핵심 입지에서도 경쟁을 기피하고 있는 배경이다.

물론 BIG3로 꼽히는 삼성물산과 현대건설, GS건설은 ▲압구정 ▲성수 ▲반포 ▲여의도 등에선 불가피한 경쟁이 발생하더라도 입찰 참여를 시사하고 있는 것으로 전해진다. 특히 가장 사업속도가 빠른 압구정2구역은 이르면 연내 시공사 선정이 이뤄질 것으로 관측되며, 현대건설과 삼성물산의 경쟁이 예고돼 있다. 여의도에선 시범과 삼부의 대형사 간 경쟁 가능성이 높게 여겨지고 있는 분위기다. 연내 핵심지들의 시공사 선정이 연달아 예정돼 있는 만큼, 현대건설과 삼성물산 등 대형사들의 수주 관심도 역시 특정 지역 위주로 쏠릴 전망이다.

계속된 경쟁입찰 불발로, 조합 집행부의 부담도 가중되고 있는 상황이다. 실망한 조합원들의 목소리가 조합 집행부에 먼저 향하기 때문이다. 다만 조합 집행부가 누구나 들어올 수 있는 입찰 환경을 조성했더라도, 결국 사업지를 택하는 최종 의사결정의 주체는 '시공사'임을 간과하지 말아야 한다는 현실적인 지적도 나온다. 시공사는 이익 극대화 및 브랜드 가치 차원에서 빡빡한 내부 투자심의를 통해 의사결정을 내린다.

'한강변 프리미엄'으로 대형사들의 관심을 한몸에 받는 사업장도 예외는 아니다. 신반포2차는 1·2차 유찰을 거쳐 현대건설을 선정했고, 용산산호 역시 4차례나 입찰을 진행한 끝에 롯데건설을 낙점했다. 지난해부터 시공사 선정을 진행해 온 한남5구역 역시 두 차례 진행한 입찰에 DL이앤씨만이 응답했다. 최근 1차 입찰을 마친 신반포4차 역시 삼성물산만이 단독 응찰했다. 한강변 입지에서조차 입찰경쟁 성사가 쉽지 않은 것이다.

고속터미널을 품은 삼호가든5차(반포동)는 1·2차 유찰 후 공사단가를 소폭 상향 조정해 다시 재입찰에 나선 상황이다. LH공사와 SH공사의 공공재개발 사업장인 ▲장위8구역 ▲장위9구역 ▲신월7동2구역 등 모두 1차 입찰이 무산됐다. 장위8구역과 장위9구역은 1차 입찰에서 각각 삼성물산과 DL이앤씨가 단독 응찰했다. 큰 이변이 없는 한, 2개 시공사가 장위동의 공공재개발 사업장을 가져갈 것으로 관측된다.

입찰경쟁 성사가 쉽지 않아진 건, 시공사 선정 시기가 사업시행 인가 이후에서 조합설립 후로 바뀐 것과도 관련 있다. 최근 업계에서 나홀로 호황을 맞고 있는 곳이 '도시계획업체'라는 점에서도 찾아볼 수 있다. 오세훈 서울시장 취임 후 신속통합기획 제도를 통한 정비구역 지정이 활발해졌고, 이는 곧 신규 사업장이 많아졌음을 의미한다. 건설사 입장에서 선택의 폭이 넓어지면서 무리한 입찰경쟁에 나설 이유가 없어졌다는 분석이 나온다.

업계 관계자는 "그나마 도정법에 따른 일정 규모 이상의 사업장들은 한 곳의 건설사라도 수주의향을 내비치지만, '빈집및소규모주택 정비에 관한 특례법'에 따라 사업을 추진하는 소규모 사업장(1~2개동)들은 시공사 선정의 난이도가 더욱 올라가고 있는 형국"이라며 "정비사업뿐만 아니라 모든 산업은 시간이 지날수록 없던 규제가 생겨나는 경향성이 짙기에, 이는 곧 대부분 비용으로 직결되는 구조라고 생각해야 한다"고 설명했다.

또 다른 관계자는 "일부 사업장에선 일반 조합원들이 건설사를 데려올 수 있다는 이야기로 혼동이 생겨나는 사례가 적잖이 발생한다"며 "다만 건설사는 자체 시스템에 따라 면밀하게 사업성을 검토한 뒤 스스로 판단 하에 움직이는 주체다"고 말했다. 이어 "초기 사업단계부터 애초에 모습을 나타내지 않았더라면, 그 사업장에 관심이 없다고 보는 게 현실성 있는 판단"이라고 덧붙였다.